項(xiàng)目投資規(guī)劃

項(xiàng)目投資規(guī)劃2．2項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目投資決策是工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，直接關(guān)系到項(xiàng)目成功與否。因此，必須做好項(xiàng)目投資資源的統(tǒng)籌規(guī)劃工作。在做項(xiàng)目投資規(guī)劃之前，應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)想、構(gòu)成與項(xiàng)目定位有—個(gè)基本的考慮。1．2．2．1項(xiàng)目概況紡織城項(xiàng)目以星級(jí)硬件構(gòu)筑五星級(jí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，主要功能體現(xiàn)在以下三方面：(1)五星級(jí)紡織品牌展貿(mào)中心。紡織城建筑以零售大商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，6.3—7m超高層高主干道寬16m、次干道寬10m超寬通道，豪華裝修，兼具專業(yè)功能的實(shí)用性與零售購(gòu)物中心的高檔品質(zhì)和氣度。40萬(wàn)m2商業(yè)面積，5000多個(gè)紡織品牌常年層位，10萬(wàn)m2旗艦展示中心，以5倍于GZ交易會(huì)的規(guī)模，傾力打造全國(guó)硬件設(shè)施最好的紡織交易平臺(tái)。(2)甲A寫(xiě)字樓，最優(yōu)的總部辦公平臺(tái)。46層的地標(biāo)式甲A寫(xiě)字樓，建筑面積超過(guò)6萬(wàn)m2，建成后將成為ZH區(qū)地標(biāo)性建筑。建筑格局專為紡織企業(yè)量身定制，填補(bǔ)ZD商圈高級(jí)寫(xiě)字樓的空白，滿足紡織企業(yè)總部辦公、形象展示、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)等多元商務(wù)辦公需要，樹(shù)立紡織企業(yè)的品牌形象。(3)紡織商務(wù)公寓，完善商圈產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。26萬(wàn)m’的商住兩用公寓，為紡織上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供辦公與居住空間。紡織城將引進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)、檢測(cè)、認(rèn)證、采購(gòu)代理等紡織產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并為服裝設(shè)計(jì)師、品牌推廣策劃等服務(wù)群體提供主題公寓，促進(jìn)紡織產(chǎn)業(yè)鏈互動(dòng)，形成完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)園。另外，紡織城項(xiàng)目以一流配套締造產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。其中包括商圈唯——的四星級(jí)專題酒店，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的紡織主題會(huì)所，紡織潮流發(fā)布中心，中國(guó)紡織產(chǎn)品數(shù)據(jù)中心，國(guó)內(nèi)首座紡織博物館。紡織城項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-2所示。序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1占地面積M21888002建筑面積M28891003容積率4.84建筑密度35%5綠化率30%6經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元4341066.2建設(shè)期年36.3年平均利潤(rùn)萬(wàn)元78551稅后6.4投資回收期年3.3稅后表1—2紡織城項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1．2．2．3紡織城項(xiàng)目定位1．項(xiàng)目整體定位紡織城項(xiàng)目的整體定位為GZ紡織博覽中心，并逐步發(fā)展成為我國(guó)紡織行業(yè)中心。它集成高附加值紡織產(chǎn)品、強(qiáng)勢(shì)品牌，加強(qiáng)塑造品牌與形象展示，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)與技術(shù)化管理，以大規(guī)模、多物業(yè)形態(tài)形成專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，形成細(xì)分品類的規(guī)模特色，以商貿(mào)為龍頭、服務(wù)為核心、配套為支持，打造我國(guó)紡織品牌國(guó)際匯展貿(mào)易中心，推動(dòng)GZ市紡織商圈向“中國(guó)紡織行業(yè)中心”的方向發(fā)展。項(xiàng)目建成后將發(fā)揮以下上要職能。(1)我國(guó)輕紡品優(yōu)勢(shì)品牌和產(chǎn)品的展貿(mào)、集散中心。(2)我國(guó)優(yōu)勢(shì)輕紡企業(yè)營(yíng)銷總部基地。(3)我國(guó)紡織品流行色發(fā)布與新技術(shù)、新產(chǎn)品交易中心。(4)我國(guó)紡織品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中心、產(chǎn)品檢測(cè)中心。具體職能通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn)：(1)我國(guó)優(yōu)勢(shì)企業(yè)、品牌最高屜貿(mào)平臺(tái)，國(guó)際紡織品采購(gòu)中心。(2)以針織、梭織、輔料大線條分區(qū)，形成細(xì)分品類的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。(3)以商貿(mào)為龍頭、服務(wù)為核心、配套為支持，打造輕紡行業(yè)中心。(4)以寫(xiě)字樓、專題公寓、酒店為載體，建立紡織企業(yè)總部基地。項(xiàng)目最終將成為集成旗艦展示平臺(tái)、產(chǎn)品展貿(mào)中心、渠道拓展中心、媒介中心的紡織龍頭企業(yè)營(yíng)銷總部；集成權(quán)威設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，資信、技術(shù)交易與研發(fā)設(shè)計(jì)中心為一體的研發(fā)總部，以及金融、信息、商務(wù)、物流配套以及輻射東南亞的區(qū)位和港口優(yōu)勢(shì)建設(shè)后勤服務(wù)總部。2．項(xiàng)目功能定位規(guī)劃項(xiàng)目的功能分區(qū)戰(zhàn)略、規(guī)劃和實(shí)施將密切配合政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，與現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合布局、功能配套相協(xié)調(diào)，差異化建設(shè)，規(guī)?；灰?，推動(dòng)ZD商圈成為我國(guó)紡織行業(yè)的行業(yè)中心。紡織城項(xiàng)目功能定位規(guī)劃如圖1-2所示。紡織城項(xiàng)目紡織城項(xiàng)目展貿(mào)平臺(tái)專題交易行業(yè)配套總部基地展貿(mào)寫(xiě)字樓梭織專題輔料專題產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)配套營(yíng)銷總部研發(fā)總部后勤總部品牌展示店針織品圖1-2紡織城項(xiàng)目功能定位規(guī)劃圖3．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位(1)本地市場(chǎng)：對(duì)ZD商圈現(xiàn)有臨時(shí)簡(jiǎn)陋市場(chǎng)進(jìn)行改造，吸收商圈內(nèi)實(shí)力商戶，實(shí)現(xiàn)商圈的功能和業(yè)態(tài)升級(jí)。(2)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：乘我國(guó)紡織生產(chǎn)基地的轉(zhuǎn)移之勢(shì)，輻射內(nèi)地不斷發(fā)展的龐大紡織產(chǎn)業(yè)，使ZD商圈成為我國(guó)紡織的行業(yè)中心。(3)國(guó)際市場(chǎng)：依托ZD商圈原有的國(guó)際知名度，利用會(huì)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)際影響山，拓展東南亞、中東、非洲等地區(qū)市場(chǎng)，使GZ市成為我國(guó)紡織品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的展示與交易窗口。4．目標(biāo)客戶項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要有：①GZ市紡織商圈(ZD商圈、海印商圈、光復(fù)南商圈)內(nèi)具備一定實(shí)力與產(chǎn)品質(zhì)量的紡織商戶。②江蘇、浙江、福建等地龍頭紡織品生產(chǎn)企業(yè)（休閑布料、經(jīng)編布料、西服布料、絲綢面料等)。③進(jìn)口面料貿(mào)易商。④服裝企業(yè)采購(gòu)人員。⑤物流聯(lián)運(yùn)公司。⑥行業(yè)協(xié)會(huì)、科研院所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等中介組織。⑦電子商務(wù)服務(wù)商。⑧餐炊娛樂(lè)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。1．2．2．4紡織城項(xiàng)目工作結(jié)構(gòu)分析紡織城項(xiàng)目總體規(guī)劃將擬建項(xiàng)目劃分為三大地塊：A地塊、B地塊與c地塊。項(xiàng)目總占地面積為188800萬(wàn)m2，建筑面積達(dá)889100萬(wàn)m2，平均容積率為3.5，建筑密度為35％，綠化率為30％，停車位數(shù)為4390個(gè)。根據(jù)GZT公司的年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，紡織城項(xiàng)目將分兩期建設(shè)，其中B地塊與c地塊合并為一期，A地塊為二期。項(xiàng)目建設(shè)期為3年。為了對(duì)項(xiàng)目投資資源進(jìn)行總體規(guī)劃，必須先對(duì)項(xiàng)目投資構(gòu)成進(jìn)行結(jié)構(gòu)工作分解，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行編碼，以便于成本科目統(tǒng)一口徑管理。紡織城項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）編碼如表1-3所示：表1—3紡織城項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）編碼表序號(hào)項(xiàng)目編碼項(xiàng)目名稱備注101土地成本20101土地出讓金30102土地補(bǔ)償費(fèi)40103配套費(fèi)50104土地稅費(fèi)602前期工程費(fèi)70201勘測(cè)費(fèi)80202規(guī)劃費(fèi)90203設(shè)計(jì)費(fèi)100204施工許可證110205三通一平120206臨時(shí)設(shè)施130207其他1403建筑安裝工程150301室內(nèi)土建安裝工程160302設(shè)備安裝170303二次精裝修工程180304其他1904市政及環(huán)境工程200401供電工程210402供水工程220403供氣工程230404供熱工程240405市政道路250406排水及排污工程260407室外零星設(shè)施270408其他2805開(kāi)發(fā)間接費(fèi)290501監(jiān)理費(fèi)300502質(zhì)監(jiān)費(fèi)310503消防檢測(cè)費(fèi)320504公共維修基金330505其他1.2.2.5項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算是根據(jù)項(xiàng)目資源計(jì)劃以及資源的市場(chǎng)價(jià)格信息，估算和確定項(xiàng)目各種活動(dòng)的投資額。具體來(lái)說(shuō)，投資估算是在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品種類、設(shè)備選型、建筑方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行分析后，估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金總額。投資估算是擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。紡織城項(xiàng)目投資管理過(guò)程中，為了投資控制的需要，在項(xiàng)目管理中進(jìn)行了多次投資估算。其中包括在可行性研究后期進(jìn)行的投資初步估算與在項(xiàng)目計(jì)劃階段為籌措資金提供依據(jù)的控制估算以及在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行的最終估算。1、項(xiàng)目總投資初步估算針對(duì)在決策階段該項(xiàng)目的總投資估算，公司采用了根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算的方法進(jìn)行投資初步估算。總投資初步估算編制依據(jù)如下：(1)原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)(現(xiàn)為國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，以下簡(jiǎn)稱原國(guó)家計(jì)委)頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》中規(guī)定的投資估算范圍。(2)2000年GZ市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及2005年GZ市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒布的有關(guān)工程造價(jià)信息行投資初步估算。(3)項(xiàng)目相關(guān)資料。(4)國(guó)家及GZ市政府有關(guān)基本建設(shè)方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(稅費(fèi)表見(jiàn)表1-4)。表1—4項(xiàng)目稅費(fèi)表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅3.6房產(chǎn)稅7.2城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)1法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅26.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5紡織城項(xiàng)目總投資初步估算編制說(shuō)明如下：(1)本投資估算包括項(xiàng)目建筑的建筑安裝工程費(fèi)用以及室外工程費(fèi)用。(2)室外工程費(fèi)用主要包括小區(qū)道路、電力設(shè)施及線路、制冷設(shè)施及管線、給水排水管線及小區(qū)綠化的工程費(fèi)用及設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用。(3)項(xiàng)目占地188776萬(wàn)m2，總建筑面積為862378萬(wàn)m2，工程規(guī)劃在3年內(nèi)建設(shè)完成。(4)工程建設(shè)前期費(fèi)用和行政性收費(fèi)按照國(guó)家及GZ市相關(guān)文件計(jì)取。(5)行政性收費(fèi)主要包括工程規(guī)劃管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城建檔案管理及整理費(fèi)以及印花稅，均按照國(guó)家及GZ市相關(guān)文件計(jì)取。(6)配套費(fèi)用包括電力設(shè)施建設(shè)贄、制冷工程建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)，計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)參照GZ市及ZH區(qū)相關(guān)文件計(jì)取。(7)建設(shè)單位管理費(fèi)按照工程費(fèi)用的1.3％計(jì)取。(8)建設(shè)期間營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)需要13500萬(wàn)元。(9)預(yù)備費(fèi)按照工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的5％計(jì)取。(10)銀行貸款年利率為7．56％(貸款期為3年)：項(xiàng)目建設(shè)期為3年總投資初步估算結(jié)果如下：紡織城項(xiàng)目總投資為434106萬(wàn)元，其中建設(shè)總投資為387808萬(wàn)元，投資初步估算結(jié)果如表l—5所示。表1—5項(xiàng)目建設(shè)投資初步估算表個(gè)位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1工程建設(shè)費(fèi)3878081.1土地費(fèi)用695751.2前期工程費(fèi)121961.3行政性收費(fèi)21491.4配套工程費(fèi)169161.5建筑安裝工程費(fèi)2869722管理費(fèi)用71173營(yíng)銷費(fèi)用135274不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）256546項(xiàng)目總投資4341066.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本6.2固定資產(chǎn)投資3438876.3無(wú)形資產(chǎn)695756.4遞延資產(chǎn)206442．紡織城項(xiàng)目一期投資最終估算由于紡織城項(xiàng)目總規(guī)模巨大，集團(tuán)為了確保該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次開(kāi)發(fā)成功，故制訂了分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期包括B地塊與c地塊。在項(xiàng)目一期實(shí)施前，采用類比估算法，根據(jù)項(xiàng)目總投資初步估算結(jié)果和公司投資成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，估算了紡織城項(xiàng)目期所需資源的大致費(fèi)用。紡織城項(xiàng)目一期投資估算如表1—6所示。表1—6紡織城項(xiàng)目一期投資估算表序號(hào)項(xiàng)目編碼項(xiàng)目名稱投資預(yù)算/萬(wàn)元占總投資預(yù)算比例備注101土地成本57086.7121.4220101土地出讓金32998.2830102土地補(bǔ)償費(fèi)14860.3640103配套費(fèi)7564.9550104土地稅費(fèi)1662.72602前期工程費(fèi)6457.412.4270201勘測(cè)費(fèi)441.0780202規(guī)劃費(fèi)110.6790203設(shè)計(jì)費(fèi)4476.21100204施工許可證543.78110205三通一平555.26120206臨時(shí)設(shè)施209.18130207其他121.241403建筑安裝工程187058.4870.19150301室內(nèi)土建安裝工程151505.14160302設(shè)備安裝13404.70170303二次精裝修工程19437.73180304其他2705.611904市政及環(huán)境工程13245.454.97200401供電工程6634.40210402供水工程761.29220403供氣工程737.70230404供熱工程139.77240405市政道路184.66250406排水及排污工程362.52260407室外零星設(shè)施232.54270408其他02805開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1667.880.62290501監(jiān)理費(fèi)8500502質(zhì)監(jiān)費(fèi)1320503消防檢測(cè)費(fèi)300504公共維修基金500505其他53.48總投資合計(jì)266509.63100單方投資4379.892．2．6紡織城項(xiàng)目投資預(yù)算項(xiàng)目投資預(yù)算是在項(xiàng)目投資估算的基礎(chǔ)上給出項(xiàng)目目標(biāo)投資成本計(jì)劃的一種項(xiàng)目投資管理工作，包括對(duì)項(xiàng)目總體投資的預(yù)算和項(xiàng)目WBS或項(xiàng)目活動(dòng)清單中各項(xiàng)具體的項(xiàng)目工作或活動(dòng)的投資預(yù)算。在本項(xiàng)目中，根據(jù)項(xiàng)目WBS、活動(dòng)資源估算和費(fèi)用估算以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，將項(xiàng)目活動(dòng)費(fèi)用估算根據(jù)WBS匯總到工作包，然后將工作包的費(fèi)用估算匯總到WBS中的更高一級(jí)，最終形成整個(gè)項(xiàng)目的總費(fèi)用預(yù)算。經(jīng)公司研究批準(zhǔn)最終的費(fèi)用基準(zhǔn)，作為該項(xiàng)目的目標(biāo)投資成本，用于費(fèi)用控制環(huán)節(jié)中。紡織城項(xiàng)目—期投資預(yù)算如表l—7所示。表1—7紡織城項(xiàng)目一期投資預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目編碼項(xiàng)目名稱投資預(yù)算/萬(wàn)元占總投資預(yù)算比例備注101土地成本42245.5016.9820101土地出讓金25945.6430102土地補(bǔ)償費(fèi)10215.2140103配套費(fèi)3893.3750104土地稅費(fèi)778.37602前期工程費(fèi)5396.992.1770201勘測(cè)費(fèi)427.5680202規(guī)劃費(fèi)110.8690203設(shè)計(jì)費(fèi)3291.11100204施工許可證615.16110205三通一平538.26120206臨時(shí)設(shè)施355.55130207其他58.491403建筑安裝工程181505.2872.93150301室內(nèi)土建安裝工程151181.88160302設(shè)備安裝14659.37170303二次精裝修工程15664.03180304其他01904市政及環(huán)境工程16310.286.55200401供電工程4395.38210402供水