雨潤物流建議書

雨潤·煙臺農副產品全球采購中心建議書江蘇雨潤控股集團有限企業(yè)編制二○一一年三月

雨潤集團簡介雨潤集團是集食品、物流、旅游、商貿百貨和房地產五大產業(yè)于一體的大型企業(yè)集團，下屬子（分）企業(yè)200多家，是首批國家級農業(yè)產業(yè)化重點龍頭企業(yè)。雨潤集團下屬雨潤食品（1068.HK）、南京中商（600280.SH）和中國電力新能源（0735.HK）三家上市企業(yè)。雨潤集團為國內企業(yè)500強中第164位、民營企業(yè)500強第7位、制造業(yè)企業(yè)500強第53位、肉食品加工企業(yè)第1位，“雨潤”品牌為“中國500最具價值品牌”。依托食品主業(yè)優(yōu)勢，通過10數(shù)年努力，雨潤集團已逐漸構建起覆蓋整個中國大陸的物流網絡體系，通過內涵式提檔升級與外延式布點擴張并舉，雨潤集團農副物流產業(yè)正迅速發(fā)展，目前已經擁有肉制品、農副產品、副食品三條物流產品主線，五千多家種養(yǎng)、加工、銷售網點，四十多條專有鐵路線，三十萬噸冷庫資源和覆蓋全國的網絡布局，爭取5-8年成為全國農副產品物流產業(yè)領航者。項目概況1、功能定位以煙臺福山為基地，構筑中部最大的農副產品展示交易平臺，引領華北地區(qū)五省、區(qū)，連接中部、西北與華東，成為輻射東北亞的國際采購供應平臺，輻射西南地區(qū)的現(xiàn)代化農副產品中心區(qū)，推進山東農副產品物流升級的示范區(qū)。2、建設目的依托煙臺福山區(qū)的發(fā)展平臺，憑借雨潤企業(yè)在農副產品物流行業(yè)的優(yōu)勢地位，把項目建設成為中部地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣的綠色、安全、生態(tài)的農副產品現(xiàn)代物流樞紐中心，為西部地區(qū)的“菜籃子”“米袋子”、“油罐子”供應和食品安全提供有力保障。3、建設內容本項目規(guī)劃總占地面積1200畝，建設集農副食品展示交易、加工、倉儲、物流配送、綜合服務以及商業(yè)配套等多功能于一體的綜合性農副產品全球采購中心。4、技術經濟指標本項目的綜合技術經濟指標如下表所示煙臺福山項目基礎數(shù)據(jù)和財務指標匯總表重要數(shù)據(jù)序號指標名稱單位指標值備注1總用地面積畝12002總建筑面積萬㎡702.1經營項目萬㎡652.1銷售項目萬㎡153建設總工期月24.00交易區(qū)18個月竣工4容積率—1.235綠化率%11.10財務指標序號指標名稱單位指標值備注1項目總投資億元401.1經營項目億元351.2銷售項目億元51.3流動資金億元2按經營項目營業(yè)收入的收入4%估算2經營項目2.1營業(yè)收入萬元/年134450.28正常年經營項目收入2.2稅收及附加萬元/年15482.78房產稅、土地使用稅與營業(yè)稅及附加2.3總成本萬元/年79749.462.4利潤總額萬元/年44218.042.5所得稅萬元/年11054.51所得稅率25%2.6凈利潤萬元/年33163.533銷售項目3.1銷售收入萬元287100.00宿舍與配套公寓的銷售總收入3.2建筑成本萬元162199.733.3營銷成本萬元4306.50按銷售收入的1.5%計算3.4利潤總額萬元120593.773.5所得稅萬元30148.44所得稅率25%3.6凈利潤萬元90445.334內部收益率4.1所有投資稅后%8.344.2所有投資稅前%10.294.3自有資金稅后%10.195回收期5.1所有投資稅后年11.44含建設期2年5.2所有投資稅前年9.815.3自有資金稅后年13.316借款償還期年10.43結論與提議雨潤·煙臺福山農副產品全球采購中心項目符合國家產業(yè)政策和煙臺福山區(qū)產業(yè)總體規(guī)劃，項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質條件良好，交通以便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有助于增進煙臺福山區(qū)、山東現(xiàn)代農副產品流通業(yè)的發(fā)展，保障“菜籃子”、“米袋子”、“油罐子”穩(wěn)定、安全的供應，可以節(jié)省資源、減少損耗、減少物流成本、增進就業(yè)，屬于風險小、利潤長、經營穩(wěn)的建設項目，也有助于鞏固雨潤集團在農副產品物流行業(yè)中的市場地位，增強企業(yè)關鍵競爭能力。綜上所述，項目建設具有巨大的社會效益和經濟效益，在技術上是可行的，經濟上是合理的，建設條件是充足的。1、響應國家產業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農村流通體系，推進農副產品批發(fā)市場建設與改造，增進農副產品質量等級化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農副產品“綠色通道”網絡，加強物流基礎設施整合，建設大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。2、減少農副產品配送成本，發(fā)展現(xiàn)代物流農副產品是有生命的動物性與植物性產品，在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運送難、倉儲難等問題。農副產品物流技術規(guī)定較高，例如水產品的冷凍運送，分割肉的冷藏運送，牛奶等制品的恒溫運送等等?！靶迈r”是農副產品的生命和價值所在，但由于鮮活農副產品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質，大大限制了運送半徑和交易時間，因此對運送效率和流通保鮮條件提出了很高規(guī)定。我國農副產品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農經濟為主，重生產、輕流通，在我國建立生鮮農副產品供應鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應商，致使某些農副產品的進出口物流還必須到達國際原則，影響了農民出口貿易。目前，我國農副產品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農副產品在物流過程中損失很大。據(jù)記錄，我國水果蔬菜等農副產品在采摘、運送、儲存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達25%―35%左右，而發(fā)達國家的果蔬損失率則控制在5%如下，美國果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%―2%。3、開拓國內外農副產品市場現(xiàn)代物流以物流配送的規(guī)模大、速度快、輻射面廣、效率高見長。因此，發(fā)展現(xiàn)代物流對于開拓農村市場意義重大，不僅能為經營主體提供真實、精確的有效信息，減少市場運行過程中的不確定性和盲目性，并能有效地提高農副產品流通速度，還可以減少農副產品流通的成本，使農副產品在流通過程中實現(xiàn)增值，有助于保障農民的主線利益，并推進農業(yè)的產業(yè)化、現(xiàn)代化進程，提高農業(yè)生產的整體效益。4、推進煙臺福山農副產品批發(fā)市場提檔升級煙臺福山區(qū)既有農副產品市場大多位于城區(qū)，面積狹窄，市場規(guī)模偏小，發(fā)展空間局限性，市場簡陋，配套局限性，影響環(huán)境，阻礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場管理水平不高。變化老式低級落后的農副產品批發(fā)市場流通形態(tài)，以全球采購中心模式取代，是煙臺福山區(qū)都市改造、市場業(yè)態(tài)升級、管理提高的客觀需要。5、增進農業(yè)產業(yè)升級換代物流業(yè)的發(fā)展對增進產業(yè)構造升級具有推進作用。第一，發(fā)達的物流業(yè)能更好地推進物資合理流動，從而加速資金的周轉，有助于服務業(yè)的發(fā)展，增進農業(yè)產業(yè)構造合理化。第二，發(fā)達的物流業(yè)能更好地服務于農副產品的流通，從而將農民的更多精力和資金集中在發(fā)展特色農業(yè)、精品農業(yè)上，增進農業(yè)產業(yè)構造升級。第三，發(fā)達的物流可以增進新型商業(yè)企業(yè)和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速老式運送、倉儲和零售等行業(yè)向現(xiàn)代物流服務領域延伸。6、建設社會主義新農村物流條件和運作模式落后是農民增產不增收的重要原因，改善農村物流條件，采用新的物流理念和技術，是建設社會主義新農村的重要措施。要改善基礎條件，加強農副產品物流體系的建設，建立以農副產品批發(fā)市場為節(jié)點的適合我國國情的農副產品物流網絡體系。要加緊農副產品物流信息化建設，整合農副產品物流分散運作資源，推廣網上訂單、拍賣、配送等物流方式。加緊都市郊區(qū)農副產品加工配送基地建設，加強產后的包裝、加工和配送管理，做好食品安全監(jiān)管工作。要打破地區(qū)封鎖，建立農副產品物流的“綠色通道”。項目選址項目規(guī)劃地塊位于煙臺福山區(qū)境內，用地面積約為1200畝。該項目選址根據(jù)如下原則進行：A．適應性原則——該項目選址與煙臺福山區(qū)對物流園區(qū)及農產品批發(fā)市場的未來規(guī)劃和有關政策相適應，與農業(yè)資源分布與需求相適應；B．協(xié)調性原則——在選址過程中把農產品物流網絡作為一種大系統(tǒng)考慮，使園區(qū)的設備在地區(qū)分布、物流作業(yè)生產力、技術水平方面互相協(xié)調；C．經濟性原則——項目在選址過程中嚴格根據(jù)經濟性原則，在即合理又經濟的區(qū)位和良好的交通相合適的地方選址，保證項目建設、運行和物流成本的最優(yōu)化。實現(xiàn)未來發(fā)展的可持續(xù)經濟性；D．戰(zhàn)略性原則——選址過程中，既考慮全局，又考慮長遠。遵從局部服從全局，目前利益服從長遠利益。既考慮了目前的實際需要，有考慮了后來發(fā)展的也許。總體而言，項目選址是科學的，是符合實際需要的，也是符合未來產業(yè)發(fā)展的。項目區(qū)位分析煙臺福山是山東重要都市，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國重要的中心都市，國家文化旅游名城。到，煙臺總人口規(guī)模將為1200萬人，其中都市人口為600萬人。資金使用與籌措項目建設投資在項目建設期投入，流動資金在項目運行中根據(jù)需要投入，項目資金分年使用及籌措如下：1、項目建設投資籌措項目建設投資總額為401457.70萬元，通過兩種方式籌集：（1）企業(yè)自籌資金57.70萬元；（2）申請銀行長期貸款00.00萬元。2、流動資金籌措項目流動資金5378.01萬元，其中企業(yè)自籌萬元，申請銀行貸款3378.01萬元。經濟效益分析本項目計算期為，其中建設期為2年，運行期為，運行期第1年經營負荷為60%，第2年為80%，第3年到達滿負荷經營。營業(yè)收入、稅金及附加估算1、營業(yè)收入估算營業(yè)收入重要包括租金收入、銷售收入、承包經營收入、交易傭金、配送收入以及其他收入。（1）租金與銷售收入本項目可供出租房屋包括展示交易用房、冷庫、倉儲用房、商務辦公樓、餐飲服務樓等，正常年份的租金收益為30055.68萬元。本項目宿舍與配套公寓進行銷售，計劃在第3、4、5年分三年銷售完畢，總銷售金額為287100.00萬元。（2）承包租賃收入本項目加油站和汽車維修服務站采用對外承包租賃經營方式，正常年份的承包租賃收益為194.4萬元。（3）交易傭金項目蔬菜、果品交易區(qū)年交易額可到達成交易額80億元，交易傭金按4%計算，正常年份的傭金為3萬元。（4）配送收入針對農貿市場與機關團體進行配送，配送收益正常年為41860.00萬元。（5）其他收入其他收入包括停車費收入、治安及衛(wèi)生管理費收入。項目設停車位3000輛，平均每天每個車位的出租時間為3小時，每小時收費3元，正常年停車費收入972萬元。項目可供出租面積118.41萬㎡，治安及衛(wèi)生管理費按照20元/㎡年計算，年收入2368.20萬元。以上合計，項目正常年營業(yè)收入134450.28萬元，銷售收入287100.00萬元。為使項目得以順利開展，我們但愿當?shù)卣枰孕缕髽I(yè)享有國家及省、市有關外商投資企業(yè)所有優(yōu)惠政策，并享有山東省、煙臺福山區(qū)的其他各項鼓勵