房地產中介市場分析

房地產中介行業(yè)是房地產業(yè)的重要構成部分，房地產中介貫穿在房地產業(yè)經濟運行的全過程之中，為房地產業(yè)的、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介在我國既是一種年輕的行業(yè),又是一種蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務性、流動性和靈活性的特點，在房地產業(yè)中起著重要作用。市場機會分析：優(yōu)勢：房地產中介服務行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，其重要的趨動原因來自于兩個方面：一是其所依立的房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)自身的深入生長成熟。房產中介行業(yè)是一種良好的投資機會,伴隨xx房地產業(yè)發(fā)展，尤其是住房xx體制的終止和貨幣化分房制度的實行，我國住宅建設進入了迅速、健康的發(fā)展軌道，住二、三級市場已“浮出水面”，并日趨活躍。與此同步，我國房地產中介市場也經歷了從無到有的歷史階段，市場化程度逐漸提高，迎來了飛速發(fā)展的時期?！肮縳x”、“二手房買賣”、“商品房出租”等這些在幾年前還比較陌生的字眼，如今已成了一般百姓耳熟能詳的詞匯。劣勢：地產中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務行業(yè)！其服務水平的高下直接由其員工所提高的服務來體現(xiàn)。而又由于，地產中介的市場準入門檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進入該行業(yè)的門檻也不高！因此，進入這個地產中介行業(yè)的人員的素質參差不齊。1“散、亂、差、小”是國內房產中介服務業(yè)的重要特性。2行業(yè)管理不規(guī)范，進入門檻低與退出成本低并存，導致房產中介企業(yè)進出頻繁，無序競爭，盈利遞減。3缺乏技術資本投入，經營模式單一落后，處在發(fā)展初期階段。4企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關鍵原因。5地區(qū)性特性突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國性的著名現(xiàn)代房產中介服務企業(yè)。機會：地產中介是一種服務性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會計行業(yè)需要很專的技能，因此，想進入這個地產行業(yè)的門檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一種小門店，幾臺電腦就可以營業(yè)。競爭：正是，由于進入這個行業(yè)的門檻低，因此這個行業(yè)的競爭也很劇烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，xx也有諸多地產中介。市場環(huán)境分析：經濟環(huán)境：伴隨經濟水平的逐漸提高，社會福利的增長，人們生活條件都會越來越好和xx一般百姓對xx有房有車才能結婚，才能成家立業(yè)，這樣一種不成文的習慣規(guī)定，所有人們對房子的需求就不言而喻了，并且xx新開發(fā)的xx地區(qū)后來將成為xx以致西部地區(qū)的經融中心，因此許多經濟條件比很好的家庭就會把手中的房子處理掉，并且尚有諸多外來人員都會看好xx，向xx地區(qū)看齊，經濟條件都很好。自然環(huán)境：xxxx的省會xx，經濟較其他xx發(fā)達、交通便利，人口密度大，尤其是xx開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對房地產中介提供很好的環(huán)境。市場需求分析：房地產中介行業(yè)作為房地產產業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產開發(fā)、流通、消費各個過程之中，在增進房地產經濟發(fā)展中起舉足輕重的作用.。房產中介從小到大，從無到有，在短短幾年內迅速崛起，重要得益于我國房地產市場的發(fā)育、成長和壯大，得益于房地產市場從計劃經濟走向市場經濟的轉變過程。不停完善的房地產市場運作規(guī)則、政府對房改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈渴望，給房地產市場發(fā)明了無限商機，使得房產中介成為房地產市場中不容忽視的新興行業(yè)。房地產中介業(yè)成為房地產市場發(fā)展的重要構成部分，其中房產中介行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說，架起市場與消費者之間的橋梁，對帶動房地產市場轉動將起到很好的潤滑劑作用。廣大百姓從過去的要住房找單位、找領導轉向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活二級市場、放寬信貸政策、xx房改房等一系列手段，啟動一級市場，減少了空置存量房，增進了房地產市場的發(fā)展。中介企業(yè)的運作對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房，增進新居的銷售起到的作用十分明顯。房地產中介市場發(fā)展戰(zhàn)略：(一)網絡化服務宗旨運用基于互聯(lián)網的網絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房產中介服務產品?，F(xiàn)代企業(yè)經營的宗旨是服務，而現(xiàn)代營銷理念所指的產品包括服務，服務也是產品，也可以設計，可以包裝，可以進行質量管理和控制。又是一套為xx處理問題的方案。房產中介服務不僅重視有形的實體(房屋)產品的質量改善，更重要的是重視無形的服務價值，包括提供信息的品種和質量，響應xx需求的速度，協(xié)助xx處理問題的能力，與xx的聯(lián)絡、溝通等都是服務產品的價值鏈。xx的競爭力產生于企業(yè)長期積累所產生的獨特技巧和技術，房產中介服務經驗的積累符合于學習經驗曲線，服務的獨特技術來源于企業(yè)長期專注，集中于關鍵能力投資、建設以及專業(yè)人員和經理人員的共同學習和長期歷史經驗積累。(二)規(guī)模化經營房產中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關系著企業(yè)的獲利能力、競爭能力和抵御風險的能力。房產中介企業(yè)適合于運用基于互聯(lián)網的網絡科技手段，具有規(guī)模效益的特性，首先是信息搜集、積累的來源渠道規(guī)模效應，另首先是信息加工過程和數據庫運用價值的爆炸效應，即有用的信息既可多次運用又可被多用途運用所顯示的低成本效應。依托品牌化，通過連鎖經營方式進行密集技術資本投入，可以迅速形成合理規(guī)模，樹立市場形象，提高市場份額，確定當地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過低成本擴張迅速淘汰掉眾多小而散的競爭者。大規(guī)模的技術資本投入和品牌戰(zhàn)略會提高當地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競爭者進入，最終實現(xiàn)靠擴大規(guī)模、減少成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場獲利。(三)品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不停的品牌管理和投入，樹立品牌信譽，促使房產中介服務企業(yè)逐漸進入品牌化經營的高級階段；這是房產中介服務企業(yè)目前尤其需要投入資本、人力逐漸加以建設的一種戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構筑某些基礎條件：先進的行銷資源和操作系統(tǒng)，包括軟件和硬件兩個方面。這里面存在一種主線的條件就是品牌背后的關鍵技術創(chuàng)新能力，不管是引進或是模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識產權的創(chuàng)新技術，這就規(guī)定不停地進入R&D的投入。另一方面，就是對企業(yè)品牌進行有效的培育和大量的廣告投入。(四)人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)雖然企業(yè)的財務資源豐富，實行一項好的經營計劃的關鍵仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場競爭環(huán)境中，企業(yè)的生命周期在縮短，因而迫使企業(yè)雖然在剛起步階段便要構建能支撐企業(yè)未來成長和升級換代的人才構造，吸引、鼓勵并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的關鍵使命，也是實行人才戰(zhàn)略的重要內容。房產中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據自身條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的鼓勵機制，發(fā)明具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。尤其是對于關鍵技術人才可借鑒國外企業(yè)經驗予以長期鼓勵，例如使之享有一定比例的剩余xx。(五)通過資本市場直接融資保證長期發(fā)展戰(zhàn)略的財務支持充足的資本金和規(guī)范的企業(yè)治理機制也是企業(yè)向規(guī)模經營、品牌建設、人力奇源開發(fā)目的發(fā)展的前提。企業(yè)成長意味著要具有處理復雜問題的能力，長期增長依賴于獲取長期資本的能力。伴隨xx證券市場的不停發(fā)展，尤其是核準制的實行，為符合條件的企業(yè)直接從資本市場籌集發(fā)展資金提供了一種有效的途徑。目前，房產中介企業(yè)中尚沒有一家以中介服務概念xx的企業(yè)。然而，房產中介行業(yè)作為xx行業(yè)具有巨大的、潛在的創(chuàng)新空間，房產中介服務概念會逐漸深入人心，一定會受到投資者的青睞。企業(yè)通過規(guī)范的股份制運作和公開xx發(fā)行后，資本市場可認為企業(yè)實現(xiàn)長期的發(fā)展戰(zhàn)略提供強大的資金支持。市場目的：我們的戰(zhàn)略關鍵市場就是xx地區(qū)。1，目的市場：我們前期首要市場是xx。2，人員方略：一種團體員工的基本理念是；開放胸懷、戰(zhàn)勝自我、專業(yè)精神。要保持高效的溝通，才能迅速的做出反應，內部人員的獎勵制度等等?？傊M者的需求復雜，供求矛盾頻繁，加之伴隨城鎮(zhèn)交往、地區(qū)間的往來的日益頻繁，旅游事業(yè)的發(fā)展，國際交往的增多，人口的流動性越來越大，購置力的流動性也隨之加強，因此，我們要親密注視市場動態(tài)，提供更好的服務。房產中介行業(yè)競爭分析：xx房地產中介機構大大小小有50家左右，但大部分機構證照不齊，只辦理工商營業(yè)執(zhí)照，未到房地產主管部門進行登記立案，未辦理收費xx，存在收費不合理及亂收費的現(xiàn)象。雖然這樣但還是有幾家正規(guī)的房地產中介機構，這樣競爭還是很劇烈。房產中介企業(yè)發(fā)展的關鍵，集中在制度、管理、人才三大原因上。而這三大原因重要是通過企業(yè)的市場定位、業(yè)務模式、利益分派、管理和培訓幾種方面綜合體現(xiàn)的，因此要想形成關鍵競爭力必須要做到下面幾方面。一、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產中介企業(yè)首先面臨的是巨大的市場潛力，另首先是群狼分食的劇烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一種品牌的競爭時代。國內房地產法規(guī)及行業(yè)管理也在逐漸趨向完善，企業(yè)經營成本也在加大。小的中介企業(yè)若沒有資金與品牌作支撐，資源潰乏，業(yè)務品種單一，抗風險能力太小，也將難認為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn)定房價的系列措施，對房地產買賣業(yè)務影響非常大，更是變化了小中介“空身套白狼”的盈利措施，某些單靠買賣吞吐業(yè)務為主的單門單店，不是被套牢，就是經營業(yè)績入不縛出，紛紛面臨倒閉。從以上分析可以看到，房地產中介要想在行業(yè)里生存發(fā)展，唯有以品牌建設為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展才是立身之本。二、針對企業(yè)自身狀況，合理定位商業(yè)模式從主線上說，房地產中介行業(yè)是一種市場導向型的產業(yè)，其關鍵競爭力更多體現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應力。企業(yè)的商業(yè)模式，也是企業(yè)獲得成功的重要原因。由于不一樣的模式游戲規(guī)則不一樣，模式自身競爭優(yōu)劣勢也不一樣。伴隨行業(yè)競爭日益加劇，規(guī)定中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不停進行演進，才能不停增長自已的競爭力。例如，前面提到的七部委新政給房地產市場帶來的突變，就需要企業(yè)有足夠的適應能力，例如加強租賃業(yè)務的份額，減少店面盲目擴張等。目前市場上共有三種中介企業(yè)經營模式比較普遍：(一)直營連鎖模式(二)特許xx連鎖模式(三)直營和xx混合連鎖模式三、建立xx的行業(yè)人才隊伍企業(yè)的競爭歸根結底是人才的競爭。員工素質高下對于房地產中介企業(yè)競爭力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質不高，是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據記錄，xx既有的中介經紀人中有大學學歷的不到10％，部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數人僅接受過系統(tǒng)的房地產知識教育和培訓。伴隨房地產市場需求的變化，投資性購房需求的增長和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質的提高，房地中介服務市場對中介企業(yè)服務品質的規(guī)定也在提高，人才素責問題顯得越發(fā)重要。提高經紀人的xx門檻經紀人的專業(yè)知識及經驗；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的原則。房地產中介服務工作波及面廣，具有綜合性、xx的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產中介服務工作的人員不僅需要精通房地產業(yè)務、房地產法律等方面知識，并且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧，同步，還要具有公關能力和敬業(yè)精神。中介企業(yè)只有提高招收經紀人，才能逐漸抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的教育培訓機制房產中介業(yè)是人的產業(yè)，擁有xx的人才是企業(yè)致勝的關鍵，除企業(yè)錄取時堅持有關學歷較高、品德很好的人以外，錄取后的教育訓練，至關重要。四、打造服務深耕的能力眾所周知，服務是中介企業(yè)的立根之本，但卻很少看到地產中介談到服務的重要性。整個行業(yè)缺乏“服務至上”的意識，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因一。假如xx中介企業(yè)不能提高自身的服務水平，未來在與境外地產中介的競爭中，將使自身置于競爭劣勢。而國外房地產企業(yè)卻有著完善的服務，如：一是可認為客戶承擔租房后的諸多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。二是原則化服務流程。它從找房源到選客戶均有一定的原則，上家下家有糾紛能得到及時處理，客戶有xx。三是內部機制完善。有投訴能很快處理，讓xx有“上帝”的感覺。

國內的中介企業(yè)只有從主線上提高服務水平，對交易服務的各環(huán)節(jié)進行細節(jié)化研究，對服務進行深耕，提高技術含量，推行全行業(yè)的服務原則，才能與之抗衡。用服務打造誠信品牌好服務來自誠信的態(tài)度。保障買賣雙方交易安全買賣交易流程中，推行不動產闡明書、產權調查、明示委托價、服務零瑕疵保證與付款保證制度等。五、信息網絡化和資源共享房地產中介行業(yè)是一種信息密集型的產業(yè)，信息的精確性、時效性及信息暢通是中介機構從事經營活動的基礎。尤其是采用連鎖模式的企業(yè)必然規(guī)定各連鎖店之間通過電子業(yè)務系統(tǒng)實現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的迅速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析；中介企業(yè)運用呼喊中心、電話、互聯(lián)網以及短信WAP打造四網合一，增長自身的競爭力。伴隨信息產品進入家庭步伐的加緊，xx可以足不出戶，通過互聯(lián)網，隨時獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介到達交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介企業(yè)，雙方通過互聯(lián)網聯(lián)絡，提高交流的效率