農(nóng)行個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程

農(nóng)行個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程中國農(nóng)業(yè)銀行個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程第一章總那么第一條為向個人客戶提供流程簡便、效勞高效的信貸效勞，促進(jìn)居民消費(fèi)與社會就業(yè)的快速開展，控制貸款操作風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理方法》和《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理操作規(guī)程〔試行〕》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條本規(guī)程所稱個人房產(chǎn)抵押貸款〔以下簡稱“房抵貸”〕，是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)作抵押，向我行申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的人民幣貸款。第三條“房抵貸”業(yè)務(wù)決策流程參照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)管理方法》〔以下簡稱《個貸管理方法》〕相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四條消費(fèi)用途的“房抵貸”在信貸管理系統(tǒng)中選擇“房抵貸一消費(fèi)”類別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管理；經(jīng)營用途的“房抵貸”在信貸管理系統(tǒng)中選擇“房抵貸一經(jīng)營”類別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管理。第二章貸款對象、條件及用途第五條貸款對象“房抵貸”對象為能夠提供符合條件的住房、商住兩用房作抵押物的個人客戶。第六條貸款條件〔一〕年滿18周歲且不超過60周歲，具有中華人民共和國國籍，具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證件。一3一〔二〕借款人及配偶符合《個貸管理方法》第七條規(guī)定的信用記錄條件?！踩尘哂泄潭ㄗ∷蚍€(wěn)定的工作單位。〔四〕貸款用于消費(fèi)用途的，信用評分在580分〔含〕以上；貸款用于經(jīng)營用途的，信用評分在465分〔含〕以上?！参濉呈杖敕€(wěn)定，具備按期歸還信用的能力?！擦迟J款用途合理明確?！财摺吃谵r(nóng)業(yè)銀行開立個人結(jié)算賬戶。第七條貸款用途“房抵貸”可用于消費(fèi)或經(jīng)營，不得用于國家有關(guān)法律法規(guī)及信貸政策禁止的用途。第三章額度、期限、利率、還款方式及抵押擔(dān)保第八條貸款額度〔一〕貸款額度根據(jù)借款人提供的抵押物確定。最高貸款額度=抵押物估值某70%〔二〕單一客戶最高貸款額度原那么上不超過1000萬元。〔三〕借款人需滿足以下償債能力條件：1.還款方式為分期還款的，最高貸款額度=〔年收入一年債務(wù)性支出〕某85%某貸款年限。2.還款方式為非分期還款的，借款人貸款期間本息合計(jì)不得超過其同期累計(jì)收入的85%，或具有足以覆蓋到期還款付息的個人金融資產(chǎn)。第九條額度有效期及單筆貸款期限〔一〕采用非循環(huán)方式的，貸款最長期限為10年。一4一〔二〕采用自助循環(huán)方式的，循環(huán)額度有效期為3年，單筆貸款最長期限為5年?！踩巢捎梅亲灾h(huán)方式的，循環(huán)額度有效期為3年，單筆貸款最長期限為10年。〔四〕一般客戶：“借款人年齡+貸款期限”W60年；優(yōu)質(zhì)客戶：“借款人年齡+貸款期限”W65年〔優(yōu)質(zhì)客戶標(biāo)準(zhǔn)：貸款用于消費(fèi)用途的，信用評分在615分〔含〕以上；貸款用于經(jīng)營用途的，信用評分在495分〔含〕以上〕。第十條貸款利率按照總行利率政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十一條還款方式〔一〕貸款期限在一年以內(nèi)〔含〕的，可選會計(jì)核算系統(tǒng)提供的各種還本付息方式?！捕迟J款期限在一年以上的，從貸款發(fā)放日的次月〔季〕開始，采取等額本息、等額本金還款法按月〔季〕分期歸還貸款。第十二條抵押擔(dān)?！惨弧车盅何餃?zhǔn)入條件。“房抵貸”的抵押物應(yīng)為自然人名下的住房、商住兩用房，具體條件按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理操作規(guī)程〔試行〕》〔以下簡稱《個貸擔(dān)保操作規(guī)程》〕第十九條至第二十一條、第二十六條、第二十七條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中，商住兩用房應(yīng)為具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立衛(wèi)生間，兼辦公和居住用途的商業(yè)用房。以非借款人本人及配偶名下房產(chǎn)抵押的，房產(chǎn)權(quán)利證書上載明的所有權(quán)人需滿足以下條件：1.符合《個貸管理方法》第七條規(guī)定的信用記錄條件?！?—2.年齡不得超過60周歲?！捕车盅何飪r值評估。按照《個貸擔(dān)保操作規(guī)程》第三十二條、三十三條、第三十七條至第四十八條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。〔三〕保險(xiǎn)。借款人可自愿選擇購置抵押房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?！捕郴橐鰻顩r證明?！踩硲艏C明或有效居住證明?！菜摹秤行杖胱C明?！参濉迟J款用途證明或聲明?！擦撤慨a(chǎn)的權(quán)屬證明?！财摺撤慨a(chǎn)所有權(quán)人〔含共有權(quán)人，下同〕有效身份證件；房產(chǎn)非借款人本人及配偶名下的，還需提供房產(chǎn)權(quán)利證書上載明的所有權(quán)人個人征信查詢的授權(quán)文件。貸款用于經(jīng)營的，提供現(xiàn)住房情況證明、學(xué)歷證明、經(jīng)營年限證明、經(jīng)營場所穩(wěn)定性證明?！捕撤慨a(chǎn)權(quán)屬是否清晰、有效?！踩撤慨a(chǎn)所有權(quán)人條件是否符合規(guī)定、抵押意向是否真實(shí)?！菜摹撤慨a(chǎn)估值是否合理。調(diào)查人員就調(diào)查核實(shí)的情況提出調(diào)查意見，按規(guī)定將調(diào)查核實(shí)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息輸入CMS并提交審查。調(diào)查不同意的，可終止信貸程序，并及時通知借款申請人。〔二〕主體資格審查。借款人及房產(chǎn)所有權(quán)人條件是否符合規(guī)定;借款人及配偶信用記錄是否符合規(guī)定?！踩车盅何飳彶?。抵押房產(chǎn)權(quán)屬是否清晰；房產(chǎn)價值認(rèn)定是否合理。〔四〕信貸政策審查。包括貸款用途是否符合規(guī)定；貸款額度、期限、利率等是否符合規(guī)定。第十六條貸款審批有權(quán)審批人進(jìn)行審批。第十七條簽訂合同一7一客戶經(jīng)理審核借款人、擔(dān)保人的身份真實(shí)性后，與借款人、擔(dān)保人當(dāng)場共同簽訂借款合同?！惨弧硨ι暾埛茄h(huán)貸款的，簽訂《個人擔(dān)保借款合同》。〔二〕對申請循環(huán)貸款的，簽訂《最高額擔(dān)保個人借款合同》。第十八條辦理抵押登記〔一〕對申請非循環(huán)貸款的，辦理普通抵押登記?！捕硨ι暾堁h(huán)貸款的，辦理最高額抵押登記。第十九條用信流程〔一〕用信申請。〔二〕抵押登記審核。首筆用信前，須先審核是否辦妥抵押登記手續(xù)，審核通過的，經(jīng)營行辦理用信審核審批。后續(xù)用信時，經(jīng)營行可直接進(jìn)行用信審核審批。〔三〕用信審核。〔四〕用信審批。在循環(huán)貸款額度和有效期內(nèi)，有權(quán)審批人根據(jù)授權(quán)與審核結(jié)論，對客戶用款進(jìn)行審批。用信審批可簡化審批程序，二級分行可向一級支行有權(quán)審批人轉(zhuǎn)授一定額度或全部的用信審批權(quán)限。第二十條支付管理〔一〕自主支付。符合《個貸管理方法》第三十五條規(guī)定的，可采取借款人自主支付方式。〔二〕受托支付。貸款用于消費(fèi)的，按以下方式之一支付：〔1〕綁定“卡捷貸”功能，通過POS機(jī)進(jìn)行支付〔限額30萬元以下〕。〔2〕通過營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺，由會計(jì)人員向借款人交易對象進(jìn)行支付。貸款用于經(jīng)營的，按以下方式之一支付：〔1〕通過營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺，由會計(jì)人員向借款人交易對象進(jìn)行支付。〔2〕通過系統(tǒng)綁定的任一收款方賬號進(jìn)行支付。第五章貸后管理第二十一條按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)貸后管理操一9—作規(guī)程〔試行〕》要求組織實(shí)施貸后管理。第二十二條抵押物權(quán)屬證書保管、貸后監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、返還與處置分別按照《個貸擔(dān)保操作規(guī)程》第七十一條至第七十七條、第七十八條至第八十條、第八十一條至第八十七條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十三條發(fā)生以下情形之一的，須及時對抵押物進(jìn)行價值重估：〔一〕抵押物所在區(qū)域市場價格發(fā)生較大幅度下跌?！捕嘲l(fā)生合同約定的違約事件。〔三〕抵押物擔(dān)保的信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類由正?；蜿P(guān)注類向下遷徙為不良類?！菜摹车盅何镉煽蛻舨块T移交資產(chǎn)處置部門?！参濉称渌枰毓赖氖马?xiàng)。第二十四條發(fā)生以下情形之一的，經(jīng)營行或個貸中心有權(quán)調(diào)減、凍結(jié)貸款額度，直至終止局部或全部貸款額度，提前收回貸款。〔一〕調(diào)減貸款額度。1.因房產(chǎn)價值下降導(dǎo)致實(shí)際抵押率高于規(guī)定的最高抵押率的10個百分點(diǎn)〔含〕時，調(diào)減貸款額度至規(guī)定抵押率范圍內(nèi)。2.借款人出現(xiàn)了影響貸款平安或還款能力的重大事項(xiàng)，如人身傷害、失業(yè)、涉訴案件等情況。對于調(diào)減貸款額度后，借款人貸款余額大于調(diào)減后的貸款額度的，經(jīng)營行應(yīng)要求借款人限期〔最長不超過三個月〕補(bǔ)充抵押物，借款人如不能及時補(bǔ)充，需提前歸還局部貸款?！捕硟鼋Y(jié)貸款額度。—10—1.抵押房產(chǎn)被列入拆遷范圍或被查封，可能影響我行債權(quán)的。借款人及其配偶的信用記錄不符合規(guī)定的。未在約定的期限內(nèi)提供用途證明的。貸款用途不符合要求的。擅自改變貸款用途，拒絕或阻撓銀行對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查等違約行為的。經(jīng)營行認(rèn)為有必要的其他情形。〔三〕終止局部或全部貸款額度。借款人發(fā)生本條第〔二〕項(xiàng)情形，在限期內(nèi)未改正或?qū)︺y行債權(quán)平安造成嚴(yán)重危害的，經(jīng)營行可終止局部或全部貸款額度。第二十五條解凍、恢復(fù)貸款額度本規(guī)程第二十四條第〔一〕、〔二〕項(xiàng)所列情形消失時，經(jīng)有權(quán)審批人同意，可以解凍、恢復(fù)局部或全部循環(huán)貸款額度。第六章附那么第二十六條本規(guī)程由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定、解釋和修訂。第二十七條本規(guī)程自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《中國農(nóng)業(yè)銀行個人綜合消費(fèi)貸款管理方法〔修訂〕》〔農(nóng)銀發(fā)〔2003)83號〕、《中國農(nóng)業(yè)銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)操作規(guī)程〔試行〕》〔農(nóng)銀規(guī)章〔2010)40號〕同時廢止?！?1一附件2：關(guān)于《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程》修訂的說明2010年3月，我行推出“房抵貸”業(yè)務(wù)，該產(chǎn)品豐富了個貸業(yè)務(wù)品種，調(diào)整和優(yōu)化了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，為我行整合個貸產(chǎn)品線積累了有益的經(jīng)驗(yàn)。為更好地向個人客戶提供流程簡便、效勞高效的信貸效勞，促進(jìn)居民消費(fèi)與社會就業(yè)的快速開展，控制貸款操作風(fēng)險(xiǎn)，總行對原《中國農(nóng)業(yè)銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)操作規(guī)程〔試行〕》〔農(nóng)銀規(guī)章〔2010)40號〕進(jìn)行了修訂?，F(xiàn)將主要修訂內(nèi)容說明如下：一、擴(kuò)大了貸款用途將貸款用途擴(kuò)大到消費(fèi)或經(jīng)營用途，“房抵貸一消費(fèi)”歸入“個人一般消費(fèi)貸款”會計(jì)科目核算；“房抵貸一經(jīng)營”歸入“個人助業(yè)貸款”會計(jì)科目核算。對購房的，需按銀監(jiān)會及我行相關(guān)規(guī)定辦理。二、 調(diào)整了抵押擔(dān)保條件〔一〕調(diào)整了抵押擔(dān)保物準(zhǔn)入范圍。將抵押房產(chǎn)調(diào)整為自然人名下〔含本人和非本人〕的住房、商住兩用房?！捕辰y(tǒng)一了抵押率。將住房、商住兩用房抵押率統(tǒng)一規(guī)定為評估價值的70%。三、 調(diào)整了貸款額度、期限〔一〕提高了貸款額度。將單一客戶最高貸款額度提高到1000萬兀?！捕痴{(diào)整了額度有效期和貸款期限。非循環(huán)方式的貸款，貸一12—款最長期限為10年；自助循環(huán)方式的貸款，循環(huán)額度有效期為3年，單筆貸款最長期限為5年；非自助循環(huán)方式的貸款，循環(huán)額度有效期為3年，單筆貸款最長期限為10年。四、 調(diào)整了償債能力核算方式分期還款的，最高貸款額度=〔年收入一年債務(wù)性支出〕某85%某貸款年限；非分期還款的，借款人貸款期間本息合計(jì)不得超過其同期累計(jì)收入的85%，或具有足以覆蓋到期還款付息的個人金融資產(chǎn)。五、 優(yōu)