國(guó)際視角下的房地產(chǎn)供需研判：從日本經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)房地產(chǎn)需求量

正文目錄剛需消化首次房?jī)r(jià)大漲，多因素催生房地產(chǎn)泡沫 5出口導(dǎo)向模式下戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) 5基本面支撐下剛需消化了首次房?jī)r(jià)大漲 6多種因素催化出的房地產(chǎn)泡沫 9政策轉(zhuǎn)向過(guò)快過(guò)猛，房地產(chǎn)大起后大落 13貨幣政策“用藥”過(guò)快過(guò)猛 13財(cái)稅政策收緊加速地價(jià)下跌 14房地產(chǎn)大起轉(zhuǎn)向大落 15內(nèi)需萎靡、物價(jià)回落、企業(yè)利潤(rùn)下滑、經(jīng)濟(jì)增速放緩 16房地產(chǎn)泡沫破裂后新房銷售快速修復(fù) 18供給：新開(kāi)工整體下行，商品房供給韌性較強(qiáng) 18投資：泡沫破裂后住宅投資仍出現(xiàn)了反彈新高 19銷售：泡沫破裂后新房銷售快速修復(fù)并維持高位 20價(jià)格：房?jī)r(jià)已完全修復(fù)，地價(jià)仍處低位 21從日本經(jīng)驗(yàn)展望我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 22相似之處：總?cè)丝谝?jiàn)頂，杠桿率位于高位，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響大 22不同之處：我國(guó)居民收入增速較高，城鎮(zhèn)化仍處加速階段 24供給端展望：新開(kāi)工與適齡勞動(dòng)人口拐點(diǎn)基本同步，但商品房新開(kāi)工拐點(diǎn)遲 27需求端展望：我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面更優(yōu)，房地產(chǎn)需求估計(jì)仍將保持一定規(guī)模 29風(fēng)險(xiǎn)提示 32圖表目錄圖1日本GDP增速，% 5圖2日本出口金額及增速，百萬(wàn)日元，% 6圖3日本進(jìn)口金額及增速，百萬(wàn)日元，% 6圖4日本6大城市土地價(jià)格與增速，點(diǎn)，% 7圖5日本土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn) 8圖6日本住宅和工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)漲幅，% 8圖7日本總?cè)丝谂c人口增速，萬(wàn)人，% 8圖8日本勞動(dòng)力人數(shù)，萬(wàn)人 8圖9日本人口結(jié)構(gòu)，% 8圖10日本住宅實(shí)際投資規(guī)模及增速，億日元，% 8圖日本城市化率，% 9圖12日本住宅總數(shù)和套戶比，千戶 9圖13日本城市化率與城鎮(zhèn)人口增速，% 9圖14日本總?cè)丝谂c人口老齡化比例，萬(wàn)人，% 9圖15美國(guó)CPI，% 10圖16美國(guó)十年期國(guó)債收益率與美元指數(shù)，點(diǎn)，% 10圖17美國(guó)貿(mào)易差額與進(jìn)口日本占比，百萬(wàn)美元，% 10圖18廣場(chǎng)協(xié)議后日元兌美元快速升值，美元兌日元 10圖19日本貼現(xiàn)率與M2增速，% 圖20日本廣義貨幣占GDP比例，% 圖21日本GDP當(dāng)季同比，% 12圖22日本一般會(huì)計(jì)支出總額與增速，百萬(wàn)日元，% 12圖23日本住宅信用供給市占率分布，% 12圖24日本“住?！惫举J款結(jié)構(gòu)變化，% 12圖25日本股市，百萬(wàn)日元，點(diǎn) 13圖26日本商業(yè)和住宅土地價(jià)格指數(shù)與增速，點(diǎn)，% 13圖27日本貼現(xiàn)率，% 14圖28日本無(wú)擔(dān)保隔夜拆借利率，% 14圖29日本當(dāng)季新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模，億日元 14圖30日本實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)，點(diǎn) 14圖31日本不動(dòng)產(chǎn)稅收收入，十億美元 15圖32日本中央政府不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常性稅收，百萬(wàn)日元 15圖33日本所有城市土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn) 16圖34日本土地交易數(shù)量，件 16圖35日本首都圈和近畿圈新房開(kāi)工占比，% 16圖36日本首都圈和近畿圈新房銷售規(guī)模，套 16圖37日本首都圈和近畿圈新房銷售單價(jià)，萬(wàn)日元/平方米 16圖38日本首都圈和近畿圈新房套均價(jià)，萬(wàn)日元/套 16圖39日本實(shí)際GDP增速，% 17圖40私人消費(fèi)和企業(yè)設(shè)備投資對(duì)日本GDP的拉動(dòng)，% 17圖41日本CPI與PPI，% 18圖42日本制造業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，億日元 18圖43日本國(guó)民凈人均收入及增速，美元，% 18圖44日本商業(yè)零售額及增速，十億日元，% 18圖45日本住房新開(kāi)工面積，萬(wàn)平方米 19圖46日本新房開(kāi)工情況，戶 19圖47日本三類住房開(kāi)工占比，% 19圖48日本私人住宅投資規(guī)模及增速，十億日元，% 20圖49日本住宅建筑投資規(guī)模及增速，億日元，% 20圖50新房銷售與住房新開(kāi)工面積，套，千平方米 21圖51新房銷售與私人住宅投資，套，十億日元 21圖52首都圈和近畿圈新建公寓平均單價(jià)，萬(wàn)日元/平方米 22圖53日本6大城市土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn) 22圖54日本首都圈各區(qū)域住宅用地價(jià)格增速，% 22圖55日本首都圈住宅用地價(jià)格占新房售價(jià)比重日元 22圖56日本總?cè)丝谂c自然增長(zhǎng)率，萬(wàn)人，‰ 23圖57中國(guó)總?cè)丝谂c自然增長(zhǎng)率，萬(wàn)人，‰ 23圖58日本人口結(jié)構(gòu)，% 23圖59日本總和生育率，‰ 23圖60中日住宅投資占GDP比重對(duì)比，% 24圖61日本GDP與私人住宅投資增速節(jié)奏基本同步，% 24圖62中日居民部門(mén)杠桿率對(duì)比，% 24圖63中國(guó)居民新增中長(zhǎng)貸與住宅銷售，億元，萬(wàn)平方米 24圖64中日GDP增速對(duì)比，% 25圖65中日人均GDP對(duì)比，美元 25圖66中日城市化率對(duì)比，% 26圖67日本人口密度與世界對(duì)比，人/平方公里 26圖682020年全國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比 26圖69中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)收入比 27圖70北京、上海、東京、首爾房?jī)r(jià)收入比 27圖71中日房?jī)r(jià)對(duì)比，萬(wàn)日元/平米，萬(wàn)元/平米 27圖72中日韓房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比，% 27圖73日本勞動(dòng)力人數(shù)及增速，萬(wàn)人，% 28圖74日本高齡人口勞動(dòng)參與率，萬(wàn)人，% 28圖75日本勞動(dòng)力人數(shù)與房屋新開(kāi)工，萬(wàn)人，戶 28圖76日本勞動(dòng)力人數(shù)與新房銷售，萬(wàn)人，戶 28圖77房屋新開(kāi)工與二手房銷售明顯背離，戶 28圖78新開(kāi)工對(duì)住宅投資拖累作用明顯，戶，十億日元 28圖79我國(guó)適齡勞動(dòng)人口與住宅新開(kāi)工，萬(wàn)人，萬(wàn)平米 29圖80我國(guó)房地產(chǎn)投資與住宅新開(kāi)工累計(jì)同比，% 29圖812005年前后日本人口增速、房屋新開(kāi)工、新房銷售同時(shí)面臨拐點(diǎn)，單元，戶，‰ 30圖82日本首都圈和近畿圈新房與二手房銷售占比，% 31圖83日本首都圈和近畿圈新房與二手房銷售戶數(shù)，戶 31圖84中國(guó)GDP增速高于全球平均水平，% 31圖85中國(guó)人均可支配收入增速高于日本，% 31表1日本資源對(duì)外依存度 6表2戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) 6剛需消化首次房?jī)r(jià)大漲，多因素催生房地產(chǎn)泡沫面：1）經(jīng)濟(jì)直接援助。1945-195121.28億美元，約占同期日本4成。2）貸款支持。1945196057億美71945-1978年，美國(guó)累計(jì)對(duì)日本直接投資規(guī)模達(dá)近50億美元。11950年朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后，日本大量收到美國(guó)的軍需訂貨。據(jù)日本經(jīng)濟(jì)企劃廳統(tǒng)計(jì)，1950-19531.58.12418.2%62.7%，朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)期間平均占比近5成。2朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)客觀上促進(jìn)了日本工業(yè)的快速發(fā)展，并拉動(dòng)就業(yè)和對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)，加快了日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度。對(duì)外貿(mào)易來(lái)推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程。1952-1980458029.4萬(wàn)億73003216%，進(jìn)口年均增速15.6%。在出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)模式下，日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，1956-1973GDP平均9.3%，明顯高于同為戰(zhàn)敗國(guó)的聯(lián)邦德國(guó)。圖1GDP增速，%1272-3-81956-031958-011956-031958-011959-111961-091963-071965-051967-031969-011970-111972-091974-071976-051978-031980-011981-111983-091985-071987-051989-031991-011992-111994-091996-071998-052000-032002-012003-112005-092007-072009-052011-032013-012014-112016-092018-072020-052022-03!":GDP:#$%:&'% !":GDP:#$%: :&'%資料來(lái)源：，1楊劍.戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的客觀原因[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2004.2日本經(jīng)濟(jì)企劃廳.現(xiàn)代日本經(jīng)濟(jì)的展開(kāi)[M].東京：大藏省印刷局，1976.圖2日本出口金額及增速，百萬(wàn)日元，% 圖3日本進(jìn)口金額及增速，百萬(wàn)日元，%100000000800000006000000040000000200000000

6050403020100-10-20-3019501955195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020

120000000100000000800000006000000040000000200000000

806040200-2019501955195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020出口金額百萬(wàn)日元 出口同比%（右軸）

,-./01!2 ,-&'%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，表1日本資源對(duì)外依存度1966 1971種類/年需求量噸 海外依存度% 需求量噸 海外依存度%銅32661065.565897081.9鉛16467825.619949467.6鐵礬土15939751003864802100鐵礦石4139996.89326099.1原料煤3052859.15972078.4石油9571399.220455699.6木材7687632.610140554.7資料來(lái)源：《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式評(píng)析》，田豐倫，表2戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)日本美國(guó)英國(guó)聯(lián)邦德國(guó)法國(guó)1954-1958年均值74.61959-1963年均值7.95.21964-1968年均值5.21969-1973年均值9.63.535.16資料來(lái)源：日本銀行《國(guó)際比較統(tǒng)計(jì)》，6（東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶）土地均價(jià)漲幅近45倍，年均復(fù)合增速為20.9%。2）1985-19906324.4%。地價(jià)格大幅回落并長(zhǎng)期低迷。圖46大城市土地價(jià)格與增速，點(diǎn)，%450 70400 60350 50300 40250 30200 20150 10100 050 -101955195719551957195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017201920217)8%:; 7)%&'%3456資料來(lái)源：，房?jī)r(jià)大漲（1955-1975年。年，住宅用地價(jià)格漲幅最大，隨后二者漲幅大致相當(dāng)。1945-19757200萬(wàn)人1.1240001.3%1975-20224713000.23%。其中，1940-1975年適齡勞動(dòng)（14-64歲4460774061%70%5年達(dá)到階段性高點(diǎn)（23.7萬(wàn)億日元。1945-197527.8%75.9%1.6216萬(wàn)人。（1985-1990年0.12個(gè)百55萬(wàn)人。1945年8420萬(wàn)戶，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)住宅總數(shù)的約五分之一。311表明住房總體供19580.96，19681.019781.08，隨1968-19831.030.71系來(lái)看，日本在1970年代解決了住房短缺問(wèn)題，住房市場(chǎng)從不足轉(zhuǎn)向充裕。3周建高.日本公共住宅政策芻論[J].南開(kāi)日本研究，2013.4李玉虎.日本住宅保障制度及其立法規(guī)制[J].蘭州學(xué)刊，2011.圖5日本土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn) 圖6日本住宅和工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)漲幅，%1955-011959-011955-011959-011963-011967-011971-011975-011979-011983-011987-011991-011995-011999-012003-012007-012011-012015-012019-01

90705030101956196019561960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020=>?8; @AB); C+B); @AB):&'% C+B):&'%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖7日本總?cè)丝谂c人口增速，萬(wàn)人，% 圖8日本勞動(dòng)力人數(shù)，萬(wàn)人12500115001050095008500750065005500

6 72005 67004 62003570021 5200-1 4700-2 42001953-011956-061959-111953-011956-061959-111963-041966-091970-021973-071976-121980-051983-101987-031990-081994-011997-062000-112004-042007-092011-022014-072017-122021-051921192719211927193319391945195119571963196919751981198719931999200520112017!"=D-1D =D-EF%3456 !"GHID:1D資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖9日本人口結(jié)構(gòu)，% 圖10日本住宅實(shí)際投資規(guī)模及增速，億日元，%19401944194019441948195219561960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020

0

2520151050-5-10-15-2019601964196019641968197219761980198419881992199620002004200820122016202065JKLM% 14-64J% 0-13J%

NOP(RS):@AT!2NOP(RS):@A:&'%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖11日本城市化率，% 圖12日本住宅總數(shù)和套戶比，千戶95 7000085 6000075 50000654000055300004535 2000025 1000019201925193019351940194519501955196019651970197519801985199019952000192019251930193519401945195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020

510.95!":UVWX% 住宅總數(shù)千戶 套戶比（右軸）資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來(lái)看，1980年代日本已基本完成城市化，人口增速放緩，人口流動(dòng)對(duì)30%-70%80%口地域結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，人口從農(nóng)村往城市的流動(dòng)基本停止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也相對(duì)穩(wěn)定。1950-197037.3%72.1%，2034.81970-199072.1%77.4%，205.31980年101個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口增速明顯下行，城市人口增量對(duì)6551945-19751.3%1955-19752.61975-1995年老6.6及老齡化進(jìn)程加快等因素，難以產(chǎn)生大規(guī)模的新增住房需求。圖13日本城市化率與城鎮(zhèn)人口增速，% 圖14日本總?cè)丝谂c人口老齡化比例，萬(wàn)人，%

3.53.02.52.01.51.00.50.019201926192019261932193819441950195619621968197419801986199219982004201020162022

1300012000 2911000 24100009000 198000 1470009600019201926192019261932193819441950195619621968197419801986199219982004201020162022!":UVWX% UYD-:!":&'%3456

=D-1D 65JKLMD-'Z%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，1970年代1978-198114.6美元/37.1美元/CPI7%左右最915.84%。1981年里根上任后，通過(guò)削落，美元指數(shù)明顯走高，19852164.7。隨之而來(lái)的是美國(guó)對(duì)外貿(mào)易赤162121919607.7%198520%.1985年，日本汽車出口數(shù)量達(dá)到歷史峰值的673萬(wàn)輛。為改善國(guó)際收支，提升美國(guó)產(chǎn)品出口競(jìng)爭(zhēng)力，19859月，美、日、德、英、法五國(guó)240:11153:16年8P6.2%19863.2%。圖15美國(guó)CPI，% 圖16美國(guó)十年期國(guó)債收益率與美元指數(shù)，點(diǎn)，%16 170 1814 160 1612 150 1410 140 128 1306 120 104 82 110 60 100-2 90 41970-011972-071975-011977-071970-011972-071975-011977-071980-011982-071985-011987-071990-011992-071995-011997-072000-012002-072005-012007-072010-012012-072015-012017-072020-012022-0719701973197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021[\:CPI:&'% [2:; [\:\]^_X:10`%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖17美國(guó)貿(mào)易差額與進(jìn)口日本占比，百萬(wàn)美元，% 圖18廣場(chǎng)協(xié)議后日元兌美元快速升值，美元兌日元0-20000-40000-60000-80000-100000-120000-140000-160000

232119 2601715 2101311 16097 110196019621960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990197819811978198119841987199019931996199920022005200820112014201720202023[\abc/01[2[\,-./d':!"%3456

[2e!2資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，從日本國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，寬貨幣和寬財(cái)政，以及投機(jī)活動(dòng)的加劇助長(zhǎng)泡沫生成。為防止國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)陷入衰退，日本采取寬貨幣和寬財(cái)政的政策組合。貨幣政策方面，1985-19875%2.5%M2增速?gòu)?.3%12.4%19871989GDP6.1%，明顯高于1981-19854.4%的低利率環(huán)境一直持續(xù)到19895GDP1980139.8%1989187%財(cái)政政策方面，1984-19861.9%，1987-1990年復(fù)合6.6%1979200040001981年，日本政府放寬對(duì)土地的征稅限制。對(duì)于個(gè)人土地200075%征稅”，1981年起改為“4000萬(wàn)至000本土地價(jià)格的快速上升，進(jìn)而傳導(dǎo)至房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。0195.6%21.6%4.4%78.4%。圖19日本貼現(xiàn)率與M2增速，% 圖20日本廣義貨幣占GDP比例，%1312111098761983 1984 1985 1986 1987 1988 1989!"M2&'% !"fgX

6.05.55.04.54.03.53.02.52.0

196019631966196919721975197819811984196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，5劉麗.日本房地產(chǎn)泡沫破裂前后的土地財(cái)稅政策對(duì)比分析[J].國(guó)土資源情報(bào)，2006.圖21日本GDP當(dāng)季同比，% 圖22日本一般會(huì)計(jì)支出總額與增速，百萬(wàn)日元，%50-51971-031973-091971-031973-091976-031978-091981-031983-091986-031988-091991-031993-091996-031998-092001-032003-092006-032008-092011-032013-092016-032018-092021-03

1000000009000000080000000700000006000000050000000400000003000000020000000100000000

302520151050-5-10194019441940194419481952195619601964196819721976198019841988199219962000!":GDP:#$%:lm&'%

nopqrs=q01!2nopqrs&'%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖23日本住宅信用供給市占率分布，% 圖24日本“住專”公司貸款結(jié)構(gòu)變化，%45403530252015101985 1986 1987 1988 1989 1990 u% @A.vwx%yz% @{w|

1211.51110.5109.598.58

80706050403020101985 1986 1987 1988 1989 1990 1991}D@A?d'% ?+?d'%資料來(lái)源：日本銀行， 資料來(lái)源：日本經(jīng)濟(jì)周刊，1985-19892251985130001989389162倍。同期，東京證券交易所總市值從1902.21985-19916大城市商業(yè)土地31.718%。420圖25日本股市，百萬(wàn)日元，點(diǎn) 圖26日本商業(yè)和住宅土地價(jià)格指數(shù)與增速，點(diǎn)，%6000000005000000004000000003000000002000000001000000000

??é??bü=Vá01!2:;3456

400003500030000250002000015000100005000195019531950195319561959196319661969197219761979198219851989199219951998

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6050403020100-10-201956196019561960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：1996年《日本經(jīng)濟(jì)周刊》，政策轉(zhuǎn)向過(guò)快過(guò)猛，房地產(chǎn)大起后大落為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和膨脹的資產(chǎn)泡沫，日本政府快速收緊貨幣政策。19895月至19908152.5%3503.46%8.23%，長(zhǎng)期貸款利率從6.5%8.9%。同時(shí)，日本政府還實(shí)行了控制不動(dòng)產(chǎn)貸款規(guī)模的限制性政策。19897月，日本銀行通過(guò)窗口指導(dǎo)的方式要求金融機(jī)構(gòu)減少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的貸款規(guī)模；19904月，日本銀行9月，日本銀行強(qiáng)制性要求金融機(jī)構(gòu)當(dāng)年四季度新增房地產(chǎn)融資額度應(yīng)同比下30%619892.7219911.78萬(wàn)億日元。日本政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫“用藥”過(guò)快、過(guò)猛，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)投機(jī)者資金鏈斷裂，房?jī)r(jià)以“滾雪球”方式進(jìn)入快速下行通道。6鄭竑.日本房地產(chǎn)泡沫破裂的深層次成因與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)[J].發(fā)展研究，2018.圖27日本貼現(xiàn)率，% 圖28日本無(wú)擔(dān)保隔夜拆借利率，%7 986 75 654 43 322 11 01985-071987-041985-071987-041989-011990-101992-071994-041996-011997-101999-072001-042003-012004-102006-072008-042010-012011-102013-072015-042017-012018-102020-072022-040!"fgX% !":???éèê?X%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖29日本當(dāng)季新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模，億日元 圖30日本實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)，點(diǎn)350003300031000290002700025000230002100019000170001988-091990-051988-091990-051992-011993-091995-051997-011998-092000-052002-012003-092005-052007-012008-092010-052012-012013-092015-052017-012018-092020-052022-01

1801601401201008060401960-031963-041960-031963-041966-051969-061972-071975-081978-091981-101984-111987-121991-011994-021997-032000-042003-052006-062009-072012-082015-092018-102021-11!":lmíE:\ìu: T!2 OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù):季調(diào):日本點(diǎn)資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。1987年，日本實(shí)行對(duì)超短期土地交易從重征稅的制度，以抑制土地過(guò)度交易，但從政策效果來(lái)看收效甚微。1990年前后，日本政府開(kāi)始研究地價(jià)稅的可行性，以提高土地取得、持有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅負(fù)，并對(duì)擁有大面積土地者從重征稅。1991年起日5年的土地和建筑物轉(zhuǎn)20%30%19920.3%。7地價(jià)稅加重了土地持有成本，對(duì)土地市場(chǎng)需求端具有明顯的抑制作用，土地持有者拋售行為增加，加速了土地價(jià)格下跌。7劉麗.日本房地產(chǎn)泡沫破裂前后的土地財(cái)稅政策對(duì)比分析[J].國(guó)土資源情報(bào)，2006.圖31日本不動(dòng)產(chǎn)稅收收入，十億美元 圖32日本中央政府不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常性稅收，百萬(wàn)日元130000120000110000100000900008000070000600005000040000

199019921994199619982000200220042006200820102012201420162018202001990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020?^^?:#H*?:!"?T[2 óò??(#?úù??.):#H*àü??^01!2資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，土地價(jià)格長(zhǎng)期陷入低迷?？傮w上，1991年日本6大城市地價(jià)見(jiàn)頂后，至2005年連續(xù)1476%26年下降，2018年才實(shí)現(xiàn)首78.2%、60%、52.9%。220.519921993200.3萬(wàn)、181.8萬(wàn)、177.3萬(wàn)件，土地市場(chǎng)活躍度日趨下降。1989-19915.4萬(wàn)2.2650%70%。1992年，新房銷售開(kāi)始觸底回升。1993年首198910房?jī)r(jià)一路下行近10199098.7萬(wàn)日元/平方200054萬(wàn)日元/平方米，1045%2002年觸底（50.9萬(wàn)日元/平方米）78.5萬(wàn)日元/2003年觸底（411D1845%，2009年開(kāi)始房?jī)r(jià)才止跌回升。圖33日本所有城市土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn) 圖34日本土地交易數(shù)量，件1974197719741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022

1900001800001700001600001500001400001300001200001100001000001990-071992-031990-071992-031993-111995-071997-031998-112000-072002-032003-112005-072007-032008-112010-072012-032013-112015-072017-032018-112020-072022-03ü°7)=>?8; @A;a+; C+;

7)ü°￠￡§???::????′¨?資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖35日本首都圈和近畿圈新房開(kāi)工占比，% 圖36日本首都圈和近畿圈新房銷售規(guī)模，套100%199219941992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

105000950008500075000650005500045000350002500019881990198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022“??+√±?% yz)M% 首都圈和近畿圈新房銷售套資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖37日本首都圈和近畿圈新房銷售單價(jià)萬(wàn)日元/平方米 圖38日本首都圈和近畿圈新房套均價(jià)，萬(wàn)日元/套19901991199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010

630058005300480043003800330019901991199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010íNwk￥:?8μ%:“??1!2/?è?íNwk￥:?8μ%:√±?1!2/?è?

íNwk￥:?8./:“??1!2/gíNwk￥:?8./:√±?1!2/g資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。1988-1994年，日本實(shí)際GDP增速?gòu)?.1%大幅下降至-4.3%。19951996GDP增年進(jìn)一步降至-1.3%1991-2000年年均增速為0.8%，相較1981-1990年的4.7%明顯減緩。1990年代出現(xiàn)斷崖1989-199316.9%驟降至-9.7%，同期企業(yè)設(shè)備投資GDP2.9%降至GDP2.7%0.6%GDP的同時(shí)，日本制造業(yè)企業(yè)利潤(rùn)也出現(xiàn)大幅度下滑。19913月-19939月，日本制造業(yè)5.12.350%民收入產(chǎn)生一定沖擊，失業(yè)率也有所抬升。19882.2萬(wàn)美元，增速達(dá)32年起日本失業(yè)率逐年上升，1992-19952%3.4%，20005%。收1990年CPI19903.1%1995年的-0.1%。1986年03速降至1997-2002崖式下跌。圖39日本實(shí)際GDP增速，% 圖40私人消費(fèi)和企業(yè)設(shè)備投資對(duì)日本GDP的拉動(dòng)，%8364 22 10 0-2 -1-4 -219811983198519811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019202119811983198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021日本GDP:不變價(jià):同比%

私人消費(fèi)對(duì)實(shí)際GDP同比增長(zhǎng)的拉動(dòng)%私人企業(yè)設(shè)備投資對(duì)實(shí)際GDP同比增長(zhǎng)的拉動(dòng)%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，8馬建堂，楊正位.日本經(jīng)濟(jì)：全面衰退、積重難返、教訓(xùn)深刻[J].世界經(jīng)濟(jì)，2002.圖41日本CPI與PPI，% 圖42日本制造業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，億日元4.02.00.0-2.0-4.0-6.0

1982-011983-031984-051982-011983-031984-051985-071986-091987-111989-011990-031991-051992-071993-091994-111996-011997-031998-051999-072000-092001-112003-012004-032005-051970-031971-121973-091975-061977-031978-121980-091982-061984-031985-121987-091989-061991-031992-121994-091996-061998-031999-122001-092003-06CPI當(dāng)月同比% PPI當(dāng)月同比% 日本制造業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)億日元資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖43日本國(guó)民凈人均收入及增速，美元，% 圖44日本商業(yè)零售額及增速，十億日元，%3000028000260002400022000200001800016000140001200010000

7 160000 95 150000 71400003 130000 51 120000 3110000-1 100000 1-3 90000 -180000-5 70000 -3197019731976197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022國(guó)民凈人均收入美元 國(guó)民凈人均收入同比%（右軸） 商業(yè)零售額十億日元 商業(yè)零售額同比%（右軸）資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，房地產(chǎn)泡沫破裂后新房銷售快速修復(fù)33%、41%、26%。1991（1.18億平方米1990（1.37億平方米19961.5719972007年兩次金2009-20220.76億平方米，年均增速-1.5%1990170.7萬(wàn)套降至200978.82022全年，日本房屋新開(kāi)工共計(jì)85.4萬(wàn)套，僅相當(dāng)于1990年的51%。2009年才1990-19923821.742.8%。年商品房31.8%，1994全年新開(kāi)工戶數(shù)（37.4萬(wàn)套）已恢復(fù)至危機(jī)前水平。200932.53%2009年圖45日本住房新開(kāi)工面積，萬(wàn)平方米1450125010508506501980-011981-041980-011981-041982-071983-101985-011986-041987-071988-101990-011991-041992-071993-101995-011996-041997-071998-102000-012001-042002-072003-102005-012006-042007-072008-102010-012011-042012-072013-102015-012016-042017-072018-102020-012021-042022-07!"@(í{C=–a1?è?資料來(lái)源：，圖46日本新房開(kāi)工情況，戶 圖47日本三類住房開(kāi)工占比，%900000800000700000600000500000400000300000200000100000

19000001700000150000013000001100000900000700000

100%19881990198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022 !"#$% &'#$% *#$% (+#$,-%./01

o°@(% ??@(% íN?%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，年日本私人住宅投資規(guī)模25.3199010.6%。19931996年創(chuàng)歷史峰值1997、2007年兩次下臺(tái)階，201017.8萬(wàn)億日元，2010年至今持續(xù)位于相對(duì)低位?？傮w看，與房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的住宅投資規(guī)模降幅（-10.6%）相比，1997和2007年兩次金融危機(jī)影響更大，分別導(dǎo)致住宅投資規(guī)模下降21.8%、30%。圖48日本私人住宅投資規(guī)模及增速，十億日元，% 圖49日本住宅建筑投資規(guī)模及增速，億日元，%3400029000240001900014000

50403020100-10-201981-031983-061981-031983-061985-091987-121990-031992-061994-091996-121999-032001-062003-092005-122008-032010-062012-092014-122017-032019-062021-09

330000310000290000270000250000230000210000190000170000150000130000

302520151050-5-10-15-2019801983198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022?D@AP?T!2 ?D@AP:&'

@ANOPT!2 @ANOP:&'%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，10年的時(shí)間維持高位。盡1991198919901989年87%199219942年時(shí)間198991.2%、38%1997年亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致的銷售短暫下行，1994-200510年間，首都圈和近畿圈新房銷售年均約9.71988-19904.4萬(wàn)套。2007年受次貸危機(jī)影響，新房銷售大幅19892007-2022銷售帶動(dòng)新開(kāi)工和投資增長(zhǎng)，新開(kāi)工和投資幾乎同時(shí)見(jiàn)頂。如前所述，日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后新房銷售快速恢復(fù)，銷售的增長(zhǎng)進(jìn)而帶動(dòng)新開(kāi)工和投資規(guī)模上升。1992-199631%49%。1996年，新19971996年峰值的42%、55%。圖50新房銷售與住房新開(kāi)工面積，套，千平方米 圖51新房銷售與私人住宅投資，套，十億日元105000950008500075000650005500045000350002500015000

1400013000120001100010000900080007000600019801983198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022

105000950008500075000650005500045000350002500015000

3500033000310002900027000250002300021000190001700019811984198119841987199019931996199920022005200820112014201720202023“???√±?í(

??:g@(í{C=–aO?è?3456

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??:g?D@AP?T!23456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，房?jī)r(jià)方面，1991-199324.6%、2002199143.6%19914.5%3.2%2.8%3.2%。1991年高點(diǎn)的33%48%6大城市來(lái)看，泡沫破裂后土地價(jià)格快速下行，于2005年降至階段性低點(diǎn)，后續(xù)在低位持續(xù)震蕩，20221991年高點(diǎn)的199136%32%21%導(dǎo)致商業(yè)和工業(yè)用地價(jià)格大幅回落且長(zhǎng)期低迷。2005年觸202003-202322.9萬(wàn)日元/27.6萬(wàn)日元/20.6%54.5萬(wàn)日元/95.1萬(wàn)日元/74.5%100年至今土地價(jià)格占新房均價(jià)比重從50%持續(xù)下行至約30%25-30萬(wàn)日元/平米之間。202036913成。從739個(gè)道府縣人口減少，9指向日本人口總體流向高能級(jí)城市。從住房供給來(lái)看，1992-2022年，首都圈房屋供給規(guī)模整體下行，新房開(kāi)工戶數(shù)從47.9萬(wàn)套降至30.2萬(wàn)套。圖52首都圈和近畿圈新建公寓平均單價(jià)萬(wàn)日元/平方米 圖53日本6大城市土地價(jià)格指數(shù)，點(diǎn)1990-071992-011990-071992-011993-071995-011996-071998-011999-072001-012002-072004-012005-072007-012008-072010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01

1955195919551959196319671971197519791983198719911995199920032007201120152019首都圈萬(wàn)日元/平方米 近畿圈萬(wàn)日元/平方米 總體平均點(diǎn) 商業(yè)點(diǎn) 住宅點(diǎn) 工業(yè)點(diǎn)資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖54日本首都圈各區(qū)域住宅用地價(jià)格增速，% 圖55日本首都圈住宅用地價(jià)格占新房售價(jià)比重日元83-2-7-12

50%45%40%35%30%25%

350000300000250000200000150000100000500000東京都% 茨城縣% 埼玉縣%千葉縣% 神奈川縣%

首都圈住宅平均地價(jià)日元（右軸）首都圈土地成本占比%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，從日本經(jīng)驗(yàn)展望我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1015年左右，610二戰(zhàn)結(jié)束后日本人口數(shù)2005080人口增速開(kāi)始逐步下降，20222021（14.139數(shù)據(jù)來(lái)源：日本總務(wù)省，https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/summary_01.pdf億人1990-20003.3‰2017-20225.58‰下降至-0.6‰2.31‰。1990-200512%71%64.2%202268.2%1990年的日本相比，我國(guó)當(dāng)前老齡化率偏高，適齡勞動(dòng)人口占比偏低。但是，與2005-2010年日本新房銷售大幅下滑時(shí)期的人口結(jié)構(gòu)相比，我國(guó)老齡化率較低，適齡勞動(dòng)人口占比更高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有人口支撐，銷售端短期內(nèi)大幅下滑的可能性不大。房地產(chǎn)GDP占比：住宅投資均為GDP重要組成部分，中國(guó)住宅投資占GDP比重較19901990GDP3.3%資（商品房）GDP比重可能更低。與日本相比，19981998-2018年GDP2.4%9.3%，2020年更是達(dá)到歷史峰值的10.3%，但隨后兩年有所下降，20228.3%1990年代日本相比，目前我國(guó)住宅GDPGDP與私人住宅投資GDP比重更高，房地產(chǎn)景氣度下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累可能較日本更大，因此房地產(chǎn)業(yè)能否企穩(wěn)或?qū)⒅苯雨P(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度的高低。圖56日本總?cè)丝谂c自然增長(zhǎng)率，萬(wàn)人，‰ 圖57中國(guó)總?cè)丝谂c自然增長(zhǎng)率，萬(wàn)人，‰125001150010500950085007500

19 140000 1914 130000 149 120000 94 110000 4-1 100000 -16500

1945194919531957194519491953195719611965196919731977198119851989199319972001200520092013201720211975197819811984198719901993199619992002200520082011201420172020!":=D-1D D-oüE?X‰3456

ó\:=D-1D D-oüE?X‰3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖58日本人口結(jié)構(gòu)，% 圖59日本總和生育率，‰80 5.070 4.560 4.050 3.540 3.030 2.520 2.010 1.51940194419481952194019441948195219561960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020194719511955195919631967197119751979198319871991199519992003200720112015201965JKLM% 14-64J% 0-13J% !":=??…X‰資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖60中日住宅投資占GDP比重對(duì)比，% 圖61日本GDP與私人住宅投資增速節(jié)奏基本同步，%11 1010 89 68 47 26 05 -24 -43 -62 -81980198219841980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

50403020100-10-201981-031983-051981-031983-051985-071987-091989-111992-011994-031996-051998-072000-092002-112005-012007-032009-052011-072013-092015-112018-012020-032022-05中國(guó)住宅投資占GDP比重%日本私人住宅投資占GDP比重%

!"GDP&'% !"?D@AP&'%3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，199045%68%，泡1.566.5%2000年的歷史峰值20221990年水平。2012-202029%62%，2021年開(kāi)始高位震蕩，2023663.5%30年。圖62中日居民部門(mén)杠桿率對(duì)比，% 圖63中國(guó)居民新增中長(zhǎng)貸與住宅銷售，億元，萬(wàn)平方米7060 6550 55404530352010 251964-121967-101964-121967-101970-081973-061976-041979-021981-121984-101987-081990-061993-041996-021998-122001-102004-082007-062010-042013-022015-122018-102021-08

6000400020000

1000080006000400020000-2000-4000-60002011-022011-112011-022011-112012-082013-052014-022014-112015-082016-052017-022017-112018-082019-052020-022020-112021-082022-052023-02ó\

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居民中長(zhǎng)期貸款同比多增億元商品住宅銷售面積同比多增萬(wàn)平方米（右軸）資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，GDP總GDP6GDP當(dāng)5.4%。人均看，1990-1995GDP34252美元，同期美國(guó)人GDP26070GDP127201990年代的日本相比年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入6.6%1990-19952.3%。下28%76%1975-2000年，日本城市化率趨于平穩(wěn)，252.81990-2000年城市化率321。199024-27億平方米，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)仍有一定支撐。2020》數(shù)據(jù)測(cè)算，2000、2010、20200.91、1.01、1.01。10其中，2020294.62.9210020202.95億套。經(jīng)過(guò)2018年日本住宅套戶比從相對(duì)充足的5上升至0.81.1及以上，住房供給可能相對(duì)過(guò)剩。圖64中日GDP增速對(duì)比，% 圖65中日人均GDP對(duì)比，美元20151050-51981-031983-041981-031983-041985-051987-061989-071991-081993-091995-101997-111999-122002-012004-022006-032008-042010-052012-062014-072016-082018-092020-102022-11

5000196019641960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020ó\:GDP:#$%:&'% !":GDP:#$%:&'% !":D8GDP[2 ó\:D8GDP[2資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，10劉洪玉等.基于2010年人口普查數(shù)據(jù)的中國(guó)城鎮(zhèn)住房狀況分析[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)，2013.圖66中日城市化率對(duì)比，% 圖67日本人口密度與世界對(duì)比，人/平方公里9585 50075 4006555 30045 200351002515 0190519111917192319291935194119471953195919051911191719231929193519411947195319591965197119771983198919952001200720132019!":UVWX% ó\:UYWX% 1961` 2021`資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖682020年全國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比0.40.20河江湖湖江西廣山云河青貴安陜寧福山四新海重浙內(nèi)甘天吉北遼黑上廣南西南北蘇藏西東南北海州徽西夏建西川疆南慶江蒙肅津林京寧龍海東古 江2020`g?'資料來(lái)源：，5023.4、26.7，東京、首爾房?jī)r(jià)收入比分別為15.9、24.620年的收入，偏高的房?jī)r(jià)一定程度上可能會(huì)抑制購(gòu)4.74.1萬(wàn)元/10%5.2萬(wàn)、4.2萬(wàn)元/1.1%、8.7%6.9%。圖69中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)收入比 圖70北京、上海、東京、首爾房?jī)r(jià)收入比26 2824 262422 2220 2018 1816 1614 141212 1010 882010201120122013201420152016201720182019202050 –?(%^?' M—(%^?'??(%^?' 資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，Numbeo，圖71中日房?jī)r(jià)對(duì)比，萬(wàn)日元/平米，萬(wàn)元/平米 圖72中日韓房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比，%

500004500040000350003000025000200001500010000500019881990198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

55453525155-5-151989199119891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021首都圈萬(wàn)日元/平米 近畿圈萬(wàn)日元/平米北京萬(wàn)元/平米（右軸） 上海萬(wàn)元/平米（右軸）

–?% M—% !"“??%!"√±?% ““%資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，4.3.19971015-64歲適65歲以上高齡就業(yè)人口數(shù)量的大幅上升。日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)65201319.9%202225.6%，其2017-2022704.865歲以上就業(yè)人口（912萬(wàn)）2012年（596萬(wàn)）53%。1997的是，日本房屋新開(kāi)工套數(shù)自1996年見(jiàn)頂后持續(xù)下降，2003-2006年雖有小幅回暖，但2006年之后繼續(xù)回落，202219965現(xiàn)為自建房新開(kāi)工的拐點(diǎn)，商品房新開(kāi)工拐點(diǎn)直到2008年才出現(xiàn)。139202286萬(wàn)戶，32022年的5.273%1996-2022圖73日本勞動(dòng)力人數(shù)及增速，萬(wàn)人，% 圖74日本高齡人口勞動(dòng)參與率，萬(wàn)人，%7000650060005500500045004000

4.03.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5195419581954195819611965196919721976198019831987199119941998200220052009201320162020!"GHID:1D !"GHID:&'%3456

勞動(dòng)力參與率:65到69%勞動(dòng)力參與率:70%日本勞動(dòng)力人數(shù)萬(wàn)人（右軸）

700068006600640062006000580056005400520019701973197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，圖75日本勞動(dòng)力人數(shù)與房屋新開(kāi)工，萬(wàn)人，戶 圖76日本勞動(dòng)力人數(shù)與新房銷售，萬(wàn)人，戶69006700650063006100590057005500

1800000160000014000001200000100000080000019801983198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022

69006700650063006100590057005500

1100001000009000080000700006000050000400003000019801983198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022!"GHID:1D !"í”{C?:?3456

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??:?3456資料來(lái)源：， 資料來(lái)