大連金石灘龍山房地產(chǎn)項(xiàng)目前期咨詢報(bào)告289P課件

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理大連金石灘龍山項(xiàng)目前期咨詢報(bào)告2015大連金石灘龍山項(xiàng)目前期咨詢報(bào)告2015城市閱讀區(qū)域認(rèn)識宏觀市場微觀市場競爭分析客戶分析城市篇市場篇定位篇項(xiàng)目定位配比建議產(chǎn)品建議地塊分析城市閱讀區(qū)域認(rèn)識宏觀市場微觀市場競爭分析客戶分析城市篇市場篇城市閱讀大連經(jīng)濟(jì)人口&收入規(guī)劃發(fā)展城市閱讀大連經(jīng)濟(jì)大連區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理焦點(diǎn)東北經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)半島海濱城市東瀕黃海西臨渤海南望山東半島北依東北平原東北經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)大連大連區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理焦點(diǎn)東北經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)大連大連區(qū)劃全市海域面積23000平方公里，總面積12574平方公里，其中老市區(qū)面積2415平方公里6區(qū)3市1縣4個(gè)國家級對外開放先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)保稅區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)金石灘國家旅游度假區(qū)金石灘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大連區(qū)劃金石灘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大連經(jīng)濟(jì)年均增長15%經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化大連經(jīng)濟(jì)年均增長15%經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)大連經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)地理焦點(diǎn)海洋暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候東北亞國際航運(yùn)中心東三省海濱明珠旅游經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢城市核心功能經(jīng)濟(jì)驅(qū)動大連經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)地理焦點(diǎn)海洋暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候東北亞國際東三省港口經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)模式港口物流區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集人口增加貿(mào)易各類社會配套服務(wù)設(shè)施交通等配套工程的實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)、城市功能的實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸中心運(yùn)輸中心服務(wù)中心國際物流中心港口經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)模式港口物流區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集人口貿(mào)易各類社會配套服務(wù)港口經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)：環(huán)渤海區(qū)已形成大連、天津和青島三足鼎立的格局1995年前，大連港貨物吞吐量遠(yuǎn)高于青島港、天津港，但其后兩港迅速逼近并超過大連港2002年大連港貨物吞吐量、集裝箱運(yùn)量等被其它兩港拋在后面前期發(fā)展緩慢，進(jìn)入新世紀(jì)后發(fā)展迅速港口經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)：環(huán)渤海區(qū)已形成大連、天津和青島三足鼎立的格港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后原因分析腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢外貿(mào)吞吐量地位下降東北腹地外貿(mào)進(jìn)出口值93~02年增幅不及全國平均水平1/2大連的腹地天津的腹地青島的腹地山東省18.8%河北省19.1%東三省15.8%1991-2003年間GDP年均增長率港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后原因分析大連的腹地天津的腹地青島的腹地山東省港口經(jīng)濟(jì)

大連港口的潛力未充分發(fā)揮，城市的價(jià)值沒有得到完全實(shí)現(xiàn)2005年GDP（億元）腹地經(jīng)濟(jì)（GDP）2004年數(shù)據(jù)港口貨物吞吐量（萬噸）集裝箱吞吐量（萬標(biāo)箱）大連22501.5萬億17062269青島26951.8萬億18700631天津36632.1萬億24069480標(biāo)箱的吞吐量不足大連港口尚有很大的發(fā)展?jié)摿Ω劭诮?jīng)濟(jì)大連港口的潛力未充分發(fā)揮，城市的價(jià)值沒有得到完全實(shí)港口經(jīng)濟(jì)“振興東北”戰(zhàn)略讓腹地經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道；“東北亞國際航運(yùn)中心”定位為大連港口發(fā)展提供契機(jī)。大連港大窯灣港貨運(yùn)轉(zhuǎn)移開發(fā)區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)飛躍期來臨引爆就業(yè)狂潮港口經(jīng)濟(jì)“振興東北”戰(zhàn)略讓腹地經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道；大連港大窯灣港旅游經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)住宿零售金融保險(xiǎn)餐飲……產(chǎn)業(yè)拉動交通配套建設(shè)城市環(huán)境美化互動效應(yīng)就業(yè)機(jī)會增加產(chǎn)業(yè)拉動吸引外來人口城市價(jià)值提升經(jīng)濟(jì)模式優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如：金石灘輕軌建設(shè)物價(jià)、房價(jià)上漲季節(jié)性負(fù)效應(yīng)部分從業(yè)人員季節(jié)性失業(yè)旅游經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)住宿零售金融保險(xiǎn)餐飲……產(chǎn)業(yè)拉動交通配套建設(shè)互旅游經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)已成為大連市重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)1999-2005年間，旅游總收入占全市GDP的比重年均8.5%2005年國內(nèi)游客已達(dá)1900萬人次注：2003年相關(guān)指標(biāo)下降主要是受到非典影響。年均增長15%年均增長19%旅游經(jīng)濟(jì)旅游業(yè)已成為大連市重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)注：2003年相關(guān)旅游經(jīng)濟(jì)大連旅游業(yè)面臨新的發(fā)展契機(jī)優(yōu)先發(fā)展旅游，加速旅游產(chǎn)業(yè)向支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，到2010年全面確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。今年1月大連被國家旅游局確定為“中國最佳旅游城市”三個(gè)試點(diǎn)之一（其他為成都、杭州）借奧運(yùn)之機(jī)，提出“比賽在北京，觀光在大連”的宣傳口號，大力搶占奧運(yùn)旅游市場“大勢所趨”金石灘旅游業(yè)獲新的發(fā)展機(jī)遇——大連日報(bào)2006-11-11旅游經(jīng)濟(jì)大連旅游業(yè)面臨新的發(fā)展契機(jī)“大勢所趨”——大連日報(bào)2居民收入人均可支配收入不斷增長持續(xù)提升居民購買力人均可支配收入年均增長12.8%高收入水平讓大連對東三省具有“向心力”大連人均可支配收入居?xùn)|北四市之首，高出其他三市近2000元大連居民收入與支出（元）居民收入人均可支配收入不斷增長持續(xù)提升居民購買力高收入水平讓人口狀況2005年戶籍人口565.3萬，人口增長以機(jī)械增長為主大連——“移民城市”萬人人口狀況2005年戶籍人口565.3萬，人口增長以機(jī)械增長為規(guī)劃發(fā)展主城區(qū)發(fā)展空間已經(jīng)嚴(yán)重不足，處于狹長地帶、多山地形不利于主城區(qū)的大面積發(fā)展，城區(qū)的向外擴(kuò)張不可避免城市發(fā)展問題規(guī)劃發(fā)展主城區(qū)發(fā)展空間已經(jīng)嚴(yán)重不足，處于狹長地帶、多山地形不規(guī)劃發(fā)展西拓拓展至旅順口北進(jìn)重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金州區(qū)打造城市副中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——未來城市副中心規(guī)劃發(fā)展西拓北進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——未來城市副中心規(guī)劃發(fā)展國際航運(yùn)中心的轉(zhuǎn)移，帶來城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，確保大連開發(fā)區(qū)未來在經(jīng)濟(jì)上能夠與主城區(qū)相抗衡區(qū)域定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿χ鞒菂^(qū)城市CBD金融商貿(mào)中心高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)★★★★開發(fā)區(qū)城市副中心城市產(chǎn)業(yè)基地國際航運(yùn)中心核心功能區(qū)、高新制造業(yè)、出口加工業(yè)★★★★★經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心規(guī)劃發(fā)展國際航運(yùn)中心的轉(zhuǎn)移，帶來城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，確保大連主要結(jié)論區(qū)位優(yōu)勢為大連提供了“港口經(jīng)濟(jì)”和“旅游經(jīng)濟(jì)”的雙核驅(qū)動經(jīng)濟(jì)模式，其中隨著貨運(yùn)港向大窯灣港轉(zhuǎn)移，開發(fā)區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)飛躍期來臨，就業(yè)人口將攀升大連優(yōu)先發(fā)展旅游的相關(guān)政策，為金石灘旅游業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇高收入水平讓大連對東三省具有“向心力”，加之風(fēng)景氣候等優(yōu)勢，大連已成“移民城市”開發(fā)區(qū)規(guī)劃定位為城市副中心，是城市發(fā)展的重心所在大連步入新城大開發(fā)時(shí)代主要結(jié)論區(qū)位優(yōu)勢為大連提供了“港口經(jīng)濟(jì)”和“旅游經(jīng)濟(jì)”的雙核區(qū)域認(rèn)識產(chǎn)業(yè)區(qū)旅游區(qū)區(qū)域認(rèn)識產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)區(qū)概況建立于1984年10月，是國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國家級開發(fā)區(qū)，享有特殊優(yōu)惠政策；大連開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與金石灘國家旅游度假區(qū)和出口加工區(qū)在區(qū)劃、行政管理上已合并為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。大連開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積388平方公里，建成區(qū)面積56平方公里，社會總?cè)丝诠布s36萬。在2002年5月零點(diǎn)公司對中國十大開發(fā)區(qū)所做的投資環(huán)境評價(jià)中，大連開發(fā)區(qū)的軟環(huán)境指標(biāo)排名第一；目前，在電子信息、生物醫(yī)藥、高效節(jié)能、光電機(jī)一體化、新材料、環(huán)境保護(hù)六個(gè)高新技術(shù)領(lǐng)域形成了產(chǎn)業(yè)群體，并成為引領(lǐng)開發(fā)區(qū)企業(yè)發(fā)展的重要力量。開發(fā)區(qū)概況開發(fā)區(qū)區(qū)位主市區(qū)金石灘區(qū)中心雙D港大窯灣成熟就業(yè)區(qū)就業(yè)擴(kuò)展區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)25km開發(fā)區(qū)區(qū)位主市區(qū)金石灘區(qū)中心雙D港大窯灣成熟就業(yè)區(qū)就業(yè)擴(kuò)展區(qū)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)旅游區(qū)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)旅游區(qū)

開發(fā)區(qū)以占大連市7%的人口比例，創(chuàng)造了1/5的GDP產(chǎn)值，1/3的工業(yè)產(chǎn)值，2/5的進(jìn)出口總額。產(chǎn)業(yè)中心，大連經(jīng)濟(jì)重要增長極開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：工業(yè)中心、國際制造業(yè)基地開發(fā)區(qū)以占大連市7%的人口比例，創(chuàng)造了1/5的GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)得到有力開發(fā)十五期間，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速期，年均增長幅度達(dá)到20%以上十一五期間，計(jì)劃年均增長率平均達(dá)到27%，GDP產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1300多億，產(chǎn)值規(guī)模將接近主城區(qū)。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)處于爆發(fā)性增長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)得到有力開發(fā)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)處于爆第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位外商投資企業(yè)為主制造型企業(yè)為主外資制造產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)鏈末端、外資經(jīng)濟(jì)的封閉型，區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈整合能力不強(qiáng)利潤的掠奪性、收益留存比例過低本土經(jīng)濟(jì)不足，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不足富豪階層不足中高端客群比例較低大量的基礎(chǔ)客源

外資制造型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使區(qū)域GDP的實(shí)際效益大幅縮水，對區(qū)域城市發(fā)展和地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位外商投資企業(yè)為主制造型企業(yè)為主外資制造產(chǎn)業(yè)基4000外籍人士近2萬中高層級人才4-5萬基層管理/技術(shù)/業(yè)務(wù)人員25萬就業(yè)人口開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)梯度結(jié)論：金字塔型結(jié)構(gòu)，中高端客戶群的比例相對較低，約為6-8%，地產(chǎn)市場仍以大眾市場為主流，中高端市場需要外來客源支撐日韓人士為主含企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人員、公務(wù)人員、個(gè)體私營業(yè)主、學(xué)校資深教師等企業(yè)白領(lǐng)和高級藍(lán)領(lǐng)，以及各類小業(yè)主以企業(yè)產(chǎn)業(yè)工人為主體開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)4000近2萬中高層級人才4-5萬基層管理/技術(shù)/業(yè)務(wù)人員2工業(yè)區(qū)變遷模式單一工業(yè)區(qū)混合功能區(qū)復(fù)合型新市區(qū)城市現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)發(fā)展大于城市發(fā)展，有新城區(qū)的概念，實(shí)質(zhì)內(nèi)容尚不充分商務(wù)、商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)、居住在經(jīng)濟(jì)關(guān)系和用地關(guān)系的合理搭配開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)變遷模式單一工業(yè)區(qū)混合功能區(qū)復(fù)合型新市區(qū)城市現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)工業(yè)單一發(fā)展5年一個(gè)周期開發(fā)區(qū)發(fā)展周期圖示19842000混合功能區(qū)20012005復(fù)合型新市區(qū)200620105年一個(gè)周期遭遇土地資源結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的發(fā)展瓶頸工業(yè)總量提升產(chǎn)業(yè)居住快速發(fā)展商貿(mào)商務(wù)逐步發(fā)展區(qū)域發(fā)展軸198420012010工業(yè)單一發(fā)展5年一個(gè)周期開發(fā)區(qū)發(fā)展周期圖示19842000混開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值：2010年達(dá)到1380億元，年均增長25%,力爭實(shí)現(xiàn)30%人口總數(shù)（居住人口）：2010年達(dá)到50萬人5年內(nèi)增加14萬人港口經(jīng)濟(jì)帶來的就業(yè)增長，使人口規(guī)劃實(shí)現(xiàn)成為可能開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)5年內(nèi)增加14萬人港口經(jīng)濟(jì)帶來開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展雙核擴(kuò)張模式開發(fā)區(qū)現(xiàn)在：以金馬路為核心而發(fā)展商業(yè)核心圈和居住片區(qū)等，過去的20年是“單核”的城市發(fā)展模式，金馬路是開發(fā)區(qū)城市第一輪發(fā)展的“舊核”。目前“舊核”的發(fā)展主要向東延伸、向南擴(kuò)展，但“單核”發(fā)展模式受到土地資源限制，將被“雙核”發(fā)展模式取代。開發(fā)區(qū)未來：小窯灣商務(wù)核心區(qū)、雙D港等共同組成的開發(fā)區(qū)城市發(fā)展“新核”?！靶潞恕睂娱_發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)、居住的進(jìn)一步積聚和各功能的升級。金馬路核心圈新核心圈雙核新核舊核開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展雙核擴(kuò)張模式金馬路核心圈新核心圈雙核新核舊核開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃石化工業(yè)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)中部工業(yè)區(qū)得勝工業(yè)區(qū)IT工業(yè)區(qū)光電子通信園區(qū)本案光電產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員可能成為本案部分客源“近水樓臺先得月”開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃石化工業(yè)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)中部工業(yè)區(qū)得勝工IT產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃全部員工數(shù)約4萬人（100人/公頃），3期規(guī)劃有住宅用地，住宅需求內(nèi)部可基本解決，但3期啟動較完，至少3-5年之后地塊目前已拆遷，2008年第一批工廠入駐，估計(jì)入駐員工數(shù)不到1萬人，其余員工在未來5-10年內(nèi)逐步入駐開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展1期2期3期198公頃，孵化器/標(biāo)準(zhǔn)廠房/寫字樓/產(chǎn)業(yè)用地160公頃產(chǎn)業(yè)用地40公頃產(chǎn)業(yè)用地第一批入駐員工可爭奪成為本案客源IT產(chǎn)業(yè)園開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展1期2期3期198公頃，孵化器/標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展光電產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃全部員工3.4萬人，內(nèi)部基本未規(guī)劃配套住宅2007年動工，2008年可能第一批工廠入駐，估計(jì)入駐員工數(shù)不到1萬人，其余員工在未來5-10年內(nèi)逐步入駐第一批入駐員工可爭奪成為本案客源開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展光電產(chǎn)業(yè)園第一批入駐員工可爭奪成為本案客源主要結(jié)論開發(fā)區(qū)“新城區(qū)”概念初具，經(jīng)濟(jì)正處于爆發(fā)性增長期。但要實(shí)現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)功能區(qū)走向復(fù)合城市功能區(qū)還需要一定的發(fā)展時(shí)間開發(fā)區(qū)未來發(fā)展重心在東部，但是近期重點(diǎn)仍舊在西側(cè)金馬路地帶現(xiàn)有就業(yè)人群居住需求尚未滿足，加之港口經(jīng)濟(jì)支撐就業(yè)增長，居住需求進(jìn)一步擴(kuò)張開發(fā)區(qū)規(guī)劃東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)將為金石灘住宅項(xiàng)目提供部分地緣客戶主要結(jié)論大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)旅游區(qū)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)旅游區(qū)金石灘概況遠(yuǎn)離市區(qū)，輕軌拉近與市區(qū)距離位于大連市區(qū)的東部，距市區(qū)50公里，乘坐輕軌需52分鐘（2002年開通）臨海，景觀資源豐富占地120平方公里陸地面積62平方公里海域面積58平方公里海岸線長30公里人口密度低戶籍人口1.5萬人外來人口1萬多人非農(nóng)人口5150人金石灘概況遠(yuǎn)離市區(qū)，輕軌拉近與市區(qū)距離金石灘概況氣候宜人三面環(huán)海，屬北溫帶半濕潤海洋性季風(fēng)氣候主要環(huán)境指標(biāo)優(yōu)于國家一級標(biāo)準(zhǔn)地形總體呈北高南低趨勢地形特征為東、北、西三面高，中部低丘陵環(huán)抱，地形傾斜平緩向南，面海敞開金石灘概況氣候宜人金石灘旅游資源大連海昌集團(tuán)投資興建，一期占地46.6萬平米，建筑面積12萬平米，投資8.5億元，2006年7月1日正式對外開放本案旅游資源與地塊尚有些距離金石灘旅游資源大連海昌集團(tuán)投資興建，一期占地46.6萬平米，旅游地生命周期Butler旅游地生命周期衰落/復(fù)蘇停滯鞏固發(fā)展參與探查零散游客無特別設(shè)施自然未改造當(dāng)?shù)赝顿Y廣告宣傳季節(jié)性強(qiáng)外來投資廣告宣傳人造景觀增速減緩克服季節(jié)性開發(fā)新市場容量限制不再時(shí)興依賴回頭客游客減少投資撤出/開發(fā)新資源旅游地生命周期Butler旅游地生命周期衰落/復(fù)蘇停滯鞏固發(fā)1988年2個(gè)金石灘發(fā)展歷程發(fā)展參與探查金石灘風(fēng)景管理區(qū)（金州區(qū)管轄）金石灘國家旅游度假區(qū)（首批12個(gè)國家旅游度假區(qū)之一）遼寧省50佳景區(qū)（第一名）大連市10佳景區(qū)（第一名）國家4A景區(qū)通過國際ISO9001及14001質(zhì)量與環(huán)境體系認(rèn)證金石灘與大連開發(fā)區(qū)合并開發(fā)區(qū)管委會設(shè)金石灘發(fā)展管理局1986199219972000200220042005國家級風(fēng)景旅游區(qū)1988人工景點(diǎn)數(shù)2003年12個(gè)1998年8個(gè)1994年3個(gè)地質(zhì)地貌院校師生/科考人員鞏固建設(shè)高潮旅游人數(shù)及收入上升，但增長率下降1988年2個(gè)金石灘發(fā)展歷程發(fā)展參與探查金石灘風(fēng)景管理區(qū)金石灘產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)漁業(yè)為主體，三產(chǎn)比重低以第一產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其中漁業(yè)總產(chǎn)值占第一產(chǎn)業(yè)89%二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不佳，難通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)人口導(dǎo)入第一產(chǎn)業(yè)有逐步加強(qiáng)的趨勢（04年僅占53%），二三產(chǎn)業(yè)在2005年都有所下滑金石灘產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)漁業(yè)為主體，三產(chǎn)比重低二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不佳，難金石灘就業(yè)狀況現(xiàn)有勞動力共計(jì)6732人，主要集中在一三產(chǎn)業(yè)二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)增加，但生產(chǎn)總值下降，表明二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效率下降金石灘就業(yè)狀況現(xiàn)有勞動力共計(jì)6732人，主要集中在一三產(chǎn)業(yè)二金石灘就業(yè)狀況2004年人均可支配收入5700元，部分漁民收入相對較高。據(jù)了解，本地動遷房建設(shè)與動遷戶基本保持1:1的比例，居民居住需求動遷房可基本解決。人口數(shù)及購買力難撐當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鐾鈦砜蛻粜璐罅ξ鹗癁┚蜆I(yè)狀況2004年人均可支配收入5700元，部分漁民收金石灘總體發(fā)展規(guī)劃度假區(qū)組成東部半島中部海濱西部半島國務(wù)院批準(zhǔn)起步區(qū)面積13.6平方公里東部半島面積6.7k㎡海岸線11.5km中部海濱面積5.5k㎡西部半島面積8.8k㎡海岸線7km本案金石灘總體發(fā)展規(guī)劃度假區(qū)組成東部半島中部海濱西部半島本案金石灘用地規(guī)劃用地類型分布旅游發(fā)展用地主要集中在五號路以南金融商業(yè)用地集中在街道中心教育用地集中在西北角，規(guī)劃主要有大連民族學(xué)院（和本地塊相鄰）、沈陽音樂學(xué)院和魯迅美術(shù)學(xué)院等。居住用地分布在金石灘入口處，以及東北角（成熟居住區(qū)）五號路三號路居住用地金融商業(yè)用地教育用地旅游發(fā)展用地成熟居住片區(qū)新開發(fā)居住片區(qū)金石灘用地規(guī)劃用地類型分布旅游發(fā)展用地主要集中在五號路以南五主要結(jié)論金石灘旅游業(yè)處于鞏固階段，隨著“發(fā)現(xiàn)王國”對外開放，新市場開發(fā)將為金石灘旅游業(yè)發(fā)展提供上升空間由于基本未受到工業(yè)經(jīng)濟(jì)的干擾和破壞，金石灘是一個(gè)極為純粹的旅游度假區(qū)石灘本地以漁業(yè)為主，當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量及購買力不足以支撐本地商品住宅供應(yīng)量，外部客戶需大力吸引本案位于金石灘新開發(fā)居住片區(qū)，周邊規(guī)劃教育用地的啟動，可能為本案提供部分地緣客戶主要結(jié)論宏觀市場分析宏觀市場分析大連整體市場總成交面積552.5萬㎡當(dāng)前大連房地產(chǎn)市場仍是市內(nèi)四區(qū)占主導(dǎo)的市場大連整體市場總成交面積552.5萬㎡當(dāng)前大連房地產(chǎn)市場仍是市大連整體市場——土地市場市中心可開發(fā)土地日益緊張，地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)張，“北進(jìn)西拓”逐步實(shí)施，發(fā)展?jié)摿鞠蚋示?、金州區(qū)、旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)、金石灘等城市外圍方向延伸土地價(jià)格整體攀升，市內(nèi)土地稀缺決定其價(jià)格不菲，低價(jià)土地分布在城市外圍大連整體市場——土地市場市中心可開發(fā)土地日益緊張，地產(chǎn)開發(fā)向大連整體市場——住宅市場受宏觀調(diào)控影響，住宅新開工及竣工面積均有所下降大連整體市場——住宅市場受宏觀調(diào)控影響，住宅新開工及竣工面積大連整體市場——住宅市場住宅供求比逐年下降，已呈供不應(yīng)求之勢大連整體市場——住宅市場住宅供求比逐年下降，已呈供不應(yīng)求之勢大連整體市場——住宅市場住宅價(jià)格持續(xù)攀升，2005年漲幅高達(dá)20％2006年1季度房價(jià)漲幅列全國之首一季度全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5％，漲幅比上季度回落1個(gè)百分點(diǎn)。其中，大連上漲14.9％，排在第一位大連整體市場——住宅市場住宅價(jià)格持續(xù)攀升，2005年漲幅高達(dá)宏觀政策分析九部委新政（國六條、調(diào)控細(xì)則）套型面積90平米以下住房須占項(xiàng)目總面積70％以上購房不足5年轉(zhuǎn)讓須全額征收營業(yè)稅抑制購房投機(jī)需求阻礙二三級市場聯(lián)動中小戶型大比拼；高檔大戶型住宅稀缺當(dāng)前小戶型熱銷三級市場尚不活躍整體市場開發(fā)區(qū)市場九部委新政對開發(fā)區(qū)市場影響不大宏觀政策分析九部委新政（國六條、調(diào)控細(xì)則）套型面積90平米以10月二手房宏觀政策分析政策實(shí)施后，均價(jià)出現(xiàn)回落自8月份回升，但上升速度趨緩二手房交易中，90平米以上戶型均價(jià)高出90平米以下戶型千余元10月二手房宏觀政策分析政策實(shí)施后，均價(jià)出現(xiàn)回落二手房交易中宏觀政策分析購房落戶政策商品住宅最低購房款1999年2003年2006年6月主城區(qū)70萬35萬80萬經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金石灘40萬20萬50萬金州區(qū)旅順口區(qū)20萬20萬30萬拉大大連住房需求抬高大連住房價(jià)格抑制外來需求房價(jià)上漲趨緩2005年，大連商品房購買客戶28％來自外地宏觀政策分析購房落戶政策商品住宅最低購房款1999年2003未來土地供應(yīng)向主城區(qū)外圍擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)存在很大的發(fā)展?jié)摿曜≌?yīng)量相對不足，呈供不應(yīng)求之態(tài)，房價(jià)上漲迅速九部委新政將促成小戶型大比拼，大戶型住宅稀缺，但對開發(fā)區(qū)市場影響不大購房落戶門檻提高將一定程度抑制外來客戶需求、影響房價(jià)上漲速度主要結(jié)論主要結(jié)論微觀市場分析微觀市場分析開發(fā)區(qū)作為新城區(qū)發(fā)展重心住宅價(jià)格已是主城區(qū)以外區(qū)域的領(lǐng)頭羊開發(fā)區(qū)住宅市場在全市中的地位中山區(qū)7000～9000元/㎡西崗區(qū)6000～8000元/㎡沙河口區(qū)6000～10000元/㎡旅順口區(qū)3000～4500元/㎡甘井子區(qū)5000～6500元/㎡金州區(qū)3500～5000元/㎡開發(fā)區(qū)4500～6000元/㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)作為新城區(qū)發(fā)展重心開發(fā)區(qū)住宅市場在全市中的地位中山區(qū)西整體微觀市場區(qū)域微觀市場整體微觀市場區(qū)域微觀市場相對獨(dú)立性：由于距離的限制，目前新城區(qū)地產(chǎn)與大連市區(qū)保持相對獨(dú)立性，而非如甘井子板塊主要是由市區(qū)人口的遷移所形成。價(jià)格聯(lián)動性：開發(fā)區(qū)的價(jià)格受到市區(qū)的聯(lián)動，且表現(xiàn)出一定的差異性。區(qū)域集聚型：新城區(qū)近幾年的火爆市場狀況，主要是由開發(fā)區(qū)經(jīng)過20年的發(fā)展，在由單一工業(yè)區(qū)向復(fù)合新城區(qū)轉(zhuǎn)變過程中，產(chǎn)業(yè)聚集、人口聚集、購買力聚集所形成的自然發(fā)展過程市場特征相對獨(dú)立性：由于距離的限制，目前新城區(qū)地產(chǎn)與大連市區(qū)保持相對一次置業(yè)向二次置業(yè)轉(zhuǎn)變自住需求為主向自住和改善型需求并存轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)從地段開發(fā)模式向品質(zhì)開發(fā)模式過渡市場發(fā)展階段一次置業(yè)向二次置業(yè)轉(zhuǎn)變市場發(fā)展階段2005年開發(fā)區(qū)商品房售出69萬㎡，銷售面積同比增長16.1％。市場容量處于穩(wěn)步增長狀態(tài)萬方億元市場規(guī)模2005年開發(fā)區(qū)商品房售出69萬㎡，銷售面積同比增長16.1價(jià)格變化市場快速發(fā)展，2005年區(qū)域平均價(jià)格漲幅20%自2006年初以來，價(jià)格保持上漲勢頭。宏觀調(diào)控影響不大，半年漲幅達(dá)12％價(jià)格變化市場快速發(fā)展，2005年區(qū)域平均價(jià)格漲幅20%自20住宅依舊是區(qū)域供應(yīng)的主要物業(yè)，投資性商用物業(yè)開發(fā)比例上升，達(dá)到了12％別墅保持穩(wěn)定狀態(tài)，基本維持在10％左右總開發(fā)量：220萬統(tǒng)計(jì)：所在售樓盤供給結(jié)構(gòu)住宅依舊是區(qū)域供應(yīng)的主要物業(yè)，投資性商用物業(yè)開發(fā)比例上升，達(dá)去化狀況眾益陽光海岸3期綠洲半島3期佳和海景華夏海景西雅圖海洋之星天安海景3期東城天下2期80%60%100%85%80%90%53%2004-082006-052005-102003-072006-062004-052006-08銷售率開盤時(shí)間注：截至10月初住宅項(xiàng)目銷售保持一定的節(jié)奏，整體去化良好去化狀況眾益陽光海岸3期綠洲半島3期佳和海景華夏海景西雅圖海高端住宅戶型稍大，但依舊適當(dāng)控制戶型，中低端市場以中小戶型面積為主細(xì)分市場總價(jià)戶型面積戶型配比配比高檔住宅二房45-55萬80-100m235-40%23%三房65-90萬120-150m250-55%四房100萬以上170m2以上10%中高檔住宅二房35-45萬70-90m260%3%三房55-70萬105-12540%中低端住宅二房25-35萬70-100m260%74%三房35-50萬110-13040%戶型配比公寓產(chǎn)品分析高端住宅戶型稍大，但依舊適當(dāng)控制戶型，中低端市場以中小戶型面板塊分布濱海板塊金馬路板塊灣里板塊金石灘板塊板塊分布濱海板塊金馬路板塊灣里板塊金石灘板塊金馬路板塊：商住板塊金馬路屬于開發(fā)區(qū)的商住區(qū)，沿該區(qū)域匯聚了開發(fā)區(qū)的行政機(jī)構(gòu)、商場、金融系統(tǒng)、寫字樓等。目前在售樓盤包括寫字樓、小戶型公寓、高檔住宅等，代表樓盤有億鋒現(xiàn)代城、古耕5000、凱倫大廈等濱海板塊：濱海中高檔住宅區(qū)麗嬌灣瀕臨海面，該區(qū)域是開發(fā)區(qū)的中高檔住宅區(qū)，早先開發(fā)以別墅為主，大量的日本人和韓國人居住在該區(qū)域。目前該板塊主要開發(fā)中高檔的公寓，代表樓盤是眾益陽光海岸、天安海景花園等板塊分布金馬路板塊：商住板塊板塊分布灣里板塊：中低檔住宅區(qū)灣里區(qū)域距離金馬路一帶較遠(yuǎn)，且周邊由大量工業(yè)區(qū)包圍，區(qū)位條件較為一般。該區(qū)域目前以開發(fā)中低檔住宅為主，代表樓盤是東城天下。金石灘板塊：別墅區(qū)金石灘屬于國家4A級度假區(qū)，區(qū)域存在較多老別墅，空置率很高，甚至已經(jīng)接近荒廢。但目前除王子莊園等別墅項(xiàng)目外，也出現(xiàn)一些中低檔樓盤，如龍山花園、金海人家等。板塊分布板塊分布從現(xiàn)有居住用地規(guī)劃來看：目前開發(fā)區(qū)已知的未來住宅開發(fā)量（建筑面積）可達(dá)950萬㎡（濱海沿線為主力，約540萬方）未來2年新推建筑面積估計(jì)在200萬㎡未來供應(yīng)開發(fā)區(qū)市場規(guī)模進(jìn)一步放大近兩年住宅項(xiàng)目競爭激烈從現(xiàn)有居住用地規(guī)劃來看：未來供應(yīng)開發(fā)區(qū)市場規(guī)模進(jìn)一步放大附：潛在用地供應(yīng)列表總土地供應(yīng)量容積率總建筑面積近期開發(fā)時(shí)間06-08年開發(fā)建筑面積小孤山區(qū)域35萬2.2-3.3約90萬方設(shè)計(jì)完成，06-07年啟動90萬方紅星村50-60萬2約100萬方2-3年之后短期不會開發(fā)南部填海社區(qū)112萬方350萬方40萬方估算西山區(qū)域西山小區(qū)改造，西山楊屯項(xiàng)目2.0以上180萬方左右拆遷受阻，短期較難開發(fā)估計(jì)至少在07年下半年才能入市，以20萬方估算雙D港39.3萬方生命湖4萬方數(shù)字湖26萬方用地性質(zhì)變更有難度10萬方估算金石灘300萬0.5-0.8200萬06年能夠啟動，07年入市40萬方估算濱海沿線未來供應(yīng)量約540萬方附：潛在用地供應(yīng)列表總土地供應(yīng)量容積率總建筑面積近期開發(fā)時(shí)間07-09年開發(fā)區(qū)住宅市場供應(yīng)量將會增加；但開發(fā)區(qū)住宅市場仍屬于潛力型市場，需求也會有較大增長。近期未來市場供求兩旺。未來走勢經(jīng)濟(jì)驅(qū)動區(qū)域聯(lián)動潛在供應(yīng)07-09年開發(fā)區(qū)住宅市場供應(yīng)量將會增加；但開發(fā)區(qū)住宅市場仍城市建設(shè)時(shí)間軸房產(chǎn)市場走勢時(shí)間軸商品住宅真正啟動20022003200420052006200720082009201020012002200320042005200620072008200920102001經(jīng)濟(jì)增速發(fā)展起點(diǎn)混合型城市功能新城區(qū)定位方向住宅市場高速運(yùn)行住宅市場第二輪發(fā)展市場規(guī)模放大價(jià)格猛增幾乎翻倍市場規(guī)模進(jìn)一步放大量價(jià)齊升價(jià)格增速不及第一輪城市建設(shè)時(shí)間軸房產(chǎn)市場走勢時(shí)間軸商品住宅真正啟動200220整體微觀市場區(qū)域微觀市場整體微觀市場區(qū)域微觀市場市場特點(diǎn)旅游度假區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)固有差異與就業(yè)中心區(qū)距離甚遠(yuǎn)市場相對獨(dú)立入口距“東城天下”尚有16公里當(dāng)?shù)厝丝诩百徺I力不足外省市客戶主導(dǎo)市場住宅市場發(fā)展緩慢規(guī)模尚小市場特點(diǎn)旅游度假區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)固有差異與就業(yè)中心區(qū)距離甚遠(yuǎn)市場相樓盤分布圖金海人家金座·領(lǐng)海世嘉龍山花園本案黃金海岸發(fā)現(xiàn)王國鳳泉山莊王子莊園圣地亞哥灣五號路樓盤分布圖金海人家金座·領(lǐng)海世嘉龍山花園本案黃金發(fā)現(xiàn)鳳泉山莊產(chǎn)品類別&價(jià)格類別均價(jià)（元/平米）代表樓盤別墅15000王子莊園高檔公寓6000金座·領(lǐng)海世嘉中低檔公寓3500－3900金海人家龍山花園在售樓盤較少，五號路以南集中別墅和高檔公寓產(chǎn)品，五號路以北集中中低檔公寓產(chǎn)品注：①圣地亞哥灣已遠(yuǎn)離金石灘，是已知離金石灘最近的區(qū)外樓盤，尚未銷售，原規(guī)劃2套獨(dú)棟、部分雙拼和聯(lián)排，預(yù)期價(jià)格分別為12000元/㎡、8800元/㎡和6800元/㎡。②鳳泉山莊為“地產(chǎn)”房，無土地證，65套獨(dú)棟（230－280㎡），均價(jià)3800元/㎡，去年年底公開，今年3月份開盤，已售罄。開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格下限產(chǎn)品類別&價(jià)格類別均價(jià)（元/平米）代表樓盤別墅15000王子供應(yīng)結(jié)構(gòu)近13萬方盡管金石灘是以別墅為代表的板塊，但當(dāng)前市場規(guī)模不大中低檔公寓占在售面積主體供應(yīng)結(jié)構(gòu)近13萬方盡管金石灘是以別墅為代表的板塊，但產(chǎn)品分析類別樓盤主力戶型別墅王子莊園獨(dú)棟600㎡高檔公寓金座·領(lǐng)海世嘉（一期，多層）三房150㎡中低檔公寓金海人家（多層為主，部分小高層）二房90-105㎡龍山花園（多層）二房70-90㎡以多層產(chǎn)品為主。戶型上高檔公寓以大三房為主，中低檔公寓以二房為主，戶型面積偏小產(chǎn)品分析類別樓盤主力戶型別墅王子莊園獨(dú)棟600㎡高檔公寓金座去化分析類別樓盤去化狀況別墅王子莊園月均銷售不到1套高檔公寓金座·領(lǐng)海世嘉月均8套旅游旺季月銷售可達(dá)20套中低檔公寓金海人家（二期）自公開以來50套/月（除去管委會內(nèi)定房源）龍山花園25套/月別墅因品質(zhì)不佳滯銷；金座不做廣告，銷售依賴金石灘旅游，去化速度較慢；金海人家二期去化較快，主要依靠一期客戶介紹（剩余房源集中在小高層中）去化分析類別樓盤去化狀況別墅王子莊園月均銷售不到1套高檔公寓綜合評價(jià)別墅別墅產(chǎn)品品質(zhì)不高，依靠地段而不是產(chǎn)品；價(jià)格過高，產(chǎn)品性價(jià)比不高；銷售不佳，相當(dāng)多的別墅陷入滯銷狀態(tài)（早期開發(fā)的“金海岸花園”尚有一半未售）公寓高檔公寓品質(zhì)較好，以外地高端客戶為主，購買投資度假之用，完全依賴旅游來銷售去化速度太慢中低檔公寓內(nèi)部無會所，整體品質(zhì)較差。金海人家二期規(guī)劃幼兒園，外地營銷，其客戶主要來自東三省，購房退休養(yǎng)老之用。去化速度較快。綜合評價(jià)別墅未來供應(yīng)在售項(xiàng)目剩余房源量剩余房源量龍山小區(qū)0.1萬㎡金海人家1.9萬㎡領(lǐng)海世嘉（含后期規(guī)劃別墅）16萬㎡合計(jì)18萬㎡未來供應(yīng)在售項(xiàng)目剩余房源量剩余房源量龍山小區(qū)0.1萬㎡金海人未來供應(yīng)潛在供應(yīng)量本案五號路三號路魯能地塊土地面積180萬㎡建筑面積160萬㎡(居住為主體)魯能地塊土地面積110萬㎡住宅建面47萬㎡世豪莊園占地14萬㎡據(jù)了解，金廣集團(tuán)職工用房另有三轉(zhuǎn)讓/置換地塊,總占地9.7萬㎡地塊在規(guī)劃中屬商業(yè)用地住宅建筑面積潛在供應(yīng)近200萬㎡，供應(yīng)量巨大未來供應(yīng)潛在供應(yīng)量本案五號路三號路魯能地塊魯能地塊世豪莊園住金石灘住宅市場發(fā)展緩慢，目前規(guī)模尚??；市場相對孤立，是外省市客戶主導(dǎo)的市場在售樓盤供應(yīng)量上以中低檔多層公寓為主，戶型上小面積二房為主，去化較快；高檔公寓去化速度次之；別墅因品質(zhì)較差而滯銷金石灘未來住宅用地開發(fā)量較大，重點(diǎn)為魯能項(xiàng)目，該項(xiàng)目將啟動金石灘大型生態(tài)居住片區(qū)主要結(jié)論主要結(jié)論在推個(gè)案——龍山花園龍山花園整體推出3幢多層（6層）戶型配比總戶數(shù)120開盤日期2006-06銷售率90％均價(jià)3500戶型面積（㎡）比例1R40－7040%2R70－9050%3R90－10010%在推個(gè)案——龍山花園龍山花園整體推出3幢多層（6層）總戶數(shù)1在推個(gè)案——龍山花園營銷手段參加黑龍江等省區(qū)的房展會。戶型在推個(gè)案——龍山花園營銷手段在推個(gè)案——金海人家金海人家一期2002年開盤，全為多層（5～6層），現(xiàn)已銷售完畢。目前入住率低，約為30％。二期2006年3月公開，9月開盤，銷售率75％。規(guī)劃1幢16層，4幢11層，15幢多層，剩余房源集中在小高層中。二期總占地面積13萬平米總建筑面積14萬平米總戶數(shù)（二期）768容積率1.24綠化率45％均價(jià)（二期）高層3800元/㎡多層3900元/㎡在推個(gè)案——金海人家金海人家一期2002年開盤，全為多層（5在推個(gè)案——金海人家配套小區(qū)內(nèi)部無商業(yè)，沿青石街設(shè)沿街商鋪，空置較多。商業(yè)配套依賴南部的金石大市場及金石購物中心等。二期規(guī)劃有一幼兒園。營銷手段重點(diǎn)宣傳金石灘為“健康之城”、“長壽之城”，老年人養(yǎng)生的理想所在。在東三省和內(nèi)蒙古巡展，并在沈陽等城市設(shè)售樓處。戶型配比戶型主力面積（㎡）比例1R50－6015%2R90－10570%3R12515%在推個(gè)案——金海人家配套戶型主力面積比例1R50－6015%在推個(gè)案——金海人家戶型在推個(gè)案——金海人家戶型在推個(gè)案——金海人家戶型在推個(gè)案——金海人家戶型在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉一期一期2004年7月開盤，全為多層（4－5層），目前剩十余套房源。6－9月份去化較快，可達(dá)20套/月。二期預(yù)計(jì)2007年春開盤，現(xiàn)已公開，為小戶型(30-50平米)產(chǎn)權(quán)式酒店?？傉嫉孛娣e40余萬平米總建筑面積20萬平米總戶數(shù)（一期）240容積率0.47綠化率61％均價(jià)（一期）6000元/㎡二期金座·領(lǐng)海世嘉在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉一期一期2004年7月開盤，全為多在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉一期戶型三房130-150㎡二房106-110㎡二房30套三房210套在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉一期戶型三房130-150㎡二房1在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉金座·領(lǐng)海世嘉（二期）二期1－2層為服務(wù)中心，3－5層為產(chǎn)權(quán)式酒店按原規(guī)劃方案，后期還有五星級酒店、別墅已及小高層等產(chǎn)品類型在推個(gè)案——金座·領(lǐng)海世嘉金座·領(lǐng)海世嘉（二期）二期1－2層在推個(gè)案——王子莊園中海建筑風(fēng)格，沿著北高南低的坡度而建，每一棟房子都有中餐廳和西餐廳，實(shí)現(xiàn)了東西合并，每個(gè)臥室有獨(dú)立衛(wèi)生間（含衣帽間），每一個(gè)主臥室都有書房2005年9月開盤，尚剩7套左右。產(chǎn)品品質(zhì)較差，銷售不佳。產(chǎn)品類型獨(dú)棟別墅總占地面積4萬平米總建筑面積1.09萬平米總戶數(shù)19容積率0.25綠化率63％戶型面積447－806㎡總價(jià)范圍580-1500萬元/㎡均價(jià)15000元/㎡王子莊園在推個(gè)案——王子莊園中海建筑風(fēng)格，沿著北高南低的坡度而建，每競爭分析競爭分析板塊內(nèi)競爭板塊外競爭板塊內(nèi)競爭板塊外競爭競爭識別本案魯能龍?jiān)存?zhèn)110公頃魯能住宅地塊190公頃集旅游、度假、居住、娛樂、購物、餐飲、文化、休閑及相關(guān)配套服務(wù)為一體的大型綜合性項(xiàng)目競爭識別本案魯能龍?jiān)存?zhèn)魯能住宅地塊集旅游、度假、居住、娛樂、板塊內(nèi)競爭——魯能地塊整體規(guī)劃思路——優(yōu)山美地系列項(xiàng)目將建成一個(gè)集旅游、度假、居住、娛樂、購物、餐飲、文化、休閑及相關(guān)配套服務(wù)為一體的大型綜合性項(xiàng)目。大連魯能東方優(yōu)山美地項(xiàng)目A區(qū)：占地面積約190萬平方米。建筑面積約160萬平方米。大連魯能東方優(yōu)山美地項(xiàng)目B區(qū)：占地總面積約110萬平方米，總建筑面積60多萬平方米。板塊內(nèi)競爭——魯能地塊整體規(guī)劃思路——優(yōu)山美地系列板塊內(nèi)競爭——魯能A區(qū)地塊啟動示范區(qū)今年8月開工，已開工啟動區(qū)位于溫泉中心旁，15棟別墅及2個(gè)會所在建，用于出租度假。板塊內(nèi)競爭——魯能A區(qū)地塊啟動示范區(qū)今年8月開工，已開工啟動板塊內(nèi)競爭——魯能B區(qū)地塊龍?jiān)存?zhèn)項(xiàng)目板塊內(nèi)競爭——魯能B區(qū)地塊龍?jiān)存?zhèn)項(xiàng)目公建配套設(shè)施（規(guī)劃戶數(shù)2850戶，約8550人）規(guī)劃實(shí)施建筑規(guī)劃板塊內(nèi)競爭——魯能B區(qū)地塊公建配套設(shè)施規(guī)劃實(shí)施建筑規(guī)劃板塊內(nèi)競爭——魯能B區(qū)地塊四期四期一期二期三期一期將有近10萬方花園洋房，近3萬方別墅四期四期一期二期三期一期將有近10萬方花園洋房，近3萬方別墅競爭分析本案魯能項(xiàng)目規(guī)模不大住宅開發(fā)品牌未形成與海岸、旅游資源、輕軌站尚有距離容積率高大盤，具規(guī)模優(yōu)勢品牌住宅開發(fā)商臨海，臨旅游資源，臨輕軌站低密度高檔社區(qū)產(chǎn)品差異化配套上借勢而上總體量巨大，風(fēng)險(xiǎn)高別墅面臨政策風(fēng)險(xiǎn)造城運(yùn)動，強(qiáng)化品牌本案開發(fā)將領(lǐng)先于魯能項(xiàng)目主體部分建設(shè)，針對魯能項(xiàng)目重點(diǎn)要概念借勢競爭分析本案魯能項(xiàng)目規(guī)模不大大盤，具規(guī)模優(yōu)勢產(chǎn)品差異化總體量海濱旅游板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊海濱旅游板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)金州區(qū)金石灘客源地“房價(jià)擠出效應(yīng)”本案環(huán)境指數(shù)追求居住遷移開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)金州區(qū)金石灘客源地“房價(jià)擠出效應(yīng)”本案環(huán)境指數(shù)追濱海板塊金州板塊金石灘板塊金馬路板塊灣里板塊開發(fā)區(qū)就業(yè)中心區(qū)——客源地本地消化居住遷移居住遷移雙D港地緣板塊競爭格局濱海板塊金州板塊金石灘板塊金馬路板塊灣里板塊開發(fā)區(qū)就業(yè)中心區(qū)價(jià)格區(qū)間：4500-6000元/㎡開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力是經(jīng)濟(jì)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)實(shí)力。房地產(chǎn)的真正啟動期在2001年，目前開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)由勞動力密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，鼓勵吸引高級人才及落戶政策，招商力度大，就業(yè)機(jī)會多，吸引了大量的外地就業(yè)人口進(jìn)駐，再加上30萬人的人口規(guī)模，支撐了開發(fā)區(qū)樓市強(qiáng)勁的購買力，刺激了區(qū)域房價(jià)的快速上漲，目前，開發(fā)區(qū)屬于大連新城區(qū)中房價(jià)最高，上漲最快的區(qū)域。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)地緣競爭價(jià)格區(qū)間：4500-6000元/㎡開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)地緣競爭近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊重點(diǎn)競爭板塊濱海板塊灣里板塊典型競爭板塊雙D港重點(diǎn)競爭板塊近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊重點(diǎn)競爭板塊濱海板塊灣里板塊典型競近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊近期開發(fā)板塊-灣里板塊—典型競爭板塊相對于開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的樓盤來說，高城山的位置更為偏僻，主要開發(fā)區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)與雙D港的中間位置。因此該區(qū)域開發(fā)樓盤主要為低價(jià)、面積從60-120左右的適中戶型面積為主，價(jià)格相對較低，樓盤規(guī)模較大。代表樓盤有金灣新城、東城天下等。發(fā)展歷程：從2002年隨著金灣新城1期開盤，到2005年下半年東城天下一期及金灣新城B區(qū)1期的開盤，灣里板塊經(jīng)歷近四年的發(fā)展，該板塊的房價(jià)、項(xiàng)目品質(zhì)、消費(fèi)者認(rèn)知度也隨著逐步的提高。現(xiàn)狀及趨勢：目前，灣里板塊主要項(xiàng)目為東城天下及金灣新城兩個(gè)項(xiàng)目。雖同屬一個(gè)板塊，但兩個(gè)項(xiàng)目在項(xiàng)目定位、園區(qū)規(guī)劃、客戶群定位及物業(yè)管理方面有著明顯的區(qū)別。金灣新城雖然在項(xiàng)目品質(zhì)方面較東城有一定的差距，但是隨著東城的熱銷也帶動其銷售，加上其項(xiàng)目在售價(jià)方面偏低，吸引了大批中低收入的消費(fèi)群體。進(jìn)入2006年，隨著東城天下3000套房源入市及金灣新城約10萬平方米的開發(fā)量。灣里板塊，可供入市的房源“相當(dāng)?shù)亍背渥恪Ｍ瑫r(shí)，該板塊未來幾年發(fā)展的“后勁”不足；主要隨著今年東城二三期及金灣新城的開發(fā)完畢，該區(qū)域用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備明顯不足。典型樓盤：東城天下灣里板塊近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊近期開發(fā)板塊-灣里板塊—典型競爭板開發(fā)模式：整體開發(fā)，大盤銷售項(xiàng)目規(guī)模：二期近3000套，30萬建筑面積物業(yè)形態(tài)：小高層和高層供應(yīng)戶型：二房占主導(dǎo)地位，二三房配比達(dá)到3：2；二房面積在90-100平方；三房面積在110-120平方;三期42－58㎡小戶型價(jià)格：二期銷售均價(jià)已達(dá)4200元/㎡。銷售情況:一期一個(gè)月銷售1000套，開發(fā)區(qū)缺乏同檔次物業(yè)，金灣新城的品質(zhì)偏低。一期客戶比例：75%開發(fā)區(qū)客戶，10-15%長線投資客，10%養(yǎng)老客戶，不到5%市區(qū)客戶大眾精品樓盤：東城天下灣里板塊——開發(fā)區(qū)人曾“遙不愿及”之處東城天下的熱銷，拓展了開發(fā)區(qū)人心理承受距離開發(fā)模式：整體開發(fā)，大盤銷售大眾精品樓盤：東城天下灣里板塊—戶型細(xì)分戶型面積段（m2）面積比（%）合計(jì)一房一房一廳50-605%5%二房二房一廳65-7510%50%二房二廳85-10040%三房三房一廳110-12022%42%三房二廳130-14020%四房（含復(fù)式）四房二廳150-1603%3%大眾精品樓盤：東城天下戶型配比戶型細(xì)分戶型面積段（m2）面積比（%）合計(jì)一房一房一廳50-戶型建筑形態(tài)戶型編號面積(M)戶數(shù)比例意向戶數(shù)兩房1658多層D4(D4a/D4b)8731219%358小高層X2(X2a/X2b)9022414%0小高層X7(X7a)9921713%1多層D(D1/D2)9117611%217多層D3(D3a/D3b/D3c)751449%385多層D2(D2a/D2b)651207%664小高層X4/X51021107%0三房1104小高層X911430828%0多層/小高層K,K1/XK,XK1,XK211519117%51多層D711311110%48小高層X11(X11a)124878%6大眾精品樓盤：東城天下二期主力戶型戶型建筑形態(tài)戶型編號面積(M)戶數(shù)比例意向戶數(shù)兩房1658大眾精品樓盤：東城天下同面積戶型，多層意向強(qiáng)烈，而小高層幾乎無人問津整體上意向客戶的意向戶型幾乎都分布在多層住宅中受總價(jià)限制，小面積戶型更受青睞（87平方米以下的房源客戶意向占了81%）小高層在開發(fā)區(qū)抗性很大小面積戶型受到青睞大眾精品樓盤：東城天下同面積戶型，多層意向強(qiáng)烈，而小高層幾乎近期開發(fā)板塊-海濱路板塊——重點(diǎn)競爭板塊發(fā)展歷程：該板塊作為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地段，其房地產(chǎn)開發(fā)比較早，該板塊憑借臨海的優(yōu)勢作為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)之一，大部分項(xiàng)目定位于高檔、中高檔，個(gè)別項(xiàng)目園區(qū)景觀、戶型設(shè)計(jì)比較好?，F(xiàn)狀及趨勢：該區(qū)域有較大的土地供房地產(chǎn)開發(fā)，主要為小孤山項(xiàng)目：據(jù)了解該項(xiàng)目很早已經(jīng)立項(xiàng)，項(xiàng)目規(guī)劃方案已報(bào)等待審批。預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目商品房在年底之前上市可能性比較大，不排除由于政府內(nèi)部原因?qū)е略擁?xiàng)目開發(fā)的商品房無法在今年上市。紅星村項(xiàng)目，該項(xiàng)目與南部濱海社區(qū)的規(guī)劃方案一起被區(qū)規(guī)劃局初步定稿，同時(shí)該項(xiàng)目也面臨著工程量大、土地“掛牌”等問題。估計(jì)，該項(xiàng)目屬于未來兩三年后開發(fā)的土地。綠洲半島三、四期：根據(jù)前兩期開發(fā)進(jìn)度以及強(qiáng)度，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年開發(fā)量在6-7萬平方米左右?？偨Y(jié)：海濱路板塊所轄的房地產(chǎn)項(xiàng)目依靠得天獨(dú)厚的地理位置及優(yōu)越的自然環(huán)境，決定了大部分項(xiàng)目定位于中高檔以上的產(chǎn)品，不排除存在中檔及中檔偏低的產(chǎn)品出現(xiàn)（比如去年的綠洲半島二期產(chǎn)品）。重點(diǎn)競爭：小孤山9家項(xiàng)目濱海板塊近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊近期開發(fā)板塊-海濱路板塊——重點(diǎn)競爭板塊濱海板塊近期開發(fā)及改開發(fā)商進(jìn)度狀況占地面積建筑面積容積率建筑形式開建集團(tuán)規(guī)劃方案報(bào)批中12.3227.842.26小高層、高層天潤案名：水御蘭庭11月9日開盤，起價(jià)4580元/㎡1.53.92.60小高層，高層海富花園案名：海富花園。工程進(jìn)度：土石方工程，前四證已齊全；若工程進(jìn)度順利，預(yù)計(jì)12月中旬可獲預(yù)售許可證。6.3816.332.56小高層、高層光伸——6.8619.142.79高層志廣——1.23.5762.98高層世元案名：東庭印象。工程進(jìn)度：樁基礎(chǔ)，前四證已齊全；若工程進(jìn)度順利，預(yù)計(jì)明年3、4月左右開始銷售。項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由4棟建筑組成，2棟21層、1棟28層、1棟11層。住宅建筑面積3.7萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)401戶。1.374.473.26小高層、高層廣隆案名：廣隆文華園。工程進(jìn)度：1、2號樓樁基礎(chǔ)。項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由七棟建筑組成37.172.39高層九龍灣——

2.15.722.68高層欣怡案名：欣怡花園。工程進(jìn)度：箱型基礎(chǔ)底板；未定價(jià)項(xiàng)目信息：項(xiàng)目由三棟建筑組成，分別為10、15、26層。

3.36

小高層、高層小孤山9家項(xiàng)目一覽總建筑面積近90萬方以小盤為主以高層為主價(jià)格戰(zhàn)不可避免開發(fā)商進(jìn)度狀況占地面積建筑面積容積率建筑形式開建集團(tuán)規(guī)劃方案集成電路園區(qū)光電子園區(qū)雙D港區(qū)近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊雙D港區(qū)域特點(diǎn)：數(shù)字湖、生命湖的自然景觀很好，小環(huán)境出色；輕軌設(shè)有雙D港站；工業(yè)區(qū)四周圍繞，尚未有成型的居住區(qū)，缺乏居住氛圍未來供應(yīng)：占地近40萬方，南部生命湖建筑面積4萬方，規(guī)劃以小高層為主；北部數(shù)字湖建筑面積26萬方，規(guī)劃以多層為主。據(jù)了解，生命湖小高層可能先行啟動。集成電路園區(qū)光電子園區(qū)雙D港區(qū)近期開發(fā)及改造居住區(qū)板塊雙D配套充足景觀優(yōu)勢濱海板塊本案灣里板塊交通便利人氣聚集濱海板塊本案灣里板塊本案VS開發(fā)區(qū)板塊本案雙D港雙D港配套充足景觀優(yōu)勢濱海板塊本案灣里板塊交通便利人氣聚集濱海板塊合理規(guī)劃——相對大的規(guī)模提供了條件產(chǎn)品創(chuàng)新——功能、形式上共同創(chuàng)新景觀挖掘——建議做部分海景樓盤交通改善——建議配班車環(huán)境宣傳——環(huán)境指數(shù)高土地資源有限，規(guī)模受限產(chǎn)品單一為小高層，高層沿海景觀資源獨(dú)享距就業(yè)區(qū)距離較近高端住宅、娛樂休閑片區(qū)本案濱海沿線對策競爭分析合理規(guī)劃——相對大的規(guī)模提供了條件土地資源有限，規(guī)模受限本案本案雙D港競爭分析開發(fā)周期及價(jià)格競爭規(guī)劃光電產(chǎn)業(yè)園和IT產(chǎn)業(yè)園就業(yè)人群是雙方搶奪的重點(diǎn)客戶區(qū)位上相對現(xiàn)在開發(fā)區(qū)就業(yè)中心區(qū)都偏遠(yuǎn)，但雙D港相對近，有可能先行攔截客源雙D港住宅開發(fā)存在較大的政策阻礙（工業(yè)用地轉(zhuǎn)居住用地）本案雙D港競爭分析開發(fā)周期及價(jià)格競爭金州區(qū)地緣競爭一個(gè)曾被“大連人”稱為“農(nóng)村”的新城區(qū)“北進(jìn)”規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)高速發(fā)展，年開發(fā)量超百萬方金州快軌工程&五一路改建金州印象——金州區(qū)地緣競爭一個(gè)曾被“大連人”稱為“農(nóng)村”的新城區(qū)“北進(jìn)”開發(fā)區(qū)至金州快軌工程以及開發(fā)區(qū)至金州主要交通要道五一路的改建完成，金州對于開發(fā)區(qū)及市內(nèi)四區(qū)的居住人群的吸引力將大幅提升主力價(jià)格范圍：3500-5000元/㎡金州區(qū)地緣競爭

2005年（萬㎡）同比增長新開工面積97212%竣工面積3230.60%商品房銷售面積47.538.10%供應(yīng)量大競爭激烈五一路輕軌（在建）重點(diǎn)競爭區(qū)域開發(fā)區(qū)至金州快軌工程以及開發(fā)區(qū)至金州主要交通要道五一路的改建競爭分析旅游度假區(qū)輕軌交通距開發(fā)區(qū)25公里生活配套不足生態(tài)居住區(qū)啟動未來城市副中心輕軌（在建）距開發(fā)區(qū)5公里生活配套相對齊全產(chǎn)品總體品質(zhì)較差房價(jià)水平尚低本案金州機(jī)會點(diǎn)：生態(tài)景區(qū)宣傳，提升產(chǎn)品品質(zhì)，合理定價(jià)問題點(diǎn)：交通及生活配套成為吸引開發(fā)區(qū)客源的主要瓶頸競爭分析旅游度假區(qū)未來城市副中心本案金州機(jī)會點(diǎn)：生態(tài)景區(qū)宣傳占地面積：80萬㎡總建筑面積：100萬㎡容積率：1.20目前在售二期，共2000戶均價(jià)：3300元/㎡該大盤位于即將通車的金州至開發(fā)區(qū)的輕軌旁，地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)15分鐘車程。小區(qū)配套設(shè)施齊全，規(guī)劃有中小學(xué)及幼兒園。該樓盤品質(zhì)不高，但較低的價(jià)格使其已成為金州本地和開發(fā)區(qū)客群關(guān)注的焦點(diǎn)。2006年3月開盤，現(xiàn)去化約70％，剩余房型以三房居多。五一路板塊代表樓盤金潤花園占地面積：80萬㎡該大盤位于即將通車的金州至開發(fā)區(qū)的輕軌旁，三房90-105㎡三房124-137㎡二房76-80㎡二房82-99㎡三房90-105㎡三房124-137㎡二房76-80㎡二房占地面積：5.6萬㎡總建筑面積：11萬㎡容積率：1.78總戶數(shù):800戶多層（10幢5層，4幢6層），小高層（4幢12層）主力戶型：二房90-95㎡

三房110㎡均價(jià)：3950元/㎡（多層）

3700元/㎡（小高層）兵營式布局，內(nèi)部無中央景觀。2005年11月底開盤，現(xiàn)已去化80%左右?？蛻艚Y(jié)構(gòu)上，區(qū)域客占一半，大連市區(qū)及開發(fā)區(qū)客戶約占20％左右，剩余客戶主要來自東三省。五一路板塊代表樓盤永樂金庭占地面積：5.6萬㎡兵營式布局，內(nèi)部無中央景觀。2005年1海濱旅游板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊海濱旅游板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊海濱旅游板塊分布金石灘旅順口海濱旅游區(qū)主城區(qū)南部海濱旅游區(qū)市區(qū)及外省市客源海濱旅游板塊分布金石灘旅順口海濱旅游區(qū)主城區(qū)南部海濱旅游區(qū)市海濱旅游板塊對比產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格區(qū)間代表樓盤客戶狀況主城區(qū)南部海濱旅游區(qū)別墅及高檔公寓（高層為主，大戶型為主）公寓：7000-15000別墅：18000-23000老虎灘區(qū)域：帝柏灣付家莊區(qū)域：海天贏州星海灣區(qū)域：半島聽濤本外地高端客群:自住，投資度假之用金石灘旅游度假區(qū)臨海高檔公寓；遠(yuǎn)海中低檔公寓。多層為主公寓：3500-6000別墅：12000-15000金座領(lǐng)海世嘉金海人家外地中高端客群：投資度假及退休養(yǎng)老之用旅順口海濱旅游區(qū)臨海高檔公寓；遠(yuǎn)海中低檔公寓。多層為主公寓：3300-4500世界和平公園區(qū)域：華通和平海岸外地中高端客群：投資度假及退休養(yǎng)老之用。區(qū)域客群產(chǎn)品價(jià)格及客戶層次決定二者競爭面極小條件類似，二者存在直接競爭海濱旅游板塊對比產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格區(qū)間代表樓盤客戶狀況主城區(qū)南部別主城區(qū)南部海濱旅游區(qū)星海灣區(qū)域付家莊區(qū)域老虎灘區(qū)域半島聽濤中信海天瀛州帝柏灣定位高端，以舒適大房型為主，與本案競爭面極小主城區(qū)南部海濱旅游區(qū)星海灣區(qū)域付家莊區(qū)域老虎灘區(qū)域半島聽濤中容積率：3.7總建筑面積：12萬㎡7幢高層，598戶均價(jià)：9000元/㎡帝柏灣戶型面積：（平層）100－200㎡（躍層）200－400㎡老虎灘區(qū)域代表樓盤容積率：3.7帝柏灣戶型面積：老虎灘區(qū)域代表樓盤中信·海天瀛州容積率：0.7獨(dú)棟和聯(lián)排，共58戶價(jià)格：（獨(dú)棟）22800元/㎡（聯(lián)排）16000-21800元/㎡戶型面積：（獨(dú)棟）400－470㎡（聯(lián)排）260－350㎡北美風(fēng)格，內(nèi)部規(guī)劃較為局促。無地下室，贈送花園。2004年10月開盤，目前銷售率約為70％。后排獨(dú)棟及聯(lián)排中間套銷售有一定難度。付家莊區(qū)域代表樓盤中信·海天瀛州容積率：0.7北美風(fēng)格，內(nèi)部規(guī)劃較為局促。無地半島聽濤容積率：2.5共8幢(2幢多層4/5層,3幢小高層10-12層,3幢高層31層)

均價(jià)：11000元/㎡戶型主力面積：160-200㎡星海灣區(qū)域代表樓盤半島聽濤容積率：2.5星海灣區(qū)域代表樓盤旅順口區(qū)住宅市場價(jià)格區(qū)間：3000-4500元/㎡房地產(chǎn)市場處于快速上升期2004年下半年開始，大連市內(nèi)房地產(chǎn)熱潮波及旅順，區(qū)域房地產(chǎn)熱度持續(xù)走高。2005年旅順房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記7511戶，接近市區(qū)四區(qū)成交總量的五分之一。受到大大連西拓北進(jìn)的政策方針的影響，作為開發(fā)重點(diǎn)的旅順，近年來，旅順開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也在逐年增長，在售樓盤的整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3400元，而且增長勢態(tài)沒有停止。樓盤廣告宣傳強(qiáng)調(diào)煙大輪渡、大學(xué)城、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老鐵山國家自然保護(hù)區(qū)等。真正完全擁有區(qū)位優(yōu)勢的板塊就是世界和平公園板塊，目前該板塊代表樓盤有：華通和平海岸、陽光書香苑、中庚香海小鎮(zhèn)。旅順口區(qū)住宅市場價(jià)格區(qū)間：3000-4500元/㎡金石灘板塊VS世界和平公園板塊金石灘板塊旅順世界和平公園板塊大學(xué)城大連民族學(xué)院（規(guī)劃中）沈陽音樂學(xué)院（建設(shè)中）魯迅美術(shù)學(xué)院，大連模特學(xué)院大連交通大學(xué)信息工程學(xué)院遼寧省對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院海岸黃金海岸月亮灣海濱浴場主題公園發(fā)現(xiàn)王國世界和平公園產(chǎn)業(yè)區(qū)大連開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)交通中巴（火車站－金石灘）輕軌中巴（大連－旅順－和平公園）輕軌（規(guī)劃中）兩板塊發(fā)展條件極為類似，但金石灘生態(tài)旅游更為純正。世界和平公園板塊距開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)較近，周邊規(guī)劃中還有石化城?！奥庙橀_發(fā)區(qū)目前人類活動強(qiáng)度較大，土地開發(fā)強(qiáng)度較高，原有生態(tài)功能已大大下降”。——《旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)境影響評價(jià)》金石灘板塊VS世界和平公園板塊金石灘板塊旅順世界和平公園板塊客戶結(jié)構(gòu)：世界和平公園板塊客戶除旅順本地人以外，大連市內(nèi)及外省市的購房者也有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到60%以上的份額，主要是來大連養(yǎng)老和投資、在旅順工作和尋求發(fā)展的群體。旅順本地購買者多為回遷戶。發(fā)展?jié)摿Γ郝庙橀_發(fā)區(qū)發(fā)展起步較晚，區(qū)域房價(jià)相對較低，輕軌等利好配套尚在規(guī)劃中，其發(fā)展?jié)摿艽?，該區(qū)樓盤已成為投資者投資升值的理想選擇。產(chǎn)品狀況：世界和平公園板塊現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面尚不成熟，是目前房價(jià)提升的一大阻力。競爭分析客戶結(jié)構(gòu)類似，大連市區(qū)及外省市客戶是二者爭奪的對象。加強(qiáng)區(qū)外營銷，爭奪外來客戶對投資客來說，世界和平公園板塊更具發(fā)展?jié)摿Α：侠硪?guī)劃，產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品競爭力客戶結(jié)構(gòu)：世界和平公園板塊客戶除旅順本地人以外，大連市內(nèi)及外世界和平公園板塊代表樓盤為大連交大教師團(tuán)購對外在售樓盤總占地面積：11萬㎡總建筑面積：16.5萬㎡容積率：1.4對外在售：10棟小高層總戶數(shù):749戶均價(jià)：3300元/㎡陽光書香苑2006年4月開盤，目前銷售率不足50％。該樓盤靠近大學(xué)城，利于學(xué)生租住，小戶型受到投資客青睞。世界和平公園板塊代表樓盤為大連交大教師團(tuán)購對外在售樓盤總占地戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）配比一房51-58456%二房71-759012%100-11256275%三房140-148527%合計(jì)749100%戶型配比戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）配比一房51-58456%二房71-占地面積：69萬㎡總建筑面積：100萬㎡容積率：1.45規(guī)劃四期，目前銷售一期小高層（8-9層），共2000戶。部分六層以上住房可觀海均價(jià)：3300元/㎡（海景房在4000以上）華通·和平海岸2006年6月開盤，銷售率約50%。大盤整體規(guī)劃配套完善，房價(jià)低，因而銷售進(jìn)度較快。該盤曾在東北各地推廣，目前購房客戶中約有一半來自東三省。世界和平公園板塊代表樓盤占地面積：69萬㎡華通·和平海岸2006年6月開盤，銷售率約以防止四方一房57-75㎡三房105-127㎡二房74-86㎡四房135-147㎡以防止四方一房57-75㎡三房105-127㎡二房74-86海濱競爭板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊產(chǎn)品差異化，概念借勢區(qū)域小高層抗性大區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)整體不高解決交通、配套掣肘區(qū)外營銷推廣合理規(guī)劃，產(chǎn)品創(chuàng)新合理定價(jià)生態(tài)景區(qū)宣傳主要結(jié)論海濱競爭板塊板塊內(nèi)競爭板塊外競爭地緣競爭板塊產(chǎn)品差異化，概念客戶分析客戶分析區(qū)域樓盤客戶現(xiàn)狀

龍山小區(qū)金海人家金座·領(lǐng)海世嘉東三?。ǔ筮B）60%70%

50％大連市區(qū)和開發(fā)區(qū)15%10%20％特殊客戶10%15%0零散客戶15%5%30％注：龍山小區(qū)“特殊客戶”為民族學(xué)院教師；金海人家“特殊客戶”為開發(fā)區(qū)管委會人員及家屬等。領(lǐng)海世嘉東三省客戶以哈爾濱、沈陽居多。零散客戶中不少來自北京、上海等地，另含外籍人士（包括華人）。目前區(qū)域客源結(jié)構(gòu)50％-70％東三省客源5％-15％其他客源20％-25％市區(qū)及開發(fā)區(qū)客源區(qū)域樓盤客戶現(xiàn)狀龍山小區(qū)金海人家金座·領(lǐng)海世嘉東三省（除大東三省為區(qū)域樓盤客戶的主要來源地，其主要原因有：大連在東三省具有很強(qiáng)的吸引力；金石灘風(fēng)景旅游地氣候比東北其它地區(qū)好，吸引東三省人群前來購房，做投資度假和退休養(yǎng)老之用；樓盤廣告宣傳在區(qū)域選擇上以東三省為重點(diǎn)。區(qū)域樓盤客戶現(xiàn)狀東三省為區(qū)域樓盤客戶的主要來源地，其主要原因有：區(qū)域樓盤客戶數(shù)量：目前區(qū)域重要客戶群，占到整個(gè)客戶群一半以上人口構(gòu)成：①高收入群體（含灰色收入群體）；②中等收入群體消費(fèi)動機(jī)：①高收入者看重風(fēng)景旅游，購房投資度假之用；②中等收入者看重氣候環(huán)境，購房退休養(yǎng)老之用購房特征：①高收入者選擇海景別墅或高檔公寓；②中等收入者選擇中低檔樓盤東三省客戶描述數(shù)量：目前區(qū)域重要客戶群，占到整個(gè)客戶群一半以上東三省客戶描訪談個(gè)案退休中學(xué)教師，因子女在開發(fā)區(qū)財(cái)政局工作，女兒在龍山花園小區(qū)為自己購買了兩室一廳住房一套。大連郊區(qū)的樓盤在雞西的礦區(qū)和興安嶺的林區(qū)宣傳比較有效，該地區(qū)工資收入一般，但可以承受金石灘這邊的地價(jià)。龍山小區(qū)的相識人群中，有好幾個(gè)來自該地區(qū)。男，65歲黑龍江林區(qū)（龍山小區(qū)客戶）訪談個(gè)案退休中學(xué)教師，因子女在開發(fā)區(qū)財(cái)政局工作，女兒在龍山花訪談個(gè)案沈陽到大連只需4個(gè)小時(shí)，前幾年夏天就常到金石灘來度假，對金石灘熟悉，兒子出錢買的房，地點(diǎn)沒做過啥比較。兩室一廳，104平。兩個(gè)兒子在沈陽工作，還有一個(gè)兒子在上海工作。自己和老伴在金海人家住了兩年多了。房型不錯(cuò)，生活也很便利。但暖氣不熱，過些天這里冷了就回沈陽，春季再過來。肉類不在當(dāng)?shù)刭I，覺得這邊的肉沒檢疫，沒有保障。另外，醫(yī)療條件還不夠好，金石灘醫(yī)院的醫(yī)生都是市區(qū)醫(yī)生退休下來的。幼兒園還不錯(cuò)，年輕人教學(xué)。中學(xué)和小學(xué)一般。聽說開發(fā)商很有能耐，在東北宣傳，并提供免費(fèi)來大連看房的機(jī)會。住戶大多東三省，老年人，市區(qū)和當(dāng)?shù)貪O民很少。男，63歲沈陽（金海人家客戶）訪談個(gè)案沈陽到大連只需4個(gè)小時(shí)，前幾年夏天就常到金石灘來度假女，32歲沈陽（金海人家客戶）訪談個(gè)案丈夫現(xiàn)在得勝工作，跟隨丈夫過來，自己在家專帶小孩（約四五歲，上幼兒園）。小區(qū)大多是東三省來的，很多沈陽的。自己對大連市區(qū)不熟，買房子沒有啥比較。覺得住在這邊挺好的。女，40歲沈陽（金海人家客戶）知道這個(gè)樓盤是通過開發(fā)商在沈陽做的廣告和設(shè)的售樓處知道的。買這邊房子主要是假期過來玩玩，玩一兩天就走。覺得房子不錯(cuò)。這里住的老年人居多。女，75歲黑龍江（金海人家客戶）孫子在大連市區(qū)工作，03年在金石灘買的房，市區(qū)的房子買不起。今年8月份把家鄉(xiāng)的房子賣了，自己和兒子兒媳都過來住，三室房（在五層）。孫子隔十幾二十天過來看看。覺得這里空氣好，暖和。女，32歲訪談個(gè)案丈夫現(xiàn)在得勝工作，跟隨丈夫過來，自己在家專4000外籍人士近2萬中高層級人才4-5萬基層管理/技術(shù)/業(yè)務(wù)人員25萬就業(yè)人口開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)梯度結(jié)論：開發(fā)區(qū)企業(yè)以制造業(yè)為主，中高端客戶群的比例相對較低，約為6-8%，低于南方主要開發(fā)區(qū)10-15%的比例日韓人士為主含企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人員、公務(wù)人員、個(gè)體私營業(yè)主、學(xué)校資深教師等企業(yè)白領(lǐng)和高級藍(lán)領(lǐng)，以及各類小業(yè)主以企業(yè)產(chǎn)業(yè)工人為主體地緣客戶4000近2萬中高層級人才4-5萬基層管理/技術(shù)/業(yè)務(wù)人員2數(shù)量：估計(jì)在4000多人人口構(gòu)成：主要由日韓人士為主居住方式：具有高額補(bǔ)貼，常住外籍人士以租賃方式為主，短期商務(wù)交流的外籍人士的以酒店長包房的形式居住，租賃費(fèi)用由公司支付；部分常住外籍人士選擇在區(qū)域購房。居住偏好：主要在麗嬌灣海景住宅內(nèi)，日本人喜歡自己群居，不太愿意與中國人聚集在一起，因此很少購買住宅；部分韓國人攜帶家眷，因此會以普通住宅為租賃對象，甚至購買住宅。日韓人士較難形成高檔居住氛圍關(guān)鍵詞：租賃對象、高端住宅外籍人士描述數(shù)量：估計(jì)在4000多人外籍人士描述數(shù)量：估計(jì)在1.5-2萬人，占到整個(gè)區(qū)域人口的3-5%左右，占到就業(yè)人口的6-8%左右人口構(gòu)成：企業(yè)中高級管理人次和技術(shù)人才、公務(wù)人員、學(xué)校教師、中小私營業(yè)主居住特征：部分來自于大連的中高級人才居住在市區(qū)，隨著房價(jià)的上升，開始選擇在開發(fā)區(qū)購房。早期到開發(fā)區(qū)工作的中高級人群開始進(jìn)入二次置業(yè)階段，麗嬌灣和金馬路的住宅產(chǎn)品是他們的首選。關(guān)鍵詞：二次置業(yè)區(qū)域中高級人才描述數(shù)量：估計(jì)在1.5-2萬人，占到整個(gè)區(qū)域人口的3-5%左右，數(shù)量：4-5萬人人口構(gòu)成：企業(yè)員工及主管、高級藍(lán)領(lǐng)、小型業(yè)主購房特征：主要為初次購房者，新房主要選擇在灣里板塊，以及濱海區(qū)域中檔樓盤，主要樓盤包括東城天下、金灣新城、綠洲半島等；相當(dāng)多的客戶選擇地段較好的二手房；也存在部分居住改善類型購房偏好：強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性關(guān)鍵詞：自住需求及改善需求區(qū)域基層人才描述數(shù)量：4-5萬人區(qū)域基層人才描述女，28歲開發(fā)區(qū)訪談個(gè)案已婚，開發(fā)區(qū)某外企工人，月薪在1200元。周圍的同事目前首選的是金州的金潤，考慮到加早晚班，如選擇金石灘，打車費(fèi)用是到金州的3倍還多。另外每天正常通勤費(fèi)也要自己負(fù)擔(dān)，到金石灘的輕軌費(fèi)用要比到金州要貴，而且樓盤的位置到輕軌站還有一段距離。男，32歲大連市男，36歲大連市已婚。報(bào)關(guān)員，工資收入2000元。在大連市區(qū)有住房，對金石灘地塊不認(rèn)可，認(rèn)為通勤不方便。如經(jīng)濟(jì)允許的話，可作投資用。已婚。某公司銷售主管，月薪3000多。在大連市區(qū)已購房。計(jì)劃為外地居住的父母在大連購房，目前正關(guān)注大連地區(qū)的樓市。對金石灘的生活配套比較擔(dān)心，不過房價(jià)合適的話，可以考慮。女，28歲訪談個(gè)案已婚，開發(fā)區(qū)某外企工人，月薪在1200元客源變化趨勢開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格的提升將擠壓中低收入者選擇更偏遠(yuǎn)更低價(jià)位的樓盤，金石灘相對低價(jià)樓盤將吸引更多開發(fā)區(qū)客戶開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)向東擴(kuò)展，如規(guī)劃中的光電產(chǎn)業(yè)園及IT產(chǎn)業(yè)園興建，隨之帶來的就業(yè)人口勢必為金石灘住宅項(xiàng)目增加地緣客戶金石灘內(nèi)部規(guī)劃的院校啟動，也將提供部分教師及學(xué)生客源魯能大盤啟動，金石灘板塊逐步成熟，板塊吸引力增強(qiáng)，客戶量擴(kuò)大客源變化趨勢開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格的提升將擠壓中低收入者選擇更偏遠(yuǎn)更地塊分析地塊分析地塊概況占地面積建筑面積容積率北地塊11.83公頃19.52萬平米1.65南地塊0.98公頃1.18萬平米1.2合計(jì)12.81公頃20.70萬平米—龍山小區(qū)北地塊南地塊整體地塊被龍山小區(qū)分割北地塊部分規(guī)劃條件建筑容積率：1.65建筑密度≤30%綠化率≥30%樓高≤36m，主體建筑層數(shù)≤11層用地性質(zhì)為居住。三號路和南側(cè)規(guī)劃道路可各設(shè)一個(gè)出入口龍山北街龍?zhí)督秩柭芬?guī)劃路地塊概況占地面積建筑面積容積率北地塊11.83公頃19.52地塊概況北地塊：地塊較為平整，起伏不大；內(nèi)部現(xiàn)為荒草、果木等（注：圖片中房屋為龍山小區(qū)）南地塊：地塊較為平整；內(nèi)部現(xiàn)為荒草（注：圖片中施工地為沈陽音樂學(xué)院）地塊概況北地塊：地塊較為平整，起伏不大；南地塊：地塊較為平整道路狀況龍山小區(qū)北地塊南地塊龍山北街龍?zhí)督秩柭芬?guī)劃路三號路：目前尚為不完整土路，三號路規(guī)劃從開發(fā)區(qū)出發(fā)，一直通到金石灘東。50米寬，6車道。該路明年施工，預(yù)計(jì)明年年底完工。龍山北街：目前僅從五號路修到地塊南端，地塊西側(cè)尚為土路。何時(shí)修建，尚不清楚。龍?zhí)督郑荷形葱纬陕?，該路已列入建設(shè)計(jì)劃，2車道（總寬25m），今年不能完工。地塊南側(cè)規(guī)劃路：修建計(jì)劃尚不清