房地產(chǎn)附加值及其應(yīng)用

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地產(chǎn)附加值及其應(yīng)用作者：王貴融***一、附加值概述美國營銷學(xué)家李維特指出：未來競爭的關(guān)鍵，不在于企業(yè)能產(chǎn)生什么樣的產(chǎn)品，而在于企業(yè)為產(chǎn)品提供什么樣的附加值，人們是以價值來衡量一切東西的。（一）附加值概念附加值的定義：附加值，通常指在規(guī)范和設(shè)計時就已經(jīng)融入的，以便捷迅速、愉悅舒適、健全健康、廣而告之等方式提供的，在生產(chǎn)的同時就開始消費的，使消費者滿意、自豪和榮耀的，超出產(chǎn)品自身價值（主要指功能價值）以外的，象征性的、概念性的以及文化性的價值。如果用量來表示，一個產(chǎn)品的附加值是高出產(chǎn)品自身成本與社會平均利潤之和的那部分。翠關(guān)份于棍附器加花值綱最室典赤型融的凡例謹子碑有爛“測哈懂利眼·咳波材特羨現(xiàn)木象摸”返和晚“鄰貴泡妃承荔描拍遞賣灑效晝應(yīng)蘿”雞。銹《浸哈露利析·栽波負利托》戶是脫英波國赴女乳作劍家轎J捆·蜘K晚·戒羅少琳竹的旅長詞篇進小誕說傘，捏這敏是燦一娃個瞧傳膨統(tǒng)止而王又截老駁套孟的婆英稿國斥魔擾法待故拜事叉，握卻錫居吉然役讓垮全簽世屢界馳的始男穿女乒老篩少幼們叮迷深醉診而宴瘋肢狂航，祖這深里汗面抵的很許煮多中奧柱妙博中誓，癥最熱重紋要柏的寶一懷條舟就皆是極故汁事撇所務(wù)帶痕給偽人昌們送的掀體奇驗辭文哀化暖所貓創(chuàng)殖造傲的撞附貫加示值公。逗一儉個竊1喇1撕歲漏的逐小濾孩掉—?！u哈膛利伴·肌波狗特爭騎趙著秋一閉把聽魔佳幻乎掃免把挨在亂魔犁幻攝世蘇界胃中顫的踢種蛾種亂經(jīng)艱歷疼，般反庫映賢的殊是模人怕類脫文倡明瞎傳蠟頌劃了桿幾彩千稿年返的程“塞善紐戰(zhàn)押勝虹惡芬”地的番主帆題恰，搖魔口幻頌掃忌把故不肺僅穴掃重遍塑魔賢幻赴世針界凈，復(fù)捕也緩掃拍遍底現(xiàn)閘實淺的財人躍類醫(yī)世漢界詞，泥并身演鳴變鍛成濟一雕個售商錢業(yè)覆傳波奇壁，恐演賽變虜成抵附扁加炭值駝極階高佳的訊文武化恐經(jīng)捧濟炊。綢以匯致突經(jīng)敢濟潔學(xué)希家糟們約不縣得鎖不蛇稱遞其凝為茂“眉哈等利帖·鏟波厲特員現(xiàn)崗象兄”俘。淚姐先冬是獲《膠哈占利陳·宏波留特困》寨一統(tǒng)書此一飄開慚印玉就鈔是蘋1御5唯0靈萬卻冊奔，吸創(chuàng)舒造伸了玻兒騎童戒文撞學(xué)決第虹一腥版屑印鼠刷哄的歲神奇話賢（否一財般氏開鵝印勤不溫超希過喊5凱萬侍冊胳）公；逃在啄美仰國忍連評續(xù)溜3員年舞名戴列責(zé)暢勇銷畫書擋榜討首揉；尊被滴翻規(guī)譯吉成萍4派9惰種逆文愚字圓；疤至呀今郊全深球里銷寇量坦實墾破魚1泛億崗冊偏，造總纖銷顧售裙額嗓已許達塔5共個浮多苦億頭美杠元之；化出臺版萌《齊哈型利掌·靠波稠特遭》促系段列他書鑄的壯英電國掀B顫l裁o扶o小m屬s辯b終u稀r睡y顛出狼版鋼社隨原差本習(xí)是剪一拜個眉默詢默溫?zé)o寸聞客的仰公順司何，蠶因礎(chǔ)《脊哈泄利笨·肆波臘特釘》稠的劉成軟功強而偏迅素速歪竄橫紅械，銜業(yè)晃績宏驚孝人帶的勉提奪高濱。佩接返著防，冶財違大僚氣璃粗桐的墊美省國己在然線頭—叨—堪時桌代席華纖納靜公盞司肉斥律資棚1備.菜2縮5匯億盼美睜元丸簽盤下缺了害拍續(xù)攝室版月權(quán)廊；亂可幼口喚可藝樂邁公涼司脹亦小緊破隨封其請后傍，榴以勿1旱.脆5咐億查美榜元青獨遮家濃買坡斷潔了竭電斜影四贊蒜助開權(quán)誠，突成懼為株華饒納掏公墊司津指僚定氧的肅全包球拉飲嚴料狂商漿。銹再事接栗著孕，蛛“墾哈沈利淹·押波城特陶”素的找衍錘生楊產(chǎn)囑品鞭一覆個扣系綱列剖又功一姓個楚系刊列尾地棕接糕踵奏而緣至塵：席各證種芝玩該具厚、干文宜具形、派電壓腦淡游項戲翠軟永件美等兵不乳斷論地嫁在乏市貌場想上慣出豐現(xiàn)芬。鑄還辱有澆，千“由哈詳利看·婚波乳特椒”儀概省念徹股陜票碑亦氣受弊到繳強勸烈宰的初追極捧荒。斃凡純是雷粘券上穩(wěn)了特“送哈詢利膚·黨波培特愈”碰的標名樸字庭，設(shè)就注會康徒壯然絕身寺價蠶百崗倍烈，濕比燙如南一忘個列小倘小聚的械塑相料穗制達的蚊鑰稱匙濾鏈科競繞賣歐到壞了午1跡8馬美盛元梳。作我災(zāi)們象再電回綱過臉頭訓(xùn)來押看門看殿作鞭者允羅捐琳借，倆一燦個滋單儉身草母礎(chǔ)親遺，顆幾很年啦前臣還寺是臟靠扣救搜濟鞭金默過彩日兵子榴，市如報今鳳卻檔變斯成洲了射全悄英亂國馳第嬌三胸富久婆庭，慰她具的出財限富蹄神急話柄與呢比庭爾朝·扇蓋叼茨皂相貓比膨速含度遼還誤要黃快株得夸多輕；效就撞連籮當陜年寧羅禿琳間在元寫骨作量《紀哈新利肆·慚波作特生》刪時撤，俘常麗光萄顧菜的洪那輛家箭愛臉丁蔽堡恢小蘆咖仇啡孟館貢，性也舒被頭當侍地蝕僻男為威名踩勝緊，撫生是意孫異惑常芽紅柏火解。畝這書一毀切料的已一鏟切欺使作人歉們翼不譯得酬不礎(chǔ)相席信悅“逮哈甲利未·車波花特鍵”梢這眠個展名缸字齡是繭有旦魔藏法渡的協(xié)—貞—金即蝕極丑高陽的期附艷加箱值枝，日它剖不占僅要能捧帶級來尖幻繪想推快夠樂烤，虛追符星月的觀瘋析狂但和賓對技未衡來倉事剩物粱的亡好茶奇膨心節(jié)，廊而陽且礦還炭能象帶塔來淡滾飯滾叼財牙源藍。茄一輔句緞話儉，遙帶傻來緞無桂限扛的草附吵加亂值舉。佩另日一尸個娛例攜子被是貌，念當網(wǎng)年將為翁楊泰貴絮妃幫專檢供籃荔居枝墓那籮顆賭荔爸枝浮樹擾，益其料深喪厚館的看歷趕史蛇文脖化虧價畏值徐的演沉筐淀左，襲現(xiàn)壺在抄被輸人喝們棗挖圍掘柏出悄來坐，虜推很崇程為搶一職種桶華磚貴拋顯武赫疏的嘆果側(cè)食終文錦化跌的汗象重征續(xù)。叨這志個圣象確征好催硬生資了誘“徒七返顆蚊荔額枝孔拍癢賣井了援三秩十沉多敢萬買元鑰”失的聾商粘業(yè)臉奇廣談蓬，臥為揚荔愉枝達創(chuàng)炊下紋了阻有許史捧以仁來熟的掌天盞價肅。冰這棚個華天鎮(zhèn)價幣并幕不撐是笨幾壘顆停小端小栗的鎖荔巧枝況所慎能喬承謊載攀得昆起幻的盒，泡而始是絡(luò)由么特酷定堵條章件若下林特聲定奮的個附姨加圖值恩所糧釀咱成巾的壩。炊購緩買男荔珠枝艘的勢人志也睡并定不委是遲為飛了境吃練荔餡枝豈，款而搬是美為碑了華這式小油小潛荔信枝姥后臣面懷的歲大抽大類附訂加么值妥—秋—藥傳結(jié)媒那廣房而渾告棚之褲的攜宣望傳陸效悉果源，邁極謝大獎地蠟提隸高津了馬購哪買塑者附及銹其嬸所斧經(jīng)蒸營川的移企免業(yè)記和啊產(chǎn)淋品稅的鹽附哲加被值職。魄2俯、之附堅加勉值稼的檢特霞征較：何至嚴尊域性鎮(zhèn)或吃第疊一剪性潛泄作銅凡哲是轟有掠附襲加拋值仙的夠商架品典都攤蘊探含奏著固在嶺某循個引方員面貍具油有攜尊齊貴長的拾地賀位荒或憶史震無悼前擁列軋的傍第鄙一歌性磁。郊比達如征，禁奧熟遠牽冠響軍堡獎險牌酸，箏由域于盜它摘的煤尊蘇貴牌地廚位庫和亦競逢爭薄中哪的末第絡(luò)一汗，架使技它版的嘉價散值追遠臺遠用超凍過悠獎沈牌正本視身控的瓦價程值丸。蠅稀擊有須性扇或蕉唯道一愿性緩睛莫隨凡系是鋸有脂較競高創(chuàng)附寧加展值戶的瓦商危品月一征般服都趴是粥不樂可耳多此求藝的口或墳不葛可則再室生屯的販稀四少籌，互要主么榨就屬是命獨姐一巡無絹二爐，陵沒帆有膽競宰爭士的轎唯殘一面。匆比督如寄珍灣貴槐的井古塔董第就稼是汗因響為繪稀止有現(xiàn)或拖唯租一林才引價愛值疾連急城星。掙個災(zāi)體惠感瞎覺溜上筐的皮超準值捏性芝或任大泳眾旺共忙認舊的緣社淹會暴效折應(yīng)礎(chǔ)性良屯咐防附輛加魂值舅是懇無萌形喬的釀，端它僅不臥是符通其過嚴商坦品青來父體及現(xiàn)難，紙而掉是鹿通擺過肆使頭用軋商挽品悠或神享鳳受拖服印務(wù)仰時臭，弓由島消攻費勤者地感紐覺鋸出稍來數(shù)的近，巡同牢時朱又限是磚被泉社含會截所脅認尋同激的扯，鏡比扔如混“晶貴寸妃升荔獵枝曾的驅(qū)拍祝賣乞”響就浪是棒如傅此環(huán)。朱心三時折代爐的簡心絕經(jīng)愛濟臺價狀值謊：劫未編來勝學(xué)望家錢曹竟世蠅潮止先趨生水定債義飄2亡1桂世刷紀賊為然心身生甚活狐、卵心區(qū)經(jīng)銷濟躺、劑心餃時混代忘。筋何溫謂砍心示時它代錦，誦即暖以兼創(chuàng)腐意斑生座產(chǎn)基意萬味月（揪也砌可蓄以寬說寸是價品希味背）虧來損滿滲足刻人握們船情喬感劇和侍精侄神秤的氣需傅要銹，甲它等不陵同核于桃身鄙時啟代近，元身邪時陷代喉是炸以刑制世造簡生式產(chǎn)新物塌質(zhì)濤來免滿早足釀人怒們而身柳體姿的芬需匹要寬和痛生球存瑞的尾需桂要膀。神在托心戶時扣代式，角人悠們祥為瞎自纏己閉的難經(jīng)濾歷鄭、少體垮驗做和課感訓(xùn)悟案而添付均錢略，涼即蹲為怖附恒加剪值鎖而脂付嶄錢嶄。量在潮這泛里網(wǎng)，林一捏系揀列爬表鋒現(xiàn)賓文斯化褲意務(wù)味餅的資產(chǎn)匪品券被槳制純造絕出夕來征，漠人濕們迎知狐道萍自毒己涉主類要其是貓在慣消冶費軍符覺號懂、春感平覺支和蘇信動仰仇，站或文兼避而互有探之騙；講生谷產(chǎn)夸者忠為厘滿翻足瞧人勉們秀對逗這泡一緊系墾列促文編化阿符痛號饞、厭樣觀式牲的隱認談識喜、課認五知與和購認沿同代，槐努蛛力宏使霜經(jīng)剛濟貨活留動柔在恥文憐化飼之比中脫展穴開謙，械在禿心掃靈淚的風(fēng)感尖受隔和港覺雕悟滋中棗展畜開提，榨在仆附淚加所值宮的戴釀營造針中究展鑄開息。私這尚就劈是陶心德經(jīng)充濟披（饑相環(huán)對恢心格經(jīng)撲濟治的淘概蔬念龍有勇身火經(jīng)桐濟雅）揉，皺心霞經(jīng)總濟吼的征主逝要咐價童值詢特采征應(yīng)如抵下渾：掉（抄1案）飯感創(chuàng)受杠等財于據(jù)消大費浙輪“午一末手蒼交供錢貢，正一匯手水交夸貨堤”意是境天井經(jīng)揉地陰義腔的春事證，社但鵲在侮心訂經(jīng)撕濟日里母，姓一京手緒交庸錢期一近手籌并逮不互交芹換籠，怖而答是晚交控感沉受呼，濟交交附敏加直值白。談比敲如顏坐尤過醉山微車沾，舍既佛沒落有資從江一蠟個窯地飾方府到懇達增另租一圍個加地拾方臣的輩旅面行足價州值徹，罩也拐沒悉有通買阻到齒什吃么先或壓吃拼到批什修么虧。嚇買劇到強的纖僅療僅霉是睬一姨次堅驚搖險謹?shù)娘椄屑故芡?。集更叫有處甚昨者舟，脹你沿聞類一歉聞航大屢自殘然路的航空播氣脊也前得填付萬錢鋸。架那你些壩修愈建慢在怕遠捉離陷城沾郊私的肯大姿山插里蒼或摟大主海堤邊餐的撲度俊假愁村輛，瘦既勸不乎是拋什垂么指名蒼勝兼古奴跡利，摔也泊沒展有夏什污么碰旅甚游極文腰化災(zāi)，蒼那督么據(jù)他演們培的呆賣術(shù)點爭在灶哪效？訊賣釀點宏就芬是填空卷氣屠—周—益有厚豐顏富漿氧亞離氣子欄的棟空眨氣謙，系并方冠秩名色“隸自壯然膜氧廚吧砌”緣。缺而尸人縫們迅卻冶愿步意啟為侄此酬而早付春錢磚。弊就幻這注樣紐，點人乒們涌為剛感雄受補而但付凝錢季，蠶為罩感炊受窮到傳的供一沉切概意繡味荒而認付聯(lián)錢春，紫為棚看字到聽的寇、湊聽腔到料的候、秋嗅恭到移的范付局錢卡。擇感總受勸變可成教了膠消龍費木，哪感躬受值就跳是伸消訊費宣，盈感繁受區(qū)的喂價柳值痕大螞于擔消暢費若的諸價干值資。群比催如蔑，攪一吵斤退稻餐谷孝的億收介購黑價醫(yī)只吹是瘡六談、撈七訊毛幻錢鉤，烤而伶一放支殃稻膠穗討做既成般的忌稻婆花術(shù)則臺要卸十碌多抱元語，丟一許斤腳稻演穗情做彈成喘的踢花藥，悔大疊概千要忠賣棋6巧0姐多挖元朱，霧其膝價巷值化是禮稻俘谷湯的詞一餡百豐倍膝。俘何厚以嚇如估此蜂，繭附槳加濃值狹使剖然亭。甜（搭2逆）胸品曬味描勝定于蹄品瓜質(zhì)仍源算挺2挺0扮世沈紀碑的擊主葛題怖是夸品群質(zhì)競，腥2譽1鄰世流紀樸的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吳體脆中倒的擊個駱體太，李相業(yè)對猜于毫精暮神妹世翅界烘而暑言皆，樓又斷是燭如同此瘦的惠短狼暫驗。已因涂此弦，溫人割們野有勉一梢種德普透遍闊愿戶望餡，卵那趨就撞是新延銹伸美自辣我趣，贈延罪伸鄭自景我譯概訓(xùn)念配，支延階伸豪自可我教意到識枕，苦將贈自朽己愁的釘概被念獻和單意覽識欠延原伸堪到薄產(chǎn)若品能內(nèi)奮，碑延攤伸規(guī)到區(qū)服果務(wù)繳里刻，箱延盒伸稻到?jīng)_自賀己知所兄求蛾索烘的貸生呀活處模息式連中陷。斧一吧旦蹄當若這樓種喝概嬸念夫意去識搭的框延珠伸也與蕉企直業(yè)疏理桃念姓和曬精物神壘的準透遭視游在毫產(chǎn)莖品瑞或虎服硬務(wù)什上匆相體吻墻合矮—鋤—煙即暗完慢善澤結(jié)蠢合苦時閑，柴理用想飾的包附視加豬值三便燦在汽其盡中錘孕歲育勇、守誕溪生緩，肚并言放蛛射代出妙金讀閃蒸閃贈的扇光春芒球。茄比壓如睛，息“罵廚跡房對新猴生奧活掠”寸傳特達浙了趙一瓜個懸全蝶新李的撿生坦活貼概避念口—稀—內(nèi)廚雖房登不盲僅錄僅蔽是帥燒汁菜尤的舍地擋方征，覆還年是對娛彩樂跪、娘休愁閑搞、號聚紡友這以滴及睜情四感期溝火通提的面家辦庭欺公狹共榆場散所桌。呆其蹦合俘理晨的宮設(shè)叫計蜻讓裹人舍在景廚輝房癢作泛業(yè)奔時棵，神保嬸持亭一通份等悠業(yè)然瓜自忽得蜻的倒心候志守，櫻舒驢適臘的壯人棍體舅工炕程本學(xué)家尺坑度畜能版充隨分揚讓易人互感印受個到京人陪性蹤化定的使溫眠暖接，烤操案作干起青來浩得假心斬應(yīng)暮手裙…公…懷這性樣醬的喘廚芝房箱簡張直婦就釀是固一買個抵愜趴意歸舒沿心反的畜地顏方濟，互一霸改蚊過麗去古廚核房之的購油例膩蒙、邁煙寸霧熱、申嗆蚊鼻幫和城忙邁亂海。呢“運廚糠房寶新蹄生滋活逮”楊是繡開釣發(fā)據(jù)商饒“獻真些情適奉賺獻煙”彩理塌念止的藥具卸體朵體牢現(xiàn)笑，醬而導(dǎo)“墨愜怠意丟舒挑心樂”柔則敘是擔消犬費踏者燒自撥我們概汁念化的俊訴濃求讀，趴兩止者防的洋碰疾撞敢自錫然渾有票耀伐眼捧的勵火趟花未。（3）心經(jīng)濟文化先是企業(yè)由生產(chǎn)文化到產(chǎn)品文化再到品牌文化，次是商家由座銷文化到推銷文化再到營銷文化，再是顧客由消費量的文化到消費質(zhì)的文化再到消費品味的文化。隨著這三方面文化的逐漸演變，最后由它們所屬的企業(yè)文化、商業(yè)文化和消費文化整合出一個心經(jīng)濟文化。經(jīng)濟文化包括一個企業(yè)或群體所生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)，以及它所體現(xiàn)的抽象價值觀和所擁有的意義、儀式、規(guī)范及傳統(tǒng)的累積。文化是個整合概念，幾乎包括了影響個體行為與思想過程的每一事物；文化是一種習(xí)得行為；文化為大多數(shù)人提供行為和思想的邊界；文化對我們的影響，如同我們呼吸的空氣一樣無處不在，無時不有。所以，在利用文化來創(chuàng)造和體現(xiàn)附加值時，無論你是利用文化的外延概念，還是利用文化的內(nèi)涵本質(zhì)，你都有可能得到出乎意料的收獲。且利用的手段和體現(xiàn)的方式也是千姿百態(tài)，有時就連使用者本人也說不清為什么要用這種方法，而不用那種方法。生產(chǎn)經(jīng)營者為消費者提供感受體驗的消費，完全是跟著感覺走。也就是這樣的某種感覺，在某種時候假借某種產(chǎn)品，創(chuàng)造了一個又一個的感受神話，創(chuàng)造了一個又一個的轟動現(xiàn)象，創(chuàng)造了一個又一個的高附加值效應(yīng)?？傊?，文化是附加值最核心的體現(xiàn)，文化是附加值的核動力，文化是附加值取之不盡用之不完的源泉。在房地產(chǎn)界，麗江花園首推文化樓盤，小區(qū)濃郁的文化藝術(shù)氛圍聚集了許多白領(lǐng)人士和文化人士。之后，其他開發(fā)商紛紛效仿：教育文化、藝術(shù)文化、音樂文化，以及園林文化等等相繼出現(xiàn)，文化品味越來越濃，樓價亦越來越高。(三)附加值的功能企業(yè)從過去的生產(chǎn)能用的產(chǎn)品，到后來生產(chǎn)能賣的產(chǎn)品，再到今天生產(chǎn)品牌產(chǎn)品，已經(jīng)將其經(jīng)營理念的核心由品質(zhì)轉(zhuǎn)到了品味上，并盡其可能地為其產(chǎn)品創(chuàng)造出更高的附加值。因為在今天的經(jīng)濟活動中，單純產(chǎn)品的利潤已經(jīng)微乎其微，有的甚至是售價等于成本。不成文的經(jīng)濟鐵律生硬硬地擺在人們面前：“產(chǎn)品沒有附加值，企業(yè)就不一定有利潤”。所以附加值越來越為廠商所重視，其功能作用也就越來越重要。附加值決定企業(yè)利潤的厚?。喝缜八?，一個默默無聞的公司Bloomsbury出版社因《哈利·波特》的成功，利潤驚人地提高。為什么？哈利·波特文化的附加值使然。名列我國三大洗衣機生產(chǎn)企業(yè)之一的紅星電器公司虧損一億多，被海爾兼并，海爾沒有投一分錢，投的是海爾精神、海爾理念，三個月后該公司扭虧，半年后盈利151萬元。為什么？海爾文化的附加值使然。所有的廠商，原有產(chǎn)品沒有附加值的便想方設(shè)法釀造附加值，釀造不了的就轉(zhuǎn)型。所有投資者評估項目時，有附加值的項目就上，沒附加值的項目就推。無論是產(chǎn)品或是服務(wù)亦或是項目，孕育其中的附加值及其高低已成為首要的預(yù)測、評估指標。附加值決定企業(yè)的生存與發(fā)展：同一樣的產(chǎn)品，貼不貼品牌標簽對消費者而言，意義完全不一樣。在很多“半被動消費”中，物質(zhì)的享受反而是其次的，品牌帶給消費者的意義遠遠大過產(chǎn)品本身。消費者更愿意購買有品牌的產(chǎn)品和服務(wù)，并愿意為品牌而付出更多的代價。品牌讓產(chǎn)品升華，讓企業(yè)升華，品牌做得越久積累越多，附加值也就越高，企業(yè)就越有競爭和發(fā)展的能力。上海城皇廟有一出名的小吃——鰕肉灌湯包，正宗老字號的包子店里是顧客在排隊等候包子，而隔壁非正宗的包子店里則是包子堆成小山等候顧客。無獨有偶，在江西南昌有一家出名的鹵食品店叫“皇上皇”，旁邊也有一家不出名的鹵食品店叫“太上皇”。“皇上皇”這邊顧客排隊購物，而“太上皇”那邊則門可羅崔。有一次筆者因趕時間便在“太上皇”那邊買了些食品，回家嘗嘗味道不錯，與平時在“皇上皇”買的鹵食品不相上下。我想以后就買“太上皇”的鹵食品免得排隊?？僧斘业诙巫叩健疤匣省钡牡觊T前時突然站住，想：不可！這“太上皇”堆成小山一樣的鹵食品一天能賣出多少呢？我買的食品會不會是昨天甚至更久的食品呢？想到這我的胃便有些不舒服，轉(zhuǎn)過身還是在“皇上皇”的門前老老實實地排隊購物。這些排隊的人又是怎么想的呢？是沖著“皇上皇”的品牌而來，還是象我一樣沖著新鮮的品質(zhì)而來？我不得而知。無論想法如何，品牌的效應(yīng)就是這么無可爭辨地排在面前。后來我打聽到，其實“太上皇”要比“皇上皇”經(jīng)營的早些，當“皇上皇”還沒出現(xiàn)時，“太上皇”的生意非常的好?！盎噬匣省遍_業(yè)后拼命打廣告、做公益，創(chuàng)下了品牌，結(jié)果把“太上皇”的火熱生意搶了過去。后來“太上皇”也曾努力過幾回，蹦達了幾下毫無效果。我想等待太上皇的命運不是轉(zhuǎn)型就是倒閉。二、房地產(chǎn)的附加值（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的區(qū)別不可移動性：房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于其他產(chǎn)品，不能象其他產(chǎn)品那樣，創(chuàng)出品牌后便可以到世界各地銷售并在各地消費。所以，房地產(chǎn)為創(chuàng)品牌所進行的一系列活動有一定的區(qū)域性，其附加值也就相對地局限在區(qū)域內(nèi)，超過了這個區(qū)域附加值就會降低或負值。一次購買長期消費性：房地產(chǎn)產(chǎn)品不象其他產(chǎn)品，消費完了又要再買再消費，既使你買了多套房子，既使你是分期付款或供樓，房地產(chǎn)產(chǎn)品都屬于一次性購買，而后由你或住或租地長期消費。其他廠商為了讓顧客重復(fù)購買重復(fù)消費，會在同一區(qū)域針對同一品牌進行重復(fù)推廣。而房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會在同一區(qū)域開發(fā)同一主題、同一建筑風(fēng)格、同一使用功能以及同一價格的樓盤，這就決定了房地產(chǎn)附加值釀造的多變性，決定了房地產(chǎn)附加值與樓盤地理位置、配套設(shè)施的對應(yīng)性。環(huán)境氛圍等外部條件的重要性：房地產(chǎn)產(chǎn)品不象服裝，不適合夏季的可以在其他季節(jié)里穿；也不象用餐，不在餐館用膳的可以打包回家吃。房地產(chǎn)在哪里開發(fā)就要適合哪里的環(huán)境氛圍，比如，在鬧市區(qū)開發(fā)商業(yè)用房，附加值高，在靠山面海的郊外開發(fā)別墅，附加值高；相反，在郊外的商業(yè)用房附加值低，在鬧市區(qū)的別墅也附加值低。（二）地理位置與配套設(shè)施的附加值地理位置的附加值：（1）、地理位置對樓房類型附加值的影響針對一塊地皮該建什么類型的樓房，是商住、是辦公、是生產(chǎn)，還是旅游度假，都要根據(jù)該地皮所外地理位置來定。這塊地皮它北靠什么、南向什么、東鄰什么、西毗什么，這些都是決定樓房類型附加值的非常重要的因素。（2）、地理位置對主題概念附加值的影響開發(fā)商給自己的樓盤灌注一個主題，并不是隨心所欲的，同樣受到地理位置的規(guī)范。你不可能在干枯的沙漠上開發(fā)一個以水為主題的樓盤，你也不可能在四周都是水的小弧島上開發(fā)一個以火為主題的樓盤，這里不僅有地理因素，而且還包含了民俗和心理等因素。違背這些因素，你的樓盤建得再好也可能會失敗，等待你的可能不是附加值而是附減值。配套設(shè)施的附加值：樓盤外大社區(qū)的環(huán)境條件不同，決定了樓盤內(nèi)小區(qū)建設(shè)和配套設(shè)施的不同，在兩者互補相得益彰的前提下，小區(qū)建設(shè)及其配套設(shè)施可發(fā)揮最大的功效，進而提升樓盤的附加值。否則話，不是因重復(fù)建設(shè)造成設(shè)施自身浪費，就是因缺乏相應(yīng)配套服務(wù)而造成樓盤的附減值。所以，如何配套，如何建設(shè)小區(qū)環(huán)境是件非常重要的事情，并不是可有可無、可多可少、可好可差的小事。（三）房地產(chǎn)造勢的附加值造勢對房地產(chǎn)的重要性：造勢，即通過各種手段，展開一系列的活動來營造一種特殊的氛圍形勢。它較之于廣告宣傳，效果要好、影響要大、或然性要多。按理說，造勢對任何產(chǎn)品都重要，但對房地產(chǎn)尤顯重要，這都是由房地產(chǎn)自身特征所決定的：其一，樓房的不可陳列性。樓房的實物實型不可能擺到商業(yè)旺區(qū)的櫥窗里去陳列展示，只能通過種種方式來造勢以吸引人們的注意。其二，樓盤所處的環(huán)境的重要性。每一樓盤有各自不同的地域環(huán)境、人文環(huán)境，離開了這些環(huán)境，再好的樓盤也只是個半成品。而要烘托出與樓盤相匹配的環(huán)境氛圍，造勢是首選的重要方法。其三，非重復(fù)購買與非重復(fù)消費性。每開發(fā)一個新樓盤不能指望上一樓盤的顧客來重復(fù)購買和消費，也就是說難以借助上一樓盤的產(chǎn)品形象和品牌形象，最多只能借助一下因上一樓盤營銷成功所形成的企業(yè)形象及其效應(yīng)。因此，只能為新樓盤展開新的營銷，而在新營銷啟動時，造勢又是不可缺少的排頭兵。其四，主題概念的各自不同性。在同一城市推出同一主題概念的樓盤,既使賣得出去,其附加值也不高。因此不同的樓盤都有各自不同的主題概念。概念是看不見、摸不著的，只能靠感知，要讓一個人感知無形的概念，除了慢慢浸化他，就是用轟動效應(yīng)感染他。所以要推廣一個概念性的主題，非造勢不可，因為開發(fā)商等不得。模糊造勢的附加值：何為模糊造勢？就是連發(fā)展商自己也不知道要蓋什么樓的情況下，預(yù)先造勢。正因為發(fā)展商自己也不清楚所以才模糊。因此，規(guī)劃也沒做，設(shè)計更不知在哪，只要地皮簽約一到手，造勢便開始了：某某地方將要建一座大型多功能商業(yè)城，集購物、娛樂、休閑為一體；或?qū)⒁w一棟甲級智能型的寫字樓；或?qū)⒁獱I造一個具歐美風(fēng)情的度假村；或?qū)⒁獮楸镜刎Q起一座標志性的建筑，等等的等等。至于以后到底蓋什么到時再說。開發(fā)商之所以要這么做，也是因為房地產(chǎn)的特性使然。房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金巨大，無論從客觀還是從主觀方面，任何一個開發(fā)商都難以做到等自己全資開發(fā)竣工后，再打廣告賣樓房；況且對于買家來說，購房不同于買青菜，須經(jīng)過反復(fù)比較、反復(fù)認知后，才會從各方面或主要方面接納位于某地方的某樓盤的某套房，而后才會購買它。這需要一個相當?shù)倪^程。所以，提前造勢成了必然。雖然這個造勢模糊，但也能達到告之的效果，可能使目標對象在正準備付款購其他樓時，停一停來了解、考慮，甚至等待你這個“模湖”樓盤的出現(xiàn)。3、清晰造勢的附加值：接上所述，清晰自然是開發(fā)商已明確自己要蓋什么樓了，也就是在經(jīng)過專家考察論證后，做出了科學(xué)的規(guī)劃，做好了先進的設(shè)計時，由此而推出的清晰造勢。誠然，清晰造勢有明確的主題，有明確的市場定位，有明確的目標對象，其附加值要比模糊造勢的附加值高得多，并已具有一定的可預(yù)測性。4、指向造勢的附加值：所謂指向造勢，是在樓房基礎(chǔ)已打好可以預(yù)售樓花時所進行的造勢，它主要目的是融資，是為房地產(chǎn)的開發(fā)融入滾動資金。雖然售樓花時打了折，但從金融角度看獲利更多，再從營銷角度看預(yù)占了市場，附加值更高。5、營銷造勢的附加值：其實，營銷活動從購得地皮進行模糊造勢時，就已經(jīng)開始了，并一直貫穿于房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、出售出租等整個過程中。當然，這里主要指在指向造勢后所開始的營銷造勢活動。如同其他產(chǎn)品一樣，樓房也開始有形有樣了，雖沒完全建好但也看得見摸得著，想買樓的準客戶也開始心動了，所以全方位的正面的大規(guī)模的營銷造勢活動便鋪開了，主要有節(jié)日造勢和事件造勢兩種：(1)節(jié)日造勢利用各種節(jié)日為節(jié)日的主人翁提供特價或贈送禮品的造勢活動，比如教師節(jié)快到了，搞一個營銷造勢：為購房的老師贈送或打折贈送書房；國慶節(jié)到了，搞一個營銷造勢：為所有的看樓顧客提供免費效外游等等。(2)事件造勢如助殘公益活動、體育贊助活動、仲夏音樂比賽、六一兒童繪畫展等等都屬事件營銷造勢。無論是節(jié)日造勢還是事件造勢，都可以引起傳媒的關(guān)注，大量的軟性廣告所產(chǎn)生的附加值效應(yīng)是不可估量的。(四)房地產(chǎn)概念的附加值有一個博物館招聘員工，館長從地上隨手拾起一支牙簽問應(yīng)聘者甲是什，甲答：“牙簽”，甲被淘汰。館長又問應(yīng)聘者乙是什么，乙答：“是拿破侖用過的牙簽”。乙被錄用。為什么？甲的回答僅僅是一個就事論事的回答，而乙的回答為牙簽增加了一個概念，一個對博物館來說最重要的概念——歷史文化。由于這個概念，乙的價值被提升了。這就是概念的魅力和概念的附加值。同理，為什么經(jīng)濟實用房的附加值低，有的甚至沒有附加值？原因就是它僅僅是棟房子而已，除了水泥鋼筋外，沒有什么能讓人想起的東西，什么也沒有，購房者當然不會愿意為這樣的房子多付錢。然而，象奧林匹克花園和碧桂園，由于有了非常好的“體育”和“五星級”的概念，它們不僅銷得好，而且創(chuàng)造了附加值的神話。人們?yōu)榱私】?、為了星級的享受，非常愿意為“體育”和“星級的家”而多付錢，所以，我們說概念是房地產(chǎn)的靈魂，概念是房地產(chǎn)附加值的一眼隱蔽的源泉。(五)房地產(chǎn)文化的附加值概括地講，一種經(jīng)濟文化包括了三個方面；企業(yè)文化、商業(yè)文化和消費文化。自然房地產(chǎn)文化及其附加值亦包括以下三個方面：1、房地產(chǎn)企業(yè)文化的附加值：著名的《成功之路》一書斷言：“一個組織的基本宗旨、精神和驅(qū)動力與它所取得的成就的關(guān)系，遠比技術(shù)或經(jīng)濟資源、組織結(jié)構(gòu)、革新和時機選擇等這些因素與成就之間的關(guān)系密切”。上述的宗旨、精神和驅(qū)動力指的就是企業(yè)文化，而成就自然是涵蓋利潤和附加值在內(nèi)的一切企業(yè)成果。企業(yè)文化內(nèi)涵可大致概括為企業(yè)哲學(xué)、企業(yè)規(guī)范、企業(yè)形象和企業(yè)精神。隨便一看，我們就知這些內(nèi)涵不僅僅決定著企業(yè)成就的高低，更決定著企業(yè)生命的消長及存亡。它所具有的同化功能、調(diào)控功能、凝聚功能的及延續(xù)功能，對企業(yè)形象、產(chǎn)品形象和品牌形象的樹立和保持起著堅固基石的作用。企業(yè)的一切利潤和價值都是建立在這個基石上的，且具有深遠的歷史意義。許許多多的成功企業(yè)及其它們的品牌就是實證的例子。以企業(yè)文化稱譽全球的松下電器公司的經(jīng)營理念，即企業(yè)哲學(xué)是“鼓勵進步、跨進社會福利，并致力于世界文化的進一步發(fā)展”，并且讓員工們牢記“只有通過公司每個成員的協(xié)力和合作才能實現(xiàn)進步的發(fā)展”。由于企業(yè)文化稱譽全球所以松下產(chǎn)品方稱譽全球。以“奧林匹克生活方式”稱譽于房地產(chǎn)界的奧林匹克花園的社會理想是“為都市人的健康而建立一種尋覓已久的生活夢想”。就是這樣一種崇高的社會責(zé)任提升了奧林匹克花園的企業(yè)文化，使得廣奧、番奧、南奧一路紅火，上海、北京各地開花，其附加值亦是節(jié)節(jié)攀升。2、房地產(chǎn)營銷文化的附加值：房地產(chǎn)營銷文化是指，在房地產(chǎn)產(chǎn)品推銷過程中，以實現(xiàn)產(chǎn)品價值為目標，以產(chǎn)品和服務(wù)為裁體，通過營銷運行的活動，反映和傳導(dǎo)體在現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品身上的物質(zhì)文明和精神文明的文化綜合體。也可通俗地說，房地產(chǎn)營銷文化是指房地產(chǎn)營銷運行中的思想觀念、道德品質(zhì)和行為規(guī)范，以文化為主題推廣樓盤的麗江花園是房地產(chǎn)營銷文化的先例，它的人文理念和藝術(shù)品味至今還讓麗江花園的附加值較一般小區(qū)高出許多。3、房地產(chǎn)消費文化的附加值：房地產(chǎn)消費文化是指，消費房地產(chǎn)產(chǎn)品過程本身的物質(zhì)活動，以及伴隨而來的心理感受和價值取向。消費文化體現(xiàn)出以民族心理特征為主的群體生活方式，其發(fā)展演化基本與時代同步，是民族文化的重要一脈。一般來說可以將消費文化概括地分為傳統(tǒng)消費文化和現(xiàn)代消費文化。傳統(tǒng)消費文化主要有黜奢崇儉和宗親趨向，籠統(tǒng)來講都屬保守型消費，已由消費主流漸漸退居到消費次流的位置上?，F(xiàn)代消費又要分時尚消費和品味消費。只要時尚、只要品味高，無論是實還是虛，人們都愿意付高價，且有越虛越值錢的發(fā)展趨勢。說白了就是心理消費的訴求越來越多，心理消費的花銷越來越高。消費文化的附加值使房地產(chǎn)商獲得豐富利潤，同時又使購房者享受心理滿足感。比如室內(nèi)裝修賓館化，住宅風(fēng)格歐陸化，物業(yè)管理酒店化等都是很好的一一寫照。4、房地產(chǎn)企業(yè)文化附加值與營銷文化附加值和消費文化附加值疊加后的附加值效應(yīng)：上述三個方面的文化附加值疊加后所產(chǎn)生的附加值是倍增的附加值，其效應(yīng)可概括為以下三點：(1)附加值的催化——加速附加值的生成。(2)附加值的增值——三個附加值之和或乘積。(3)附加值的升華——三個附加值的幾何級數(shù)之和或乘積。(六)房地產(chǎn)服務(wù)的附加值房地產(chǎn)服務(wù)作為無形產(chǎn)品，以方便、省時、關(guān)注和滿意為目標，向顧客提供售前咨詢與跟蹤服務(wù)、售中簽約與程序服務(wù)、售后管理與完善服務(wù)，通過這一系列的服務(wù)為顧客提供消費附加值，比如舒適而滿意、自豪而滿足的享受；同時也為企業(yè)提供了產(chǎn)品附加值，比如品牌的口碑，無形資產(chǎn)的升值等。依據(jù)顧客的期望我們將服務(wù)分為三種。1、理想服務(wù)：反映顧客希望得到的服務(wù)為理想服務(wù)。企業(yè)所提供的理想服務(wù)無論是服務(wù)的內(nèi)容和方式，還是服務(wù)者的儀表和行為，都是顧客所希望的那樣，顧客的要求能得到最大的滿足，顧客因此而信賴提供服務(wù)的企業(yè)，并愿意再次惠顧。所以，理想服務(wù)可為企業(yè)提供較高的附加值。2、適當服務(wù)：顧客愿意接受的服務(wù)為適當服務(wù)。雖然服務(wù)沒有達到顧客所希望的水平，但顧客能夠從主、客觀兩個方面去理解提供服務(wù)的企業(yè)及其工作人員不能提供理想服務(wù)的難處，以及合乎情理的失誤。因此顧客愿意接受這種適當?shù)姆?wù)。至于下次是否再次光顧就很難說了。自然，適當服務(wù)為企業(yè)和顧客提供的附加值不高。3、預(yù)測服務(wù)：顧客認為其可能得到的服務(wù)為預(yù)測服務(wù)。如果顧客預(yù)測服務(wù)好，顧客愿意接受的服務(wù)水平就高，而服務(wù)企業(yè)及其服務(wù)人員所提供的相應(yīng)服務(wù)就會讓顧客感覺較差，這時的附加值也就較低甚至可能是負值。反之，顧客預(yù)測服務(wù)較差，在同樣的服務(wù)水準下，顧客的感覺會較好，這時的附加值也就相應(yīng)地有所提高。所以，巧妙地利用預(yù)測服務(wù)來調(diào)布顧客的期望心理，讓顧客有一個較實際情況好一點的感覺，是非常重要的。（七）房地產(chǎn)潛規(guī)則所帶來的附加值在一個古文明發(fā)達的地方，有一個老漢在路邊賣貓，貓的身邊放著一只粘附著少許泥土的破舊碗，碗里盛著一些貓食。過往人中有人想買貓，問老漢貓價多少，老漢伸出三個指頭“三十元？”老漢搖頭，“難道三百元？”老漢點頭，這下輪到了買貓的人搖頭了“三百元，太離譜了”。買貓的人走了。過往人中有販古董的人看見了那只貓碗，問老漢貓價多少，老漢還是伸出三個指頭“三十元？”老漢搖頭，“三百元？”老漢點頭，販古董的人一邊口頭上說太貴了，一邊利索地淘出三百元給老漢，然后一只手抓貓，一只手拿碗說：“這只破貓碗就送給我喂貓吧？”老漢一把搶過碗說：“對不起，賣貓不送碗”。販古董的人說：“這只破碗你要干嗎？先給我用用，明兒我再還你新碗，要不現(xiàn)在就給你新碗的錢”?！澳阆葎e美，這只碗是古董，我怎么會白白送你呢？！”老漢說。販古董的人愕然，隨即大叫上當，將貓隨手一拋憤憤離去。第二天、第三天、甚至更長的時間，老漢都在路邊賣貓，貓變了，但盛貓食的碗還是那只。這是一例潛規(guī)則的典型案例，屬活廣告的陷井，也可以說是巧用模糊概念的騙局。老漢故意用一只古董碗喂貓，碗上還有意地粘些泥土，以向人展示自己不識貨，販古董的人想檢便宜，誰知卻跌入了陷井。顯然，老漢所賣的貓因了這只古董碗而提高了十幾倍的附加值。所謂潛規(guī)則就是指黑幕下的交易規(guī)則或不十分正當?shù)慕灰滓?guī)則，在這樣的規(guī)則中，附加值是極高的。房地產(chǎn)的潛規(guī)則案例不少，比如用炒作替代運作，用偽裝取代包裝，用概念的不確定性代替概念的確定性，用“皇帝的新裝”遮掩裸體的丑陋，還有巧借“東風(fēng)”等。例如，在珠江三角洲，大批的港商和經(jīng)過香港來投資的臺商，他們把資金和技術(shù)帶到了珠三角，同時也把他們的生活方式帶到珠三角。于是有人利用港臺商人在大陸包二奶對房屋的需求，選擇了一個交通便利直達香港不到1小時的地方，開發(fā)了大片的商住樓，其結(jié)果是供求兩旺。在房地產(chǎn)的帶動下，昔日的山區(qū)鄉(xiāng)村今日已變成了現(xiàn)代化程度較高的旅游度假圣地，并被譽稱為珠三角的“小香港”。這是一個較典型的借“東風(fēng)”的潛規(guī)則。借“東風(fēng)”，除了借不健康的消費東風(fēng)，還有借政策空隙的東風(fēng)等等。三、房地產(chǎn)附加值的釀造為什么我們把如何增加房地產(chǎn)附加值叫做“釀造”，而不叫做“打造”或“提升”呢？因為附加值是無形的，只有當你的產(chǎn)品和服務(wù)賣出的價錢，比成本加平均利潤之和還要多，附加值才被物化而體現(xiàn)在多出的錢上，而這之前是無法準確地預(yù)測也無法準確地把握，也就是說無法打造。至于提升，又由于影響附加值的因素不僅廣泛而且復(fù)雜甚至偏門，不是我們想提升就能隨心所欲地提升它，假如真能隨心所欲，那就不叫附加值了，最多也只能是平均利潤中的較高部分而已。所以“提升”似乎也不妥。至于釀造，猶如釀酒一樣，誰都想釀出一缸好酒來，但結(jié)果是美酒亦或是苦酒很難把握，也許你完全按照正宗正統(tǒng)的套路去努力，酒卻是澀的；也許你極其錯誤、極其惡心地灑了泡尿，苦酒反而變成了佳釀。所以“釀造”二字的不確定性用在附加值上再妥貼也不過了。由此我們也可進一步地推敲出：附加值釀造方法的不確定性。說到說里，大家自然明白，我們接下來要討論的附加值釀造方法是否有用，筆者不敢保證，至于仁者見仁智者見智、活學(xué)活用巧妙嫁接，那就要靠各位讀者的悟性了。附加值釀造是全過程的，是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與服務(wù)的全過程中的，所以用一個小節(jié)來討論難以全面展開，只能就幾個要點來“窺一斑而見全豹”了。(一)通過市場細分釀造附加值眾所周知，開發(fā)一個樓盤必先對市場有個了解，且通過市場細分找到目標客戶，再根據(jù)目標客戶的品味和個性規(guī)劃、設(shè)計、建造出適銷對路的樓盤。市場細分做得好，樓盤的附加值則高，反之則低。由于房地產(chǎn)的不可移動性，所以地理方面不存在細分，只須做一個地域及其人文的調(diào)查和剖視即可；又由于購房者多為有經(jīng)濟實力的中年人，所以人口統(tǒng)計的細分意義也不大；這樣一來，心理細分和行為細分則變得特別的重要。1、心理細分：心理細分是按社會階層、生活方式和個性特征等細分不同的房屋消費群體，這些不同群體的心理訴求有很大的差別。比如高社會階層人士十分講究身份地位，他們愿意為體面和顯赫而多付錢，卻不一定喜歡富麗堂皇；而豪富人士尤其是暴富人士則追求富麗堂皇，不僅要求樓房的外型色彩，而且要求室內(nèi)裝修都要象金子般放出光彩以烘托出他的富有。再比如文人墨客、知識分子向往談泊、高雅、清靜的生活，對座落在青山綠水旁的房子，既是簡陋點，也是他們的首選；而市井百姓的心理訴求不高，只要方便，哪里的房子都可以。2、行為細分：行為細分是按人們的習(xí)慣、態(tài)度、狀態(tài)和反應(yīng)等細分不同的房屋需求群體，這些不同群體的行為方式有很大的差別。比如，有人追求感受，消費行為傾向于看、聽、聞、嗅等感覺性消費，愿意為品味而多付錢；有人追求物質(zhì)，消費行為傾向于吃、穿、用等必需的實用性消費，只愿為品質(zhì)而付等價的錢。（二）通過主題概念釀造附加值我們生活在一個充滿不同風(fēng)格的世界中，吃的食物、穿的衣服、駕的汽車和住的房屋，以及聆聽的音樂、觀賞的畫面，無不受到流行文化與時尚的影響，當然也有傳統(tǒng)與現(xiàn)代的碰撞。人們對眾多商品也許感到不知所措，但最后被選中的都或多或少、或明或暗、或有意或無意地折射著某種光芒的東西，那就是“主題概念”。1、主題概念的感受與附加值：我們在前面討論過心經(jīng)濟，現(xiàn)在繼續(xù)來看看今天，越來越讓年紀大的老人們不理解，為什么人們變得這么傻，什么實在的東西都沒到手，錢就付出支了。難道說真的是聞一聞、聽一聽就得付錢嗎？這使得老人們想起了兒時看的《阿凡提的故事》，想起了阿凡提怎樣利用智慧，用“錢的響聲”戰(zhàn)勝了奸商的“包子香味”，最后為窮人解了圍……盡管不惑的表情仍然停留在老人們的臉上，現(xiàn)實社會依然是這么現(xiàn)實地為感覺付款，為感受到的一切意味而付錢。舉目四望，再舉耳四聽，哪一棟樓房沒有一個好名稱，哪一個樓盤沒有一個好主題，哪一個小區(qū)沒有一片好氛圍。什么“風(fēng)雅居”、什么“祈福新村”、什么“運動就在家門口”等等的等等，給人的感覺不僅象空氣一樣新，而且象祈禱一樣舒心，更有健康的感受，真是收益非淺。既然是感受的收益非淺，那么就得多付錢，開發(fā)商的錢包就如此這般地由感受的附加值鼓得滿滿的。2、主題概念的文化體驗與附加值：人們在商店買一只碗才二、三元錢，而在陶藝館泥乎乎地自己做一只碗，需要付費二十元，做好的泥碗還不一定讓你拿走，這就是為文化體驗而付錢，且比購物付款還要多得多。我們曾經(jīng)體會到工業(yè)時代的“機器暴力”，也感受到商品經(jīng)濟時代的“功利主義”，并已察覺到信息時代“數(shù)字冷漠”的來臨?？梢韵胂?，如果沒有正確理念的引導(dǎo)，沒有人文的關(guān)懷，最終難免會導(dǎo)致科技異化和物欲橫流。因此，人們對體驗的呼喚越來越強，應(yīng)運而生的娛樂體驗，情感體驗和文化體驗如雨后春筍，相繼出現(xiàn)在各種產(chǎn)品或各種服務(wù)之中，而房地產(chǎn)所創(chuàng)造的體驗猶為顯著。作為體驗，最重要的不再是創(chuàng)造性，而是“取決于人的心理能領(lǐng)會多少的能力”。著名建筑家麥克爾·比內(nèi)迪科特認為，建筑師應(yīng)起到把人們和他們的真實環(huán)境聯(lián)系在一起的作用，“這樣獨特的瞬間，這樣的體驗是非常令人感動的?！蔽艺J為正是通過這樣的瞬間，我們構(gòu)造獨立而有意義的最好的現(xiàn)實感覺，我們把它稱為直接而真實的審美體驗。我建議，在當前媒體廣泛存在的時代，建筑學(xué)關(guān)注的中心應(yīng)是：對現(xiàn)實直接的審美體驗?！币陨鲜欠康禺a(chǎn)主體概念的文化體驗要義。當然，有了要義還須在設(shè)計和創(chuàng)造上下功夫。(1)體驗設(shè)計是突出主題并以創(chuàng)造商業(yè)功能和消費體驗為目的的設(shè)計，這種設(shè)計追求“抒情價值”，生產(chǎn)種種能引起“詩意反應(yīng)”的感受。偉大的作家雨果說過：建筑是人類思想的紀念碑。所以，作為房地產(chǎn)主題概念的文化體驗設(shè)計，應(yīng)將思想放在第一位，應(yīng)考慮獨具特色與魅力的文化特征，不僅是對人們?nèi)粘Ｉ畹木植拷槿牒脱b飾，而是以哲學(xué)、美學(xué)、歷史、藝術(shù)，以及風(fēng)俗民情為指導(dǎo)，從整體上介入人的生活方式，以滿足人們對居住環(huán)境的“文化——精神”功能與享受的需求。那么，體驗設(shè)計除了強調(diào)視覺效果外，更應(yīng)強調(diào)人的活動，人的心理活動，尤其是人與人之間的交往、人與人之間心靈的自由交往。迪斯尼樂園的老板向他們的設(shè)計師們提出：“你們怎么能讓人們開心呢？”為此，迪斯尼才成了人們向往的樂園。德國的斯圖加特美術(shù)館是一個后現(xiàn)代主義作品，看起來風(fēng)格雜亂，但細細體驗起來，卻很有點故事意味，比如它的入口是鋼架結(jié)構(gòu)，使內(nèi)院能產(chǎn)生對古羅馬建筑的憧憬；展室轉(zhuǎn)角處的暗燈線條又讓人聯(lián)想起古典建筑的線腳；玻璃電梯使人感到空間是的共享；坡道邊上的粗大而色彩強烈的扶手又令人聯(lián)想起蓬皮杜中心的形象。體驗這樣的建筑品，無異于閱讀意識流小說。體驗設(shè)計中應(yīng)注意三種美學(xué)原則：A)重視建筑產(chǎn)品的復(fù)雜性和裝飾效果，盡可能地運用多種形式、多種形態(tài)、多種顏色的協(xié)調(diào)來展示產(chǎn)品，以引起人們的體驗沖動。B)注意各種美學(xué)元素之間的和諧性，切不可為了標新立異而運用太多的沖突性的美學(xué)元素。否則，所產(chǎn)生的矛盾體驗容易讓人感到不適。C)中國人十分欣賞美學(xué)表現(xiàn)中的自然主義，因此，盡可能多地運用自然主義手法來表現(xiàn)自然主義的體驗是最適合我國國情的。我國許多城市的“穿衣戴冒”工程，體現(xiàn)了上述三個原則精神。至于體驗設(shè)計中的個性與特征、名字與意義、外觀與包裝、傳媒與廣告、服務(wù)與咨詢、品牌與營銷等，因篇幅關(guān)系在此就不一一贅述?？傊郊又档纳仙求w驗設(shè)計的結(jié)晶。體驗設(shè)計的奧秘在于把精心安排、連貫一致的暗示融合起來的系統(tǒng)，有了這個系統(tǒng)，既使競爭對手原原本本地模仿自己的產(chǎn)品和服務(wù)，也模仿不了我們所創(chuàng)造出來的客戶體驗。所以，體驗設(shè)計就是生產(chǎn)力。其一，是一種商業(yè)性生產(chǎn)力，體驗設(shè)計能更多更快的地反映人內(nèi)心需求，并迅速將其轉(zhuǎn)化到產(chǎn)品上，以滿足人們永遠變化著的品味和感受；其二，是一種文化性生產(chǎn)力，負有推動社會進步的使命，負有提高人類生存質(zhì)量和生活品味的使命。(2)體驗創(chuàng)作簡而言之體驗創(chuàng)作是撰寫體驗故事的文本。創(chuàng)作與設(shè)計的區(qū)別是：設(shè)計，突出視覺性和工程技術(shù)特點；創(chuàng)作，強調(diào)文學(xué)性。創(chuàng)作之于設(shè)計更縣想象力和文學(xué)作品特性。比如澳大利亞的悉尼歌劇院是一個運用象征手法的作品，在建筑設(shè)計圈內(nèi)受到許多指責(zé)，因為它有許多設(shè)計問題處理得不是很好，如難度大費用高；而它之所以會成為悉尼的標志和驕傲，部分原因是由于“創(chuàng)作”了一個白帆、貝殼的故事。在這里，故事可以理解為感性的體驗和豐富的經(jīng)歷。如何把“故事體驗”注入產(chǎn)品和服務(wù)有四條：其一，買現(xiàn)成的故事，即通過贊助“有故事”的人，從市場供應(yīng)的故事里選擇，如贊助登山運動員。其二，安排一個動人心魄的故事，如在奧林匹克花園舉辦一場由奧運冠軍參加的運動會。其三，和客戶一起邊賣產(chǎn)品邊講故事，如各種消費俱樂部，就是同客戶一起天天講故事，講如何如何消費，講如何如何體驗。其四，和客戶一起發(fā)明故事，如萬寶路的牛仔故事等。讓產(chǎn)品和服務(wù)注入了“故事”，接下來就是創(chuàng)作要點：A)突出主題主題是體驗的基礎(chǔ)，成功的主題往往簡單而吸引人；能有效刺激感官的活動，是有效而又最直接的表現(xiàn)手法；文化則是獲取主題的豐富貯藏庫，主題的來源主要有以下幾個文化領(lǐng)域：a)自然界——豐富多彩的主題形象倉庫。b)哲學(xué)——告訴我們關(guān)于時間、空間、邏輯和道德的定義。c)心理學(xué)——傳遞感受和意味。d)歷史、宗教和政治——提供神話傳說、價值觀、權(quán)力觀念的及評價當前情況的基準。e)藝術(shù)——提供視覺和聽覺和形象庫。f)語言——從文化寶庫中獲取信息的中價，其本身也往往是某一主題的暗示。B）暗示在體驗消費過程中，顧客會有意無意衡量他們所遇到的每個暗示，這些暗示貫穿于以下內(nèi)容：產(chǎn)品性能、服務(wù)水準、所處環(huán)境和體驗過程。正面的體驗暗示會使客戶對你的產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)生特別好感；負面的暗示則會導(dǎo)致客戶拒絕你的產(chǎn)品和服務(wù)；中性暗示則給客戶平談的體驗，既不會拒客戶于“國門”之外，也不會迎客戶于“客堂”之上。體驗的暗示可借鑒以下幾個方面來給人留下難忘印象：(a)時間——過去/現(xiàn)在/未來(b)空間——城市/鄉(xiāng)村/手工，人造/天然(C)技術(shù)——機械/手工，人造/天然(d)原則性——原則/模仿(e)質(zhì)地——精品/粗制(f)規(guī)?！?小/適中C）提供有回憶價值的體驗紀念品瑞士達沃斯世界經(jīng)濟論壇在線策略主席布諾努·吉爾沙泥說：“紀念品是一種使體驗社會化的方法，人們通過它把體驗的一部分與他人分享”。對企業(yè)來說，顧客參與體驗經(jīng)濟就意味著將會吸引更多的顧客，很多人喜歡向別人展示自己的體驗，喜歡講述自己的體驗故事，所以體驗紀念品不失為一個簡單而又有效的附加值釀造法。D）使產(chǎn)品感知化為了使產(chǎn)品更具體驗價值，最直接的辦法就是增加某些要素，以增加顧客與產(chǎn)品之間相互交流的感覺。這樣做，需要弄清楚哪種感覺最能打動顧客，從而針對性地增加要素，使產(chǎn)品更富有體驗力。例如，建筑外型是人們視覺的接觸對象，若多些美感線條或裝飾性建筑架構(gòu)，再配上與周圍環(huán)境相吻合的色彩，這棟房子就會有一種吸引力，顧客很想進去看看，住在里面的人也很愿意回家，且回家的步子都特別輕松；走到家門口，開門的聲音聽起來很舒服，會讓人有一種回家的溫暖感；離家時關(guān)門的聲音聽起來更舒服，則會讓人有一種戀家感。這樣一種家的感覺不僅讓人溫馨更讓人自豪，這是每一個做妻子的渴望和幸福。誠然，更