定價(jià)-頂級(jí)房地產(chǎn)定價(jià)方案3

【鄭州·利?！ね兴箍{】30#樓定價(jià)建議2012年12月13日一、項(xiàng)目30#樓價(jià)格建議本批定價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格建議本次定價(jià)樓棟1、本次定價(jià)范圍為：30#樓，23層高層，2梯4戶(hù)，共1個(gè)單元，總計(jì)：88套房源，面積：7852.07㎡。2、產(chǎn)品以緊湊型三房為主；主力面積區(qū)間88㎡陽(yáng)光三房；3、30#樓，地塊獨(dú)立，屬于項(xiàng)目邊緣地塊的單體樓，景觀組團(tuán)匱乏，位于商業(yè)中心背后，臨近北環(huán)橋；本次定價(jià)貨量30#整層平面戶(hù)型戶(hù)型面積套數(shù)比例A1精裝三房89.6㎡4450%A2精裝三房88.8㎡4450%合計(jì)

88100%30#樓為南北向，分為南北通透和南向戶(hù)型兩種類(lèi)型，一層為架空花園，二層以上為住宅。A1為南北通透戶(hù)型，共計(jì)44套，約占總比例的50%；A2為南向戶(hù)型，共計(jì)44套，所占比例共約50%。A1A1A2A2一、項(xiàng)目30#樓價(jià)格建議本批定價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目應(yīng)售價(jià)格競(jìng)品樓盤(pán)選取競(jìng)品樓盤(pán)簡(jiǎn)介競(jìng)品市場(chǎng)比較推導(dǎo)市場(chǎng)應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格建議競(jìng)品項(xiàng)目選取策略：■競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取說(shuō)明：競(jìng)品項(xiàng)目選取，以直接與我項(xiàng)目客戶(hù)群沖突者為主；以項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品項(xiàng)目為主；以具有區(qū)域類(lèi)似性和影響的產(chǎn)品的為參考。■競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取標(biāo)準(zhǔn)：近期推售或即將銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；與項(xiàng)目屬性類(lèi)似，客戶(hù)重疊性較大的產(chǎn)品；競(jìng)品項(xiàng)目分布情況：選取競(jìng)品樓盤(pán)為：本項(xiàng)目三期升龍又一城九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)13245權(quán)重取值明細(xì)表：參考項(xiàng)目選取原因近期銷(xiāo)量走勢(shì)近期價(jià)格走勢(shì)權(quán)重升龍又一城區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)品，產(chǎn)品及客群重疊性大略有上升略漲40%益通九龍城區(qū)域內(nèi)競(jìng)品，產(chǎn)品及客群重疊性較大成交不佳價(jià)格拉升30%方圓經(jīng)緯競(jìng)品項(xiàng)目，產(chǎn)品及小部分客群重疊略有上升略漲10%金晨嘉園環(huán)線(xiàn)產(chǎn)品，地段環(huán)境相似，作為市場(chǎng)參考依據(jù)二期認(rèn)籌持續(xù)上升10%升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品，地段環(huán)境較好，客群重疊較大略有上升持續(xù)上漲10%競(jìng)品項(xiàng)目——升龍又一城（40%）項(xiàng)目地址：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)大道和長(zhǎng)椿路交叉口項(xiàng)目概況：總占地面積約613畝，總建筑面積約112萬(wàn)㎡；由22棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米高的寫(xiě)字樓組成。項(xiàng)目產(chǎn)品：8#樓在售，40㎡，90㎡均價(jià)7300元/㎡,頂樓6500元/㎡，140㎡均價(jià)6300元/㎡。推售數(shù)量：本次推出8#樓33層兩兩個(gè)單元，2T6戶(hù)，共264套。優(yōu)惠活動(dòng)：無(wú)成交均價(jià)：6800元/㎡A、B地塊商業(yè)區(qū)C地塊安置區(qū)E地塊住宅F(xiàn)地塊住宅一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即將加推70多平米房源30套競(jìng)品項(xiàng)目——九龍城（30%）項(xiàng)目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路交叉口西300米項(xiàng)目概況：總占地面積430畝，總建筑面積100萬(wàn)平米，是河南益通置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)的綜合建筑項(xiàng)目。現(xiàn)三期正是開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。項(xiàng)目產(chǎn)品：70㎡（不參與首付分期）78㎡84㎡86㎡（兩房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龍騰西城8#樓中單元9層、東單元17層和10#樓西單元33層，2T4戶(hù)，共236套。優(yōu)惠活動(dòng)：首付分期，首付5萬(wàn)，其余依次付清。成交均價(jià)：6400元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目——方圓經(jīng)緯（10%）項(xiàng)目地址：中原桐柏路與棉紡路交會(huì)處東北項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，總規(guī)模約82萬(wàn)平米。一期開(kāi)發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的06地塊，是以高層住宅為主的現(xiàn)代化國(guó)際居住生活區(qū)，總建面50萬(wàn)平米；項(xiàng)目產(chǎn)品：戶(hù)型面積86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。118㎡三房剩31層一套以及16號(hào)樓18層一套價(jià)格7200元/㎡推售數(shù)量：推出4#樓，西單元優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天最高優(yōu)惠6%成交均價(jià)：7800元/㎡12月15日即將開(kāi)盤(pán)，無(wú)排號(hào)12345678910111213141516競(jìng)品項(xiàng)目——金晨嘉園（10%）項(xiàng)目地址：文化路與北環(huán)路交匯處向北200米路西項(xiàng)目概況：金晨嘉園總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平米，以高端居住和精品商業(yè)為主體，46.1%綠化率，35000㎡園林，2000㎡中央湖景。金晨嘉園一期售罄，二期11月底開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目產(chǎn)品：85㎡-88㎡兩房、85㎡可變?nèi)浚?32㎡四房。推售數(shù)量：推出2期7#、10#、11#、12#樓，共554套,11#2T3戶(hù)，其余均為2T4戶(hù)。優(yōu)惠活動(dòng)：認(rèn)籌當(dāng)天一萬(wàn)抵三萬(wàn)整體均價(jià)：7500元/㎡79111211月17日認(rèn)籌，推出房源554套，當(dāng)天認(rèn)籌420組，到訪(fǎng)460組，至今排號(hào)到600多號(hào)810競(jìng)品項(xiàng)目——升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)（10%）項(xiàng)目地址：農(nóng)業(yè)路嵩山北路交叉口向西100米項(xiàng)目概況：天匯廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)185萬(wàn)平米，項(xiàng)目涵蓋高層住宅、電梯洋房、集中商業(yè)、品質(zhì)教育等多種物業(yè)形態(tài)于一體。屬于大型城市綜合體。項(xiàng)目產(chǎn)品：高層88㎡小三房、117㎡三房。推售數(shù)量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#樓，共554套,11#2T3戶(hù)，其余均為2T4戶(hù)。優(yōu)惠活動(dòng)：購(gòu)房最高可享受4萬(wàn)元購(gòu)房基金，88平小三房可享受2萬(wàn)元購(gòu)房基金。預(yù)計(jì)2015年交房。整體均價(jià)：7200元/㎡（三房）市場(chǎng)比較：競(jìng)品樓盤(pán)地段及配套對(duì)比分析（一）區(qū)域類(lèi)比本項(xiàng)目與競(jìng)品差距最大的因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的便捷性。

本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周邊自然環(huán)境10010398102103101居住氛圍1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未來(lái)城市規(guī)劃100103102107105102周邊繁華度100102102104102101周邊噪音100102100100100102綜合分值100010181020104310371012區(qū)域評(píng)分100101.8102104.3103.7101.2項(xiàng)目與各競(jìng)品相比，所具備的劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)比較：競(jìng)品樓盤(pán)產(chǎn)品等對(duì)比分析（二）項(xiàng)目類(lèi)比

本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)地塊規(guī)模100104101102101101項(xiàng)目規(guī)劃100103101103102101本批產(chǎn)品位置10010310110110399戶(hù)型設(shè)計(jì)10010010010110199園林景觀10010110210210297產(chǎn)品附加值10010099101101100智能化設(shè)備10010299102101102發(fā)展商品牌100102100101100102物業(yè)管理10010199101101101工程進(jìn)度100103102101102102綜合分值100010191004101510141004項(xiàng)目評(píng)分100101.9100.4101.5101.4100.430#樓綜合修正市場(chǎng)價(jià)通過(guò)5個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目加權(quán)平均，得出30#樓市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)為：6160元/㎡根據(jù)各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況，取各項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)，根據(jù)加權(quán)市場(chǎng)比較法，項(xiàng)目合理的市場(chǎng)售價(jià)為：6160元/㎡+700元/㎡（裝修）=6860元/㎡對(duì)比項(xiàng)本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格——68006400720075007200修正價(jià)(元/㎡)——61885888640863756408權(quán)重100%40%30%10%10%10%綜合市場(chǎng)價(jià)6160.72475.21766.4640.8637.5640.8一、項(xiàng)目30#樓價(jià)格建議本批定價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格建議建議項(xiàng)目策略?xún)r(jià)格項(xiàng)目推售分析：產(chǎn)品特性：介于30號(hào)樓地塊的獨(dú)立性，及其周邊環(huán)境的差異（商業(yè)中心、果品市場(chǎng)），周邊噪音較大，占有景觀資源較匱乏，客戶(hù)群認(rèn)可度較低，尤其30#樓為獨(dú)立單位。工程節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目30號(hào)樓尚未開(kāi)工，施工形象較差，且不具備辦理預(yù)售證及簽約標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)心理接受度較低，交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2015年上半年，時(shí)間跨度近3個(gè)年頭，項(xiàng)目剛需購(gòu)房的主群體，抗性較大。市場(chǎng)情況：周邊市場(chǎng)均略有漲幅，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，市場(chǎng)進(jìn)入年底沖量階段，周邊項(xiàng)目促銷(xiāo)力度不斷加大，客戶(hù)觀望對(duì)比心態(tài)劇增；綜合考慮市場(chǎng)及項(xiàng)目特性，建議本批產(chǎn)品定價(jià)以利潤(rùn)最大化為主，采取高開(kāi)平走的策略，樹(shù)立項(xiàng)目品牌。26272829本項(xiàng)目三期住宅自2011年10月推售開(kāi)始，歷時(shí)一年時(shí)間全面售罄。項(xiàng)目三期銷(xiāo)售情況：戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同類(lèi)戶(hù)型價(jià)格及去化情況樓棟銷(xiāo)售均價(jià)去化29號(hào)樓6233元/㎡100%28號(hào)樓6283元/㎡100%26#、27號(hào)樓6283元/㎡100%三期整體銷(xiāo)售均價(jià)6334元/㎡100%26#、27#樓為整體定價(jià)，26#樓有兩梯北向戶(hù)型，拉低整體均價(jià)，27#樓實(shí)際均價(jià)為6400元/㎡，較28#樓上浮117元/㎡。結(jié)合產(chǎn)品、市場(chǎng)及項(xiàng)目特征：因30#樓為獨(dú)立樓棟，且周邊噪音影響，充分考慮30#樓位置、環(huán)境及附加值等優(yōu)劣勢(shì)；1、基于市場(chǎng)因素考慮，支撐短平快的銷(xiāo)售策略，階段性利用價(jià)格，快速出貨；2、基于三期整體價(jià)格及去化情況，結(jié)合市場(chǎng)略有上浮，且保證快速出貨；項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略：價(jià)格策略策略1：低開(kāi)走量策略2：量?jī)r(jià)平衡策略3：追求利潤(rùn)均價(jià)660068007003開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率85%75%60%開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)75套左右66套左右53套開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額（億）約4500萬(wàn)約4000萬(wàn)約3500萬(wàn)平衡考慮銷(xiāo)售口碑和項(xiàng)目利潤(rùn)，鑒于項(xiàng)目緊剩1棟住宅，建議采取追求利潤(rùn)的價(jià)格策略：建議實(shí)收均價(jià)為：7003元/㎡，較三期整體成交價(jià)上浮669元/㎡。二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明定價(jià)原則及參考依據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)層差及附加值制定實(shí)收價(jià)格分布圖及價(jià)格優(yōu)惠措施及出街價(jià)格分布圖定價(jià)策略：綜合考慮各戶(hù)型貨量定價(jià)，保證此批房源整體去化；因項(xiàng)目地塊屬性較差，臨近果品市場(chǎng)，客戶(hù)抗性較大；優(yōu)先考慮銷(xiāo)售較差房源出貨原則；充分結(jié)合產(chǎn)品特征客戶(hù)意向及需求特征。30#樓認(rèn)籌客戶(hù)分析：30#樓房源總計(jì)：88套，共計(jì)1個(gè)單元；88㎡南向三房44套，88㎡通透三房44套；12月8日正式收籌；截至2012年12月12日，4天累計(jì)認(rèn)籌38組。30#樓認(rèn)籌客戶(hù)意向樓層分析：從認(rèn)籌客戶(hù)意向選擇樓層，可以看出，客戶(hù)選擇樓層集中在7-16層。針對(duì)樓層偏差問(wèn)題，可以從價(jià)格方面引導(dǎo)銷(xiāo)售。30#樓認(rèn)籌客戶(hù)意向房源分析：根據(jù)意向房源分析，客戶(hù)意向多集中于東戶(hù)；根據(jù)客戶(hù)意向房源占比可以看出，客戶(hù)對(duì)西邊果品市場(chǎng)噪音影響抗性較大。30#樓認(rèn)籌客戶(hù)意向戶(hù)型分析：根據(jù)意向戶(hù)型分析，客戶(hù)意向戶(hù)型多集中在A1戶(hù)型；可針對(duì)戶(hù)型拉差，引導(dǎo)A2戶(hù)型銷(xiāo)售，保證整體去化。30#樓認(rèn)籌客戶(hù)意向價(jià)格分析：根據(jù)意向價(jià)格分析，客戶(hù)意向價(jià)格集中在6600元/㎡—7000元/㎡之間，占比71%；從認(rèn)籌的總量來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素對(duì)剛需客戶(hù)源的影響非常大。產(chǎn)品特點(diǎn)及定價(jià)考慮因素橫差四大維度：朝向：該批貨量均為正南向及南北向戶(hù)型，戶(hù)型朝向及采光效果較好；戶(hù)型：綜合考慮面積控制、使用功能、空間設(shè)置、附加值使用率；位置：本次定價(jià)30#樓，位置差別對(duì)居住品質(zhì)的影響較大；景觀：30#樓因地塊較小，無(wú)法形成景觀組團(tuán)，各戶(hù)型景觀差別較小，主要以各戶(hù)型室內(nèi)的觀景效果為依據(jù)考慮。豎差：樓層差根據(jù)不同樓層適當(dāng)有所區(qū)分；附加值：陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送等；定價(jià)原則及定價(jià)基準(zhǔn)定價(jià)原則：充分參考市場(chǎng)類(lèi)似樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及產(chǎn)品去化情況；充分區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及產(chǎn)品去化；以均衡銷(xiāo)售為出發(fā)點(diǎn)，參考各戶(hù)型比例。定價(jià)基準(zhǔn)：30#樓整體均價(jià)為：7003元/㎡二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明定價(jià)原則及參考依據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)層差及附加值制定實(shí)收價(jià)格分布圖及價(jià)格優(yōu)惠措施及出街價(jià)格分布圖維度朝向戶(hù)型位置景觀30#樓權(quán)重20%40%25%15%四大維度設(shè)置根據(jù)30#樓的產(chǎn)品特點(diǎn)不同（戶(hù)型差別較大，位置、朝向次之，景觀差別較?。?，四大維度占比重如下表：原因：介于30#樓其樓棟獨(dú)立特點(diǎn)，充分考慮戶(hù)型舒適度及實(shí)用性，重點(diǎn)考慮其戶(hù)型差別；其位置和朝向的同質(zhì)化較大，均屬于優(yōu)勢(shì)范疇，所以，其戶(hù)型、朝向的緯度占比相對(duì)較大；則景觀相對(duì)劣勢(shì)，僅考慮室內(nèi)觀景角度及觀景數(shù)量。因30#樓環(huán)境的獨(dú)特性，其戶(hù)型的起著決定性作用，其次是位置、朝向，三項(xiàng)緯度占比為85%；景觀緯度占比15%；系數(shù)設(shè)置：－0.11至0.11（最大差別22%），介于其位置緯度占比，和其戶(hù)型、朝向的同質(zhì)化，特加大系數(shù)差別，加大權(quán)重比，以規(guī)避價(jià)格差值小的問(wèn)題。30#朝向維度（20％）A1A1A2A2朝向20%等級(jí)評(píng)分分值10.10.02020.010.0023-0.09-0.0184-0.1-0.020朝向維度，主要考慮的因素：■客廳、臥室的南北朝向，戶(hù)型整體朝南向多少；■考慮戶(hù)型朝向是否有遮擋，主要功能空間的朝向及采光；■30#樓朝向緯度，因戶(hù)同質(zhì)性較高，其等級(jí)根據(jù)戶(hù)型朝南向的多少，約分為4個(gè)等級(jí)；■客廳臥室全南向戶(hù)型為1級(jí)，客廳及主臥超南向?yàn)?級(jí)，依此類(lèi)推；30#戶(hù)型維度（40％）A1A1A2A2戶(hù)型40%等級(jí)評(píng)分分值10.10.0402-0.1-0.040戶(hù)型維度，主要考慮的因素：■30#樓戶(hù)型差異化較大，所以，戶(hù)型緯度等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)30#戶(hù)型為基準(zhǔn)設(shè)置為2級(jí)；■戶(hù)型緯度，側(cè)重考慮其戶(hù)型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用性、功能性及戶(hù)型布局，作為戶(hù)型緯度評(píng)分的依據(jù)。30#位置維度（25％）A1A1A2A2位置25%等級(jí)評(píng)分分值10.10.02520.010.0033-0.06-0.0154-0.1-0.025位置維度，主要考慮的因素：■介于30#樓的獨(dú)立性，其房源位置對(duì)其價(jià)值起著決定性的作用，所以，位置緯度設(shè)置為4個(gè)等級(jí)，便于更準(zhǔn)確細(xì)分；■以地塊西側(cè)為基準(zhǔn)，最西側(cè)為最差值，偏東側(cè)為最高值，依此類(lèi)推，戶(hù)型偏南向和東向，為最高值，純南向且東戶(hù)次之，由西至東依此類(lèi)推。30#景觀維度（15％）A1A1A2A2景觀15%等級(jí)評(píng)分分值10.10.01520.010.0023-0.09-0.0144-0.1-0.015景觀維度，主要考慮的因素：■因30#樓環(huán)境的獨(dú)特性，沒(méi)有組團(tuán)景觀效果，所以，景觀緯度根據(jù)每個(gè)戶(hù)型觀景的角度和多少為基準(zhǔn)，設(shè)置4個(gè)等級(jí)；■以主次臥、客廳觀景度為基準(zhǔn)，觀景量最多的戶(hù)型為最高等級(jí)，依此類(lèi)推，純南向或中間單元的戶(hù)型觀景效果次之；二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明定價(jià)產(chǎn)品分析定價(jià)原則及參考依據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)層差及附加值制定實(shí)收價(jià)格分布圖及價(jià)格優(yōu)惠措施及出街價(jià)格分布圖30#樓層差設(shè)置30＃層差設(shè)置

總差300

樓層定價(jià)差值23F