2022年商業(yè)項目策劃方案

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!商業(yè)項目策劃方案篇一：一、網(wǎng)站商業(yè)運作利益點分析創(chuàng)意空間本項目策劃是圍繞網(wǎng)站的關聯(lián)方利益點而出發(fā)的，而這將是網(wǎng)站定位、網(wǎng)站內(nèi)容設計、網(wǎng)站推廣和網(wǎng)站業(yè)務收入設計等的知道原則，具體見下表：序號關聯(lián)方利益點網(wǎng)站運營方創(chuàng)意空間1、網(wǎng)絡廣告收入2、會員服務收費（包括短信平臺運營收入）3、商家合作銷售提成4、活動策劃組織收入創(chuàng)意空間5、網(wǎng)站品牌效應創(chuàng)意空間6、新的合作機會產(chǎn)生創(chuàng)意空間7、網(wǎng)站實業(yè)的延伸創(chuàng)意空間8、營造自我宣傳平臺6兩點就是以網(wǎng)站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機會）創(chuàng)意空間消費者（網(wǎng)民）創(chuàng)意空間1、資訊收集2、知識學習3、比較機會實現(xiàn)創(chuàng)意空間4、尋求實惠5、自我價值展示機會發(fā)揮創(chuàng)意空間6、信息發(fā)布創(chuàng)意空間7、投資機會8、人脈機會創(chuàng)意空間9、享受潮流創(chuàng)意空間10、解決疑惑11、現(xiàn)時物品的適時適值處理創(chuàng)意空間商家1、產(chǎn)品服務銷售收入2、建立客戶數(shù)據(jù)庫創(chuàng)意空間3、新機會物色4、借鑒提高自我5、銷售網(wǎng)絡構建創(chuàng)意空間6、降低運營成本創(chuàng)意空間7、競爭情報收集創(chuàng)意空間8、品牌宣傳平臺創(chuàng)意空間9、獲得反饋意見10、尋找任務外力支持二、網(wǎng)站運營思路創(chuàng)意空間1、通過網(wǎng)站主題來吸引網(wǎng)民（潛在消費者）的瀏覽，建立穩(wěn)定持續(xù)增長的瀏覽量，且掌握建立相應的瀏覽者（網(wǎng)民）數(shù)據(jù)庫，借以相關活動安排來建立網(wǎng)站的會員制以確保網(wǎng)站定期忠實的網(wǎng)民，并對網(wǎng)民情況進行分析處理，借所掌握的網(wǎng)民情況來向我們的目標商家展示網(wǎng)站價值，從而來吸引商家與我們網(wǎng)站的合作，從而利于各項商業(yè)活動的規(guī)劃和實施創(chuàng)意空間2、先期通過為商家提供免費的宣傳平臺，借以營造網(wǎng)站的商業(yè)用途，也就是能為網(wǎng)民提供了潛在價值的利用，逐步確立網(wǎng)民對我們網(wǎng)站的認同度和瀏覽習慣；利用網(wǎng)民對我們網(wǎng)站信息的利用而使商家得到了網(wǎng)站的實惠體現(xiàn)，這時候才開始進行網(wǎng)站的商業(yè)性收費，在目前網(wǎng)站廣告運作環(huán)境下，給予體驗機會是一個強有力的競爭武器，況且這在網(wǎng)絡年代里在成本方面是可以允許的創(chuàng)意空間3、在以上兩個階段，我們還是以信息服務提供為網(wǎng)站的主要經(jīng)營業(yè)務，同時也兼帶一些線下商業(yè)運作，但仍然保持著一定程度的中立；待網(wǎng)站運營過程保持穩(wěn)定發(fā)展了，我們可以考慮結合網(wǎng)站品牌情況推出自我品牌產(chǎn)品，實現(xiàn)一定程度上向?qū)崢I(yè)方向轉(zhuǎn)變，借以網(wǎng)站建立起來的宣傳優(yōu)勢和我們網(wǎng)民數(shù)據(jù)庫，完全是可以打造一個消費品方面的品牌創(chuàng)意空間4、網(wǎng)絡的好處就是其運作的低成本和極度的靈活性，各個主題和網(wǎng)上活動可以隨時變化和更新，從而能更好滿足網(wǎng)民的需求，有網(wǎng)民才有網(wǎng)站的生命力，所以要在網(wǎng)站上感于嘗試創(chuàng)意空間2h三、網(wǎng)站定位創(chuàng)意空間1、從網(wǎng)民的普遍個人利益心態(tài)，我們網(wǎng)站將以全方面提供市場商家優(yōu)惠促銷信息為主打內(nèi)容，成為商家網(wǎng)上發(fā)布優(yōu)惠促銷信息平臺，成為網(wǎng)民消費者尋找優(yōu)惠促銷信息的主要網(wǎng)上來源，建立網(wǎng)上全權威的優(yōu)惠資訊平臺，以此最大限度吸引網(wǎng)民，最大限度為商業(yè)服務，據(jù)網(wǎng)民反應來做進一步的商業(yè)活動創(chuàng)意空間2、可以將團購的相關元素融入這個網(wǎng)站平臺中，將其與商家的優(yōu)惠活動進行更緊密結合創(chuàng)意空間3、同時引入來自商家或者網(wǎng)民的互動、參與元素，保持網(wǎng)站的雙方交流機會，實現(xiàn)雙方其他利益點的相應結合創(chuàng)意空間四、網(wǎng)站名稱創(chuàng)意空間中國購物優(yōu)惠促銷指南網(wǎng)五、網(wǎng)站欄目設計1、優(yōu)惠促銷信息：提供當?shù)厣碳夜嫉膬?yōu)惠促銷信息，或者網(wǎng)站為網(wǎng)民爭取的優(yōu)惠信息2、專業(yè)市場資訊3、采購指南4、市場調(diào)查報告創(chuàng)意空間5、品牌排行榜：自定標準，結合市場調(diào)查和網(wǎng)民反饋信息，推行季度榜和總年度榜創(chuàng)意空間6、潮流資訊創(chuàng)意空間7、方案征集：滿足商家在營銷、設計、人才等方面的需求8、服務提供：提供網(wǎng)民智力財富轉(zhuǎn)換機會創(chuàng)意空間9、網(wǎng)上小店：以招標經(jīng)營的形式開辟本網(wǎng)站的電子購物平臺10、交流天地11、會員特區(qū)：

為會員提供相應附加值服務六、網(wǎng)站業(yè)務收入設計1、信息發(fā)布費創(chuàng)意空間2、網(wǎng)站廣告費創(chuàng)意空間3、短信平臺收費創(chuàng)意空間4、頻道外包收費（類似電視節(jié)目外包操作）5、主辦、協(xié)辦活動收費6、定向信息發(fā)布費（發(fā)揮會員數(shù)據(jù)庫作用）7、產(chǎn)品代理收費（電子商務頻道）創(chuàng)意空間8、調(diào)查報告費用9、顧問費用創(chuàng)意空間10、地區(qū)業(yè)務經(jīng)營權費用（將地區(qū)業(yè)務經(jīng)營權外賣）11、會員服務收費創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間七、后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)1、自我知識產(chǎn)權刊物出版創(chuàng)意空間2、系列會展開發(fā)創(chuàng)意空間3、成立協(xié)會，進行協(xié)會經(jīng)濟創(chuàng)意空間4、自我品牌（連鎖加盟）5、經(jīng)營顧問服務6、海外合作創(chuàng)意空間篇二：一：酒店簡介焦作三維戴斯酒店座落于XX市專制中路555號，是XX市一家根據(jù)國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作XX縣區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡營銷方案。總面積達4.5萬平方米，學會網(wǎng)絡營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內(nèi)設施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內(nèi)電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡營銷推廣。提供快捷便利的入住手續(xù)、厚實的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營銷推廣方案。二：市場環(huán)境闡述市場偵察和預測市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。（1）市場偵察的類型根據(jù)偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。探干脆偵察主要用于收集初步原料。描述性偵察是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。因果性偵察是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。（2）市場偵察的方法市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網(wǎng)絡營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。市場預測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內(nèi)的變化及需求趨向做出闡述和推斷。（1）市場預測的方法定性闡述法（消費者定見法、經(jīng)理人員判決法、德爾菲法）、定量闡述法（2）市場預測的程序確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測后果，提出預測呈報建立在上述的底子上對XX市市場舉行偵察和預測：酒店網(wǎng)絡營銷。1.市場外部環(huán)境闡述，如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。2.市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述（1）酒店員工素質(zhì)（2）酒店管理者素質(zhì)（3）酒店自身狀況3.酒店swot分析闡述swot就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內(nèi)外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。三、營銷組合戰(zhàn)略1營銷對象酒店營銷的對象當然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學習酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關。所以，酒店營銷對象應當有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業(yè)形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔社會負擔來提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質(zhì)的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網(wǎng)絡體系。2市場細分市場細分是指企業(yè)根據(jù)消費集體之間需求的區(qū)別性，網(wǎng)絡營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業(yè)切確制訂營銷計劃和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。酒店不妨根據(jù)各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟、置備行為、人口結構特點、消費者生理成分等。3對象市場酒店根據(jù)所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰(zhàn)略大凡有三種：無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、區(qū)別性市場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)的對象市場，聽聽三維。不注意區(qū)分市場不同的需求;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。酒店不妨靈動運用這三種戰(zhàn)略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。4市場定位定位是在上世紀70年代由美國學家艾里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾曀剑瑸楸酒髽I(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉(zhuǎn)達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當?shù)穆毼?。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店營。5具體營銷戰(zhàn)略市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點，根據(jù)體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn)略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。（1）產(chǎn)品戰(zhàn)略：酒店營銷策劃方案。議決產(chǎn)品市場時機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建議，造成有效的4p組合，到達最佳效果。1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動市常2）產(chǎn)品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完美的質(zhì)量保證體系。3）產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創(chuàng)建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認識。4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰(zhàn)略。聽說方案。5）產(chǎn)品任職?；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。（2）價錢戰(zhàn)略市場競爭離不開價錢戰(zhàn)略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企業(yè)市場對象的關鍵，你知道策劃。同時，產(chǎn)品價錢的高低與需求也親切相關，價錢制定得合理與否，間接相關到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。（3）出售渠道戰(zhàn)略出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否打開銷路、盡快占領市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。（4）促銷戰(zhàn)略促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：①籌辦期內(nèi)后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡營銷策劃書。②銷后適時推出誠征代理商廣告。③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。④獨攬時機舉行公關活動，接觸消費者。我不知道網(wǎng)絡營銷推廣方案。⑤主動愚弄消息媒介，特長建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。隨著市場營銷學研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從4ps繁榮為6ps。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了4cs為主要形式的市場營銷組合。根據(jù)籌辦期內(nèi)各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領。加倍應當注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優(yōu)勢。6主題促銷提案如過年、五一、十一、中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡推廣。7外部營銷注重對員工的培養(yǎng)，創(chuàng)建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。四營銷方案預期效果闡述及推行根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預測，進而肯定推行與否。五方案的調(diào)整若方案推行歷程中有不妥之處適時調(diào)整，是對原方案的補充和修正。篇三：第一章總體策劃思路一、策劃的總體思路1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項目背景1.用地概述l地塊位于XX市XX縣區(qū)長安西路南側，西臨華美商城，東接XX市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設施配套齊全，交通便捷。l該地塊整體呈quot;品quot;字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米；南北最大進深112.78米，最小進深61.99米，地塊占地11692.59㎡（合17.53畝）。2.項目規(guī)劃商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l停車形式：地上81個，地下326，合407個車位（地下兩層停車布局，約13691.36㎡）。l建筑密度：42%l綠地率：25%l容積率：

4.5l3.規(guī)劃設計要點《蘇州世景國際方案設計說明》（略）4.用地紅線圖（略）三、項目資源分析、項目目標的界定---效益和品牌1.項目銷售按目標計劃順利完成第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。l2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l四、核心目標--樹立品牌原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是quot;房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則quot;。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學會運用quot;房地產(chǎn)品牌運營quot;的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。五、項目開發(fā)總建議1.引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。2.通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3.注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。4.通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。5.通過適當靈活劃分商鋪面積來控制quot;總價quot;，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。6.充分利用項目三部分所形成的生態(tài)鏈形成優(yōu)勢互補。六、項目的swot分析1.項目優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l世景國際位于XX市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前XX市XX縣區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l由長安路相連的南京路與中心路地段是XX市XX縣區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個XX市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大l項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務活動的優(yōu)勢互補。2.項目劣勢周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。ll雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。l目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可。l目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。3.機會點經(jīng)濟發(fā)展利好因素l長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結果，還不如說是XX市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢l目前XX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究供給----需求，便可以搶占先機。項目連動實現(xiàn)價值最大化l本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是XX市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。中心城市的建設匯聚了人氣l隨著政府發(fā)展發(fā)展中心城市力度加大，XX縣區(qū)對五區(qū)三縣的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以借勢造勢，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。4.風險市場因素l可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為蘇州地王的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。同時，從目前XX市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品差異性的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。自身因素l與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。5.綜合分析從市場調(diào)研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的quot;投入產(chǎn)業(yè)比quot;，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的quot;商業(yè)步行街quot;、quot;一站式購物quot;的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；同時隨著市場上產(chǎn)權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。七、市場機會發(fā)現(xiàn)本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)l傳統(tǒng)都市區(qū)域自然形成的不動產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于XX市頂級商業(yè)地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。市區(qū)內(nèi)類比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l2.新生代市場機會發(fā)現(xiàn)政治、經(jīng)濟、文化、藝術和社會環(huán)境變化帶來的需求。l城市建設和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。l新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。l3.創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)l新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前XX市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。l新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。l新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。4.延伸價值lquot;新都市主義quot;規(guī)劃觀念的延伸價值?？疾煨露际兄髁x的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系，主張城市建設應充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視quot;新都市主義quot;的規(guī)劃觀念及延伸價值。lquot;藝術化quot;建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術價值觀的演變分為五個階段：（1）實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑；（2）藝術建筑學階段，視建筑為quot;凝固的音樂quot;；（3）機器建筑學階段，把建筑看作quot;住人的機器quot;；（4）空間建筑學階段，認識到quot;空間是建筑的主角quot;；（5）環(huán)境建筑學階段，認為建筑是環(huán)境的科學和藝術。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學與環(huán)境建筑學相結合的本質(zhì)。lquot;主題性quot;環(huán)境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風格，環(huán)境風格設計的依據(jù)。lquot;后價值開發(fā)quot;的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎。5.機會價值土地競拍的社會知名度。l類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場調(diào)研報告》l社會專業(yè)服務體系組合和利用。l金融服務。包括個人金融服務、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊?。l物業(yè)經(jīng)營和管理。l營銷策劃。l第二章項目總體的定位開發(fā)報告前言在多年發(fā)展和積累的基礎上，XX市整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，20xx年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值歷史性地突破千億元大關，達到1003億元地方財政收入達到40億元，而全社會固定資產(chǎn)投資完成365億元，增長幅度達66%，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到479億元，比上年初增長16%，可以說20xx年是本市近十年來發(fā)展最快的一年，蘇州經(jīng)濟已經(jīng)跨上了一個新的發(fā)展平臺。而站在房地產(chǎn)領域去看待這個我們即將面對的全新經(jīng)濟發(fā)展平臺，就不難發(fā)現(xiàn)目前蘇州城市經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，而立足本項目我們主要的工作則是應最大可能的去適應和了解城市發(fā)展的脈搏，令項目主動成為引導和帶動發(fā)展趨勢和引導消費的平臺：蘇州房地產(chǎn)市場真正走向現(xiàn)代化運營的標志應該從20xx年長安路徐家匯商業(yè)步行街的火爆發(fā)售開始，緊跟正全市大量商業(yè)房地產(chǎn)項目紛紛亮相，這一年刺激了整個蘇州房地產(chǎn)市場的徹底復蘇，更讓普通消費者認識到了房地產(chǎn)中蘊涵的投資價值。但隨著時間的流逝，進入20xx年，前期銷售火爆的商業(yè)房地產(chǎn)項目開始進入實際經(jīng)營階段，人們才發(fā)現(xiàn)利潤與風險共存不少新建商業(yè)項目由于未能很好的進行前期經(jīng)營規(guī)劃致使開業(yè)后商家經(jīng)營舉步艱難，先期銷售時發(fā)展商承諾的回報難以得到。加上短期內(nèi)開發(fā)體量過于集中，最終導致商業(yè)房地產(chǎn)市場泡沫破裂。反而，住宅房地產(chǎn)市場在長期理性發(fā)展的同時，又吸納了商業(yè)房地產(chǎn)高峰期先進的規(guī)劃及營銷理念，進入2004年整個蘇州房地產(chǎn)市場最終以住宅為主導。雖然，經(jīng)過了這一房地產(chǎn)歷程，不少房地產(chǎn)發(fā)展商連同一些非理性的投資者被淹沒，但對整個XX市房地產(chǎn)市場今后健康的發(fā)展及購房者消費習慣的改變卻起著不可磨滅的貢獻，這些貢獻至少來自兩方面：第一方面：讓所有發(fā)展商知道房地產(chǎn)不是一種短期投資建設過程，在項目開工建設前不僅要考慮銷售更重要的是日后運營。只有形成軟件、硬件與市場三者間完美統(tǒng)一，才能笑到最后。第二方面：作為普通購房消費者，在作出投資行為前，不要輕信發(fā)展商為促進成交而作出的種種承諾，更重要的是理性的去分析該項目在未來幾十年內(nèi)可能的經(jīng)營及回報的可行性。因此，本項目在開發(fā)建設之初，如何針對現(xiàn)時市場及今后發(fā)展趨勢而作出合適的項目整體形象定位、產(chǎn)品功能定位及為日后正常運營而規(guī)劃的各項軟硬件配套設施，才是令項目最終成功的可行之道。一、項目總體形象定位縱觀蘇州城市經(jīng)濟及基礎建設的發(fā)展格局，具代表性的大型商業(yè)均分布在長安路、中心路及南京路交匯之處，方圓1000米內(nèi)云集了例如秋葉原、寶皇及徐家匯等著名商廈，形成了蘇州絕對的商業(yè)核心圈。如對該圈進行細分，又不難發(fā)現(xiàn)該圈左邊以商業(yè)為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂及通訊為主，初步形成了目前全國大中型城市所致力打造的中央商務區(qū)的雛形即：cbd。從歷史上看，例如全國三大城市：北京、上海及廣州的cbd發(fā)展歷史均存在以下幾個共同特征：1）在城市發(fā)展中自然形成。2）起始規(guī)模較小，功能主要集中在一條街道內(nèi)。3）未形成作為區(qū)域性cbd的地位。例如：廣州cbd最初就是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，XX市的cbd位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。但隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，城市商務功能地位的上升，廣州cbd逐漸與商業(yè)中心分離，如70年代，XX市的cbd轉(zhuǎn)移到海珠廣場的舊交易會、廣州賓館和華僑大廈區(qū)域；80年代，隨著環(huán)市路內(nèi)多幢標志性建筑的建設，廣州的cbd轉(zhuǎn)移到花園酒店、白云賓館、世貿(mào)一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風，廣州cbd的核心產(chǎn)業(yè)開始慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)移，大量金融保險業(yè)，跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物，新的cbd已逐步形成。由上述例證我們不難看出cbd在由雛形向成熟轉(zhuǎn)變的過程中必須具備的關鍵要素：第一，最初是和商業(yè)中心混雜而居；第二，規(guī)模較小，功能主要集中在一定區(qū)域內(nèi)；第三，區(qū)域內(nèi)自然形成了由眾多商業(yè)、酒店、寫字樓及銀行、公寓項目的混合發(fā)展經(jīng)營模式，而單個項目所能完成；第四，隨著區(qū)域內(nèi)城市標志性物業(yè)的投入使用，該區(qū)域cbd形象才逐步走向成熟，形成對整個城市及周邊的影響力，發(fā)揮出中央商務區(qū)的真正功能。隨著蘇州經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，及政府致力于發(fā)展五區(qū)三縣中的中心城鎮(zhèn)，XX縣區(qū)在目前及今后的發(fā)展?jié)摿Χ紵o可限量。因此做為外向型經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物cbd中央商務區(qū)形成已已成為必然趨勢。結合上述三大城市cbd形成的四大要素來縱觀蘇州目前的城市格局，長安路與中心路交匯的沿線無疑成為cbd形成的最佳區(qū)域，而實際上目前該區(qū)域內(nèi)除具備了核心商業(yè)功能外，還占據(jù)著蘇州僅有的兩家四星級酒店和蘇州劇院，以及為數(shù)眾多的銀行、通訊產(chǎn)業(yè)等。唯一尚缺的就是城市標志性物業(yè)的出現(xiàn)。因此，本案作為融會商業(yè)、投資型公寓及寫字樓功能的綜合型物業(yè)，以其俊朗、雄偉的建筑立面，它的建成必然成為城市標志性物業(yè)，而我們也可以說是順應潮流的將定位于：形成項目內(nèi)部商務生態(tài)鏈打造令蘇州cbd走向成熟的標志建筑它的出現(xiàn)，必然使目前的城市格局和經(jīng)濟發(fā)生了新的變化：1、是城市外向型經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物2、是區(qū)域商業(yè)發(fā)展自然形成的產(chǎn)物3、是商務區(qū)由雛形向成熟轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物4、是城市面貌更新的必然產(chǎn)物cbd中央商務區(qū)概念cbd-中央商務區(qū)一詞來源于本世紀20年代的美國。cbd是城市空間組織的核心部分，以城市商貿(mào)、金融以及綜合服務部門為主體。cbd的發(fā)展，對于經(jīng)濟中心城市，特別是大城市具有普遍性，也是城市自身發(fā)展戰(zhàn)略性選擇與需要。二、項目功能定位在確定項目整體形象的基礎上，我們針對本項目實際情況，為世景國際各組成部分的功能定位如下圖：1、商業(yè)部分的功能定位：一個成功的商業(yè)項目，正確的定位是關鍵。正確的定位，不僅僅是發(fā)揮項目先天的優(yōu)勢，更重要是要有前瞻性，能通過后期的適當?shù)母脑炫c創(chuàng)新的形象宣傳，挖掘新優(yōu)勢，創(chuàng)造新優(yōu)勢，激發(fā)最大價值，獲得最大收益。定位原則：1，商圈互補；2，價值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性下面我們就以上海最著名的新興商圈徐家匯商圈來說明商業(yè)中心定位的幾大原則。在徐家匯地鐵出口處，方圓500米內(nèi)云集了：匯金百貨，太平洋百貨，港匯廣場，美羅城，及太平洋電腦城，科技街等近10家大型商業(yè)中心，每一家都是聲名赫赫。小小徐家匯又是如何容納這近10艘商業(yè)航母，而且讓每一家都經(jīng)營興旺呢。奧秘就在商圈互補與價值鏈完整上。匯金百貨：以中高檔服裝與化裝品為主體的時尚購物商城；太平洋百貨：以臺灣與日本，韓國高檔商品為主體的中高檔購物商城；美羅城：以經(jīng)營世界頂級品牌為主體的高檔購物商城；港匯廣場：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的大型shoppingmall；太平洋電腦城：以經(jīng)營電腦，手機及其它數(shù)碼產(chǎn)品為主體的專業(yè)商城從以上各商業(yè)中心的的定位，我們可以看出，他們不但在距離上緊密相連，或者抬頭相望，而且在商業(yè)形態(tài)上也是層層遞進，緊密互補。不管你是普通白領還是高級金領或是外企高管，富豪新貴，只要你來到徐家匯，方圓500米內(nèi)都有適合你的消費天堂。因此，這里的人氣和財氣自然旺盛。在蘇州有徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈嗎。目前沒有。我們可以歷數(shù)在長安路與中心路交匯一帶的大型商業(yè)中心。蘇州商廈：以經(jīng)營中檔服裝為主體的綜合型購物商城；l寶皇購物廣場：以經(jīng)營中檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l秋葉原購物廣場：以經(jīng)營中高檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l徐家匯商業(yè)廣場：以經(jīng)營中檔服裝與美食為主體的綜合型購物商城；l北方商廈與美達服裝城：以經(jīng)營中低檔服裝為主體的服裝商城；ll中檔服裝服裝產(chǎn)品幾乎成了蘇州所有商業(yè)中心的支柱經(jīng)營商品，商業(yè)項目的功能同質(zhì)化非常高，競爭越來越激烈，經(jīng)營越來越困難。蘇州的商業(yè)形態(tài)必須升級，打造一個象上海徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈，才是蘇州商業(yè)發(fā)展的趨勢。因此我們必須找到與現(xiàn)有商圈互補的空白點那就是超越秋葉原，達到接近上海港匯廣場檔次的，集購物，休閑，美食，娛樂為一體的精品型shoppingmall；因此，結合項目的地段優(yōu)勢與中等規(guī)模的體量，我們對于商場部份的定位就是：蘇州首座精品綜合性商業(yè)廣場：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的綜合性消費平臺。基本業(yè)態(tài)規(guī)劃：l首層與二層名店城，采用連體銷售的形式，同時在推廣口徑上統(tǒng)一宣傳為首層，以淡化客戶心中三樓過高的傳統(tǒng)思維。臨街商鋪應延續(xù)長安路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與項目形象相協(xié)調(diào)的品牌店經(jīng)營模式ll內(nèi)街商鋪可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進入，以形成依托于項目強大商務客源基礎上的特色經(jīng)營。l三樓-四樓通訊專業(yè)城：延續(xù)項目原有地塊經(jīng)營通訊產(chǎn)品的傳統(tǒng)，采用玻璃通透式間隔成使用面積在2040㎡左右的鋪面，即可解決傳統(tǒng)三樓商場采光不足的問題，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定基礎。l四樓另一種備選的業(yè)態(tài)數(shù)碼科技市場：隨著科技的快速發(fā)展，通訊產(chǎn)品與其他數(shù)碼電子產(chǎn)品的聯(lián)系日益緊密，同時pda、mp3、md及手提電腦在商務活動中的大量運用也為該市場的繁榮帶來穩(wěn)定的客源支持。（從目前對市場的分析來看，還存在較大不穩(wěn)定性）2、商務部分的功能定位：定位原則：1，商業(yè)商務商住互動互補；2，提升附加值；3，前瞻性；下面我們就以廣州最著名的中央商務圈天河北來說明商務中心定位的幾大原則。以天河體育中心為圓心，方圓1000米內(nèi)云集了：中信廣場，市長大廈，金利來大廈，高盛大廈，財富中心等數(shù)十座高級寫字樓；雖然競爭激烈，但卻一直保持極高的出租率與穩(wěn)定增長的高租金，新的寫字樓與商住樓，銷售與出租情況亦十分好，天河北寫字樓熱賣熱租的奧妙在哪里。奧妙就在于良好的商業(yè)商務商住互動互補，形成了完整的商務生態(tài)鏈。中國第一座shoppingmall天河城廣場為天河北廣場數(shù)以萬計的時尚白領提供最舒適便利的休閑購物場所；華南至高檔的購物中心廣州時代廣場與廣州友誼百貨為數(shù)以千計的高級金領提供最優(yōu)雅豪華的休閑購物出處。緊鄰天河北中央商務區(qū)的就是廣州最早的豪宅區(qū)：名雅苑，薈雅苑等，最暢銷的豪宅區(qū)：伊頓18，芳草園等，及最新的酒店式公寓都會華庭，希爾頓陽光等。這些內(nèi)外豪華管理出色的豪宅與酒店式公寓既為周邊的高檔寫字樓提供了大量的客源，相應地，這些高檔寫字樓同樣也為豪宅與酒店式公寓的租售提供了源源不斷的客源。因此，實現(xiàn)商業(yè)商務商住互動互補，不但是項目目前銷售成功的關鍵，也是項目成功營運的關鍵。為了實現(xiàn)商業(yè)商務商住互動互補，減少對流動消費的依乃，培養(yǎng)固定真實消費者，天河城廣場，中華廣場，正佳廣場的著名商業(yè)中心都在原項目實行加蓋寫字摟的工程。提供租客提供租客由此可見：商業(yè)中心-----------商務中心------酒店公寓提供顧客提供顧客這種商業(yè)商務商住互動互補的規(guī)劃，將是中國商業(yè)商務中心發(fā)展的必然趨勢。另一方面，我們從北京，上海，廣州商業(yè)商務中心發(fā)展的規(guī)律來看，cbd（中央商務區(qū)）的建立，無疑是城市與經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。cbd，不但是一個城市商業(yè)商務的核心，也是一個上規(guī)模的城市發(fā)展的核心。一個城市必須有一個中心，一個城市100萬人口左右的城市也只能有一個核心。蘇州的發(fā)展就是最好的例證。從三年的朝陽，崇文，景山等五朵金花一起開到現(xiàn)在強調(diào)地以朝陽為發(fā)展核心，帶動其它XX縣區(qū)共同發(fā)展的政策轉(zhuǎn)變，我們發(fā)現(xiàn)蘇州城市發(fā)展的下一個突破口就是：整合已有資源，建立一個cbd（中央商務區(qū)）。以cbd為龍頭帶動城市的飛速發(fā)展。因此，從城市區(qū)域功能規(guī)劃的高度著眼，結合項目的地段，規(guī)模與設計特點，我們對于商務部份的定位就是：中央商務區(qū)1，商務港：蘇州首個4a級寫字樓2，酒店公寓：蘇州首個4星級酒店公寓三、世景的無限優(yōu)勢透過世景創(chuàng)新的服務，令企業(yè)都可盡享無限優(yōu)勢：l對世景的實際使用者而言：可大幅節(jié)省辦公室成本開支。毋須任何前期資本投入，亦不必為未被使用的空間支付任何費用。只需按實際需要，隨時都可選擇擴充、縮小辦公空間，免卻長期租約的約束，靈活配置辦公用物業(yè)：一頁簡單合約配合完善的支援服務，有效節(jié)省物色理想辦公室所需時間與精力，讓企業(yè)營運盡在掌握。世景會為入住企業(yè)妥備一切：由進入世景辦公室的一刻開始，即可享用世界級資訊科技及硬件設備，傲然掌握分秒，確保時刻盡攬最優(yōu)越商機。l對世景初始投資者而言：在與國際接軌的經(jīng)營模式下，所帶來的是高額而又穩(wěn)定投資回報，與目前習慣的商鋪、寫字樓、住宅投資不同，由于世景在采用類似于星級酒店的經(jīng)營模式，迎合靈活辦公的國際趨勢，同時亦在最大程度上通過自身硬件降低企業(yè)辦公成本，從而獲得最大的入主效率和投資回報。l對使用世景經(jīng)商者而言：經(jīng)商關鍵莫過于企劃及財務管理。若開支可準確計算及可將所有隱藏成本統(tǒng)統(tǒng)刪除，業(yè)務已穩(wěn)步踏上成功軌道。對在世景中的公司而言：l無論創(chuàng)立一所新公司還是，擴充營運規(guī)?；?qū)⑵煜罗k公物業(yè)增至最大化，世景都可為之效勞。世景擁有無限彈性，可按實際需要隨時擴充或縮減營運規(guī)模，從容迎接每個挑戰(zhàn)，盡掌勝算。四、項目定位優(yōu)勢的建立基礎1、經(jīng)營策略：經(jīng)營哲學：顧客至上。服務宗旨：以合理售價及租金為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的商務服務。優(yōu)質(zhì)服務：引進世界流行的商務服務概念，建筑設計注重擁有更廣闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適的商務環(huán)境。高效營運系統(tǒng)：充分利用星級酒店管理系統(tǒng)及國外先進的商務服務系統(tǒng)，加快回應顧客的需要，降低成本，提高營運效率。2、競爭優(yōu)勢：X58853;X58853;世景國際的核心競爭力來自其三部分功能的相互依賴，共同形成對外部強大的商務輻射能力首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分，以經(jīng)營品牌、電訊和數(shù)碼科技等時尚商務產(chǎn)品，將項目與周邊商業(yè)、賓館、金融、通訊及娛樂產(chǎn)業(yè)進行嫁接，共同形成進行商務活動的區(qū)域環(huán)境。其次，是世景酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與臨近兩家四星級酒店遙相呼應，為商務人士提供更完善的服務，同時通過對甲級寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊涵的商機。第三，是世景甲級寫字樓強勢登場，以其獨樹一幟的經(jīng)營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設施，通過高檔的形象及相對低廉的租金，將蘇州蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞尽⑵髽I(yè)及商家聚集在一起，共同組成項目內(nèi)部的商務環(huán)境。最后，在項目內(nèi)部形成商業(yè)、寫字樓與酒店公寓商務鏈的基礎上，與周邊大環(huán)境進行全面接軌，以本項目為標志共同推進蘇州中央商務區(qū)的全面成熟。這就是我們項目的最大競爭優(yōu)勢：完善全面內(nèi)部商務功能，依托周邊環(huán)境共同組成商務活動生態(tài)鏈前景展望：X58853;X58853;商務生態(tài)鏈以全新的市場經(jīng)營理念為投資者提供最具投資價值的產(chǎn)品，為商務客戶提供周到貼心的服務，優(yōu)雅舒適的商務環(huán)境，必將成為引領本地區(qū)商務潮流，極大程度的引導城市功能格局的國際化進程。同時本項目引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗，形成獨具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結構、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。五、目標客戶群所定及分析1、目標客戶群定位：本案的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大部分。隱性目標客戶群是針對項目本身的氛圍與形象以及服務配套的好話、獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案來經(jīng)營的大大小小的各類型商家、公司、企業(yè)及投資者。2、目標客戶群描述：隱性目標客戶群：l這部分主要描述的是進入項目購物、娛樂、商務及辦公的人流，應該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、商務活動者、本地人等，而且本案要達到的目的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標客戶進入的前期和基礎。省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其來本地進行商務活動的首選地點省外人流來到蘇州必到的首選地點本地人使其認知到這是XX市cbd的一個最重要標志性商務中心及最值得到的購物地點顯性l從目前掌握的市場情況來看，XX市寫字樓的租金價格比較平穩(wěn)，投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強；而高檔寫字樓供應量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目，規(guī)模都比較大。同時這些高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可；對于商業(yè)房地產(chǎn)市場，開發(fā)商、銷售商規(guī)模、水平良莠不齊，競爭多處在較低層次；沿街營業(yè)房從設計到銷售同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重；市場定位準確、商業(yè)氛圍濃的項目銷售依然良好。由此可以看出，本案顯性目標客戶群主要由：國內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)、中小型企業(yè)、品牌經(jīng)銷商、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者、投資者組成。a、國內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)鑒于展示已有企業(yè)文化及經(jīng)濟實力的需要，力圖在市區(qū)內(nèi)最核心、最具標志的物業(yè)中建立自己的辦公場所，以確定企業(yè)形象b、中小型企業(yè)經(jīng)過一段時間發(fā)展的公司，雖然有了一定的經(jīng)濟實力，但是由于業(yè)務的特殊性，并不愿意太快擴展隊伍，而寧愿保持非常精簡的人員配置。這些公司一直以來都在租用小面積的辦公間，也許是老式寫字樓的一間，也許是酒店的一個房間。然而，隨著時代的發(fā)展，高科技企業(yè)的興起，經(jīng)營形式的增多，這些小企業(yè)已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個國際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業(yè)形象，c、品牌經(jīng)銷商此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營的專業(yè)集團，其實力、資金較為雄厚，其進入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐，其經(jīng)營貨品檔次高，價格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。d、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團經(jīng)營也有小型公司經(jīng)營，有效填補了城內(nèi)真正將購物、商務、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。e、投資者投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案作為蘇州著名企業(yè)、知名品牌聚集地及傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營地，將達到提升物業(yè)檔次的重要作用。同時穩(wěn)定的商務客源也可最大程度的支持其投資信心。第三章項目整體組合營銷策略報告一、項目總體整合營銷策略營銷策略即營銷戰(zhàn)略指導下的計謀與謀略，它雖由營銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對營銷戰(zhàn)略的進一步細化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對戰(zhàn)略進行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實現(xiàn)。內(nèi)容如下：１、傳播形式的重點是創(chuàng)新性活動以少而精為原則，適當打一些戶外廣告、車體廣告、報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡廣告，把重點放在公益性、公關性、文化性的活動廣告上，形成強大的口碑廣告?；顒颖仨氂兴鶆?chuàng)新，有時需要大創(chuàng)新，這是必須堅持的一個原則，平庸無為的活動寧愿不搞。許多創(chuàng)新型公關文化活動的原則爭取以最小的投入獲得最大的效果。2、把握好市場推廣的節(jié)奏感這些年的這方面的教訓太多太深刻了，那種開盤初期火爆不久便門可羅雀的經(jīng)營景觀在很大程度上便是節(jié)奏感把握不好的結果。這方面一定從顧客心理和市場實際出發(fā)，以追求長期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則，精心策劃營銷階段，寧可先稍低潮一點而逐漸掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競爭力的精華，最后不得善終。3、組合營銷，環(huán)環(huán)相扣項目整體銷售成功的關鍵在于，各功能組合所形成的內(nèi)部商務鏈及與外部環(huán)境的融合，因此無論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結合，以整體商務環(huán)境做推廣營銷的基礎。4、明確堅定的經(jīng)營思路在統(tǒng)一規(guī)劃設計、經(jīng)營整體策劃、經(jīng)營與管理相結合的前提下（經(jīng)法律合同認定，不準隨意變更）將項目全部出售，然后統(tǒng)一進行物業(yè)經(jīng)營管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來進行管理，以保持經(jīng)營的連續(xù)性、整體性、長期性和雙贏性。5、實行銷售合同條款限制對購房者施于嚴格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓所告訴我們的真理。應該規(guī)定，購買者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進行相應內(nèi)容的經(jīng)營，不得亂來。6、慎重承諾，有諾必踐不要輕易作承諾，尤其不要作過多的、過頭的承諾，因為這只會圖一時快意而埋下可能的隱患（數(shù)十萬平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕），盡量只作做得到的進行承諾。但一旦承諾了的就應該做到，有時多付出一些代價也是必要的。二、總體操盤計劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分（20xx年4月6月）步驟一：首推二樓通訊專業(yè)城，主要考慮到項目的首次推廣必須最大程度的降低風險，力求一擊成功，而項目原地塊就是經(jīng)營手機等通訊產(chǎn)品，因此該部分最為符合首次推廣的要求。步驟二：三樓通訊專業(yè)城本身就是二樓通訊業(yè)態(tài)的延續(xù)，它是二樓經(jīng)營面積的合理補充，用小面積間隔，最大程度的降低了投資及經(jīng)營門檻，完全符合這部分商家的經(jīng)營能力。該部分商鋪由于既可自營又可投資，適用性最強；步驟三：首層雖然放在第三步進行銷售，但其推廣則是貫穿于整個商業(yè)的銷售過程中。原因在于該部分商鋪涉及金額巨大，買家作出投資決定的時間較長，如力圖在短期內(nèi)銷售完畢的風險較大。因此我們可在前兩的步驟進行時就對其軟性宣傳已積累客源。在時機成熟時，選出商鋪中的絕版位置進行拍賣，既可以將一個項目的人氣炒到最旺，同時可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。第二階段：酒店式公寓：（20xx年7月9月）說明：操作重點在于quot;橫賣quot;與quot;豎賣quot;。quot;橫賣quot;指的是在同一樓層當中賣戶型；quot;豎賣quot;指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價格。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調(diào)整。l一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。以中小戶型為主體，使項目快速熱銷實現(xiàn)資金的快速回籠；l項目進展到中期，銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉(zhuǎn)入進行實效的賣點訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；然后仔細研究客戶心理，有效進行房號管理。實現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。l第三階段：寫字樓（20xx年9月10月）說明：本項目寫字樓無論是在策劃理念上，還是日后的經(jīng)營管理上對市場都是個全新的概念，因此需要宣傳后理解的過程較長，但其一旦推廣成功將在整體項目中占據(jù)較大優(yōu)勢，其適用的目標客戶群體很多，放到第三階段銷售又可以避免與酒店發(fā)生沖突，同時，銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。操作手法同酒店式公寓。第四章項目產(chǎn)品設計報告第一部分：世景國際國際公寓產(chǎn)品設計構想XX市世景國際國際公寓的誕生經(jīng)歷一段長時間的精心規(guī)劃，我們深知在樓市競爭白熱化的今天，優(yōu)越的產(chǎn)品質(zhì)量只是基本，所以，我們不僅向客戶推薦房子，更是推薦一種健康舒適的居住環(huán)境，一種超五星級的英式管家服務、一種城市精英的新貴族生活的態(tài)度，而世景國際國際公寓則是這種生活態(tài)度的延伸及載體。為了全力打造XX市投資型小面積公寓的第一品牌世景國際國際公寓，世景置業(yè)公司在硬件與軟件的投資開發(fā)上是不貴余力的。而我們所有建設世景國際國際公寓的每一位成員共同努力的方向，就是希望所有入住世景國際國際公寓的業(yè)主都在硬件上能夠獲得一個良好健康的生活環(huán)境，軟件上能充分感受到英式管家服務的尊貴性、藝術性及完美性，并引以為榮。以下就從居住環(huán)境