頂級寫字樓新的評判標準

頂級寫字樓新的評判標準不得不承認，到目前為止，何謂頂級寫字樓仍然沒有一個統(tǒng)一的標準，這確實給開發(fā)商在設(shè)計和開發(fā)過程中增加了模糊空間。與5A寫字樓不同，頂級寫字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱，有如住宅市場上的豪宅，缺乏剛性指標為之厘定。作為地產(chǎn)晴雨表的寫字樓市場，對投資與投機的分析需要在諸如頂級、甲級、智能、5A中分組來定量和加權(quán)，而目前這些稱謂呈現(xiàn)重疊和互相交織的局面，缺乏區(qū)格的結(jié)果是使得分析數(shù)據(jù)缺乏說服力，有沒有泡沫也就因此會喋喋不休地爭論下去。單就頂級寫字樓，我們近期仔細研究了佳程廣場，并同佳程廣場負責人王哲一起深入探討、總結(jié)，認為至少要滿足下面六個條件，才能稱之為頂級，這些指標盡管沒有全部量化（也不可能全部量化，時代在前進，建筑的標準也時刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個相對清晰的參照系。我們把這6個指標依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為6E，即Essentialbusinesslocation、Elegantbuilding、Excellentfacilityandservice、Extraordinarytenant、Exactplaceforbusiness、Exceptionofsale。1．Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）毫無疑問，地段是頂級寫字樓的首要標準，頂級寫字樓必須位于成熟的大型商務(wù)區(qū)之中，遠離城市商務(wù)區(qū)的寫字樓再豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級寫字樓。因為，一座寫字樓需要有周邊環(huán)境的輔助，包括商務(wù)氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條是否完整等等。評價寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環(huán)境是一個分不開的整體。作為頂級寫字樓而言，更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，作為頂級寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級寫字樓的用戶對于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。因此頂級寫字樓與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項目周邊必須要有強大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。在地點選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個“4M”的標準，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等等；把機會最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。而在大規(guī)模的商務(wù)區(qū)內(nèi)，對于頂級寫字樓的潛在需求者來說，4M標準完全可以在某些程度上達到最優(yōu)配比。寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為頂級寫字樓的判斷標準之一，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務(wù)氣氛以及相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，一定是其頂級價值的重要支撐。2．Elegantbuilding（有品位的建筑）有品位，是頂級寫字樓的建筑語言。不但如此，頂級寫字樓還要樓的地位與其入駐的企業(yè)地位是匹配的。一流的企業(yè)受頂級寫字樓一流的品質(zhì)所吸引，寫字樓因企業(yè)的一流而具備頂級的內(nèi)涵，這就如同硬幣的兩個面，形成了頂級寫字樓由外而內(nèi)再由內(nèi)而外的品質(zhì)訴求過程。一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級的企業(yè)能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實力和地位。5．Exactplaceforbusiness（純商務(wù)）與發(fā)達國家的寫字樓不同，國內(nèi)目前的寫字樓非常傾向于商業(yè)與辦公一體化，大部分上規(guī)模的寫字樓都不約而同地開發(fā)底商，將寫字樓做成一個綜合體。而在發(fā)達國家，頂級寫字樓是非常單純的，辦公就是辦公，購物和休閑完全在與寫字樓配套的商務(wù)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)，最大限度地實現(xiàn)功能的專一化。國內(nèi)寫字樓這種建筑綜合體的做法其實在很大程度上有著現(xiàn)實局限性，絕大多數(shù)是囿于所處的商務(wù)區(qū)規(guī)模還不夠大，功能還不夠完善的因素。這種情況下，其有著一般寫字樓項目所無法擁有的綜合優(yōu)勢，這在北京國貿(mào)中心的經(jīng)營中得到實證。國貿(mào)中心擁有一個五星級酒店、兩棟寫字樓以及公寓、商場等多種物業(yè)形態(tài)，酒店、公寓、商場為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓為酒店、公寓及商場提供了客源，相對于一些單一建筑形式的建筑，國貿(mào)中心在共生、互利的前提下，實現(xiàn)了多功能的綜合，使建筑在硬件構(gòu)成上具有很大優(yōu)勢，從而當寫字樓市場需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。然而，隨著商務(wù)區(qū)規(guī)模的不斷擴大，功能的不斷完善，建筑綜合體的劣勢逐漸顯現(xiàn)出來。比如底商等設(shè)施看似方便，卻存在商務(wù)人流和外來人流混雜的現(xiàn)象，會給寫字樓的業(yè)主帶來不便，在安全性方面也會增加更多的成本。而歐美等國際公司他們都要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境，純粹的辦公氛圍。而辦公之外的其他需求在頂級寫字樓所處的大型商務(wù)區(qū)內(nèi)已經(jīng)完全可以實現(xiàn)。這也就是為什么頂級寫字樓必須位于重要商務(wù)區(qū)（Essentialbusinesslocation）之內(nèi)的原因。這一點從北京佳程廣場的招租過程中可以看出來，佳程廣場的定位就是專一功能的純商務(wù)頂級寫字樓，而目前6家世界500強企業(yè)已經(jīng)簽約佳程，其結(jié)果說明了純商務(wù)已經(jīng)被列為跨國企業(yè)選擇頂級寫字樓的要素之一。6．Exceptionofsale（非賣）評判頂級寫字樓的最后一個指標是只租不售，意即統(tǒng)一的業(yè)權(quán)。這也是評判寫字樓是否為頂級的重要指標。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)不但意味著發(fā)展商的實力無需置疑，同時也保證了頂級寫字樓軟硬件一直維持在超一流的水平。如果業(yè)權(quán)不統(tǒng)一會帶來以下三個方面的問題。首先是增加了入駐企業(yè)擴張規(guī)模的成本和難度，國際大型企業(yè)在租用寫字樓時，會留下充足的擴張空間，但是如果寫字樓零散賣給了小業(yè)主，那么企業(yè)在擴張時要與很多小業(yè)主進行談判，不僅費時費力，而且不容易與眾多小業(yè)主達成共識。當有別的選擇時，跨國企業(yè)必走無疑。其次是硬件設(shè)施容易落伍。寫字樓對智能化要求高，容易出現(xiàn)技術(shù)性貶值，如果業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，更新很難，寫字樓的品質(zhì)也會極快下降。最后是很難維持租金水平，而頂級寫字樓的一個特點就是高租金。在有眾多小業(yè)主的情況下，一個小業(yè)主的租金跳水，那么寫字樓的整體形象和租金水平都會跟著下跌，這是跨國企業(yè)最不愿意看到的。一旦出現(xiàn)這樣的情況，頂級寫字樓的品質(zhì)就無法維持高度統(tǒng)一，最后的結(jié)果是樓宇只留下一個徒有其表的頂級外觀，內(nèi)里卻已淪為二流。只有持有型寫字樓才有持續(xù)升值的可能性。業(yè)權(quán)一旦分散，頂級寫字樓的形象就無法維持，無法給客戶以信心，今后也就