廬陽區(qū)高檔老年公寓建設項目可行性研究報告

目錄序言 3第一章項目概況 5第二章項目建設社會背景 82.1人口老齡化和老年人問題日益突出 82.2合肥市養(yǎng)老現(xiàn)實狀況 92.3建設老年公寓的必要性 11第三章三十崗鄉(xiāng)建設老年公寓的優(yōu)勢 123.1區(qū)域概況 123.2三十崗鄉(xiāng)自然環(huán)境特性 163.2.1地理位置 163.2.2地形、地貌 163.2.3地質 173.2.4氣候、氣象 173.2.5水文 183.3三十崗鄉(xiāng)建設老年公寓的優(yōu)勢 20第四章建設計劃 214.1本項目建設計劃： 214.2投資計劃： 22第五章建筑設計 235.1老年人建筑設計規(guī)范 235.2廬陽區(qū)高檔老年公寓設計 315.3建筑設計根據 335.4給排水設計 335.5綠化設計 335.6抗震設計 33第六章老年住宅市場研究 346.1老年住宅市場的現(xiàn)實狀況分析 346.1.1老年人口的發(fā)展狀況 346.1.2老年住宅的現(xiàn)實狀況 366.2老年住宅市場環(huán)境分析 396.2.1投資環(huán)境 396.2.2政策環(huán)境 40第七章老年住宅市場發(fā)展前景分析 417.1市場發(fā)展趨勢 417.2產品發(fā)展趨勢 437.3消費發(fā)展趨勢 457.4老年住宅市場的準入條件 45第八章項目管理與實行進度 478.1項目管理 478.2項目實行進度 47第九章組織機構、勞動定員及培訓 50第十章項目招投標 5110.1項目招標范圍 5110.2項目招標組織形式 5210.3項目的招標方式 52第十一章環(huán)境保護與勞動安全 5411.l環(huán)境保護措施 5411.1.1工程征地的影響及對策 5411.1.2對交通的影響及緩和措施 5411.1.3施工揚塵、噪聲的影響及緩和措施 5511.1.4生活垃圾的影響和對策 5611.1.5棄土的影響及對策 5611.1.6對地下水的影響 5711.1.7對地表水體的影響 5711.2安全生產 58第十二章投資估算及資金籌措 5912.1投資估算 5912.2資金籌措 60第十三章效益分析 6113.1社會效益 6113.2環(huán)境效益 61第十四章可行性研究結論 63序言中國制鞋工業(yè)通過十幾年的迅速發(fā)展獲得令世人矚目的成績。中國制鞋工業(yè)做主勞動密集型產業(yè)，擁有天獨厚的人力和原料資源優(yōu)勢，伴隨加入WTO組織和我國經濟不停持續(xù)、迅速發(fā)展，我國鞋業(yè)將迎來更大的發(fā)展機遇和空間。

一、中國制鞋工業(yè)總體現(xiàn)實狀況及評價中國鞋業(yè)在目前世界鞋業(yè)發(fā)展格局中的位置毋庸置疑，中國鞋類產品生產量已占全球生產總量的40％左右，我國已成為世界鞋類生產和銷售中心。從出口的數量上看，目前世界上平均不到兩人就可以擁有一雙中國產的鞋。但這并不能闡明我們在世界鞋業(yè)中的強大。實際上，衡量一種國家的鞋業(yè)與否發(fā)達，不光是看它的產量有多大、有多少條生產線。從業(yè)人員有多少，更重要的要看它在這個行業(yè)中與否具有強大的設計開發(fā)和創(chuàng)新能力、與否擁有世界級的著名品牌、產品與否擁有較高的附加值、在世界范圍內的市場擁有率的大小等方面。

從產品狀況上看，中國制鞋業(yè)生產技術和產品工藝加工質量與世界制鞋發(fā)達國哪比并無很大差距，有些方面已經到達相稱高的水平，許多世界著名品牌在中國訂牌生產便證明了這一點。就象其他國家鞋業(yè)發(fā)展初期同樣，我國鞋類產品還基本處在模仿、拷貝階段，或是遠離鞋靴產品消費需求的一種低層次的簡樸設計。從鞋的植型造型變化到鞋幫的構造式樣，從旅鞋到旱冰鞋，從休閑鞋到運動涼鞋等等，無論是款式，還是具有新的實用功能的鞋類品種都是由國外傳入，我國制鞋企業(yè)基本都是跟著他人走，國外設計開發(fā)出什么新款式或新功能的鞋類，我們就模仿生產什么，我國制鞋企業(yè)幾乎完全省略了現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展中最為重要的關鍵程序──設計。伴隨中國鞋類產品在設計開發(fā)上的嚴重貧弱，我國鞋類產品在國際市場上難以樹起品牌形象，再加上工藝和材料等方面的局限性，致使產品在國際市場上以“大路貨”和低級貨的形象出現(xiàn)，平均單價局限性3美元，皮鞋局限性7美元。如此低的價格，不僅遠遠低于制鞋發(fā)達國家意大利、西班牙等，甚至低于同是發(fā)展中國家的印尼和巴西，這種綜合水平較低的產品很難具有高附加值，產品的價格基本反應的是勞動力的價值?？傮w看，中國鞋類產品品質尚處在較低階段。

從中國鞋業(yè)生產發(fā)展方式來看，中國制鞋業(yè)目前還處在低層次的加工型發(fā)展階段，即中國制鞋業(yè)整體上看是靠國外來樣訂單，通過為其加工而獲取有限的利潤。

因此，從中國鞋類產品總體狀況和目前中國鞋業(yè)發(fā)展方式上看，中國制鞋工業(yè)在世界鞋業(yè)發(fā)展格局中只是鞋業(yè)大國，而不是強國。

二、二十一世紀世界鞋業(yè)發(fā)展趨勢

從世界鞋業(yè)發(fā)展形勢看，老式概念意義的制鞋國家和地區(qū)，如美國、捷克、韓國、日本、中國臺灣等，由于勞動力成本不停提高以及貨幣升值和環(huán)境保護等原因的影響，這些國家的制鞋工業(yè)逐漸衰退，但居世界鞋業(yè)領導地位的意大利制鞋工業(yè)除外，雖然近些年意大利鞋業(yè)受來自各方的競爭影響有所下降，但其依托自己的皮革、設備、制品上強大的設計開發(fā)能力，其整體實力在相稱一段時期內仍可傲視世界鞋業(yè)。此外，在歐洲較發(fā)達的國家中，西班牙和葡萄牙的制鞋工業(yè)目前也保持很好的狀況。

在世界鞋業(yè)的重新布局和構造調整中，亞洲尤其是中國的制鞋工業(yè)獲得了很大發(fā)展，全球制鞋工業(yè)向亞洲傾斜轉移時，中國以其極為豐富和低廉的勞動力、有關的優(yōu)惠政策、豐富的原材料資源和強勁的經濟發(fā)展勢頭，抓住了這次制鞋工業(yè)調整。轉移的機遇，獲得了大量投資，鞋業(yè)硬件設施現(xiàn)代化進程獲得飛速發(fā)展，中國已成為世界鞋類生產和貿易大國。近年來印尼、泰國、越南等東南亞國家的制鞋業(yè)也在不停發(fā)展，尤其是越南制鞋業(yè)進步較快。南亞的印度盡管目前制鞋業(yè)還不發(fā)達，但它與中國有許多相似的條件，如廉價的勞動力、豐富的皮革原材料資源以及悠久的皮革加工歷史等，都使印度在未來也許成為有影響的世界鞋業(yè)生產大國。

在制鞋生產上，二十一世紀知識經濟的特性將越來越深刻地體目前制鞋生產各個環(huán)節(jié)上，制鞋CAD與CAM將被廣泛地應用于鞋業(yè)設計與生產當中。伴隨制鞋CAD與CAM軟件功能的不停發(fā)展、強大，將大大提高制鞋設計與生產效率。商務電子化進程的加緊，鞋業(yè)商務電子化也勢在必行，鞋業(yè)商務電子時代的到來，預示鞋業(yè)發(fā)展模式的一種主線性轉變，在一定期機和條件下，有規(guī)模的制鞋企業(yè)都將轉入這一新的發(fā)展模式中，否則將很也許遭到無情淘汰。制鞋CAD與CAM的廣泛使用和商務電子化時代的到來以及新的制鞋技術、新功能材料的出現(xiàn)，新的幫底、幫部件與幫部件之間的結合方式和新的定型方式的出現(xiàn)等，已使未來鞋業(yè)針對每個人對鞋的合理性、實用性、審美性和個性化的需求而進行專門的設計生產變?yōu)橐苍S。制鞋工業(yè)也必將在新的世紀里由工業(yè)化階段的大批量、原則化的生產方式逐漸過渡到由于個性時代的需求及能滿足這種需求的知識產業(yè)階段的多品種、小批量、柔性化生產方式階段。

在新的世紀里，制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)愈加看重新產品的設計開發(fā)和產品營銷兩個環(huán)節(jié)，而將鞋靴產品的生產加工置于次要地位。耐克、阿迪達斯、銳步等世界著名品牌發(fā)展模式就是如此。它們并不在本土設置生產加工鞋類產品的工廠，而是設置新產品設計開發(fā)中心，將開發(fā)出的新產品以訂單方式不停送往遍及世界各地的加工廠去訂牌生產，然后再通過先進的營銷理念和營銷方式，以及品牌價值和著名度來獲取高額的利潤。

二十一世紀是個性化的時代，人們在生活中更樂意提出自己的意見、展現(xiàn)自己的個性、顯示自己的存在。鞋類產品做為服飾的重要構成部分，也起著展現(xiàn)人們個性和美感的重要作用，這種作用在未來會越來越成為人們選某些鞋類產品的重要動機。因此，新的世紀里鞋類產品將進人到個性化的設計時代，新產品的設計開發(fā)將面臨更大的挑戰(zhàn)。制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)各個運行環(huán)節(jié)和最終目的都必須圍繞產品來展開和實現(xiàn)，這樣，新世紀的鞋業(yè)發(fā)展趨勢的一種重要特點是制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)將不遺余力地去進行新產品的設計開發(fā)。

未來世界制鞋工業(yè)發(fā)展的另一重要趨勢是企業(yè)愈加重視品牌意識和品牌戰(zhàn)略的實行，并由運動鞋向其他鞋類品種轉移。對品牌關注是現(xiàn)代人消費的重要特點之一，因此，品牌可以成為企業(yè)重要的無形資產并帶來巨大的商業(yè)價值。世牌一運動鞋品牌耐克，通過成功實行品牌戰(zhàn)略造了巨大的經濟效益。制鞋企業(yè)品牌戰(zhàn)略實行不僅可使企業(yè)當時獲得較高的經濟效益，并且這種無形資產還可以持續(xù)不停地發(fā)明新價值和穩(wěn)定其產品的市場價格，正是由于品牌可以帶來更多的收益，制鞋業(yè)同其他工業(yè)領域同樣，在新的世紀里將愈加重視對品牌的建立和塑造。第一章項目概況1、項目名稱:合肥寶威龍體育用品有限企業(yè)生產基地2、項目單位:合肥寶威龍體育用品有限企業(yè)3、法人代表：林國清

4、項目位置:瑤海區(qū)大店行政村

5、建設性質:新建

6、項目建設背景:中國制鞋工業(yè)通過十幾年的迅速發(fā)展獲得令世人矚目的成績。中國制鞋工業(yè)做主勞動密集型產業(yè)，擁有天獨厚的人力和原料資源優(yōu)勢，伴隨加入WTO組織和我國經濟不停持續(xù)、迅速發(fā)展，我國鞋業(yè)將迎來更大的發(fā)展機遇和空間。伴隨中國人的消費觀念越來越理性，越來越樂意接受某些高品質的品牌，進入高端市場是我國鞋業(yè)的重大戰(zhàn)略決策，勢在必行。

目前我國雖已成為世界鞋生產制造大國，然而鞋業(yè)“中國名牌”寥寥無幾。許多企業(yè)當碰到諸如原材料價格暴漲、勞動力成本加大等不利原因，面臨的只有減產或停產關門。有些很好的企業(yè)，也由于缺乏自主品牌，只能靠給國外品牌加工掙微薄的錢。因此，中國鞋業(yè)要在未來的競爭中取勝，必須加緊創(chuàng)名牌的步伐。要實現(xiàn)這一目的，需要我們用探索和創(chuàng)新的實際行動去做大量的工作，尤其是提高產品科技含量，勇于踏進高檔大商場，強攻高端市場。7、項目建設宗旨:在鞋類產品消費方面，伴隨世界經濟不停發(fā)展和人民物質生活水平的不停提高，世界范圍內鞋類產品消費發(fā)展趨勢將展現(xiàn)如下特點。

1、鞋類產品功能消費細化。

當人們越來越關注生活質量、品位、并有一定的經濟概障時，人們穿鞋就如同穿衣服同樣，不一樣的穿著用途和不一樣的場所，人們會選擇穿不一樣的鞋，如人們出人正式場所穿端莊大方的正裝鞋、休閑娛樂穿休閑鞋、參與朋友聚會穿禮鞋（包括晚禮鞋）或時裝鞋。在產品功能細化中，未來休閑鞋（包括運動鞋）和越來越時裝化和個性化的女性將得到較大發(fā)展，休閑鞋的多功能、舒適性、審美性和個性化將成為發(fā)展趨勢。

2、鞋靴產品消費審美化。

鞋作為妝扮人的外表形象的重要服飾品，消費者正越來越看重它的審美價值及所帶來的一種審美享有。有調查表明，人們在消費鞋類產品時考慮的諸多原因中，款式與否滿意是首先考慮的原因，另一方面是穿著的舒適性，接著是質量、價格等原因。由此，可以推測，鞋類產品消費審美化是二十一世紀鞋類消費市場上的一種重要特點和發(fā)展趨勢。

3、鞋類產品消費個性化。

當今社會發(fā)展的多樣性、短暫性和人類認知領域的不停深入與爆炸式的增長，使人類難以找到終極目的和同類中的一種自我認證?，F(xiàn)代人為了印證自我的一種價值、個性，通過多種途徑和形式在生活中尋求自我、尋求個性。對個性化日用品的追求是其一種最重要的方式，但凡可以體現(xiàn)自我存在的、有個性的商品都將在新的世紀中廣受歡迎。服裝和鞋類產品又是這些商品中更易體現(xiàn)其個性的商品，更易使擁有或選擇此類商品的人感受到自我存在的價值以及所帶來證明自我的一種樂趣。在新的世紀里，鞋類產品消費個性化的趨勢在青年人中體現(xiàn)得尤為突出。

4、鞋類產品消費時尚化。

伴隨人們物質生活水平的提高，人們在消費領域中的時尚化體現(xiàn)愈加突出，服裝和鞋類產品消費時尚體現(xiàn)尤為明顯。這種時尚化消費表目前人們對鞋靴的楦型、構造式樣、材質、色彩、圖案、裝飾工藝、裝飾配件和新功能的不停追逐。鞋類產品消費時尚化，也可以說是一種消費流行化。人既需要展示自己的個性存在和價值，同步也但愿自己為同類所承認，這是人類產生趨同心理的本源、根據、鞋類產品消費時尚化、流行化對制鞋企業(yè)來說，必須重視對流行的預測，誰精確把握住了時尚，誰就將贏得市場競爭中的積極權，誰也就將獲得豐厚的利潤回報。近些年鞋類產品消費時尚化愈來愈明顯，如運動休閑鞋、滑輪鞋、松糕鞋、軍警靴（馬丁靴）、休閑鞋、方頭楦、斜頭楦、腳型楦等等都曾是或目前仍在國內外流行消費時尚的鞋類品種和楦頭造型。追求時尚性已成為鞋類消費發(fā)展的重要趨勢。

5、新功能鞋消費增長。

伴隨人類對生活方式的多樣化追求，以及現(xiàn)代科技的飛速發(fā)展，能滿足人們多種需求的新功能鞋將受到人們廣泛歡迎。在過去的中，人們的生活態(tài)度及生活方式發(fā)生了巨大變化，健康、輕松、娛樂、運動等成為人們生活中的追求，輕便的慢跑鞋、柔軟和式樣新奇的休閑鞋、給人帶來滑行樂趣的滑輪鞋、具有良好減震功能和回彈性的氣墊運動鞋等等都發(fā)明了巨大的社會效益和市場效益，深受人們的愛慕。在新的世紀中人們仍舊會給他們帶來健康、輕松、娛樂、以便、實用等新功能的鞋類產品充斥愛好?，F(xiàn)代科技的發(fā)展也努力地使這些變?yōu)楝F(xiàn)實，如納米技術的出現(xiàn)和不停成熟，正在深刻影響人類生活的各個方面，通過納米技術處理的材料可以透氣而不透水，可以克制病菌，可以生產出非常小的機械裝置等等，這就為此后生產出真正的防水皮鞋、防臭人造革鞋和一種具有微型驅動裝置的電動鞋等新功能鞋奠定了技術基礎。世界著名的銳步企業(yè)即將在新的世紀里推出一種高科技智能化的運動鞋。這種鞋是針對那些在運動的時候更關注自己的健康、效率及運動成果的人，這種運動鞋通過內置的微處理感應裝置和無線電頻傳播，可以使運動者在一塊專門設計的手表上不停理解到自己的步行數、跑步數、距離、目前的運動節(jié)奏、平均節(jié)奏和其所消耗的熱量，并且往后還想增長測量心率的功能，這種可以給運動都帶來諸多使用價值的新功能運動鞋必然會吸引眾多消費者。對新功能鞋的消費是構筑在人們對自身更美好的一種生活狀態(tài)的追求基礎上的。在人類愈加關注生活質量的21世紀，能滿足人們多種實用功能需求的新功能鞋將倍受人們歡迎，成為新世紀鞋業(yè)發(fā)中消費方面一種重要的趨勢。8、項目總投資及資金籌措：項目估計總投資9925.25萬元，其中地方政府自籌6010萬元，申請中央財政協(xié)助處理3900萬元。9、項目實行根據:近幾年，我國在科學發(fā)展觀和建設友好社會的統(tǒng)領下，積極推進改革開放，國民經濟展現(xiàn)持續(xù)增長較快，效益很好，價格平穩(wěn)，活力較強的良好發(fā)展趨勢。10、項目規(guī)劃布局：獨特的地理位置優(yōu)勢，安徽省緊靠長江三角洲經濟圈，是臨江近海的內陸省份。安徽省在中部崛起戰(zhàn)略中占有重要的地理和區(qū)位優(yōu)勢。伴隨寧西、合武、合寧等高速鐵路的貫穿，安徽連接東西南北各個方位的交通已經形成立體交通網，交通優(yōu)勢十分明顯。作為合肥的東大門，該區(qū)域的位置更為優(yōu)越。11、編制根據:《合肥市瑤海區(qū)大店工業(yè)匯集區(qū)總體規(guī)劃》（～）。第二章項目建設社會背景近年來，受國際貿易壁壘、人民幣升值、原材料價格上漲以及勞動力短缺等諸多原因的制約，中國制鞋業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。在這樣的環(huán)境下，中國制鞋業(yè)怎樣保持全球最大產鞋國和出口國的地位？怎樣從低端市場走向中高端市場？怎樣從數量型向品質型、效益型轉變……

在全球制鞋業(yè)的版圖中，中國無疑是最為強勢的大軍團，由于在全球年產鞋量150億雙的份額中，“中國造”已超過100億雙。然而，進入風云變幻的，一枝獨秀的中國制鞋業(yè)開始了新的裂變，在國際貿易壁壘、人民幣升值、原材料價格上漲以及勞動力短缺，特別是國家新的勞動協(xié)議法實行的影響下，一直處於強勢地位的中國制鞋業(yè)正面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗。中國制鞋業(yè)的轉移危機以及產業(yè)升級的緊迫性，全球制鞋業(yè)新的格局怎樣變化，已成為全球業(yè)界關注的焦點。2.1世界制鞋業(yè)發(fā)展狀況及消費市場概況從全球范圍上看，目前世界制鞋大國重要是亞洲的中國、印度、越南、印尼和泰國，歐洲的義大利、西班牙和葡萄牙以及南美洲的巴西等。全球既有多種制鞋企業(yè)3-4萬家，制鞋業(yè)及鞋材、鞋機等有關行業(yè)從業(yè)人員總計近1000萬人。

中國是全球最大的產鞋國和出口國。近幾年，中國每年生產多種鞋超過100億雙，占全球制鞋總量的66%，是世界最大的鞋類製造基地，也是世界上最大的鞋類出口國。，中國鞋類出口達76.5億雙，出口總值為218.1億美元，出口量占世界出口總量的53%以上。

印度是僅次於中國的全球第二大鞋類生產國。印度目前年產鞋約20億雙，約有4000家制鞋及有關企業(yè)，其中約500家為大型企業(yè)，3500家為中小企業(yè)。中小企業(yè)的產量約占印度鞋類總產量的60%到65%；大型企業(yè)一般能提供高品質的產品，重要為國際品牌加工。

巴西是全球第三大產鞋大國，其女鞋品質和價格在世界上佔有重要的份額，目前巴西有制鞋企業(yè)7200家，從業(yè)人員約30萬，年產鞋7億雙，年出口鞋在1.8億雙左右。

越南是全球第四大制鞋國，約有400家制鞋企業(yè)，從業(yè)人員約50萬人左右。越南現(xiàn)年產鞋4-6億雙，其中90%產品出口。，越南鞋類出口總值為35.5億美元；1-10月鞋類出口總值達32億美元，同比增長9.9%

意大利是歐洲乃至全球最重要的老牌制鞋大國，目前年產鞋約2億多雙，51%的產品定位在中高端市場。義大利有3個地區(qū)重要生產高檔鞋，第一種是SanMauroPascoli，共有270家企業(yè)，年產鞋1500萬雙。第二個是RivieradelBrenta，有近1000家企業(yè)，重要生產高檔女鞋。第三個是馬凱省的費爾墨和馬塞拉塔，約有3300家企業(yè)，總銷量達10億歐元，大概60%的產品出口到國外。

西班牙是歐盟國家中第二大鞋類生產國。該國年產量為1億雙左右，由於亞洲國家與拉美國家的競爭，使西班牙鞋業(yè)徹底變化了商業(yè)方略。如今，他們已將產品定位從重要以中等為主轉向具有設計項目的、高品質的高檔產品上。西班牙制鞋業(yè)已由低成本的生產中心轉向全球中端及高端鞋類生產地之一。

葡萄牙也是歐洲重要的鞋類生產國。有制鞋企業(yè)1900家，年產量為9180萬雙，近年在不停減少。葡多數鞋廠重要為義大利等國的鞋商生產，產品以中低級為主。隨著國際市場競爭的加劇以及產業(yè)的轉移，葡制鞋業(yè)在經歷一段不景氣時期后，開始重新定位，走向以中高檔產品為主，崇尚自我設計，創(chuàng)立自有品牌，開發(fā)國際市場的道路。

在鞋類消費市場方面，目前全球鞋類產品重要消費市場集中在兩類地區(qū)，一類是經濟發(fā)達的國家和地區(qū)，如美國、歐盟、日本、加拿大等，另一類是人口眾多的國家及地區(qū)，如中國、印度、巴西、印尼等。據國際有關記錄資料表明，進入二十一世紀后，全球前10名的年鞋類消費大國分別為：中國（22.57億雙）、美國（21.33億雙）印度（20.09億雙）、日本（6.2億雙）、巴西（5.52億雙）印尼（4.8億雙）、法國（3.3億雙）、德國（3.24億雙）、英國（2.78億雙）、巴基斯坦（2.3億雙）。在上述國家中，中國、印度、巴西、印尼等國家人口眾多，擁有巨大的鞋產品消費市場，但同步這些國家擁有大量的制鞋企業(yè)，其產品可滿足大部分國內需求，對外部產品需求不大。隨著這些國家經濟的發(fā)展，人們生活水準的不停提高，消費能力和意識的不停增強，鞋產品消費市場的增長空間極大，這些國家將是鞋產品消費最具潛力的市場，也是鞋類產品出口最具潛力的目標市場。2.2全球重要鞋業(yè)生產國的優(yōu)劣勢比較制鞋業(yè)是勞動密集型的產業(yè)，其發(fā)展和轉移受到土地資源、勞動

力成本、原材料供應、環(huán)境保護以及銷售市場等多方面原因的影響和制約。由於全球重要消費市場和鞋業(yè)製造商、批發(fā)商及零售商對利潤最大化的追求，必然要考慮上述幾方面的重要原因，使得全球制鞋業(yè)的重心在不停轉移。初期的全球制鞋業(yè)的中心在歐洲的義大利、西班牙、葡萄牙等國家，上世紀六七十年代開始轉移到成本相對低廉的日本、臺灣、韓國、香港等國家和地區(qū)。上世紀80代末、90年代初，又轉移到了土地勞動力成本更低廉，產業(yè)資源更豐富、投資環(huán)境更完善的中國大陸沿海一帶。至1996年，中國已成為世界鞋類生產和出口第一大國。在其后的間，中國制鞋業(yè)一枝獨秀，不停發(fā)展壯大，每年都以10%-20%的增幅在發(fā)展，成為全球鞋業(yè)頭號大國。這期間，越南和印度的市場也為國際鞋業(yè)巨頭提供了另一種勞動力資源豐富且成本低廉的產業(yè)選擇地，從而使兩個地區(qū)的鞋業(yè)獲得迅速的發(fā)展。到目前為止，包括中國、越南、印度、印尼和泰國在內的亞洲國家，為全球市場提供了超過85%的鞋類產品，成為全球制鞋業(yè)的中心。

此后亞洲制鞋業(yè)包括中國的制鞋業(yè)與否會轉移到其他地區(qū)去？還是在亞洲內部國家之中轉移？這是業(yè)界都在關懷、關注的重要話題。我們可從上述的影響鞋業(yè)發(fā)展和轉移的原因去進行考察和分析比較。2.3中國制鞋業(yè)此后的發(fā)展趨勢中國制鞋業(yè)有著悠久的歷史，隨著改革開放的流潮，中國承接國際制鞋業(yè)的轉移，一躍成為全球最大鞋業(yè)生產中心和銷售中心，形成了十分完善的產業(yè)鏈和產業(yè)發(fā)展平臺，並且已基本佔據了全球中低端的鞋產品市場，而使老式的制鞋大國義大利、西班牙、葡萄牙等已放棄中低端市場，所有轉向高端市場，南美的巴西的制鞋業(yè)也開始轉向高端市場。這是一種國際產業(yè)發(fā)展的趨勢。

中國制鞋多集中在東南沿海地區(qū)，如今也開始面臨勞動力成本上升，電力供應緊張、原材料價格上漲以及環(huán)境保護規(guī)定趨嚴等問題，一部分鞋廠（重要是人數龐大的大廠或不規(guī)范的小廠）面臨著關閉和轉移的抉擇，也有部分鞋廠關門大吉或者搬遷到其他地方。中國制鞋業(yè)的競爭優(yōu)勢是明顯的，但怎樣適應國際市場變化和國內的生存環(huán)境，把握好市場的發(fā)展機遇，也是業(yè)界不得不面對的現(xiàn)實

按照業(yè)界有關專家人士的分析，此后中國制鞋業(yè)的發(fā)展必然要從低端市場走向中高端市場，要從數量型向品質型和效益型轉變，產業(yè)升級換代是必走之路，因而，從數量上看，中國鞋業(yè)的生產量和出口量或許此后將有所下降，但品質將得到提高，產品價格和出口總值將會不停增長。第二，中國制鞋業(yè)的產業(yè)轉型和轉移是大勢所趨，一部分有創(chuàng)新能力和規(guī)范性較強的企業(yè)，將走向產業(yè)升級的轉型之路，一部分依托生產成本取勝的企業(yè)將轉到內地生產成本更具優(yōu)勢的地方，如廣東珠三角制鞋業(yè)已開始向東西兩翼相對較落后地區(qū)轉移，溫州制鞋業(yè)已向西部地區(qū)轉移。第三，產業(yè)佈局更趨合理。通過產業(yè)調整大洗牌之后，中國制鞋業(yè)的產業(yè)佈局將愈加合理。例如廣東珠三角鞋業(yè)將形成新的格局，東莞形成國際中高檔鞋品的加工基地和國際鞋業(yè)總部基地；廣州形成國際鞋業(yè)、鞋材業(yè)的市場貿易中心展覽中心和研發(fā)中心；惠東形成中低級時尚女鞋生產基地；鶴山形成中高檔男裝鞋生產基地；潮州、揭陽一帶形成工藝鞋加工出口基地。而福建泉州晉江一帶形成全球運動鞋生產基地；溫州形成中低級男裝鞋生產基地；成都形成中低級女鞋生產基地。第四，內銷市場不停擴大，中國自身是一種具有13億人口的龐大消費市場，目前中國人均年消費鞋僅為1.7雙，在此后幾年內，中國人均年消費鞋類提高到3-4雙，是完全有也許的，因而，中國有能力的制鞋企業(yè)應提高產品的設計及自主創(chuàng)新能力，在國內市場建立、培育和發(fā)展自己的品牌和建立市場行銷管道，更好地拓展國內市場。第五，創(chuàng)立品牌拓展國際市場。中國鞋已在國際市場佔有重要的市場份額，但品牌卻不是中國企業(yè)的，絕大部分是加工貼牌的，隨著產業(yè)構造的調整和市場競爭的加劇，中國應加緊在國際市場創(chuàng)立自己的品牌和行銷管道，獲取更大的利潤空間，發(fā)明更大的產業(yè)優(yōu)勢。

中國制鞋業(yè)此后的發(fā)展目標應是產業(yè)的國際化，和市場的全球化。在與世界制鞋業(yè)的博弈中，中國制鞋業(yè)若能立足國內市場，確保產業(yè)的生存和發(fā)展，進而發(fā)展全球化的品牌和管道，以長袖善舞的優(yōu)勢佔領國際市場空間，實現(xiàn)制鞋業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，那么，中國作為全球制鞋業(yè)的中心不會變化，無論產業(yè)怎樣轉移，也是在中國各地轉移和發(fā)展。第三章大店行政村建設體育用品廠的優(yōu)勢3.1區(qū)域概況1、合肥市概況合肥市位于華東地區(qū)中部安徽省中心，地處江淮之間，巢湖西北岸，地理坐標為東經116度40分～117度52分，北緯31度30分～32度37分。東北部與滁州市相接，東南部與巢湖市相連，西臨六安市，北靠淮南市。合肥市位于安徽省中部，地處江淮之間、巢湖北岸，現(xiàn)轄三縣（肥東、肥西、長豐）、四區(qū)（瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)），總面積7266（市區(qū)458）平方公里，人口425.9（市區(qū)127.94）萬。全市實現(xiàn)國內生產總值589.7億元，比上年凈增104.74億元，增長16.2％。其中，第一產業(yè)增長值54億元，增長16.6％；第二產業(yè)增長值297.2億元，增長17.5％；第三產業(yè)增長值238.5億元，增長14.5％。三次產業(yè)構造為9.16：50.4：40.44。按戶籍人口計算，人均生產總值為13378元，比上年增長2658元。，合肥市市民上下一心、齊抓建設，生產總值初次跨越千億元，實現(xiàn)GDP1073.86億元，同比增長17.5%，創(chuàng)十年來最高增幅，人均GDP到達2975美元。全市城鎮(zhèn)居民可支配收入超過萬元，到達11013元，農民人均純收入約為3690元，整年城鎮(zhèn)單位在崗職工工資為21889元。，合肥市規(guī)模以上工業(yè)總產值突破千億元，新增產值超過200億，實現(xiàn)利潤47.09億，比上年提高16.8%。固定資產投資突破800億，非公有制投資增長強勁，完畢437.98億元。合肥市作為安徽省省會，全國重要的科研基地，總體規(guī)劃到都市人口控制在300萬之內。都市規(guī)?？刂圃?80平方公里以內。第一、二、三產業(yè)占國內產生總值的比重為9:45:46，總體規(guī)劃到達5:43:52。到實現(xiàn)國內生產總值1000億元，國民經濟愈加發(fā)展，各項制度愈加完善。到，農業(yè)初步實現(xiàn)集約化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化；工業(yè)化基本完畢，城鎮(zhèn)化到達發(fā)展中國家同期平均水平；三大產業(yè)協(xié)調發(fā)展；對外開放水平不停提高，形成與國內外有廣泛經濟聯(lián)絡的對外開放格局。科技教育發(fā)展水平明顯提高。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，社會環(huán)境文明，人民物質文化生活到達初步富裕水平。2、大店概況大店工業(yè)匯集區(qū)總用地面積約3.0平方公里，近期建設約33.3公頃。園區(qū)規(guī)劃產業(yè)用地2.8平方公里，按照每公頃就業(yè)人口110人計算，所需的就業(yè)人口為3.1萬人?？紤]帶眷系數0.5，則規(guī)劃區(qū)域內可居住人口4.9萬人。園區(qū)內規(guī)劃居住用地43.2公頃。采用多套人均居住指標，進行多層次反復推算，結論是可容納的人口數約為4.0萬人，考慮到工業(yè)匯集區(qū)內產業(yè)用地多為第三產業(yè)，且距離都市中心距離很近，因此，規(guī)劃期內4萬人是較為合理的。近期人口約2萬人。伴隨工業(yè)匯集區(qū)各項基礎和服務設施的不停完善，集聚區(qū)著名度不停得到提高，匯集區(qū)開始具有吸引大的工業(yè)項目入駐的也許性。一旦吸引到大項目，就有也許吸引到有關配套企業(yè)，由此形成匯集區(qū)的主導產業(yè)。因此，本階段匯集區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略是立足匯集區(qū)的既有優(yōu)勢，培育匯集區(qū)的競爭優(yōu)勢，合適引進勞動密集型高科技產業(yè)，重點扶持技術密集型和知識密集型產業(yè)的發(fā)展。大店工業(yè)匯集區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略是以服裝產業(yè)、新型建材產業(yè)為方向形成產業(yè)集群。伴隨合肥市現(xiàn)代化濱湖大都市建設的進展，原先處在都市邊緣地帶的大店工業(yè)匯集區(qū)逐漸成為城區(qū)的構成，其土地價值明顯提高，某些工業(yè)項目的發(fā)展也與都市功能不匹配，因此，產業(yè)構造及都市功能的提高成為瑤海工業(yè)園區(qū)二輪創(chuàng)業(yè)的新目的，作為瑤海工業(yè)園區(qū)延伸的大店工業(yè)匯集區(qū)正是在這個形勢下發(fā)展起來的新興工業(yè)區(qū)，其發(fā)展目的就是使得工業(yè)匯集區(qū)從單純的制造業(yè)主導走向具有綜合職能的新城區(qū)。按行業(yè)及產業(yè)鏈進行分區(qū)有助于污染性的工業(yè)進行集中處理，分片區(qū)確定基礎設施投入原則，也有助于發(fā)明宜人的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引高科技人才，更有助于多種用地之間的協(xié)調，發(fā)明環(huán)境優(yōu)美的都市環(huán)境。3.2大店工業(yè)匯集區(qū)自然環(huán)境特性●位置優(yōu)勢：大店工業(yè)匯集區(qū)位于合肥市瑤海區(qū)大店社居委境內，長江東路穿境而過，南與肥東縣龍?zhí)凉I(yè)區(qū)相望，東臨肥東新城區(qū)，西與龍崗開發(fā)區(qū)隔河相對，作為瑤海工業(yè)園區(qū)大店組團的一部分，對其周圍具有較強的輻射和帶動作用。●交通優(yōu)勢：有“安徽第一街”之稱的長江路是合肥市重要交通干道，匯集區(qū)通過長江東路向西可直達市中心，并可通過都市環(huán)道抵達都市各區(qū)，向南可直上312國道，交通順暢，內外聯(lián)絡以便，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。●環(huán)境優(yōu)勢：根據合肥市環(huán)境監(jiān)測中心站對該區(qū)域現(xiàn)實狀況環(huán)境監(jiān)測成果，表明該區(qū)域環(huán)境質量很好，該區(qū)域大氣環(huán)境不僅可以滿足《環(huán)境空氣質量原則》（GB3095-96）二級原則，并且整年大部分時間空氣環(huán)境質量到達一級原則規(guī)定，噪聲環(huán)境除交通主干道外其他區(qū)域均可滿足《聲環(huán)境質量原則》（GB3096-）2類原則，區(qū)域內生態(tài)環(huán)境狀況良好，環(huán)境容量較大?！窕A設施：截至到目前，大店工業(yè)匯集區(qū)前期建設區(qū)域周圍的基礎設施基本完善，區(qū)內的雨水、污水管道正在加緊完備之中；區(qū)內供電可靠，電源較近，電力充足。目前在匯集區(qū)西部有一座110KV變電站供電，后來在周圍還將新建兩座110KV變電站。這三座變電所可保證大店工業(yè)匯集區(qū)的發(fā)展用電。目前匯集區(qū)內的供水重要來自市政供水管網，水量充足，水質優(yōu)良。本次規(guī)劃的大店工業(yè)匯集區(qū)目前各項基礎設施正在完善，道路等基礎設施正加緊建設，配套的雨、污水管網等也在齊頭并進地規(guī)劃建設之中，可保證在企業(yè)、入住居民進駐之前將基礎設施統(tǒng)一完善?！裥螒B(tài)優(yōu)勢：區(qū)域內開發(fā)前重要地貌以農田及居民村莊為主，易于都市景觀的營造，勾畫都市輪廓線。3.2.1選址合理性分析●選址規(guī)定：大店工業(yè)匯集區(qū)的立項建設源自于貫徹合肥市“千億”規(guī)劃，加緊發(fā)展第二、第三產業(yè)，實現(xiàn)富民強區(qū)的戰(zhàn)略目的。因此匯集區(qū)選址原則首先應符合合肥市總體規(guī)劃，應有一定的本底構造相對簡樸的區(qū)域，同步應遠離老城區(qū)商業(yè)中心，但交通要以便，便于與老城區(qū)相聯(lián)絡?！褡匀粭l件：大店工業(yè)匯集區(qū)所在地重要地貌為農田及居民村莊為主，地勢平坦，以人工植被為主，無原始植被，區(qū)內野生動物較少，多為人工養(yǎng)殖的家禽家畜；該區(qū)屬季風亞熱帶濕潤氣候，四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量適中、無霜期較長。●社會條件：區(qū)域內社會構造簡樸，工業(yè)設施較少，居民點較少，拆遷損失較小，因此便于區(qū)域內的整體規(guī)劃，統(tǒng)一風格?！窠ㄔO條件：區(qū)域所在位置周圍緊靠東部的肥東新城區(qū)、西側的龍崗開發(fā)區(qū)、南側的龍?zhí)凉I(yè)園，交通、供水、排水、供電、供暖、通訊等設施齊全，便利于大店工業(yè)匯集區(qū)的建設。●環(huán)境條件：區(qū)域附近地表水為二十埠河。二十埠河發(fā)源于長豐縣境內，流域面積140km2，河長24km，河寬8～60m，90﹪保證率條件日經流量為2.34萬m3。二十埠河作為南淝河支流之一，在河上口附近匯入南淝河，最終進入巢湖。二十埠河接納了合肥市東市區(qū)部分、美菱工業(yè)園、龍崗工業(yè)區(qū)及其附近排放的工業(yè)廢水河生活污水。區(qū)域內工業(yè)廢水通過預處理后與生活污水一起通過市政污水管網進入朱磚井污水處理廠處理達標后排入二十埠河。合肥市常年主導風向為東南偏東風，大店工業(yè)匯集區(qū)開發(fā)性質定位為發(fā)展都市型工業(yè)、商貿物流業(yè)的工商匯集區(qū)，對空氣環(huán)境質量規(guī)定較高，本區(qū)域空氣環(huán)境質量很好，可以滿足規(guī)定。3.3大店工業(yè)匯集區(qū)建設合肥市寶威龍體育用品生產基地的優(yōu)勢1、大店工業(yè)匯集區(qū)位于合肥市瑤海區(qū)大店社居委境內，長江東路穿境而過，南與肥東縣龍?zhí)凉I(yè)區(qū)相望，東臨肥東新城區(qū)，西與龍崗開發(fā)區(qū)隔河相對。長江東路是連接老城區(qū)與東部組團的重要干道，且伴隨新安江路等級的提高，將使得匯集區(qū)與東部組團連接更為緊密。大店工業(yè)匯集區(qū)范圍為東連肥東新城區(qū)，西接龍崗開發(fā)區(qū)，南與肥東龍?zhí)凉I(yè)園相望，北至合寧鐵路大店段，規(guī)劃總面積3.0平方公里（約合300公頃），其中一期已建成面積約500畝。2、都市工業(yè)區(qū)的重要功能是發(fā)展以建材、服裝為主的都市型工業(yè)區(qū)，建設節(jié)能、節(jié)地、環(huán)境優(yōu)美的新型匯集區(qū)區(qū)；中央商貿辦公區(qū)作為都市東部片區(qū)中心之一，本區(qū)域不僅集中了商貿流通產業(yè)區(qū)，同步也應為匯集區(qū)企業(yè)、市民提供行政、商業(yè)、文化娛樂等服務。功能區(qū)著重景觀的營造，疏密結合，軟質空間與硬質空間相結合，給人以現(xiàn)代生態(tài)匯集區(qū)的印象。該功能區(qū)建設元素有公園、廣場、商業(yè)、行政、居住區(qū)等。崇高生活區(qū)重要是為匯集區(qū)人員提供配套生活的區(qū)域。文化娛樂產業(yè)區(qū)是以發(fā)展娛樂業(yè)、文化產業(yè)及創(chuàng)意產業(yè)為主導。第四章建設計劃4.1本項目建設計劃：規(guī)劃詳細建設內容重要包括：1、項目建設原則該項目采用一次性規(guī)劃、一次性實行的戰(zhàn)略，在兩年時間內完畢所有投資。2、建設內容及規(guī)模該項目分為三個部分：辦公區(qū)、加工區(qū)、倉儲區(qū)（1）辦公區(qū)：占地5700平方米，作為企業(yè)平常經營管理，產品研發(fā)設計的基地，同步安排職工的集體宿舍。（2）生產加工區(qū)：占地8200平方米，引進兩條生產線以及有關的機床、模具生產。（3）倉儲區(qū)：占地3100平方，作為原材料和成品的倉儲、物流基地（4）職工生活區(qū)：占地面積3000平方米（5）綠化布置區(qū)：占地面積7300平方米4.2投資計劃：項目總投資約30000萬元，其中地方政府配套0萬元，申請中央財政支持處理10000萬元。第五章建筑設計人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一種突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在總人口中的數量和比例不停增長。根據聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總人口比例到達10%，或65歲以上人口占總人口的比重到達7%”，目前，我國所面臨的老齡化問題勢必使老式的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的變化，老年人對經濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照顧和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供應”。怎樣滿足市場上的“有效需求”，怎樣為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。5.1老年人建筑設計規(guī)范1、一般規(guī)定<1>老年人居住建筑應按老齡階段從自理、介助到介護變化全程的不一樣需要進行設計。<2>老年人公共建筑應按老齡階段介助老人的體能心態(tài)特性進行設計。<3>老年人公共建筑，其出入口、老年所經由的水平通道和垂直交通設施，以及衛(wèi)生間和休息室等部位，應為老年人提供以便設施和服務條件。<4>老年人建筑層數宜為三層及三層如下；四層及四層以上應設電梯。2、出入口<1>老年人居住建筑出入口，宜采用陽面開門。出入口內外應留有不不不小于1.50m×1.50m的輪椅回旋面積。<2>老年人居住建筑出入口造型設計，應標志鮮明，易于識別。<3>老年人建筑出入口門前平臺與室外地面高差不適宜不小于0.40m，并應采用緩坡臺階和坡道過渡。<4>緩坡臺階踏步踢面高不適宜不小于120mm，踏面寬不適宜不不小于380mm，坡道坡度不適宜不小于1／12。臺階與坡道兩側應設欄桿扶手。<5>當室內外高差較大設坡道有困難時，出入口前可設升降平臺。<6>出入口頂部應設雨篷；出入口平臺、臺階踏步和坡道應選用結實、耐磨、防滑的材料。3、過廳和走道老年人居住建筑過廳應具有輪椅、擔架回旋條件，并應符合下列規(guī)定：<1>戶室內門廳部位應具有設置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。<2>戶室內面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不應不不小于0.50m，應保證輪椅回旋和門扇啟動空間。<3>戶室內通過式走道凈寬不應不不小于1.20m。<4>老年人公共建筑，通過式走道凈寬不適宜不不小于1.80m。<5>老年人出入經由的過廳、走道、房間不得設門坎，地面不適宜有高差。<6>通過式走道兩側墻面0.90m和0.65m高處宜設?40～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側墻面下部應設0.35m高的護墻板。4、樓梯、坡道和電梯<1>老年人居住建筑和老年人公共建筑，應設符合老年體能心態(tài)特性的緩坡樓梯。<2>老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不得不不小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平臺區(qū)內設踏步。<3>緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑不應不不小于300mm，公共建筑不應不不小于320mm；踏面高度，居住建筑不應不小于150mm，公共建筑不應不小于130mm。踏面前緣宜設高度不不小于3mm的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不適宜不小于10mm。<4>不設電梯的三層及三層如下老年人建筑宜兼設坡道，坡道凈寬不適宜不不小于1.50m，坡道長度不適宜不小于12.00m，坡度不適宜不小于1／12。坡道設計應符合現(xiàn)行行業(yè)原則《以便殘疾人使用的都市道路和建筑物設計規(guī)范》JGJ50的有關規(guī)定。并應符合下列規(guī)定：①坡道轉彎時應設休息平臺，休息平臺凈深度不得不不小于1.50m。②在坡道的起點及終點，應留有深度不不不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。③坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不不不小于50mm的安全檔臺。④樓梯與坡道兩側離地高0.90m和0.65m處應設持續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側扶手應水平延伸。扶手設計應符合本規(guī)范第4.3.4條的規(guī)定。扶手宜選用優(yōu)質木料或手感很好的其他材料制作。⑤設電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔架進出以便，轎廂沿周圍離地0.90m和0.65m高處設介助安全扶手。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關閉，并內裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。5、居室<1>老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應有良好朝向、天然采光和自然通風，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。<2>老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不適宜不不小于14m2，臥室使用面積不適宜不不小于10m2。矩形居室的短邊凈尺寸不適宜不不小于3.00m。老年人基礎設施參數應符合附錄<3>老人院、老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不適宜超過三人，每人使用面積不應不不小于6m2。矩形居室短邊凈尺寸不適宜不不小于3.30m6、廚房<1>老年住宅應設獨用廚房；老年公寓除設公共餐廳外，還應設各戶獨用廚房；老人院除設公共餐廳外，宜設少許公用廚房。<2>供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房，使用面積不適宜不不小于6.00m2，其最小短邊凈尺寸不應不不小于2.10m<3>老人院公用小廚房應分層或分組設置，每間使用面積宜為6.00～8.00m2<4>廚房操作臺面高不適宜不不小于0.75～0.80m，臺面寬度不應不不小于0.50m，臺下凈空高度不應不不小于0.60m，臺下凈空前后進深不應不不小于0.25m。<5>廚房宜設吊柜，柜底離地高度宜為1.40～1.50m；輪椅操作廚房，柜底離地高度宜為1.20m。吊柜深度比案臺應退進0.25m。7、衛(wèi)生間<1>老年住宅、老年公寓、老人院應設緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具，其面積不適宜不不小于5.00m2<2>老人院、托老所應分別設公用衛(wèi)生間、公用浴室和公用洗衣間。托老所備有全托時，全托者臥室宜設緊鄰的衛(wèi)生間。<3>老人療養(yǎng)室、老人病房，宜設獨用衛(wèi)生間。<4>老年人公共建筑的衛(wèi)生間，宜臨近休息廳，并應設便于輪椅回旋的前室，男女各設一具輪椅進出的廁位小間，男衛(wèi)生間應設一具立式小便器。<5>獨用衛(wèi)生間應設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不應不小于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不應不小于0.40m。浴盤一端應設不不不小于0.30m寬度坐臺。<6>公用衛(wèi)生間廁位間平面尺寸不適宜不不小于1.20m×2.00m，內設0.40m高的坐便器。<7>衛(wèi)生間內與坐便器相鄰墻面應設水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面應設水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一側貼墻設安全扶手。<8>衛(wèi)生間宜選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿或掀壓式開關。<9>衛(wèi)生間、廁位間宜設平開門，門扇向外啟動，留有觀測窗口，安裝雙向啟動的插銷。8、陽臺<1>老年人居住建筑的起居室或臥室應設陽臺，陽臺凈深度不適宜不不小于1.50m。<2>老人療養(yǎng)室、老人病房宜設凈深度不不不小于1.50m的陽臺。<3>陽臺欄桿扶手高度不應不不小于1.10m，寒冷和寒冷地區(qū)宜設封閉式陽臺。頂層陽臺應設雨篷。陽臺板底或側壁，應設可升降的晾曬衣物設施。<4>供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，其屋頂女兒墻護欄高度不應不不小于1.10m；出平臺的屋頂突出物，其高度不應不不小于0.60m。9、門窗<1>老年人建筑公用外門凈寬不得不不小于1.10m。<2>老年人住宅戶門和內門(含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門)通行凈寬不得不不小于0.80m。<3>起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應采用可觀測的門。<4>窗扉宜鑲用無色透明玻璃。啟動窗口應設防蚊蠅紗窗。10、室內裝修<1>老年人建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度如下做與墻體粉刷齊平的護角。<2>老年人居室不應采用易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。<3>老年人出入和通行的廳室、走道地面，應選用平整、防滑材料，并應符合下列規(guī)定：①老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界線鮮明，不適宜采用黑色、顯深色面料。②老年人居室地面宜用硬質木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不適宜采用陶瓷材料。③老年人居室不適宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥。每人應有1.00m311、建筑設備與室內設施<1>寒冷和寒冷地區(qū)老年人居住建筑應供應熱水和采暖。<2>炎熱地區(qū)老年人居住建筑宜設空調降溫設備。<3>老年人居住建筑居室之間應有良好隔聲處理和噪聲控制。容許噪聲級不應不小于45dB，空氣隔聲不應不不小于50dB，撞擊聲不應不小于75dB。<4>建筑物出入口雨篷板底或門口側墻應設燈光照明。陽臺應設燈光照明。<5>老年人居室夜間通向衛(wèi)生間的走道、上下樓梯平臺與踏步聯(lián)結部位，在其臨墻離地高0.40m處宜設燈光照明。<6>起居室、臥室應設多用安全電源插座，每室宜設兩組，插孔離地高度宜為0.60～0.80m；廚房、衛(wèi)生間宜各設三組，插孔離地高度宜為0.80～1.00m。<7>起居室、臥室應設閉路電視插孔。<8>老年人專用廚房應設燃氣泄漏報警裝置；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃氣設備宜設總調控閥門。<9>電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關，高度離地宜為1.00～1.20m。<10>老年人居住建筑每戶應設電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應設緊急呼救按鈕。<11>老人院床頭設呼喊對講系統(tǒng)、床頭照明燈和安全電源插座。附錄A：老年人設施基礎參數A.0.1老年人用床尺寸應符合下列規(guī)定：1、單人床：長度2.00m，寬度1.10m，高度0.40～0.45m；2、雙人床：長度2.00m，寬度1.60m，高度0.40—0.45m。A.0.2急救擔架尺寸應為長度2.30m，寬度0.56m。A.0.3輪椅應符合現(xiàn)行行業(yè)原則《以便殘疾人使用的都市道路和建筑物設計規(guī)范》JGJ50有關規(guī)定。A.0.4家俱應圓角圓棱、結實穩(wěn)定、尺度合適、便于扶靠和使用。5.2廬陽區(qū)高檔老年公寓設計合肥市廬陽區(qū)民政局認為在當今社會，人口老齡化已經成為世界人口發(fā)展的一大趨勢，估計在二十一世紀三、四十年代將到達高潮。伴隨人口老齡化程度的不停加劇，老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會經濟問題日益突出，其中，為老年人提供舒適、溫馨的老年公寓在如今顯得日益重要。因此在設計老年公寓時，緊跟時代發(fā)展的步伐，力爭將世界上最新、最佳的設計方案應用到老年公寓的項目中。在設計過程中，充足運用在調研中得到的資料，認為在設計中不僅要關注老人，同步，也要關注他們所生活的周圍環(huán)境，從而為老人提供高品質的生活。老年公寓應提供一系列的功能及價值選擇，如娛樂休閑功能、便捷靈活功能、文化多樣性、個人護理、個人價值實現(xiàn)感、商務活動支持、圖書館、小區(qū)性及安全性等。

我單位決定聘任老年公寓的專業(yè)團體，集合了住宅、度假村、養(yǎng)老和規(guī)劃領域的專家，由于養(yǎng)老設施是一種綜合的設施，需要尤其的技能已保證功能及運行上的成功。

在廬陽區(qū)高檔老年公寓建設項目中，力爭充足體現(xiàn)了如下特點：

1、突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的規(guī)定；

2、考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作；

3、用積極、年輕的措施看待年齡；

4、伴隨生活質量的提高和醫(yī)療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健康狀況；

5、對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；

6、有度假及護理功能的老年公寓；

7、可以有多處居所，以便外出旅游。

在廬陽區(qū)高檔老年公寓根據老年人對設施的多樣化規(guī)定提供現(xiàn)代化的配套設施，滿足老年人平常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設計非常重要，應當與設計方案融為一體。同步，也應考慮到設計發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵老人充足發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。

在公寓內部的環(huán)境設計中，尤其重視走廊、門啟動的位置以及對公共設施的便捷予以充足考慮。此外，與老年人及其家庭進行溝通也是非常重要的，我們從老人的角度出發(fā)，使設計保證老人在所有的區(qū)域均可以自由活動。

廬陽區(qū)高檔老年公寓的設計重點突出“似家”同樣的氣氛，這與大尺度的公共設施似的老年公寓形成對比。小尺度的建筑物可以最大化的予以老人們維持他們的自信和技能的感覺，讓他們感受到家的溫馨，并能根據不一樣老人的特點、喜好和但愿值來設計公寓，因此在設計的過程中，充足理解不一樣老人的生活習慣、過往的經驗和記憶，并將之融入設計中，定會給老年人帶來親切的家的感覺。

此外，景觀設計也是老年公寓設施中一種非常重要的設計元素，例如花園中優(yōu)美的景色，可為老年人提供愉悅的心情，從而減少高血壓等老年常見病的發(fā)生，也可在一定程度上減輕壓力和痛苦；在小區(qū)花園入口處鋪設水平走道，適合老年人悠閑地漫步；同步，景觀設計也應考慮到季節(jié)的更替，顏色的選擇等原因，從而為老年人營造一種美好的居住環(huán)境。5.3建筑設計根據<<老年人建筑設計規(guī)范>>，中華人民共和國建設部、中華人民共和國民政部，建標[1999]131號。5.4給排水設計新增給排水主管網各1500米，公寓內重要管道規(guī)劃有污水管道、雨水管道、給水管道及電纜管線等。雨水管道將搜集公寓內雨水并就近接入環(huán)湖北路雨水管道。公寓內的給水管道的布置重要考慮給水及廠內消防、綠化等。院內電纜較為集中，各建筑物均采用橋架和穿管方式聚合的敷設方式。5.5綠化設計公寓內除道路及建筑物、構筑物外，其他均為綠化用地。廠區(qū)綠化帶內栽種適合當地氣候條件的樹木和灌木輔以草皮綠化。綠化用水將充足使用搜集的雨水進行澆灌。5.6抗震設計所有的建筑物將采用防滲鋼筋混凝土構造?；炷翗颂朇25，抗?jié)B標號S6。抗震設防烈度為：7度。第六章老年住宅市場研究6.1老年住宅市場的現(xiàn)實狀況分析中國的養(yǎng)老設施老式上是民政機構社會福利的一部分，最初認為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐漸走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相稱的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。據記錄，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數為9051萬戶。民政部等14個部委提出，到本世紀末小區(qū)服務設施要發(fā)展到26萬個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與既有的不一樣層次老年人的需求已經不相適應，假如沒有新的舉措，仍采用對既有房地產開發(fā)商的貸款條件：自有30%項目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設施的建設不也許現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的5～中，養(yǎng)老設施供需的矛盾會伴隨老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。6.1.1老年人口的發(fā)展狀況

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將到達4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段：

第一階段：過渡階段1982年～

60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總人口的比重由7.64％增長到10.71％。比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02％的速度遞增，大大快于總人口年均增長1.47％的速度。

第二階段：發(fā)展階段～2025年

60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71％增長到19.34％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。

第三個階段：高峰階段2025年～2055年

60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34％增長到30％，比翻了兩番。從區(qū)域來看，我國目前已經有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口靠近7%。表一：我國人口年齡構成積發(fā)展預測一欄表中國人口年齡構成及發(fā)展預測(%)年份1953196419821990204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.406.1.2老年住宅的現(xiàn)實狀況

1、老年建筑的現(xiàn)實狀況

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有4多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人處理住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大概有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%～5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。詳細調查狀況見下表：表二：目前我國國內老年設施狀況一覽表目前國內老年設施狀況項目居住對象自理程度護理方式功能構成老年公寓在一定協(xié)助下能獨立生活的健康老人自理最低協(xié)助管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低協(xié)助半護理管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務用房護理院生活不能自理、需要半護理或全護理的老人半自理或不能自理半護理/全護理護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、原則層設集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復、管理以及服務用房等老年設施綜合體多種類型均包括綜合老年設施綜合體多種類型均包括2、老年人的居住模式

A、購置房屋居住

人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購置商品房的占2.4%，購置經濟合用房的占2.1%，購置原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購置商品房的家庭占6.2%和5.6%，購置經濟合用房5.6%和4.2%,購置原公有住房的戶分別為37.1%和12.7%?？h購置商品房、經濟合用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購置住宅的比重增長迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購置的住房中。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的重要方式之一。人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。闡明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的重要途徑。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，獲得房屋居住使用權的一種住房消費形式。人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,假如分城鎮(zhèn)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟合用房。3、目前國內老人住宅的銷售狀況老人住宅的開發(fā)目前才剛剛開始，雖然市場上有某些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質上來說，可以稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內有兩個，一種是廣州的頤年園――中國第一種規(guī)模最大的長者小區(qū)，此外一種是北京的東方太陽城――目前國內最大的退休小區(qū)。

一種最新的對成都高收入老年人的調查資料顯示，大多數可以承受單價格為1000～元／平方米，總價為10～15萬的商品房。4、目前國內老年設施的形式目前有大型的退休小區(qū)――北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務的老年公寓――浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；按照星級賓館原則設計的“賓館型”養(yǎng)老院――上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)某些私人性質的、盈利性質的小型養(yǎng)老院。6.2老年住宅市場環(huán)境分析

6.2.1投資環(huán)境

6.2.1.1融資機構

國內目前的融資機構多為商業(yè)銀行，一級都市目前已經出現(xiàn)房地產基金、房地產投資信托等新型的金融工具。

房地產基金：國內的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個別房地產投資基金開始介入房地產項目。嘉德置地集團旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發(fā)展基金，該基金關注價位在5000～0元／平方米的不一樣檔次的商品房投資，并將首先投向上海、北京和廣州等都市。摩根斯坦利名下房地產基金，其目前重要參與上海高端住宅項目的投資。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產投資基金也紛紛進入上海，已與上海房產發(fā)展商到達緊密型合作意向。

房地產投資信托：國內正在運行的房地產投資信托有北京中煤信托投資企業(yè)和北京國際信托有限企業(yè)推出的針對經濟合用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產信托機構融資的上限為2億元人民幣。

6.2.1.2規(guī)劃設計資源

真正意義上的老年住宅在國內的發(fā)展是非常有限的，因此擁有設計與建設經驗的專業(yè)機構非常少。

6.2.1.3小區(qū)服務資源

與大型醫(yī)院合作設置護理醫(yī)療中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務、房屋置換服務、婚介中心。

6.2.2政策環(huán)境

，建設部根據《中共中央、國務院有關加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活親密有關的無障礙設施建設工作為重點，抓好《老年人建筑設計規(guī)范》、《都市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》的貫徹實行工作。第七章老年住宅市場發(fā)展前景分析7.1市場發(fā)展趨勢1、老年住房（含老年公寓）要納入國家和都市的總體規(guī)劃不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，并且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規(guī)模、檔次、設計、構造以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，此后老年人住房的發(fā)展目的和規(guī)劃。另一方面，再根據長遠目的和規(guī)劃，制定階段性的目的和計劃。在近期的都市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，保證老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2、大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓

老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高下，都要從我國的經濟發(fā)展和人民生活水平的實際狀況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同步，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3、要處理好老年公寓的融資問題

融資問題是目前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以處理。

首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和都市的總體規(guī)劃，并且要按照規(guī)劃規(guī)定，定期進行老年公寓的專題財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。另一方面，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享有在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補助。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最終，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款措施。如以現(xiàn)房作抵押貸款購置新居；“雙協(xié)議制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣協(xié)議和擔保協(xié)議，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外某些國家普遍使用的措施。即老年人退休后來，從開發(fā)商處購置一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定協(xié)議，每月由開發(fā)商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款措施，為老年人住房提供了保證。還可以采用物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人處理住房廣開門路。

4、建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度

這兩個制度是老年人處理住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際狀況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同步要按國家規(guī)定準時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。

5、建立和完善老年住房的法律、法規(guī)

法律、法規(guī)是處理好老年人住房問題的保障條件。總之，伴隨我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。不過它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的完善。7.2產品發(fā)展趨勢伴隨老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產品將會展現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：

1、規(guī)?；?/p>

伴隨我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的原因考慮進去，甚至會成為未來樓市競爭的熱點。市場的發(fā)展一般會遵照這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產品走向數量化；而后，伴隨市場的深入發(fā)展，需求的深入加大，專業(yè)化程度更高、居住質量更好、價格更合適的大型老年小區(qū)應運而生，老年住宅產品展現(xiàn)規(guī)?；?；

2、郊區(qū)化

為了滿足老年住宅對環(huán)境的高規(guī)定，也為了減低成本減少入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離都市，選擇在郊外風景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，不過同步會顧及交通的便捷性，以以便家人朋友的探訪；

3、建筑的多樣化

伴隨老年住宅產品的日趨成熟，產品推陳出新，建筑展現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點。

4、功能豐富化

未來的老年住宅將與目前所倡導的“5+2”生活模式結合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅小區(qū)內蘊藏有豐富的旅游度假資源，不僅為老年人的平常生活提供良好的居住環(huán)境，并且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此發(fā)明了“合家歡”的親情時光。

5、科技化

以科技為依托的老年人專用設計是未來老年住宅產品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更以便、安全的全方位保障；網絡技術的應用，將使遠程交互成為也許，老人與子女的溝通無處不在。

6、小區(qū)服務的專業(yè)化

作為老年住宅產品的重要構成部分，老年住宅的小區(qū)服務在不停細化、豐富的過程中向專業(yè)化發(fā)展。小區(qū)服務的專業(yè)化包括：小區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質的專業(yè)化，服務質量控制管理的規(guī)范化等等。7.3消費發(fā)展趨勢老年住宅的消費發(fā)展趨勢預測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。

在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，減少了購置成本，實際上相稱于提高人們對老年住宅的消費能力。伴隨經濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增長，使老年人自購房安度晚年成為了也許；另首先，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增長，為給長輩購房提供的物質基礎。

在消費觀念上，老式觀念的影響將伴隨時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增長，不會再盲目地和子女擠在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的變化就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。7.4老年住宅市場的準入條件我國的老齡化進程與經濟發(fā)展不一樣步，未富先老，因此，處理老齡問題，做好老年社會工作發(fā)明良好的物質基礎成為全面實行社會主義現(xiàn)代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目的。

這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的狀況是：首先，國內的養(yǎng)老設施無論是從數量還是從質量、服務上都無法滿足老年人；此外首先，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。因此，當我國進入到真正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設施。當資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設，并根據區(qū)域市場對老年住宅產品需求的大小來調整優(yōu)惠政策的力度。

目前，國家建設部和民政部已經出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓。第八章項目管理與實行進度8.1項目管理工程建設是百年大計，必須堅持質量第一，項目由肥東縣石塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府負責實行，項目要積極推行項目法人制、招標投標制、建設監(jiān)理制和協(xié)議管理制。項目施工建設期間，成立項目辦公室，由項目重要負責人掛帥，抽調精干人員掛牌辦公。選派一名專業(yè)會計和一名工程技術人員直接負責工程，并抽出人員構成項目建設籌辦辦公室，全面詳細的負責項目建設工作。重要完畢項目實行準備、配套資金籌集、技術獲得、勘察設計、設備訂貨、施工準備、施工和生產準備直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同步開展和互相交叉進行。將項目實行時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實行進度做出合理而又切實可行的安排，到達保證工期、順利投入使用。8.2項目實行進度為了保證項目的實行，應逐項編制項目實行網絡計劃，監(jiān)控項目實行進度，做到技術準備、土建施工、設備訂貨、安裝調試等各項工作協(xié)調一致，按計劃進行。環(huán)境保護治理與項目改造同步進行。年終完畢項目提議書的編制及論證、評估；3月進行設計；工程爭取5月初正式實行。項目計劃三年內完畢，項目規(guī)劃分兩期建設，首期規(guī)劃建設“八個中心”，擬爭取于5月動工建設，三年全面竣工投入使用；第二期規(guī)劃建設“子女親友度假村”，擬于第三年啟動，估計一年內竣工投入使用。表8-1項目實行進度表時間（月）項目可行性研究匯報編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工裝修施工設備安裝調試竣工營運時間（月）項目可行性研究匯報編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工裝修施工設備安裝調試竣工營運第九章組織機構、勞動定員及培訓本項目由合肥市廬陽區(qū)民政局承建，有關事宜由民政局統(tǒng)一管理和安排。合肥市廬陽區(qū)高檔老年公寓勞動定員安排重要包括：主管2人，其他輔助管理人員4人，財務會計2人，醫(yī)療、保健等衛(wèi)生人員20人，特護人員80人，食堂工作人員25人，其他服務人員12人，勞工5人。預核定，合肥市廬陽區(qū)高檔老年公寓人員編制150人。建設項目所需人員除高級管理人員之外，其他均通過社會招聘的方式處理。對于醫(yī)療衛(wèi)生、尤其護理等人員的招聘，規(guī)定必須有有關的工作經驗和基礎。第十章項目招投標為了保證本項目建設到達“最優(yōu)的技術、最佳的質量、最低的價格、最短的周期”的目的；同步也為了規(guī)范市場競爭行為，使“公開、公平、公正”的原則得以貫徹，本項目計劃在項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、村科等的采購實行招標。有關內容詳見表10.1招標基本狀況表。10.1項目招標范圍根據《中華人民共和國招投標法》規(guī)定：“凡在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：（1）大型基礎設施、公共事業(yè)等關系社會公共利益、公共安全的項目；（2）所有或者部分使用國有資金投資或國家融資的項目；（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。”（一）設計招標范圍本項目設計招標實行所有招標、所有工程的設計所有采用招標方式確定設計單位。（二）施工招標范圍本項目施工招標實行所有招標。所有工程的施工所有采用招標方式確定施工單位。（三）監(jiān)理招標范圍本項目監(jiān)理招標實行所有招標、所有