商品房承諾書(shū)的法律效力

Word第第頁(yè)商品房承諾書(shū)的法律效力問(wèn)：在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定讓利承諾書(shū)的效力？

最高人民法院民一庭認(rèn)為：招標(biāo)人(發(fā)包人)與中標(biāo)人(承包人)根據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立《建設(shè)工程施工合同》后，中標(biāo)人單方出具讓利承諾書(shū)，承諾對(duì)承建工程予以讓利，該讓利承諾書(shū)構(gòu)成對(duì)工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)性變更，該承諾書(shū)無(wú)效，不產(chǎn)生變更《建設(shè)工程施工合同》的效力。

理由如下：

(一)讓利承諾書(shū)本質(zhì)上是“黑合同”

建設(shè)工程“黑白合同”又稱(chēng)“陰陽(yáng)合同”，它是指建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人就同一建設(shè)工程簽訂的兩份或兩份以上實(shí)質(zhì)性內(nèi)容相異的合同。通常把經(jīng)過(guò)招投標(biāo)并經(jīng)備案的正式合同稱(chēng)為“白合同”，把實(shí)際履行的協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議稱(chēng)為“黑合同”?！端痉ń忉尅返?1條將“黑合同”表述為另行訂立的建設(shè)工程施工合同，可能簡(jiǎn)單給人造成一種誤會(huì)，即另行訂立的“黑合同”必需是具備全部施工合同內(nèi)容的比較完備的建設(shè)施工合同。而在實(shí)踐中大部分“黑合同”都是在中標(biāo)之后簽訂的。“黑合同”一般都以協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄、讓利承諾書(shū)的形式表現(xiàn)出來(lái)。實(shí)踐中也消失了個(gè)別法院以這些協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄或讓利承諾書(shū)不是建設(shè)施工合同為由，而不適用該條《司法解釋》的狀況。詳細(xì)到本案涉及的讓利承諾書(shū)，我們認(rèn)為，雖然承包人出具讓利承諾書(shū)的行為是單方民事行為，但發(fā)包人對(duì)此予以接受認(rèn)可，便形成了合意，雙方意思表示全都，從而符合了合同成立的要件。正是承包人發(fā)出承諾，發(fā)包人接受承諾的過(guò)程，使承諾書(shū)的內(nèi)容變成了雙方合意，形成完備的合同形式。該承諾書(shū)記載的內(nèi)容因與中標(biāo)的建設(shè)工程施工合同不全都而成為“黑合同”。因此，不管黑合同的形式如何，只要雙方形成合意，對(duì)“白合同”的工程價(jià)款、工程質(zhì)量、工程期限或違約責(zé)任任一方面進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性變更，就構(gòu)成與備案的中標(biāo)合同“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不全都”，法院不認(rèn)可其效力，應(yīng)以備案的中標(biāo)合同為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。

本案中，2023年3月1日，建設(shè)單位與某建筑企業(yè)根據(jù)招投標(biāo)文件簽訂的《建設(shè)工程施工合同》，是當(dāng)事人根據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立的合同，是“自合同”，其后承包人單方出具的.讓利承諾書(shū)承諾讓利20%，發(fā)包人予以接受，雙方形成合意從而構(gòu)成對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)變更，假如照此履行，明顯與《建設(shè)工程施工合同》的實(shí)際內(nèi)容相背離?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》第46條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十天內(nèi)，根據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。”依據(jù)該條規(guī)定，假如在確定中標(biāo)人后，中標(biāo)人向招標(biāo)人承諾讓利，該讓利承諾與招投標(biāo)中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)背離，則該承諾應(yīng)為無(wú)效，不產(chǎn)生變更中標(biāo)建設(shè)工程施工合同的效力。

(二)招投標(biāo)活動(dòng)基本原則確定了該讓利承諾書(shū)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效

《招標(biāo)投標(biāo)法》第l5條規(guī)定：“招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公正、公正和老實(shí)信譽(yù)的原則?！薄督ㄖā返趌6條規(guī)定：“建筑工程發(fā)包與承包的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，擇優(yōu)選擇承包單位。”我國(guó)《民法通則》規(guī)定民事活動(dòng)必需遵循公平原則、自愿原則、公正原則和老實(shí)信譽(yù)原則。從以上規(guī)定不難看出，建筑工程招投標(biāo)的基本原則是公開(kāi)、公正與公正。就工程招投標(biāo)而言，“公開(kāi)”即將招投標(biāo)事宜公之于眾，以期望在社會(huì)群眾的知曉和監(jiān)督下主動(dòng)實(shí)施;“公正”則要求招標(biāo)者對(duì)全部的投標(biāo)者一視同仁、不能偏私，建筑行政監(jiān)管主體對(duì)招投標(biāo)雙方實(shí)施公平的監(jiān)督，不能厚此薄彼，尤其不能偏護(hù)一方;“公正”則指工程招投標(biāo)各方在招投標(biāo)活動(dòng)中所享有的權(quán)利和所承當(dāng)?shù)牧x務(wù)應(yīng)彼此對(duì)等或均衡。明顯，假如允許中標(biāo)人在中標(biāo)合同之外，對(duì)中標(biāo)工程予以大幅讓利，事實(shí)上侵害了其他投標(biāo)主體公平參加競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)利，構(gòu)成對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的基本原則的違背，法院不應(yīng)認(rèn)可其效力。

(三)承諾讓利的緣由很冗雜，有可能侵害公共利益，并給工程質(zhì)量帶來(lái)隱患

實(shí)踐中，大量存在中標(biāo)建設(shè)工程后，中標(biāo)人想盡方法要求發(fā)包人增加工程價(jià)款的情形，鮮有中標(biāo)人單方出具讓利承諾書(shū)，對(duì)工程價(jià)款予以讓利的狀況。由于，依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》中標(biāo)合同受法律愛(ài)護(hù)，中標(biāo)人完全可以要求發(fā)包人按照中標(biāo)合同的商定支付工程價(jià)款，其再主動(dòng)讓利有悖常理。當(dāng)然不能排解存在事前通謀規(guī)避招投標(biāo)法排擠其他投標(biāo)人的情形，也不能排解存在事后應(yīng)-招標(biāo)人要求而為的情形。依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第l條，招投標(biāo)法的功能在于規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，愛(ài)護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量。當(dāng)前，隨著社會(huì)的進(jìn)展，對(duì)公共利益的界定也越來(lái)越寬泛，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)然是商業(yè)行為，由于工程質(zhì)量涉及廣闊購(gòu)房者的生命財(cái)產(chǎn)平安，不行謂不事關(guān)公共利益。據(jù)此，建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法》第3條明確規(guī)定：“房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程(以下簡(jiǎn)稱(chēng)工程)的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上，或者項(xiàng)目總投資在3000萬(wàn)元人民幣以上的，必需進(jìn)行招標(biāo)?！碑?dāng)前大部分房屋建筑施工單價(jià)都在200萬(wàn)元以上，因此大多都實(shí)行了招投標(biāo)方式。建設(shè)工程招投標(biāo)中標(biāo)合同因其公開(kāi)、公正、公正的特點(diǎn)，又確定了該中標(biāo)合同是一份公正合理既能保證招投標(biāo)雙方合法權(quán)益，又能保證工程質(zhì)量的合同。需要強(qiáng)調(diào)的是，該中標(biāo)合同不應(yīng)是投標(biāo)人中標(biāo)的最低報(bào)價(jià)，而應(yīng)是合理低價(jià)，它高于本錢(qián)，通過(guò)保證承包人有正常的利潤(rùn)，從而保證工程質(zhì)量。假如允許中標(biāo)人在中標(biāo)合同之外，再予以大幅讓利，不僅侵害“白合同”成立時(shí)其他投標(biāo)人的利益，也必定會(huì)危及工程質(zhì)量，最終給公共利益造成損害?；诖?，必需維護(hù)招投標(biāo)活動(dòng)的嚴(yán)厲?性，堅(jiān)守中標(biāo)合同必需信守原則，對(duì)于一切與中標(biāo)合同相背離的不合理變更包括讓利承諾予以否認(rèn)，堅(jiān)決不承認(rèn)其效力。

(四)堅(jiān)守中標(biāo)合同是規(guī)范建筑市場(chǎng)，提高社會(huì)誠(chéng)信的需要

關(guān)于“黑白合同”問(wèn)題，2023年3月，最高人民法院民一庭曾與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑市場(chǎng)監(jiān)理司交換看法。雙方全都認(rèn)為，當(dāng)前“黑白合同”、轉(zhuǎn)包、違法分包、肢解發(fā)包等違法、違規(guī)現(xiàn)象非常普遍，特殊是規(guī)避法定招投標(biāo)程序，簽訂“黑白合同”的狀況有愈演愈烈之勢(shì)，不但造成了市場(chǎng)的誠(chéng)信危機(jī)，而且嚴(yán)峻干擾