波特五力模型分析報(bào)告

波特五力模型使用分析五種力量模型將大量不一樣的原因匯集在一種簡(jiǎn)便的模型中，以此分析一種行業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。五種力量模型確定了競(jìng)爭(zhēng)的五種重要來(lái)源，即\o"供應(yīng)商"供應(yīng)商和購(gòu)置者的議價(jià)能力，\o"潛在進(jìn)入者"潛在進(jìn)入者的威脅，替代品的威脅，以及最終一點(diǎn)，來(lái)自目前在同一行業(yè)的\o"企業(yè)"企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。一種可行\(zhòng)o"戰(zhàn)略"戰(zhàn)略的提出首先應(yīng)當(dāng)包括確認(rèn)并評(píng)價(jià)這五種力量，不一樣力量的特性和重要性因行業(yè)和\o"企業(yè)"企業(yè)的不一樣而變化，如下圖所示：波特五力分析模型與一般戰(zhàn)略的關(guān)系波特五力模型分析房地產(chǎn)行業(yè):房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況從1997年到這段時(shí)間內(nèi),中國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資18％，是所有行業(yè)中占比例最大的。并且與此同步房地產(chǎn)投資年增幅在20％以上，略低于固定資產(chǎn)投資，與固定資產(chǎn)投資保持齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資占GDP比重不停提高，到已達(dá)9.21%，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一種產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)值占GDP的比重到達(dá)6%～8%時(shí)就成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，是由我國(guó)目前的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況、以及產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向與產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況所決定的。從以上的種種數(shù)據(jù)來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響是無(wú)可后非的。下面用五力分析模型來(lái)分析下房地產(chǎn)行業(yè)及其領(lǐng)域內(nèi)的\o"戰(zhàn)略方針"戰(zhàn)略方針。供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中,中小型的開(kāi)發(fā)商有逐漸被吞并的趨勢(shì),剩余的那些開(kāi)發(fā)商有雄厚的實(shí)力.在他們進(jìn)行住房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也許只要賣(mài)掉10-20%的房子，他的成本就已經(jīng)收回了，從住房的交易中他們得到的是暴利。開(kāi)發(fā)商在與政府的博弈中，政府下達(dá)的限制購(gòu)置的政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，因此開(kāi)發(fā)商不怕限購(gòu)，由于越限購(gòu)房子就越稀缺，畢竟限購(gòu)令總是臨時(shí)的，歷來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控總是緊一緊松一松，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周期。他們認(rèn)為只要扛過(guò)這個(gè)周期，就會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)供應(yīng)商對(duì)于買(mǎi)主的潛在討價(jià)還價(jià)力量就有足夠大的控制空間，長(zhǎng)此以往他們也占據(jù)著房?jī)r(jià)的主控地位。購(gòu)置者的討價(jià)還價(jià)能力在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響都如同蚍蜉撼大樹(shù)的效果——可見(jiàn)一斑。被稱為最嚴(yán)調(diào)控的限購(gòu)機(jī)制，最終都是以雷聲大，雨點(diǎn)小的評(píng)論持續(xù)。由此可見(jiàn)在住房的交易中，購(gòu)置者的議價(jià)能力在住房購(gòu)置過(guò)程中可以體現(xiàn)的也許性是微乎其微的。據(jù)報(bào)道稱：伴隨個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，我國(guó)某些大都市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122％，已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)的家庭債務(wù)比例115％。專家指出，大都市的家庭高負(fù)債重要是高房?jī)r(jià)引起的。新進(jìn)入者的威脅下六個(gè)月將展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)大潮，某些沒(méi)有資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商成為被吞并的對(duì)象。，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始洗牌。諸多房地產(chǎn)商負(fù)債率處在高位，患上融資饑渴癥。目前，包括大型開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債上升，萬(wàn)科、保利的負(fù)債率都到達(dá)70%，某些企業(yè)甚至在100%以上。根據(jù)用益信托網(wǎng)的記錄，1月份發(fā)行的集合信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托的規(guī)模占所有信托的37%。按Wind資訊記錄，中融信托在不到兩月的時(shí)間內(nèi)就發(fā)行了18只信托產(chǎn)品，其中投向房地產(chǎn)的就占1/3。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，信托融資成本節(jié)節(jié)上升，抵押杠桿低，而利率等成本上升，并且一般無(wú)品牌的開(kāi)發(fā)商還得不到高價(jià)融資機(jī)會(huì)。

同步，銀行貸款、定金與預(yù)售款、按揭款等是開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源，如今成交量下降，貸款與預(yù)售款下降，資金更趨緊縮。從下六個(gè)月開(kāi)始，預(yù)售款已受到監(jiān)管，中小開(kāi)發(fā)商度日如年。據(jù)莫尼塔證券判斷，今年整年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流也許為負(fù)，在中性假設(shè)下這一缺口也許略高于200億元。

限購(gòu)令出臺(tái)后，2月全國(guó)商品房成交量估計(jì)下挫50%以上，估計(jì)整年交易量下滑20%或以上，銷(xiāo)售價(jià)格下跌5%至15%。按照庫(kù)存與資金鏈的估計(jì)，今年下六個(gè)月將展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)大潮，某些沒(méi)有資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商成為被吞并的對(duì)象。

為了應(yīng)對(duì)困局，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型。常見(jiàn)的轉(zhuǎn)型是多元化經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型為實(shí)體企業(yè)或者資源性企業(yè)。至今，共有16家上市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足其他行業(yè)的業(yè)務(wù)，其中重要以三大方向?yàn)橹鳎ㄐ屡d產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和礦產(chǎn)資源業(yè)。

未來(lái)數(shù)年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將大大提高，此時(shí)正是出臺(tái)節(jié)能規(guī)則、提高房地產(chǎn)質(zhì)量的好時(shí)機(jī)。在如此環(huán)境下，我們可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的高度集中將產(chǎn)生對(duì)新進(jìn)入者固若金湯的進(jìn)入壁壘。因此新進(jìn)入者的潛在威脅是渺小的。但外資進(jìn)入的潛在威脅還是比較巨大大的。替代品的威脅由于世界上的土地面積有限，而中國(guó)國(guó)土面積同樣有限，國(guó)內(nèi)又有龐大的人口基數(shù)這就導(dǎo)致了“人多地少”的局面?！叭硕嗟厣佟笔俏覈?guó)的基本國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新土地規(guī)劃，到末全國(guó)耕地面積必須保證不低于18億畝，而截至末全國(guó)耕地總面積僅剩18.31億畝(其中尚有6000多萬(wàn)畝20度以上的陡坡耕地)。

這意味著隨即十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò)200萬(wàn)畝，僅為的二分之一。因此，我國(guó)住宅用地緊張的局面將長(zhǎng)期存在。并且與此同步伴隨中國(guó)都市化水平越來(lái)越高，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房需求急劇上升。中國(guó)每年1600萬(wàn)人進(jìn)城，使都市住房供求矛盾加大。這個(gè)原因直接影響了中國(guó)的房?jī)r(jià)將保持上升的趨勢(shì)。同步也將替代品產(chǎn)生的也許性深入減少了。5．行業(yè)內(nèi)既有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模局限性，而中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)企業(yè)總資產(chǎn)只有600億元人民幣。房地產(chǎn)調(diào)查匯報(bào)指出：相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的地產(chǎn)大戶資金相去甚遠(yuǎn)。因此，中商情報(bào)網(wǎng)認(rèn)為在一定程度上規(guī)定優(yōu)勢(shì)房地商企業(yè)之間進(jìn)行并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，形成房地產(chǎn)的領(lǐng)軍航母。下面為房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析的重要內(nèi)容。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)吞并重組趨勢(shì)。強(qiáng)弱聯(lián)合，強(qiáng)勢(shì)并購(gòu)，區(qū)域聯(lián)合，外資并購(gòu)為四種重要形式。結(jié)論：通過(guò)度析我們可以看到，首先，這是一種令人垂涎的市場(chǎng)，不過(guò)壁壘高筑，有較低的購(gòu)置者議價(jià)能力，強(qiáng)度的供應(yīng)商議價(jià)能力沒(méi)有足夠替代產(chǎn)品，利潤(rùn)空間不可估計(jì)。高度市場(chǎng)集中強(qiáng)大資金造就的強(qiáng)大的壟斷力量。因此，在這個(gè)環(huán)境中，該行業(yè)是值得進(jìn)入的，當(dāng)然這個(gè)進(jìn)入十一強(qiáng)大的資金為前提的。(附加)波特五力模型分析教輔類圖書(shū)出版產(chǎn)業(yè)：教輔圖書(shū)是一般圖書(shū)市場(chǎng)中利潤(rùn)較豐厚的一塊,一直深受各零售書(shū)店的重視.伴隨圖書(shū)市場(chǎng)的開(kāi)放,多種性質(zhì)的圖書(shū)實(shí)體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).波特五力模型的分析如下：供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力在教輔類圖書(shū)出版市場(chǎng)，由于對(duì)教輔終端客戶的營(yíng)銷(xiāo)工作不停創(chuàng)新，教輔圖書(shū)的發(fā)行周期短，時(shí)效性強(qiáng)，出版供應(yīng)商承擔(dān)著教輔圖書(shū)的存貨風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域性教輔市場(chǎng)需求在逐漸擴(kuò)大。教育改革是教輔圖書(shū)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，以往教材使用以人教版為主，目前各地自主選擇教材版本，加之各省都力推本省的地方教材和配套教輔用書(shū)，使得教輔圖書(shū)一種版本全國(guó)通用的狀況不復(fù)存在了。目前許多出版社都開(kāi)始打造自己的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，企圖以相對(duì)高的發(fā)行折扣來(lái)減少存貨風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于基層零售書(shū)店來(lái)講就存在很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這種競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，供應(yīng)有合適的議價(jià)能力。2.客戶的議價(jià)能力新教輔品種的推出在理性收縮。新課標(biāo)的全面推行和靠行政手段征訂發(fā)行教輔圖書(shū)的方式日漸式微,變化了教輔圖書(shū)發(fā)行的市場(chǎng)格局,因此不少的教輔出版社和民營(yíng)教輔出版商紛紛調(diào)整思緒、減少新教輔品種的出版。教輔類圖書(shū)類別的減少，以及教輔類圖書(shū)對(duì)于學(xué)習(xí)的必不可少，客戶對(duì)于圖書(shū)議價(jià)意愿減弱，因此客戶的議價(jià)能力缺乏。3.行業(yè)既有的競(jìng)爭(zhēng)狀況教輔圖書(shū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)歸根究竟就是品牌和渠道的競(jìng)爭(zhēng)。品牌產(chǎn)生影響，品牌產(chǎn)生效益。因此，教輔圖書(shū)的品牌和渠道意識(shí)在逐年增強(qiáng)。不過(guò)，教輔圖書(shū)市場(chǎng)仍在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。教輔圖書(shū)混亂的狀況的重要體現(xiàn)：一是跟風(fēng)模仿，品種雷同，缺乏新的優(yōu)良品種；二是高定價(jià)、低折扣的教泛濫，沖擊市場(chǎng)；三是盜版教輔仍然占據(jù)了一定的市場(chǎng)空間，私營(yíng)書(shū)店卻起到了推波助瀾的作用。這種狀況的存在加劇教輔市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。4.替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅教輔圖書(shū)品種繁多、魚(yú)目混雜。伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，教輔圖書(shū)也逐漸市場(chǎng)化，逐漸變化了過(guò)去以政府行政行為干預(yù)為主的局面，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主、政府監(jiān)督為。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了教輔圖書(shū)的繁華，一批優(yōu)秀重點(diǎn)圖書(shū)如雨后春筍般出目前市場(chǎng)化大潮激蕩下的圖書(shū)市場(chǎng)。然而教輔圖書(shū)也存在過(guò)于粗制濫造、魚(yú)目混珠的狀況，高質(zhì)量教輔書(shū)還沒(méi)有大范圍地占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)上諸多教輔書(shū)并非發(fā)明性的智慧成果，多為某些東拼西湊的次品。因此，當(dāng)一本優(yōu)秀的教輔圖書(shū)假如市場(chǎng)效益很好，那么就會(huì)有N家圖書(shū)出版商跟風(fēng)，有N種山寨版圖書(shū)充斥市場(chǎng)。這種次品的出現(xiàn)就成為它的替代品，對(duì)原產(chǎn)品產(chǎn)生很大的威脅。5.新進(jìn)入者的威脅資產(chǎn)的限制以及家長(zhǎng)對(duì)圖書(shū)的認(rèn)知的時(shí)間性，是新進(jìn)入者進(jìn)入壁壘。不過(guò)這種壁壘的存在是不能完全制止新組員的的加入。畢竟教輔類圖書(shū)出版市場(chǎng)還是存在利潤(rùn)的挖掘空間的。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì),各省的出版社構(gòu)成都類似,人民、教育、科技、少兒、文學(xué)等，書(shū)店是省新華書(shū)店，小而全，出版同質(zhì)化嚴(yán)重，不能跨地區(qū)，行政色彩濃厚，市場(chǎng)保護(hù)存在，誰(shuí)也做不大。地區(qū)的