房地產企業(yè)核心競爭力培育探討

第1章緒論1.1論文研究的現(xiàn)狀和意義隨著美國次貸危機的爆發(fā)，中國的房地產界爭論已經不是在于房價是否過高，房地產是否存在泡沫的問題上了，更多的企業(yè)家都把心思放在企業(yè)核心競爭力上。經濟增長型的市場需要企業(yè)有突出的核心競爭力，應對經濟萎縮的市場更是體現(xiàn)核心競爭力的時候。隨著消費者購房消費日趨成熟，以及中央、地方政府對房地產業(yè)發(fā)展的宏觀調控政策的不斷出臺和完善，房地產市場的競爭必然日趨激烈，企業(yè)要想在競爭中獲得優(yōu)勢，就必須提高企業(yè)的核心競爭力。然而，如何提升房地產企業(yè)的核心競爭力，從哪些方面提升，怎么提升？這些就是困擾現(xiàn)在房地產企業(yè)的根本問題。各路專家眾說紛紜，在房地產企業(yè)生死存亡的關頭，房地產企業(yè)的核心競爭力對企業(yè)的影響力充分得到了體現(xiàn)。金融風暴促使了房地產企業(yè)不得不進行徹底的整改。本文結合房地產市場的現(xiàn)狀，從人才、資本、房屋產品、客戶服務及品牌五個因素，對房地產企業(yè)核心競爭力的重要性及何如從這五個方面提升房地產企業(yè)競爭力進行了探討。1.2研究的方法運用理論聯(lián)系實際的方法宿從僑實蠶際薄出朽發(fā)胸，正理遷論多聯(lián)弟系順實北際慨是明本款文四研接究膠的壘前孩提蚊基生礎優(yōu)和之基豆本飼方疫法首。厘同產時壘，執(zhí)本透文燕將挽結棟合濃我仍國嫌的樂基師本簽國怕情燈，碰基扛本軍社催會伏主民義輔制余度悠及絞近簽幾其年港來匯房弓地岡產彩市進場仆狀逗況省，販系陣統(tǒng)車地園分賺析階當股前煤房凍地發(fā)產鐘企宜業(yè)鞭的絲現(xiàn)吧狀姓。圍本盜文律的堤研尤究鋼目稀的虧不循僅金要鹿在線總鑄結版經私驗版的糞基冰礎霜上侍進俱行有豐新富筆完覽善社，巡而憑且舅要歲不扯斷割地掙運寒用冬發(fā)耐展怪的話理兼論肯去栽直燭到欣我儲們策房蒜地尋產咬企缸業(yè)側的頑實紀際蝶工救作妥。稠景定垂性腦與烤定姿量略相斃互撞結蔽合恰定礙性桂分悲析萌是講對貞事右物融的刑規(guī)繼定米性謹?shù)囊追置C析臂，刊定萄量陳分共析寧則陜是保對亭事看物飲數(shù)攤量女、連比捏例脈及狠其德趨處勢浙的鐘分覆析那。福在蜓研包究苗此兼課性題跌時鞠，春一乒方門面辯要歐通仙過蘆定勇性及的安分賢析逝從霜房斃地翼產呈市沫場俯的濁運貴行爺中臥尋餃找奏出燕內瀉在植的洗必推然臺聯(lián)筍系肆，仔揭畏示睛其登發(fā)但展羞規(guī)農律化；糟另而一持方后面蜻，篇通啊過據(jù)定林量棵分揮析伴，近為腰房威地勁產上市刪場艙的恒各壓方均面菜提巷供國切系實津可辱靠悶的拌佐五證摸。便第餐2芽章坊房慕地棄產復企延業(yè)層核壤心粘競握爭晉力敏的逐界境定逢2瘦.票1桃袍房跨地全產黨企魚業(yè)渣核蔥心訪競良爭打力虧的再概找念喂近宇年切來臉，寬什分么蛾是霜房沃地潤產沾企窗業(yè)王核喜心更競問爭輛力毛的谷討外論橋日盞益擺激板烈氧。海關準于文核魯心梢競斧爭恭力歉的柜概桂念線早念在盡1票9珠9穩(wěn)0城年合《枕哈遺佛巖商勞業(yè)以評壽論童》詳里狀的工說柴法半是貪：倘核房心蜻競昂爭秤力賠是限在標一蹲個壽組紅織吹內尊部赴經凡過老整現(xiàn)合肝了夢的據(jù)資橡源啞、密知濁識丸和串技搞能吧?；剡@的是棕由邁美樣國性密睡西店根拔大之學灣商候學朽院寺教等授娃普新拉盯哈納拉幻德目(捎C涂.廈K竟.勒P景r牲a筐h步a使l按a弦d姻)換和銹倫頸敦外商適學邁院律教仙授械哈慰默引爾組(迫G悼.膝H素a裁m念e梯l這)鎖發(fā)腳表關的襖《否企歸業(yè)娃核的心賤競丸爭戴力醬》鳳中敘提輸出董的動。祥他航們上對碼核簡心君競愧爭茄力贈的提定些義碌是譯：別“暢在事一趴個允組擠織校內罪部款經幼過曲整嫂合贊了蹦的銳知狐識沾和蟲技市能濕，概尤藝其斷是牛關屠于碎怎旨樣揭協(xié)孟調下多陣種聾生把產研技大能敞和灶整柳合澇不薪同敵技戴術萄的知知斤識饑和宿技嘗能鈴”隆。磨在膝普勻拉瓜哈績拉秀德帆和航哈竭默圈爾襯看陽來樓，查核罰心宅競增爭豬力砍首宜先帆應肺該民有網助籮于艙公辛司腥進案入菜不恭同礎的毅市懷場歪，捷它微應負成論為戰(zhàn)公違司經擴謙大維經擴營恒的氧能餐力估基啄礎輝。英其玉次撿，倉核城心益競寨爭余力醋對悉創(chuàng)忠造以公蔥司映最憲終鹿產顯品細和淋服塑務斷的雙顧前客蹦價階值裝貢隆獻瓜巨訪大挨，口它吹的斜貢嘗獻火在百于堂實綢現(xiàn)醬顧孤客惑最慕為釘關爆注羽的逢、懇核親心折的湊、湯根辯本胞的練利身益肢，孫而況不程僅茅僅右是腳一妄些弄普售通給的萍、巷短爆期嬸的鴉好宴處澤。別最披后與，挪公斜司腸的個核任心道競懲爭佩力棉應臉該稅是宜難顆以欠被解競爺爭弦對妖手繡所邊復愿制堂和偷模眨仿站的焰?；⒄缛缍Y海薄爾躍集拖團隙總汗裁春張仗瑞挪敏豆所效說惕的竄那閃樣碧：城“日創(chuàng)林新冶（頃能喇力哲）皺是扛海捉爾爭真講正稠的策核偶心曠競蜓爭惡力宵，界因械為殺它粥不驚易纖或劑無勒法混被引競孤爭吹對懷手民所根模測仿農。鼠”絨綜雙上呢所埋述驢，椅企利業(yè)晴核諸心遮競胖爭憲力砌，傾即督企戲業(yè)拴在惠市乞場暴競亡爭千中蓬起室關勤鍵度和陷主尺導嚇作培用抗的翅生蹲產搖要藥素斃，秧是夫企結業(yè)惡保帝持蜂長銳期籠競哪爭診優(yōu)寬勢們、瑞獲賢得棍穩(wěn)拋定禁收獄益市且之不涌易蹄被顧對睡手販模葬仿陵的哄獨煩特鐮能割力擴。累企假業(yè)嬌核芳心萬競輸爭殃力邊的天最度終獎目荒的魚是氣企滑業(yè)焦的優(yōu)良雹性桂發(fā)渴展辨和血利拔益兆最吹大珠化茶，繁學翻者尊們李對三核悼心風競過爭培力肌的凳探付討挑也歐一申般齊集默中劣在屬能型夠堡提搭升袖這阿兩錦方翻面配的各作愉用油點領，危比用如青：等人盡才戲、種資害本診、痛房搞屋晌產哪品厘、寇客挽戶屈服丟務寸和彩品意牌屆等寬等越。攪2捐.頑2感蛛房搬地嫩產持企塵業(yè)房核掌心進競處爭魔力狂的亭表圍現(xiàn)事房日地餃產烘核挪心減競盼爭卻力惜到趟底密是搭什型么紛？捉合厭生易創(chuàng)恥展筍說直是屆土處地六，繳潘釋石湖屹蘋說喬是惱創(chuàng)拌新窩，狀王納石摩說表是句人場才地，吹任喊志剖強叮說賠是拳資微本弦，猶到禾底召是童什馳么堂呢轉？熱每雷一燙個協(xié)公離司擱都爽有爛自發(fā)己忍看院待套房部地安產唯企放業(yè)接核黎心統(tǒng)競序爭僻力碧的宏重逮點并所徐在斃，灑這獻四肚人粥僅嗓僅紹是需代俗表預四籠個森地嘆產職大灑亨騎的孩看版法結，普當急然鄉(xiāng)還賠有蕉些貪地娛產兄大達亨妥有占著扁自版己聚獨腳特歪的蘇見牢解袍，堵比奴如居：傳大撫連餃萬軟達本的高品烘牌襯，村萬霞科溉的機萬外客齒會尺等繩等朱。熔總迷結覆起攤來占，唯房軍地未產搏企得業(yè)板核鞋心攀競恢爭運力基的魄表概現(xiàn)業(yè)主素要半集者中媽在占五警個態(tài)因廚素章：型人趨才某、踐資衣本汪、紀房腰屋喂產齒品井、溝客申戶荒服狗務溉和悉品潑牌挨。置蒸以術人希為濱本虎“翻以辭人驢為鄉(xiāng)本井”辭這棚四竄個吐字榜，裹在南每剝一和個利公琴司拜的辮網災站壇上勁都嬸能瀉看傘到弦，豪可驗見肚每旦一像個釀企按業(yè)供對百于斥人濾才飼是索多敏么蔑的斜渴鞠望遼，勻人魄才婆是宴企叔業(yè)騾核剛心夾競論爭穩(wěn)力尊的賤關叨鍵棵。啦房鉆地望產蛙是脈人饞才秀密糊集幕型觀行苗業(yè)售，如人暮才翁需決求均量仇大敞。粥從訪趨路勢比看懇，虹房蔥地群產嚇行毀業(yè)忍的都競耍爭筑已務經紗轉壩入煌了匠人堪才董的蝶競呆爭鋪，敬同英時闊，斜房認地悶產歸業(yè)杏自淺身櫻所濾具辭有弓的禽專座業(yè)竭性迎強唉、走風壞險諸大燃、朗投退資蠅額薄大截、但投荒資挖回渠收淘期業(yè)長腿、攜工驅作怖關斗系狹復咐雜處等薪特架點權決帖定元了序房芝地休產索從找業(yè)聞人晨員頂必桶須戀要離有呈扎董實頑的旁專冰業(yè)級知稿識甲、你良嫌好識的槽心暑理施素鋼質亞、酷長活遠岸的笑眼阻光雅及虛很恰強嬌的珍綜燙合沿能猾力乞。擦當興前銷，蘭房旗地憲產脊企床業(yè)逢人茄力朵資紹源朱管悉理街還掉普顧遍呆存倦在轉專銅業(yè)努人簽員挎，添高莊級拖人級才嗽嚴毯重恒匱有乏餃，宗員逢工臺流戀動脅過越于記頻星繁腦，富只男強戶調乏對遵員天工淋的貴開呀發(fā)盡而室忽或視弦對借各阻級垮管選理雀者酒素奴質碧的哄提晉高蒼，罵缺考乏婆完統(tǒng)善件、富科垮學仿、掘規(guī)達范蠅的安人罪力求資置源顛管抹理曾制忘度刑和詠體壤系津，彼不理注晴重蘆企弄業(yè)猶文仿化趨建琴設掛等歉亟冶待絮解顫決允的紗問煉題武。粱王析石箱說耀人戴才楊是停房靜地賺產系企絹業(yè)辰核叉心自競綠爭額力獸的徒重臨點刮所謊在打，云的冬確愿，多人邊才影對雁于煎萬逐科脈來疫說軌是姜尤嬸為盆看托重陸。身2緊0稼0杰4湯年碎5授月積，丹萬勵科座正騰式海啟傍動氏“蕩萬姐科樂人臨才式資泛質保模押型齡”住，厚這語個顆模狼型走包虧括賄資餓質畝模溝型衫和進測秋評扛工栽具升兩磚部租分飯內寬容伐，認前火者赴為插萬粘科續(xù)需皮要逮什晉么孩樣子的爺人焰提勁供奏了船標軋準宰，怨后訴者勻用唯來睡衡矩量塊一殺個攤具桐體暗的零人風符析合片標用準揪的辨程瓶度啄。遣這餃是慎一教個穗專件為靜萬駛科窄人邀制肉定聚，蘋測容評乘報輔告釘將就為少最四后虹的倚錄飲用女及城升捕遷圈結穩(wěn)果哨提秋供燦參哥考癥。河在攔這掃個籍模附型恒下辟已挨經虛走惠出有了晌以責批型批維精低干部的逗職戶業(yè)匪經閑理召人紅，疼王溜石糟、類郁正亮鈔、而郭揮均尼、窯莫勞軍堤、孟林鄙少廁洲裕等矮等暈，季每礎個舒都慕是酸能線夠甩獨葡當治一章面譜的夜職事業(yè)碰經色理驚人嚼。棗可吃以錄說勝“增萬良科鉆人公才姿資淘質測模室型娛”彼不潔但繭為纏萬回科沉自題己準培縣養(yǎng)列了撤一哲大春批姑精計干伍的卵管默理忌層摩，誘也船為侄社杯會獅培姿養(yǎng)錯不聯(lián)少陡房仿產盞精斤英賢。登一偽流嚷的姥人透才褲造虹就敏一扁流打的親企彈業(yè)刃，臨房各地貪產黨企推業(yè)奉核熱心韻競閥爭竊力總的萬高差低警很趁大劇一充部納分悟因懸素逐體?，F(xiàn)蚊在垮人彈才蹤上沉。左聽資刪本蝦儲柱備柱房唇地悟產介業(yè)犯是標資鉛金本密驕集義型哥行囑業(yè)水，焦充闊裕收的禾資鐮金詳籌醒備盒是翻保涂證抹企忍業(yè)巾正稈常衫運撓作捉的龜前欠提歷，仁最房濾地遲產潛也立是梢一頂個禁長哨期瞞投躁資等的勤過洽程泡，戀強暴大誤的屯資鴨金齒后釘盾矩是墨工門程奸順豈利饅進豪行仰的遵必桃要搜保新證賢。勵房焰地僅產恨業(yè)茶是損高東風郵險吐、系高拐投巡人疤、到高版回鹿報來的槳資蛛金辣密因集成型有行丸業(yè)站，吊充糧裕漆的緩資冬金刪籌百備末是訂保隱證山企萌業(yè)惑正襪常鬧運弟作卷的脆前仔提木，窩因譯此蠻資輸本么要扒素勤的謹培囑養(yǎng)沿對耀房割地痕產幸企幼業(yè)蹄至詠關燭重摟要牧。歐與乏其焦他沖國縣家梁的努房秒地眼產醬企賀業(yè)頁相顛比淘，遵我近國督房靈地侮產睬開涼發(fā)思企遼業(yè)愚平端均吧資掛產瓜規(guī)伍模它、劉年囑均綢開末發(fā)搜規(guī)智模統(tǒng)都救非企常狡小漏，侮與貪房術地冶產敲業(yè)們資危本誕密言集甲的恨行鈴業(yè)渾特織點母極塘不命相盟稱怖。但由呀于覆開仗發(fā)僻商愉形撲不刊成遭規(guī)朋模宮，槽社愉會禮資注源布分桌散潛，我造毯成諸資副源枕低歲效導率尖使喊用普，芝是勒開孫發(fā)寧商煩整千體倘水輪平捆不糕高長的濃主斷要禍原輸因隱。降單系個排企法業(yè)制，繞由鍋于方開骨發(fā)聞商詳不蛾能轎規(guī)泰模本籌寸集貨資鋒金傍，確也曲就潛無芹法親投急人欺足戀夠爐的夫資剪源英用叼于換新瘦產笨品役技曲術負層病面趟的虹研賣究石；跨也炸就厭不地能弄積膚極勸采庫用布新富型掙材菊料師和憲新闊工恭藝與。食因弟此廟，繞拓盲寬蕉融久資偷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忠誠度如何，往往是開發(fā)商在日益激烈的市場競爭中成功與否的一個關鍵。品牌，房地產企業(yè)核心競爭力的先鋒品牌是房地產市場成熟的標志。房地產市場發(fā)展到現(xiàn)在，已開始步入成熟階段。一個成熟的房地產市場，開始意識到品牌的重要性了。在市場不太成熟，供不應求的時候，產品根本不需要品牌。因為產品一生產出來就能賣掉，就不用花太多的心思去打造品牌。只有在市場競爭比較好的情況下，才需要通過品牌這個媒介，讓別人來對比和評價產品的品質如何。無論是對企業(yè)還是對社會來講，品牌可以降低供應方和消費方的一些成本?，F(xiàn)階段，由于房地產品牌的根基太淺，我國房地產品牌成熟尚需假以時日。其主要原因有三：一是品牌的形成在很大程度上有賴于消費者的成熟，而商品房消費者的品牌意識尚未形成；二是國內開發(fā)企業(yè)普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統(tǒng)，未建立起有效的品牌管理架構及體制，品牌在消費者心目中的形象定位模糊不清；三是房地產開發(fā)具有明顯的地域性特征，由此開發(fā)商開發(fā)的各項目之間、項目與開發(fā)商之間的品牌形象連接容易脫節(jié)，這是房地產品牌經營最難克服的先天存在的阻力。隨著市場經濟的發(fā)展，消費者品牌意識的提高，一些房地產企業(yè)開始嘗試由產品經營進入品牌經營，站在品牌的高度來運作市場。進入2009年，房屋空置率不斷攀升，房地產業(yè)進去高度競爭的時代，品牌效應開始顯現(xiàn)。2000年王健林提出萬達品牌整合，從“知道足球就知道王健林”到“知道房地產就知道王健林”，萬達走了一條完整得品牌路線。1994年以來，全國刮起了大連萬達風，大連足球在全國聲名遠播，萬達也成為了家喻戶曉的品牌。乘著足球打下的品牌效應，王健林適時退出足壇，讓萬達房產的品牌跟上了足球的腳步。經過近10年得調整，萬達的品牌依然深入人心，而萬達的房產也同樣受人追捧。借助足球產業(yè)功率強大的助推器，大連萬達已成功進入二度發(fā)展空間。品牌成為了萬達進軍的先鋒，房產未到品牌先至，為萬達進軍全國掃除了不少障礙。王健林在一次訪談中說到：“足球給我們公司帶來很高的聲望和美譽度，為我們向異地發(fā)展奠定了良好的社會基礎。足球踢出了‘萬達’的影響力，顯示了‘萬達’的實力。如果沒有足球，我們可能還需要更長的時間才能成為全國的知名企業(yè)。”與其說足球成就了萬達，不如說王健林對品牌的看重使萬達走在了房產企業(yè)的前列。品牌驅動就是建立起以品牌為主導的戰(zhàn)略，企業(yè)的經營活動以品牌為核心，一切活動的目標就是提升品牌價值，塑造品牌的強勢地位。這是未來房地產發(fā)展的趨勢，賣的不是房子，而是一種情感與文化，實現(xiàn)的是品牌與消費者的情感溝通，帶給消費者的是一種體驗，而品牌此時已經發(fā)展成為情感品牌。第4章提升房地產企業(yè)核心競爭力的途徑市場競爭力有限是我國房地產企業(yè)面臨的普遍問題，而次貸危機的爆發(fā)是市場競爭力逐漸上升。隨著房地產市場競爭的日趨激烈，我國房地產企業(yè)唯有追求企業(yè)核心競爭力的培育和提高才可謀求長期競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)及行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4.1尋求人力資源開發(fā)的制高點確定房地產企業(yè)的關鍵人才實際上不同的人，不同的職位在價值創(chuàng)造過程中的作用是不一樣的。房地產企業(yè)的技術人才有三類：核心技術開發(fā)人才，技術應用人才和技術操作人才。核心技術開發(fā)人才是掌握企業(yè)核心技術的人才，對房地產企業(yè)而言主要是指具有市場定位能力，功能規(guī)劃能力及設計識別能力的人才；技術應用人才是把開發(fā)出來的技術及時轉換為產品或服務的人才，確保生產出來的產品符合甚至超過開發(fā)要求的水平，并能夠對新技術的不足之處提出改進意見；技術操作人才是直接將產品加工出來的人才，對房地產企業(yè)而言，后兩種人才主要是項目負責人、工程技術人員。由于這三類人才對專項技術的把握程度不同，因而在企業(yè)中的作用和影響也截然不同，對企業(yè)的作用和影響逐步減弱。這三類人才在企業(yè)經營活動中的作用和影響各不相同，經營決策人才的狀況如何對企業(yè)發(fā)展有非常大的影響，甚至會決定企業(yè)的成敗。所以經營決策人才和核心技術開發(fā)人才是提升房地產企業(yè)核心競爭力的關鍵人才，而在家族式的企業(yè)中這是較難通過家族內部完全解決的。完善科學的人力資源管理體系人力資源招聘和市場對接，多渠道、全方位引進選拔任用人才。招聘之前必須評估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內外部的人力資源信息，制定科學合理的人力資源規(guī)劃。在招聘人才的渠道方面，利用網上招聘、人才市場、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學的人力素質測評技術。如面試心理測試、評價中心等方式選擇合適的人員。建立動態(tài)、公平的績效考核與薪酬體系。薪酬體系是一名員工價值最直接的體現(xiàn)，也是員工看重最實際的方面。在設計績效考核體系時應注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對不同崗位設置不同的績效考核方式，避免完全量化狀況的出現(xiàn)，發(fā)揮主觀考核的優(yōu)勢；績效考核要隨著企業(yè)發(fā)展適時調整。房地產企業(yè)各經營業(yè)務性質相異，經營復雜的特點要求其薪酬設計的多樣化，根據(jù)國家政策、經濟環(huán)境、人才市場狀況、同行業(yè)其他企業(yè)薪酬狀況等因素，再結合自身情況制定可行的薪酬管理體系。4.2從資金鏈體現(xiàn)雄厚資金實力房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)、投資金額大，回收期限長，房地產企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實力做后盾。資金鏈，是一個企業(yè)的鮮血，幾乎所有的企業(yè)稍做大一點，就會違背企業(yè)經營效率這個根本，因此，如何保證資金鏈的連續(xù)性發(fā)展，可以說是企業(yè)經營的根本。一要有充裕的自有資金；二要有良好的融資能力。充裕的自有資金和良好的融資能力在一定程度上相互促進、相輔相成。目前，我國房地產企業(yè)自有資金不足，融資渠道單一，使房地產企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、水準低、配套設施不完善，難以實現(xiàn)集約化經營，抗御風險的能力差，資金鏈條十分脆弱，直接制約了我國房地產企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。如何開闊融資渠道，增強資金鏈就成了各大房產企業(yè)關注的焦點。產業(yè)鏈適時橫向發(fā)展多方面的產業(yè)鏈在有效抵御金融風險的前提下也是增加現(xiàn)金流，提高公司流動資金的有效途徑，從而增強了公司的資金實力。橫向發(fā)展的途徑有兼并、投資、收購等等，通過不斷得資金衍生增加總公司的資金實力。上市融資上市是一般企業(yè)常用的融資方式，也是現(xiàn)階段有一定規(guī)模的企業(yè)通常選擇的路。上市使融資面更加廣泛，融資額更加巨大，但是一旦企業(yè)上市，市場的波動對企業(yè)的影響也將變得更加劇烈。這是風險和機遇并存的方式，企業(yè)本身必須有很好的操控性和預見性。提升企業(yè)品牌和信用度從開發(fā)企業(yè)的債權融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行、不動產基金和不動產信托基金的支持、抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權融資都集中于銀行，銀行成為唯一的債權融資出口。這樣造成開發(fā)資金的信貸、物業(yè)抵押的信貸、購房的消費信貸、建筑企業(yè)墊付的工程資金都依賴于銀行。企業(yè)的融資離不開銀行的支持，良好的品牌和信用影響能使企業(yè)在融資時得到更大的信任和支持。信用度，這本身就是一個抽象的概念，也是一個較難建立的項目。信用，是長期持之以恒換來的回報，說白了就是誠信，是企業(yè)能按照法規(guī)按照合同，誠實守信得處理問題的體現(xiàn)?，F(xiàn)今社會，信用兩字越來越重要，不但是銀行體系，客戶也是很看重的。所以，良好的信用保證是21世紀企業(yè)發(fā)展的先決條件。當然，好的信用度能更好哦得解決銀行貸款問題，從而解決企業(yè)的資金問題。4.3提升品質，優(yōu)化性能房屋品質包括房屋本身的質量和物業(yè)等后期服務的質量。在當前房地產市場，房屋本身的質量雖也時有發(fā)生，但有政府機關和媒體的介入，房地產開發(fā)商基本能保證房屋應有的使用性能。當然偷工減料的地方也是存在的。物業(yè)管理的不完善是現(xiàn)階段我國房地產市場的嚴重詬病，許多開發(fā)商在賣出房子后就算服務完成了，沒有優(yōu)質的后續(xù)物業(yè)管理跟上，使得小區(qū)的環(huán)境和治安陷入緊張的狀態(tài)。房屋質量的提升可以從三方面入手。建筑設計建筑設計是房屋質量的關鍵點，是建筑物的根本。建筑設計質量能否保證從根本上關系到房屋本身的質量問題。建筑設計指標不能一味得放大，更不能偷工減料，要從經濟實用的角度，合理取定各個指標，優(yōu)化設計。施工質量施工是形成工程項目實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高工程項目的質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。施工質量是最直接關系房屋質量的工序。施工質量控制是建設業(yè)內討論的一個大問題，控制的方面主要集中在施工人員的能力提升，工程材料的質量控制，施工現(xiàn)場的管理控制。房屋維修階段的控制房屋維修是一個正常的過程，也是一個重要的環(huán)節(jié)，許多企業(yè)對于房屋維修都報著輕視的態(tài)度，沒有認真對待。任何一個事物，能否合理的保護它決定著它的壽命。所以房屋的維護必須得由建設方重視起來。房屋維修主要集中的外墻清潔，內墻粉刷、屋面露面的防水、廚房衛(wèi)生間的防水等等。建設單位能夠適時認識得對房屋進行檢查和整修，這樣能夠有效得提高房屋的質量和壽命。4.4完善客戶服務體系在做好售后服務前必須要界定售后服務的性質和工作內容。售后服務是從銷售開始到房產期限結束期間內的全過程全方位的服務，它可以分為三大塊：銷售服務、驗房細節(jié)和物業(yè)管理。從客戶需求出發(fā)，優(yōu)化銷售服務意識從營銷服務中吸引客戶來咨詢，到銷售服務中和客戶簽訂購房合同有一個很長的過程。因為置業(yè)是一個周期比較長的購買行為，尤其是高級公寓、別墅等，而與客戶購買有關的影響人、影響因素等也比較復雜，所以客戶資料管理和客戶跟蹤、關懷就成為房地產企業(yè)的重中之重。同時，通過現(xiàn)有客戶的再支出或推薦也可以進一步增加銷售額。1.向上銷售向上銷售指根據(jù)既有客戶過去的消費喜好，提供更高價值的產品或服務，刺激客戶做更多的消費。這就要求房地產商在銷售時做到優(yōu)點突出，特性明顯。顯而易見的效果是使人們記住和滿意的重要因素。房地產業(yè)的換代間歇期較長，長效的優(yōu)勢是做好向上銷售的基礎。2.交叉銷售交叉銷售是借助CRM(客戶關系管理)，發(fā)現(xiàn)有顧客的多種需求，并通過滿足其需求而銷售多種相關服務或產品的一種新興營銷方式?，F(xiàn)今人們在配套設施越來越看重，配套實施的齊備程度是影響購買者的重要因素。而小區(qū)內的住戶又能有效得帶動小區(qū)周邊各配套設施的經濟。完善配套設施是經營者，開發(fā)商和住戶三贏的局面。3.鏈式銷售鏈式銷售是通過客戶口碑傳播而吸引其他人來購買。作為長期的投資，住戶不會隨意購買某處的樓盤，多聽多問多看，是大多數(shù)購買者的心態(tài)，所謂貨比三家。完善客戶系統(tǒng)，建立對客戶長效得服務跟蹤體系，合理利用客戶的傳播效應，使客戶能最直觀直接得得到樓盤和開放商的信息。代表客戶利益，細化驗房的每一步工作交房是否成功，關鍵在于工作是否做在前面，做得細致，是否充分代表客戶利益。第一環(huán)節(jié)，在工程建設周期過程中，客戶經理應當參與項目各個分項工程驗收，在該環(huán)節(jié)售后服務主要是陪同分項驗收，了解工程情況，確保對項目各個方面皆有所掌握，以備客戶咨詢、投訴。第二環(huán)節(jié)，售后服務中心會同項目工程部、營銷部門對每一套房屋進行自查。發(fā)現(xiàn)問題，由工程部及時責成施工單位整改，以做好房屋轉交物業(yè)公司前的排查修整工作。第三環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司、營銷部門、售后服務中心、項目工程部四個部門再次對每一套房屋排查驗收，確保每一套交到客戶手上的住宅都是合格的，令客戶滿意的。在與物業(yè)管理公司共同驗房的過程中，還可進一步分工，客戶經理主要查看房屋主體工程質量，重點關注房屋內部質量，物業(yè)經理負責房屋公共區(qū)域設施設備的驗收。重心前移，著眼于小區(qū)長遠建設把售后服務工作重心前移到交房之前，要求中標的物業(yè)管理公司制定全面、詳盡、具有針對性的小區(qū)物管方案。在工程建設期間，凡物業(yè)公司提交的每一份專題報告、每一條建議，都必須認真研究，采納其中有益的意見，為日后小區(qū)的管理打好基礎。如在建設過程中出現(xiàn)的變動情況由售后服務部門及時和客戶及時溝通交流，介紹建設情況，說明各項緣由，以取得客戶的理解。如有必要，可以舉行業(yè)主聽證會，廣泛聽取業(yè)主的意見。在小區(qū)交付使用之后，業(yè)主委員會成立之前之間的銜接期，利用售后服務中心與客戶之間暢通的溝通渠道，把客戶對物業(yè)管理的意見反饋給物業(yè)公司，并全力配合解決。即使在業(yè)主委員會成立以后，仍能與業(yè)主委員會、物業(yè)公司形成緊密的三角合作關系來參與小區(qū)文化的長遠建設。4.5強化品牌意識，樹立品牌旗幟房地產品牌化可以三步走：品牌的培育、品牌的建立和品牌的管理。深入理解品牌概念品牌的培育是從管理層開始對品牌的重要性有個實質性深入的了解，確立品牌的重要性地位。房地產品牌的培育不僅僅是對樓盤品牌有深入的理解，對房地產企業(yè)的品牌也要有深刻的理解。這是管理層自身的意識形態(tài)。建立房地產品牌房地產品牌的建立是一個長期而復雜的過程，需要有持之以恒的決心。品牌策略一旦確立，應當持之以恒，不可半途而廢。如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費者霧里看花，難以建立強勢品牌。萬科“建筑無限生活”的價值主張貫穿其各個項目開發(fā)之中，奧林匹克花園“運動，健康”的理念一直在其不同項目上得以體現(xiàn)，這都是持之以恒的表現(xiàn)。同時品牌又是一個貫穿全過程的建設，在房屋質量、營銷、物業(yè)等等都無時無刻得在建立品牌和成就品牌，所以，只有精益求精得做好方方面面，品牌的建立才是最穩(wěn)固最無懈可擊的。品牌管理要加強所謂品牌管理，是對品牌的全過程進行有機的管理，使品牌運營在整個企業(yè)運營中起到良好的驅動作用，不斷提高企業(yè)的核心價值和品牌資產，為企業(yè)造就長久的金字招牌打下基礎。它承擔著對品牌建設進行計劃、組織、協(xié)調、控制的職能，其本質在于調動企業(yè)全部力量，以品牌為焦點，實施對顧客購買認知與購買行為的全過程管理。品牌管理應從長遠著手，不能只取短期的轟動效應，而應該努力培養(yǎng)消費者對企業(yè)品牌長期的美譽度和忠誠度。對企業(yè)來說，應該建立品牌管理組織，專門負責品牌的設計和傳播工作。品牌建設不僅體現(xiàn)在企業(yè)形象識別，具有統(tǒng)一的理念和行為，也與企業(yè)文化建設有密切的關系。在品牌管理中，市場宣傳是很重要的一個方面。市場宣傳不單要宣傳產品，更要宣傳企業(yè)，要把品牌性質、企業(yè)精神融入其中，通過媒體傳向大眾，使企業(yè)形象向企業(yè)品牌轉化。在確定企業(yè)經營理念的基礎上，抓住產品推廣的有利時機，有計劃地、連續(xù)地、穩(wěn)定地進行廣告宣傳，分階段達成建立知名度，提高偏好度的宣傳目標。第5章結論現(xiàn)代房地產企業(yè)的競爭，已不單純是規(guī)模與價格的競爭，最根本的是企業(yè)核