瀏陽市洞陽嘉利項目市場定位報告課件

瀏陽市洞陽嘉利項目市場定位報告課件1定位的本質(zhì)是

【于市場大背景之下，占有客戶的心智】定位的本質(zhì)是市場環(huán)境1競爭環(huán)境2項目自身分析3客戶分析4定位競爭對手概況比較分析及借鑒土地成交 存量價格優(yōu)勢劣勢機會威脅物業(yè)購買客戶分析終端消費者客戶分析順應(yīng)市場環(huán)境，走差異化路線，基于項目自身條件滿足客戶的需求市場環(huán)境1競爭環(huán)境2項目自身分析3客戶分析4定位競爭對手概況3報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem4市場環(huán)境1234土地成交存量價格2012年市場環(huán)境總結(jié)市場環(huán)境1234土地成交存量價格2012年市場環(huán)境總結(jié)5土地成交存量價格2012年1-11月，全國300個城市共推出13.6億平方米，較去年同期下降11.1%，其中住宅用地推出4.5億平方米，較去年同期下降20.2%；商辦用地推出1.9億平方米，較去年同期增長14.1%。具體來看，1-3月，各類土地推出面積環(huán)比、同比降幅不斷縮小，3月降至8512萬平方米后4月開始增長，11月增至1.6億平方米，達(dá)到年內(nèi)最高水平，其中住宅、商辦用地分別推出5934萬平方米、2596萬平方米，均為年內(nèi)最高水平，同比增幅分別為5.8%、29.1%。全國土地情況：2012年，成交量同比降幅大于推出量，土地推出量同比減少，4月開始環(huán)比逐漸向好數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)土地成交存量價格2012年1-11月，全國300個城6土地成交存量價格長沙土地情況：政府謹(jǐn)慎推地，2012年中開始，供應(yīng)量有所上升，但出讓總量大幅回落。商住綜合用地成出讓主流，未來綜合體類項目大量涌現(xiàn)數(shù)據(jù)來自長沙市國土局長沙市近一年住宅及商住綜合用地市場供應(yīng)走勢長沙市近一年住宅及商住綜合用地成交走勢長沙市近一年土地市場供應(yīng)走勢長沙市近一年土地成交走勢土地成交存量價格長沙土地情況：政府謹(jǐn)慎推地，2012年中開始7土地成交存量價格瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：投資強勁增長，所占稅收比例有較大幅度提高，商用物業(yè)同比增長突出2011年2012年土地成交存量價格瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：投資強勁增長，所占稅收比8瀏陽市洞陽嘉利項目市場定位報告課件9土地成交存量價格全國成交情況：主要城市成交量持續(xù)回升，總體已高于過去兩年，一線城市同比增幅最突出，但較09年仍有較大距離，三線城市回升最晚，力度最小，但已接近09年高點2012年1-11月不同城市住宅成交量與歷年同期對比2010—2012年代表城市住宅成交面積走勢數(shù)據(jù)來自CREIS土地成交存量價格全國成交情況：主要城市成交量持續(xù)回升，總體已10土地成交存量價格長沙成交情況：相比住宅成交量的減少，2012年商業(yè)、辦公市場突起，市場交易量有大幅上揚2012年1-11月長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況2012年1-11月長沙市全市新建商品房累計網(wǎng)簽1343.5萬㎡，同比減少19.04%，其中住宅網(wǎng)簽1186.42萬㎡，同比減少22.1%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽967.92萬㎡，同比減少20.75%，其中住宅網(wǎng)簽841.38萬㎡，同比減少23.72%。從走勢來看，10月、11月商品房成交連續(xù)升溫，11月網(wǎng)簽量環(huán)比增長8.68%，再次刷新今年的最大值，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)小幅回暖的跡象?？偝山幻娣e住宅成交面積占比非住宅成交面積占比2010年2140.461982.8792.6%157.597.4%2011年1796.381623.0690.4%173.329.6%2012年1-11月1343.51186.4288.3%157.0811.7%2010—2012年長沙市成交面積土地成交存量價格長沙成交情況：相比住宅成交量的減少，201211土地成交存量價格全國存量情況：新增供應(yīng)總體低于同期水平，庫存高位盤整，9月庫存達(dá)到10年來最高水平2012年1-11月，全國20個代表城市月均新批上市1241萬平方米，同比下降6.7%，與2010年月均水平相比也有所下降。但受到2010、2011年城市庫存量持續(xù)上揚和9月供應(yīng)大幅增長而成交小幅下滑的影響，2012年9月，庫存達(dá)到2010年來最高水平，接近7000萬平方米，但從出清周期來看，由于今年成交回升顯著，出清周期持續(xù)下行，去庫存壓力有所緩解。土地成交存量價格全國存量情況：新增供應(yīng)總體低于同期水平，庫存12土地成交存量價格長沙存量情況：10年至12年11月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積1322.2萬平米2010年以來長沙內(nèi)六區(qū)各區(qū)域商品住宅待售面積（單位：萬㎡）2010年以來長沙內(nèi)六區(qū)各面積段商品住宅待售面積（單位：萬㎡）土地成交存量價格長沙存量情況：10年至12年11月底，長沙內(nèi)13土地成交存量價格瀏陽存量情況：截至12年9月，瀏陽已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的商品房面積為89.46萬平米1-9月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積80.42㎡，比去年同期的81.81萬㎡下降1.7%，加上歷年累積72.55萬㎡，全市今年1-9月份商品房市場投放量為152.97萬㎡，減去1-9月份商品房銷售面積63.51萬㎡,目前瀏陽市可面向市場銷售的商品房面積有89.46萬㎡,其中期房面積76.22萬㎡,現(xiàn)房面積13.24萬㎡。土地成交存量價格瀏陽存量情況：截至12年9月，瀏陽已取得批準(zhǔn)14土地成交存量價格全國房價情況：百城價格指數(shù)連續(xù)6個月環(huán)比上漲，一線城市與長三角地區(qū)回暖快力度大土地成交存量價格全國房價情況：百城價格指數(shù)連續(xù)6個月環(huán)比上漲15土地成交存量價格長沙房價情況：2012年商品房價格呈現(xiàn)不同程度的回落走勢，但二季度以來仍是小幅回暖態(tài)勢2012年1-11月長沙市新建商品房網(wǎng)簽均價近一年長沙市新建商品房網(wǎng)簽均價走勢圖土地成交存量價格長沙房價情況：2012年商品房價格呈現(xiàn)不同程16瀏陽市2011年1-12月各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格瀏陽市2012年1-9月各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格瀏陽市商品住房均價達(dá)到3261元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計算得出），比三季度末（3192元/m2）環(huán)比增長2.16%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價（銷售總金額/銷售總面積）分別是市區(qū)中心區(qū)域3692元/㎡、花炮文化城區(qū)域3755元/㎡、集里區(qū)域2983元/㎡、行政中心區(qū)域3299元/㎡，受高端樓盤不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動，行政中心和集里區(qū)域漲幅略大于市區(qū)中心和花炮文化城區(qū)域。1-9月份商品住房均價為3385元/m2，第三季度全市商品住房均價為3426元/m2與第二季度（3505元/m2）下降2.25%，另各區(qū)域商品住房平均價分別如下。受高端樓盤不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動，瀏陽河以南區(qū)域和瀏陽河以北區(qū)域房價略有上漲，而受新樓盤進(jìn)駐減少等因素影響市行政中心區(qū)域房價有所下降。瀏陽房價情況：房價環(huán)比有所下降，但同比去年穩(wěn)定上升瀏陽市2011年1-12月各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格瀏陽市201217土地：總體土地供應(yīng)量、成交量同比下降，土地溢價率低，商業(yè)用地出讓成主流成交：商品房成交同比下降，走勢呈起伏狀，于年底實現(xiàn)回暖，達(dá)到高點，部分城市商辦物業(yè)同比有所上揚存量：庫存水平不斷上升，但出清周期持續(xù)下行，去庫存壓力有所緩解價格：全國房價連續(xù)6個月環(huán)比上漲，其中一二線城市漲幅較大市場環(huán)境總結(jié)土地：總體土地供應(yīng)量、成交量同比下降，土地溢價率低，商業(yè)用地18大尹觀點洞察2012年市場環(huán)境，本案應(yīng)有的放矢，抓住商用物業(yè)上行的趨勢，于尚不理想的市場做最合適的產(chǎn)品，因此，大尹認(rèn)為：“順勢而為，商業(yè)先行”大尹洞察2012年市場環(huán)境，本案應(yīng)有的放矢，抓住商用物業(yè)上行19報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem20永安商圈北盛商圈北園商業(yè)南園商街目前我項目周邊商業(yè)基本呈四個商圈分布，已經(jīng)成型的商業(yè)規(guī)模普遍較小且商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，基本以城鎮(zhèn)商業(yè)或社區(qū)商業(yè)為主。永安商圈北盛商圈北園商業(yè)南園商街目前我項目周邊商業(yè)基本呈四個21北盛商圈：尚無在建或在售大型商業(yè)項目，以服裝為主的業(yè)態(tài)發(fā)展良好城鎮(zhèn)化發(fā)展較慢，商圈未來發(fā)展堪憂北盛商圈：尚無在建或在售大型商業(yè)項目，以服裝為主的業(yè)態(tài)發(fā)展良22永安商圈：主要項目為永安步行街，約15萬方的商業(yè)體量，去年12月開盤，首推18個鋪，當(dāng)日售罄，1樓均價1.8萬，2樓均價9500；下次開盤時間預(yù)計2013年5月；通程商業(yè)廣場進(jìn)駐進(jìn)入通程時代，長沙5個小城市試點鎮(zhèn)永安商圈：主要項目為永安步行街，約15萬方的商業(yè)體量，去年123永安商圈：通程商業(yè)廣場落戶永安步行街，聯(lián)合肯德基、中影等主力店迅速拔高項目商業(yè)價值和片區(qū)影響力，通過大商家擠壓散戶和周邊投資客通程集團(tuán)將在永安步行街布局面積達(dá)25000平方米的集通程百貨、通程電器、通程萬惠超市于一體的通程商業(yè)廣場，預(yù)計2013年9月底開業(yè)永安商圈：通程商業(yè)廣場落戶永安步行街，聯(lián)合肯德基、中影等主力24南園商街：本項目所在地，目前經(jīng)開區(qū)原生人口最多、配套最齊全、消費最集中的區(qū)域，但物業(yè)形態(tài)較為落后，區(qū)域形象偏低洞陽鎮(zhèn)面積104平方公里，人口3.8萬，是瀏陽工業(yè)新城建設(shè)的主戰(zhàn)場。目前洞陽鎮(zhèn)主要的商業(yè)集中牛瀘路與府前路兩側(cè)，業(yè)態(tài)主要以生活配套為主，餐飲、服飾、建材居多，檔次較低，是目前經(jīng)開區(qū)員工及原生人口消費最為集中的區(qū)域，但是，受制于物業(yè)形態(tài)的落后，亟待升級發(fā)展。南園商街：本項目所在地，目前經(jīng)開區(qū)原生人口最多、配套最齊全、25北園商業(yè)：本案競品集中區(qū)域，多核商業(yè)綜合體的集聚有可能改變目前商業(yè)現(xiàn)狀，形成商業(yè)由南向北的轉(zhuǎn)移區(qū)位圖萬象城粵港城陶然溪經(jīng)開區(qū)步行街工業(yè)園區(qū)長沙國家生物醫(yī)藥園，中西部地區(qū)首個“國”字號生物產(chǎn)業(yè)基地，匯集了藍(lán)思科技、威爾曼等百家海內(nèi)外高科技生物醫(yī)藥企業(yè)，目前園區(qū)主要的配套主要集中在商貿(mào)街，商貿(mào)街目前各種配套相對落后，主要以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形式為主，商業(yè)層次較為低端。4大商業(yè)項目粵港城、經(jīng)開區(qū)步行街、萬象城、陶然溪。北園多核心商業(yè)的崛起有可能改變洞陽商業(yè)由南向北的轉(zhuǎn)移。北園商業(yè)：本案競品集中區(qū)域，多核商業(yè)綜合體的集聚有可能改變目26南、北園商圈的發(fā)展將改變洞陽娛樂業(yè)態(tài)相對發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，豐富商業(yè)層面，實現(xiàn)商業(yè)發(fā)展平衡根據(jù)市調(diào)摸底，目前洞陽餐飲業(yè)態(tài)占比首位，21.21%，其次是娛樂電玩類業(yè)態(tài)，占17.6%，商超和服裝類分別占15%左右，而KTV、足浴按摩等需要較高消費的娛樂業(yè)態(tài)僅占0.25%南、北園商圈的發(fā)展將改變洞陽娛樂業(yè)態(tài)相對發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，豐富27粵港城：在商業(yè)形態(tài)和體量上與我項目A地塊最為相近，洞陽高端形象引領(lǐng)者，對接萬象城住宅人群和藍(lán)思科技主出入口，輻射能力強項目簡介銷售狀態(tài)推廣策略：以主力店為核心訴求，戶外及圍擋做形象支撐，地面活動配合網(wǎng)絡(luò)軟文高調(diào)釋放商業(yè)面積：7萬平定位：新城唯一集中商業(yè)綜合體商鋪面積：40-60平2012年11月3日，營銷中心開放，邀請孫楠助陣一期貨量大約300個鋪11月認(rèn)籌優(yōu)惠，1W抵5W（認(rèn)籌時間較短一個月不到）有明確的商業(yè)規(guī)劃和返租運營VIP選鋪活動：總價50萬以下商鋪于指定建設(shè)銀行提供3萬存款證明；50萬以上提供5萬存款證明3樓整層已基本確定售出。分別是足浴、餐飲、ktv各一家均價：一樓1.2W（內(nèi)街）—2.8W（臨街）；二樓8-9千主打“步步高入駐”，宣稱肯德基、羅莎、迪信通即將加入項目大幅圍擋、公路柵欄圍擋、戶外、網(wǎng)絡(luò)（新浪樂居、百度樂居、長沙365房產(chǎn)網(wǎng)、0731房產(chǎn)網(wǎng)、商業(yè)論壇）主要以軟文為主制造話題：售樓部開放時候，有國務(wù)院部委和廣東軍區(qū)的祝賀橫幅，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大推廣關(guān)鍵詞：步步高、肯德基、六大免費業(yè)態(tài)粵港城：在商業(yè)形態(tài)和體量上與我項目A地塊最為相近，洞陽高端形28粵港城：有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組團(tuán)，業(yè)態(tài)完整度與融合性高，主力店的引進(jìn)有利的拉升了項目形象,西區(qū)預(yù)計年后開推，暫無明確規(guī)劃一層二層三層四層六大體驗中心購物中心、娛樂中心、美食中心、健身中心、休閑中心、文化中心六大中心于一體，涵蓋商超、百貨、品牌店、運動休閑館、健身會所、網(wǎng)絡(luò)會所、咖啡廳、情調(diào)酒吧等多種業(yè)態(tài)，分布于一至三層六大免費業(yè)態(tài)影院、桌球、桌游、滾軸溜冰、乒羽、健身六大免費業(yè)態(tài)，位于四層主力店東區(qū)粵港城：有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組團(tuán)，業(yè)態(tài)完整度與融合性高，主力店29粵港城銷售詳情：在沒有預(yù)售證的情況下，通過定金選鋪對意向客戶進(jìn)行篩選和逼定均價：一樓1.2萬-2.8萬，二層8000-9000，三層3000以上貨量：約300個鋪，集中在一層與二層銷售情況：三層已確定售出（足浴、餐飲、KTV），一二層所剩貨量10余個，多位于一層后街客群：本地人、瀏陽市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)粵港城銷售詳情：在沒有預(yù)售證的情況下，通過定金選鋪對意向客戶30經(jīng)開區(qū)豫園步行街：“公寓+步行街”的組合形態(tài)使項目更具年輕態(tài)，也符合目前主流消費者的消費心理項目簡介銷售狀態(tài)推廣策略：開盤前以主力店、中心車站和輻射客流人口為主訴求；戶外、跨路廣告牌營造氣勢；目前為恭賀新年；地面深耕，階段性的舉辦講座沙龍，與客戶互動，實現(xiàn)“圈層營銷”商業(yè)面積：10萬平定位：工業(yè)新城，商業(yè)中心商鋪面積：40-100平有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃一期首推60個鋪，返租3年，6個點Vip卡2W抵4W，VIP選鋪活動預(yù)計13年年底集體開街均價：內(nèi)街1.7W；外街2.7W以上1月12日開盤，商鋪首推60套，銷售18套，公寓2600的均價去化較快，首推184套，銷售超過80套廣告訴求從“工業(yè)新城，商業(yè)中心——十二年，一座城”的品牌形象過度到產(chǎn)品各賣點訴求銷售說辭賣點：藍(lán)思科技無縫對接的地下通道戶外廣告跨路廣告除開戶外與周邊圍擋，推廣渠道狹窄，網(wǎng)絡(luò)只在長沙樓盤網(wǎng)，和個別論壇，軟文少網(wǎng)絡(luò)做過一個看鋪送油的活動推廣關(guān)鍵詞：洞陽唯一的步行街、中心車站、麥當(dāng)勞、家潤多、nike為代表的服裝運動品牌圍擋經(jīng)開區(qū)豫園步行街：“公寓+步行街”的組合形態(tài)使項目更具年輕態(tài)31經(jīng)開區(qū)步行街：多街區(qū)化布局，業(yè)態(tài)劃分明確，且獨立性強，主力店及開發(fā)商自營品牌拉升項目形象七大業(yè)態(tài)分區(qū)名仕品牌街區(qū)名品男女裝、精品飾品、化妝品潮流時尚街區(qū)項目主街，國際品牌連鎖快餐廳，休閑時尚品牌動感休閑街區(qū)KTV、網(wǎng)吧、電玩、足浴特色美食街區(qū)大型品牌中餐，特色小吃，中西茶點淘寶街創(chuàng)意工坊、時尚禮品、大雜燴奧特萊斯小街品牌折扣店金融服務(wù)街區(qū)銀行業(yè)態(tài)主力店售樓部緯二路環(huán)園東路大型品牌超市業(yè)態(tài)規(guī)劃圖經(jīng)開區(qū)步行街：多街區(qū)化布局，業(yè)態(tài)劃分明確，且獨立性強，主力店32經(jīng)開區(qū)步行街：開盤當(dāng)天人氣較旺，但多是公寓客戶，對比萬象城，客戶對商鋪的高溢價抗性較大經(jīng)開區(qū)步行街：開盤當(dāng)天人氣較旺，但多是公寓客戶，對比萬象城，33萬象城：銷售情況較為理想，臨街鋪面已全面營業(yè)，商業(yè)氣氛漸趨成熟，但缺少高端物業(yè)做支撐，前期規(guī)劃混亂，導(dǎo)致目前項目影響力相對較弱項目簡介銷售狀態(tài)推廣策略:商業(yè)和公寓可售貨量較少，推廣力度較小，主要依托周邊圍擋商業(yè)面積：7萬平定位：東長沙，都會綜合體商鋪面積：30-1000平商業(yè)共4期，前3期去化較好，預(yù)計明年年后開第四期一期臨街商鋪沒有明確商業(yè)規(guī)劃，已開始全面營業(yè)；二三期業(yè)態(tài)優(yōu)先主力店，內(nèi)街以服裝品牌為主，無嚴(yán)格規(guī)劃二、三期商業(yè)規(guī)劃明確，且可返租，一樓返租3年（不強制），二樓返租5-6年預(yù)計13年9月全面開業(yè)均價：內(nèi)街1.8W；外街2.2W精裝公寓開盤2次，總貨量120多套，面積35-72平，5個戶型，均價4000，基本售完由于公寓開盤，所有戶外均已換成公寓開盤廣告除了項目周邊的圍擋，墻體噴繪以外，其他渠道的推廣力度比較小網(wǎng)絡(luò)推廣力度小，主流網(wǎng)絡(luò)媒體聲音缺失主力店：比一比超市、萬象影城電影院已開始營業(yè)，并通過購10元爆米花+1元活動得電影票，拉攏人氣目前經(jīng)營業(yè)態(tài)比較亂，和前期缺少明確規(guī)劃有關(guān)，網(wǎng)吧和個別稍高檔餐飲生意不錯，人流一般萬象城：銷售情況較為理想，臨街鋪面已全面營業(yè)，商業(yè)氣氛漸趨成34萬象城商業(yè)調(diào)研總計：44萬象城商業(yè)調(diào)研總計：4435日營業(yè)額：1000出頭日營業(yè)額：2000-3000雖然目前經(jīng)營狀況不甚理想，還要承擔(dān)較高的租金，但經(jīng)營者對未來充滿信心，看好粵港城等商業(yè)綜合體集群發(fā)展帶動區(qū)域商業(yè)日營業(yè)額：1000出頭日營業(yè)額：2000-3000雖然目前經(jīng)36大量的出租廣告，可見物業(yè)購買者多為投資客以下4個鋪皆為來自瀏陽的投資客大量的出租廣告，可見物業(yè)購買者多為投資客以下4個鋪皆為來自瀏37藍(lán)思科技驟減2萬人；即便是黃金時段，各臨街商鋪依然門可羅雀拍攝于夜晚7點30分藍(lán)思科技驟減2萬人；即便是黃金時段，各臨街商鋪依然門可羅雀拍38精裝公寓調(diào)研：產(chǎn)品認(rèn)可度高，開發(fā)商趁勢速推

時間貨量均價精裝標(biāo)準(zhǔn)戶型客群第一次開盤12月23日約70套40001200-1500元，地板：冠珠；開關(guān)：雷士照明；油漆：多樂士5個戶型，面積區(qū)間

35-72平米投資客，當(dāng)?shù)?/p>

人居多，少量外地投資客第二次開盤1月22日約50套精裝公寓調(diào)研：產(chǎn)品認(rèn)可度高，開發(fā)商趁勢速推時間貨量均價精裝39陶然溪：主題鮮明，但地段較偏，市場動靜小，與本案的競爭和可參考性較小項目簡介銷售狀態(tài)推廣策略商業(yè)面積：7萬平定位：中式文化主題商區(qū)商鋪面積：一樓約60平預(yù)計3月營銷中心開放（目前為臨時營銷中心），隨后開盤均價：預(yù)計在1.5W目前有效宣傳渠道只有道旗廣告語”陶然大自在，詩意純境界““陶然溪的鋪，才是真的鋪”在萬象城大型餐館內(nèi)通過物料產(chǎn)品的投放增加產(chǎn)品認(rèn)知度陶然溪：主題鮮明，但地段較偏，市場動靜小，與本案的項目簡介銷40商業(yè)競爭業(yè)態(tài)橫向比較項目主力店次主力店輔助商業(yè)其他推廣萬象城比一比超市、建設(shè)銀行、萬象影城特步餐飲、服裝為主一層臨街租金70-80元/平，一層內(nèi)街60左右公寓為主步行街家潤多、麥當(dāng)勞阿迪耐克七大業(yè)態(tài)分區(qū)

中心車站戶外、跨路廣告牌、線下的圈層活動粵港城肯德基、步步高羅莎、迪信通

6大體驗中心6大免費業(yè)態(tài)戶外、圍擋、道旗、網(wǎng)絡(luò)商業(yè)競爭業(yè)態(tài)橫向比較項目主力店次主力店輔助商業(yè)其他推廣萬象城41區(qū)域競爭：北園商業(yè)井噴式的集群發(fā)展，有可能改變目前“工業(yè)北園、商住南園”的現(xiàn)狀產(chǎn)品形象：競品項目均以高端形象立市，定位清晰業(yè)態(tài)規(guī)劃：均以吃、喝、玩、樂為出發(fā)點，在主力店的引進(jìn)上占據(jù)先機，娛樂休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展豐富了洞陽商業(yè)的層次，公寓產(chǎn)品市場走強客戶資源：萬象城消化了購買欲最強的第一批客戶，粵港城在未開盤的情況下，通過選鋪活動爭奪意向客戶，使后入市項目在商業(yè)客戶拓展上爭奪激烈媒介資源：受到區(qū)域的局限性，戶外和道旗的資源爭奪上格外激烈價格：同屬一塊區(qū)域，萬象城的價格成為最具實際意義的參考價格，從經(jīng)開區(qū)步行街的銷售情況來看，客戶對高溢價抗性大競爭環(huán)境總結(jié)區(qū)域競爭：北園商業(yè)井噴式的集群發(fā)展，有可能改變目前“工業(yè)北園42大尹觀點片區(qū)商業(yè)總體量大，且過于集中釋放，在激烈的競爭環(huán)境下，大尹認(rèn)為：業(yè)態(tài)組合可以趨同，但代表性物業(yè)必須具備差異化本土客戶資源爭奪激烈,積極開展北盛、永安和瀏陽的拓客工作媒介資源提早介入，配合早期招商工作和項目市場認(rèn)知重視網(wǎng)絡(luò)媒體的利用，并階段性的開展線下活動藍(lán)思科技人員大變動，影射出其經(jīng)濟(jì)的下行，員工收入減少，勢必降低北區(qū)商業(yè)發(fā)展動能，經(jīng)開區(qū)的商業(yè)在當(dāng)下情況，更多的還需依賴原生人口大尹片區(qū)商業(yè)總體量大，且過于集中釋放，在激烈的競爭環(huán)境下，大43報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem44項目地塊SWOT分析——S（優(yōu)勢）→南面：臨府前路（牛瀘路西側(cè)段）↑東面：臨藍(lán)思新材料項目（建設(shè)中），汽車站（規(guī)劃中）↓西面：臨牛瀘路←北面：緊鄰319國道

位于老城中心，核心地段，商業(yè)“咽喉”之上坐擁交通金十字，長瀏高速（2分鐘車程即可直達(dá)本案）與319國道之間唯一的商業(yè)綜合體，交通便利，昭示性好原生人口最多，周邊配套最齊全，商業(yè)消費最集中的區(qū)域體量大，可塑性強項目地塊SWOT分析——S（優(yōu)勢）→南面：↑東面：↓西面：←45項目地塊SWOT分析——W（劣勢）及應(yīng)對策略

市場發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象偏低

319國道和項目不能直接連接，跨319有難度項目入市時機偏晚，競爭態(tài)勢加劇區(qū)域消費習(xí)慣偏低

高端物業(yè)做支撐，拉升項目形象營銷早入市，擴(kuò)大項目認(rèn)知度招商拓客早開展，抓住片區(qū)原經(jīng)商客戶業(yè)態(tài)定位上，大量中低消費業(yè)態(tài)迎合市場需求劣勢應(yīng)對策略項目地塊SWOT分析——W（劣勢）及應(yīng)對策略市場發(fā)展不成熟46項目地塊SWOT分析——O（機會）

新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，政府重視項目配套建設(shè)市場產(chǎn)品空缺，洞陽鎮(zhèn)內(nèi)多為小鋪零散型經(jīng)營商業(yè)銷售及公寓產(chǎn)品的趨勢走強，為本項目商業(yè)進(jìn)行了市場培育項目地塊SWOT分析——O（機會）新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，政47項目地塊SWOT分析——T（威脅）粵港城經(jīng)開區(qū)步行街陶然溪萬象城項目片區(qū)的商業(yè)競爭大，客戶資源爭奪激烈北園公寓產(chǎn)品的熱銷，及未來大量的公寓貨源與住宅產(chǎn)品，使企業(yè)員工租住區(qū)存在北移的可能性威脅應(yīng)對策略營銷與媒介早入市，便于招商和拓客工作的開展順應(yīng)市場，抓住公寓潮趨勢，盡快推出公寓產(chǎn)品項目地塊SWOT分析——T（威脅）粵港城經(jīng)開區(qū)步行街陶然溪萬48大尹觀點結(jié)合項目地塊SWOT分析，大尹認(rèn)為：本項目是洞陽鎮(zhèn)與外界聯(lián)系的第一窗口，建議以高端物業(yè)作為形象支撐，并且在高端物業(yè)的選擇上與競品項目形成差異化老城區(qū)核心地段唯一大型地產(chǎn)項目，根據(jù)未來市場變換情況，推出匹配原生人口需求的住宅產(chǎn)品，可以有效預(yù)防原生人口北流針對企業(yè)人群，推出公寓產(chǎn)品，迎合市場走勢營銷早入市，抓住原地塊經(jīng)商客戶，減少原生客戶流失大尹結(jié)合項目地塊SWOT分析，大尹認(rèn)為：49報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem50商業(yè)購買客戶多來自當(dāng)?shù)?，購買商鋪為主要投資渠道，臨街商鋪為主流選擇

從萬象城的調(diào)研結(jié)果顯示，購鋪的客戶大多是當(dāng)?shù)厝?，投資客為主自營者客戶：南園成功經(jīng)營者、擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營者、受租賃限制的實力商家投資型客戶：政府公務(wù)員、園區(qū)企業(yè)高管及高收入員工、私營業(yè)主、來自瀏陽周邊的投資客群從問卷調(diào)查中得知，在洞陽，比較認(rèn)同購買商鋪作為投資的主要方式，且首選臨街商鋪，加之房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商鋪未受影響，因而商鋪投資意識反而得到增強，有利于本項目商業(yè)體量的有效購買去化。商業(yè)購買客戶多來自當(dāng)?shù)?，購買商鋪為主要投資渠道，臨街商鋪為主51商業(yè)典型客戶偏好研究深度訪談客戶1選擇偏好：目前經(jīng)營的小餐館主要提供盒飯供應(yīng)，外立面內(nèi)部裝修較差，收到租賃因素影響，希望購置新鋪提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提高競爭力][業(yè)主姓名：李鑒，36歲籍貫：洞陽本地人職業(yè)：個體戶，經(jīng)營一家小餐館置業(yè)目的：自營描述：昭示面較好的臨街鋪面，能夠很好的對接藍(lán)思科技的客流，面積不能太大，能夠形成集群效應(yīng)，一直在南園做生意，對地塊的商業(yè)價值非常認(rèn)同個性及生活方式：經(jīng)濟(jì)實力一般，性格獨立有主見，對未來有一定的思考和打拼意識，對于置業(yè)非常謹(jǐn)。商業(yè)典型客戶偏好研究選擇偏好：目前經(jīng)營的小餐館主要提供盒飯供52商業(yè)典型客戶偏好研究深度訪談客戶2選擇偏好：有較好的經(jīng)濟(jì)條件，希望通過購置商鋪增加自己理財投資的一種途徑，但因為經(jīng)驗不足，希望以小鋪為主][業(yè)主姓名：陳學(xué)軍，42歲籍貫：湖南株洲人職業(yè)：某企業(yè)技術(shù)人員置業(yè)目的：投資理財描述：在此公司已工作多年，有較為長遠(yuǎn)的職業(yè)規(guī)劃，因此未來會有很長一段時間會留在洞陽發(fā)展，近些年經(jīng)濟(jì)條件比較寬裕，希望通過理財投資給自己帶來更為穩(wěn)定的收益，由于是首次商用物業(yè)購買，希望以小鋪為主，面積不能超過60平米，并且希望能有專業(yè)的團(tuán)隊幫忙托管運營。商業(yè)典型客戶偏好研究選擇偏好：有較好的經(jīng)濟(jì)條件，希望通過購置53

商業(yè)購買客戶更青睞小面積街鋪商業(yè)購買客戶分析商業(yè)購買客戶更青睞小面積街鋪商業(yè)購買客戶分析54上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧55上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧56上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧57上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧上一階段消費者攔截問卷調(diào)查回顧58終端消費客戶對業(yè)態(tài)的完整性要求高對部分業(yè)態(tài)需求較高傾向中低檔消費終端消費客戶分析終端消費客戶對業(yè)態(tài)的完整性要求高終端消費客戶分析59報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem60市場環(huán)境1競爭環(huán)境2項目自身分析3客戶分析4市場定位“順勢而為，商業(yè)先行”市場定位“高端定位已被搶占

客戶資源爭奪激烈”“原生人口支撐；金十字地段商業(yè)未來發(fā)展前景看好”“產(chǎn)品組合與業(yè)態(tài)定位決定未來去化”市場環(huán)境1競爭環(huán)境2項目自身分析3客戶分析4市場定位“順勢而61

城市升級：一改老城區(qū)臟亂差的形象，穩(wěn)定南園片區(qū)人口，持續(xù)吸引北園人口的涌入四個維度

商業(yè)升級：整合原有周邊商業(yè)，豐富化的多街區(qū)商業(yè)形態(tài)、各檔次商業(yè)消費居住升級：必將填補南園改善型住宅的空缺，公寓產(chǎn)品迎合市場需求

生活升級：公寓搭配改善型住宅；低端商用物業(yè)搭配高端商用形象；幼兒園等公共服務(wù)配套的完善本案是工業(yè)區(qū)城市化進(jìn)程中，為原生主流人口及工業(yè)區(qū)人口提供完備的生活綜合物業(yè)服務(wù)，集商業(yè)、住宅、公寓和公共服務(wù)設(shè)施（影院、醫(yī)療、學(xué)校）為一體，以高端商用物業(yè)作為形象支撐，中低端商用物業(yè)作為主流經(jīng)營，集各競爭對手所長，以豐富的業(yè)態(tài)組合最大化吸納客群的城市生活綜合體城市升級：一改老城區(qū)臟亂差的形象，穩(wěn)定南園片區(qū)人口，持續(xù)吸62綜上所述，本案定位

【產(chǎn)城一體化城市生活綜合體】產(chǎn)城一體化是將產(chǎn)業(yè)功能和城市功能融為一體，是工業(yè)園區(qū)向城市化轉(zhuǎn)變的階段，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，在第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的同時，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)用地，顯著提升城市的影響力和競爭力綜上所述，本案定位產(chǎn)城一體化是將產(chǎn)業(yè)功能和城市功能融為一體，經(jīng)過前期多次的磨合與討論，雙方就案名與主推廣語的確定達(dá)成一致嘉利廣場長瀏中樞·財富洼地案名：主推廣語：經(jīng)過前期多次的磨合與討論，雙方就案名與主推廣語的確定達(dá)成一致64LOGO設(shè)計LOGO設(shè)計65道旗設(shè)計戶外設(shè)計道旗設(shè)計戶外設(shè)計66報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem67基于“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的定位大尹有以下觀點項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想基于“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的定位項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想68市場競爭決定本項目高端物業(yè)競爭中必須走差異化路線，尋找競爭對手缺失的高端物業(yè)作為代表觀點1代表性粵港城和經(jīng)開區(qū)豫園步行街在項目形象上已占領(lǐng)市場高位，部分主力店的競爭已成定局，很難競爭，而這些主力店在本地塊開二店的可能性微乎其微，但作為連接319國道代表洞陽形象的商業(yè)綜合體，只能在高端物業(yè)中求差異。建議方向：星級酒店項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想市場競爭決定本項目高端物業(yè)競觀點1粵港城和經(jīng)開區(qū)豫園步行街在69各種業(yè)態(tài)實現(xiàn)真正意義上的城市生活綜合體觀點2豐富性項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想服務(wù)城鎮(zhèn)主流人口家庭生活消費的物業(yè)，以生活超市、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、改善型住宅為代表；業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展，大大活躍了第三產(chǎn)業(yè)，有利于拉動就業(yè)，拓展了當(dāng)?shù)鼐用裉貏e是外來務(wù)工人口家屬的就業(yè)途徑，為實現(xiàn)從外來人口到原住民創(chuàng)造條件各種業(yè)態(tài)實現(xiàn)真正意義上的城市生活綜合體觀點2項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想70不僅多而全，還能滿足客群個性化的物業(yè)服務(wù)觀點3針對性項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想針對主要企業(yè)客群的商業(yè)服務(wù)，中小面積臨街商鋪（以服裝、通訊、部分休閑娛樂業(yè)態(tài)為主）、各檔次餐廳、燈光夜市、影院不僅多而全，還能滿足客群個性化的物業(yè)服務(wù)觀點3項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)71綜上所述，本案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的表現(xiàn)形式為：“高端物業(yè)代表化、業(yè)態(tài)組合豐富化、中低端業(yè)態(tài)主流化”傳播上，以高端形象立市，拔高項目價值招商上，中低業(yè)態(tài)主流化，擴(kuò)充客源渠道，滿足市場需求綜上所述，本案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的表現(xiàn)形式為：傳播上，以高端形象立72報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場環(huán)境>>競爭環(huán)境>>項目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報告體系A(chǔ)nalyzeSystem73學(xué)習(xí)，于他人成功之處，取精華而自用學(xué)習(xí)，于他人成功之處，取精華而自用瀏陽市洞陽嘉利項目市場定位報告課件案例學(xué)習(xí)1：深圳華強北商圈

格子鋪規(guī)劃以及用女人世界的牌子、觀光電梯等都極具參考價值；外立面設(shè)計方面，盡量把未拆遷的住宅部分與我項目外立面相統(tǒng)一；兒童用品，一條龍的嬰兒產(chǎn)業(yè)鏈于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)1：深圳華強北商圈格子鋪規(guī)劃以及用女人世界的牌子、76案例學(xué)習(xí)2：深圳萬象城

極具特色的風(fēng)情步行街區(qū)；商業(yè)動線設(shè)計，內(nèi)街的折線式布局設(shè)計，巧妙的設(shè)計避免了商業(yè)死角的出現(xiàn)；單獨建筑，購物中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懽謽?，最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性，更具有縮短商業(yè)的開發(fā)周期，利于招商的作用。于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)2：深圳萬象城極具特色的風(fēng)情步行街區(qū)；于我項目的參77案例學(xué)習(xí)3：深圳CoCoPark

下沉式中庭廣場設(shè)計；

主題化體驗式商業(yè)布局（音樂主題、愛情主題等）；巧妙的人流動線設(shè)計，主動線圍繞下沉式中庭廣場環(huán)繞形設(shè)計，使所有的商鋪全部直接面向主通道，在內(nèi)院形成了廣闊的室外觀景平臺，激發(fā)購物者駐足停留和作為休息交流的場所。

商業(yè)燈光的設(shè)計，由于Cocopark是針對年輕時尚的消費群體，燈光在材料上的多樣性外，還設(shè)計了各種不同的燈光效果配合整體效果。于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)3：深圳CoCoPark下沉式中庭廣場設(shè)計；于我78案例學(xué)習(xí)4：東莞萬科、萬達(dá)廣場

萬科的商住一體與萬達(dá)的商住分離形成強烈的對比，作為一個公園園區(qū)城市商業(yè)綜合體項目是值得我們參考的

萬達(dá)廣場購物中心自持物業(yè)不對外出售，利于日后賣場的經(jīng)營、管理及宣傳推廣。于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)4：東莞萬科、萬達(dá)廣場萬科的商住一體與萬達(dá)的商住分79案例學(xué)習(xí)5：深圳海岸線

國際餐飲品牌的集聚地，我們項目可以考慮將湖南的特色餐館引進(jìn)來；頗有特色的廣場標(biāo)志性建筑單體設(shè)計。于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)5：深圳海岸線國際餐飲品牌的集聚地，我們項目可以考80案例學(xué)習(xí)6：虎門國際購物中心

下沉式商業(yè)廣場，營造出雙首層的感覺；建筑體之間連廊的設(shè)計；于我項目的參考價值案例學(xué)習(xí)6：虎門國際購物中心下沉式商業(yè)廣場，營造出雙首層的81在“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的市場定位下，結(jié)合外出考察經(jīng)驗,我們對本案的建筑設(shè)計規(guī)劃有如下設(shè)想

在“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的市場定位下，結(jié)合外出考察經(jīng)商、住相對分離原則原則1商業(yè)的繁華并不是以住宅的寧靜為代價的，讓住宅成為一個相對獨立的系統(tǒng)，保證住宅的舒適度，但又能享受到綜合體商業(yè)的利好，品質(zhì)之上，繁華與寧靜之間的一鍵切換。商、住相對分離原則原則1商業(yè)的繁華并不是以住宅的寧靜為代價的83多街區(qū)化原則原則2本案商業(yè)體量較大，為最大限度的實現(xiàn)商業(yè)價值，契合市場需求，建議遵循多街區(qū)化原則，最大限度的增加臨街街鋪，增加產(chǎn)品價值，在此之上，可選擇窄化街道來實現(xiàn)。多街區(qū)化原則原則2本案商業(yè)體量較大，為最大限度的實現(xiàn)商業(yè)價值84多節(jié)點化原則原則3超高的人氣永遠(yuǎn)是項目的終極目標(biāo)，是客戶財氣來源的力量之源，為最大限度的吸納人氣，建議遵循多節(jié)點化的原則，在項目內(nèi)多設(shè)廣場，形成商業(yè)集散點，加之廣場內(nèi)各類促銷活動，燈光夜市等的配合，保障人氣的持續(xù)火爆。多節(jié)點化原則原則3超高的人氣永遠(yuǎn)是項目的終極目標(biāo)，是客戶財氣85針對性原則原則4我們的建筑品類應(yīng)該是順應(yīng)市場需求的，并且具備與競品項目差異化的產(chǎn)品，盡可能多的吸納不同人群，我們建議尊循針對性原則，可推出30平左右的mini公寓。針對性原則原則4我們的建筑品類應(yīng)該是順應(yīng)市場需求的，并且具備86原則之下的建筑布局

原則之下的建筑布局項目地塊全景：三大地塊分區(qū)明確，主要承接商用物業(yè)、住宅及生活配套功能項目地塊全景：三大地塊分區(qū)明確，主要承接商用物業(yè)、住宅及生活88A地塊為商業(yè)綜合體：美食一條街+商業(yè)廣場+星級酒店+公寓A地塊為商業(yè)綜合體：美食一條街+商業(yè)廣場+星級酒店+公寓89A地塊規(guī)劃建議方案描述屬性地位：純商業(yè)，商業(yè)龍頭建筑形式：一條商業(yè)內(nèi)街，幾棟標(biāo)志性的高層建筑（酒店、公寓）包含業(yè)態(tài)：購物：大型商超、品牌（休閑時尚）服裝街區(qū)，精品淘寶街區(qū)，燈光夜市休閑：星級賓館、美容美發(fā)、足浴洗浴、溜冰場娛樂：數(shù)碼影院、電玩、網(wǎng)吧、KTV、臺球城餐飲：KFC類快餐、美食一條街、大型餐飲、中西餐廳（茶餐吧）配套：公寓樓、銀行、通訊、郵政A地塊規(guī)劃建議方案描述屬性地位：純商業(yè)，商業(yè)龍頭90A地塊規(guī)劃原則與合理性分析商業(yè)定位基礎(chǔ)：項目商業(yè)龍頭，區(qū)域生活商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：根據(jù)目標(biāo)消費人群的消費特點制定合理性分析：一、主力店的集中布局，有利于項目“商業(yè)龍頭”地位的形成；二、大體量公寓樓內(nèi)置，一方面滿足市場需求，另一方面年輕的消費群對于項目的基本消費有了較好的保證；三、適當(dāng)縮小服裝街區(qū)布局，增加餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營面積、項目，符合本地消費特征，并保證商家后期經(jīng)營的成功機率；四、為B區(qū)商業(yè)街區(qū)（服飾百貨類）主題化預(yù)留空間；A地塊規(guī)劃原則與合理性分析商業(yè)定位基礎(chǔ)：項目商業(yè)龍頭，區(qū)域生91A地塊外立面形象建議一、主商業(yè)樓棟要求大方、實用，外立面商業(yè)氣氛（廣告位）適當(dāng)增強；二、街區(qū)外立面設(shè)計可以多元化，總體應(yīng)該比較親民；三、規(guī)劃范圍內(nèi)的街面、小品布局要有一定的前瞻性，明顯區(qū)別于現(xiàn)有洞陽鎮(zhèn)街面情況；四、整體外立面形象重點考慮牛瀘路方向、B區(qū)方向，臨319方向可以相對弱化；A地塊外立面形象建議一、主商業(yè)樓棟要求大方、實用，外立面商業(yè)92A地塊人流、車流動線分析一、外交通網(wǎng)必須舒適、暢通，充分利用本項目地理位置優(yōu)勢，到達(dá)性好；二、內(nèi)部的垂直交通、平面交通要充分考慮，滿足不同商家需求；三、與B區(qū)商業(yè)街入口形成呼應(yīng)、協(xié)調(diào)；四、充分考慮汽車站、匝道的通行特點；A地塊人流、車流動線分析一、外交通網(wǎng)必須舒適、暢通，充分利用93A地塊星級酒店建議以綠之韻為參照，結(jié)合君逸龍騰的運營方式，打造園區(qū)三星掛牌、四星標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店，側(cè)重商務(wù)、會議、公務(wù)的需求，打造成為南、北園城市接待的名片君逸龍騰綠之韻A地塊星級酒店建議以綠之韻為參照，結(jié)合君逸龍騰的運營方式，打94A地塊規(guī)劃建議方案數(shù)據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積（平方米）占比（%）備注主力商超60008.2%KFC類快餐4000.6%數(shù)碼電影15002.0%足浴洗浴15002.0%中西餐廳15002.0%其他15002.0%美容美體、健身等電玩城12001.6%網(wǎng)吧12001.6%2家KTV12001.6%茶餐吧8001.2%品牌服裝街區(qū)55007.5%內(nèi)街前段美食餐飲街48006.4%銀行35004.8%含營業(yè)廳、辦公、宿舍星級賓館、寫字樓1200016%800平方/層，25個房間層公寓樓3120042.5%1200平方/層，雙塔13層合計73800100%A地塊規(guī)劃建議方案數(shù)據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積（平方米）占比（%）備注主95B地塊：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街B地塊：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街96B地塊商業(yè)規(guī)劃建議方案屬性地位：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)包含業(yè)態(tài)：服裝、嬰孕童、家紡布藝、地方餐飲、社區(qū)服務(wù)主題內(nèi)街：潮流服飾區(qū)、孕嬰童系列服務(wù)區(qū)、中老年系列、家