第四章-土地使用權的取得與流轉法律制度

第四章土地使用權的取得

與流轉法律制度內容提要第一節(jié)土地使用權出讓制度第二節(jié)土地使用權劃撥制度第三節(jié)土地使用權的流轉

《房地產管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！币弧⑼恋厥褂脵喑鲎尩母拍钆c特征第一節(jié)土地使用權出讓制度

從這個法律概念可以看出土地使用權出讓具有以下四個特征：

(1)土地使用權出讓方的唯一性和受讓方的廣泛性；

(2)土地使用權出讓是有期限的；

(3)土地使用權出讓是有償?shù)模?/p>

(4)取得的土地使用權是一種物權。案例與評析甲村委會通過決議，將村中一塊解散企業(yè)的用地出讓給乙，并簽訂了土地使用權出讓合同，約定土地使用權出讓金為10萬元，出讓期限10年，該村村民丙認為法律規(guī)定農村集體的土地不能出讓，遂向村委會提出意見，但不被采納，丙遂投訴到土地管理局。請問該案應如何處理?

只有國有土地使用權才能夠出讓，農村土地屬于集體所有，不得采用出讓方式轉讓土地使用權。土地使用權的出讓權只能由國家行使，由土地所在地縣級以上人民政府土地管理部門在國務院授權的范圍內行使，甲村委會無權對集體所有的土地進行使用權的出讓。因此，本案中，甲村委會的做法違反了法律的規(guī)定，該出讓合同應該被撤銷，10萬元的使用權出讓金應返還給乙。二、土地使用權出讓的程序（一）出讓計劃的擬定與審核、批準出讓計劃由土地管理部門擬訂，經同級人民政府審核，報省人民政府批準。

(二)出讓方案的擬定土地使用權出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定。土地使用權出讓方案包括出讓塊地的位置、出讓用途、出讓年限和規(guī)劃條件。出讓方式有“拍賣、招標、掛牌”和協(xié)議出讓四種。

《物權法》第137條第2、3款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓；三、土地使用權出讓方式一）協(xié)議出讓

協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達成出讓土地使用權一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實施的我國國土資源部《協(xié)議出讓土地使用權規(guī)定》（第21號令），對協(xié)議出讓國有土地使用權作出了詳細規(guī)定。三、土地使用權出讓方式一般而言，協(xié)議出讓土地使用權的程序是：

1．申請。提交用地申請報告、說明用地依據(jù)、面積、用途及項目初步布置圖等文件。

2．協(xié)商。經政府同意后，用地者與政府協(xié)商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致后，草簽土地使用權出讓合同。

3．報批。土地使用權出讓合同草簽完畢后，持有關材料報政府批準。

4．登記。支付出讓金價款，領取《國有土地使用證》。

招標出讓是指在規(guī)定的期限以內，由符合規(guī)定條件的單位和個人，以書面投標形式，競投某一塊土地的使用權，由招標方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。招標出讓分為公開招標和邀請招標（限制競爭性招標）兩種形式。招標出讓的程序一般有招標、投標、評標、決標和簽約、登記等環(huán)節(jié)。二）招標招標出讓土地使用權的程序是：

1．招標。發(fā)出招標通告，公布招標出讓土地使用權的位置、面積、用途、年限等事項。

2．投標。

有意受讓人收到或領取招標文件后，應先制作投標書，投標書是投標人能否中標的一個重要環(huán)節(jié)。3．開標、評標和決標。招標人會同有關部門并聘請有關專家組成評標委員會，開標、評標、決標的工作由評標委員會主持。評標委員會由招標人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。

開標時招標人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于3人的，出讓人應當依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》重新招標。

按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。中標人應與招標人簽訂成交確認書，并按確認書規(guī)定的時間與招標人簽訂土地使用權出讓合同。招標活動結束后，招標人應在10個工作日內將招標出讓的結果在土地有形市場或指定場所、媒介公布。

拍賣出讓是指土地管理部門在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓者的一種方式。三）拍賣拍賣出讓土地使用權的程序是：

1．拍賣公告。發(fā)出拍賣通告：拍賣地塊的位置、面積；拍賣地塊的用途、年限；拍賣的規(guī)則；拍賣保證金的數(shù)額和支付方式；拍賣的地點、日期等事項。

2．拍賣。在規(guī)定的時間、地點，首先由主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限，宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。主持人連續(xù)3次宣布同一應價落槌表示拍賣成交。

3．簽約。最高應價者為競得人。然后由應價最高者與土地使用權出讓人簽訂土地使用出讓合同。四)掛牌出讓土地使用權

發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

“掛牌期限屆滿按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人?！睊炫瞥鲎屚恋厥褂脵嗟某绦蚴牵?/p>

1．掛牌公告。掛牌時間不得少于10個工作日。

2．競買人報價。符合條件的競買人填寫報價單報價；出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，出讓人繼續(xù)接受新的報價。

3．簽訂確認書。時間到，掛牌活動結束，簽訂確認書。掛牌人應在10個工作日內將掛牌出讓的結果在土地有形市場或指定場所、媒介公布。四、土地使用權出讓合同

(一)出讓合同的概念及特征土地使用權出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓人將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓人，受讓人支付土地使用權出讓金的合同。

土地使用權出讓的法律特征：

1.土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷。

2.集體土地不經征收不得出讓。

3.經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、部分處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動。4．土地使用權出讓合同是一種民事合同。5．土地使用權出讓合同的目的在于設定不動產物權-用益物權。

6．土地使用權出讓合同是一種要式合同。辦理土地使用證。

(1)土地管理部門會同城市規(guī)劃部門、建設部門、房產部門共同擬定有關土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件；

(2)將上述方案按照國務院規(guī)定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施；

(3)土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證；

(4)取得土地使用權后土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。

(二)出讓合同的訂立程序

(三)出讓合同的主要條款與雙方的權利義務

1．建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

(1)當事人的名稱和住所；

(2)土地界址、面積等；

(3)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

(4)土地用途；

(5)使用期限；

(6)出讓金等費用及其支付方式；

(7)解決爭議的方法；

(8)當事人雙方約定的其他事項。

2．土地使用權出讓合同附件主要內容有：宗地圖、界樁定點圖、土地利用要求、城市建設管理要求、規(guī)劃設計條件、建筑面積、容積率、限高、綠化率等。3．出讓方的權利和義務。土地使用權出讓人享有以下權利：

(1)合同簽訂權。

(2)合同解除權。

(3)違約賠償請求權。

(4)無償收回權。土地使用權出讓人應承擔以下義務：

(1)依照出讓合同的規(guī)定，交付土地使用權。

(2)附隨義務。出讓人應當向土地使用者提供有關資料和文件，包括土地的位置和環(huán)境；土層的深度、地表下的管線設施、土地的物理結構；建筑容積率、密度、凈空限制等各項規(guī)劃要求。

4．受讓方的權利和義務。

土地使用權受讓人享有以下權利：

(1)對所受讓的土地享有開發(fā)、利用和經營的權利。

(2)有權依法轉讓、出租和設置抵押權的權利。(3)合同的解除權。

(4)要求違約賠償?shù)臋嗬?/p>

受讓人應承擔以下義務：

(1)繳納土地使用權出讓金的義務。土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內繳納土地使用權出讓金。

(2)改變土地用途的申報義務。確需改變土地用途的，應當依法經政府或城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(3)土地使用者有依照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務。

(4)建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，返還土地使用權。5.土地使用權出讓控制

（一）禁止集體所有土地的使用權有償出讓。（二）土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。（三）土地使用權出讓，必須擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。（四）土地使用權出讓，必須按照法定程序實施。

(四)出讓合同的變更和解除出讓合同一經依法訂立，就具有法律效力。建設用地使用權自登記時設立。

1.合同變更：確需改變土地用途的，應當依法經政府或城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2．合同解除原因有二：

1）基于法定的原因。

2）基于出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示。主要有以下情形：出讓方和受讓方協(xié)商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；受讓方未按合同約定的開發(fā)日期滿2年，被出讓方收回土地使用權；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現(xiàn)的。第二節(jié)土地使用權劃撥制度

一、土地使用權劃撥的概念

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

1．土地使用權劃撥關系的主體是縣級以上人民政府和土地使用者；

2．土地使用者無須繳納土地使用權出讓金；

3．以劃撥方式取得土地使用權的，一般沒有使用期限的限制；

4．劃撥土地使用權，適用審批程序。二、土地使用權劃撥的特征三、土地使用權劃撥與出讓的區(qū)別1．行為性質不同；2．對價性不同；3．使用期限不同；4．可交易性不同。

四、土地使用權劃撥范圍1．國家機關用地和軍事用地；2．城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。如，監(jiān)獄、勞教所等等。

投資分析項目審批立項竣工驗收劃撥土地使用權登記項目儲備庫制度項目建議書可行性研究報告發(fā)改局核發(fā)項目建議書批復文件發(fā)改局核發(fā)可行性研究批復文件規(guī)劃選址用地預審規(guī)劃局核發(fā)選址意見書國土局擬定供地方案發(fā)放建設用地使用權證政府批準核發(fā)國有土地劃撥決定書頒發(fā)建設用地批準書五、國有土地使用權劃撥的程序六、劃撥土地使用權的收回

對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。具體有：

(1)為公共利益需要使用土地的；

(2)為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；

(3)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

(4)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

七.閑置土地的處理一、閑置土地的范圍依據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》，閑置土地是指在使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)的建設用地。具有下列情形之一，也可以認定為閑置土地：

(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)