華美彈子石項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

[華美·彈子石地塊]可行性研究報(bào)告高策機(jī)構(gòu)·重慶目錄CONTENTSNo1：地塊區(qū)位及四至No2：地塊周邊配套No4：地塊地形地貌No3：道路及交通狀況No5：地塊指標(biāo)No6：小結(jié)1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算地塊區(qū)位沙坪壩商圈渝中區(qū)商圈觀音橋商圈南坪商圈本案彈子石CBD位于重慶中央商住區(qū)——彈子石；

項(xiàng)目距離重慶CBD中心約20分鐘車程，距離觀音橋商圈約15分鐘車程，南坪商圈20分鐘車程；地塊位于重慶市彈子石區(qū)域，屬于商業(yè)住宅用地；距離觀音橋核心商圈僅15分鐘車程，屬于重慶的中央商住區(qū)。地塊四至交通條件朝天門長江大橋彈子石立交通往觀音橋商圈本案內(nèi)環(huán)快速干道盤龍立交重慶十一中騰龍嶺秀昕輝莫比時(shí)代學(xué)府路宏聲陽光綠洲宏聲廣場中海國際社區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)雅云苑藍(lán)光COCO居住用地規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)N東臨：昕輝.莫比時(shí)代；南接：騰龍小區(qū)及重慶十一中；西近：彈子石立交及騰龍大道；北靠：政府規(guī)劃用地及藍(lán)光項(xiàng)目；項(xiàng)目三面被社區(qū)及未來快速干道圍合，商業(yè)價(jià)值被弱化且無法實(shí)現(xiàn)臨街面商業(yè)滿鋪；騰龍大道南濱路市政未來規(guī)劃道路軌軌居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃地塊西接城市主干道騰龍大道，并通過彈子石立交鏈接江北、南坪；周邊未來規(guī)劃有軌道站及市政道路，交通通達(dá)度高；地塊其余三面被社區(qū)及未來快速干道圍合，商業(yè)價(jià)值被弱化。周邊配套及規(guī)劃朝天門長江大橋彈子石立交通往觀音橋商圈本案內(nèi)環(huán)快速干道盤龍立交重慶十一中新世紀(jì)商社總部經(jīng)濟(jì)區(qū)N騰龍大道南濱路市政未來規(guī)劃道路軌軌永輝餐飲街餐飲街盤龍中學(xué)學(xué)彈子石中學(xué)校學(xué)南岸區(qū)大佛段小學(xué)醫(yī)重麻醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場教育配套：臨近重慶十一中、彈子石中學(xué)校、大佛段小學(xué)；生活配套：周邊一公里范圍內(nèi)，有新世紀(jì)、商社電器、永輝超市、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)餐飲街；交通配套：周邊有3個(gè)公交車站，有8條公交線路；規(guī)劃有2個(gè)軌道交通站，鏈接2座大橋，快速通達(dá)主城各區(qū)；其余配套：地塊鄰接三塊規(guī)劃用地，未來將形成逾100萬方居住用地規(guī)模；居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃區(qū)域內(nèi)生活配套主要以社區(qū)型配套為主，教育配套豐富且臨近重點(diǎn)中學(xué)十一中，交通通達(dá)性較好；項(xiàng)目鄰接逾100萬方居住規(guī)劃地塊，區(qū)域未來容易形成規(guī)?；木幼“l(fā)展效應(yīng)；商業(yè)投資價(jià)值突顯。地塊地形地貌下穿段本案N西面南面東面北面地塊東、南面鄰接其他社區(qū)，北面鄰接未來市政干道，不利于社區(qū)商業(yè)布局；地塊從西向東呈現(xiàn)緩慢降低地形，落差緩而均勻，利于建筑的布局。地塊控規(guī)1、地塊較為完整，利于社區(qū)的整體打造；2、地塊兩面被市政道路，兩面被社區(qū)遮擋，對于社區(qū)商業(yè)的布局形成及人流吸附帶來一定難度；3、地塊北面市政規(guī)劃人行天橋，使本項(xiàng)目與北邊居住規(guī)劃用地實(shí)現(xiàn)無縫連接，有利于商業(yè)價(jià)值拔升；4、周邊未來有逾100萬方居住規(guī)劃地塊，對于提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)?；l(fā)展有較大幫助；西面及西南面鄰接市政干道，人流導(dǎo)入便捷，適合商業(yè)類型產(chǎn)品布局；遠(yuǎn)離立交朝向現(xiàn)有社區(qū)部分的地塊環(huán)境相對安靜，適合進(jìn)行住宅產(chǎn)品布局。地塊指標(biāo)高容積率指標(biāo)，基本決定了物業(yè)以高層形態(tài)為主。地塊規(guī)劃許可經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目D4-01/04用地性質(zhì)占地面積（平米）73800R2B(二類居住、商業(yè)服務(wù)用地）容積率（設(shè)定）3.0限高——商業(yè)：住宅商業(yè)30%：約6.6萬方住宅70%：約15.5萬方總建面（平米）約221400備注：暫無建筑密度和有無限高相關(guān)資料，本報(bào)告按照100米建筑限高和30%建筑密度、30%綠地率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。地塊本體小結(jié)地塊位于重慶中央商住區(qū)，屬總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)，未來發(fā)展前景看好；地塊與江北、南坪區(qū)域連接性較好，軌道交通使得區(qū)域交通通達(dá)性好；項(xiàng)目周邊鄰接逾100萬方居住規(guī)劃用地，區(qū)域未來的規(guī)?；l(fā)展效應(yīng)好；地塊周邊主要以社區(qū)型生活配套為主，近在咫尺的重慶十一中教育資源將為本案住宅附加值加分；

地塊有三面被快速干道及社區(qū)圍合，商業(yè)價(jià)值易被弱化，社區(qū)商業(yè)的布局形成及人流吸附帶來一定難度；【如果能夠通過市政規(guī)劃人行天橋及地下通道，將周邊人流與地塊自身商業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無縫連接，將有利于提高本地塊的商業(yè)價(jià)值】；地塊商業(yè)、住宅用地比例為3:7，商業(yè)體量最大可規(guī)劃30%，針對地塊及周邊現(xiàn)狀，如何布局商業(yè)、住宅是我們細(xì)致思考的重點(diǎn)；目錄CONTENTSNo1：城市GDP分析No2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展概況No3：人均可支配收入與人均消費(fèi)支出No5：城市化率與人口增幅No7：家庭人均住房面積與戶數(shù)人口變化1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健快速，保持8%的持續(xù)多年增長，經(jīng)濟(jì)走勢處于快速發(fā)展期。宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型

2012年，重慶市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11784億元，同比增長13.90%，重慶市GPD持續(xù)多年增長＞8%助推重慶房地產(chǎn)長期處于快速發(fā)展期。城市GDP2006-2012年重慶GDP總量及增速數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局城市GDP重慶人均GDP始終保持著較快速的增長，規(guī)劃到2015年人均GDP達(dá)8000美元，全面小康時(shí)代即將到來。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP(美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展性數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局【高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+裝備制造業(yè)】，成為主城區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展根據(jù)總規(guī)，都市區(qū)是重慶市區(qū)域中心城市，長江上游經(jīng)濟(jì)中心功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋骸窀脑靷鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新型產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)交通運(yùn)輸、物流配送、資金融通、現(xiàn)代管理、綜合服務(wù)、技術(shù)傳遞等中心功能建設(shè)，提升區(qū)域輻射帶動(dòng)力。制造業(yè)規(guī)劃方向?yàn)椋骸駜?nèi)環(huán)線以內(nèi)不再新增工業(yè)用地；●內(nèi)環(huán)線與繞城高速公路之間是工業(yè)拓展的主要備選空間；●工業(yè)發(fā)展集中于：北部新區(qū)、空港工業(yè)園、九龍工業(yè)園、茶園工業(yè)園、花溪工業(yè)園等十一個(gè)開發(fā)園區(qū)；最近的發(fā)展動(dòng)向：●內(nèi)陸綜合保稅港區(qū)；●空港新城；●長江上游航運(yùn)交易中心；●西部金融中心；●兩江新區(qū)；人均可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民家庭可支配收入也隨之上漲，人均消費(fèi)能力顯著上升。2006年—2012年，居民家庭人均可支配收入年均增幅＞10%，且人均消費(fèi)支出不斷提高，催生其消費(fèi)范圍、種類、檔次的不斷擴(kuò)大，對生活水平的追求正不斷上升。2006-2012年重慶城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出及增幅數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局2006-2012年重慶城鎮(zhèn)人均可支配收入城鎮(zhèn)化率及人口增幅70%30%城市化城市化水平第三產(chǎn)業(yè)比值初期·起始階段中期·擴(kuò)張階段后期·成熟階段勞動(dòng)密集型資金資源、技術(shù)密集型集約、知識型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱總量、第二產(chǎn)業(yè)加速第三產(chǎn)業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達(dá)到現(xiàn)代化

目前重慶市正處于城市化進(jìn)程的中期，經(jīng)歷傳統(tǒng)老工業(yè)城市向國際化、科技化的大都市的轉(zhuǎn)型階段，城市人口和城市有效面積正在大規(guī)模擴(kuò)張，由此而牽動(dòng)的住房市場內(nèi)需提升。重慶城市化率初級階段向城市快速擴(kuò)張階段快速過渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重慶53%隨著城市人口和城市化水平的增加，大量人口涌入重慶，支撐房地產(chǎn)市場剛性需求。城鎮(zhèn)化率及人口增幅2007-2012年重慶常住人口及增長率2007-2012年重慶城鎮(zhèn)化率未來十年，新增主城區(qū)城市人口500-600萬，新增住房需求量1.5-1.8億平米。2007年至2012年，重慶市常住人口一直保持穩(wěn)定的增長率；同時(shí)城市人口的增長，帶來了城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。

按照重慶十一五規(guī)劃，到2020年，大概有800萬～1000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)人口，其中至少有500-600萬人入住主城區(qū)，按照每人30平米住房需求，住房需求容量約1.5-1.8億平米，這還不包括舊城改造帶來的換代需求?！貞c市市長黃奇帆數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局家庭人均住房面積與戶均人口變化2007-2012年重慶人均住房面積2007-2011年重慶戶均人口數(shù)戶均人口逐年下降，人均住房面積逐年遞增；城市住房條件逐漸改善2007年以來，重慶市平均每戶家庭人口數(shù)量呈逐年下降的趨勢。這表明重慶的住房條件正在得到改善，剛性需求逐步加大；人均住房建筑面積是衡量住房條件的最直接標(biāo)準(zhǔn)，從右圖可以看出，重慶市的住房條件正在得到改善，人均住房面積呈逐年遞增的趨勢。這表明重慶市房地產(chǎn)市場正在得到，改善剛需的市場容量在逐步加大。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局小結(jié)

重慶經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健快速，居民家庭可支配收入、人均消費(fèi)能力顯著上升；

【高新技術(shù)+現(xiàn)代服務(wù)+裝備制造業(yè)】成為主城區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；

城市人口的增加和城市化水平的提高，大量人口涌入支撐房地產(chǎn)市場剛性需求；未來十年，新增主城區(qū)城市人口500-600萬，新增住房需求量1.5-1.8億平米；戶均人口逐年下降，人均住房面積逐年遞增；城市住房條件逐漸改善。目錄CONTENTSNo1：城市發(fā)展規(guī)劃No2：城市發(fā)展方向No4：區(qū)域定位No3：居住組團(tuán)發(fā)展規(guī)劃No5：區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況No6：區(qū)域人口情況No7：區(qū)域配套No8：小結(jié)1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算城市發(fā)展規(guī)劃“一圈”指“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，以重慶市主城區(qū)特大城市為中心，以一小時(shí)車程為半徑，涵蓋23個(gè)區(qū)縣，轄區(qū)面積近3萬平方公里，是重慶市的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；“兩翼”指渝東北三峽庫區(qū)和渝東南民族地區(qū)。渝東北地區(qū)包括原三峽庫區(qū)大部分，以萬州為中心，涵蓋11個(gè)區(qū)縣；渝東南地區(qū)主要是少數(shù)民族聚居區(qū)，以黔江為中心，涵蓋6個(gè)區(qū)縣。一圈兩翼”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展方針一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈以及兩翼戰(zhàn)略發(fā)展核心，前瞻性的規(guī)劃對未來增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力。城市發(fā)展規(guī)劃“一圈”的GDP保持平穩(wěn)增長勢頭，其中二、三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，且基本相當(dāng)。“一圈”對“兩翼”在GDP總量上的帶動(dòng)作用成效顯著。近年來，重慶都市圈的GDP總量快速增長，2011年突破萬億大關(guān)。其中“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的GDP占重慶都市圈GDP總量份額加大。在“一圈”的帶動(dòng)下，“兩翼”的GDP總量也顯著增加。

近年來，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，二、三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)上升。其中第二產(chǎn)業(yè)逐年遞增，但第三產(chǎn)業(yè)保持較大份額，振幅較小。政策指引明確，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)騰飛。06-11年重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈三產(chǎn)比重變化06-11年重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈GDP規(guī)模（分區(qū)域）與增長率變化數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局城市發(fā)展規(guī)劃重慶市在政策的傾力導(dǎo)向下，“到2010年，率先全面建成小康社會；到2015年，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；到2020年，全面展現(xiàn)‘內(nèi)陸香港’城市形象”。根據(jù)國家戰(zhàn)略部署，重慶定位成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，引領(lǐng)西部內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市發(fā)展方向彈子石總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)是南岸區(qū)集商業(yè)、金融、辦公和居住為一體的城市綜合發(fā)展區(qū)，其總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)是彈子石組團(tuán)的重要組成部分，城市功能綜合、開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)強(qiáng)度高。未來5-10年，彈子石組團(tuán)將成為聚集大量企業(yè)總部、金融中心及高尚住宅的區(qū)域。總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃范圍居住組團(tuán)規(guī)劃方向渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍坡大渡口區(qū)住宅規(guī)劃主要范圍區(qū)域規(guī)劃功能備注渝中區(qū)現(xiàn)代繁榮商貿(mào)區(qū)

渝中區(qū)為輸出型改善居住的區(qū)域，沙坪壩區(qū)為輸入型善居住的區(qū)域沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)文教優(yōu)勢區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)新式高檔住宅區(qū)輸入型高檔居住發(fā)展區(qū)域南岸區(qū)景觀住宅區(qū)九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)普通住宅聚集區(qū)輸入型工業(yè)人口密集區(qū)巴南區(qū)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)輸入型城市化的擴(kuò)大區(qū)域數(shù)據(jù)來源：重慶市規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市規(guī)劃局

城市住宅規(guī)劃組團(tuán)上，未來重慶發(fā)展的主要方向是持續(xù)向北，本項(xiàng)目所在地規(guī)劃功能為輸入型景觀住宅聚集區(qū)，高檔住宅的發(fā)展，將會帶來促進(jìn)作用。彈子石作為南岸區(qū)的重要組團(tuán)之一，片區(qū)未來規(guī)劃輸入型高檔居住區(qū)域，將會為片區(qū)帶來大量的客群。區(qū)域定位南岸城市的發(fā)展將依托彈子石組團(tuán)規(guī)劃重新定位，成為新型的沿江向腹地延伸的現(xiàn)代城市。目前，彈子石組團(tuán)已經(jīng)完成了高品質(zhì)的城市設(shè)計(jì)，確立了以總部經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)業(yè)策略；區(qū)域累計(jì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投入近200億元；積極實(shí)施農(nóng)村征地和城市拆遷；完成了濱三期、騰龍大道及騰濱路等市政道路與城市配套設(shè)施建設(shè)；出讓了土地2000畝，重慶龍湖地產(chǎn)、重慶中海地產(chǎn)等品牌企業(yè)相繼入駐；積極推進(jìn)宜居城區(qū)建設(shè)，濱江三期、騰龍大道景觀通廊初步形成，中海國際公園、濱江廣場和公園加緊建設(shè)；龍湖酈江、國際社區(qū)等樓盤拔地而起，城區(qū)配套進(jìn)一步完善，其作為重慶地理、交通、經(jīng)濟(jì)三大中心的顯赫地位正日益顯現(xiàn)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況區(qū)縣地區(qū)生產(chǎn)總值

（萬元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)＃工業(yè)工業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重第三產(chǎn)業(yè)人均GDP(元）渝中區(qū)665288103727771461282%6280104104844大渡口區(qū)14985301670283547871338748%64635048590江北區(qū)5165219247951765314147379929%337511068206沙坪壩區(qū)5602527569523204333275427749%234124254833九龍坡區(qū)6905445849403310029300460744%351047662757南岸區(qū)4341578438712751502239920155%154620556042北碚區(qū)30301331160732016824174562758%89723643244渝北區(qū)76786032141714821354392884051%264307856216巴南區(qū)39509683401142185596183415946%142525842635數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)人均GDP的發(fā)展，人民生活水平有所提高。區(qū)域人口情況重慶市主城九區(qū)常住人口情況區(qū)域2010年（萬人）2011年（萬人）2012年（萬人）年均增速渝中區(qū)63.0163.964.931.5%大渡口區(qū)30.131.5832.654.2%江北區(qū)73.877.6681.024.8%沙坪壩區(qū)100104.35108.074.0%九龍坡區(qū)108.44111.63114.772.9%南岸區(qū)75.9678.9881.463.6%北碚區(qū)68.0472.174.524.7%渝北區(qū)134.54138.64143.323.2%巴南區(qū)91.8793.4794.621.5%南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來的較快的人口增長，對于片區(qū)的房地產(chǎn)需求發(fā)展有一定的支撐作用。區(qū)域配套交通：南岸區(qū)已建成的長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋、菜園壩大橋、朝天門大橋、慈母山隧道，橫跨區(qū)內(nèi)，再見的南山隧道、彈廣路、東水門大橋，規(guī)劃籌建的魚嘴長江大橋、郭家沱大橋、寸灘大橋和兩江隧道，加上運(yùn)營的重慶長江索道，將構(gòu)成重慶最具特色的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)。輕軌3、6號線及規(guī)劃中的8號線經(jīng)過本區(qū)。教育：南岸區(qū)共有普通高校4所，基礎(chǔ)教育學(xué)校78所。南岸區(qū)有10余所國家、部（?。┘壙蒲袡C(jī)構(gòu)和5所本科院校（重慶工商大學(xué)、重慶郵電大學(xué)、重慶交通大學(xué)、重慶第二師范學(xué)院、重慶教育管理學(xué)校）。生活：南坪商圈經(jīng)過多次擴(kuò)容，已成長為除解放碑之外的都市副中心主要商圈之一，呈現(xiàn)出“百花齊放”的商業(yè)態(tài)勢，商圈規(guī)模效應(yīng)凸現(xiàn)。作為南岸區(qū)兩大中心之一的彈子石片區(qū)，中央商住區(qū)的規(guī)劃使得現(xiàn)階段交通、生活配套基本發(fā)展成熟。南坪商圈觀音橋商圈彈子石板塊解放碑商圈小結(jié)重慶市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”以及“兩翼戰(zhàn)略”發(fā)展規(guī)劃，將帶動(dòng)重慶第三產(chǎn)業(yè)騰飛；

成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心的城市定位，將造就重慶引領(lǐng)西部內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)地位。

南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，人均GDP有所提高；產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口增長，支撐了片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求發(fā)展；作為南岸區(qū)兩大中心之一的彈子石片區(qū)，中央商住區(qū)的規(guī)劃使得現(xiàn)階段交通、生活配套基本發(fā)展成熟；區(qū)域的發(fā)展將依托彈子石組團(tuán)規(guī)劃重新定位，成為新型的沿江向腹地延伸的現(xiàn)代城市；

總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)的規(guī)劃將為片區(qū)居住規(guī)?；l(fā)展帶來契機(jī)；未來5-10年，彈子石將成為聚集了大量企業(yè)總部、金融中心及高尚住宅的區(qū)域；彈子石作為南岸區(qū)的重要組團(tuán)之一，未來規(guī)劃輸入型高檔居住區(qū)域，將會為片區(qū)帶來大量的客群。No1：重慶開發(fā)體量變化No2：供應(yīng)量與銷售量對比分析No4：可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格對比No3：重慶售價(jià)與全國重點(diǎn)城市售價(jià)對比No5：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況No6：區(qū)域客群來源No7：小結(jié)目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算重慶開發(fā)體量變化數(shù)據(jù)來源：2008—2011年《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》2008-2010年，重慶市房屋新開工和竣工面積均保持上升態(tài)勢；2011年受宏觀政策影響，房屋新開工面積與2010年基本持平。2008年-2011年重慶市房地產(chǎn)新開工、竣工面積統(tǒng)計(jì)表（萬方）指標(biāo)2008200920102011新開工面積7980.438853.5411095.511099.31房屋竣工面積6485.37473.1682928989.56新開工面積增幅1.24%10.94%25.32%0.01%房屋竣工面積增幅12.78%15.23%10.96%8.41%新開工與竣工面積差額1495.131380.382803.52109.752008-2010年，重慶房屋開發(fā)體量呈上行趨勢,2011年受國家宏觀調(diào)控影響，重慶房屋新開工面積與上年基本持平。供應(yīng)量與銷售量對比分析2008-2012重慶主城區(qū)商品房成交面積走勢圖（萬方）2012年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，成交量和供應(yīng)量雙雙上升，略微呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。到2009年需求井噴，此后需求持續(xù)轉(zhuǎn)為觀望，批售面積也慢慢上漲；2011年開發(fā)商對市場信心不足，推貨量同10年持平，而消費(fèi)者購房信心嚴(yán)重下跌，成交量大幅下跌；12年市場開始復(fù)蘇，批準(zhǔn)供應(yīng)量和成交量雙雙回升，略微呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。重慶售價(jià)與全國重點(diǎn)城市售價(jià)對比2007-2012重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢圖（元/㎡）近10年重慶與全國重點(diǎn)城市商品房成交價(jià)格對比（元/㎡）重慶主城成交價(jià)格在2010年經(jīng)歷了一次大的漲幅，建面均價(jià)由4311元/㎡猛增至5956元/㎡，增幅達(dá)38.10%，隨著政府調(diào)控，價(jià)格在2010年后開始回落，到2012年，成交均價(jià)為6775元/㎡。重慶房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于上海、北京等發(fā)達(dá)城市，與武漢、成都等二線城市也有一定差距，未來還有增長空間；

近10年，重慶房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價(jià)漲幅高于大部分一、二線城市。重慶成交價(jià)格低于全國大部分一、二線城市，未來成長空間大。城市2003年2013年10年漲幅北京473717022259.34%上海511914061174.68%廣州421113163212.59%深圳625719590213.09%成都20967288247.71%武漢20737344254.27%重50%可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格對比2003-2012重慶市城鎮(zhèn)居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格增長對比

除2011年外，重慶人均可支配收入均以近10%的增長率穩(wěn)步上升；近幾年重慶商品房價(jià)格增幅較大，除2012年由于受政策調(diào)控，出現(xiàn)負(fù)增長；

近幾年重慶市人均可支配收入增長幅度低于商品房售價(jià)增長幅度。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒、市房管局近幾年人均可支配收入增長幅度與商品房售價(jià)增漲幅度的比例保持相對健康的狀態(tài)。年份可支配收入增幅比例商品房成交均價(jià)增幅比例(元)（元/㎡）2009171919%43118%20101950013%595638%2011202494%682415%20122296813%6775-1%合計(jì)—34%—57%區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況供應(yīng)面積南岸區(qū)近三年累計(jì)預(yù)售面積在全市排名第四，占全市比重排名第三，市場地位突出。2012年重慶市各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積占比數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局2010-2012重慶市各區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積對比表（單位：萬方）2012年重慶市各區(qū)成交面積占比成交面積2010-2012重慶市各區(qū)域成交面積對比表（單位：萬方）南岸區(qū)近三年累計(jì)成交量排名第二，占全市13%，市場表現(xiàn)良好。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局供銷比區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）累計(jì)銷售面積（萬平方米）供銷比巴南區(qū)564.54432.061.31北碚區(qū)255.62246.831.04南岸區(qū)784.6837.290.94高新區(qū)152.2186.980.81九龍坡區(qū)580.49559.31.04大渡口區(qū)264.5230.961.15江北區(qū)809.32763.111.06渝北區(qū)842.28769.971.09北部新區(qū)776.09767.91.01渝中區(qū)444.49329.571.35沙坪壩區(qū)853.69859.080.992010-2012年重慶市主城各區(qū)域累計(jì)供銷比對比表南岸區(qū)近三年市場供銷量在全市排名第二，呈供不應(yīng)求局面。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局成交價(jià)格2010-2012年重慶市主城各區(qū)商品房成交價(jià)格走勢（元/㎡）南岸區(qū)近三年成交建面價(jià)格呈上升趨勢，且位居主城前列。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局分類供銷結(jié)構(gòu)2012年主城各區(qū)高層供需情況（元/平米）2012年主城各區(qū)商業(yè)供需情況（元/平米）2012年南岸區(qū)高層和商業(yè)供需基本持平，市場環(huán)境健康。2012年南岸區(qū)高層供應(yīng)214萬方，成交205萬方，供需基本持平；2012年南岸區(qū)商業(yè)供應(yīng)22萬方，成交約20萬方，市場去化90%，基本供需平衡。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分類產(chǎn)品成交價(jià)格2012年主城各區(qū)高層成交均價(jià)（元/平米）2012年主城各區(qū)商業(yè)成交均價(jià)（元/平米）2012年南岸區(qū)高層和商業(yè)成交價(jià)格均位居主城前列。

隨著南岸區(qū)的加速發(fā)展，南岸區(qū)高層住宅和商業(yè)鋪面成交均價(jià)均位居主城前列，市場認(rèn)同感較強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況國際社區(qū)藍(lán)光COCO時(shí)代宏聲陽光綠洲澤京微V本案在售待售皓暉香雨藍(lán)苑區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況彈子石目前代表項(xiàng)目為以下5個(gè)項(xiàng)目，僅藍(lán)光COCO時(shí)代項(xiàng)目待售高層典型項(xiàng)目分類產(chǎn)品成交價(jià)格項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬方）銷售物業(yè)產(chǎn)品面積主力成交價(jià)格月均去化速度（㎡）（元/㎡）（套）在售宏聲陽光綠洲30高層83-106套內(nèi)：840045皓暉香雨藍(lán)苑21高層64-94套內(nèi)：8800-9200

30中海國際社區(qū)230高層61-105套內(nèi)：8400-9600150寫字樓建面52-185建面：7000-9000600㎡-1250㎡澤京微V5.8公寓（住宅性質(zhì)）25-60套內(nèi)：9000-970055未售藍(lán)光coco時(shí)代55高層40-70（報(bào)價(jià)）套內(nèi)：10000

—區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況片區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品以高層住宅為主，公寓產(chǎn)品供應(yīng)少；從產(chǎn)品面積看，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品以剛需小戶型為主；彈子石片區(qū)高層住宅銷售均價(jià)可達(dá)8400-9600元/㎡，月均去化速度較快（40-150套）；寫字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低，且銷售速度緩慢（月均600-1200平米）；公寓產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)，有走量的支撐（月均50-60套）片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品以高層住宅為主，含少量公寓、寫字樓產(chǎn)品；在售的高層住宅產(chǎn)品成交套內(nèi)均價(jià)約8400-9600元/平米，面積分布從60-106平米為主；生活配套齊全的國際社區(qū)月均去化約150套；未售的藍(lán)光項(xiàng)目以40-70平米的剛需產(chǎn)品為主；公寓面積約25-60平米，在量價(jià)上有支撐；相對而言，寫字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況典型項(xiàng)目商業(yè)租金情況：項(xiàng)目名稱商鋪位置租金中海國際社區(qū)臨騰龍大道120元/㎡·月騰龍秀嶺臨學(xué)府路1F100元/㎡·月臨學(xué)府路2F50-60元/㎡·月從片區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹎闆r看，1F臨馬路租金可達(dá)100-120元/㎡·月，2F可達(dá)70-80元/㎡·月，商鋪?zhàn)饨鹎闆r良好。考慮商業(yè)一般15年收回成本，用租金反推售價(jià)：售價(jià)=單月租金x12x15可得出商業(yè)售價(jià)為建面18000元/㎡鄰接主干道的社區(qū)商業(yè)月租金約100-120元/平米，二層的商業(yè)租金約為50-60元/平米；租金反算推演，現(xiàn)階段一層商鋪售價(jià)多為在建面18000元/平米左右；區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析——中海國際社區(qū)銷售物業(yè)月均去化速度戶型產(chǎn)品套內(nèi)面積成交價(jià)格總價(jià)月均去化速度月均去化占比（套）（㎡）（元/㎡）（萬）（套）高層150兩室兩廳一衛(wèi)61套內(nèi)9300-960056-584630.67%兩室兩廳一衛(wèi)67套內(nèi)8900-960059-644026.67%三室兩廳一衛(wèi)88套內(nèi)7800-850068-743221.33%三室兩廳兩衛(wèi)94套內(nèi)8000-880075-822013.33%三室兩廳兩衛(wèi)105套內(nèi)7600-850078-89128%項(xiàng)目兩房產(chǎn)品由于面積控制合理，總價(jià)相對較低，去化速度最快；三房由于總價(jià)偏高，去化相對較慢。區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析——熱銷戶型兩室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約：61㎡，總價(jià)約56-58萬。戶型方正緊湊，采光較好主次臥相隔較遠(yuǎn)，私密性好陽臺鏈接客廳和主臥，舒適度高，景觀視野較好。面積控制合理，總價(jià)較低，性價(jià)比較高。兩室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約：67㎡，總價(jià)約59-64萬。熱銷的兩房戶型面積約為61-67平米左右，總價(jià)約56-64萬；戶型具備方正，景觀陽臺大的優(yōu)勢高層住宅典型項(xiàng)目分析——熱銷戶型三室兩廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積約88.8㎡，總價(jià)約68-75萬戶型布局緊湊，合理；整體面積利用較好；功能分區(qū)合理，設(shè)置有儲藏空間；可變院館設(shè)計(jì)，增加使用空間；區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況熱銷的三房戶型面積約88.8㎡，總價(jià)區(qū)間68-75萬，整體布局合理，可變院館贈(zèng)送，實(shí)用性強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況高層住宅典型項(xiàng)目分析——滯銷戶型三室兩廳兩衛(wèi)，套內(nèi)面積約：105㎡，總價(jià)約78-89萬。面積較大，總價(jià)相對較高次臥開間2.7米，開間較小，舒適度有限多功能房面積小，且不方正，實(shí)用性較低，多功能房需要與陽臺聯(lián)通才能增加實(shí)用性，需二次改造，帶來不便；主臥面積較大，舒適度好。滯銷的三房戶型面積約為105平米，面積大總價(jià)高，次臥舒適性較低，浪費(fèi)較多，是其滯銷的主要原因；區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況公寓典型項(xiàng)目分析——澤京微V項(xiàng)目產(chǎn)品為住宅屬性，面積偏緊湊；躍層戶型通過挑高實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送，去化速度相對較快。銷售物業(yè)月均去化速度戶型產(chǎn)品套內(nèi)面積成交價(jià)格總價(jià)月均去化速度月均去化占比（套）（㎡）（元/㎡）（萬）（套）(%）公寓55單配25套內(nèi)9700241527.27兩室兩廳一衛(wèi)（平層）59套內(nèi)9000531018.18一室一廳一衛(wèi)（躍層）60套內(nèi)9500572536.36兩室兩廳兩衛(wèi)（躍層）77套內(nèi)9400721018.18項(xiàng)目產(chǎn)品均屬于剛需小戶，且躍層戶型屬于區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白點(diǎn)，整體去化較快，無明顯熱銷、滯銷戶型；單配和一房躍層去化相對較快，原因在于面積控制合理，總價(jià)較低；區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況公寓典型項(xiàng)目分析——熱銷戶型一室兩廳兩衛(wèi)，套內(nèi)面積約：60㎡，總價(jià)約57萬。戶型緊湊，面積控制合理客廳挑空，增加舒適性總價(jià)較低，躍層設(shè)計(jì)，區(qū)域內(nèi)屬于創(chuàng)新型產(chǎn)品二樓沒有衛(wèi)生間，便利性不足套內(nèi)60平米的躍層產(chǎn)品，總價(jià)約57萬，通過挑空隔板贈(zèng)送可實(shí)現(xiàn)2房功能2011-2012主城樓市區(qū)內(nèi)外消費(fèi)占比特征回顧2010年房交會區(qū)域客戶構(gòu)成分析區(qū)域客戶來源多為本地居民，但近年來對外人口吸附能力正在逐漸加強(qiáng)。區(qū)域客群來源區(qū)域本區(qū)消費(fèi)者比例外區(qū)消費(fèi)者比例渝北區(qū)42.40%57.60%江北區(qū)35.20%64.80%南岸區(qū)66.37%33.63%沙坪壩區(qū)65.49%34.51%九龍坡區(qū)84.00%16.00%大渡口區(qū)92.14%7.86%渝中區(qū)65.31%34.69%巴南區(qū)91.03%8.97%北碚區(qū)93.43%6.57%11年開始，區(qū)域?qū)ν馊丝谖侥芰χ饾u增強(qiáng)，到12年比例可達(dá)到47.7%；

10年南岸區(qū)成交客戶多為本區(qū)域居民；區(qū)域本區(qū)消費(fèi)者比例外區(qū)消費(fèi)者比例渝北區(qū)35.40%64.60%江北區(qū)32.20%66.80%南岸區(qū)52.30%47.70%沙坪壩區(qū)48.80%51.20%九龍坡區(qū)66.70%33.30%大渡口區(qū)79.21%20.79%渝中區(qū)39.60%60.40%巴南區(qū)88.58%11.42%北碚區(qū)92.31%7.69%競得時(shí)間土地位置用途土地（平方米）建筑規(guī)模(m2)容積率競得單位成交價(jià)(萬元)土地價(jià)格（萬元/畝）樓面價(jià)（元/平方米）2013-5-20南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A分區(qū)A15-1/02地塊二類居住兼用商業(yè)、商務(wù)用地426691500003.5華潤置地5700088637962013-5-8南岸區(qū)彈子石組團(tuán)I分區(qū)I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊二類居住用地、商務(wù)用地28668900003.2和瑞地產(chǎn)78500184287272012-11-23南岸區(qū)彈子石組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03（部分）號宗地二類居住用地（兼容文化設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體）1283424265083.3四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司、成都和駿投資有限公司17200089140332012-2013年5月彈子石組團(tuán)土地成交區(qū)域土地市場2012年-2013年5月，彈子石組團(tuán)有3塊土地成交，均為居住、商業(yè)及商務(wù)綜合用地，除和瑞地塊外，其他土地樓面地價(jià)約為3796-4033元/㎡左右。重慶及區(qū)域房地產(chǎn)市場概況

重慶市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，且銷售價(jià)格有較大的增長空間；

南岸區(qū)近三年累計(jì)供應(yīng)量排名全市第四，成交量排名全市第二，供需基本持平，市場表現(xiàn)良好；

彈子石片區(qū)客戶來源多為本地居民，但是對外人口吸附能力正在逐漸加強(qiáng)；

彈子石內(nèi)住宅以高層為主，有少量公寓；商業(yè)主要為底商形式的社區(qū)型商業(yè)；彈子石片區(qū)高層住宅銷售均價(jià)可達(dá)8400-9600元/㎡，月均去化速度較快（40-150套）；寫字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力較低，且銷售速度緩慢（月均600-1200平米）；公寓產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)，有走量的支撐（月均50-60套）。2012年-2013年5月，彈子石組團(tuán)有3塊土地成交，均為居住、商業(yè)及商務(wù)綜合用地，除和瑞地塊外，其他土地樓面地價(jià)約為3796-4033元/㎡左右。No1：宏觀政策回顧No2：新國五條影響評估No3：新國五條的市場反應(yīng)No4：經(jīng)濟(jì)、供需、政策緯度分析走勢No5：未來幾年房地產(chǎn)宏觀走勢結(jié)論與模擬目錄CONTENTSNo6：未來板塊競爭走勢1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算宏觀政策回顧2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策月份推出政策市場反應(yīng)1重慶主城區(qū)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收門檻將提高至12152元/平方米。房產(chǎn)稅很有可能在接下來一段時(shí)間，成為樓市調(diào)控下的“最強(qiáng)陣容”。2今年要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。多數(shù)銀行對首套房貸利率給出了10%至15%左右的折扣。但二套房貸“首付六成、利率上浮10%”的政策依然堅(jiān)挺3溫總理再次強(qiáng)調(diào)房價(jià)未回歸合理，調(diào)控不能放松。今年開始樓市將進(jìn)入市場與政策控制并舉的下半場。房地產(chǎn)行業(yè)將以并購的方式大量洗牌。4多家銀行稱已暫停中小房企開發(fā)貸款銀行加緊對房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的清理整頓。2012年房地產(chǎn)開發(fā)放貸進(jìn)一步收緊已無懸念。5工商銀行率先取消首套房85折優(yōu)惠利率。由于年初存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀根有所放松，銀行的房貸業(yè)務(wù)資金比較充裕。但隨著房貸業(yè)務(wù)大幅增長，額度可能比較有限，工銀取消首套房優(yōu)惠利率在情理之中。6中國人民銀行宣布，至6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。購房者月供將減少，購房剛性需求將持續(xù)釋放。形成低息融資環(huán)境，信托、私募等融資成本也會同步回落。在限購仍未放松的情況下，降息也很難讓房價(jià)大幅回升。7溫家寶提出抓緊研究房產(chǎn)稅不放松國務(wù)院對16省督查國務(wù)院督查組對包括重慶在內(nèi)超過半數(shù)的省市樓市調(diào)控落實(shí)情況予以肯定，對湖北、湖南、河北、山東等省沒有嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策提出批8下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測。中國人民銀行繼續(xù)加強(qiáng)和改善對金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，促進(jìn)信貸政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和投放節(jié)奏9下半年嚴(yán)格實(shí)行差別化住房信貸政策。央行繼續(xù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施差別化住房信貸政策，下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持剛需主導(dǎo)，預(yù)計(jì)改需物業(yè)供求都將繼續(xù)保持小幅上漲，但無較大變化的。10多地集體出臺公積金“新政”深圳市從9月28日開始就將住房公積金貸款由原來的80萬元提高到90萬元。昆明市也表示將提高貸款最高額度，放寬公積金貸款還款年限。11十八大后，“堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖”仍是主基調(diào)。1.建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理；2.要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題3.促進(jìn)生活空間宜居適度。12中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開并定調(diào)明年政策走向年樓市土地供應(yīng)規(guī)模有望增加；貨幣政策有望寬松，13年金融市場有望再次降息降準(zhǔn)；調(diào)控趨于穩(wěn)定，并沒有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺的跡象宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整不斷由于長期通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)難以消除，決定了本輪貨幣政策放松尺度有限。通脹：巨額的地方政府債務(wù)，決定了地方政府很難再次過度地加杠桿，因此大規(guī)模的投資增長難以實(shí)現(xiàn)。地方債務(wù)：制約大幅松動(dòng)的因素圖：2008年-2012年CPI與實(shí)際利率走勢圖降準(zhǔn)降息周期圖：2012年重新步入降準(zhǔn)降息新周期宏觀政策回顧宏觀經(jīng)濟(jì)政策延續(xù)目前有針對性的貨幣寬松政策，但難以大幅松動(dòng)。宏觀政策回顧國五條十大要點(diǎn)：制定本地區(qū)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。本年一季度公布；限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)；各地應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期；2013年底前，外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理；對造謠傳謠誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)機(jī)構(gòu)媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理；要求正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施；自有住房能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。在政策落腳點(diǎn)方面，國五條細(xì)則仍致力于抑制投機(jī)性購房需求，支持首套置業(yè)需求。政策落腳點(diǎn)壓需求以抑制投資性需求為綱強(qiáng)化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮

二套房貸轉(zhuǎn)讓所得稅20%征收促供給2013年住房供應(yīng)量應(yīng)不低

于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量信貸上優(yōu)先支持中小戶型

商品房建設(shè)落實(shí)2013保障房基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)宏觀政策回顧2013年1-4月主城區(qū)商品房住宅成交面積穩(wěn)中有升，3-4月受新“國五條”政策影響，二手房受政策擠壓部分成交轉(zhuǎn)移至一手房，商品房價(jià)格呈小幅上漲；在新政調(diào)控政策的影響下，二手房下半年的成交集中在一季度，長遠(yuǎn)來看對二手房影響較大；對一手房來說，短期來看二手房的交易會壓在一手房成交，但新政對于購房客群來說會有一定心理影響，經(jīng)過一定時(shí)間調(diào)整和累積后，需求會在二、三季度或下半年爆發(fā)。自國五條實(shí)施以來，2013年3-4月重慶市場成交量不降反増，量價(jià)相對1、2月份呈小幅上漲，重慶樓市受“新國五條”影響較??；同時(shí)激發(fā)了客戶“一步到位”置業(yè)需求，減少貸款次數(shù)。新國五條的市場反應(yīng)市場成交量不降反増，量價(jià)相對1、2月呈小幅上漲，重慶樓市受“新國五條”影響較小。未來走勢判斷經(jīng)濟(jì)維度2012年11月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲2%。CPI水平回升與9月份以來的經(jīng)濟(jì)止跌回升有密切關(guān)系。經(jīng)濟(jì)回暖，需求上升，投資活躍程度增加會導(dǎo)致CPI再度上揚(yáng)。盡管11月份CPI的同比增幅只比10月份擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但是多方普遍認(rèn)為，這標(biāo)志著本輪物價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，未來我國物價(jià)水平將進(jìn)入新的一輪上升階段?；仡^看，10月份CPI同比上漲1.7%成了本輪物價(jià)運(yùn)行的拐點(diǎn)。2013年3月，CPI同比上漲2.1%，環(huán)比下降0.9%；3月CPI漲幅較上月大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，低于此前市場預(yù)期，而從更能反映價(jià)格最新變動(dòng)的環(huán)比情況看，3月CPI環(huán)比下降0.9%，是自2006年4月以來的最大跌幅，未來一段時(shí)間通脹超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)明顯下降。CPI上漲率逐步下降，通貨膨脹壓力減弱，銀行加息預(yù)期減弱。未來走勢判斷政策維度2012年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5％；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6％以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在4％左右；進(jìn)出口總額增長10％左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。同時(shí)，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長和經(jīng)濟(jì)增長保持同步。2012年主要任務(wù)：（一）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展（二）保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定（三）促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收（四）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式（五）深入實(shí)施科教興國戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國戰(zhàn)略（六）切實(shí)保障和改善民生（七）促進(jìn)文化大發(fā)展大繁榮（八）深入推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革（九）努力提高對外開放的質(zhì)量和水平新政府換屆的背景下，中國的基調(diào)以維穩(wěn)為主，延續(xù)前期政策的可能性大，若房地產(chǎn)出現(xiàn)下跌，維穩(wěn)的基調(diào)無法完成。未來走勢判斷供需維度2008-2012年重慶市主城土地供需一覽表

20082009201020112012成交宗數(shù)67116130127162土地面積（萬方）33880210709461366土地價(jià)格（萬/畝）195346315481319增長率(%)-2.477.1-8.752.4-33.6樓面地價(jià)（元/㎡）9991739218328892288增長率(%)-197425.632.3-202012年土地成交宗數(shù)和土地面積大幅增加，土地價(jià)格和樓面地價(jià)均下降20%以上，預(yù)計(jì)較低的價(jià)格將會引發(fā)未來土地成交的激烈競爭，土地價(jià)格會大幅攀升。2012年土地成交162宗，成交面積1366萬方，均大幅上漲，但土地價(jià)格和樓面地價(jià)均下降20個(gè)百分點(diǎn)以上，較低的價(jià)格將引發(fā)后續(xù)土地成交的激烈競爭，致使土地價(jià)格大幅攀升。2013年2014年2015年14年的市場高策認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，庫存量去化完成，房地產(chǎn)市場迎來又一波緩步上漲期。15年高策認(rèn)為宏觀條件的穩(wěn)定，第二波次的經(jīng)濟(jì)+貨幣+信貸輪動(dòng)周期的出現(xiàn)，房地產(chǎn)量價(jià)齊漲空間將再次打開。未來走勢判斷未來幾年房地產(chǎn)宏觀走勢結(jié)論與模擬13年的市場高策認(rèn)為以窄幅波動(dòng)為主基調(diào)，去庫存，下半年市場會轉(zhuǎn)為需求為主導(dǎo)?？偛拷?jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃方案用地指標(biāo)表

用地編號用地性質(zhì)凈用地面積（ha）扣除拆遷地塊后經(jīng)營性用地面積（ha）建筑體量（萬平方米）凈容積率拓展區(qū)8號地塊C10-1R22.5913.085.62.16C10-2B4.6912.4252.65C10-3B3.3217.255.2C10-4R21.154.323.76C11-2BR22.5510.2054C11-3BR22.528.83.49合計(jì)——16.8258.6

C10-4G10.59

拓展區(qū)9號地塊C12-2BR25.355.1818.7223.5C12-1G20.43

拓展區(qū)D區(qū)地塊D3-2BR217.424.7860.8833.5D4-1R2B7.382214003合計(jì)

24.7885.239

D1-10A331.93

D3-1S411

合計(jì)

50.943.04162.5614備注：目前總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，最終指標(biāo)以最終的規(guī)劃調(diào)整為準(zhǔn)8號地塊凈用地面積扣除南國麗城（2.59ha）、富春花園（1.15ha）；9號地塊凈用地面積扣除南福大廈（0.17ha）。162.56萬平方米中含拆遷量10.5萬平方米未來總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)將有160萬方居住規(guī)劃土地供應(yīng)，住宅產(chǎn)品競爭較激烈。未來板塊競爭走勢政府規(guī)劃未來總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)將有9宗居住規(guī)劃土地供應(yīng)，總建筑體量達(dá)160萬方，住宅產(chǎn)品競爭環(huán)境相對激烈?？偛拷?jīng)濟(jì)拓展區(qū)規(guī)劃用地小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整不斷，延續(xù)有針對性的貨幣寬松政策，但難以大幅度松動(dòng)；新國五條致力于抑制投資需求，但重慶樓市受政策影響較小，未來市場趨于穩(wěn)定；

未來重慶土地成交將迎來激烈競爭，土地價(jià)格或攀升；

地塊周邊未來居住規(guī)劃用地供應(yīng)體量逾百萬方，住宅產(chǎn)品競爭環(huán)境相對激烈。No2：公寓客群初判No1：高層客群初判目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬方）產(chǎn)品類型（當(dāng)期銷售）開發(fā)商品牌實(shí)力銷售均價(jià)（或預(yù)計(jì)銷售價(jià)格）中海國際社區(qū)230高層、公寓、商業(yè)★★★★★7400-9600藍(lán)光coco時(shí)代55高層、公寓、商業(yè)★★★★預(yù)計(jì)10000皓暉香雨藍(lán)苑21高層、商業(yè)★★★8800-9200澤京微V5.8公寓、商業(yè)★★★9000-9700宏聲陽光綠洲31高層、商業(yè)★★★★8400針對地塊周邊在售樓盤進(jìn)行分析，重點(diǎn)從體量、開發(fā)產(chǎn)品類型、開發(fā)商品牌實(shí)力以及銷售價(jià)格四個(gè)方面與本案進(jìn)行對比，最終篩選出與可參考性或類比性較強(qiáng)的競品項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，總結(jié)其購買客群的特性，為項(xiàng)目客群定位提供參考依據(jù)。區(qū)域競品采樣依照體量、產(chǎn)品類型、品牌等因素選擇5個(gè)項(xiàng)目作為采樣對象高層客群初判借鑒項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲來源區(qū)域全市各區(qū)域南岸區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)高層客群主要來源：項(xiàng)目所在的南岸區(qū)及其延伸區(qū)域江北區(qū)和渝中區(qū)是客群的主要來源區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲高層客群初判項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲借鑒項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲主力客群年齡25-4525-4030-40高層客群年齡：25-40歲之間，處于事業(yè)快速上升期的消費(fèi)者是競品項(xiàng)目的主力客群。中海項(xiàng)目皓暉項(xiàng)目宏聲項(xiàng)目3035404525高層客群初判項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲面積需求60-70平28%、70-90平20%、100以上平17%60-70平65%、70-90平35%70-90平78%左右，100以上22%高層客群主力需求產(chǎn)品：競品項(xiàng)目的客群以改善居住環(huán)境為購房目的，主力需求面積基本在60-90平之間，以舒適兩室及實(shí)用三室為主，部分客群需求在100平以上。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲高層客群初判項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲家庭結(jié)構(gòu)及收入家庭結(jié)構(gòu)：三口以上10%，三口之家30%，二人世界60%；家庭結(jié)構(gòu)：三口以上10%，三口之家50%，二人世界40%；家庭結(jié)構(gòu)：三口以上20%，三口之家50%，二人世界30%；家庭年收入：10萬至20萬元家庭年收入：10-15萬元家庭年收入：10-15萬元高層客群主力家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及二人世界是競品項(xiàng)目的主力購房群體，客群相對年輕化；其大部分客群家庭年收入在10-15萬之間，屬于中高收入群體。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲高層客群初判客群職業(yè)特征：收入中高，或收入相對穩(wěn)定的職業(yè)群體，如私營業(yè)主、公務(wù)員、自由職業(yè)者、各類企事業(yè)管理等，是競品項(xiàng)目的主力購房客群。項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲職業(yè)大型外資/合資/國有企業(yè)的高管、小型私營業(yè)主公務(wù)員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、自由職業(yè)者公司職員、私營業(yè)主、自由職業(yè)者項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲高層客群初判項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲購房目的自住為主，其目的：首次置業(yè)65%、改善居住環(huán)境15%、結(jié)婚購房10%、其他10%自住為主，其目的：首次置業(yè)65%、改善居住環(huán)境20%、結(jié)婚用房15%自住為主，其目的：改善居住條件50%；改善居住環(huán)境35%、結(jié)婚用房15%客群購房目的以及重點(diǎn)關(guān)注要素：自住為主，60%以上客戶是為首次置業(yè)，因此購房時(shí)更加關(guān)注價(jià)格、戶型、地段以及居住環(huán)境等因素。項(xiàng)目中海國際社區(qū)皓暉香雨藍(lán)苑宏聲陽光綠洲關(guān)注因素注重品牌、居住環(huán)境關(guān)注戶型、建筑質(zhì)量、價(jià)格、地理位置園區(qū)景觀、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格、地理位置項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—中海國際社區(qū)、皓暉香雨藍(lán)苑、宏聲陽光綠洲高層客群初判年齡：主力客群年齡集中30-40歲之間，正處于事業(yè)發(fā)展的快速上升階段。出生年代：上世紀(jì)60年代及70年代。家庭結(jié)構(gòu)：主力購房群體以二人世界為主，但從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，三口之家占據(jù)相當(dāng)比例。個(gè)人收入情況：個(gè)人平均月收入月收入主要集中在6000-9000元，家庭年收入基本在10-15萬之間，為重慶中高收入階層。從事的職業(yè)：以從事個(gè)體/私營業(yè)主、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位管理以及收入相對穩(wěn)定的公務(wù)員為主。購房目的：主力部分客群屬于首次置業(yè)，其中改善居住環(huán)境二次購房客群占據(jù)一定比例。購房時(shí)關(guān)注要素：購房時(shí)主要價(jià)格、地段、戶型以及居住環(huán)境。需求面積：需求面積主要集中在40-100平之間的舒適兩室及實(shí)用三室。區(qū)域高層主力客群共性總結(jié)公寓客群初判公寓客群主要來源區(qū)域：南岸區(qū)的客群來源占比最高，達(dá)到35%，其次為江北區(qū)域；區(qū)域輻射對南岸區(qū)以及江北區(qū)客戶的吸引力比較大，對于距離比較遠(yuǎn)的區(qū)域缺少吸引力。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代公寓客群初判公寓客群年齡占比：42%的成交客戶年齡在30-40歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資意識；總價(jià)較低的產(chǎn)品對29歲以下的年輕人這部分群體較有吸附力。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代公寓客群初判公寓客群關(guān)注重點(diǎn)：價(jià)格、投資性、區(qū)域環(huán)境為公寓客群的關(guān)注重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，關(guān)注價(jià)格客群占比22%，投資潛力占比15%，區(qū)域環(huán)境占比14%。公寓客群置業(yè)目的：53%的公寓客群選擇投資兼自用，44%選擇投資出租，純自用僅3%，公寓產(chǎn)品可吸引大量投資客群。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代價(jià)格、區(qū)域現(xiàn)狀、未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩厥强蛻絷P(guān)注的重點(diǎn)；有97%的客戶購買用途是投資或者投資兼自用；公寓客群初判公寓客群交通工具：44%的成交客戶自駕車，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。公寓客群職業(yè)：44%的公寓客群是私企老板，其次為企業(yè)中高層占比26%和企業(yè)職員占比19%。項(xiàng)目區(qū)域客群分析>>>重點(diǎn)項(xiàng)目參照分析—澤京微V、藍(lán)光Coco時(shí)代44%的客戶擁有私家車，有自己的私人小企業(yè)公寓客群初判年齡及來源區(qū)域：他們的年齡主要集中在29歲以下的新生代階層及30-40歲發(fā)展型階層，主要來自于南岸區(qū)，江北為主其它個(gè)區(qū)域?yàn)檩o。職業(yè)特征：私企老板為主；都市企業(yè)白領(lǐng)；部分企業(yè)職員；置業(yè)動(dòng)因及關(guān)注點(diǎn)：本區(qū)域公寓客群基本上屬于投資兼居住型購房，對區(qū)域位置、投資潛力和價(jià)格較為看重，其價(jià)格敏感度較高；區(qū)域公寓主力客群共性總結(jié)No1：項(xiàng)目SWOT定位策略No2：案例借鑒No3：項(xiàng)目定位目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算優(yōu)勢——Strength地塊位于彈子石中央商住區(qū)，發(fā)展前景看好；周邊雙輕軌站點(diǎn)支持，城市快速干道打造，地塊擁有良好的區(qū)域通達(dá)性；

項(xiàng)目鄰接重慶市重點(diǎn)中學(xué)十一中，對于項(xiàng)目具有附加值支撐；地塊周邊目前配套豐富，且較為完善。劣勢——Weak地塊周邊多為待開發(fā)區(qū)域，在區(qū)域氛圍成熟上需要一定時(shí)間周期。地塊自身質(zhì)素與周邊環(huán)境條件不利于打造高端物業(yè)。地塊周邊被城市快速干道和社區(qū)圍繞，導(dǎo)致項(xiàng)目僅一面臨街，商業(yè)的人流難以停駐，商業(yè)價(jià)值被弱化。機(jī)會——Opportunity項(xiàng)目鄰接逾100萬方居住規(guī)劃地，區(qū)域未來容易形成規(guī)?；木幼“l(fā)展效應(yīng)；商業(yè)投資價(jià)值突顯；東部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)的規(guī)劃，將為項(xiàng)目本身帶來利好條件；地塊所在片區(qū)住宅產(chǎn)品豐富，為項(xiàng)目運(yùn)作的安全性帶來較大支撐。威脅——Threaten周邊未來供應(yīng)體量逾100萬方，未來競爭激烈；周邊項(xiàng)目價(jià)格具有規(guī)?；?、品牌化優(yōu)勢，在市場上有一定的影響力，對產(chǎn)品的銷售價(jià)格有一定支撐；政策方面壓力將持續(xù)，新政策頒布依然對投資型客戶造成較大影響。項(xiàng)目SWOTSWOT定位策略SO策略——發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會WT策略——弱化劣勢，規(guī)避威脅定位策略提煉：充分利用中央商住區(qū)+總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)概念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目居住價(jià)值與商業(yè)配套價(jià)值，超越同類項(xiàng)目，贏得市場競爭。充分利用彈子石中央商住區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢及項(xiàng)目鄰接的教育資源優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值與總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)形成居住規(guī)?；?yīng)；實(shí)行商業(yè)、教育優(yōu)勢與居住功能共同打造，形成城市宜居型商住教育項(xiàng)目的市場占位。商業(yè)集中性靠近主干道布局，增加廣場式入口，利用市政規(guī)劃與周邊未來的居住地塊實(shí)行有效銜接，形成周邊片區(qū)的人流導(dǎo)入，有效提升項(xiàng)目自身的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目整體定位重慶南，城市CLD全能生活區(qū)No1：初步規(guī)劃建議No2：產(chǎn)品分布圖目錄CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算初步規(guī)劃建議回顧地塊本體及市場情況：【本項(xiàng)目整體建筑體量為221400㎡，商業(yè)占比為≦30%】；考慮片區(qū)土地市場情況，目前彈子石片區(qū)內(nèi)大部分成交土地樓面地價(jià)在3796-4033元/㎡左右，按照在售項(xiàng)目高層住宅銷售價(jià)格推算，高層住宅產(chǎn)品溢價(jià)能力較弱，利潤空間較低。而片區(qū)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品（商鋪、公寓）在價(jià)格與售量上，均表現(xiàn)良好。由此可推斷，地塊利潤部分將主要依靠商業(yè)實(shí)現(xiàn)，故商業(yè)體量將按照規(guī)劃最高要求30%，即6.6萬方進(jìn)行打造。初步規(guī)劃建議住宅部分：地塊容積率為3，結(jié)合自身質(zhì)素及周邊條件，故住宅部分考慮打造普通高層；片區(qū)高層住宅產(chǎn)品套內(nèi)成交價(jià)格約8400-9600元/㎡，去化速度相對較快；商業(yè)部分：地塊商業(yè)指標(biāo)要求，需達(dá)到6.6萬方，若全以商鋪為主，則需實(shí)現(xiàn)地塊滿鋪，但周邊緊鄰社區(qū)及未來快速干道，會使大部分商業(yè)價(jià)值受到貶損，因而商業(yè)面積規(guī)劃全部考慮商鋪的方向不可行；若考慮商務(wù)產(chǎn)品，片區(qū)寫字樓產(chǎn)品溢價(jià)能力低，且月均去化量緩慢；公寓產(chǎn)品目前在片區(qū)市場上能夠?qū)崿F(xiàn)較高的單價(jià)，有走量的支撐，且現(xiàn)階段市場供應(yīng)量較少。綜合以上條件：高策建議本地塊住宅以高層為主，商業(yè)以商務(wù)公寓與商鋪結(jié)合進(jìn)行打造。產(chǎn)品布局分布圖廣場綠地：此區(qū)域?yàn)檐壍劳俗尵€內(nèi)，由于本身限制關(guān)系無法修建任何樓棟，可將其打造為綠地廣場使其能夠得以充分利用，并可考慮在此設(shè)置地下人行通道，與西面、西北面住宅板塊連接互動(dòng)。商業(yè)商務(wù)區(qū)：此區(qū)域地塊呈方形，但長寬距離不理想，且臨近主干道，不適宜打造住宅區(qū)域，可考慮商務(wù)公寓及商業(yè)主體集中擺放，增加臨街面，并通過市政規(guī)劃的對接，將地塊北面人行立交橋與自身商業(yè)廣場連接，實(shí)現(xiàn)人流導(dǎo)入功能。住宅區(qū)：此區(qū)域地塊呈狹長形，且相對遠(yuǎn)離彈子石立交橋，噪聲、粉塵影響較小，便于住宅樓棟排放及環(huán)境塑造。地塊南面存在老舊建筑，北面為快速干道，只可在該地塊北面中段及臨近人行立交橋的節(jié)點(diǎn)考慮部分商業(yè)街區(qū)。產(chǎn)品布局分布圖住宅布局8棟，建面約15.54萬方；公寓2棟，建面約3.9萬方；商業(yè)合計(jì)2.7萬方，主要以2層布局為主；目錄CONTENTSNo1：投資收益測算對比No2：項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項(xiàng)目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風(fēng)險(xiǎn)分析12、可行性研究結(jié)論13、自持商業(yè)經(jīng)濟(jì)測算回顧市場競品成交均價(jià)及商業(yè)租金情況：項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬方）銷售物業(yè)產(chǎn)品面積成交價(jià)格月均去化速度（㎡）（元/㎡）（套）在售宏聲陽光綠洲30高層83-106套內(nèi)：840045皓暉香雨藍(lán)苑21高層64-94套內(nèi)：8800-9200

30中海國際社區(qū)230高層61-105套內(nèi)：8400-96001