景觀湖花園項目策劃書

10景觀湖花園工程籌劃書籌劃人：xxx053xxxxxx053xxxxxx053xxx

山東交通學院山東交通學院山東交通學院目錄一、市場背景 3二、工程分析 5三、風險分析 6四、功能分析 10五、客源定位 11六、工程定義 13七、整體規(guī)劃 13八、組織籌劃 15九、推案策略 16十、廣告策略 17僻，進展較為緩慢。隨著大學城的建設(shè)和經(jīng)濟的快速進展，長清房產(chǎn)產(chǎn)的進展空間較大。因此，將該地建設(shè)為小區(qū)升值空間無限。近年來的房地產(chǎn)進展狀況我們認為可分為兩個階段成要素的特征，簡析如下：(一)1999年之前，被動銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購置存在確定盲目性。受傳統(tǒng)觀念束縛嚴峻，不重視客源心理及市場進展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。域性特征。效的表現(xiàn)及宣傳手法，不留意品牌的培育和樹立。〔二〕2023年以后，振蕩中走向標準的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費漸漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求的開發(fā)理念發(fā)商的思想，開頭留意客源需求，漸漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。工程特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時認可，高層也占據(jù)確定市場份額。地域限制日漸被打破于合理，特色鮮亮，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場消滅整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場承受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻。1、客戶需求的變化能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的根本根底求較嚴格。能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、小區(qū)環(huán)境也格外留意。2、市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位進展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。市場所承受。3、開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。營銷方面：競爭的猛烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今日的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性籌劃行為，必需留意前期預備工作，要生疏當?shù)貭顩r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。二、工程分析本開發(fā)土地位于長清大學城丁香路和海棠路穿插口西南部他七所高校。眾師生云集于此。由于各高校教職工宿舍樓不增值，因此，該小區(qū)將成為眾高校教師的選擇對象有限，隨著人口增長該小區(qū)將成為丹鳳居民的選擇對象。2、區(qū)域消費力量分析：樓盤的聚攏之地。3、工程SWOT分析優(yōu)勢〔S〕毗鄰山東交通學院、山東工會干部治理學院等各高校，文化氛圍深厚。濟長巴士1路、濟長巴士2路、24路、1路公交車從四周經(jīng)過，公共交通便利；東臨景觀湖、西靠崮山，空氣清爽、景觀秀麗。劣勢〔W〕目前交通較為不便；開發(fā)商缺乏辦公物業(yè)開發(fā)閱歷；綜合性物業(yè)，有利有弊，就醫(yī)療中心局部而言，與綜合性醫(yī)院相比，競爭優(yōu)勢并不明顯；不同功能的各局部規(guī)模均不大；時機〔O〕長清大學城的建設(shè)帶來大量商業(yè)機遇；濟南市進展西部地區(qū)政策的實施；威逼〔T〕同期市場有多個房地產(chǎn)工程建成，市場競爭壓力大；人民銀行嚴格要求各銀行把握購房貸款及按揭成數(shù)；；三、風險分析1、宏觀經(jīng)濟風險推想和分析分析和評估中國3510年內(nèi)可能會消滅經(jīng)濟微縮和通貨膨脹等經(jīng)濟危機的可能，這直接危及到投資資產(chǎn)凈值的遞增與削減。但是目前中國的總體經(jīng)濟狀況良好，影響不會太大。2、產(chǎn)業(yè)風險推想和分析長。工程本身對環(huán)境沒有污染，不會給人類和社會帶來危害，而引起搬遷、索賠、勒令停產(chǎn)、被起訴的風險。3、投資環(huán)境風險的推想和分析該投資地區(qū)人文、地理、水質(zhì)、電力交通、治安、進展統(tǒng)籌的分析和評估。人文：四周有幾所高校及大量本地居民，人文環(huán)境比較好。地理：本工程位于濟南長清區(qū)東郊，與泰安市臨界，四周交通便利，104202國道。并且其位于山東交通學院以南，景觀湖西岸，紫薇路與海棠路穿插路口。的旅游勝地，距五岳之尊泰山僅有2個小時車程，相鄰蓮臺山圣境、剎,滿足了人們的假期消遣需求。電力交通：本區(qū)屬于長青縣城的近郊區(qū)，且是政府大力進展的區(qū)域，各種根底設(shè)施格外完備，而且有政府大力支持，各種問題簡潔解決。點關(guān)注，治安狀況良好。住宅區(qū)。4、資源的風險推想和分析的人脈。5、風險識別投資決策階段：開發(fā)區(qū)與風險、開發(fā)物業(yè)風險、工程建設(shè)風險時機風險;土地獵取階段：開發(fā)本錢、市場供求、征地拆遷、籌資；工程建設(shè)階段：招標模式、承包方式、自然條件、工期拖延、工程質(zhì)量、開發(fā)本錢、施工索賠；銷售治理階段：銷售時機、自然災難、意外事故。6、風險回避決策階段：搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策土地獵?。洪_展工程規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選，些風險，或在工程施工方案中，淘汰有缺陷工工藝銷售階段：可承受營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷閱歷決策階段：建立高水平、多學科的開發(fā)隊伍樹立風險意識健全風險預警系統(tǒng)貫徹執(zhí)行奉獻治理責任制度認真細致的市場調(diào)研，使工程準確定位調(diào)查政治、政策、社會、經(jīng)濟環(huán)境，使工程決策建立在堅實的根底上做好開發(fā)方案的風險分析，制定全面的風險治理打算建設(shè)階段：承受系統(tǒng)的工程治理方法向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識現(xiàn)場危急源實行措施留有余地，保持后備合理布置施工現(xiàn)場準時協(xié)調(diào)關(guān)注天氣預報，對惡劣天氣防范加強現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控做好現(xiàn)場建設(shè)日至盡早完成開發(fā)工程，縮短建設(shè)周期8、風險抑制建立后備措施：預備費：根本預備費，價差預備費，進度后備措施——保險、合同、保證和期貨四、功能分析１、工程功能分析商，為鄰近居民和高校學子打造集休閑消遣購物為一體的大學科技園，將來可能進展成長清郊區(qū)的西南經(jīng)濟中心。工程的宏觀產(chǎn)業(yè)籌劃和進展戰(zhàn)略是以工程為紐帶，加強高校間的溝通品質(zhì)的資源效勞和業(yè)務效勞實現(xiàn)工程的經(jīng)濟效益實現(xiàn)社會效益的目的。２、工程具體功能分析：民以及假期外來的務工人員。主體人群的具體需求分析：工作需求包括：辦公、會議、培訓等生活需求包括：餐飲、購物、消遣、健身、衛(wèi)生及醫(yī)療其他需求如：溝通、學習、教育等綠化布置：依據(jù)小園內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過草地、灌木、植株相互韻味，提升小園形象。五、客源定位：由于本案屬中低檔樓盤，不受價格限制，客源面相對寬廣，依據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差異作如下分析：〔一〕本地客源本地客源本地客源私營業(yè)主政府官員高校教師四周居民有以下類型：度，但有著冷靜的思考與推斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為留意。私密、高檔的生活空間。時間。這局部客源對小區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。四周居民：此局部人收入相對較低，對價格更為關(guān)心。小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求?！捕惩獾乜驮赐獾乜驮赐獾乜驮赐獾伛v本地高校治理人員商業(yè)街工作人員此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型：境，對品牌、地段、交通、配套、消遣較為留意。商業(yè)街工作人員：此類人群為外地到商業(yè)街經(jīng)商人員，收入高期望有一個溫馨的家庭生活空間。六、工程定義：是明確工程定位。工程定位是指工程的功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、組標。進度目標等三個方面。工程的質(zhì)量目標，就是要明確工程建設(shè)的的總投資，進度目標在工程定義階段應當明確工程建設(shè)周期。該小區(qū)的工程總體構(gòu)思：以得天獨厚的地理環(huán)境，依山傍水、別出心裁的布置和配套設(shè)施的安排向人們呈現(xiàn)小區(qū)的構(gòu)思。，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穎型進展。七、整體規(guī)劃規(guī)劃理念：“文化”“文化”為賣點，在對自然和人工資源的充分精解和最正確利用根底之上，突出“”的人文環(huán)境特色，畫龍點睛，形成自然與人文環(huán)境和諧相容的、有靈性的獨特社區(qū)?！吧鷳B(tài)”：巧借自然、師法自然，充分利用區(qū)外的山、水資源，融入大區(qū)域生態(tài)、景觀網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃構(gòu)思：〔一〕綠化布置：依據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，相互組合。以獨具特色的園林風格增加小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。〔二〕規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時的真實表現(xiàn)，這樣很簡潔引起消費者的認可?！踩娣e應在60--120平方米之間，適當保存130--200平方的大戶型，面積配比應把握在市場消費的實際力氣根底上?！菜摹硟?nèi)設(shè)有廣場，地下停車場，醫(yī)療中心，星級賓館以及商業(yè)用地。〔五融，到達建筑整體設(shè)計優(yōu)秀之目的，各建筑還要滿足以下要求：嚴格把握建筑總高度；制造有利于智能化的舒適的凈空高度；滿足業(yè)主需求的建筑面積；保護環(huán)境、節(jié)約能源、削減投資；細心設(shè)計，運用推廣技術(shù)；各專業(yè)嚴密合作，優(yōu)化設(shè)計。它樓盤難以比較的優(yōu)勢。八、組織籌劃(1)在工程組織籌劃前期，應進展工程總目標和總?cè)蝿盏姆治觯瓿上鄳A段的技術(shù)設(shè)計工作和構(gòu)造分解工作工作，是工程總體方向明確、層次清楚、構(gòu)造明白的根本保證。(2)在工程組織籌劃中期，要確定工程實施的組織策略，明確工程實投入方式等。(3)在工程組織籌劃后期，應形成正規(guī)的籌劃報告。這種籌劃報告通工作人員責任矩陣圖、工程手冊等形式表現(xiàn)出來。九、推案策略〔一〕飾帶有樓盤特色和文化的售樓處。理由：該地段為長清區(qū)大學城主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流淌量大，易擴大知名度。交通動線興盛，便利客戶詢問。缺點：投入費用高。〔二〕本案操作由期房開頭，我們建議將本案操作分為三個階段：理由：本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。中、后期的銷售成功主要依靠于前期建立的良好市場人氣，由動。在此階段應留意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。理由：價格是整個營銷策略中極期重要的一局部好，將導致整個工程的失敗。造相對較高的利潤。理由：第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。在其次階段，本案的知名度及品牌已建立有利條件。次。〔三〕因此，我們建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨以拉動市場。整體操作完畢后，將均價把握在3000元/平方米。十、廣告策略廣告宣傳要到達以下三個目的：123基于以上三個目的和景觀湖花園始終以來的廣告攻勢。我們把景觀湖花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告進展期。在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達景觀種公共活動打造景觀湖花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。1、報紙軟文章主題：事業(yè)生活輕松把握2、系列報紙硬廣告主題：輝煌人生，超凡享受--家里面的消遣休閑主題：輝煌人生，超凡享受廣告進展期〔3--4個月〕1、報紙從各個側(cè)面打造景觀湖花園品牌形象。2、電視3、電臺4、戶外廣告①在長清區(qū)沿線各繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；②在商業(yè)街作巨幅建筑物或路牌廣告；③在大學路樹巨幅廣告牌；④在長清區(qū)汽車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。5、車身廣告1路，濟長巴士2路，20路，22路，24路，25路。6、公共活動①景觀湖廣場落成剪彩儀式②寓義噴泉征名及題名活動以各種方式向社會各界征集景觀湖廣場寓義噴泉的名稱支持征名活動的群眾致以感謝并嘉獎〔依據(jù)所供給的名稱與所題名稱的接近程度進展嘉獎。③景觀湖花園“文化活動月”活動聞報道供給很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高景觀湖花園的知名度，造成持續(xù)記憶。〔一〕突出小區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比較，本案由期房開勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶承受市場沖擊相對簡潔?！捕?、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進展先期引導，主要介紹小區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。2、戶，建立人氣。3呈現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為