某公司成本管理制度

各位員工：請大家在工作之余抽空看看此份資料，并提出自己的意見！項目投資的成本有效控制就是在投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，采購階段和施工階段，把項目發(fā)生的費用控制在計劃的限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)。每個項目在實施過程中都有一個總目標(biāo)，即：項目的總工期、項目的總投資和對工程質(zhì)量的要求，因此，需要建立貫穿于項目全過程的費用估算與控制流程。一個項目從立項開始，涉及到開發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、設(shè)備材料的采購、招投標(biāo)管理、前期配套和營銷等各個方面，每一個環(huán)節(jié)都離不開費用控制。為此針對項目的實際情況特提出有關(guān)成本控制管理的意見，請予以審核！一．項目成本的組成

1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前在商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，安2螞、控前配期息費期用第前峰期唯費幟用污主類要糕指獵房扇屋肢開卷發(fā)揀的題前沉期駁規(guī)廉劃手，宴設(shè)震計供費奇，惰可達行專性棍研犧究款費燭，敲地霞質(zhì)式勘伙查裁費布以鍬及縮“攜三星通雕一箱平種”時等紗土釀地崗開晝發(fā)清費業(yè)用率。甚在域整儲個私成線本屢構(gòu)站成屋中班所愉占向比鑰例映相顛對蹄較附低浮，雷一桶般釣不勿會碼超償過雖6扶%幅。厭3紡、仗建亭筑夢安襲裝瓜工悟程煮費耗建重筑嬌安偏裝短工稈程耳費樸指哥房溜屋訴建悔造怕過株程叢中昌所吸發(fā)油生垃的到建吹筑暮工奇程躍，右設(shè)肅備青及侄安毅裝英工紅程消費叮用薯等慚，算又零被度稱幕為港房那屋唉建負筑除安番裝贊造墳價的。礦在稿整蓬個梨成捉本吉構(gòu)灑成奉中建所屈占殲比誰例羽相拖對毫較續(xù)大故。式約高占戀整稿個毒成攏本川的考4煤0省%棋左芳右堪。譽4跑、勸市懂政警公逆共狹設(shè)磁施長費繞用辭市志政拔公絮共搶設(shè)塘施劇費爛用浸包翻含機基聽礎(chǔ)伙設(shè)著施鎖和棉公距共聲配鹿套香設(shè)井施諸建記設(shè)辯費叢兩綠部亡分每。申基預(yù)礎(chǔ)莫設(shè)伴施常建彎設(shè)猾費玩主奧要迷指必道晉路策，己自槐來涌水脾，擋污握水智，處電軟力隱，慢電漿信乓，胃綠蛇化渾等列的憑建幸設(shè)掛費賤用祖。瘋公浙共醋配菊套漂設(shè)促施福建而設(shè)殃費自用季指遞在保建侄設(shè)料用母地戰(zhàn)內(nèi)代建繭設(shè)添的爹為孫居杠民貢提夜供蕩配拘套孝服震務(wù)警的角各橡種砍非蝕營麗利阻性察的嘉公概用伶設(shè)窗施贊（暴如肌學(xué)瑞校險，鮮幼切兒逮園仙，物醫(yī)眠院昏，蕉派辦出逮所瞎等痰）啊和幅各嬸種深營尼利肅性柜的坊配歡套姓設(shè)泄施炒（進如溉糧勒店窩，萍菜探市飄場江等永商霸業(yè)利網(wǎng)史點熟）末等學(xué)所鈴發(fā)負生祥的翠費競用啄。嶼同滲時姨還蘭包派括請一嫁些昂諸稿如孩煤污氣臺調(diào)假壓竹站椒，形變統(tǒng)電借室土，盲自宰行僅車虜棚暢等禁室辛外揉工抬程營。問在禍房秘地施產(chǎn)掃開羅發(fā)俯成慈本沫構(gòu)駁成黃中齒，編該年項些目積所撕占郵比愉例渠較張大國，隸一勇般向在焰2狠0刮%繭~膽3屬0尚%體左形右皮。妥5電、咐管侍理胡費稼用仁管森理寧費踐用探主針要累是遺房耗地仔產(chǎn)共開牛發(fā)薦企互業(yè)爺為往組抓織壇和蟲管李理弓房絕地師產(chǎn)嫂開孩發(fā)防經(jīng)時營宮活亮動訪所叉發(fā)咱生棄的辣各襯種窄費產(chǎn)用蘭，耍它疲包利括敏管勸理裁人辰員干工氧資滲，笛差間旅歷費茅，及辦齒公濟費查，挑保汪險溪費網(wǎng)，醬職膝工哀教般育賴費嶺，氣養(yǎng)辦老辜保毀險容費呀等扁。傳在格整費個豐成根本而構(gòu)蕩成些所奪占盆比日例奧很辭小強，拖一蹲般陰不誦會裙超輪過凡2晶%窩。搭6灣、青貸炸款古利晌息庭房臂地訓(xùn)產(chǎn)買因紀開鼓發(fā)街周沒期異長妹，資需嗽要嬌投傘資懇數(shù)噴額最大皮，泳因布此鍵必普須智借禾助字銀白行痰的邁信勺貸浴資泰金冰，膽在挺開述發(fā)診經(jīng)碌營扔過挎程富中旦通嚴過嚇借俯貸艷籌牽集傾資流金墊而藍應(yīng)段支守付追給固金跟融蒜機沒構(gòu)鏡的免利瓶息梢也漠成亭為刺開倉發(fā)紀成肥本負一猴個臺重浴要宋組際成摘部織分頸。探但冊它未的威大商小栗與升所迷開壤發(fā)積項爸目糧的債大自小怕，聞融固資淋額密度獄的辮多湖少袋有胸密管切味關(guān)里系炭，膚所選以喘占籌成告本秋構(gòu)夫成虛比侮例膠相脅對某不沸穩(wěn)敘定各。徐7拌、瑞稅紹費拆稅釋費弓包奉含棕兩猾部允分只：買一靜部引分麻是蠅稅求收吵，厭與沒房待地友產(chǎn)堅開喜發(fā)蛾建澤設(shè)肆有小關(guān)徹的乓稅痰收哭包槍括仗房亡產(chǎn)意稅蒙，宵城融鎮(zhèn)延土辭地耀使緩用朽稅細，桐耕隨地獅占龜有掘稅霧，傅土株地棟增甜值看稅燃，濕兩避稅噴一爭費陽（植營娛業(yè)守稅彎，廚城袍市栽維丈護乘建頭設(shè)擊稅笛和漁教抓育瘋費抖附喚加禁）進，不契紅稅公，焰企由業(yè)絲所掃得敢稅惡，濾印盼花款稅手，跨外胸商扯投刮資叔企岡業(yè)墊和膛外濃國星企鹿業(yè)輛所源得雀稅惡等覽；丙另鑼一妨部情分溫是烏行裝政壤性爪費惱用費，村主逢要它由螞地轟方鏈政艘府視和招各據(jù)級礎(chǔ)行汁政碧主造管仇部帥門巨向爪房跳地臭產(chǎn)冤開明發(fā)服企據(jù)業(yè)彼收街取起的才費評用踢，滾項稻目榮繁慧多戶且山不笑規(guī)劍范落。壺包帝括佳諸滴如藍征婚地伶管場理坦費溉，歐商椅品煤房丈交翻易竿管沉理離費偏，藏大芒市采政骨配裂套役費祝，叔人敗防貝費鮮，蜂煤屈氣篩水譜電錯增笑容血費料，歷開注發(fā)販管撐理霉費缸等央。護目挪前紛房焦地辯產(chǎn)瞧開毀發(fā)長成抽本假構(gòu)柏成死中洋所格占催比合例途較厲大刪，幸一線般上在壟1責(zé)5稀%畏~飲2類5續(xù)%妖左登右窩。糕8動、徒其胃他另費顛用代其研他藏費括用帝主蠅要岡指數(shù)不外能穗列做入良前與七旨項隸的保所耗有盲費背用信。閥它攔主豈要兆包罩括除銷舌售喊廣架告翅費滋，萍各螞種英不湖可瘡預(yù)存見衣費暴等華，漆在陜成鴿本太構(gòu)頓成適中懲一催般宴不眼會奮超悔過近1隸0崇%蠟。坐二毫．樓成嗎本禍怎釋樣捏控翠制爬豎隨醫(yī)著境項吼目研正壇式就啟末動鄉(xiāng)要霜求組我偷們極必洽須賺有乏超敘前信的滴戰(zhàn)柄略蓬眼襖光蚊和即嫻喂熟白的鋪專抵業(yè)湖操缺作擊技士巧伙，袍科敞學(xué)竟合掀理很地翅控均制恒開汪發(fā)鍋過辨程踐中蜂每嬸一伙階湯段縣的爭成麗本泉，立真缸正伴把嘴握柴商屠機勾，線化購解叔風(fēng)蠻險膛，蘆從黨而翻實戚現(xiàn)出預(yù)宋期域利族潤挎。壘下軟面短就挽從數(shù)房柔地光產(chǎn)束開基發(fā)闖管珍理巨過桿程繩中害的選幾嫂個器關(guān)污鍵坡階害段句具衰體筍談架一械下珍成灘本放控跳制限。秤素前朵期儉階漂段禽：眨首巾先妄，威產(chǎn)犧品龜定冊位仗是彈關(guān)旅鍵盆。困一聞要儲搞矮好漸市紛場石預(yù)哈測堡，筆通均過若市地場湊行含為渴來半選部擇都在頑市錫場但上跨占焦有培一畫定諒席予位與的樂開閣發(fā)苗項恰目剪；勢二厲是虧選桿擇植定主價倒目獄標(biāo)蟲，倍定完價菠目施標(biāo)協(xié)是展整系個訪價積格付策闖劃員的捏靈較魂懲，發(fā)對迷企澤業(yè)菜來蹲說僵利麗潤勉最云大益化想是寨其尼經(jīng)訴營禿的案最悼終臣目道的削。病必喝須碰根叮據(jù)寄市露場孔供頸求窗狀絞況脅和江項廣目遼的首特氣點斑進物行剖準(zhǔn)贊確他的膜價科格昏定擾位弦，系從帳而版在疑較淘短病的隆時鐵間豪內(nèi)競將珠所沖開辦發(fā)座物漏業(yè)抬銷持售跡出午去滅。敗三腫是既營脂銷顧的段方提式配和旦技起巧括的終把兵握等，準(zhǔn)四蠢是付項這目叮的陜綜低合質(zhì)開促發(fā)業(yè)戰(zhàn)課略典定樓位泥。娘其秘次排，盟直鐮接塌影運響豐成引本禾構(gòu)瘋成凍的毯因老素岡，叉即賀規(guī)色劃革設(shè)補計勇與或?qū)從：烁?。午?yōu)餐秀不的誦設(shè)姨計固是冊項斃目愈盈子利瓦最糞基將本筆的夫保驢障脂。若設(shè)式計計采熄取若什暫么滔樣車的遷結(jié)承構(gòu)字形鏈?zhǔn)藉X、悟布躍局挑，陰選拜用尸何舟種愉材肯料沖等當(dāng)與柄成鉗本鴨有元著打直名接燃的圖關(guān)亂系濱。抄除倉了詠委升托迷較辮強訪的脹設(shè)群計濟單盯位文進倆行借設(shè)戶計糧外萌，柴在股做匪正洪式襖施舟工宜圖鏡之?dāng)偳笆[還令會誠請允本黎單組位鵲專匯業(yè)迎技斑術(shù)臥人躲員叨甚炒至廊請季一煎些碼專驕家織建砍筑徑設(shè)母計咬方束案譜、喊結(jié)召構(gòu)上形拜式等、輛地鼻基積處狗理魄方隨法喉等置進喘行罰會黎審躁，各反往復(fù)穩(wěn)論恰證州，掩以濃求貝獲辨得幼最譽佳豎限朵價天設(shè)爭定槐方寒案極。碼因未為狂科漫學(xué)偶合答理艙的逗設(shè)定計嫁不敲僅抵能繼較板好辣地眉滿畢足悄用處戶植的巨使相用本要繩求慘，建能添比否較辯容奔易扇地廊銷歡售咽出番去意，墾同環(huán)時午在扎滿拍足貢建軌筑鉆物喊本餡身惱結(jié)益構(gòu)蛇、肉抗知震富等慮要僅求梨基后礎(chǔ)靠上御還帳能屠大割大趟降鑄低姻工彎程豬造斗價扮。繳另部外匙，盆在促施梳工猴圖混投躬入巨使框用大之慶前框還燈務(wù)棉必源組產(chǎn)織砌對每建戚筑銷結(jié)恢構(gòu)崗、艇水濟、售電同、稿暖繩等疾進徑行庸詳?shù)诒M蘆的痰技熄術(shù)返交王底予，尾盡怖可薪能保在石具平體窮施繞工乎過堪程抹中先減記少雄變竭更批和渾由唐此攪產(chǎn)瘋生彈的場費休用較。炸在浪工且程豎招尖標(biāo)床時費應(yīng)攻盡林量捆選乏擇餓公叉開軋招醬標(biāo)頓，訂同虹時角應(yīng)式注暢意會合內(nèi)同篩形池式使的危正鋼確哈選味擇槳，頃能兇在臂合損同摩中談明轉(zhuǎn)確毛的釣事愁項陷一者定蟲要啊記托入校合累同朽中私，暗以狗免顯在級工校程半決臭策情時傍發(fā)決生閱爭奏執(zhí)腰或浪突償破澇投逮資峰預(yù)棍算開。攝為疑此雹建液議拘管翠理肚團悄隊絞增上加娃一堡名蠟總侄工夕程賢師蠢以喉外斃把典監(jiān)穗理施單庫位縫劃奶歸進我借們破技賠術(shù)全管芝理邪的類體烏系臟中毀來漁。褲第綿三亭，冶是依前批期昌的熟報森建虧工瘡作域也朝是添成天本品控映制坑的蘭關(guān)挨鍵禮環(huán)噸節(jié)乳，牧各扛項昏配向套司費峽用填的乓繳說納注以些及欲如露何討辦顯理咽是濫我嘩們薄開頃發(fā)渴商妄的磚操汽作夫技允巧消的胸真批實賓反呈映帥，栽同綿時躬涉逮及蒜到皮配愧套漫分再項渡的雪設(shè)光計撲，替預(yù)史算百，頭實經(jīng)際斑投街入汗和筋具團體翼操跨作郵都庫是增非屆常避關(guān)鐮鍵串的院，視例看如史本連項挨目蔑的讀供局電休，仰人糕防旬，杰消洗防遲，億綜卡合積管壽網(wǎng)墻，最道倆路孔系粥統(tǒng)想，莖土摟石葡方劃等句都災(zāi)已傅經(jīng)暖在咱我晃的巧考他慮運之敏中涼。案第覆四佛．謹材涼料劫和穿設(shè)灣備鎮(zhèn)的姨選煎擇染也尾直誠接脅影峰響抱到昏項據(jù)目匆的謹成紐本尾，用所銳以伍建咬立副系普統(tǒng)僵的很材矮料群設(shè)陣備燒信野息濫庫央以頭及竹嚴蓄格棕的腹材閑料矛設(shè)定備茫選市購域報費批瞇流杰程矮是簡我厲要驢去票做血的贏一漁項金具炊體俯的瑞工慌作亡。櫻而窯且庭在本具偉體尤的象管捎理懶中籃該般方蠢面伸的喊工慎作概希市望巷能篩夠賣得煎到塘楊蔬總殺的聯(lián)大戶力召支港持領(lǐng)。剪建濕設(shè)三階辯段照：撕前湯期楚工榮作掠完矛成很后滔即舟進丘入魔建綿設(shè)絨階顏段堤。辨在在這蘭一榮階煌段堆的志任蒼務(wù)封就挽是伍要謝在陵預(yù)娛定逃的風(fēng)投孝資餓預(yù)蒙算隱和辱規(guī)修定僑的什時健間征內(nèi)奶完挺成腰開織發(fā)截項泥目慶的休建敬筑益安魂裝魄工陷程軍，睜使葬項鳴目闊按領(lǐng)時望投鋸入廣使氧用凝。組在娛這額一吐階管段婚控蔥制瞞好命投捏資歇、僚營上運遺、淺利稠潤框、賀品據(jù)質(zhì)臺、友成煙本純、糞開慎盤亭、每銷舌售蹲、寸創(chuàng)蔬新蹈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1．制定目標(biāo)——目標(biāo)成本目標(biāo)成本是要預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計劃”實際上是“假目標(biāo)/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因

1）項目進度太緊：

基于重慶市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是公司基于開發(fā)戰(zhàn)略的需要，對項目的進度通常都卡得比較緊，為了趕時間/趕進度,經(jīng)常會出現(xiàn)未等設(shè)計完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標(biāo)成本進行準(zhǔn)確測算。

另外，也正因為招標(biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進行準(zhǔn)確測算，實際操作中只能使用“費率招標(biāo)”方式取代“總價招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標(biāo)”的模式。

為了克服因進度犧牲成本的弊端，我們必須必須嚴格規(guī)范開發(fā)流程，堅決按工程量清單管理的方法進行全程管理。重點加強“規(guī)劃設(shè)計”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)和材料設(shè)備選擇的管理，同時建立比較完善的合約，請款，付款，結(jié)算報批流程，積極推行“目標(biāo)成本管理”的模式。

2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：

從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目前期、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為項目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”體系。

規(guī)范的目的：

保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項目差異而不同。實現(xiàn)部門間相互間的成本數(shù)據(jù)共享。通過部門間相互成本數(shù)據(jù)的對比分析，及時發(fā)現(xiàn)項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。不斷完善優(yōu)化管理環(huán)節(jié)中相關(guān)流程。

規(guī)范的方法：

建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合開發(fā)項目的特點，提煉出一套能兼容所有子項的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。建立規(guī)范的流程：定義如何在項目每個階段對“估算成本”進行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴初設(shè)計”、“施工圖設(shè)計”各分項設(shè)計，材料設(shè)備選擇，招投標(biāo)管理，預(yù)算審核，合同管理，結(jié)算管理以及項目工程管理各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購和決算等業(yè)務(wù)活動中的費用的使用與管理。

2．明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。

誰來做？確定我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？

做什么？明確這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負責(zé)?怎么負責(zé)?如何評價？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述四要素的定義，建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實責(zé)任到部門到崗位到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

責(zé)任成本范圍：

責(zé)任成本體系的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實處，因此責(zé)任成本體系中的責(zé)任范圍的劃分，實際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，責(zé)任范圍的集合應(yīng)該來自成本結(jié)構(gòu)樹。并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標(biāo)、評價部門和責(zé)任人。當(dāng)然在實際工作中，考慮到可操作性可能需要把最重要的那部分單獨摘取出來進行定義并加以專項實施。

作業(yè)過程管理：

明確了責(zé)任成本體系,按照部門/崗位和人對其負責(zé)的責(zé)任范圍進行合并,可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此需要定義一套完整的作業(yè)過程指導(dǎo)書來對部門/崗位的行為進行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是作業(yè)過程管理。把開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標(biāo)。這樣就可以在日常事務(wù)每個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到管理過程的每個環(huán)節(jié)。

3．跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法

經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了目標(biāo)明確、責(zé)任清晰之后，便進入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，真正實現(xiàn)對成本的控制。

全動態(tài)成本：

動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少？每個戶型的單位造價，每棟樓的整體造價以及每個分項單位造價等，必須強調(diào)在項目執(zhí)行過程中對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結(jié)束時得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結(jié)束時，木已成舟，談控制為時已晚。

如何實現(xiàn)動態(tài)成本的測算?——一個中心，三條主線

動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其高變動性決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府報批報建費用等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際工作中就表現(xiàn)為變更黑洞、款項超付等成本失控現(xiàn)象。所以在成本管理中必須強調(diào)以合同為中心為原則。

三條主線：動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本。動態(tài)成本反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；實際發(fā)生成本指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與動態(tài)成本對比可反映出項目整體進度；實付成本指的是實際已支付的款項，與實際發(fā)生成本對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動態(tài)成本的重要工具

含動臉態(tài)呼成垂本典的汪構(gòu)還成彈是賭相津當(dāng)超復(fù)祥雜哨的澆，俘為病了五能水實晴時攝得鍬到以動緩態(tài)傷成們本騾相哨關(guān)樂數(shù)賄據(jù)再，福實尾現(xiàn)院成脊本戰(zhàn)核嘩算聰、已成心本重控雕制向的停目獻標(biāo)悉，制我夸們西必穿須伙提評高這企統(tǒng)業(yè)艱成宮本商管違理納水受平寶。辜成抓本蜻管美理放其香實少是旋一請個僅能喂夠拐實規(guī)時易反忘映殃出景項孔目省成冒本咐的受平奉臺煉,潤它阻可賞以根輔僑助厭我姜們惕建板立侄成攝本傭結(jié)貍構(gòu)庭體需系導(dǎo)、竄規(guī)竿范餃操塘作萄流蔬程桃、暢實也時榨記霧錄廊跟辦蹤偷核殖心皺業(yè)蟻務(wù)姨進斤展抽,職實暗現(xiàn)極業(yè)亦務(wù)濾、秋財腸務(wù)滾、犁資層金乳管祥理賞的潔有那機嶼結(jié)子合輝。由整爽個艦核咱心歪是鉛圍駁繞承合呆同鉗管飲理頑進給行弓的污，梨包領(lǐng)括岡了閱估洪算燒成期本燭、違目愉標(biāo)思成送本次、伐合阻同招臺未帳婦、仁合振同勞變?nèi)崭鼘W(xué)、墻合遣同累結(jié)墾算鄰、愿付出款院管葡理碧、隙資醋金灣計音劃扯、攻動港態(tài)消成膜本悔等塑功供能骨。馬還餐可饒以前提脹供扛決畫策鍛的止依被據(jù)給，盈比鵲如婆付罵款姓時恥間雷、鹿歷瑞史么賬如務(wù)有，焦大鼓量繭的拐基徑礎(chǔ)重工位作輔能鏡夠輕依章靠棟成車本救管保理辨來沈簡胳化嗽，分它另的浩透佩明襪和洲實擾時吊查農(nóng)詢呼可愚以愉讓殼相胃關(guān)下人壇員木提制高泡效慰率隔并葉且寄對走項豪目養(yǎng)進判行營監(jiān)撿控插。芳通鉛過黃即束時預(yù)反列應(yīng)尤目置標(biāo)傍成猜本叔和刺動碼態(tài)故成講本放的伯差斷異斜，刪大鄰幅進提煤升拐企乓業(yè)船對殼成排本我的炭掌役控絞能卸力洋，篩加末快否決咳策扮進脫程炭，啟進逝而忍提完高丈企賠業(yè)默的塑核湯心川競屋爭秀力末。

努幣陵4貌．償業(yè)新績賴評饒估各—變—內(nèi)優(yōu)資獎歐劣吃罰艱，失拿根數(shù)鄰據(jù)宋說糖話

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皆游破成君本澡數(shù)檢據(jù)免庫覺的孔建糖立鋼：

末陷恐在昌完冬成競對鵝業(yè)站績浪評查估殘的爬同朵時辯，壯還糾須終對界整賴個徹項懶目鴿生濟命地周少期牛中找的這成拖本暗控荷制穗的比得際失啦進升行久及墾時數(shù)的關(guān)總洪結(jié)攪，看并尊將套之輸與脂項獄目你“衛(wèi)目團標(biāo)扣成分本廣數(shù)雅據(jù)插”銀、哥“群動顫態(tài)裝成刺本寶數(shù)曲據(jù)沒”巴一聽起喝進選行封歸存檔蓮，黨在截此況基摟礎(chǔ)竿上員，銅提演煉互出仁關(guān)健鍵章的井成零本分指棄標(biāo)頭，陰并虹最早終朽形復(fù)成樂項毯目誤的藏“目成附本智數(shù)賓據(jù)孩庫稠”窯。會通糠過乎“啟成韻本懂?dāng)?shù)軍據(jù)減庫止”拜的蠟建豈立箭，壓所牧有嶺項巴目磚的斤關(guān)抵鍵催成深本栗數(shù)萬據(jù)埋都調(diào)將面被挎保挑存顛下施來僵，擱并爽對年未醫(yī)來泥的畫開頑發(fā)時發(fā)喝揮比重照要只的立指命導(dǎo)壩作巷用疫。慚“棒成并本餅數(shù)燙據(jù)荒庫拐”花的待建槳立歪充技分覆體琴現(xiàn)纏“捐知扎識濁管亦理真”傻的召思富想料，壘使糖知或識功作箏為勉企弄業(yè)臣最能寶駛貴遠的錫財樂富螺，妖能路夠康很地好差的決沉扯淀喝下棒來供，翠不濾因乘人逗員歐的共流飄動囑而宰流冷失侵，篇使取公訂司虎的區(qū)成箏本通管么理攪再奪上肆一哄個席新扣的養(yǎng)臺略階富。鑒于目前項目的特點，就項目設(shè)計階段及施工階段的費用控制作如下安排。1投資控制目標(biāo)的設(shè)置依據(jù)建設(shè)程序成本控制要同工程建設(shè)的階段性工作的深度相適應(yīng)。因為工程項目建設(shè)過程是一個周期長、人財物大量消費的過程，所以隨著工程項目的不斷開展，各個階段應(yīng)確定相應(yīng)的控制目標(biāo)，且各階段目標(biāo)相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成費用控制的目標(biāo)系統(tǒng)。1．1設(shè)計階段投資控制目標(biāo)的設(shè)置

影響項目投資最大的階段是設(shè)計階段，約占工程項目建設(shè)周期的四分之一。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的因素占75％～95％；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的因素占35％～75％；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的因素則為5％～35％。很顯然成本的控制的關(guān)鍵就在于設(shè)計階段。因此，設(shè)計階段控制目標(biāo)的設(shè)置是非常重要的。設(shè)計階段控制目標(biāo)是經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告中的投資估算，用估算控制初步設(shè)計的概算；而初步設(shè)計概算就是施工圖設(shè)計階段的項目投資控制目標(biāo)。各專業(yè)開展限額設(shè)計，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制不合理變更，保證不突破總投資額。其總額度一般只下達直接工程費的90％，以便項目留有一定的調(diào)節(jié)幅度。1．2施工階段投資控制目標(biāo)的設(shè)置

項目的投資主要發(fā)生在項目的施工階段。在這一階段中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費投資的可能性卻很大，因此，對成本控制更要給予足夠的重視。在該階段通過編制資金使用計劃，把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值，包括建設(shè)項目的總目標(biāo)值、分目標(biāo)值、各細目標(biāo)值。2各階段投資控制的實施控制目標(biāo)確定之后，關(guān)鍵在各階段過程中如何操作。2．1設(shè)計階段的投資控制

設(shè)計是項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。設(shè)計是否經(jīng)濟對控制工程造價具有十分重要的意義。設(shè)計階段控制目標(biāo)的實現(xiàn)是通過限額設(shè)計來完成的工程建設(shè)過程中，采用限額設(shè)計是控制投資支出有效使用資金的有力措施。

限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實際，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計有效的途徑和主要方法。在該階段是將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量按設(shè)計工作包進行分解，經(jīng)公司批準(zhǔn)后下達到各專業(yè)，然后再分解到各工程和分部工程。設(shè)計應(yīng)針對費用分解目標(biāo)著重對設(shè)備的選型、材質(zhì)的選擇和工程量等方面進行控制。限額設(shè)計的目標(biāo)體現(xiàn)了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理確定及有關(guān)概算基礎(chǔ)資料的合理取定，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，也就同時實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。

限額設(shè)計要正確處理在項目建設(shè)過程中技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關(guān)系，在強調(diào)限額設(shè)計的同時，也要運用價值工程的原理，處理好成本與功能這一對立統(tǒng)一的關(guān)系，提高它們之間的比值，使設(shè)計與概算形成有機的整體，克服相互脫節(jié)的狀態(tài)，使功能和成本處于最佳配置。

在設(shè)計階段以限額設(shè)計來進行費用控制時，要對限額設(shè)計進行跟蹤，對偏離控制基準(zhǔn)的費用進行分析，對限額設(shè)計之外的變更項進行補充，對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。2．2施工階段的投資控制

設(shè)計完成之后進入施工階段，該階段是投資的主要發(fā)生階段，該階段的費用控制也是項目管理過程中的關(guān)鍵階段。設(shè)備、材料采購的投資控制設(shè)備、材料采購是重要工作環(huán)節(jié)之一。采購質(zhì)量的好壞和價格的高低，對項目的投資效益影響極大。采購階段全面實現(xiàn)費用控制，實行限額采購，并對限額采購進行跟蹤，對偏離控制基準(zhǔn)的費用進行分析，對限額采購之外的變更項補充限額單價。設(shè)備、材料采購費用控制的基本原則是：在滿足設(shè)備和材料使用功能的前提下，盡量降低費用。工程施工的投資控制

施工階段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應(yīng)靠組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等措施多方面控制投資。

（1）組織措施

①在項目管理班子中落實投資控制人員、任務(wù)分工和職能分工。

②編制階段投資控制工作計劃和詳細的工作流程圖。

（2）經(jīng)濟措施

①編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標(biāo)。

②進行工程計量。

③復(fù)核工程付款帳單，簽發(fā)付款證書。

④在施工過程中進行投資跟蹤控制，定期進行投資實際支出值與計劃目標(biāo)值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施。

⑤對工程施工過程中的投資支出作好分析與預(yù)測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛴嘘P(guān)部門提交項目投資控制及其存在問題的報告。

（3）技術(shù)措施

①對設(shè)計變更進行設(shè)計比較，嚴格控制設(shè)計變更。

②繼續(xù)尋找通過設(shè)計挖潛節(jié)約投資的可能性。

（4）合同措施

①作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

②參與合同的修改、補充工作，著重考慮它對投資控制的影響。在項目管理過程中，成本控制將貫穿于我的工作始終，對可能發(fā)生的投資偏差采取主動控制和動態(tài)控制的方法，盡最大可能實現(xiàn)控制目標(biāo)。

由于工程項目的單件性特征，每個建設(shè)項目各有特點，就項目管理而言，有類似的管理模式和手段，因此，對每一個完成項目的數(shù)據(jù)積累和信息處理都是非常必要的。如：設(shè)備、材料采購價格及時進入設(shè)備材料價格庫，為今后的費用估算提供參考價格，避免高估冒算，使項目的費用估算更接近實際，更有競爭力。建立價格庫不是對這些資料簡單的積累和統(tǒng)計，要對其加以分析。設(shè)備、材料采購價格是否為正常水平，有無過高或過低的情況，過高的原因是由于趕工期還是對制造標(biāo)準(zhǔn)有特殊的要求；過低的原因是由于在滿足使用要求的情況下，降低了質(zhì)量要求還是有多個廠家互相壓價的因素存在，等等。都要給與說明或分析原因。總之對項目管理過程中每個環(huán)節(jié)都不能失控，對成本控制結(jié)果都要進行分析，積累經(jīng)驗，為以后項目的開展打好基礎(chǔ)，積極采取預(yù)防措施，努力做到主動控制、事前控制，避免浪費，以適量的投入取得較好的經(jīng)濟效益。四．《房地產(chǎn)成本管理制度》（討論稿）一、總則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，結(jié)合項目成本管理的要求制定本制度供討論。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)建立完善公司成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和公司成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合集團利潤目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給項目公司。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。（二）公司的成本管理職責(zé)1認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向總經(jīng)理提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施。5遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對項目成本管理實行副總經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每季度至少一次，并將分析報告報總經(jīng)理。三、項目成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)管理體制建立總部以管理監(jiān)控為中心、項目公司以操作監(jiān)控為中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、副總經(jīng)理經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、樹立全員成本意識，對項目成本實行全過程監(jiān)控。3、根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置商務(wù)部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1根據(jù)管理的需要，公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報總經(jīng)理備案：◆成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；◆計劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；◆招、投標(biāo)管理制度；◆合同管理制度；◆工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理制度；◆費用控制制度；◆材料設(shè)備管理制度。以上制度，可分別制定也可綜合制定。2不斷總結(jié)各開發(fā)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：◆開發(fā)成本計劃(按完全成本口徑)；◆期間費用計劃；◆降低成本技術(shù)組織措施計劃。2成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標(biāo)明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：◆計劃及其執(zhí)行情況；◆實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；◆分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與提示。2總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1報總經(jīng)理戰(zhàn)略委員會的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；◆按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；◆成本動態(tài)情況及其分析資料；◆當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報總經(jīng)理：◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；◆合作條件更改；◆補交地價。3應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1項目立項時必須向總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務(wù)環(huán)境及其影響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅限招標(biāo)項目）；◆投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；◆項目綜合評價意見。2《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周報總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會。3若項目立項后，合作條件或招標(biāo)條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向總部提交《立項申請》。4招標(biāo)項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限價；要充分考慮價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5招標(biāo)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由項目部自行負責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。4設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。3應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進行評估，提出書面評估意見及時報總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會。4同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5凡投資額超過人民幣---------萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向總經(jīng)理提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。7壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10總包工程嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由專業(yè)工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由公司制定。3現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5因小業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由公司根據(jù)自身實際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進度款1原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的10%，并在工程進度款支付到工程造價30%時開始抵扣預(yù)付備料款。2工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；◆商務(wù)部整理復(fù)核工程價值量；◆經(jīng)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4工程進度款支付達到工程造價75%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少20%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1項目開工前，總工程師或項目經(jīng)理應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，按照原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。4按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。6項目部對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知商務(wù)部和財務(wù)部拒絕付款。7采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。10材料的代用應(yīng)由項目部書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，商務(wù)部同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方商務(wù)部的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)商務(wù)部、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2總工程師或項目經(jīng)理、工程、商務(wù)、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。4工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。5.采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。6按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：◆符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；◆具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢；◆施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。4商務(wù)部應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請有關(guān)部門進行復(fù)審。5編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6商務(wù)部應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7在商務(wù)部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1正式發(fā)售前，組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報總經(jīng)理審查通過。2銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。3盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向業(yè)主承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。五．項目成本核算（討論稿）第一章總則1-1為了加強成本管理，規(guī)范項目成本核算，正確計算項目成本，便于成本資料的比較和分析制定本指導(dǎo)。1-2項目成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3公司必須建立成本核算責(zé)任制，嚴格按照項目開發(fā)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象?！制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。▲同一項目有不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。▲同一小區(qū)、同一期有不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4)根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3-3成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第四章成本費用項目及核算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1)土地征用及拆遷補償費2)前期工程費3)基礎(chǔ)設(shè)施費4)建筑安裝工程費5)配套設(shè)施費6)開發(fā)間接費4-2各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：(1)土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2)拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3)市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。(2)規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。(3)勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5)臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6)預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等?；A(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容：(1)道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。(2)供電工程費：變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。(6)通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7)電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。(8)照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9)綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。(10)環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1)土建工程費①基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。②主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。③有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(2)安裝工程費①電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。③給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。④電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。⑤空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。⑥消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。⑦煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。⑧采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。⑨上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。(3)裝修工程費：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(4)項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：(1)現(xiàn)場管理費用：項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2)利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5)質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。(6)其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。4-3開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：營業(yè)費用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費，開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。(2)主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4)專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。管理費用指行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括：(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。(3)財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。(6)無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8)環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。會計科目與帳簿設(shè)置5-1“開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。5-2“開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。5-3“預(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費；與合作單位共建項目應(yīng)負擔(dān)的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的地價等。費用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的費用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。配套設(shè)施費的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。同時結(jié)合具體的做法特就以下幾個方面的專項規(guī)定提出相應(yīng)的意見：一、準(zhǔn)確編制標(biāo)底預(yù)算，嚴格公正評定標(biāo)

嚴格編標(biāo)預(yù)算管理的目的，在于力求工程編標(biāo)預(yù)算準(zhǔn)確，合同造價科學(xué)合理。在決定工程造價高低的因素中，合同造價是最重要的一環(huán)，為達到合同造價的準(zhǔn)確合理，預(yù)算編標(biāo)中應(yīng)把住以下幾個關(guān)口。

1.

制定嚴密的招標(biāo)文件。

2.

編標(biāo)人員要持證上崗，并專門從事相關(guān)專業(yè)，分工明確、責(zé)任到人，土建、裝飾、安裝編標(biāo)人員積極配合、相互溝通，避免專業(yè)間的脫節(jié)。

標(biāo)底預(yù)算編制人員要全過程參與圖紙會審，提前熟悉圖紙，同各專業(yè)人員一道審定答疑會議紀要并下發(fā)各投標(biāo)單位，使之對圖紙形成共識，更加公正公平地參與工程編標(biāo)、投標(biāo)，防止施工和決算過程中，甲乙方相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

3.

堅持嚴格的評標(biāo)制度及評標(biāo)程序。審查標(biāo)底時要重點做到四審達到四防：審查工程量，防止多算錯算；審查分項工程內(nèi)容，防止重復(fù)計算；審查分項工程單價，防止錯算錯套；審查取費費率，防止高取多算。要堅持嚴格的評標(biāo)制度，通過修訂標(biāo)底造價，確定招標(biāo)合同價。

二、抓好甲供設(shè)備、材料投資管理

甲供設(shè)備、材料投資也是左右工程造價的重要因素之一。在工程建設(shè)中，甲供設(shè)備、材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。在自行采購時由商務(wù)部主管、項目部和財務(wù)共同參與，堅持三人同行、貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標(biāo)方式，在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級和雙方責(zé)任義務(wù)，設(shè)備材料進場后如有質(zhì)量問題，現(xiàn)場管理代表及施工單位有權(quán)拒收，以達到保證供貨質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料投資的目的。

三、嚴格辦理設(shè)計變更簽證

（一）工程嚴格按成本計劃執(zhí)行，嚴禁擅自提高標(biāo)準(zhǔn)。有些對原設(shè)計影響很小的修改項目，只經(jīng)甲、乙雙方確認就可執(zhí)行，對某些有可能引起造價較大的變更，如設(shè)計不適合使用要求，平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)有大的變動，需要召開建設(shè)方、承建方和設(shè)計方三家參加的聯(lián)席會議，從技術(shù)、經(jīng)濟等方面進行論證商定，達成一致意見并形成文字紀要備案，報請建設(shè)方批準(zhǔn)。

（二）嚴格設(shè)計變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草，交施工負責(zé)人及工程部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項的變更，應(yīng)先做概算，報批準(zhǔn)后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。

（三）加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。

制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時變更要準(zhǔn)確及時。

四、竣工決算時嚴格設(shè)計變更單的審查

除在施工過程中嚴把設(shè)計變更簽證關(guān)外，在竣工決算時，決算人員須從專業(yè)角度對設(shè)計變更進行審查，主要包括以下幾個方面。

（一）審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。查設(shè)計變更內(nèi)容與原工程標(biāo)底預(yù)算是否重復(fù)列項，即設(shè)計變更增加的經(jīng)費是否已包含在合同造價中，如有上述情況，應(yīng)與簽證人員聯(lián)系補充修改，使其符合規(guī)定后，再進行調(diào)整修改。

（二）審查手續(xù)是否符合規(guī)定。凡設(shè)計變更都應(yīng)有建設(shè)單位和施工單位的蓋章及現(xiàn)場人員的簽字，比較重要的設(shè)計變更還應(yīng)有設(shè)計單位有關(guān)人員的簽字，方能生效，手續(xù)不全者不予計算。

（三）審查內(nèi)容是否清楚。設(shè)計變更都應(yīng)資