【《中小企業(yè)盈利能力問題研究案例-以S房地產(chǎn)公司為例》4800字（論文）】

x第一章前言房地產(chǎn)行業(yè)，作為一個近十幾年來的新興產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動發(fā)揮著它不容小噓的力量。我國GDP值在近兩年分別為74.36萬億和82.71億元，同比增長幅度為6.7%和6.9%，其房地產(chǎn)行業(yè)貢獻值就約占整體比重的6.5%，毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)不但是拉動國民生產(chǎn)總值的支柱產(chǎn)業(yè)，另外還是社會群體住房需求的主要供給來源。與建筑業(yè)結(jié)合成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，與金融行業(yè)相結(jié)合，被譽為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營運作不僅帶動木材，電子，室內(nèi)設(shè)計包括漆料等一系列的發(fā)展。而且加快了實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的腳步，支撐著城市現(xiàn)代化的發(fā)展。它的發(fā)展走勢不僅與社會居民的生活水平有關(guān)，往往還會受到企業(yè)的經(jīng)營水平與市場情況的影響。進幾年房地產(chǎn)行業(yè)首先是經(jīng)歷了經(jīng)濟下行壓力和庫存高、銷售環(huán)節(jié)存在極大的壓力的背景，緊接著政府工作會議“因城施策、去庫存，限購限貸”等政策的不斷出臺，下發(fā)“堅持房子是用來住的，而不是用來炒的”的政治理念，以控制房價、地價過快增長，遏制投資需求，防范市場風(fēng)險。金融監(jiān)管和銀行監(jiān)管的權(quán)力以及人民銀行規(guī)章制度的權(quán)威都得到了加強。如此的背景之下，買房的準(zhǔn)入和房地產(chǎn)企業(yè)入市準(zhǔn)入都非常的嚴(yán)格，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是投資力量與調(diào)控政策之間的“博弈”。在企業(yè)經(jīng)營決策中，企業(yè)管理者必須結(jié)合當(dāng)下的形勢，預(yù)測其未來的發(fā)展態(tài)勢，制定若干個調(diào)整方案，幫助企業(yè)長期運營與發(fā)展。盈利能力的強弱就變成房地產(chǎn)企業(yè)能否立足于波動市場的重要標(biāo)志，而盈利能力分析就能探測企業(yè)在此狀態(tài)下出現(xiàn)各種情況及其影響因素，明確企業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)趨利避害，促進有關(guān)處理對策的正確實施。第二章盈利能力分析的方法2.1比較分析法比較分析，是將同一數(shù)據(jù)指標(biāo)在不同時期的財務(wù)報表予以排列，相互比較，分析差異和變動幅度的一種方法。具體而言，可以用實際發(fā)生與計劃發(fā)生做對比，也可以用某一期與基期進行對比，也可以用同行業(yè)不同企業(yè)同一時期之間進行比較，分為下列幾種比較分析法：數(shù)字差額分析法：對采取的數(shù)據(jù)資料中的并列各期項目絕對數(shù)值之間進行對比，以觀測其增減變化程度。數(shù)字增減變動法：不僅并列各期項目的絕對數(shù)值，還額外加上各項目數(shù)值的增減變化額度。增減百分?jǐn)?shù)法：除并列各期絕對數(shù)值和變化程度外，另外將絕對數(shù)的增減差額化為基數(shù)的百分值或倍數(shù)值。2.2比率分析法比率分析法本質(zhì)上就是將存在內(nèi)部聯(lián)系的數(shù)據(jù)指標(biāo)予以對比分析、核算相關(guān)比率、分析之間的制約關(guān)系據(jù)以評價該企業(yè)的經(jīng)營程序和財務(wù)管理模式。比率分析法只是一種評測的方式，即只能觀察和衡量企業(yè)的企業(yè)平均面貌，不能顯示企業(yè)各部門或個別項目的變化情況，還必須結(jié)合其他分析方法，才能了解事實的全部真相。其具體內(nèi)容包括:相關(guān)比率分析。該方式是指用相鄰的兩個不同時期并且存在內(nèi)部關(guān)系的數(shù)據(jù)指標(biāo)進行對照分析。相關(guān)比率分析的使用可以很明確的考察一些相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營程序是否的確可以科學(xué)合理地保證企業(yè)總體經(jīng)營活動的良好運營。構(gòu)成比率分析?；蚍Q為結(jié)構(gòu)比率，就是將某項財務(wù)板塊的包含的某個數(shù)據(jù)元素與該項指標(biāo)的總體數(shù)據(jù)進行比較、查看其所占有的比重。這項分析可以探索總體營運規(guī)劃和各項經(jīng)濟活動是否協(xié)調(diào)運行。進一步得出企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的變動以及管理戰(zhàn)略變化等原因。效率比率分析。將某項經(jīng)營活動產(chǎn)生的成本費用與帶來的利潤進行得失比照,該分析可以幫助企業(yè)評價業(yè)績成果并且協(xié)調(diào)投入與的產(chǎn)出關(guān)系,從不同的角度考察和評價企業(yè)的營運管理情況。2.3趨勢分析法趨勢分析法，就是將企業(yè)數(shù)據(jù)資料的財務(wù)信息內(nèi)以某一期數(shù)的項目元素為基期，將其他期數(shù)同一性質(zhì)的各項目指標(biāo)對基期數(shù)據(jù)元素進行比較，使項目之間具有趨勢性的百分比的方法。從而分析此項目的各期間增長或降低的變化趨勢，這種方法能夠使其過程簡化，提供一個清晰的趨勢理論，而且可以通過對以往的探討和考察，對企業(yè)未來的發(fā)展方向進行規(guī)劃。趨勢分析法內(nèi)容分為定基動態(tài)比分析和環(huán)比動態(tài)分析。第三章與投資有關(guān)的盈利能力分析3.1凈資產(chǎn)收益率（ROE）或稱為股東權(quán)益報酬率，是企業(yè)凈利潤與所有者權(quán)益的百分比率，被認(rèn)為是用以評測企業(yè)自有資本利用效益和權(quán)衡企業(yè)獲利質(zhì)量水平的一項重要指標(biāo)。也同樣是投資者進行投資分析的重要工具，評價所有者權(quán)益的收益質(zhì)量。圖3-1凈資產(chǎn)收益率情況作為杜邦分析法的核心的凈資產(chǎn)收益率，其指標(biāo)的大小直接受總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（營運能力）和銷售凈利率（盈利能力）以及權(quán)益乘數(shù)（償債能力）的影響。從圖3-1中可以看出S房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率發(fā)展穩(wěn)定，在2017年度各個時期都表現(xiàn)良好，持上升趨勢，營運能力、償債能力、盈利能力發(fā)展的協(xié)調(diào)，這為企業(yè)的持續(xù)運營提供了一個良好的前提環(huán)境。3.2成本費用利潤率成本費用利潤率，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動下獲得的總利潤除以產(chǎn)生的成本費用總和的結(jié)果，反映每一單位的財務(wù)花銷與支出下可以收獲多大的業(yè)績成果。圖3-2成本費用和利潤率情況圖3-32017年三季度各房企的成本利潤率從圖3-2成本費用利潤率圖表中，我們可以得知該企業(yè)的業(yè)績情況。一般情況下，成本費用利潤率代表的是維持經(jīng)營活動投入的每一項財務(wù)成本支出是否能夠得到等量或者更多的反饋。指標(biāo)數(shù)值與企業(yè)的經(jīng)營情況成正比。數(shù)值越大越好，反之，成本費用利潤率越低，反映企業(yè)目前的經(jīng)營策略與獲利水平欠佳。它可以從表中我們可以看到，與2015年相比，2016年的成本費用利潤率確確實實有著明顯的提高，2017年并沒有進行大幅度增長保持在6個百分點以上，可是這與整個房地產(chǎn)其他企業(yè)相比，這屬于一個低水平，拿2017三季度報中的數(shù)據(jù)來說，圖3-3顯示S房地產(chǎn)甚至還不及同性質(zhì)企業(yè)成本費用利潤率的一半，排名落后，說明S房地產(chǎn)成本投入水平高，成本方面控制偏弱。第四章與經(jīng)營有關(guān)的盈利能力分析4.1銷售毛利率銷售毛利率是衡量企業(yè)營銷業(yè)績水平的指標(biāo)，銷售收入與其生產(chǎn)活動成本之間的差額占銷售收入的比值，用百分?jǐn)?shù)進行表示，反映的是項目活動獲得的銷售收入減去其成本之后，還會有多少資金可以去保障費用支出和增加利潤額度。該指標(biāo)是進行銷售凈利率的基本運算，表示如果沒有較大的毛利率便不能維持企業(yè)獲利能力和盈利空間。表4-1銷售毛利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷售毛利率（%）14.756415.113114.841514.257713.9173營業(yè)收入（億元）2072247258712591803營業(yè)成本（億元）1766209850010801552圖4-1毛利率與行業(yè)平均值表4-1和圖4-1顯示2016年度S房地產(chǎn)實現(xiàn)了營業(yè)收入和利潤總額的雙豐收，與2015年相比增長幅度分別為19%和37%；凈利潤獲得94億元，正在逐漸走出2015年的低谷期，2017年營業(yè)收入不斷上漲，半年度就已經(jīng)獲得1259億元收入，政策輔助下有望再次實現(xiàn)2016年度可圈可點般的業(yè)績。毛利率和收入是成正比的，從圖3-5中可以看出，S房地產(chǎn)近兩年的銷售毛利率持續(xù)上漲，但在2017年呈波動下降趨勢，與行業(yè)平均值相差甚遠(yuǎn)。4.2銷售凈利率銷售凈利率是凈利潤除以營收的結(jié)果，該指標(biāo)反映表示每一單位營業(yè)收入背后的實際收益水平，所以說，企業(yè)一邊在努力獲得高額的凈利潤或較高的銷售凈利率的同時。另外必須注意增加銷售收入額和控制成本費用。表4-2銷售凈利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度銷售凈利率（%）3.56313.80215.12444.95994.7261從表4-2中可以看出，2016年以來S房地產(chǎn)的凈利潤呈直線上漲，這對于S房地產(chǎn)是很樂觀的現(xiàn)象，這主要受益于2016年營改增帶給房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠，同樣為房地產(chǎn)企業(yè)的萬科地產(chǎn)在2017年三季度中1171億元的營業(yè)收入帶來的110億元的凈利潤約占營業(yè)收入的9.4%，成本費用利潤率越低，利潤就越小。S房地產(chǎn)自2017年以來，季度報中顯示成本利潤率一直下滑，不得不說明S房地產(chǎn)在擴大銷售的同時，經(jīng)營管理、成本費用控制方面尚有缺陷。第五章S房地產(chǎn)盈利能力方面存在的問題5.1凈利潤增速小于收入從上述分析結(jié)合各年度的財務(wù)報表來看，S房地產(chǎn)雖然在主營業(yè)務(wù)收入方面獲得了大幅度的增長，在增速方面卻持續(xù)下滑。5.2公司銷售不達(dá)預(yù)期S房地產(chǎn)2017年三季度報顯示，該企業(yè)在前三季度中獲得營業(yè)總收入xx億元，同比增長xx，但公司的盈利能力卻呈現(xiàn)下降趨勢。2017年度全年業(yè)績目標(biāo)是營業(yè)收入和利潤額分別要突破xx億元和xx億元。但上述表明截止到三季度末，營業(yè)收入總額卻只達(dá)標(biāo)了績效目標(biāo)的60%，獲利情況完成了70%，這就表明，四季度的銷售收入和利潤總額分別要承受xx億元和xx億元的壓力去彌補與業(yè)績目標(biāo)的差距。S房地產(chǎn)的單季度利潤總額、營業(yè)總收入的最高額都誕生于2016年四季度的房地產(chǎn)行業(yè)火熱景象中，在2017年四季度S房地產(chǎn)的經(jīng)營成果在營業(yè)收入方面承受著極大的壓力，未完成年度目標(biāo)值。第六章提高S房地產(chǎn)盈利能力的對策及建議6.1順應(yīng)政策形勢，調(diào)整營銷策略從過往的發(fā)展來看，中國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)進入了“新常態(tài)”格局，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展進程，并已經(jīng)呈現(xiàn)出了別樣的狀態(tài)。首先就是伴隨著營業(yè)收入的增加凈利潤不增反而逐漸縮減。自2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，“限購”、“限貸”導(dǎo)致了購買力轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)實行二手房成交稅費減免、降低客戶首付款支付比例、降低利息等一系列措施，降低交易成本，提高購房意愿，另外在房地產(chǎn)主業(yè)上運營上不能怠慢。未來房地產(chǎn)的發(fā)展更多的側(cè)重向服務(wù)型模式、互聯(lián)網(wǎng)模式做出創(chuàng)新改革，已不再是簡單的買地、建造、營銷的模式，換句話說，在房地產(chǎn)主業(yè)上，由于供求關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)都時時刻刻在發(fā)生著變化，企業(yè)也應(yīng)該試著去改革創(chuàng)新。租賃行業(yè)在崛起，要把“租”和“售”放在同一個級別對待，正所謂的“租售并舉”。6.2注重存貨管理，加快銷售速度北上廣深等重點城市因產(chǎn)業(yè)市場過于繁榮而帶來的2016年四季度開始的“限購、限貸”等調(diào)控政策仍在實施，對于像S房地產(chǎn)這種具有國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得依靠政策支持去三四線城市庫存的新契機。隨著我國深化供給側(cè)體制改革，逐漸把新的投資方式聚焦在市政開發(fā)、公共交通以及鐵路等范疇上，許多新的項目伴隨著這些新工程同步出現(xiàn)，為整個基建及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開辟了進一步發(fā)展的新紀(jì)元。積極跟隨國家政策導(dǎo)向，致力于棚戶區(qū)改造工程，棚戶區(qū)改造可以不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財政補貼、減少稅收，而且還會促進企業(yè)的利潤增長，從這個角度上來講，保障性安居工程還將會成為房企帶動經(jīng)濟增長的新起點。第七章結(jié)論本文通過運用指標(biāo)數(shù)據(jù)并且結(jié)合三大盈利能力分析法與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，綜合反映了企業(yè)的經(jīng)營管理狀況，對S房地產(chǎn)的盈利能力進行分析得知，管理層持續(xù)升級多元產(chǎn)業(yè)，資本運作快速推進，成效顯著。近三年企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，相比之下，收入和利潤都在不同程度的增長，保持著較高的營業(yè)收入，但還是存在很大的空間去提高盈利能力，中間也存在著不可小噓的問題，例如：凈利潤增速小于收入、公司銷售不達(dá)預(yù)期等問題，需要企業(yè)時刻注意未來走勢，及時實施措施，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強成本管理，順應(yīng)政策形勢，抓住機遇自主創(chuàng)新為更好更快發(fā)展提供保障，同時也要樂于改變傳統(tǒng)的管理理念，適應(yīng)新的服務(wù)體系。參考文獻[1]王泰倩.以×公司為例分析房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力[J].今日財富,2021(24):55-57.[2]劉華杰.上市公司盈利能力分析[J].財會學(xué)習(xí),2021(30):22-24.[3]李瑛.國有房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析及優(yōu)化研究[J].商業(yè)觀察,2021(29):29-31.[4]薛寒飛.上市公司盈利能力分析——以A公司為例[J].大陸橋視野,2021(09):64-65.[5]許彩玲.科技型中小企業(yè)盈利能力分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2021(09):67-69.[6]陳小彤.大數(shù)據(jù)下房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析[J].會計師,2021(16):30-31.[7]楊鑫.K房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價與控制研究[D].重慶理工大學(xué),2021.[8]陳婉琪.JB房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險評價與控制研究[D].西安石油大學(xué),2021.DOI:10.27400/ki.gxasc.2021.000271.[9]趙勇.中小企業(yè)盈利能力分析[J].中國管理信息化,2020,2