重慶創(chuàng)意時尚廣場前期市場調查及定位策劃

1重慶創(chuàng)意時尚廣場

市調及定位籌劃報告2目錄報告綜述…………………………宏觀環(huán)境分析……………………重慶市商業(yè)及商圈分析…………………………重慶市及五大商圈社零總額增長分析…………………………重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖……………重慶主城五大商圈比照研究……………………重慶市江北區(qū)分析………………重慶市江北區(qū)經濟狀況分析……………………2002—2006江北區(qū)GDP增長趨勢…………………江北區(qū)商貿開展分析……………………………觀音橋商圈商貿研究……………………………2004—2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析……………觀音橋商圈未來開展規(guī)劃………………………觀音橋商圈功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃……………………商圈內主要商場分析…………………觀音橋商圈主要商業(yè)大賣場分布圖……………觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家…………………觀音橋商圈主力百貨比照………………………重慶市場各檔次商品界定與劃分……………………觀音橋商圈主要超市大賣場分析………………觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析………………觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析…………………………3目錄觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析………………觀音橋商圈星級賓館、酒店狀況分析…………………………觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析…………………………觀音橋步行街商圈6大百貨、賣場調查數據比照分析………………………結論…………………………商圈消費人群分析………………觀音橋商圈潛在消費人群市場調研結論……………………潛在消費者背景分析—小結………………潛在消費者消費行為特征分析………………中高端消費人群專題分析……………………江北商圈目標消費人群行為分析(按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析)……江北商圈目標消費人群行為分析(按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析)………………商家、經營戶分析………………商家、經營戶市場調研分析……………………兒童、母嬰類產品代理商家分析………………國際、國內品牌商品代理商家分析…………………………日、韓、港、臺商品代理商家分析……………餐飲、休閑娛樂、家居商家分析………………創(chuàng)意、展示、傳媒類商家分析………………本工程市場定位…………………目標消費人群定位………………工程檔次定位……………………4目錄工程業(yè)態(tài)定位…………………………工程主題定位…………………………本工程業(yè)態(tài)、商品組合……………………………工程各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃……………………本工程1--4層商品檔次及品牌規(guī)劃………………負一層業(yè)態(tài)定位說明………………第1—2層業(yè)態(tài)定位說明…………………………第3—4層業(yè)態(tài)定位說明…………………………第5—6層業(yè)態(tài)定位說明…………………………第7層業(yè)態(tài)定位說明…………………本工程工程改造及規(guī)劃建議…………………………如何平衡與重百的檔次差距？………………………租金標準及現金流收入測算…………………………租金及優(yōu)惠政策………………工程招商租金標準……………………本工程租金收入測算與效益評估……………招商原那么及招商策略………………工程招商宣傳、推廣策略…………………………工程推廣與招商渠道………………工程宣傳推廣媒體選擇與組合……………………工程招商公關活動安排……………………………工程招商退鋪原那么…………………5報告綜述6思路說明：消費者需求分析重慶商業(yè)現狀江北區(qū)商業(yè)現狀觀音橋商圈商業(yè)現狀商家經營戶態(tài)度本項目宏觀商業(yè)環(huán)境本項目投資可行性項目市場定位項目業(yè)態(tài)定位項目檔次形象定位項目租金定位目標客戶群定位項目主題定位各樓層業(yè)態(tài)定位各樓層業(yè)種組合各樓層租金定位租金總收益測算樓層典型品牌舉例7綜述本次調研的背景與目的：本次市場調查研究工作是由*****委托，對其投資的位于重慶市江北區(qū)觀音橋商圈步行街內的“現代廣場工程〔物業(yè)名稱〕〞為調研分析對象，針對重慶商業(yè)、五大商圈現狀及開展、觀音橋商圈的業(yè)態(tài)構成、潛在消費人群態(tài)度及需求、潛在入駐商家經營戶的態(tài)度等市場信息，通過系統(tǒng)的商業(yè)調查及消費者問卷調查，為本工程擬將打造“重慶創(chuàng)意時尚廣場〞的分析定位、業(yè)態(tài)組合、包裝推廣等工作提供詳實的市場信息，為工程決策提供客觀的、準確的、實效的決策依據。調查內容及方法：對重慶五大商圈狀況、觀音橋步行街商圈的現狀及開展規(guī)劃，觀音橋商圈現有業(yè)態(tài)組合及商業(yè)特性，重慶消費者尤其是“三北區(qū)域〞的消費者逛街購物習慣，潛在商家、經營戶對本工程的態(tài)度和入駐意愿等信息。調查方法采用了案頭資料分析、消費者定點攔截問卷調查、業(yè)內人士及專家深訪，以及訪問、到政府相關職能部門深度了解區(qū)域規(guī)劃等多種方式、方法。8綜述工程委托：重慶觀音橋服裝批發(fā)城工程執(zhí)行：執(zhí)行周期：2007年5月1日——2007年5月23日調查目的：旨在通過主城5大商圈〔觀音橋、解放碑、南坪、楊家坪、沙坪壩〕調查，全面的展示工程所在地的商業(yè)格局和開展態(tài)勢，客觀反映工程周邊區(qū)域的輻射力度和消費者結構及消費形態(tài)，為工程的商業(yè)定位提供客觀分析數據支撐。有效樣本：普通消費者定量研究500份，中高端消費人群定量研究50份，商家定量與定性研究700多份，工程1公里輻射區(qū)域商業(yè)、寫字樓、賓館和專業(yè)市場研究。調查方式：消費者攔截問卷調查，高端消費者約訪，商家深度訪問，相關商業(yè)等神秘顧客調查。質量控制：1〕抽樣技術：隨機攔截等距抽樣〔隔5抽1〕；2〕誤差：+0.05；3〕置信范圍：大于95%；4〕非系統(tǒng)誤差控制：D=6/500=1.2%<10%。9研究與分析技術：建立起了完善、科學的市場數據和信息收集系統(tǒng)，在數據處理和統(tǒng)計上，我們采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等統(tǒng)計分析軟件；在本次調研分析中，采用了相關分析、聚類分析、因子分析、列聯(lián)分析等分析技術與研究模型，此外，我們還綜合使用了以市場研究、競爭比照分析、商圈趨勢分析等相關聯(lián)的綜合研究分析技術。調查質量管理與控制：在本次市場調查的訪問執(zhí)行過程中，我們采用漢威QFD全面質量控制體系，通過轉化本次調研的需求，形成現場數據搜集實施的具體方案，由工程經理、工程總督導、訪問執(zhí)行人員與質控部門在工程的執(zhí)行過程中貫穿并實施，確保每一個調查分析工作流程的合理與準確，確保每一個數據從現場搜集、訪員填寫、數據錄入、數據分析各環(huán)節(jié)的真實性和科學性。綜述10調研發(fā)現，江北區(qū)是重慶主城經濟開展速度最快、商貿零售增幅最快的區(qū)域。觀音橋商圈在主城五大商圈里，增長幅度最快、增長潛力最大，商圈環(huán)境大為改善，商圈吸引力較強，輻射區(qū)域內的市民消費積極性高。調查顯示，觀音橋商圈未來規(guī)劃超前，總體布局合理，各業(yè)態(tài)之間有所錯位，防止了商圈內同業(yè)態(tài)間的惡性競爭。調查顯示，觀音橋商圈已經成為代表重慶富人區(qū)的“三北區(qū)域〞的唯一處于兩江以北的商圈，加之商圈是03年才開始建設，規(guī)劃好，業(yè)態(tài)新，檔次高，因此，觀音橋商圈消費人群主要以白領人士為主，成為主城中高檔次購物消費中心。商圈內中高檔商場近3年來的經營業(yè)績穩(wěn)步增長，未來5年，觀音橋商圈將有可能超越解放碑商圈成為重慶第一商圈。調研總體結論11對觀音橋商圈潛在消費群的調查發(fā)現，市民對精品服飾、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的市場需求量大，中高檔消費模式已初見雛形。對商圈內現有商業(yè)現狀調查發(fā)現，觀音橋商圈內傳統(tǒng)百貨賣場已有5家，體量接近飽和，而以北城天街為代表的購物中心〔SHOPPINGMALL〕業(yè)態(tài)目前只有一家，還存在較大的市場空白和開展時機。綜合供需兩方面調查結果，我們的定位建議：將本工程規(guī)劃打造成為一個集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)為一體的中高檔次購物消費廣場，躲避了業(yè)態(tài)的同質化競爭，也順應了市場的需求，本工程建成后將成為重慶嶄新的購物消費中心。調研總體結論12宏觀環(huán)境分析13重慶主城區(qū)是全國罕見的山水分割組團式結構城市，特殊的地理環(huán)境決定了重慶商業(yè)的組團式結構開展。圍繞主城渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈，各自獨立，又相互競爭。截止到2006年11月的最新數據說明，重慶市商業(yè)總經營面積已達2200萬㎡。其中,主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積約為450萬㎡。主城區(qū)五大商圈共有商業(yè)網點近2萬個，大賣場面積共有220萬平米。就商業(yè)覆蓋率而言，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0.8－1㎡左右；按照主城區(qū)200平方公里面積計算，每1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為2－2.5萬㎡。與其它城市比較而言，重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，重慶商業(yè)覆蓋率僅是北京的37．5％，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的76．6％；但主城區(qū)的差距并不懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的覆蓋率是上海的75．8％，人均擁有商業(yè)面積為上海的90．7％。重慶市商委的統(tǒng)計數據說明，目前，解放碑商圈商業(yè)面積約126萬平米，觀音橋商圈營業(yè)面積70萬平米，沙坪壩商圈營業(yè)面積40萬平米，南坪商圈營業(yè)面積30萬平米，楊家坪商圈營業(yè)面積近50萬平米。重慶市商業(yè)及商圈分析14重慶市及五大商圈社零總額增長分析2003社零總額2004社零總額年增長2005社零總額年增長2006社零總額年增長重慶市835.595514.3%1215.827.3%140415.4%渝中區(qū)127.19144.113.3%160.511.4%180.0912.2%江北區(qū)42.3750.1818.4%63.6926.9%84.132.1%南岸區(qū)50.1159.1818.2%69.9718.2%82.5617.9%沙坪壩區(qū)52.4462.519.2%87.8740.6%104.418.8%九龍坡區(qū)77.790.2216.1%107.2818.9%127.118.5%單位:人民幣億元來自重慶市統(tǒng)計局數據顯示：本工程所在的江北區(qū)，近三年來社會消費品零售總額的增長速度，比重慶市整體的增長速度要快，尤其是在2006年，年增長速度到達30%以上，處于重慶主城5大商圈之首。15重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖楊家坪商圈沙坪壩商圈觀音橋商圈解放碑商圈南坪商圈16重慶主城五大商圈比照研究解放碑商圈沙坪壩商圈觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈商圈日均人流量30萬人24萬人22萬人20萬人20萬人商圈內商鋪平均租售價格商場內月租金：200-500元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡臨街月租金：400-800元/㎡旺鋪：800-2000元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：150-300元/㎡售價：5-8萬元/㎡售價：2--5萬元/㎡售價：1.5--5萬元/㎡售價：1.5--3萬元/㎡售價：2--5萬元/㎡商鋪平均出租比率90%以上約90%臨街商鋪90%以上約80%約85%----數據來源:本次市場調查實地采集17重慶市江北區(qū)分析江北區(qū)地處長江、嘉陵江北岸，重慶崛起的都市興旺經濟圈核心區(qū)。幅員面積221平方公里，常住人口62萬，江岸線長113公里，具有承接重慶主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢，是未來新重慶的象征。江北區(qū)交通四通八達，從江北區(qū)出發(fā)15分鐘可到達江北國際機場、龍頭寺火車站、重慶火車站、朝天門港口、重慶中央商務區(qū)江北城和寸灘國際集裝箱碼頭。目前，江北區(qū)已經形成了航空、鐵路、水運、輕軌、高速公路、城市道路“六路聚合〞，人流、物流、商品流、資金流、信息流“五流交匯〞的暢達格局。18重慶市渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)在重慶主城的區(qū)位圖19重慶市江北區(qū)經濟狀況分析江北區(qū)的經濟結構主要以第二、第三產業(yè)為主。2005年，江北區(qū)實現地區(qū)生產總值136億元，人均GDP到達東部興旺地區(qū)平均水平，三種產業(yè)結構比例為1.2：54.4：44.4。2006年，江北區(qū)實現地區(qū)生產總值151.4億元，同比2005年增長達11.32%，人均地區(qū)生產總值接近3000美元。江北區(qū)經濟總量從主城第6位躍升至第2位，人均財力列全市第1位。近幾年來，江北區(qū)工業(yè)經濟連續(xù)三年在全市排名第一，商貿流通產業(yè)擠進全市前三強，全區(qū)口徑財政收入超過30億元。----數據來源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒202002—2006江北區(qū)GDP增長趨勢江北區(qū)作為重慶主城開展的核心區(qū)域，近5年來，GDP持續(xù)快速增長，2002—2006年，GDP年均增長達24.3%、10.9%、43.3%、11.32%，2006年江北區(qū)GDP是2002年的2.2倍。----數據來源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒億元21江北區(qū)商貿開展分析2005年，江北區(qū)實現社會消費品零售總額63.69億元，比上年增長20%，比全市平均增幅高6.2個百分點。在主城都市興旺經濟圈中排第2位。按行業(yè)來看，批發(fā)零售貿易業(yè)實現銷售額53.40億元，比上年增長20.4%；餐飲業(yè)實現零售額9.78億元，比上年增長18.9%。2006年，江北區(qū)實現社零銷售總額達84.1億元，同比增長32%。----數據來源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒222002—2006江北區(qū)社零總額增長趨勢近5年來，江北區(qū)社會消費品零售總額持續(xù)強勁增長，尤其是在近3年時間里，江北區(qū)社零總額增長的幅度高達26.87%、32.04%。江北區(qū)社零總額的快速增長，說明“重慶北移〞的城市開展趨勢正逐步得以表達。----數據來源:2002--2006江北區(qū)統(tǒng)計年鑒億元增長百分比23觀音橋商圈研究重慶市江北區(qū)觀音橋商圈位于江北區(qū)核心區(qū)域，是江北區(qū)政治、經濟、文化正中心和北部傳統(tǒng)商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越，具有極強的集聚功能和交通優(yōu)勢。觀音橋商圈功能分區(qū)合理、根底設施配套、步行系統(tǒng)完善、交通網絡暢達、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是集公園、廣場、步行街三位一體的生態(tài)商圈。商圈核心區(qū)域觀音橋步行街面積0.65平方公里，規(guī)劃面積5.08平方公里。擁有城市景觀公共面積近20萬平方米，已成為重慶城市形象的一大亮點和商貿流通產業(yè)開展的核心集聚區(qū)，享有較高的知名度和美譽度。2006年，觀音橋商圈正式被中國步行商業(yè)街工作委員會評為西南地區(qū)首條“中國著名商業(yè)街〞。該稱號由中國步行商業(yè)街工作委員會評選認定。協(xié)會主管機構為國務院國資委。24龍頭寺火車站寸灘港區(qū)本項目所在位置觀音橋商圈去江北機場方向觀音橋商圈區(qū)位圖25觀音橋步行街商圈示意圖本工程26觀音橋商圈2005年居民戶數8.79萬戶，常駐人口約22萬人，商業(yè)總面積120萬平方米，經營面積5000平方米以上大型商業(yè)網點26家，商貿企業(yè)總戶數913戶。觀音橋商圈日均客流量為20--30萬人次，節(jié)假日及黃金周到達50-80萬人次。觀音橋步行街商圈四周有公交車站11個，開設有公交線路100余條，可便捷的到達重慶主城各區(qū)。觀音橋商圈研究2728觀音橋商圈商貿研究2005年，江北區(qū)實現社零總額63.69億元，觀音橋商圈實現社零總額42.92億元，占全區(qū)社零比例為68%，社零總額與2004年相比增幅達20%，在重慶主城各大核心商圈中名列前茅。2006年，觀音橋商圈實現社零總額為58.03億元，同比增長25.16％，占全區(qū)社零總額比重近70％。在2006年5.1黃金周，觀音橋商圈銷售額到達1.45億元，增幅達48％，列重慶主城五大商圈第一位。2006年10.1黃金周，觀音橋商圈攬金2.03億元，以103%的增幅再次名列主城第一。2007年5.1黃金周，觀音橋商圈2.036億元，比去年同期凈增0.55億元，同比增長38.21％，增幅位居主城區(qū)五大商圈榜首。觀音橋商圈成為名副其實拉動江北區(qū)商貿經濟快速增長的“火車頭〞。----數據來源:江北區(qū)統(tǒng)計年鑒、觀音橋商圈辦資料292004—2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析占全區(qū)的比例60%占全區(qū)的比例67%占全區(qū)的比例69%自2004年觀音橋商圈開街來，觀音橋商圈逐漸發(fā)揮出巨大的“聚集效應〞，社零總額占全區(qū)近70%。觀音橋商圈也成為主城五大商圈中社零總額連續(xù)三年增幅位居第一的商圈。----數據來源:觀音橋商圈辦數據億元30據估計測算，未來2—3年，觀音橋步行街商圈新增商業(yè)面積將達40萬平米左右。到2021年前，觀音橋步行街商圈的核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模將超過100萬平方米。主要放量集中在：渝北二村工程地塊〔體量未定〕，建北路協(xié)信丹楓白露〔商業(yè)寫字樓10萬平米〕，金鵬北城旺角〔商業(yè)約5萬平米〕，富力海洋廣場〔商業(yè)約15萬平米〕，東和城〔商業(yè)有5萬平米〕，平安摩卡〔商業(yè)有4萬平米〕等工程。觀音橋商圈未來開展規(guī)劃31觀音橋商圈未來新增商業(yè)物業(yè)比照分析開發(fā)商名稱項目總體量項目商業(yè)物業(yè)的體量（包括寫字樓、商場等）本項目商業(yè)預計開業(yè)、推出的時間項目商業(yè)的定位與經營模式渝北二村項目地塊未定32萬平米20萬平米未定寫字樓、酒店、商業(yè)協(xié)信丹楓白露項目協(xié)信集團14萬平米10萬平米2008寫字樓、酒店、商場的綜合體金鵬北城旺角項目金鵬物業(yè)集團18萬平米5萬平米2008婚慶服務專業(yè)市場富力海洋廣場項目富力城地產39.2萬平米15萬平米2008酒店、寫字樓購物中心東和城項目東和集團17萬平米5萬平米2008社區(qū)商業(yè)平安摩卡項目平安集團20萬平米4萬平米2008社區(qū)商業(yè)----數據來源:本次市場調查采集匯總32觀音橋商圈未來開展規(guī)劃觀音橋商圈未來開展規(guī)劃：努力打造西部第一，全國領先的一流商圈。商圈的八大領先優(yōu)勢：“定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、觀念、管理、品牌、效益、生態(tài)〞觀音橋商圈定位目標：成為“重慶名片、城市客廳、消費天堂、市民樂園〞。在“十一五〞期間，觀音橋商圈力爭社會消費品零售總額年均增長幅度達20％，到2021年，社零總額突破100億元大關。培育3-5家銷售10億元以上的績優(yōu)企業(yè)。----數據來源:江北區(qū)政府報告、商圈辦報告33〔一〕至2021年，觀音橋商圈社會消費品零售總額由2005年的43億元增加到100億元，年均增長18%，占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由2005年的67%提高到78%；其中核心區(qū)范圍由2005年的34億元增加到85億元，年均增長20%，占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由2005年的53%提高到66%；確保全區(qū)社會消費品零售總額由2005年的64億元增加到128億元，年均增長15%；確保全區(qū)社會消費品零售總額和按總人口計算的全區(qū)人均消費規(guī)模進入都市興旺經濟圈前三位，進一步提高觀音橋商圈對全區(qū)商貿開展的奉獻度。觀音橋商圈未來開展規(guī)劃----數據來源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告34〔二〕大力開展連鎖經營。鼓勵企業(yè)運用連鎖經營方式和電子商務技術改造提升傳統(tǒng)效勞業(yè)。觀音橋商圈連鎖企業(yè)經營額占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由2005年的40%上升到2021年的60%，新型業(yè)態(tài)比重明顯提高，根本實現由傳統(tǒng)商業(yè)向現代商業(yè)的轉變?！踩持?021年，重點支持和著力培育20戶銷售額億元以上、3戶銷售額10億元以上，擁有新興業(yè)態(tài)、掌握先進管理技術、具有核心競爭力的連鎖流通骨干企業(yè)，銷售總額年均增長30%，重點零售企業(yè)單位面積營業(yè)額到達4萬元/平方米，接近國外零售企業(yè)平均水平，充分發(fā)揮其在現代流通中的引領作用。觀音橋商圈未來開展規(guī)劃----數據來源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告35〔四〕觀音橋商圈引進年納稅總額區(qū)財政年實得收入300萬元以上總部企業(yè)戶數，2021年到達20戶?！参濉秤^音橋商圈商業(yè)設施面積，由2005年的130萬平方米調整至2021年的230萬平方米，人均商業(yè)面積到達國際先進水平；商務設施面積由2005年的65萬平方米調整至2021年的100萬平方米。觀音橋商圈未來開展規(guī)劃----數據來源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告36觀音橋商圈功能分區(qū)：充分考慮現有業(yè)態(tài)及借鑒國際零售業(yè)態(tài)開展趨勢，觀音橋商圈主要分為五大功能區(qū)，即：商業(yè)購物區(qū)、商務酒店金融區(qū)、文化休閑娛樂區(qū)、餐飲娛樂休閑區(qū)、中高檔住宅區(qū)及居民社區(qū)。觀音橋商圈功能定位：以大型百貨店為龍頭，以購物中心為核心，以專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、折扣店為骨干，以連鎖經營為根本組織形式，集中引進布局一批大、特、名、老、精品店，形成一個強有力的商業(yè)極核。觀音橋商圈未來開展規(guī)劃----數據來源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告37觀音橋商圈功能模式：購物+商務酒店+金融證券+餐飲+文化娛樂+休閑健身+觀光旅游等七大主打功能觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)模式規(guī)劃：大型購物中心+大型百貨+大型綜合超市+大型專業(yè)賣場+大型餐飲+大型多廳影院+大型主題公園等七大主力業(yè)態(tài)、業(yè)種。觀音橋商圈功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃----數據來源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告38觀音橋商圈內主要商場分析39觀音橋商圈范圍現狀與未來規(guī)劃圖目前商圈范圍2年內商圈范圍5年內商圈范圍40觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家百貨大賣場新世紀百貨、重百商場、遠東百貨、北京華聯(lián)、新世界百貨、茂業(yè)百貨臨街商鋪、商業(yè)內街海洋公園商業(yè)街、佳儂商業(yè)街、世紀金街、香港城、協(xié)信黃金海岸、天街2號臨街商鋪、望?；ㄊ幸粭l街大型超市家樂福、易初蓮花、新世紀超市、重百超市、永輝超市主題商場（專業(yè)賣場）居然之家建材市場、金觀音家具店、百安居、建瑪特、泰興電腦城、e+e數碼商城、商社五金建材市場、綠云服裝批發(fā)市場、國美電器、蘇寧電器、大中電器購物中心北城天街購物廣場、世紀金源購物商城星級酒店金源大酒店、君豪酒店、小天鵝大酒店、和府飯店、渝通賓館、長都假日酒店、外貿賓館----數據來源:本次市場調查實地采集41新世界百貨重慶百貨新世紀百貨茂業(yè)百貨北城天街購物中心本工程觀音橋步行街商圈主力百貨、購物中心、大賣場分布圖遠東百貨黃金海岸購物中心世紀金源購物中心據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內有各類型百貨、購物中心、零售大賣場8個，營業(yè)面積到達近60萬平米42重慶市場各檔次商品界定與劃分

內容品牌季節(jié)類別價格（元/件）襯衣短袖褲子高端阿瑪尼夏季男裝3000-40009600（外套）20003000以上杰尼亞夏季男裝35001700-25002500-3500HUGOBOSS夏季男裝2500-35005500（外套）2000-3000

3000登喜路夏季男裝2500-35002000-30003500范思哲夏季男裝3000以上2000以上3500高中端CK夏季男女裝600-1200450-800990-1600拉格菲夏季男裝1200左右900-20001800-3000卓莎帝夏季男女裝1500左右1350-25001800-3500寶馬夏季男女裝1000-1500680-15001300-2000Tommy夏季男女裝1000-1500450-10001300-1800----數據來源:本次市場調查采集匯總43檔次品牌季節(jié)類別價格（元/件）襯衣短袖褲子中端瑞琪卡登夏季男女裝360-600390-500雅格兒夏季男裝300-550400馬克華菲夏季男女裝400500Basichouse夏季女裝400-500500Lee夏季男女裝400-500550-800中低端美邦夏季男女裝13090佐丹奴夏季男女裝110100九牧王夏季男裝130班尼路夏季男女裝100120德爾惠春夏季男女套裝150低端波波服飾春夏季女裝70雙星春夏季男女套裝100貴人鳥春夏季男女裝80-90港伯春夏季男裝70金桃子服飾春夏季女裝50-60〔接上頁〕----數據來源:本次市場調查采集匯總44觀音橋商圈主力百貨比照〔1〕商場規(guī)模（平米）經營模式商場檔次開業(yè)時間目標客戶與主要消費人群經營狀況重慶百貨12000傳統(tǒng)百貨中低檔2000年12月普通市民為主的人群一般偏下新世紀百貨20000傳統(tǒng)百貨中偏中高檔2001年4月，新店2006開業(yè)普通市民為主的人群很好茂業(yè)百貨50000傳統(tǒng)百貨中檔2004年10月學生、職員、普通市民一般遠東百貨43000傳統(tǒng)百貨中高檔2005年1月白領、中高收入人群較好新世界百貨40000傳統(tǒng)百貨中高檔2006年10月都市白領、中高收入人群一般北城天街購物廣場50000購物中心中高檔2003年9月時尚白領、政府官員、企業(yè)中高管理人員較好----數據來源:本次市場調查實地采集45觀音橋商圈主力百貨比照〔2〕2004年度營業(yè)額2005年度營業(yè)額年增長比率2006年度營業(yè)額年增長比率業(yè)績增長情況說明重慶百貨18000萬元20000萬元約11%23000萬元約15%本土老牌百貨，發(fā)展平穩(wěn)新世紀百貨30000萬元35000萬元約17%56000萬元約60%新店新貌，去年業(yè)績增長強勁茂業(yè)百貨15000萬元18000萬元約20%30000萬元約66%促銷手段靈活，業(yè)績增長明顯遠東百貨21000萬元25000萬元約19%36000萬元約44%時尚前衛(wèi)，逐漸發(fā)力，商場業(yè)績漸好新世界百貨///06年9月至今約20000萬元/06年剛開業(yè)，引領時尚，短期內成長很快北城天街購物廣場12000萬元20000萬元約66%40000萬元約100%目前江北唯一MALL，業(yè)態(tài)豐富，業(yè)績增長強勁----數據來源:觀音橋商圈辦統(tǒng)計數據和商場里局部長期商客匯總提供46觀音橋商圈內各主力百貨商場經營平效比較平效分析:1〕各主力百貨賣場中，定位中檔的新世紀百貨和定位中低檔的重百百貨平效絕對值第一、第二，一方面是因為是外鄉(xiāng)百貨品牌，二是因為開業(yè)時間最久〔都超過7年〕，三是因為集團購置比例最大。但以重百為代表的傳統(tǒng)百貨賣場的平效年均增幅緩慢，06年新世紀增長超過60%是因為喬遷新址后促銷力度大的原因。2〕代表中高檔次的遠東、北城天街、新世界幾家賣場，近三年來平效增長幅度快，尤其是北城天街，三年增長了3.3倍，而新世界百貨去年剛開業(yè)，平效絕對值就接近幾家傳統(tǒng)百貨開業(yè)2、3年后的絕對值。3〕根據幾大賣場的平效增長趨勢來分析，以北城天街為代表的購物中心模式將在未來3—5年時間里，追趕接近并超過幾家傳統(tǒng)百貨的平效，成為商圈內商貿零售業(yè)的黑馬。這一點，從大都會廣場的案例可得到印證。47觀音橋步行街商圈主力超市大賣場分布圖新世紀超市重百超市福建永輝超市易初蓮花超市家樂福超市中百倉儲超市新世紀超市據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內有規(guī)模以上超市7個，營業(yè)面積到達近10萬平米48觀音橋商圈主要超市大賣場分析超市規(guī)模（平米）開業(yè)時間超市在商圈內的詳細位置超市主要輻射的消費群經營狀況評價（5分評級制，1分最差）重百超市36982000年12月商圈中心重百負一層商圈內外的大眾市民3新世紀超市35002001年4月商圈中心新世紀負一層商圈內外的大眾消費人群4家樂福超市150001997年9月建新西路以建新西路周邊的市民為主4永輝超市70002004年10月商圈中心金源摩爾負一層商圈內外的市民，以小苑片區(qū)市民為主4易初蓮花超市150002005年12月紅黃路力帆體育中心旁主要以黃泥坊和紅旗河溝消費者市民為主2中百倉儲超市80002005年8月紅旗河溝轉盤西北角東和銀都大廈主要以紅旗河溝附近的市民消費者為主2----數據來源:觀音橋商圈辦數據和漢威數據庫49觀音橋步行街商圈主要專業(yè)大賣場分布圖e+e數碼廣場百安居蘇寧電器國美電器綠云尚都服裝批發(fā)城金觀音家具城建瑪特泰興電腦城商社建材國美電器商社電器據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內有各種專業(yè)大賣場10多個，業(yè)態(tài)包括數碼、家居、家電、服裝、建材等東方家園建材超市50觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析賣場規(guī)模（平米）開業(yè)時間超市在商圈內的詳細位置賣場的主要業(yè)態(tài)定位和業(yè)種組合經營狀況評價（5分評級制，1分最差）國美電器70002000年12月紅旗河溝轉盤三北區(qū)域的大眾市民3蘇寧電器150002006年10月商圈中心嘉年華大廈三北區(qū)域的大眾消費人群3東方家園建材400002004年5月五里店轉盤全市主城區(qū)的消費者2泰興電腦城120002005年11月商圈中心金源摩爾負一層三北區(qū)域的市民消費者為主3百安居130002005年12月紅黃路力帆體育中心旁主要以三北區(qū)域的消費者和市民為主2建瑪特450002004年12月紅旗河溝轉盤西南角北部尚座大廈主要以三北區(qū)域的市民消費者為主2----數據來源:觀音橋商圈辦數據和漢威數據庫51觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析

內容名稱樓層價格（元/㎡）業(yè)態(tài)備注

建面租金套內租金國美電器全樓層均價36電器內部實際情況很難了解蘇寧電器全樓層均價150電器初步價格，還需詳細了解居然之家1樓均價120不含其它費用2樓均價90百安居全樓層均價30建材從第4-6年遞增3%；從第7-9年遞增5%建瑪特1樓均價110潔具其它樓層具體不詳2樓均價70地磚3樓均價55櫥柜、木版泰興電腦城1樓均價160包含其它費用2樓均價1203樓均價60-80重百全樓層28從第4年開始每三年遞增2元/㎡；e+e電腦城1樓60手機、電腦含物管費2樓45耗材、DIY----數據來源:本次市場調查實地采集52觀音橋步行街商圈局部知名寫字樓宇分布圖同聚遠景金崗大廈嘉年華大廈新世界商廈新上海大廈百業(yè)興大廈中信大廈紅鼎國際北岸星座茂業(yè)大廈重慶總商會大廈重慶國際商會大廈華創(chuàng)商務大廈外貿大廈陽光城大廈邦興北都大廈西普大廈浩博天庭北城名都鴻程大廈海怡名邸新原興大廈創(chuàng)世紀2000金鵬旺角北部尚座財信大廈據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內有各種純、公寓寫字樓宇50多棟，長期擁有中高端商務消費人群50000余人53觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析項目總體量和規(guī)模（平米）寫字樓檔次入駐企業(yè)數量建面租金狀況（元/月/平米）整棟大廈入駐比例同聚遠景44000中高檔目前有60多家40—5080%以上北岸星座15000中檔入駐有100多家25—3090%以上茂業(yè)東方大廈150000中檔入駐有200多家30—3580%以上未來國際大廈120000中高檔入駐有30多家50—6040%以上嘉年華大廈63000中高檔入駐有20多家50—6070%以上紅鼎國際160000中檔入駐有150多家25—3070%以上西普大廈30000中檔入駐有70多家25—3090%以上----數據來源:重慶市房管局數據和漢威數據庫54觀音橋步行街商圈主要星級酒店、賓館分布圖和府飯店渝通賓館外貿賓館君豪大飯店世紀金源大酒店小天鵝賓館長都假日酒店天鵝之星經濟型酒店據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內有各種賓館、酒店10多個，房間數2000多間，每天可容納外地游客5000余人皇冠東和酒店55觀音橋商圈星級賓館、酒店狀況分析開業(yè)時間房間數量（或床位數量）標準間掛牌價位（元）賓館平均入住比例世紀金源酒店（五星級）2004年7月402間1000—280070%以上君豪大飯店（會議五星）2005年11月405間800—2600元50%以上小天鵝賓館（準三星）1996年218間300—70060%以上和府飯店（四星）2003年300間500—160070%以上長都假日酒店（四星）2005年12月266間400—130050%以上渝通賓館（三星）1992年10月，2005年10月新裝196間360—180060%以上----數據來源:重慶市旅游局數據和漢威數據庫56據不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈附近有中檔、中高檔住宅小區(qū)100多個，常住居民約200000余人邦興花園邦興北都龍湖楓香庭新上海大廈光宇陽光海岸華新街大社區(qū)楓丹白露塔坪大社區(qū)新原興小區(qū)觀音橋大社區(qū)長安廠大社區(qū)望海花園同創(chuàng)國際東和城海洋廣場海怡花園洋河花園海關大社區(qū)紅旗河溝大社區(qū)大興村社區(qū)324醫(yī)院大社區(qū)建東大社區(qū)建新西路大社區(qū)老干中心大社區(qū)龍湖大社區(qū)電儀村社區(qū)小苑大社區(qū)建北大社區(qū)電測村大社區(qū)觀音橋步行街商圈局部中、高檔次住宅大社區(qū)分布圖新上海大廈紅鼎國際長安華都長安麗都57觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析項目體量（平方米）開發(fā)商開發(fā)時間銷售價位小區(qū)總戶數（概數）小區(qū)居住人數（概數）龍湖楓香庭270000龍湖地產2002年均價3600元2200戶6500人富力海洋廣場392000富力地產2007年均價6500元5000戶15000人紅鼎國際名苑160000紅塔集團2006年均價5500元3000戶7000人洋河花園213000康居物業(yè)2000年均價2200元1800戶5500人邦興花園160000邦興地產2000年均價2200元1500戶5000人望?；▓@310000新原興集團2000年均價3000元2800戶6000人同創(chuàng)國際242000同創(chuàng)集團2006年均價3800元3000戶8000人----數據來源:重慶市房管局數據和漢威數據庫58觀音橋步行街商圈六大百貨賣場

比照分析59店名樓層業(yè)態(tài)業(yè)種定位典型商品品牌、知名商家樓層營業(yè)面積流水扣流式茂業(yè)百貨B1生活超市3000㎡F1

璀璨時尚館周大生、飛亞達、依波、蘭蔻5000㎡進場費（元）押金（元）扣率F2

純情少女館ONLY、歐時力、芭比、QS、ES、E-LAND4500㎡4000無20--25%F3

流行仕女館哥弟、芝之卉、愛慕、戴安芬3500㎡F4

名流紳士館

捷克瓊斯、九牧王、皮爾卡丹、柒牌、金利來、觀奇洋服4500㎡F5

魅力休閑館

耐克、阿迪達斯、美津龍、靠背、彪馬、班尼路、美特斯邦威3500㎡F6

活力運動館

小林寢飾、花花公子、西瓜太郎、茄菲貓、安萊爾4500㎡F7

時尚家居館

美的、方太、西門子、TCL、伊萊克斯、榮士達3500㎡F8、9

配套開放美食廣場與茶藝館

波西比亞4500㎡茂業(yè)百貨----數據來源:本次市場調查實地采集60重百江北店—現代廣場店名樓層業(yè)態(tài)、業(yè)種定位典型商品品牌流水扣流式重百江北商場B1生活超市、鄉(xiāng)村基、小吃坊進場費（元）押金（元）扣率F1

繽紛名品坊

美寶蓮、花花公子、歐萊雅、玉蘭油、達芙利、金利來3000無24+2%F2多彩花季坊

美特斯邦威力、米奇、霓裳、佐丹奴、以純、淑紫云F3名媛霓裳坊

哥弟、鄂爾多斯、莎瑪妮、AV、纖牌、stylewomenF4

名流雅仕坊凱撒、金利來、九牧王、雅格爾、GOLF、鱷魚、F5

動感生活坊阿迪達斯、麗嬰房、巴布豆、安踏、361。、好孩子----數據來源:本次市場調查實地采集61新世紀江北店—世紀新都店名樓層業(yè)態(tài)定位知名、典型商家商品品牌流水扣流式新世紀百貨B2停車場進場費（元）押金（元）扣率B1

生活超市館

F1時尚名媛館

歐柏萊、歐萊雅、百麗、美寶蓮、依波表、周大福4000無23--27%F2

少淑女名品館依戀、ONLY、江南布衣、艾格、淑女屋、ESF3淑女名品館

鱷魚女裝、聲雨竹、吉祥齋、依衣人、eachwayF4

紳士名品館鱷魚、EVE、JACK&JONES、皮爾卡丹、BONI、金利來F5

運動親子館

F6

科技生活館

----數據來源:本次市場調查實地采集62江北新世紀百貨租金分析內容品牌樓層面積（㎡）營業(yè)額（萬/年）提點租金單價（元/㎡）備注歐柏萊1樓2025026%2708百麗1樓4020026%1083依戀2樓6023024%766淑女屋2樓6018025%625scofield3樓7020023%548Veromoda3樓8016024%400masfer4樓6020022%611聲雨竹4樓5015023%575JACK&JONES5樓5018022%660RICHCLAD5樓4016023%766NIKE6樓5015020%500Lecoqsportif6樓4016020%666----數據來源:本次市場調查實地采集63新世界百貨新世界百貨B1

重百超市40000㎡流水扣流式F1

國際名品、化妝品、名表、女鞋

BELLE、DURBAN、MONTBLANC、MATCOAZZACI4000㎡進場費（元）押金（元）扣率F2

時尚女裝、珠寶、潮流服飾

諾亞方、海盜船、DISNEY4000㎡50001000022--26%F3

成熟女裝、女手袋、女內衣

ONLY、MICHELRENE、LILLY、E-LAND、NUNCA4000㎡F4男士正裝、休閑、飾品、皮具、咖啡

JACK&JONES、奧倫多蘭、卡丹奴4000㎡F5

運動、家庭用品、小家電、童裝

耐克、阿迪達斯、靠背、彪馬、DISA4000㎡F6

主題餐廳、健身會所

4000㎡----數據來源:本次市場調查實地采集64新世界百貨租金分析內容品牌樓層面積（㎡）營業(yè)額（萬/年）提點租金單價（元/㎡）備注面包新語1樓7%180租金加提成屈臣氏1樓7%110CKJEANS1樓19%剛入駐DISNEY2樓4016024%800海盜船2樓1012024%2400ONLY3樓6015023%479LILY3樓4013024%650波西米亞4樓80卡丹璐4樓4014023%670阿迪達斯5樓3015022%916靠背5樓4013021%569德莊6樓30從第四年開始遞增7%外婆橋6樓28----數據來源:本次市場調查實地采集65遠東百貨B1

休閑運動館

耐克

、阿迪達斯、美津濃、匡威、LEE、第五街

進場費（元）押金（元）扣率F1

流行名品館

蘭蔻、資生堂、安娜蘇、歐伯萊、施華洛世奇、百麗100001000020--26%F2流行少女館

卡莎布蘭卡、678月、淑女屋、季候風、花木馬、雅天妮F3

時尚名媛館

瑪斯菲爾、寶姿、23區(qū)、菲妮迪、依蘭、黛安芬F4

紳士休閑館皮爾卡丹、寶姿、卡爾丹頓、巴貝、瑞奇卡登、鱷魚F5

家用童玩館

阿迪達斯、麗嬰房、黃色小鴨、喜萊登、尚。瑪可、雙立人遠東百貨----數據來源:本次市場調查實地采集66遠東百貨租金分析內容品牌樓層面積（㎡）營業(yè)額（萬/年）提點租金單價（元/㎡）備注SWAROVSKI1樓4025019%990斯加圖1樓7018022%471巧帛2樓6013023%4156、7、8月2樓4015022%688寶姿3樓8018020%375JESSICA3樓6017020%472馬克華菲4樓7015022%393三SPRIT4樓6016022%419黃色小鴨5樓4012023%575麗嬰房5樓8013023%311----數據來源:本次市場調查實地采集67北城天街購物中心商場名稱樓層業(yè)態(tài)業(yè)種定位品牌名稱樓層面積（套內）租金形式押金付款方式年遞增率租金(元/平方/月)北城天街B2停車場／4000㎡／／／B1休閑餐飲、名貴飾品哈根達斯、星巴克、謝瑞麟、周生生、CK、世界名表城7000㎡20000季付5﹪80--500F1流行時尚館歐時力、東京時裝、GIVHSHYH、JORYA、SISLEY、KAKO、TOUGH

7000㎡F2休閑家居、特色餐飲秋鹿、HOTYG、HOTWIND、VEROMODA、JACK&JONES、ONLY7000㎡F3運動及兒童裝運動100、丑丑童裝、金寶貝7000㎡F4餐飲盤中餐、玉江南、愚頭記、美醉美家常菜、快車道7000㎡F5影視城UME國際影院

7000㎡----數據來源:本次市場調查實地采集68北城天街購物中心租金分析

內容品牌樓層租金單價（元/㎡套內）備注哈根達斯1樓450CKJEANS1樓400星巴克1樓168米羅咖啡2樓80（建面）休閑業(yè)態(tài)按建面計租金秋鹿2樓150運動1003樓60（建面）特色大賣場按建面計丑丑童裝3樓100美醉美4樓50(建面)餐飲業(yè)態(tài)按建面計租金快車道4樓48(建面)娛樂業(yè)態(tài)按建面計租金----數據來源:本次市場調查實地采集69結論目前，觀音橋商圈內傳統(tǒng)百貨賣場已經擁有重百、新世紀、新世界、茂業(yè)、遠東等5家，數量直逼解放碑，面積接近20萬平米，市場競爭十分劇烈。各商場定位和商品的同質化比較嚴重。重百、新世紀、茂業(yè)百貨都定位在中檔偏低的檔次，而遠東百貨、新世界百貨雖然在商品檔次上定位于中高檔次，但商場在樓層布局、經營模式等方面，都和前面幾家商場一樣，為傳統(tǒng)的百貨商場，因此，我們可將以上5家商場都視同為觀音橋商圈內的“傳統(tǒng)百貨大賣場〞。北城天街購物中心，總體量有14萬平米，但除去兩家百貨主力店后，剩余以店中店經營的面積僅僅5萬多平米，容納有珠寶、鉆飾、餐飲、女裝精品、運動休閑店、咖啡、酒吧、電影院等各種商業(yè)形態(tài)的商家不到100個。觀音橋商圈范圍內有包括紅鼎國際、同聚遠景、北岸星座、嘉年華大廈、新世界寫字樓、金崗大廈等50多棟寫字樓，擁有常駐、流動中高端商務辦公人群近20萬人，這一數據確保了觀音橋商圈內龐大的中高端消費實力和持續(xù)增長能力。70結論江北觀音橋商圈貌視競爭劇烈，百貨形成集聚正效應，商圈社零總額以平均5個百分點的年增長速度增長。觀音橋商圈近三年來社零總額的年平均增長比率在20—25%，以重百為代表的中低檔百貨的年營業(yè)額增長率低于商圈的平均增長率，只有11—15%；而以遠東百貨為代表的中檔百貨年營業(yè)額的增長比率在20—44%；以茂業(yè)、新世紀百貨為代表的中檔次偏高百貨年營業(yè)額增長率2006年超過60%；而以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài)，06年營業(yè)額增長率翻倍增長。71觀音橋商圈內新開業(yè)商場對本工程的影響項目名稱與本項目位置關系對本項目的影響綠云尚都位于本項目后面約50米處主要經營各類服裝批發(fā)兼零售，針對人群以及消費群結構與本項目定位有明顯差異，不會形成正面沖突。新世界百貨位于本項目正門東南側面約100米處以中高擋定位的傳統(tǒng)百貨賣場，但經營形式單一，商品與本項目可能有部分重疊，有一定的競爭和影響。e+e數碼廣場位于本項目東門外側約30米處該項目定位為IT、數碼、通訊產品的專業(yè)市場，與本項目的定位有明顯的業(yè)態(tài)、業(yè)種錯位，兩個商場之間構成直接競爭的可能性很小，相反可吸引更多人流。金源商貿城位于距本項目2公里處嘉陵江邊主要經營韓、港服裝商品批發(fā)和零售，與本項目比較該項目檔次相對中檔偏低。而且該項目商業(yè)口岸位置不佳，與本項目不會形成比較直接的競爭。建新農貿市場預計將整體搬遷到本項目1號通道旁邊，位于本項目C區(qū)的1~4層。該市場主要經營食品、干副、水產品、調料等，尤其是水產品和調料品，氣味濃重、污水橫流、經營戶和消費購買人群素質低、市場嘈雜，對本項目影響嚴重。舉例說明：2000年以前，位于解放碑商圈的大都會廣場西側業(yè)態(tài)為“大陽溝水產批發(fā)市場”，正是由于該商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次對大都會廣場形象的影響，使得大都會經營狀況不佳。在2002年，解放碑商圈辦經協(xié)調后強行將該市場搬離大都會西側裙樓，至此，大都會廣場的經營狀況才有多改善。此后5年來大都會廣場經營業(yè)績飛速提升，商場年均租金增幅都在200元/㎡以上。72觀音橋商圈消費人群分析73觀音橋商圈潛在消費人群分析—年齡結構

本次市場調查經簡單隨機抽樣，得到的調查數據顯示，觀音橋商圈消費者樣本的年齡結構主要分布在18--35歲，為中青年消費人群，該比例占調查總數的87.4%。其中18-25歲的消費者占到調查總數51%，26-35歲消費者占到調查總數36.4%。商圈主力消費人群74潛在消費人群分析—婚姻狀況、學歷層次75潛在消費人群分析----職業(yè)構成調查數據顯示，被訪消費者中，有49.8%比例是普通公司職員，其次有11.6%是學生〔以大中專為主〕，有8.8%是個體戶，有7.2%是事業(yè)單位員工。76潛在消費人群分析----個人月收入狀況

調查數據顯示，商圈內消費者個人月收入在2001~3000元的被訪者比例最多，有23.6%，其次，月收入1501~2000元的被訪者占18%，月收入在801~1200元和3001~4000元的被訪者各有12.8%的比例。主力消費人群個人月收入77潛在消費人群分析----家庭月收入狀況

調查顯示，家庭月收入在4001~5000元的被訪者比例最多，占調查總人數20.6%；其中有50.5%的被訪者目前是未婚、單身狀況。家庭月收入在2001~3000元的被訪者有17%；其中有47.1%被訪這是未婚、單身。家庭月收入在3001~4000元和5001~6000元的各有15.4%；其中，前者中有57.1%比例，后者中有55.8%比例的被訪者是未婚、單身狀況。主力消費人群家庭月收入78潛在消費者背景分析—小結據本次調查顯示，觀音橋商圈的潛在消費人群表現出明顯的年輕化、高學歷、高收入、單身或未婚等背景特征。潛在消費人群最集中的職業(yè)特征依次是：公司職員、事業(yè)單位員工、工商個體戶和大中專學生。潛在消費人群的個人月收入主要集中在：1501~4000元，這個收入狀況在重慶目前屬于中等偏上的水平。潛在消費人群的家庭月收入主要集中在：2001~6000元。在本次調查的主力消費人群中，有超過50%的被訪者處于單身、未婚狀態(tài)，自由、獨立是其消費形態(tài)的主要特點。觀音橋商圈潛在消費人群的特征：年輕化、時尚化、知識型、收入中偏高、消費力較強、家庭負擔輕、自由獨立、品牌意識濃、易被周圍人吸引和感染。79家庭月均消費支出結構潛在消費者消費行為特征分析〔1〕家庭支出項金額百分比1、非消費性支出（含儲蓄、投資、保險、分期付款等）1061.92元30.4%2、固定項目開支（含房租、水電氣、學費、通訊費等）503.91元16.06%3、服務消費（包括外出就餐、娛樂、交通、交際等）621.93元19.85%4、商品消費（購買食品、服裝鞋帽、日用品等）910.79元28.91%5、其他支出（含醫(yī)療保健、耐用消費品和其他開支等）397.89元11.39%調查數據顯示，在潛在消費人群的家庭月支出中，有48.76%比例的開支是用于購物、餐飲、休閑、娛樂消費，月均支出比例超過1500元。80潛在消費者消費行為特征分析〔2〕目前，潛在消費人群的消費行為和習慣：目前容易想起的購物場所是：王府井百貨〔解放碑〕、江北新世紀百貨、解放碑新世紀百貨。目前去購物消費頻率最高的商場是：江北新世紀、解放碑新世紀、重百大樓、王府井百貨、茂業(yè)百貨、江北重百、太平洋百貨。目前光臨得最多的購物場所的類型是：傳統(tǒng)百貨商場、大型購物中心。目前購置得最多的商品是：服裝、食品、日化品、運動休閑、化裝品、數碼通訊器材、內衣、家電、飾品、四箱鞋包。消費者最愿意光臨的商場是：江北新世紀、王府井百貨、大都會廣場、茂業(yè)百貨、北城天街、太平洋百貨。目前最常借助的交通工具：公共汽車、出租車等公共交通。有73.2%的消費者稱：在逛街購物時感覺比較累和非常累。81潛在消費者消費行為特征分析〔3〕潛在消費人群對期望中良好的購物環(huán)境的認識和理解：消費者認為，購物場所環(huán)境好的核心因素包括：環(huán)境舒適、優(yōu)雅清靜、商品豐富、知名品牌多、營業(yè)員效勞專業(yè)、態(tài)度好，商品款式多、時尚前衛(wèi)。消費者認為，一個好的購物場所必須具備的硬件條件有：供顧客購物逛街疲勞后歇腳的休息區(qū)、商場要寬敞、燈光要明亮、購物環(huán)境舒適、讓人放松，商場里面要有餐飲、休閑、健身等配套設施；消費者認為，一個好的購物場所必須具備的軟件條件有：售貨人員的效勞質量好、態(tài)度熱情、誠懇，商場有咨詢導購員、貴賓效勞員，商場要有背景音樂，商場要時常搞一些促銷。82潛在消費者消費行為特征分析〔4〕消費者對體驗、互動式購物場所的喜好程度消費者希望在觀音橋商圈內新開設購物中心的檔次定位80%的消費者喜歡83潛在消費者消費行為特征分析〔5〕消費者認為觀音橋商圈目前還缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)各類時尚經營商品都有的綜合大商場消費者期望觀音橋商圈新建大型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)70%消費者期望建時尚綜合大賣場84對重慶中高端消費人群的調查結果顯示：這局部消費群82%年齡在26~45歲之間，80%比例已婚，92%以上學歷處于大專及以上。中高端消費群的職業(yè)背景除一些效益好的企業(yè)職員〔28%〕外，公務員〔18%〕、企業(yè)老板〔18%〕和個體戶〔14%〕比重大。中高端人群的個人月收入66%以上在4000元及以上；82%的家庭月收入在8000元以上。調查數據顯示，中高端消費人群的居住分布區(qū)域呈現明顯的聚集特征。中高端消費者主要分布在新牌坊區(qū)域〔沿錦繡山莊——龍湖花園、龍湖西苑、水晶酈城一線〕，此外，在南岸區(qū)南濱路區(qū)域〔沿海棠曉月——融僑半島一線〕，也是局部中高端消費人群聚居區(qū)域。中高端消費人群專題分析〔1〕專題85這些中高端消費人群在購置品牌服裝和時尚百貨時，首選的區(qū)域，38%選擇大都會，22%選擇太平洋百貨。近三個月內，有64%比例的被訪者去過大都會購物消費。調查顯示，64%的中高端消費人群平均一個月內去大都會購物消費的頻次在3~5次。58%的人單次消費金額在1001~3000元。調查顯示，中高端消費人群一年內在大都會廣場內的消費總金額，34%在2~5萬元之間，32%在1~2萬元之間，24%在0.5~1萬元。這些中高端消費群，48%的人一年之內花費在用于購置國際國內一線品牌商品的總在5000元以下，42%比例的人在0.5~1萬元之間。在大都會消費的這些中高端消費人群，每年的消費總額中有68%比例是用于購置時裝、服飾，26%是購置百貨。中高端消費人群專題分析〔2〕86中高端消費人群專題分析〔3〕中高端消費人群認為中高檔次的購物場所應具備的根底配套條件是內容頻數百分比停車場、停車位要充足612%要打造一個舒適、寬松的購物環(huán)境2652%要有一些知名品牌，各類品牌要齊全1428%提供完善的售后服務510%要有足夠的休息、歇息的場所714%要有良好的服務態(tài)度918%商品款式新穎、有檔次24%有休閑、娛樂場所714%名牌服裝與裝飾要精，不盡要有品牌效應，應該有形12%辦個書吧，吸引更多中高層次的消費者12%在六樓開個咖啡廳、快餐店12%需要一個五星級的場所來做商品展示和新聞發(fā)布會12%多項選擇題87中高端消費人群專題分析〔4〕中高端消費人群對本工程認知、態(tài)度：內容頻數百分比一定會去消費、購物4794%比較感興趣36%有這樣的購物場所，當然求之不得12%去江北開私家車方便，紅綠燈較少12%喜歡到觀音橋消費12%不會去，不方便36%江北的購物環(huán)境不錯，個人比較喜歡1122%因為離家比較近，所以會經常去36%貨比三家，哪家好去哪家24%如果有熱情的服務，就會去36%如果商場有檔次，就會去32%多項選擇題88中高端消費人群專題分析〔5〕中高端消費人群對本工程的建議：內容頻數百分比項目要有充足的停車位714%要營造好一個舒適、寬松的購物環(huán)境1938%商品要齊全，要有一些知名品牌商品1224%服務態(tài)度好，有完善的退換貨制度714%項目一定要有娛樂、休閑的場所612%商場購物應與餐飲、娛樂、咖啡廳配套，做個一個綜合性，高檔次的購物中心，商場的出口越多越好12%收銀臺要多，不要太擁擠12%商場內部要有休息場所612%商品的物流方面要做好，貨能方便的進出12%要增加一些兒童娛樂、游玩的場所12%要經常在商場內舉行促銷、推廣活動12%89背景特征：這局部樣本，男性占62%，女性占38%。樣本中，52.8%具有本科文化學歷，23.1%具有大專文化程度，大專及其以上學歷的樣本占總樣本的79.8%。樣本職業(yè)背景顯示，52.2%是公司職員〔包括高中低三級〕，14%比例是個體戶，11.8%的是事業(yè)單位員工。因為是有針對性的分類研究樣本，這局部消費者的個人月收入均在2000元以上。江北商圈目標消費人群行為分析

——按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析〔1〕90這局部消費者購物與消費地點的第一提及：解放碑重百大樓和王府井百貨的提及率是51%排在第一位，解放碑新世紀百貨和太平洋百貨的提及率為42%排在第二位，江北新世紀提及率為41%排在第三位，大都會廣場和北城天街的提及率為34%排第四位。消費者平常購物次數最多的商場提及：江北新世紀提及率為16.2%排第一位，江北重百13.1%位居第二，解放碑新世紀11.8%第三，江北茂業(yè)9.2%排第四位。在這局部消費者心目中，他們認為，消費環(huán)境最好的是大都會廣場和江北新世紀百貨〔提及率都為12.2%〕，其次是王府井百貨〔提及為10.9%〕，排在第三的是江北茂業(yè)百貨〔提及8.3%〕。這局部被訪者認為，一個購物場所的消費環(huán)境好，應具備以下因素：①購物環(huán)境舒適、幽雅〔占74%〕；②商品種類豐富、品牌貨多〔占70%〕；③營業(yè)員的效勞專業(yè)、效勞態(tài)度好〔占58%〕；④商品款式多樣、時尚前衛(wèi)〔占51%〕。江北商圈目標消費人群行為分析

——按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析〔2〕91江北商圈目標消費人群行為分析

——按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析〔3〕這局部消費者，日常光臨得最多的購物場所的類型是：百貨商場是第一選擇的場所〔占總比例的44.1%〕、大型購物中心的比例排第二〔占27.5%〕、排在第三位的是大型超市購物場所〔占21.4%〕。調查顯示，這局部消費者一個月用于購置服裝、飾品等商品的平均消費金額：月支出在300~800元之間的〔占調查總數的50.7%〕、月支出800元以上〔占21%〕、月支出在100~300元的〔占27.5%〕。一年內用于購置國際、國內品牌商品的總支出在2001~5000元之間的消費者占48%，消費支出在5000元以上的比例為24.9%。調查說明，這局部消費者購物時采用的交通工具主要是：乘坐公交車出行〔占調查的52.8%〕、購物時乘坐出租車往來的〔占總體21.8%〕、步行前往〔占15.7%〕、自己開車出行〔占8.7%〕。調查發(fā)現，這局部消費者，最近一個月內去解放碑商圈購物或消費的頻率：59%是3次以下、31%是4~8次、10%是9~13次。這局部消費者最近一個月內去觀音橋商圈購物或消費的頻率是：48%比例在3次以下、41%比例在4~8次、11%的比例在9~13次。從消費者最近一個月購物去向情況來分析，52%比例的消費者在觀音橋購物的次數在4—13次，這個比例高于在解放碑購物的41%比例，這說明觀音橋商圈對全市中高消費群的吸引力逐漸超過解放碑，成為越來越多人購物的首選區(qū)域。92江北商圈目標消費人群行為分析

——按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析〔4〕對于體驗式、互動式情形的購物場所，39.9%的消費者感覺比較認同，可以接受；有36.2%的消費者認為比較喜歡，兩者的比例加總后到達75%以上。調查顯示，消費者們認為，如果在觀音橋商圈內新建一個大型的商場或購物中心，有74.2%比例希望