重慶魚(yú)嘴項(xiàng)目戰(zhàn)略定位初步成果溝通定位報(bào)告

魚(yú)嘴項(xiàng)目戰(zhàn)略定位初步成果溝通配置建議工程定位營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售中心思維導(dǎo)圖商務(wù)投資環(huán)境分析行業(yè)市場(chǎng)情況分析寫(xiě)字樓公寓市場(chǎng)變化趨勢(shì)工程本體客群分析產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析第一局部：市場(chǎng)分析第二局部：工程本體第三局部：客群分析第四局部：產(chǎn)品分析第五局部：配置建議第六局部：工程定位第七局部：營(yíng)銷(xiāo)策略目錄強(qiáng)壓下的彈性空間重慶GDP開(kāi)展：2021年我市GDP總額到達(dá)7894億元，五年翻一番，同比增幅達(dá)17.1%，創(chuàng)直轄以來(lái)新高。人均GDP邁上4000美元新臺(tái)階，到達(dá)全國(guó)平均水平。城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速開(kāi)展的動(dòng)力。

2000-2021年重慶市GDP總額及增速2021年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2002年以來(lái)平均增長(zhǎng)率在12%以上；2021年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.1%，增速創(chuàng)直轄以來(lái)新高，經(jīng)濟(jì)高位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。今年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是年內(nèi)第六次調(diào)整存準(zhǔn)金率，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21.0%，銀根一再緊縮，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資難度加大，拿地速度放緩，開(kāi)發(fā)周期壓縮〔數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行〕1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快開(kāi)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來(lái)五年將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。重慶“十二五〞目標(biāo)：一化、四愿景未來(lái)五年我市將加快開(kāi)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10〞2+10發(fā)展方向發(fā)展目標(biāo)2大基地建成筆記本電腦基地形成1億臺(tái)整機(jī)生產(chǎn)規(guī)模、80%零部件及原材料本地配套，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6500億元；國(guó)內(nèi)最大的離岸數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)和處理中心爭(zhēng)取建成“國(guó)家離岸外包特許產(chǎn)業(yè)園”，打造以應(yīng)用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)集群，并大力發(fā)展云計(jì)算，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1500億元10大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群通信設(shè)備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車(chē)、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風(fēng)電裝備及系統(tǒng)、光源設(shè)備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬(wàn)億級(jí)國(guó)家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高地。一化四愿景一化整體跨入現(xiàn)代化階段四愿景建設(shè)特色鮮明的國(guó)家中心城市，成為集聚輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心；建設(shè)與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)廣泛融合的內(nèi)陸開(kāi)放高地，成為內(nèi)陸開(kāi)放示范區(qū)；建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的基本構(gòu)架；建設(shè)“五個(gè)重慶”，成為市民安居樂(lè)業(yè)、幸福和諧的共同家園。1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述2021年宏觀(guān)政策:中國(guó)樓市調(diào)控的史上最強(qiáng)年，圍繞“抑需求、促供給〞的調(diào)控思路，出臺(tái)了方方面面的政策，調(diào)控重點(diǎn)仍為住宅市場(chǎng)，對(duì)商務(wù)類(lèi)和商業(yè)類(lèi)物業(yè)調(diào)控力度不明顯,商務(wù)類(lèi)物業(yè)商機(jī)凸顯。2021年樓市政策三宗最最多10年中央下發(fā)三個(gè)國(guó)字號(hào)文件：國(guó)十一條、國(guó)十條和國(guó)五條，其密度對(duì)房產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)前所未有；然后各部委和地方跟進(jìn)，出臺(tái)進(jìn)100個(gè)文件，時(shí)間幾乎覆蓋了2021年全年最全10年政策圍繞“抑需求，促供給〞的調(diào)控思路，出臺(tái)方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購(gòu)等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面最嚴(yán)1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸2、保障房建設(shè)在10年力度空前，方案建設(shè)1000萬(wàn)套1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述2021年政策預(yù)測(cè)：基于當(dāng)前通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，一線(xiàn)城市樓市反彈，預(yù)計(jì)2021年又是一個(gè)樓市調(diào)控年，新“國(guó)八條〞出臺(tái)，重慶、上海已開(kāi)征房產(chǎn)稅，為11年樓市調(diào)控定下基調(diào)，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)及商務(wù)類(lèi)投資時(shí)機(jī)凸顯。10年調(diào)控力度史上最強(qiáng)，與高通脹帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，2021年CPI預(yù)計(jì)控制在4%，而政府對(duì)樓市態(tài)度依然堅(jiān)決，因此11年樓市調(diào)控將持續(xù)1、量化價(jià)格控制目標(biāo)且地方問(wèn)責(zé)為城市房?jī)r(jià)上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房?jī)r(jià)上漲2、全額征收營(yíng)業(yè)稅從二手市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)加重稅負(fù)，提高二手房購(gòu)置者本錢(qián)，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，到達(dá)放緩房?jī)r(jià)上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機(jī)3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高購(gòu)房本錢(qián)，延緩改善性需求入市，降低市場(chǎng)投資熱情。但具有一定資金實(shí)力的改善性需求和投資需求預(yù)計(jì)會(huì)在下半年市場(chǎng)情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸4、全面限購(gòu)導(dǎo)致多套房消費(fèi)者退出市場(chǎng)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，加劇拐點(diǎn)到來(lái)。預(yù)計(jì)2021年上半年全國(guó)市場(chǎng)交易量持續(xù)下滑，但交易價(jià)格堅(jiān)挺；下半年開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求那么趁機(jī)積極入市，支撐交易量上升1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述2021年重慶市商品房供銷(xiāo)態(tài)勢(shì)：全年全市商品房銷(xiāo)售4314.39萬(wàn)方，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為3986.31萬(wàn)方，同比僅增長(zhǎng)5.7%，成交均價(jià)為4040元/方，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房未受調(diào)控政策涉及，成交量、額均大幅度上漲2021年重慶市商品房銷(xiāo)售金額走勢(shì)〔單位：億元〕2021年重慶市商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)〔單位：萬(wàn)方〕2021年重慶市商品房銷(xiāo)售面積同比圖2021年重慶市商品房銷(xiāo)售金額同比圖1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述寫(xiě)字樓市場(chǎng)等級(jí)：2021年我市人均GDP邁上4000美元臺(tái)階，當(dāng)前重慶已經(jīng)處于城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的第一級(jí)水平，是投資寫(xiě)字樓的良好時(shí)機(jī)，再加上CBD建設(shè)進(jìn)程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，重慶寫(xiě)字樓開(kāi)展前景看好人均GDP區(qū)間(美元)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)等級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征人均GDP>4000第一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)供求旺盛，產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化細(xì)分明顯3000<人均GDP<4000（2009年重慶人均GDP為3370美元）第二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化細(xì)分開(kāi)始起步2000<人均GDP<3000第三級(jí)市場(chǎng)商住兩用向?qū)I(yè)化寫(xiě)字樓過(guò)渡人均GDP<1000第四級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)始發(fā)育〔標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南〕1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述重慶寫(xiě)字樓供求：2021年重慶寫(xiě)字樓供求格局大為改變，銷(xiāo)售面積突破62萬(wàn)方，是09年銷(xiāo)售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供求差達(dá)32萬(wàn)余㎡，銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)9536元/㎡，較09年同比上漲84.7%。圖：近年來(lái)重慶市寫(xiě)字樓供求狀況〔單位：萬(wàn)㎡〕〔數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站/截止10年9月〕類(lèi)別銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)住宅3986.314040.44辦公樓62.609536.72商業(yè)營(yíng)業(yè)用房194.258003.2圖：10年重慶市各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售狀況1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來(lái)城市開(kāi)展空前機(jī)遇，投資前景看好提升戰(zhàn)略地位6月18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開(kāi)放城市的地位成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國(guó)增長(zhǎng)“第四極〞的使命推動(dòng)金融發(fā)展成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進(jìn)出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算賦予長(zhǎng)江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機(jī)構(gòu)打造重慶模式保障民生建設(shè)開(kāi)建大體量公租房，為破解“夾心層〞人群住房難提供范本房產(chǎn)稅試點(diǎn)原那么獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點(diǎn)全面部署“兩翼〞農(nóng)民增收工程，推動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戶(hù)籍改革全面啟動(dòng)，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進(jìn)程1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述重慶商務(wù)環(huán)境綜述：中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及城市化進(jìn)程的加快為商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的開(kāi)展機(jī)遇；重慶市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)開(kāi)展，2021年重慶房?jī)r(jià)5720元，排名40，仍有上漲空間，當(dāng)前仍處于價(jià)格洼地，極具投資潛力；當(dāng)前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，而商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的投資前景那么較為看好。1〕經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2〕宏觀(guān)政策商務(wù)環(huán)境3〕行業(yè)走勢(shì)4〕規(guī)劃走勢(shì)5〕環(huán)境綜述歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅

——重慶經(jīng)濟(jì)與城市開(kāi)展目前重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售工程16個(gè)，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，在售寫(xiě)字樓總體量97萬(wàn)㎡，截止2021年1月初該局部在售寫(xiě)字樓潛在50萬(wàn)㎡北部新區(qū)在售工程6個(gè)，總放量41.9萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動(dòng)和區(qū)域格局開(kāi)展，寫(xiě)字樓放量明顯增大；渝中區(qū)在售工程4個(gè)，總放量28.8萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大；南岸區(qū)在售工程4個(gè)，總放量14.7萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅各區(qū)域在售工程放量情況各區(qū)域在售工程潛在放量情況1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商重慶寫(xiě)字樓分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀(guān)音橋-紅旗河溝-新牌坊兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園三大商務(wù)圈：解放碑+觀(guān)音橋+南坪四個(gè)區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商英利國(guó)際金融中心聯(lián)合國(guó)際新華國(guó)際創(chuàng)匯首座上海城嘉德中心國(guó)匯中心世紀(jì)英皇富力海洋國(guó)際協(xié)信中心金融中心康田國(guó)際企業(yè)港ARC中央廣場(chǎng)渝高智博中心線(xiàn)外商政公園兩江星界中渝愛(ài)都會(huì)睿尚MOHO新科國(guó)際廣場(chǎng)金開(kāi)協(xié)信中心疊彩中心財(cái)富中心國(guó)際金融大廈〔喜來(lái)登〕長(zhǎng)江國(guó)際主城在售寫(xiě)字樓分布：近期售罄目前在售區(qū)域?qū)懽謽敲Q(chēng)寫(xiě)字樓體量

（萬(wàn)方）潛在體量

（萬(wàn)㎡）渝中區(qū)英利國(guó)際金融中心118聯(lián)合國(guó)際11.77新華國(guó)際3.93創(chuàng)匯首座2.21南岸區(qū)上海城嘉德中心2.92長(zhǎng)江國(guó)際4.378.3國(guó)匯中心2.40.8國(guó)際金融大廈50沙坪壩ARC中央廣場(chǎng)30.15

康田國(guó)際企業(yè)港8.73北部新區(qū)線(xiàn)外商政公園265兩江星界4.42.2中渝都會(huì)首站3.40睿尚MOHO0.80.77新科國(guó)際廣場(chǎng)60.98金開(kāi)協(xié)信中心1.317.7總計(jì)——9750分類(lèi)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)構(gòu)成單體類(lèi)渝中區(qū)英利國(guó)際開(kāi)發(fā)金融中心寫(xiě)字樓+商業(yè)渝中區(qū)聯(lián)合國(guó)際寫(xiě)字樓+商業(yè)渝中區(qū)新華國(guó)際寫(xiě)字樓+商業(yè)渝中區(qū)創(chuàng)匯首座寫(xiě)字樓+公寓+商業(yè)復(fù)合類(lèi)南岸區(qū)上海城嘉德中心寫(xiě)字樓+商業(yè)+酒店南岸區(qū)長(zhǎng)江國(guó)際寫(xiě)字樓+酒店+公寓南岸區(qū)國(guó)匯中心寫(xiě)字樓+酒店公寓+酒店+會(huì)議中心南岸區(qū)國(guó)際金融大廈寫(xiě)字樓+酒店江北區(qū)富力海洋國(guó)際寫(xiě)字樓+酒店江北區(qū)協(xié)信中心寫(xiě)字樓+商業(yè)+酒店+公寓江北區(qū)世紀(jì)英皇寫(xiě)字樓+酒店公寓+酒店+商業(yè)中心+商務(wù)休閑江北區(qū)金融中心寫(xiě)字樓+臨江商業(yè)沙坪壩區(qū)ARC中央廣場(chǎng)寫(xiě)字樓+酒店+公寓沙坪壩區(qū)康田國(guó)際企業(yè)港寫(xiě)字樓九龍坡區(qū)渝高智博中心寫(xiě)字樓+商業(yè)+酒店+公寓北部新區(qū)線(xiàn)外商政公園公寓+寫(xiě)字樓北部新區(qū)兩江星界商業(yè)+寫(xiě)字樓北部新區(qū)中渝都會(huì)首站寫(xiě)字樓北部新區(qū)睿尚MOHO公寓+寫(xiě)字樓+酒店北部新區(qū)新科國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓+公寓+商業(yè)北部新區(qū)金開(kāi)協(xié)信中心寫(xiě)字樓+商業(yè)北部新區(qū)疊彩中心寫(xiě)字樓北部新區(qū)財(cái)富中心寫(xiě)字樓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城寫(xiě)字樓市場(chǎng)分類(lèi)規(guī)劃非常清晰，渝中區(qū)CBD主要以單體類(lèi)工程為主，其他區(qū)域均以復(fù)合類(lèi)工程為主，區(qū)域特征較為明顯；業(yè)態(tài)構(gòu)成以復(fù)合型業(yè)態(tài)為主，占比82.6%，純寫(xiě)字樓占比17.4%；復(fù)合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比47.8%，含酒店業(yè)態(tài)占比43.5%；高端復(fù)合型業(yè)態(tài)匹配是目前寫(xiě)字樓打造的主流趨勢(shì)，品質(zhì)檔次均有較大的提升。1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商裝修部位外立面大堂電梯門(mén)廳走廊所用材料主要采用面磚及玻璃幕墻，高端產(chǎn)品會(huì)采用進(jìn)口瓷磚等建材墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少地板：主要以大理石、高級(jí)地毯及高級(jí)地磚為主；較高端項(xiàng)目會(huì)采用高級(jí)花崗石及進(jìn)口石材頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級(jí)墻漆墻壁：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；地板：地磚；大理石；頂部：優(yōu)質(zhì)不銹鋼；優(yōu)質(zhì)鏡面墻壁：黑金原石；高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆；鋁塑板；地板：大理石；高級(jí)地磚；高級(jí)地磚；頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊立面用材：高級(jí)面磚、石材和玻璃幕墻成為當(dāng)前寫(xiě)字樓立面首選用材，黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫(xiě)字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級(jí)物業(yè)那么傾向于采用進(jìn)口石材、高級(jí)面磚等建材以提升工程品質(zhì)1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商項(xiàng)目名稱(chēng)電梯數(shù)量電梯品牌及速度是否分區(qū)單梯服務(wù)面積（方）英利國(guó)際開(kāi)發(fā)金融中心20OTIS/6是6300聯(lián)合國(guó)際19蒂森克虜伯否5100新華國(guó)際7蒂森克虜伯否8100創(chuàng)匯首座5待查是4000上海城嘉德中心8待查是4300長(zhǎng)江國(guó)際9日立是4856國(guó)匯中心8知名電梯是3000國(guó)際金融大廈8三菱電梯4m/s是6250富力海洋國(guó)際6日立是4700協(xié)信中心8通力是2300世紀(jì)英皇7品牌電梯否3360金融中心

6-9三菱高速電梯否4600-6500康田國(guó)際企業(yè)港獨(dú)棟：1；高層：待查待查否3000渝高智博中心8東芝否6000線(xiàn)外商政公園3日立待查1300兩江星界6品牌電梯是1400中渝都會(huì)首站7芬蘭通力是1200睿尚MOHO6品牌電梯是1400新科國(guó)際廣場(chǎng)4奧迪斯是1300金開(kāi)協(xié)信中心3品牌電梯否4400疊彩中心6品牌電梯是1740財(cái)富中心12三菱是2300電梯配置:目前的中高端寫(xiě)字樓的電梯配置都較高，每棟電梯匹配集中在5-10部；電梯平均速度集中在3-4米/秒，最高達(dá)6米/秒，保障垂直快速暢通；上下分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū)等成為目前寫(xiě)字樓常采取的集中保障垂直交通通達(dá)的幾種方式，68%的工程均采取上下和功能的分區(qū)1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商項(xiàng)目名稱(chēng)層高（m）單層面積（㎡）英利國(guó)際開(kāi)發(fā)金融中心4.2-4.52000聯(lián)合國(guó)際4.51345新華國(guó)際41160創(chuàng)匯首座3.3-5.74000上海城嘉德中心4.21200長(zhǎng)江國(guó)際3.6-3.91325國(guó)匯中心4.051500國(guó)際金融大廈待查1200富力海洋國(guó)際待查1400協(xié)信中心3.71488世紀(jì)英皇待查1547金融中心3.9-5.81800-1962ARC中央廣場(chǎng)待查1000康田國(guó)際企業(yè)港待查950；2100-2900渝高智博中心3.61609線(xiàn)外商政公園3.5820兩江星界3.61100中渝都會(huì)首站3.31220睿尚MOHO3.4610新科國(guó)際廣場(chǎng)3.6800金開(kāi)協(xié)信中心6.61018疊彩中心3.8950財(cái)富中心3.91300層高及單層面積：中高端寫(xiě)字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1000-1500平方米內(nèi)，層高集中在3.5-4米；中高端寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)于層高都有較高的要求；辦公環(huán)境舒適性和功能檔次成為目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)看重因素之一1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商配套項(xiàng)目物業(yè)管理通訊設(shè)備智能化設(shè)施：安保設(shè)施：消防噴淋系統(tǒng)供電、供水設(shè)施：配套設(shè)施頂級(jí)寫(xiě)字樓：國(guó)際知名物業(yè)管理一般寫(xiě)字樓：本土物管，少量知名管光千、寬帶電話(huà)線(xiàn)入戶(hù)；電腦控制消防報(bào)警系統(tǒng)；紅外線(xiàn)入口監(jiān)控停車(chē)場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)攝像監(jiān)控，自控節(jié)能統(tǒng)DVD畫(huà)質(zhì)無(wú)盲點(diǎn)監(jiān)控專(zhuān)用保安監(jiān)控視；24小時(shí)保安崗攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)緊急逃身系統(tǒng)消防噴淋統(tǒng)消防預(yù)警系統(tǒng)電腦控制消防報(bào)警系統(tǒng)市政供水每戶(hù)預(yù)設(shè)獨(dú)立電表自回路電源供電.自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)雙向電路、專(zhuān)線(xiàn)供電高低壓獨(dú)立配電系統(tǒng)物業(yè)管理：頂級(jí)物業(yè)一般外聘國(guó)際知名物管公司管理，而一般寫(xiě)字樓引進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司或自行管理，但效勞水平優(yōu)先，影響物業(yè)形象頂級(jí)物業(yè)在智能化設(shè)施配套上采用比較先進(jìn)，如DVD畫(huà)質(zhì)無(wú)盲點(diǎn)監(jiān)控。安保系統(tǒng)較為嚴(yán)密，配備應(yīng)急用電設(shè)施1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售均價(jià)

（元/方）優(yōu)惠措施英利國(guó)際金融中心半層、整層銷(xiāo)售27700暫缺聯(lián)合國(guó)際零散銷(xiāo)售18000一次性付款97折新華國(guó)際零散銷(xiāo)售20000一次性付款9.8折創(chuàng)匯首座零散銷(xiāo)售19000一次99折，交5萬(wàn)惠8萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)免3%契稅上海城嘉德中心零散銷(xiāo)售17000一次性98按揭99長(zhǎng)江國(guó)際整層銷(xiāo)售1750097折優(yōu)惠國(guó)匯中心1/4層起售17000暫無(wú)信息國(guó)際金融大廈整層出租待查一次性97按揭99折富力海洋國(guó)際零散銷(xiāo)售16000按揭98折，全款97折協(xié)信中心只租不售23252現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)可免除所有稅費(fèi)世紀(jì)英皇只租不售——一口價(jià)金融中心只租不售17000整層、多層、年前簽約、一次性各優(yōu)惠100元/㎡ARC中央廣場(chǎng)零散銷(xiāo)售13000——康田國(guó)際企業(yè)港零散銷(xiāo)售7000待查渝高智博中心整層銷(xiāo)售11000一次性97折，按揭98折線(xiàn)外商政公園整層為主9000一次98，按揭99，鉑金卡惠5萬(wàn)兩江星界整層為主9600整層9折，一套92折中渝都會(huì)首站整層銷(xiāo)售12000VIP惠1萬(wàn)睿尚MOHO整層銷(xiāo)售8600一次98，按揭無(wú)折扣新科國(guó)際廣場(chǎng)只租不售13000暫無(wú)信息金開(kāi)協(xié)信中心整層銷(xiāo)售13000開(kāi)盤(pán)VIP卡優(yōu)惠3%，總價(jià)惠3萬(wàn)疊彩中心整層銷(xiāo)售8700一次97，按揭98財(cái)富中心整層為主15000暫無(wú)信息銷(xiāo)售價(jià)格：目前主城寫(xiě)字樓主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD銷(xiāo)售價(jià)格集中在20000元/㎡左右，其他區(qū)域集中在12000-17000元/㎡；當(dāng)前北部新區(qū)在售寫(xiě)字樓價(jià)格集中在9000-13000元/㎡，隨著兩江新區(qū)的開(kāi)展，其價(jià)格仍具上漲空間。目前在售寫(xiě)字樓銷(xiāo)售策略仍以先售后租為主，尤其以整層銷(xiāo)售優(yōu)先，輔以分零銷(xiāo)售，兩者結(jié)合的靈活銷(xiāo)售策略為輔，策略靈活；1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶(hù)來(lái)源以本地客戶(hù)為主，區(qū)縣客戶(hù)和外地客戶(hù)為輔；投資客戶(hù)占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，投資客比例增加典型案例：創(chuàng)匯首座在創(chuàng)匯首座的客戶(hù)群體中，重慶主城客戶(hù)約占45%，來(lái)自上海等城市的外地客戶(hù)約占30%，區(qū)縣客戶(hù)約占25%分析：1、瑞安憑借其在上海的品牌實(shí)力和市場(chǎng)美譽(yù)度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房?jī)r(jià)高差促使外地客戶(hù)涌入重慶投資；2、針對(duì)區(qū)縣頂級(jí)高端客戶(hù)進(jìn)行了線(xiàn)下渠道推廣和營(yíng)銷(xiāo)；3、在主城區(qū)進(jìn)行的網(wǎng)媒、報(bào)媒投放及線(xiàn)下公關(guān)活動(dòng)為其帶來(lái)了局部主城客戶(hù)。特征一：本地客戶(hù)依舊主力特征二：區(qū)縣外省客戶(hù)增加特征三：投資客戶(hù)成為主流1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商項(xiàng)目名稱(chēng)推廣渠道英利國(guó)際金融中心晚報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告聯(lián)合國(guó)際時(shí)報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告新華國(guó)際網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告創(chuàng)匯首座名人、時(shí)尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動(dòng)，區(qū)縣高端客戶(hù)線(xiàn)下推廣，網(wǎng)媒，報(bào)媒等線(xiàn)上推廣上海城嘉德中心報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+渠道銷(xiāo)售長(zhǎng)江國(guó)際商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)國(guó)匯中心晨報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+電視媒體國(guó)際金融大廈戶(hù)外廣告+網(wǎng)絡(luò)+電視媒體+由世界500強(qiáng)世邦魏理仕進(jìn)行全球招租富力海洋國(guó)際時(shí)報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+網(wǎng)絡(luò)+7000元旅游基金（活動(dòng)）協(xié)信中心時(shí)報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+舉辦“日進(jìn)千金”的財(cái)富計(jì)劃活動(dòng)世紀(jì)英皇戶(hù)外廣告金融中心渠道銷(xiāo)售渝高智博中心商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外線(xiàn)外商政公園時(shí)報(bào)硬廣+晨報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)兩江星界晨報(bào)硬廣+晚報(bào)軟文+網(wǎng)絡(luò)中渝都會(huì)首站商報(bào)軟文+晚報(bào)軟文+晚報(bào)硬廣+日?qǐng)?bào)硬廣（共18次）睿尚MOHO區(qū)縣電臺(tái)、線(xiàn)下新科國(guó)際廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告金開(kāi)協(xié)信中心晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)軟文（共20次）+戶(hù)外廣告+網(wǎng)絡(luò)疊彩中心報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告財(cái)富中心網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告重慶幾大主流報(bào)紙和戶(hù)外廣告是最為常用的兩種推廣方式；網(wǎng)絡(luò)媒體作為新興的推廣渠道比重日益增加，成為現(xiàn)在寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的常規(guī)方式；專(zhuān)業(yè)的渠道〔大客戶(hù)〕銷(xiāo)售逐漸成為銷(xiāo)售推廣中較為重要的方式之一，其較高專(zhuān)業(yè)性、較強(qiáng)針對(duì)性、較好的有效性，使其在目前中高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品的推廣中運(yùn)用越來(lái)越廣泛推廣方式：當(dāng)前寫(xiě)字樓推廣方式形式多樣，渠道眾多，借助興旺的廣告?zhèn)髅胶颓蕾Y源，突出推廣針對(duì)性、高效性1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)招商情況英利國(guó)際金融中心奢調(diào)商業(yè)名品購(gòu)物中心聯(lián)合國(guó)際高端商業(yè)（具體商業(yè)方向待定）新華國(guó)際重慶新華書(shū)店（集團(tuán)）公司入駐創(chuàng)匯首座美滋味餐廳，時(shí)尚品牌服飾，中西美食，商務(wù)會(huì)所等上海城嘉德中心五星級(jí)酒店；百聯(lián)購(gòu)物長(zhǎng)江國(guó)際超五星級(jí)麗笙世嘉酒店RadissonPlaza、重慶首家高級(jí)私人俱樂(lè)部“長(zhǎng)江會(huì)”國(guó)匯中心凱賓斯基酒店（五星級(jí)）國(guó)際金融大廈喜來(lái)登酒店（七星級(jí)理念），商業(yè)業(yè)態(tài)主要為高級(jí)服飾、各類(lèi)精品富力海洋國(guó)際五星級(jí)酒店（富力凱悅酒店），大型SHOPPINGMALL組成一體的是集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、辦公為一體的大型城市綜合體協(xié)信中心中國(guó)酒店第一品牌錦江酒店強(qiáng)勢(shì)入駐，星光68號(hào)高檔購(gòu)物商場(chǎng)入駐世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇大酒店（五星級(jí)）、英皇白金會(huì)所、伯爵商務(wù)精品館金融中心暫定自持ARC中央廣場(chǎng)開(kāi)放式步行街，SOHO、購(gòu)物、休閑渝高智博中心滿(mǎn)足商務(wù)客戶(hù)住宿的中高檔酒店線(xiàn)外商政公園CEO商務(wù)俱樂(lè)部，運(yùn)動(dòng)中心兩江星界高新產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)中渝都會(huì)首站五星級(jí)酒店，生活品味型商業(yè)睿尚MOHO2F為茶餐廳、3-14F為酒店新科國(guó)際廣場(chǎng)新世紀(jì)超市、光大銀行、中國(guó)銀行等金開(kāi)協(xié)信中心金開(kāi)鄰里MALL，五星影院疊彩中心暫無(wú)信息財(cái)富中心五星級(jí)戴斯大酒店，涉外商務(wù)酒店星級(jí)酒店成為目前寫(xiě)字樓招商較為普遍的一種途徑，借勢(shì)酒店式管理和品牌效勞；城市綜合體商業(yè)和配套成為大局部新興商圈核心寫(xiě)字樓招商的優(yōu)勢(shì)之一；寫(xiě)字樓未來(lái)招商的途徑更趨廣泛和多元化，尋求不同需求空白點(diǎn)，讓寫(xiě)字樓和商業(yè)到達(dá)更好的契合工程招商情況：寫(xiě)字樓匹配商業(yè)的招商均結(jié)合工程整體定位和檔次，目前該局部商業(yè)招商主要有星級(jí)酒店和高檔購(gòu)物兩類(lèi)，打造高品質(zhì)配套和高檔次品牌1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售寫(xiě)字樓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式8〕工程招商重慶11年寫(xiě)字樓供給量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈主流商圈、新興商務(wù)區(qū)競(jìng)相開(kāi)展區(qū)域集中性明顯用材、配套、產(chǎn)品各方面檔次均為提升區(qū)域價(jià)差明顯，仍以先售再租為主本地客戶(hù)為主，區(qū)縣、外地為輔推廣方式多樣、渠道模式眾多星級(jí)酒店、城市綜合商業(yè)，招商渠道多樣重慶在售寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述繁華都市、高樓林立寫(xiě)字樓后的商務(wù)公寓目前重慶公寓市場(chǎng)在售工程21個(gè)，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)，在售公寓總體量175萬(wàn)㎡，截止2021年1月初該局部在售公寓潛在99萬(wàn)㎡渝中區(qū)在售工程4個(gè)，總放量72.7萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比41%，位列第一，其中時(shí)代天街公寓體量近40萬(wàn)㎡，拉動(dòng)渝中區(qū)公寓占比；南岸區(qū)在售工程4個(gè)，總放量38.4萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比22%，位列第二，其中協(xié)信城工程公寓體量28萬(wàn)㎡，帶動(dòng)南岸區(qū)公寓占比；北部新區(qū)和江北區(qū)在售工程分別為5個(gè)和4個(gè)，總放量為24.1萬(wàn)㎡和24.9萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占比14%，并列第三，隨著兩江新區(qū)成熟，這兩個(gè)區(qū)域未來(lái)公寓放量和開(kāi)展空間較大各區(qū)域在售工程放量情況各區(qū)域在售工程潛在放量情況1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式重慶公寓分布特征遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分布圍繞三大商務(wù)圈：解放碑+觀(guān)音橋+南坪新興區(qū)域崛起壯大：新牌坊+北部新區(qū)高新園+金開(kāi)園1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式日月光廣場(chǎng)國(guó)際社區(qū)創(chuàng)匯首座時(shí)代天街重慶公館協(xié)信城亞太商谷南濱國(guó)際浦輝溫泉二號(hào)國(guó)匯中心觀(guān)音橋COSMO渝能明日城市九街高屋華潤(rùn)中央公園綠地新都會(huì)煌華新紀(jì)元ARC中央廣場(chǎng)中渝愛(ài)都會(huì)華宇北城中央煌華新街工程國(guó)際家紡城金易伯爵世家中冶北麓原中渝都會(huì)首站魔幻瑪型尚領(lǐng)公館華潤(rùn)二十四城建工太陽(yáng)公館主城在售公寓分布：在售工程潛在工程項(xiàng)目名稱(chēng)分類(lèi)公寓分類(lèi)日月光中心復(fù)合類(lèi)普通公寓創(chuàng)匯首座單體類(lèi)商務(wù)公寓時(shí)代天街復(fù)合類(lèi)普通公寓重慶公館復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓國(guó)際社區(qū)復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓協(xié)信城復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓、酒店公寓、普通精裝公寓南濱國(guó)際復(fù)合類(lèi)酒店公寓國(guó)匯中心復(fù)合類(lèi)酒店式公寓觀(guān)音橋COSMO復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓九街高屋復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓渝能明日城市復(fù)合類(lèi)普通公寓華潤(rùn)中央公園復(fù)合類(lèi)普通公寓大鼎第一時(shí)間復(fù)合類(lèi)酒店式公寓華潤(rùn)24城復(fù)合類(lèi)普通公寓ARC中央廣場(chǎng)復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓煌華新紀(jì)元復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓尚領(lǐng)公館復(fù)合類(lèi)普通公寓中渝愛(ài)都會(huì)復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓中渝都會(huì)首戰(zhàn)復(fù)合類(lèi)普通公寓華宇北城中央復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓魔幻瑪型復(fù)合類(lèi)商務(wù)公寓規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成：目前重慶主城公寓市場(chǎng)分類(lèi)絕大局部為復(fù)合類(lèi)業(yè)態(tài)，并以城市綜合體為主，公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等多類(lèi)業(yè)態(tài)靈活組合；公寓以商務(wù)公寓為主，含商務(wù)公寓的工程占比57%，商務(wù)公寓成為非核心商務(wù)區(qū)主力產(chǎn)品，作為新興的商務(wù)平臺(tái)，其價(jià)值逐步提升，銷(xiāo)售較寫(xiě)字樓更為靈活，逐漸成為非核心商務(wù)區(qū)主力商務(wù)產(chǎn)品1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式項(xiàng)目名稱(chēng)立面用材及設(shè)計(jì)特點(diǎn)日月光中心玻璃+石材創(chuàng)匯首座玻璃+石材時(shí)代天街玻璃+石材重慶公館玻璃+石材國(guó)際社區(qū)外墻五層以下（包括五層，局部六層）為外墻磚，以上部分為涂料樓體設(shè)計(jì)采用三段式：下部為深駝色、中部為駝色，上部為淺黃色協(xié)信城高級(jí)玻璃幕墻，裙樓采用黑金沙材質(zhì)為黃金色南濱國(guó)際灰白色調(diào)墻磚為主，鑲嵌玻璃國(guó)匯中心暫缺觀(guān)音橋COSMO雙塔結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代氣息濃厚，考究打磨工藝的外立面，使整個(gè)建筑充滿(mǎn)現(xiàn)代科技感九街高屋垂直的矩形線(xiàn)條，簡(jiǎn)約的“黑、白、灰”色彩，底部墻柱勾以紅色渝能明日城市玻璃+石材華潤(rùn)中央公園玻璃+石材大鼎第一時(shí)間剔透玻璃墻華潤(rùn)24城0.8顆粒狀質(zhì)感涂料ARC中央廣場(chǎng)玻璃幕墻運(yùn)用，盡顯“靈動(dòng)”“流線(xiàn)”神韻，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào)煌華新紀(jì)元石材尚領(lǐng)公館鋁塑板中渝愛(ài)都會(huì)干掛石材墻面與點(diǎn)支式玻璃幕墻相結(jié)合；其余墻面采用擠塑聚苯板復(fù)合板，塑鋼窗，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào)中渝都會(huì)首戰(zhàn)建筑以淡黃色為主體色，干掛石材墻面華宇北城中央建筑以黑白灰為主色調(diào)，輔以體型的錯(cuò)動(dòng)，百頁(yè)的提色魔幻瑪型建筑以黑白為主色調(diào)，玻璃幕墻公寓外立面特征：目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為“玻璃+石材〞，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美；設(shè)計(jì)風(fēng)格上以“灰色系〞為主，設(shè)計(jì)理念以“簡(jiǎn)約型〞為主，同時(shí)不失現(xiàn)代氣息，注重細(xì)節(jié)打造、整體建筑審美感等1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式項(xiàng)目名稱(chēng)層高（m）面積分割（㎡）單層面積（套內(nèi)/㎡）日月光中心357-193840創(chuàng)匯首座345-781260時(shí)代天街2.9-5.450-100560重慶公館2.9546-1321180國(guó)際社區(qū)335-69912協(xié)信城335-69

850-1040南濱國(guó)際329-69882國(guó)匯中心360-2201359觀(guān)音橋COSMOA塔：3B塔：6A塔：29—64

B塔：35—109A塔：600B塔：300九街高屋3.05-3.4520-50A座：580B座：374渝能明日城市暫缺40-70666華潤(rùn)中央公園335-45540大鼎第一時(shí)間323-55545華潤(rùn)24城待查31-41812ARC中央廣場(chǎng)2.8526-42667.4煌華新紀(jì)元待查2號(hào)樓：21-39

4號(hào)樓：35-812號(hào)樓：695

4號(hào)樓：677尚領(lǐng)公館336-185625中渝愛(ài)都會(huì)3.438-59827中渝都會(huì)首戰(zhàn)3.349-72830華宇北城中央328-69750魔幻瑪型329-48700層高及面積分割：在售公寓以3米層高為主，僅有少量公寓層高在3米以下。目前公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積均集中在500-700㎡內(nèi)，層高集中在3m左右；公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在30-70㎡之間，戶(hù)型設(shè)計(jì)靈活，主要以公寓投資和辦公需求為導(dǎo)向設(shè)計(jì)；1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式項(xiàng)目名稱(chēng)用地性質(zhì)是否通氣是否精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）日月光中心商業(yè)用地是否——?jiǎng)?chuàng)匯首座商業(yè)用地是是1000時(shí)代天街商業(yè)用地是否——重慶公館商業(yè)用地是否——國(guó)際社區(qū)商業(yè)用地是是1000協(xié)信城綜合性用地1、2、4號(hào)樓是8號(hào)樓否部分精裝3000南濱國(guó)際商住用地是是

國(guó)匯中心綜合性用地是是3000觀(guān)音橋COSMO綜合性用地是部分精裝3000九街高屋商業(yè)用地否否——渝能明日城市住宅用地是是1500-2000華潤(rùn)中央公園住宅用地是否——大鼎第一時(shí)間綜合性用地否否——華潤(rùn)24城住宅用地是是3000-4000ARC中央廣場(chǎng)綜合性用地是是2000煌華新紀(jì)元綜合性用地是部分精裝1000尚領(lǐng)公館住宅用地是是1300中渝愛(ài)都會(huì)綜合性用地否否——中渝都會(huì)首戰(zhàn)住宅用地是否——華宇北城中央綜合性用地否否——魔幻瑪型綜合性用地是否——公寓工程用地屬性和裝修特征：工程用地屬性中，商業(yè)用地占比28%〔主要集中在商圈核心〕，綜合用地占比48%，住宅用地占比24%；80%的公寓產(chǎn)品通氣，局部公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶(hù)投資的靈活性；52%的工程均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)集中在1000元/㎡左右和3000元/㎡左右1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）樓層日月光中心追求利潤(rùn)/先推小戶(hù)型后推大1900055創(chuàng)匯首座——1900033時(shí)代天街很震撼的水景銷(xiāo)售中心/注意控制銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛1300030重慶公館分戶(hù)銷(xiāo)售1200032國(guó)際社區(qū)以住宅價(jià)格推出商業(yè)用房待定32協(xié)信城分戶(hù)銷(xiāo)售11000-12000

8號(hào)樓：1700032、41南濱國(guó)際分戶(hù)銷(xiāo)售1274025國(guó)匯中心————54觀(guān)音橋COSMO分戶(hù)銷(xiāo)售、只售不租1800035、28九街高屋A座部分樓層整層銷(xiāo)售；B座分戶(hù)銷(xiāo)售1300032、46渝能明日城市分戶(hù)銷(xiāo)售1100030華潤(rùn)中央公園分戶(hù)銷(xiāo)售單間：9600

一房：920033大鼎第一時(shí)間分戶(hù)銷(xiāo)售84007華潤(rùn)24城分戶(hù)銷(xiāo)售1300032ARC中央廣場(chǎng)分戶(hù)銷(xiāo)售——32煌華新紀(jì)元分戶(hù)銷(xiāo)售精裝：16000

清水：1500030尚領(lǐng)公館分戶(hù)銷(xiāo)售

29F與30F可整層銷(xiāo)售清水：10800

精裝：1260030中渝愛(ài)都會(huì)整層銷(xiāo)售為主，分零銷(xiāo)售為輔1050031中渝都會(huì)首站分戶(hù)銷(xiāo)售1130032華宇北城中央分戶(hù)銷(xiāo)售1000024魔幻瑪型分戶(hù)銷(xiāo)售1000030公寓產(chǎn)品價(jià)格及銷(xiāo)售策略特征：目前重慶公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格集中在10000-13000元/㎡之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場(chǎng)價(jià)值最高點(diǎn)，銷(xiāo)售價(jià)格逼近20000元/㎡；產(chǎn)品銷(xiāo)售方式以分戶(hù)銷(xiāo)售為主，結(jié)合半層整層等多種銷(xiāo)售方式靈活組合；公寓樓層集中在30-33層，未來(lái)超高層復(fù)合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在CBD和商圈核心地段1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式客戶(hù)特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強(qiáng)的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶(hù)來(lái)源最重要的因素典型案例：長(zhǎng)安尚領(lǐng)公館特征一：公寓產(chǎn)品投資明顯特征二：區(qū)位對(duì)公寓投資客戶(hù)影響較大主城區(qū)的客戶(hù)以江北、渝北兩北區(qū)域?yàn)橹?，本地客?hù)占到86％；區(qū)縣占比11%，外地客戶(hù)3%自住客戶(hù)占67%，投資客戶(hù)占37%，與公寓產(chǎn)品屬性直接關(guān)系，導(dǎo)致投資型客戶(hù)占比有較大提升，但因遠(yuǎn)離商務(wù)中心自住型客戶(hù)任為主流1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式項(xiàng)目名稱(chēng)推廣方式日月光中心堂售創(chuàng)匯首座名人、時(shí)尚、創(chuàng)意的公關(guān)活動(dòng)，區(qū)縣高端客戶(hù)線(xiàn)下推廣，網(wǎng)媒，報(bào)媒等線(xiàn)上推廣時(shí)代天街報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)+公關(guān)活動(dòng)重慶公館堂售國(guó)際社區(qū)渠道銷(xiāo)售協(xié)信城晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+網(wǎng)絡(luò)南濱國(guó)際時(shí)報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告國(guó)匯中心晨報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+電視媒體觀(guān)音橋COSMO晚報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)九街高屋晨報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告渝能明日城市晚報(bào)軟文華潤(rùn)中央公園商報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告+網(wǎng)絡(luò)大鼎第一時(shí)間晨報(bào)硬廣+戶(hù)外廣告華潤(rùn)24城商報(bào)軟文+輕軌廣告ARC中央廣場(chǎng)商報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)煌華新紀(jì)元晨報(bào)硬廣尚領(lǐng)公館報(bào)媒+網(wǎng)絡(luò)電視+廣播+電信彈框+郵政直投中渝愛(ài)都會(huì)晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告中渝都會(huì)首戰(zhàn)時(shí)報(bào)硬廣+商報(bào)硬廣+晨報(bào)硬廣+晚報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)+戶(hù)外廣告華宇北城中央晨報(bào)硬廣+時(shí)報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告魔幻瑪型晨報(bào)硬廣+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外廣告+秋交會(huì)等公關(guān)活動(dòng)目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，到達(dá)推廣最正確效果；在推廣賣(mài)點(diǎn)訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開(kāi)盤(pán)告知三類(lèi)為主；訴求點(diǎn)重在針對(duì)性和及時(shí)性。推廣方式：當(dāng)前公寓的推廣方式仍以媒體+活動(dòng)推廣為主，但渠道銷(xiāo)售成為新興銷(xiāo)售方式。公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在工程組成及銷(xiāo)售策略中占據(jù)重要位置決定，其推廣成效將影響工程整體銷(xiāo)售結(jié)果1〕供給總量2〕區(qū)域分布在售公寓3〕規(guī)劃業(yè)態(tài)4〕產(chǎn)品特點(diǎn)5〕銷(xiāo)售策略6〕客戶(hù)情況7〕推廣方式重慶11年公寓市場(chǎng)供給量超大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海嚴(yán)重分布較為分散，以商圈輻射為主復(fù)合型工程為主介于住宅和寫(xiě)字樓間，精裝修產(chǎn)品較多區(qū)域價(jià)差明顯，分戶(hù)銷(xiāo)售為主工程區(qū)域決定客戶(hù)來(lái)源“報(bào)媒+活動(dòng)〞形式為主，渠道分銷(xiāo)成為新興方式重慶在售公寓市場(chǎng)綜述諸侯爭(zhēng)雄，敢問(wèn)鹿有幾何

——變化篇另一股國(guó)家力量同樣耐人尋味：2021年兩會(huì)僅僅給出GDP增長(zhǎng)8%的目標(biāo)，前所未有冠以“國(guó)家尊嚴(yán)〞定義。及至未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的兩大趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)——1、保持適度寬松貨幣政策，鼓勵(lì)投資向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。2、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)投資向高科技經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代效勞及文化經(jīng)濟(jì)傾斜一如20年前的上海，同樣作為中國(guó)大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類(lèi)似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當(dāng)年“浦東開(kāi)發(fā)〞等量級(jí)的國(guó)家戰(zhàn)略。有題材城市題材區(qū)域護(hù)駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護(hù)駕—最新的國(guó)家戰(zhàn)略解讀告訴我們：重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)。重慶作為當(dāng)下國(guó)家戰(zhàn)略，已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化中心新定義重心有偏移分布更廣闊格局更合理重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū)由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)重心和價(jià)值高地；新興商業(yè)副中心隨著城市開(kāi)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成為商務(wù)產(chǎn)品新興市場(chǎng)以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市開(kāi)展中對(duì)商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)更趨成熟，檔次更趨國(guó)際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整隨著重慶商務(wù)市場(chǎng)日趨成熟，借助各大商圈擴(kuò)容利好，迎來(lái)又一次開(kāi)展契機(jī)重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢(shì)：1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向更多商務(wù)空間、更高景觀(guān)要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向；產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計(jì)更趨國(guó)際化、品質(zhì)更加高端化獨(dú)棟類(lèi)商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來(lái)重慶商務(wù)產(chǎn)品開(kāi)展的趨勢(shì)，追求國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)甚至超越；“硬件〞“軟件〞同升級(jí)，共同打造高品質(zhì)城市綜合體、復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理〔如引入星級(jí)酒店管理〕等，在“軟件〞配套效勞等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時(shí)躲避產(chǎn)品單一帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。重慶商務(wù)產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)：產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品設(shè)計(jì)國(guó)際化產(chǎn)品品質(zhì)高端化“硬件〞“軟件〞同升級(jí)辦公環(huán)境舒適性和人性化1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)在重慶經(jīng)濟(jì)格局快速開(kāi)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)；主城各區(qū)域價(jià)格差距明顯加大，尤其表達(dá)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)因各區(qū)域板塊功能和開(kāi)展成熟度不均衡，對(duì)具有較強(qiáng)投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價(jià)格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價(jià)格差距將進(jìn)一步擴(kuò)大；新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格漲幅較大以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和開(kāi)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來(lái)較大升值空間；CBD成為價(jià)格標(biāo)桿以解放碑、江北嘴為中心形成CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破20000元/㎡大關(guān)，成為商務(wù)市場(chǎng)標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場(chǎng)快速開(kāi)展重慶商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格銷(xiāo)售趨勢(shì)：整體價(jià)格穩(wěn)步上漲價(jià)格坡度明顯加大新興區(qū)域開(kāi)展迅猛CBD成為價(jià)格標(biāo)桿1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化重慶商務(wù)市場(chǎng)客戶(hù)變化趨勢(shì)：本地客戶(hù)依舊主力區(qū)縣客戶(hù)占比較大外省客戶(hù)明顯增加客戶(hù)來(lái)源更國(guó)際化目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶(hù)來(lái)源大致為“5+3+2〞的格局“5+2+2+1〞：50%主城各區(qū)客戶(hù)、20%區(qū)縣客戶(hù)、30外省客戶(hù)，隨著重慶城市開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場(chǎng)客戶(hù)來(lái)源也將發(fā)生變化；主城區(qū)縣客戶(hù)逐步強(qiáng)大，外省客戶(hù)比例增加該局部客戶(hù)多為投資客戶(hù)，看重重慶未來(lái)開(kāi)展前景，其中臺(tái)灣客戶(hù)、溫州等沿?？蛻?hù)明顯增加，也刺激了重慶商務(wù)市場(chǎng)的開(kāi)展；重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶(hù)來(lái)源趨于國(guó)際化重慶在西部經(jīng)濟(jì)格局中的重要地位和快速開(kāi)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國(guó)際化等，吸引度也逐步走向國(guó)際化并更趨明顯；A類(lèi)：專(zhuān)業(yè)事務(wù)所類(lèi)〔會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等〕B類(lèi)：旅游/教育/培訓(xùn)類(lèi)〔旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國(guó)咨詢(xún)、報(bào)社、雜志社等〕C類(lèi)：政務(wù)類(lèi)企業(yè)D類(lèi)：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類(lèi)E類(lèi)：零售及效勞類(lèi)〔票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂(lè)業(yè)、美容健身、婚紗攝影等〕F類(lèi)：電子信息及IT類(lèi)〔電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、元件等的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)〕G類(lèi)：電器產(chǎn)品類(lèi)〔普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營(yíng)〕H類(lèi)：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類(lèi)〔開(kāi)發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等〕I類(lèi)：商貿(mào)運(yùn)輸類(lèi)〔商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)取矹類(lèi)：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類(lèi)K類(lèi)：廣告/展覽/籌劃/禮儀/慶典類(lèi)L類(lèi)：服裝類(lèi)〔服裝、化裝品〕綠線(xiàn)：07年客戶(hù)構(gòu)成紅線(xiàn)：10年客戶(hù)構(gòu)成出去辦公/公寓用戶(hù)變化趨勢(shì)1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化變化趨勢(shì)一：A類(lèi)用戶(hù)〔專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)事務(wù)所〕、G類(lèi)用戶(hù)〔IT電子行業(yè)〕、H類(lèi)用戶(hù)〔房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)〕、I類(lèi)用戶(hù)〔商貿(mào)物流行業(yè)〕，基于產(chǎn)業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)及行業(yè)對(duì)形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。變化趨勢(shì)二：曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的E類(lèi)用戶(hù)〔松散型零售及效勞業(yè)〕，明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。新形勢(shì)下的鼓勵(lì)開(kāi)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動(dòng)辦公準(zhǔn)入門(mén)檻提高這些咨詢(xún)、IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、效勞業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門(mén)檻較低的公寓物業(yè)重慶辦公樓的用戶(hù)演變趨勢(shì)，已經(jīng)表達(dá)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢(shì)1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化藍(lán)線(xiàn)：07年客戶(hù)構(gòu)成紅線(xiàn)：10年客戶(hù)構(gòu)成商業(yè)表達(dá)出各行業(yè)全面需求增加的形勢(shì)，而其中：餐飲、服飾、零售、休閑娛樂(lè)、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長(zhǎng)趨勢(shì)商業(yè)用戶(hù)變化趨勢(shì)1〕區(qū)域分布2〕產(chǎn)品開(kāi)展市場(chǎng)趨勢(shì)3〕價(jià)格銷(xiāo)售4〕客戶(hù)變化魚(yú)嘴市場(chǎng)本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚(yú)嘴鎮(zhèn)長(zhǎng)安汽車(chē)基地長(zhǎng)客軌道公司孵化園從實(shí)地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域暫無(wú)寫(xiě)字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供給。商務(wù)市場(chǎng)屬于啟蒙初生期1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)2、政策影響未能促及商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好3、供給和需求情況決定商務(wù)市場(chǎng)開(kāi)展向上4、城市商務(wù)市場(chǎng)重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移5、商務(wù)市場(chǎng)主流客戶(hù)轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化6、魚(yú)嘴區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)暫無(wú)商務(wù)產(chǎn)品供給商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)知己知彼、百戰(zhàn)不殆認(rèn)清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人第一局部：市場(chǎng)分析第二局部：工程本體第三局部：客群分析第四局部：產(chǎn)品分析第五局部：配置建議第六局部：工程定位第七局部：營(yíng)銷(xiāo)策略目錄中國(guó)的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部?jī)?nèi)陸地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎●金融危機(jī)深刻影響后經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式的轉(zhuǎn)型、投資重心的轉(zhuǎn)移、并進(jìn)一步影響中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展格局●經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式將從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型●投資重心將從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向西部?jī)?nèi)陸地區(qū)●西部地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的高增長(zhǎng)區(qū)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新擎1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析兩江新區(qū)兩路寸灘保稅港區(qū)北部新區(qū)重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重慶出口加工區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)重慶占位：已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn)1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析包括：三個(gè)區(qū)域形成：三個(gè)組團(tuán)布局：十大功能區(qū)實(shí)現(xiàn)：五大功能拉動(dòng)“成渝經(jīng)濟(jì)帶〞制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn)云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)開(kāi)展年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn)，促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場(chǎng)協(xié)作加強(qiáng)50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過(guò)“兩江新區(qū)〞走向西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn)

兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍，對(duì)西部的戰(zhàn)略開(kāi)展有著非凡意義

西部?jī)?nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)長(zhǎng)江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地長(zhǎng)江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地

1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析產(chǎn)業(yè)布局：魚(yú)嘴組團(tuán)將建成機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車(chē)、摩托車(chē)零部件業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū)緊緊圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)2大領(lǐng)域打造“6+3〞核心產(chǎn)業(yè)體系兩江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)：范圍包括郭家沱、魚(yú)嘴、復(fù)盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以“園中園〞的模式分組團(tuán)布局，重點(diǎn)打造新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、以及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園。1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析2021年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成立，整個(gè)新區(qū)規(guī)劃為都市綜合功能板塊、現(xiàn)代效勞業(yè)板塊、先進(jìn)制造業(yè)基地板塊，本工程位于先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶核心位置。目前城市重心未來(lái)城市重心本案先進(jìn)制造業(yè)板塊范圍：位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚(yú)嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括龍石先進(jìn)制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)平臺(tái)功能，重點(diǎn)開(kāi)展汽車(chē)、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品等5大核心產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)：工程位于魚(yú)嘴中心效勞區(qū)中心位置，屬于“兩江新區(qū)〞先進(jìn)制造業(yè)板塊核心位置，未來(lái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展重心所在，開(kāi)展前景良好1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析魚(yú)復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基魚(yú)復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基奶牛夢(mèng)工廠(chǎng)長(zhǎng)客城市軌道長(zhǎng)安汽車(chē)韓泰輪胎汽車(chē)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)魚(yú)復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運(yùn)基地和港口物流基地，著重開(kāi)展現(xiàn)代物流以及以新能源汽車(chē)、軌道交通、重型裝備等為重點(diǎn)的臨港裝備產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有國(guó)際影響的新能源汽車(chē)城、西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地和最具競(jìng)爭(zhēng)力的裝備產(chǎn)業(yè)城1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚(yú)嘴片區(qū)未來(lái)開(kāi)展的重大因素，魚(yú)嘴將再建一個(gè)重慶主城交通樞紐中心，為魚(yú)嘴衛(wèi)星城的開(kāi)展奠定了硬件根底廣陽(yáng)島觀(guān)音橋到魚(yú)嘴間的城市快速干道將全線(xiàn)連通輕軌4號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)均將到達(dá)魚(yú)嘴魚(yú)嘴立交東接長(zhǎng)壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū)魚(yú)嘴大橋連接茶園廣陽(yáng)島魚(yú)嘴2021年到達(dá)主城區(qū)時(shí)間將銳減至20分鐘，“20分〞衛(wèi)星城成立城外風(fēng)景型城內(nèi)風(fēng)景型規(guī)劃中潛力型開(kāi)展中潛力型商貿(mào)興旺型城內(nèi)成熟型地塊特征：郊區(qū)山、水、空氣地塊特征：風(fēng)景、市區(qū)地塊特征：土地價(jià)格低地塊特征：配套逐漸完善中地塊特征：位置、交通地塊特征：寫(xiě)字樓、商場(chǎng)土地不動(dòng)產(chǎn)屬性：規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔規(guī)劃中潛力型要素作為本工程核心土地價(jià)值之一，其可控程度、操作性、工程奉獻(xiàn)率均強(qiáng)于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本工程周邊臨近南山等景點(diǎn)，對(duì)工程價(jià)值提升有所幫助房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類(lèi)型劃分為6個(gè)類(lèi)別不動(dòng)產(chǎn)土地特性是客戶(hù)購(gòu)房時(shí)另一個(gè)重要的影響因素。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來(lái)的開(kāi)展?jié)摿Φ榷际窍M(fèi)者購(gòu)房決策是考慮的最為重要影響因素之一1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬(wàn)方，體量26萬(wàn)方，綜合容積率1.64，

其中，一期A(yíng)樓體量12萬(wàn)方，酒店占2.55萬(wàn)方，辦公類(lèi)占7.92萬(wàn)方本案地塊面積較大，緊鄰魚(yú)嘴立交；距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強(qiáng)；1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線(xiàn)性〞，場(chǎng)內(nèi)較為平整，緊臨魚(yú)嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長(zhǎng)安基地，無(wú)明顯自然景觀(guān)本案長(zhǎng)安汽車(chē)公司中石油加油站長(zhǎng)客軌道公司社區(qū)臨街商業(yè)地塊實(shí)拍地塊航圖1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析東：魚(yú)嘴鎮(zhèn)中心

華渝風(fēng)電廠(chǎng)

瑞祥家園、金鑫家園

南：長(zhǎng)江江岸

倉(cāng)儲(chǔ)用地

西：長(zhǎng)安汽車(chē)基地

孵化園

長(zhǎng)客軌道公司

北：霍利維爾公司

韓泰輪胎廠(chǎng)地塊周邊：先進(jìn)制造業(yè)基地，西側(cè)相鄰倉(cāng)儲(chǔ)用地、生活、商業(yè)配套弱汽車(chē)城基地中心、魚(yú)嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、交通便捷本案N還建房瑞祥家園金鑫家園移民房巨龍地塊魚(yú)嘴鎮(zhèn)長(zhǎng)安汽車(chē)基地長(zhǎng)客軌道公司孵化園1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析1、重慶水務(wù)集團(tuán)簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團(tuán)將投資1.4億元打造新魚(yú)嘴水廠(chǎng)2、成功引進(jìn)并開(kāi)工建設(shè)了重慶長(zhǎng)安汽車(chē)集團(tuán)的整車(chē)和發(fā)動(dòng)機(jī)工程；3、重慶長(zhǎng)客的輕軌車(chē)輛制造工程4、重慶市重點(diǎn)環(huán)保企業(yè)—中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；5、規(guī)劃修建物流能力百萬(wàn)標(biāo)箱級(jí)的綜合性物流港口；6、華渝電氣儀表廠(chǎng)民品產(chǎn)業(yè)工程進(jìn)駐魚(yú)嘴新城；7、光大奶牛夢(mèng)工廠(chǎng)進(jìn)駐魚(yú)嘴。魚(yú)嘴大事記魚(yú)嘴周邊企業(yè)中天環(huán)保重慶水務(wù)集團(tuán)登康牙膏廠(chǎng)海爾工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)客城市軌道有限公司奶牛夢(mèng)工廠(chǎng)長(zhǎng)渝活塞有限公司渝寧紙業(yè)有限公司長(zhǎng)安汽車(chē)華渝風(fēng)電廠(chǎng)韓泰輪胎廠(chǎng)德天實(shí)業(yè)中海油庫(kù)東風(fēng)船舶中鋼物流華渝電器儀表廠(chǎng)霍利維爾奧特斯集成電路德國(guó)本特勒

依托長(zhǎng)安汽車(chē)、長(zhǎng)客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展帶動(dòng)先進(jìn)制造汽車(chē)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)包擴(kuò)機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車(chē)、摩托車(chē)零部件業(yè)1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析本案酒店新車(chē)發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會(huì)議中心會(huì)展及辦公大廳管委會(huì)辦公樓汽車(chē)展示中心汽車(chē)文化展示中心汽車(chē)城效果圖本案屬于汽車(chē)城的核心局部，周邊有四星級(jí)酒店和管委會(huì)辦公樓，臨近汽車(chē)城會(huì)展中心，各項(xiàng)配套齊全，未來(lái)升值潛力巨大SWOT矩陣S優(yōu)勢(shì)1.兩江新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)版塊2.四大制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園中心3.地價(jià)較低，成本優(yōu)勢(shì)4.交通便捷，毗鄰寸灘、空港5、生態(tài)好公園、古鎮(zhèn)、電影城W劣勢(shì)1尚未樹(shù)立在渝的品牌形象2.距離主城區(qū)距離較遠(yuǎn)3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)籌建階段，人氣弱4.區(qū)域版塊影響力偏低O機(jī)會(huì)1.地塊位于兩江新區(qū)重要拓展方向2.城外中心商務(wù)物業(yè)保值增值能力3.保稅港、第三區(qū)等建設(shè)帶來(lái)的外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力4.所在區(qū)域項(xiàng)目形象低，利于樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿5.四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)幾何中心，下游產(chǎn)業(yè)需求市場(chǎng)巨大SO策略利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，挖掘潛在價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，打造高品質(zhì)高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，樹(shù)立品牌標(biāo)桿WO策略謀求與有資源優(yōu)勢(shì)(土地、資金)的公司的合作，擴(kuò)大規(guī)模和品牌影響力T威脅1.區(qū)域版塊2.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境持續(xù)走低3.舊城改造帶來(lái)的大量潛在供應(yīng)4.地塊周邊未來(lái)規(guī)劃未知狀況變數(shù)大ST策略發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，打造商務(wù)物業(yè)常規(guī)產(chǎn)品，以快速回收現(xiàn)金流，且樹(shù)立品牌WT戰(zhàn)略將項(xiàng)目作為兩江置業(yè)土地儲(chǔ)備，有待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓給其它開(kāi)發(fā)商，獲取土地增值收益價(jià)值1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析區(qū)域式微、關(guān)注度低周邊無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)資源產(chǎn)業(yè)基地、開(kāi)展無(wú)限城外商業(yè)用地、一定本錢(qián)優(yōu)勢(shì)工程本體綜述——綜合化產(chǎn)業(yè)化低碳化智能化生態(tài)化科技化1〕區(qū)位解讀3〕地塊解讀工程本體4〕產(chǎn)業(yè)解讀5〕SWTO分析6〕本體綜述2〕交通解析第一局部：市場(chǎng)分析第二局部：工程本體第三局部：客群分析第四局部：產(chǎn)品分析第五局部：配置建議第六局部：工程定位第七局部：營(yíng)銷(xiāo)策略目錄1〕目標(biāo)客戶(hù)2〕關(guān)于魚(yú)嘴客群分析3〕客戶(hù)定位土地屬性下的目標(biāo)客戶(hù)工程土地屬性匹配客戶(hù)排序?yàn)椋和顿Y及自持、投資、需求其中，寫(xiě)字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶(hù)為：產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶(hù)公寓類(lèi)產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶(hù)為：中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶(hù)根據(jù)金融街參謀客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)中，對(duì)重慶消費(fèi)者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：適合打造商務(wù)屬性、投資型產(chǎn)品為主對(duì)應(yīng)客群：投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人了解土地屬性下客戶(hù)特征后深入一些探究工程核心價(jià)值與消費(fèi)者洞察的重疊尋找從理性上升到感性的路徑長(zhǎng)安汽車(chē)長(zhǎng)客軌道華渝風(fēng)電……魚(yú)嘴先進(jìn)制造園產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散“一〞航空港“一〞影視城“三〞大公園“六〞大產(chǎn)業(yè)園“一一三六〞在粗暴線(xiàn)條的背后，有一顆躍動(dòng)的心，渴望用一種受人認(rèn)同的生活方式來(lái)證明自己并不落伍的價(jià)值“歸屬感、開(kāi)展觀(guān)〞冥冥指引重慶人的地域性格“產(chǎn)業(yè)輻射決定購(gòu)置者！〞對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進(jìn)行判斷寫(xiě)字樓：各產(chǎn)業(yè)中下游公司本地投資客戶(hù)公寓：各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導(dǎo)層產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干跨區(qū)域高層領(lǐng)導(dǎo)投資客戶(hù)在重慶，他們是誰(shuí)？都市精英AggressiveCity領(lǐng)導(dǎo)高層時(shí)尚精英激流勇進(jìn)精英白領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)高層技術(shù)人員城市中產(chǎn)階層中的個(gè)性人群。與辦公融合，兼具自我主張。廣泛接受新資訊，運(yùn)用理性分析。領(lǐng)悟事物的根源，有自己的人生哲學(xué)。審美情趣，偏好深邃的思想表達(dá)、留有想象空間。青睞國(guó)際化的觀(guān)點(diǎn)以及溝通方式他們就是——重慶，新知富階層他們，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)起的新菁英他們，是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂寞他們，求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)力量，事業(yè)處于上升通道他們，生活觀(guān)念不矯情，目標(biāo)明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡他們，崇尚自由心靈，追求個(gè)性、夢(mèng)想與創(chuàng)新，追求享受特立獨(dú)行但不標(biāo)榜另類(lèi)第一局部：市場(chǎng)分析第二局部：工程本體第三局部：客群分析第四局部：產(chǎn)品分析第五局部：配置建議第六局部：工程定位第七局部：營(yíng)銷(xiāo)策略目錄條條大路通羅馬我們?cè)撊绾芜x擇？篇首：有必要先確立[8.4×9m最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)]作為定位前提。體量小至80000m2，意味著工程運(yùn)作的短周期；意味著中途幾乎沒(méi)有策略調(diào)整余地。所以，工程的本錢(qián)平安性乃至優(yōu)勢(shì)，成為定位思考的第一要著。[8.4×9m柱網(wǎng)]的經(jīng)濟(jì)性主要表達(dá)在：■地下開(kāi)挖一層解決停車(chē)：根據(jù)每100m2配置0.7個(gè)車(chē)位的規(guī)劃要求，工程需要配置560個(gè)車(chē)位?；亻L(zhǎng)寬根據(jù)8.4×9m劃分可以形成8×17總計(jì)136個(gè)網(wǎng)格，即便考慮上下口及塔樓核心筒下落，地下一層至少能解決350-400個(gè)停車(chē)位〔單邊寬裕布置，見(jiàn)以下圖所示〕。在車(chē)位壓力絕大局部釋放的根底上，局部增加附二層及地面停車(chē)，即可輕松滿(mǎn)足車(chē)位規(guī)劃指標(biāo)。車(chē)道車(chē)道車(chē)道車(chē)道

90009000900090008400840084001〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品定位[8.4×9m柱網(wǎng)]的經(jīng)濟(jì)性還表達(dá)在：■符合市場(chǎng)主流的酒店公寓主力面積：?jiǎn)挝痪W(wǎng)格均分2戶(hù)，每戶(hù)套內(nèi)面積為8.4×4.5〔面寬兼顧舒適〕=37.8m2，輕松成為舒適型商務(wù)酒店公寓的主力配置。■符合寫(xiě)字樓主流柱距要求并可靈活運(yùn)用：3-4個(gè)單位網(wǎng)格，中小企業(yè)最歡送的套內(nèi)226.8-302.4m2辦公空間；8個(gè)單位網(wǎng)格，那么可以達(dá)成套內(nèi)604.8m2的甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)。■大小商業(yè)合理分割及和諧共融：形成套內(nèi)8.4×9×2=151.2m2為主力的中小商鋪；也可根據(jù)大業(yè)態(tài)需求，劃分大面積商業(yè)。由此，地下結(jié)構(gòu)與地上各類(lèi)物業(yè)形態(tài)，形成統(tǒng)一結(jié)構(gòu)框體。產(chǎn)品定位根本認(rèn)知1、公寓相對(duì)時(shí)機(jī)市場(chǎng)：可以做，但是總量不超過(guò)寫(xiě)字樓，且必須有效對(duì)接需求。2、辦公絕對(duì)時(shí)機(jī)市場(chǎng)：可以做，且可以多做。因?yàn)橛欣麧?rùn)，且相對(duì)最平安。3、商業(yè)相對(duì)時(shí)機(jī)市場(chǎng)：必做1層，少做2層，不做3層。不做生活型配套。4、盡可能提高得房率，力爭(zhēng)明顯高于公寓70%、辦公60%的普遍水平。2〕可行方案產(chǎn)品定位3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提精裝公寓+甲級(jí)寫(xiě)字樓+SOHO辦公+商業(yè)■公寓面積占比約31.5%，即25000m2左右。■公寓細(xì)分為酒店公寓、商務(wù)公寓2檔概念，防止審美疲勞。■辦公分為準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓及SOHO辦公樓，細(xì)分客戶(hù)?！鰷?zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓面積占比約31.5%，即25000m2左右?！鯯OHO辦公樓面積占比約25%，即20000m2左右?！錾虡I(yè)面積占比約12%，即10000m2左右。2〕可行方案產(chǎn)品定位3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案產(chǎn)品定位3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提商業(yè)公寓寫(xiě)字樓酒店補(bǔ)充酒店的功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)高消費(fèi)能力的商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)能力高品質(zhì)的商務(wù)人流高消費(fèi)能力四大業(yè)態(tài)：相輔相成、互為依托，營(yíng)造良好的商務(wù)氣氛產(chǎn)品定位3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案細(xì)分各業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)面積〔單層〕：寬〔約64.6m)×長(zhǎng)〔約154.8m〕=10000平米；樓體限高100m；商業(yè)層高6m，局部采用2層設(shè)計(jì)；甲級(jí)寫(xiě)字樓層高4.5m，共20層，面積約25000㎡，單層面積約1250㎡；SOHO辦公層高3.5m，共計(jì)26層，面積約20000㎡，單層面積約769㎡；精裝公寓層高3m，共計(jì)29層，面積約25000㎡，單層面積約862㎡；產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2F商業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓1F商業(yè)2-21層辦公1-2F商業(yè)精裝公寓1F商業(yè)3-31層公寓1F商業(yè)1F商業(yè)1-2F商業(yè)1-2F商業(yè)生態(tài)中庭生態(tài)中庭■合理的樓宇間距，公寓一線(xiàn)廣場(chǎng)景觀(guān)，辦公與公寓共享內(nèi)庭景觀(guān)。■雙十字內(nèi)街商業(yè)布局，圍合式生態(tài)庭院，促成商業(yè)人氣動(dòng)線(xiàn)。SOHO辦公1F商業(yè)2-27層辦公1-2F商業(yè)1-2F商業(yè)精裝公寓局部■平層，不考慮Loft創(chuàng)新〔沒(méi)必要的本錢(qián)壓力〕，以經(jīng)典風(fēng)格出位?！鯷商務(wù)風(fēng)情酒店]的使用定位；[商鋪等同品]的投資定位?！鯷31m2精鉆公寓/38m2行政公寓]兩檔主力產(chǎn)品?！鯷桔子酒店]式的素雅精裝風(fēng)情，強(qiáng)化床上用品舒適感、衛(wèi)浴裝置情趣感。產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃[大堂及標(biāo)準(zhǔn)層外廓投影][標(biāo)準(zhǔn)層平面示意]精裝公寓大堂消防步梯2電梯及消防步梯1電梯及消防步梯1電梯前室1.5m寬內(nèi)廊1.5m寬內(nèi)廊露天段消防步梯2戶(hù)型B：套內(nèi)31m2戶(hù)型A：套內(nèi)38m2產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃■標(biāo)準(zhǔn)層〔3-31層〕建筑面積862m2；■標(biāo)準(zhǔn)層28層，3m高；建筑面積24998m2〔含大堂〕產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃寬敞烹飪操作溫馨餐臺(tái)商務(wù)辦公區(qū)域室內(nèi)外陽(yáng)光享受情趣衛(wèi)浴[方案一][方案二]37.8m2〔8.4×4.5〕小空間大功能仿“桔子酒店〞素雅精裝風(fēng)情產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃“商鋪等同品〞的整層購(gòu)置蠱惑整層建面862m2，均價(jià)6000元/m2〔建面〕購(gòu)置總價(jià)517.2萬(wàn)元。單層酒店經(jīng)營(yíng)初期，平均房租100元/天，出租率50%，年收入100X16X365X0.5=29.2萬(wàn)元，回報(bào)率5.6%；單層酒店經(jīng)營(yíng)成熟期，平均房租150元/天，出租率80%，年收入150X16X365X0.8=70.08萬(wàn)元，回報(bào)率13.5%！收獲絕不低于商鋪投資的回報(bào)，同時(shí)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)還在增值。辦公局部■[中小企業(yè)形象總部]的使用定位；[商鋪等同品]的投資定位。■超高得房率，尤其是整層購(gòu)置?！鲂纬?00-、100+、200+、300+、600+、1000+多檔需求級(jí)差，以額外贈(zèng)送鼓勵(lì)整層消費(fèi)?！鰧?shí)現(xiàn)建面5000元/㎡單價(jià)水平，投資門(mén)檻低至40萬(wàn)〔僅相當(dāng)于一套高層，產(chǎn)租能力卻不可比較〕。產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃辦公大堂電梯及消防步梯電梯前室/空中花園A套：378m2B套：378m2C套：302.4m2■標(biāo)準(zhǔn)層〔2-27層〕建筑面積1250m2■整層購(gòu)置額外贈(zèng)送151.2m2實(shí)得面積，超大面積贈(zèng)送■標(biāo)準(zhǔn)層20層，4.5m層高，建筑面積25000m2〔含大堂〕[甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面示意]產(chǎn)品定位4〕產(chǎn)品建議1〕定位前提2〕可行方案3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃電梯前室空中花園電梯及消防步梯A套：75.6