主城區(qū)別墅市場分析XXXX0519

2011-05-19重慶市主城區(qū)別墅市場分析研究報告第二部分重慶別墅整體概述CONTENTS：第三部分典型別墅建材標準分析第四部分競品別墅營銷渠道及客戶分析第一部分重慶整體市場分析第一部分重慶整體市場分析商品房市場供需走勢一近一年重慶市商品房市場供需總體呈上行趨勢，但幾次受到宏觀調控政策影響，成交短暫回落，市場波動較大。11年1月“新國八條”及房產稅出臺，2月市場供求大幅萎縮；開發(fā)商為規(guī)避后續(xù)政策，均搶在房交會期間集中放量，導致4月供應量大幅攀升，市場呈現“供大于求”，客戶對政策觀望心理嚴重，后市預期堪憂。雖然4月春季房交會如期而至，但對重慶樓市成交拉動不大。4月整體成交同比減少44%。商品房市場價格走勢二近一年來成交均價穩(wěn)步上揚。2011年2月受新政及房產稅的影響，主城價格較高的北部新區(qū)成交萎縮，以及沙區(qū)大量經濟適用房成交，拉低了2月整體均價。

2011年4月，更是達到歷史最高峰，成交建面單價7374元/㎡，環(huán)比上漲6.4%，同比上漲20.6%。目前，雖然價格仍然堅挺，但隨著春交會后成交量的持續(xù)萎縮，高端產品需求減弱，市場主要受剛需支撐，低價產品將會影響整體市場，未來時間市場價格將可能受到影響，出現小幅下滑。第二部分重慶別墅整體概述2002年之前代表項目：錦繡山莊、中安翡翠湖、龍湖香樟林、比華利豪園2003-2004年代表項目：高山流水、南嶺雅舍、藍湖郡東岸2005-2006年代表項目：藍湖郡西岸、保利高爾夫花園、棕櫚泉花園、綠地翠谷、常青藤人文別墅、加藍藝墅、清河灣、藍湖香頌、佰富高爾夫、協(xié)信TOWN城、半程中央、坡嶺頓小鎮(zhèn)、2007-2008年代表項目：中?！け睘I一號、首金美利山、東原香山、融科橡樹瀾灣、江與城、奧山、龍湖東橋郡、龍湖睿城、協(xié)信彩云湖一號、上邦國際社區(qū)、慶隆藍山高爾夫、藍光十里藍山、協(xié)信阿卡迪亞……2009-2010年代表項目：融城華府、富力城、金科太陽海岸、和黃逸翠莊園、魯能領秀城、萬科渝園、重慶國際家紡城、魯商云山原筑、同景國際城、天景雨山前、晉愉碧怡林畔、金科廊橋水鄉(xiāng)、保利江山明珠……2011年——代表項目：萬科悅府、潤豐水尚、鳳凰灣、國奧村、嘉凱城北麓官邸、中冶北麓原……年度主要別墅供應代表項目一覽表一西區(qū)南區(qū)北區(qū)隨著“重慶向北”政策的確定，北區(qū)是別墅供應及成交的主力禁止開發(fā)山脈住宅，南區(qū)別墅無南山山脈的支撐，別墅項目供應將越來越少大學城隨著各大學的搬遷，大學城成為目前開發(fā)別墅項目的熱點區(qū)域陶家、雙福區(qū)域北碚區(qū)域未來市場熱點區(qū)域區(qū)域分布：當前北區(qū)是別墅供應及成交的主力，大學城組團成為開發(fā)別墅產品的熱點，而南區(qū)隨豐富資源的禁止開發(fā)，別墅項目將起來越少；預計未來別墅開發(fā)熱點區(qū)域有大學城區(qū)域、陶家/雙福區(qū)域及北碚區(qū)域。重慶別墅區(qū)域分布分析二融科橡樹瀾灣融創(chuàng)勛爵堡萬科渝園東原香山逸翠莊園金科太陽海岸遠洋高爾夫國際社區(qū)同景國際城至德路9號晉愉碧怡林畔保利小泉別墅上邦國際社區(qū)常青藤國際社區(qū)鳳凰灣國奧村萬科悅府魯能領秀城嘉凱城北麓官邸中渝春華秋實約克郡華宇小泉微Villa復地山與城南區(qū)北區(qū)西區(qū)主城區(qū)主要別墅項目分布圖近一年重慶別墅成交分析三4月份重慶別墅僅有220套的銷售成績，銷售套內面積4.46萬平方米，占交易比重的3.2%，雖然環(huán)比三月份下降僅20%，但同比大幅下降，同時考慮4月份存在房交會的推動作用，實際成交情況并不理想。

目前別墅市場受國家緊縮信貸政策影響明顯，除客戶三套房已無法貸款外，一、二套房貸的貸款利率也有不同程度上調，且目前銀行提高信貸門檻，對相關按揭資料與信貸資質進行嚴格審查，或要求開發(fā)商及客戶雙向交納手續(xù)費，別墅銷售受政策影響嚴重。區(qū)

域價格區(qū)間（元/㎡）代表項目渝中區(qū)疊加：12000—18000元/㎡協(xié)信-阿卡迪亞巴南區(qū)獨棟：20000—25000元/㎡；聯(lián)排：6000—6500元/㎡

匯景灣、保利小泉別墅北部新區(qū)獨棟：16000—20000元/㎡聯(lián)排：15000—24000元/㎡疊拼：11000-12500元/㎡美利山、逸翠莊園、奧山·伯爵堡、萬科渝園、萬科悅府、融科橡樹瀾灣大渡口獨棟：16000-20000元/㎡聯(lián)排：11000-15000元/㎡晉愉碧怡林畔江北區(qū)聯(lián)排：12000—27000元/㎡金科太陽海岸、保利江山明珠、鳳凰灣九龍坡區(qū)獨棟：12540-18000元/㎡聯(lián)排：8500-10000元/㎡北京城建熙城、上邦國際社區(qū)、常青藤國際社區(qū)南岸區(qū)獨棟：28000-30000元/㎡聯(lián)排：10000-12000元/㎡魯能領秀城、同景國際城、天景雨山前沙坪壩區(qū)聯(lián)排：11000-15000元/㎡富力城、龍湖東橋郡、金科廊橋水鄉(xiāng)渝北區(qū)獨立：18000-20000元/㎡聯(lián)排：15000-17000元/㎡雙拼：23580-24000元/㎡萬科渝園、東原香山、潤豐水尚主城各區(qū)別墅銷售價格：目前獨棟別墅價格最高的是28闕，套內價格最高達30000元/㎡；聯(lián)排別墅價格最高的是北部新區(qū)，套內價格最高達24000元/㎡以上，以萬科悅府為代表。目前，南岸區(qū)別墅相對較少，聯(lián)排別墅價格在10000-12000元/㎡之間，在市場上有一定的發(fā)展空間。各區(qū)域別墅市場分析四北區(qū)：重慶以北的別墅，由于是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，整體均價列各區(qū)域第一。別墅項目多為品牌開發(fā)商所打造，產品在地段、景觀資源、產品風格、性價比方面各有特色。區(qū)域項目體量（萬方）容積率風格物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）當前狀態(tài)最新價格大西區(qū)金科·廊橋水鄉(xiāng)150別墅0.7北美聯(lián)排、雙拼220-330在售13860龍湖·東橋郡381托斯卡納聯(lián)排、雙拼聯(lián)排190-230雙拼265-302在售14550富力城·公園別墅5.740.67英倫聯(lián)排——在售11770龍湖·U城————伊頓學院高層、洋房、別墅聯(lián)排200-230別墅未上市——常青藤緹香小鎮(zhèn)530.5法式獨棟389.99-465.13在售12540北京城建·熙城400.8現代疊拼91-115在售8570大西區(qū)：主城以西的大學城板塊內的別墅項目，該板塊與茶園板塊區(qū)位屬性相類似，屬于新興城市副中心，具有產業(yè)支撐，現屬價值洼地，別墅產品檔次居中。區(qū)域項目體量（萬方）容積率風格物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）當前狀態(tài)最新價格南區(qū)魯能·領秀城150一期0.65中式合院、聯(lián)排175-240在售產權10800同景·香閣華頌7.850.8英倫中式疊拼、聯(lián)排疊拼130-140聯(lián)排155-177在售11300慶隆·南山高爾夫800.6多種歐式風格獨棟、聯(lián)排、疊拼獨棟330-434聯(lián)排238-272當前封盤——藍光·十里藍山240.89托斯卡納目前剩獨棟359在售，剩獨棟——保利·小泉別墅8.330.25——目前剩獨棟300-750在售，剩獨棟25000南區(qū)：重慶南區(qū)板塊內的別墅項目較少，主要集中在茶園板塊，產品差異較大，早期開發(fā)的別墅主要依托南山資源發(fā)展中高端別墅物業(yè)。分類主力面積主力總價特征代表樓盤獨棟別墅400㎡以上600萬元以上全明、地上2層設計、開間進深比值接近1，建筑四周花園環(huán)繞慶隆南山高爾夫、保利高爾夫花園、保利小泉別墅、天江·常青藤類獨棟別墅350-450㎡400-600萬元兩種類型，A類似獨棟別墅產品，B類似聯(lián)排別墅產品龍湖·悠山郡、中安長島、常青藤國際社區(qū)雙拼別墅250-300㎡350-500萬元聯(lián)排別墅社區(qū)內景觀資源最好位置、開間進深比值小、可調挑空、功能齊全、三面采光、大型花園龍湖·東橋郡、萬科悅府、金科廊橋水鄉(xiāng)舒適型聯(lián)排別墅200-300㎡200-400萬元面積較大，功能齊全，開間相對較寬，客廳挑空、贈送空間大金科太陽海岸、協(xié)信·彩云湖1號、奧山·博爵堡經濟型聯(lián)排別墅150-250㎡140-200萬元面積適中、舒適性一般，大面積贈送，窄進深和黃·逸翠莊園、融城華府、·美利山、重慶國際家紡城、同景國際城合院別墅220-260㎡250-300萬元多物種結合，大尺度贈送龍湖·東橋郡、萬科·渝園、龍湖·悠山郡、龍湖·睿城疊拼別墅120-240㎡80-160萬元開間進深比大，疊上送露臺，疊下送花園天景·雨山前、協(xié)信·阿卡迪亞、協(xié)信·彩云湖1號按物業(yè)分類一覽表按物業(yè)分類分析五競品項目動態(tài)分析六重點競爭項目產品介紹一覽表類型項目近期開盤價格含地下室價格前期開盤價格去化（括號里為前期去化）經濟型項目同景國際城12336

（04-23）8490-864011300

（03-26）100%

（100%）逸翠莊園譽園11350

（04-16）11350——56%城市中心項目萬科·悅府雙拼28544

（05-03）19600-2100026075100%

（90%）奧山·博爵堡16205

（04-22）——16400

（03-18）67%

（100%）鳳凰灣疊拼17173

（04-21）8550-9280——6%保利江山明珠2700018000-2000024500

（2010.10）30%潤豐水尚23584

（04-16）聯(lián)排9100

雙拼12900——38%城市副中心項目魯能領秀城（C區(qū)）產權1080010800產權8000-900035%龍湖·東橋郡14554

（05-01）10700-1108014530

（04-23）43%

（36%）金科·太陽海岸12460

（03-26）——130009%萬科渝園聯(lián)排16188

（03-28）9250-10045聯(lián)排14990

（01-15）43%

（100%）金科·廊橋水鄉(xiāng)13860

（04-04）10600——25%融科橡樹瀾灣——1300012000——東原香山————12000——重點競爭項目近期銷售情況一覽表從競品項目近期開盤情況看，整體成交較為慘淡，僅有同景國際城、萬科悅府成交依然保持堅挺。具體表現如下：如同景香閣華頌，低單價，低總價，高性價比是其受到客戶青睞的主要原因，同時此類產品受房產稅影響不大，客戶接受抗性較小，持續(xù)熱銷。經濟型項目持續(xù)暢銷如萬科悅府出現產品變化，近期推出雙拼別墅，價格在28500元/㎡左右，較前期開盤上漲2460元/㎡左右，項目產品品質佳，受品牌支撐，去化較好，但是項目本次開盤蓄客近3個月，開盤當天僅推出10套，說明項目本身是存在一定不利因素，在確定目標客戶后，推出少量房源，保證去化。奧山博爵堡、鳳凰灣、潤豐水尚近期受到市場不利因素影響，成交縮水嚴重。城市中心項目如金科?廊橋水鄉(xiāng)、金科太陽海岸等在中高端項目中表現最不盡如人意，今年以來銷售情況一直較為平淡，近期則更顯現疲軟態(tài)勢。城市副中心項目4月中高端產品供應雖充足，但整體成交情況不理想，較前期滑坡嚴重，目前各項目價格依舊堅挺，當前國家調控房地產的信號依然明確，如果貨幣政策繼續(xù)收緊，下半年樓市成交不容樂觀，今年樓市將出現全年的萎靡狀況。第三部分典型別墅建材標準分析競品別墅項目建材標準一覽表1競品別墅項目建材標準一覽表2>>>典型個案用材分析：萬科渝園（疊拼）Ⅰ面磚手磨三色混劈開磚手磨拉毛窯變磚手磨厚磚拉毛真磚>>手磨三色混劈開磚>>手磨拉毛窯變磚混色效果親切自然、與其他顏色兼容性好>>手磨厚磚墻面線腳，門窗上下口豎貼>>拉毛真磚女兒墻、圍墻壓頂采用真磚花砌，體現手工技術的精細感厚磚、真磚用在重要部位，豐富建筑立面層次萬科渝園（疊拼）Ⅱ石材青砂巖芝麻灰>>青砂巖>>芝麻灰花崗巖門前踏石小院入口門前踏石提升儀式感和回家的歸屬感萬科渝園（疊拼）Ⅲ

金屬鋁合金窗框鋁合金欄桿鋁合金百葉型鋼走廊型鋼壓頂型鋼過梁型鋼門拱型鋼陽臺窗臺包邊門牌、信報箱、可視對講彩鋁雨水斗、落水管欄桿扶手、立柱、推拉門拉手等鋁合金型材均有型材廠家為萬科首次開模，為萬科獨創(chuàng)，體現獨特氣質。鋼制構件的節(jié)點形成1-2cm尺度上的精細節(jié)點，極大豐富立面層次，表達古典的韻味。萬科渝園（疊拼）Ⅳ

木材小院入口木門型鋼走廊、拱門木質格柵>>小院入口木門>>型鋼走廊、拱門木質格柵萬科·悅府指標名稱內容結構形式框架結構保溫做法外墻保溫墻體加氣混凝土砌塊、頁巖磚外墻做法面磚、涂料、鋁合金格柵，石材屋面做法屋面瓦小院圍墻面磚、涂料、石材、綠籬等主體部分指標名稱內容入戶門地上鋼木復合門配置高級電子密碼鎖地下鋼質防火入戶門戶內廳、室地面細石混凝土找平墻面膩子面層頂棚膩子面層外墻門窗普通鋁合金型材，配雙層中空鍍膜玻璃廚房地面細石混凝土找平墻面水泥砂漿找平頂棚結構面外墻門窗普通鋁合金，配雙層中空鍍膜玻璃排煙直排防水聚氨脂涂膜防水衛(wèi)生間地面細石混凝土找平墻面水泥砂漿找平頂棚結構面外墻門窗普通鋁合金，配雙層中空鍍膜玻璃通風有外窗衛(wèi)生間直接通風，無外窗衛(wèi)生間設置DN150通風管作為浴霸排風接口防水地面聚氨脂涂膜防水，墻面JS聚合物涂膜防水地下車庫地面金剛砂耐磨混凝土地面墻面及頂棚防霉涂料戶內樓梯聯(lián)排戶型室內負一層至一層及地上部分為鋼筋混凝土樓梯，安裝簡易護欄；車庫到室內地下負一層的入戶樓梯為磚砌樓梯

雙拼戶型室內負一層至一層及地上部分為鋼筋混凝土樓梯，安裝簡易護欄；車庫到室內地下負一層的入戶樓梯為簡易鋼制樓梯陽臺、露臺地面細石混凝土地面欄桿鋁合金欄桿或鋁合金玻璃欄桿或實體欄板小院覆土，播灑草籽居室部分指標名稱內容電氣有線電視配置光纖進戶接入弱電箱，配高清機頂盒1個電話/網絡配置光纖進戶接入弱電箱室內可視/安防報警配置配置彩色可視對講分機1臺、緊急報警按鈕1只、紅外探測器2只、煤氣泄漏探測器1只；彩色可視對講分機交房時由物管統(tǒng)一提供，其他設備均全部安裝到位安防系統(tǒng)（戶外）a.周界防翻越系統(tǒng)。

b.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。

c.彩色可視對講系統(tǒng)。

d.智能電子巡更管理系統(tǒng)。

e.車輛進出管理系統(tǒng)。弱電每戶設置弱電箱一臺，戶內預留弱電管路并接入弱電箱強電每戶獨立設置三相計量電表一個，配置強電箱一臺，三相電源入戶，戶內預留普通照明供電管路并接入強電箱交付時，贈送日立牌變頻多聯(lián)式空調室外機（不包括空調室內末端設備，室內末端設備由買受人自行購買、安裝）給排水給水入戶，一戶一表燃氣安裝燃氣表配套設備鳳凰灣指標名稱內容結構形式框架結構保溫做法外墻保溫墻體燒結頁巖空心磚外墻做法面磚、真石漆、石材（內天井為涂料）屋面做法陶瓦小院圍墻面磚、鐵藝欄桿、石材主體部分指標名稱內容入戶門地上雙開實木門地下品牌防火門戶內廳、室地面細石混凝土找平墻面膩子面層頂棚膩子面層外墻門窗斷橋木鋁復合門窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）單面low-E玻璃新風系統(tǒng)機械排風廚房地面細石混凝土找平墻面水泥砂漿找平頂棚結構面外墻門窗斷橋木鋁復合門窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）單面low-E玻璃防水防水涂料，墻面防水高度1200mm衛(wèi)生間地面細石混凝土找平墻面水泥砂漿找平頂棚結構面外墻門窗斷橋木鋁復合門窗，配6（玻璃）+12（中空）+6（玻璃）單面low-E玻璃防水防水涂料，墻面防水高度1800mm地下車庫地面彩色環(huán)氧樹脂地坪漆墻面及頂棚涂料戶內樓梯鋼筋混泥土樓梯陽臺、露臺地面細石混凝土地面欄桿鐵藝欄桿小院覆土，播灑草籽居室部分指標名稱內容電