征地拆遷談判技巧共5篇

篇一：拆遷談判拆遷補(bǔ)償談判技巧公開課今天我們所講的談判技巧，大家如果要想靈活運(yùn)用的話，一定要結(jié)合我們以前講的土地一二級(jí)開發(fā)、拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的要點(diǎn)，所以今天我們不但講解拆遷談判技巧而且在重新回憶一下以前講過(guò)的的重點(diǎn)容。拆遷案件如何進(jìn)展談判一.關(guān)于拆遷的談判開局提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。作為被拆遷人最好不要承受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就容許對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反響：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。學(xué)會(huì)在承受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些工程學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。防止對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判千萬(wàn)不要在談判剛開場(chǎng)就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)展下去。拆遷談判中"鉗子策略"的使用一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償工程上比方自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)展補(bǔ)償談判。二.拆遷談判的中場(chǎng)階段技巧一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒有決定權(quán)的"拆遷人"在進(jìn)展拆遷談判開場(chǎng)前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)展談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以"沒有授權(quán)"、"說(shuō)了不算"等借口來(lái)進(jìn)展推脫。在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)展"折中補(bǔ)償"拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚秩绻龅浇┚质紫韧ㄟ^(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判時(shí)機(jī)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微缺乏道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。只要是在補(bǔ)償?shù)?一項(xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。三.談判終局策略嚴(yán)格防對(duì)方的"白臉-黑臉"策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰(shuí)一定清楚拆遷規(guī)劃。拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：〔1〕一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開場(chǎng)就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償工程和數(shù)額〔2〕一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒有時(shí)機(jī)了。〔3〕一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出"一口價(jià)"，或者聲稱自己"不喜歡討價(jià)還價(jià)"而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。要有適時(shí)收回一開場(chǎng)所談全部補(bǔ)償條件的勇氣關(guān)于土地開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域圍的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域圍的土地到達(dá)"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建立條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程?！卜康禺a(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)〕土地二級(jí)開發(fā)即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)展交易的過(guò)程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)展出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)展交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)工程書面決議〔股東大會(huì)，股東會(huì)，董事會(huì)皆可以形成書面決議文件〕。工程可行性研究并出具可行性研究報(bào)告〔工程可行性研究專家會(huì)涉及律師，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師，環(huán)境評(píng)估師，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師等〕，可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段前期可能的工程融資或其他融資方式，律師早期即可以介入工程。1、向土地管理部門取得"土地使用權(quán)證"：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購(gòu)，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門獲得"房屋拆遷許可證"，"房屋拆遷驗(yàn)收合格證"：拆遷過(guò)程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建立規(guī)劃部門取得"建立工程選址意見書"和，"建設(shè)用地規(guī)劃許可證"隨后憑以上一書一證取得，"建立工程規(guī)劃許可證""建立用地批準(zhǔn)書"同時(shí)取得"建立用地劃撥決定書"或簽訂"國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同"〔根據(jù)土地取得的方式不同〕，然后到地籍辦理"國(guó)有土地使用權(quán)證"拆遷辦辦理"拆遷許可證"。其后憑"建立工程選址意見書"和"建立用地規(guī)劃許可證"取得"建立規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書"。隨后申辦"建立工程規(guī)劃許可通知書"接到通知后辦理"施工許可證"。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。4、工程報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請(qǐng)，"建立工程工程報(bào)建申請(qǐng)表"，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書，并及時(shí)簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。篇二：拆遷談判技巧及要點(diǎn)發(fā)表于2010-7-515:49拆遷談判技巧及要點(diǎn)拆遷談判技巧及要點(diǎn)樓主因地方**土地財(cái)政和國(guó)城市化進(jìn)程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會(huì)非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強(qiáng)勢(shì)的一方，而被拆遷人則是弱勢(shì)一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過(guò)策略的談判來(lái)為自己爭(zhēng)取盡可能多的利益。談判技巧和水平的上下會(huì)極影響到拆遷的補(bǔ)償金額，其差距之大非親歷者有時(shí)難以置信。2005年本人位于市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬(wàn)元的補(bǔ)償，而最低的業(yè)主每平方只獲得了7千元〔相當(dāng)于當(dāng)時(shí)二手房的市場(chǎng)價(jià)格〕的補(bǔ)償。2008年3月，因市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)*企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)歷，聘請(qǐng)筆者為談判參謀。拆遷方按評(píng)估報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)2個(gè)多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬(wàn)元，比對(duì)方的初始報(bào)價(jià)提高了1900多萬(wàn)元。根據(jù)筆者屢次咨詢拆遷談判的經(jīng)歷，總結(jié)拆遷談判的要點(diǎn)如下：1．收集必要的相關(guān)信息信息有助于我們"知己知彼"，增強(qiáng)談判實(shí)力和信心。應(yīng)收集的信息包括：〔1〕該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償系數(shù)不同?！?〕拆遷人是誰(shuí)？是否有拆遷許可證？動(dòng)遷效勞機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？〔3〕對(duì)方談判人員的組成情況如何？誰(shuí)是主談人？他們的職務(wù)、背景、性格、愛好如何？〔4〕拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？如果已經(jīng)做了評(píng)估，如何拿到評(píng)估報(bào)告？〔5〕評(píng)估報(bào)告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評(píng)估？是否有財(cái)產(chǎn)被有意無(wú)意地漏評(píng)？〔6〕拆遷人或效勞機(jī)構(gòu)的工作程序和容是否合法？如有，向誰(shuí)申訴？〔7〕是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議？補(bǔ)償金額是多少？他們的談判有何得失？2．組建一個(gè)談判小組因?yàn)椴疬w談判涉及的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的額通常比擬大〔動(dòng)輒上千萬(wàn)、幾千萬(wàn)〕、容復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)主一人無(wú)法勝任，需要組建一個(gè)談判參謀團(tuán)隊(duì)。參謀團(tuán)隊(duì)最遲應(yīng)該在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)廠評(píng)估之前組建好。一旦評(píng)估報(bào)告出來(lái)，就會(huì)比擬被動(dòng)，少了很多盤旋的余地。拆遷談判的團(tuán)隊(duì)成員最好由以下人員組成：〔1〕業(yè)主熟悉自己企業(yè)的根本情況，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的選擇決策和補(bǔ)償協(xié)議的最后簽訂；〔2〕談判參謀負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢(shì)、控制談判過(guò)程、選擇談判重點(diǎn)和先后秩序、運(yùn)用談判策略、技巧等，為業(yè)主提供系統(tǒng)的、全方位的咨詢效勞；〔3〕資產(chǎn)評(píng)估師負(fù)責(zé)審查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，是否存在成心低評(píng)、錯(cuò)評(píng)、漏評(píng)等情況，為談判報(bào)價(jià)提供必要的依據(jù)?！?〕律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項(xiàng)，拆遷人往往有**背后撐腰，業(yè)主是不可能打贏官司或通過(guò)訴訟解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的。3．策略地安排談判的時(shí)間和地點(diǎn)在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)業(yè)主而言，時(shí)間幾乎沒有本錢。對(duì)開發(fā)商而言，時(shí)間有巨大的資金本錢和時(shí)機(jī)本錢。所以在談判之初最策略的做法是讓對(duì)方找不到人，不要和對(duì)方進(jìn)展任何接觸。讓其他人先談，隨時(shí)了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展，作為己方談判的有利根底。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個(gè)事情了結(jié)。到只剩下最后一兩家的時(shí)候，拆遷人要讓步就會(huì)少很多顧忌，也就更容易做出讓步。在地點(diǎn)的選擇上，千萬(wàn)不要自己主動(dòng)到對(duì)方的辦公室談判。主動(dòng)去對(duì)方的辦公室，對(duì)方會(huì)認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對(duì)方找到己方的企業(yè)里來(lái)，并且很難找到你，在談判過(guò)程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。4．確定理性的談判目標(biāo)很多業(yè)主會(huì)在拆遷談判中漫天要價(jià)，提出一些不切合實(shí)際的無(wú)理要求。過(guò)高的補(bǔ)償要求會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是"獅子大開口"，會(huì)消滅對(duì)方通過(guò)談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對(duì)方采取"強(qiáng)制拆遷"的極端手段，有時(shí)甚至釀成"玉石俱毀"的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過(guò)努力談判可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的，也就是業(yè)主的要求和報(bào)價(jià)應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的。咨詢團(tuán)隊(duì)的一個(gè)重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個(gè)適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。這一目標(biāo)可以以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為根底，但又要大大高于評(píng)估報(bào)告提出的補(bǔ)償金額。談判目標(biāo)不是一成不變的，隨著談判的進(jìn)展，局勢(shì)的變化可以靈活調(diào)整。在談判初期，業(yè)主一方不宜過(guò)早亮出己方的談判目標(biāo)和報(bào)價(jià)，以免一開場(chǎng)就被對(duì)方扣上"獅子大開口"的帽子。要通過(guò)策略的談判和過(guò)程控制逐步改變對(duì)方的期望值，使其越來(lái)越接近己方的談判目標(biāo)。5．抓住談判的核心問(wèn)題絕大多數(shù)拆遷談判的核心問(wèn)題是機(jī)器設(shè)備和房屋重置的補(bǔ)償系數(shù)?，F(xiàn)在以2008年*評(píng)估機(jī)構(gòu)給市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)*企業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告為例來(lái)說(shuō)明這一問(wèn)題。該報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬(wàn)元，具體包括：〔1〕房屋1450萬(wàn)元，按重置價(jià)格〔按當(dāng)年材料價(jià)格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用〕580萬(wàn)元的2.5倍補(bǔ)償；〔2〕未到期臨時(shí)建筑204萬(wàn)元，按重置價(jià)格204萬(wàn)元的1倍補(bǔ)償；〔3〕地上附屬物〔裝修等費(fèi)用〕149萬(wàn)元；〔4〕機(jī)器設(shè)備凈值〔原值×成新率%〕1547萬(wàn)，評(píng)估值537萬(wàn)元。通過(guò)查看評(píng)估報(bào)告，還有兩局部機(jī)器設(shè)備可以要求對(duì)方補(bǔ)償：一是有漏評(píng)嫌疑的設(shè)備凈值184萬(wàn)元；二是不評(píng)金額320萬(wàn)元〔該評(píng)估報(bào)告對(duì)那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會(huì)影響使用價(jià)值的設(shè)備未進(jìn)展評(píng)估，也不計(jì)入補(bǔ)償圍〕。所以，機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬(wàn)元。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償537萬(wàn)元，相差1514萬(wàn)元。其他地方談得再好，如果機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)談不好，本次談判也不能算是成功的。機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)毫無(wú)疑問(wèn)成為談判的核心問(wèn)題。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三局部：一是房屋重置價(jià)格580萬(wàn)元；二是未到期臨時(shí)建筑重置價(jià)格204萬(wàn)元；三是局部房屋構(gòu)造被誤評(píng)、低評(píng)的重置價(jià)格66萬(wàn)元。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建立工程拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來(lái)補(bǔ)償，一共可獲得2550萬(wàn)元的補(bǔ)償。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償1654萬(wàn)元，相差896萬(wàn)元。所以房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問(wèn)題之一。土地價(jià)格因素只是區(qū)位綜合平均價(jià)格的一局部，區(qū)位綜合平均價(jià)格反映的是房屋樓面價(jià)格，而土地基準(zhǔn)地價(jià)反映的是土地平面價(jià)格。影響房屋重置價(jià)格的主要是構(gòu)造、等級(jí)和成新等因素。今年6月1日，市房產(chǎn)局和物價(jià)局重新調(diào)整并公布了市房屋重置價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)算公式：房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)〔區(qū)位綜合平均價(jià)格＋房屋重置價(jià)格〕。應(yīng)采取先打程序的方法：先審查授權(quán)〔拆遷公司須為有授權(quán)的行為〕、"拆遷許可證"。工程許可：發(fā)改委、規(guī)劃局或規(guī)委"建立用地規(guī)劃許可證"、國(guó)土局"建立用地批復(fù)"〕。立項(xiàng)批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補(bǔ)償方案---建立用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明。"拆遷許可證"與"評(píng)估報(bào)告"的日期是否一致、拆遷圍是否擴(kuò)大等等。一般開發(fā)商屁股都有屎，他們也不愿打程序。打程序是為了迫使其與你協(xié)商和解，但還是那句話："首先不能寄希望于法律"！中國(guó)不是法制社會(huì)，一般靠[瞎對(duì)付]來(lái)解決問(wèn)題，拆遷尤甚！任何問(wèn)題的解決都靠"實(shí)力"，這才是重要篇三：拆遷談判技巧及要點(diǎn)拆遷談判技巧及要點(diǎn)因地方政府土地財(cái)政和國(guó)城市化進(jìn)程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會(huì)非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有政府背景往往是強(qiáng)勢(shì)一方，而被拆遷人則是弱勢(shì)一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過(guò)策略的談判來(lái)為自己爭(zhēng)取盡可能多的利益。談判技巧和水平的上下會(huì)極影響到拆遷的補(bǔ)償金額，其差距之大非親歷者有時(shí)難以置信。2008年3月，因市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)*企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)歷，聘請(qǐng)筆者為談判參謀。拆遷方按評(píng)估報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)2個(gè)多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬(wàn)元，比對(duì)方的初始報(bào)價(jià)提高了1900多萬(wàn)元。根據(jù)筆者屢次咨詢拆遷談判的經(jīng)歷，總結(jié)其要點(diǎn)如下：1．收集必要的相關(guān)信息信息有助于我們"知己知彼"，增強(qiáng)談判實(shí)力和信心。應(yīng)收集的信息包括：〔1〕該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償系數(shù)不同。〔2〕拆遷人是誰(shuí)？是否有拆遷許可證？動(dòng)遷效勞機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？〔3〕對(duì)方談判人員的組成情況如何？他們的背景、性格如何？〔4〕拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)是誰(shuí)？評(píng)估報(bào)告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評(píng)估？是否有財(cái)產(chǎn)被漏評(píng)？〔5〕是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議？他們的談判有何得失？2．組建一個(gè)談判小組因?yàn)椴疬w談判涉及的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的額通常比擬大〔動(dòng)輒上千萬(wàn)、幾千萬(wàn)〕、容復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)主一人無(wú)法勝任，拆遷談判的團(tuán)隊(duì)成員最好由以下人員組成：〔1〕業(yè)主熟悉自己企業(yè)的根本情況，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的決策和協(xié)議的簽訂；〔2〕談判參謀負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢(shì)、控制談判過(guò)程、確定談判重點(diǎn)和秩序、運(yùn)用談判策略等，為業(yè)主提供全方位的咨詢效勞；〔3〕資產(chǎn)評(píng)估師負(fù)責(zé)審查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，是否存在成心低評(píng)、錯(cuò)評(píng)、漏評(píng)等情況，為談判報(bào)價(jià)提供必要的依據(jù)?！?〕律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于政府立項(xiàng)，拆遷人往往有政府背后撐腰，業(yè)主是不可能通過(guò)訴訟解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的。3．策略地安排談判的時(shí)間和地點(diǎn)在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)業(yè)主而言，時(shí)間幾乎沒有成本。對(duì)開發(fā)商而言，時(shí)間有巨大的資金本錢和時(shí)機(jī)本錢。所以在談判之初最策略的做法是不要和對(duì)方進(jìn)展任何接觸。讓其他人先談，隨時(shí)了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展。到只剩下最后一兩家的時(shí)候，拆遷人要讓步就會(huì)少很多顧忌，容易做出讓步。在地點(diǎn)的選擇上，千萬(wàn)不要自己主動(dòng)到對(duì)方的辦公室談判，否則對(duì)方會(huì)認(rèn)為你很希望被拆遷。要讓對(duì)方找到己方的企業(yè)里來(lái)，并且很難找到你，在談判過(guò)程中也便于安排人員策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。4．確定理性的談判目標(biāo)很多業(yè)主會(huì)在拆遷談判中漫天要價(jià)，提出一些不切合實(shí)際的無(wú)理要求。過(guò)高的補(bǔ)償要求會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是"獅子大開口"，會(huì)消滅對(duì)方通過(guò)談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對(duì)方采取"強(qiáng)制拆遷"的極端手段，有時(shí)甚至釀成"玉石俱毀"的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過(guò)努力談判可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。咨詢團(tuán)隊(duì)的一個(gè)重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個(gè)適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。沒有理由的要求容易被對(duì)方認(rèn)為是"獅子翻開口"。這一目標(biāo)可以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為根底，但又要大大高于評(píng)估報(bào)告提出的補(bǔ)償金額。5．抓住談判的核心問(wèn)題絕大多數(shù)拆遷談判的核心問(wèn)題是機(jī)器設(shè)備和房屋重置的補(bǔ)償系數(shù)?，F(xiàn)以2008年*評(píng)估機(jī)構(gòu)給市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)*企業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告為例來(lái)說(shuō)明這一問(wèn)題。該報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬(wàn)元，具體包括：〔1〕房屋1450萬(wàn)元，按重置價(jià)格〔按當(dāng)年材料價(jià)格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用〕580萬(wàn)元的2.5倍補(bǔ)償；〔2〕未到期臨時(shí)建筑204萬(wàn)元，按重置價(jià)格204萬(wàn)元的1倍補(bǔ)償；〔3〕地上附屬物〔裝修等費(fèi)用〕149萬(wàn)元；〔4〕機(jī)器設(shè)備凈值〔原值×成新率%〕1547萬(wàn)，評(píng)估值537萬(wàn)元。通過(guò)查看評(píng)估報(bào)告，還有兩局部機(jī)器設(shè)備可以要求對(duì)方補(bǔ)償：一是有漏評(píng)嫌疑的設(shè)備凈值184萬(wàn)元；二是不評(píng)金額320萬(wàn)元〔拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會(huì)影響使用價(jià)值的設(shè)備未進(jìn)展評(píng)估，也不計(jì)入補(bǔ)償圍〕。所以，機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬(wàn)元。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償537萬(wàn)元，相差1514萬(wàn)元。其他地方談得再好，如果機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)談不好，本次談判也不能算成功。機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)毫無(wú)疑問(wèn)成為談判的核心問(wèn)題。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三局部：一是房屋重置價(jià)格580萬(wàn)元；二是未到期臨時(shí)建筑重置價(jià)格204萬(wàn)元；三是局部房屋構(gòu)造被誤評(píng)、低評(píng)的重置價(jià)格66萬(wàn)元。如果全部按非市政公用設(shè)施拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來(lái)補(bǔ)償，一共可獲得2550萬(wàn)元補(bǔ)償。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償1654萬(wàn)元，相差896萬(wàn)元。房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問(wèn)題。篇四：房子拆遷需要掌握的談判技巧"什么是房屋拆遷談判"首先,了解一下談判含義答復(fù)一:談判就是通過(guò)對(duì)話調(diào)節(jié)各方利益。答復(fù)二:談判就是兩人或以上的人對(duì)于不同的看法理解等等方面而據(jù)理力爭(zhēng)。答復(fù)三:談判,是由談和判兩個(gè)字組成,也就是先談后在判,談是指雙方或多方之間的溝通和交流,判就是最決定一件事情。只有在雙方之間溝通和交流的根底之上,了解對(duì)方的需求和容,才能夠做出相應(yīng)的決定。也就是說(shuō),談判是為到達(dá)*一目的而跟另一方進(jìn)展協(xié)商的一個(gè)過(guò)程。著名的"談判的藝術(shù)"作者尼爾倫伯格認(rèn)為,談判是人們?yōu)榱烁淖兿嗷リP(guān)系而交換意見,為了取得一致而相互磋商的一種行為,是直接影響各種人際關(guān)系,對(duì)參與各方產(chǎn)生持久利益的一種過(guò)程。他還認(rèn)為:"談判的定義最為簡(jiǎn)單,而涉及的圍卻最為廣泛。每一個(gè)要求滿足的愿望,每一項(xiàng)尋求滿足的需要,至少都是誘發(fā)人們展開談判過(guò)程的潛因。只要人們是為了改變相互關(guān)系而交換觀點(diǎn),只要人們是為了取得一致而磋商協(xié)議,他們就是在進(jìn)展談判。"筆者認(rèn)為:房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間,或在拆遷管理部門組織下,就有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)協(xié)商,尋求利益平衡點(diǎn)。具有以下特點(diǎn):1、拆遷談判是一項(xiàng)政策性、專業(yè)性十分強(qiáng)的活動(dòng);2、拆遷談判是拆遷程序重要組成局部,非經(jīng)談判不得裁決和強(qiáng)制執(zhí)行;3、拆遷談判周期比擬長(zhǎng)、次數(shù)相對(duì)多,時(shí)常經(jīng)反復(fù)協(xié)商最終達(dá)成協(xié)議;4、拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自愿談判,更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判;5、拆遷談判貫穿于拆遷整個(gè)過(guò)程,包括裁決受理后乃至訴訟程序中,均存在拆遷協(xié)商可能性。二、目前拆遷談判出現(xiàn)的問(wèn)題"1、被拆遷人利益受損現(xiàn)象普遍。因被拆遷人不懂得選擇對(duì)自己最有利的談判方案,在更合理的結(jié)果還未出現(xiàn)時(shí),被拆遷人稀里糊涂同意簽定協(xié)議了。筆者稱之為吃了暗虧,有時(shí)甚至吃了大虧,形成這一結(jié)果是多方因素導(dǎo)致的。2、局部被拆遷人漫天要價(jià),一再錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī),對(duì)立情緒嚴(yán)重,導(dǎo)致拆遷人動(dòng)用法律程序,裁決或判決結(jié)果讓被拆遷人非常失望,雙方消耗大量財(cái)力、精力。3、個(gè)別人自認(rèn)為有一定社會(huì)關(guān)系,可以擺平利益,豈不知,在不是**花錢拆遷時(shí),哪個(gè)開發(fā)商愿意多掏錢呢"無(wú)視規(guī)則,自以為是,反而達(dá)不到目的。4、即便談判達(dá)成一致意見,也是簽訂不完整協(xié)議,合同漏洞百出,被拆遷維權(quán)十分難操作。三、拆遷談判技巧"筆者擔(dān)任過(guò)拆遷辦、開發(fā)商法律參謀、也為被拆遷人維權(quán)過(guò),在總結(jié)雙方的特點(diǎn)和心里特征后,提出如下參考意見:1、找準(zhǔn)目標(biāo),合理定位。這是談判的最根底工作,恰又是難度最大的一件事,要求過(guò)高,脫離實(shí)際,必將適得其反;要求過(guò)低,擔(dān)憂吃虧還被別人笑。所以,選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵,這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí),如房產(chǎn)為居住,市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn),加上搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等55萬(wàn),這就是談判尺碼,上下浮動(dòng),貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對(duì)于一些復(fù)雜的,如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問(wèn)題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益,適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。2、談判中要善于傾聽、分析和判斷。因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽對(duì)方說(shuō)話。常言說(shuō)"鑼鼓聽聲,聽話聽音"。會(huì)不會(huì)傾聽"能不能聽出對(duì)方的"音""聽了能不能做出正確地分析和判斷"能不能找出對(duì)方的"軟筋"或"破綻""從而拿出應(yīng)對(duì)的策略,這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以,高明談判者不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對(duì)方多多地說(shuō)。詳細(xì)地說(shuō)。最好把他們要說(shuō)的話、想說(shuō)的話盡量地都說(shuō)出來(lái)。在對(duì)方說(shuō)的時(shí)候,不要打斷對(duì)方,不要怕"冷場(chǎng)"。在對(duì)方有一種"言多有失"的警覺時(shí),要盡力地"諄諄善誘"。還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場(chǎng),拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。同時(shí),還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來(lái)。這樣才能談笑風(fēng)聲之中,掌握談判的主動(dòng)權(quán)。3、抓住拆遷人心里談判。拆聯(lián)系：壹叁伍捌伍貳肆柒伍玖捌遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過(guò)多糾纏,通常在非原則性問(wèn)題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅(jiān)持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會(huì)拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆遷人動(dòng)用**力量到達(dá)拆遷目的,搞的雙方都付出代價(jià),何苦呢"4、抓住拆遷人弱點(diǎn)談判。筆者屢次采用此方法為被拆遷人實(shí)現(xiàn)了出乎意料的效果,如錫上區(qū)農(nóng)村*小廠因建高速公路要拆遷,房屋重置價(jià)評(píng)估為69萬(wàn)元,拆遷人提出按錫山區(qū)集體土地拆遷政策,工業(yè)用房可按69萬(wàn)再乘以1、5得出103、5萬(wàn),加點(diǎn)停產(chǎn)損失等其它費(fèi)用,總計(jì),絕對(duì)不能突破120萬(wàn),如不同意,進(jìn)入法律程序,裁決多少按多少執(zhí)行。筆者研究發(fā)現(xiàn),市的集體土地工業(yè)用房拆遷補(bǔ)償規(guī)定是重置價(jià)乘以2、5倍,比錫山區(qū)多一倍重置價(jià),這就有個(gè)上、下位法沖突問(wèn)題,雖然,拆遷人強(qiáng)調(diào)按當(dāng)?shù)卣咦泐~補(bǔ)償,我們認(rèn)為下位法應(yīng)服從上位法,最后雙方找到了均可承受的方案,可謂一計(jì)增加幾十萬(wàn)。拆遷人有時(shí)自己都不知錯(cuò)在何處,如主體不符、許可證不合法、評(píng)估程序等,其懼怕一旦敗訴,整個(gè)拆遷損失極大,于是,在你點(diǎn)出它破綻與弱點(diǎn)時(shí),往往會(huì)使談判利益增大?？傊?拆遷談判與其它談判有許多共同點(diǎn),但必須在懂得補(bǔ)償安置法律政策根底上才能知己知彼,不畏權(quán)勢(shì),不錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)。追求利益最大化。聯(lián)系：壹叁伍捌伍貳肆柒伍玖捌篇五：拆遷組部人員談判技巧拆遷組部人員談判技巧〔獻(xiàn)給正在面臨拆遷的同志們〕古人云:"知己知彼,百戰(zhàn)不殆"動(dòng)遷工作無(wú)疑是和平年代的"戰(zhàn)爭(zhēng)"。戰(zhàn)役的雙方是不對(duì)等的，一方是散兵游勇，一方是機(jī)械化軍隊(duì)。一般情況，動(dòng)遷人員熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而對(duì)于每一戶該具體如何說(shuō)，如何做，每一句話都會(huì)進(jìn)展認(rèn)真安排，如同戰(zhàn)爭(zhēng)前的部署。常規(guī)做法先易后難，選擇突破口，突破口的選擇原則是該戶人家位置關(guān)鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當(dāng)?shù)赜行┯绊?，面積亦不宜過(guò)大，便于操作，能起到"以點(diǎn)帶面"的作用。被拆遷戶要想在這場(chǎng)"戰(zhàn)爭(zhēng)"中立于不敗，就要知道什么是拆遷？對(duì)拆遷的程序、動(dòng)遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有根本的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。首先我們來(lái)分析拆遷過(guò)程中被拆遷戶的心理狀態(tài)，說(shuō)實(shí)在話，當(dāng)拆遷公告出來(lái)時(shí),相信每個(gè)人心里都發(fā)毛,不知道怎么辦好，比擬典型的有以下四種心理狀態(tài)：一、如意心理這是被拆遷戶得悉自己所有或使用的房屋要進(jìn)展拆遷時(shí)表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對(duì)舊居的厭煩和對(duì)新居的向往。當(dāng)拆遷實(shí)施單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動(dòng)、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比擬和諧。二、恐懼心理當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段時(shí)，局部被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們?cè)诓煌潭壬详P(guān)心自己利益的實(shí)現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌，在這種情況下，被拆遷戶對(duì)拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價(jià)格及折舊率等。凡事總是斤斤計(jì)較、舉棋不定。三、消極心理有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時(shí)，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動(dòng)緩慢的行為特征。四、橫纏心理當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)，局部被拆遷戶認(rèn)為這是實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的關(guān)鍵時(shí)刻，力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。上述消極心理和橫纏心理就是通常所說(shuō)的"釘子戶"，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。但二者對(duì)房屋拆遷工作的影響根本一致，也是本文論述重點(diǎn)。下面從7個(gè)方面分別說(shuō)明如何做一個(gè)"合格"的釘子戶。一、釘子戶的分類：1、漫天要價(jià)型：漫不講理，把動(dòng)拆遷視為撈一票的時(shí)機(jī)，撒無(wú)賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有后臺(tái)，沒有關(guān)系，但有三四個(gè)狐群狗黨，給他當(dāng)狗頭軍師，自己并沒有多少文化，也不懂多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無(wú)業(yè)人員、刑總分值子居多。一般武來(lái)！2、后臺(tái)撐腰型：有一定的社會(huì)關(guān)系，自持無(wú)恐，有文化、懂政策，喜歡鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點(diǎn)。他們以利潤(rùn)為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒有到達(dá)的時(shí)候，高層的、條子紛紛涌來(lái)。他們會(huì)見好就收，只要到達(dá)目的。一般文來(lái)！3、自我保護(hù)型：他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅(jiān)持到底就是勝利，他們對(duì)今后的生活顧慮太多了，對(duì)生活沒有多少信心，他們計(jì)算補(bǔ)償能不能買套房以后，還節(jié)余一點(diǎn)生活費(fèi)。他們會(huì)耍無(wú)賴，會(huì)點(diǎn)小聰明，他們懼怕權(quán)威，對(duì)政府不信任，喜歡聽小道，他們信奉只有自己才能保護(hù)自己。動(dòng)遷中，最會(huì)漠視他們的利益，因?yàn)閯?dòng)遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏。二、產(chǎn)生釘子戶的原因：釘子戶除了主觀原因以外，客觀上，當(dāng)事人雙方?jīng)]有完全表達(dá)平等、自愿、等價(jià)的交易原則。其次，工作方式簡(jiǎn)單、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是釘子戶產(chǎn)生的原因。三、釘子戶的目的：要知道絕對(duì)正確的拆遷之上還有一個(gè)絕對(duì)正確的人道主義。要給對(duì)方壓力以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益。不過(guò)見好就收，戲不能演過(guò)頭。四、釘子戶的條件：其一：吃透各種法律法規(guī)。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會(huì)耍賴。其三、要有"良好"的心理素質(zhì)，大風(fēng)面前不彎腰，天塌下來(lái)?yè)蔚米。鍪虏换艁y，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。如果家中有見風(fēng)即倒的老人，則是王牌，因?yàn)檎l(shuí)也不敢動(dòng)。所以不是每個(gè)人都可以當(dāng)釘子戶的。五、釘子戶的手段：要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！老百姓和拆遷利益集團(tuán)的斗爭(zhēng)一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、**、絕食、阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)""不一而足！自殺壯烈，但代價(jià)太大，效果不大。暴力對(duì)抗，拆遷集團(tuán)人多勢(shì)眾，且有黑白〔所謂"白道"更可惡〕協(xié)助，明擺著是吃虧。尤其不可以采取阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)等手段。因?yàn)檫@是卑劣的利益集團(tuán)最希望出現(xiàn)的情況。一旦如此，他們即可將簡(jiǎn)單的拆遷經(jīng)濟(jì)事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過(guò)他們掌握的一局部國(guó)家機(jī)關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶"名正言順""合法"解決。大量的案件證明：1.掌握證據(jù)，抓住拆遷集團(tuán)違紀(jì)把柄這實(shí)在簡(jiǎn)單，一抓一大把〕，吃透各種法律法規(guī)〔這最要緊〕，一定可以打垮利益集團(tuán)！調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在拆遷官司中，知識(shí)分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞苦群眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣"憲法"以及黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)拆遷的言論，就勝券在握""記住：要到達(dá)目的有時(shí)不可以用直接手段，間接手法更有效，這就是有的象36計(jì)中的"圍救"。六、釘子戶的措施：拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)上盡可能拉長(zhǎng)時(shí)間，給他反反復(fù)復(fù)。時(shí)間就是勝利。2撤：面對(duì)官府和暴力機(jī)關(guān)、醫(yī)院１２０－殯儀館，單個(gè)被拆遷戶是弱小的無(wú)力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋摹Ｄ煤盟械姆慨a(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字〔當(dāng)然，寫上他們反對(duì)"憲法"，批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的?！?，拒絕任何所謂"安排"。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。3抓：你的拆遷對(duì)手們一定有大量的弱點(diǎn)，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的"公開公平公正"的拆遷原則：比方說(shuō)：給*些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償費(fèi)用，你可以要求同等待遇呀！4訪：一去上級(jí)機(jī)關(guān)或者直接去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個(gè)人分配一項(xiàng)任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們?cè)谀銓懙纳显L材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)必須以*種姿態(tài)來(lái)回復(fù)，這種回復(fù)有時(shí)可以作為有利證據(jù)；希望大家想方法能夠說(shuō)服他們。三找律師咨詢，在接觸過(guò)程中，律師有時(shí)會(huì)陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他如果將案件的全部解決方法都說(shuō)出來(lái)，可能你們就不請(qǐng)他了，如果不說(shuō)呢你們可能不信任他，所以最好想出一個(gè)方法來(lái)解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。5談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對(duì)拆遷，一定要把問(wèn)題理順才可以進(jìn)展。記住，永遠(yuǎn)不談補(bǔ)償問(wèn)題，決不可以。只談他們的亂紀(jì)問(wèn)題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有亂紀(jì)〔不亂紀(jì)，怎么搞拆遷〕后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件，不滿意永遠(yuǎn)和拆遷做斗爭(zhēng)，絕對(duì)自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)拆遷過(guò)程，適時(shí)合理利用。七釘子戶的步驟：〔關(guān)鍵哦〕要做一個(gè)"合格"的釘子戶，在拆遷的每一時(shí)段要要有不同的對(duì)策。當(dāng)一個(gè)人可以給你一種感動(dòng)，讓你想和他手牽手走一輩子的路，那就該堅(jiān)決的抓緊這只手！第1階段公告階段當(dāng)拆遷公告出來(lái)時(shí),看清楚拆遷公告容并最好進(jìn)展拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也說(shuō)明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般容寫著建立工程名稱、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷圍、立項(xiàng)和立項(xiàng)文號(hào),規(guī)劃和規(guī)劃文號(hào),土地定點(diǎn)和土地批準(zhǔn)文號(hào)。你可去對(duì)照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項(xiàng),規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過(guò)了有效期還沒拆的話,他必須去補(bǔ)辦。此階段對(duì)策要點(diǎn)是裝聾作?。槐澈笊縿?dòng)。第2階段商談、協(xié)議階段房屋拆遷都以土地為中心而進(jìn)展拆遷，所以必須對(duì)拆遷后所建立的工程要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國(guó)土資源部公布的第9"劃撥用地目錄"，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國(guó)土資源部第11〔2002年7月1日起施行〕"招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定"中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此工程不合法,追究國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得承受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，〔3級(jí)資質(zhì)為3萬(wàn)平方米以下〕是否持證上崗，拆遷資金是否到位。此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動(dòng)遷補(bǔ)償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采用"拖"字訣，逼迫對(duì)方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。別急~，你急他們就開心~；要沉住氣~，讓他們急~！?。。?！不能隨便簽字，因?yàn)橐坏┠愫灹俗郑鸵暈檎J(rèn)可，一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬(wàn)不得已不降價(jià)；你沒偷沒搶，只是在爭(zhēng)取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)""心理素質(zhì)一定要好噢~，千萬(wàn)不能怕他們的恫嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度,拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強(qiáng)制嚇人等等，采用輪翻轟炸，甚至有時(shí)間動(dòng)用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了！能挺過(guò)這一關(guān)的人就是根本"合格"的釘子戶。要堅(jiān)信，大鬧多給；小鬧小給；不鬧不給的方針。團(tuán)結(jié)就是力量！這里要注意鬧事情不能有頭頭，因?yàn)樽畛鎏纛^的人往往是對(duì)方收買的對(duì)象，如果被買通了，大家就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來(lái)了。有事情就私下集體討論，單獨(dú)去談,談完后再進(jìn)展集體討論，團(tuán)結(jié)加互通信息很重要。有想法以掛號(hào)信的形式最好,因?yàn)槟愀鷮?duì)方說(shuō)過(guò)的話都可賴的,。寄出去的信對(duì)方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對(duì)方。掛號(hào)寄給哪些地方呢？拆遷辦,建立局,對(duì)方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對(duì)策要點(diǎn)是漫天要價(jià)；滿足就簽。第3階段聽證調(diào)解、行政裁決階段1、了解是否拆管理別離?，F(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實(shí)施單位為兩塊牌子，一套班子。既是"運(yùn)發(fā)動(dòng)"，又是"裁判員"，沒有做到政事、政企分開。這個(gè)是違規(guī)的！2、對(duì)方一發(fā)裁決通知就寄掛號(hào)信給拆遷辦,建立局,對(duì)方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號(hào)信退給裁決機(jī)關(guān),要求查看五項(xiàng)文件和拆遷許可證，并且對(duì)照一下相互間有沒有矛盾。記住！這是你的權(quán)利！拿不出就有問(wèn)題，不能拆！五項(xiàng)文件為：〔一〕建立工程批準(zhǔn)文件；一般由地方方案委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。〔二〕建立用地規(guī)劃許可證〔附紅線圖〕；一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。〔三〕國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)?！病菜摹巢疬w方案和拆遷方案；是指拆遷人對(duì)將來(lái)準(zhǔn)備實(shí)施的拆遷活動(dòng)所制定的方案和方案?！参濉侈k理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專用，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會(huì)議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見〔國(guó)辦發(fā)［2004］46號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳"關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知"〕。不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)文件齊全?，F(xiàn)在好多工程證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的！件，嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個(gè)以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程?，F(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進(jìn)展規(guī)劃工程定點(diǎn)的情況下，為開發(fā)商發(fā)放"建立用地規(guī)劃許可證"；先辦理"建立用地批準(zhǔn)書"，再補(bǔ)辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放"國(guó)有土地使用證"。在缺乏拆遷方案、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放"房屋拆遷許可證"；在沒有按規(guī)定程序舉行聽證的情況下，對(duì)11戶被拆遷人下達(dá)強(qiáng)制拆遷執(zhí)行書。在工程實(shí)施過(guò)程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷，去年12月份以來(lái)，先后對(duì)11名公職人員進(jìn)展了降職、調(diào)離原工作崗位到遙遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯(cuò)誤處理，并錯(cuò)誤拘捕會(huì)明等3人。被拆遷戶要認(rèn)真核查5項(xiàng)文件，特別注意土地的取得和是否足額拆遷補(bǔ)償安置資金存入專用?？隙〞?huì)有所收獲。這樣和拆遷人談判也就游刃有余.在沒有協(xié)商好前不能簽任何字，保管好所有的房屋證件,因?yàn)檫@是你的原始股票!3、抓住要害："公開""公平""公正"一招致敵。例如，評(píng)估單位沒有選擇、評(píng)估結(jié)果沒有公示、暗箱操作、給*些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償費(fèi)用.............等等。數(shù)不勝數(shù)，你可以要求同等待遇呀！強(qiáng)烈要求上榜公布已經(jīng)走人的被拆遷戶補(bǔ)償，按規(guī)定，這是必須的！現(xiàn)實(shí)中幾乎每戶被搬的人家都被要求補(bǔ)償費(fèi)〔否則，獎(jiǎng)金、補(bǔ)助沒有.............等等〕。為什么他們要如此。因?yàn)橹挥胁蛔尡徊疬w戶互通信息，才可讓其他人心中無(wú)底，無(wú)法參照，才可以進(jìn)一步壓底其他被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)。既然你不敢根據(jù)國(guó)家要求"公開""公平""公正"，則，咱們就好好聊聊價(jià)錢?。。。?！不要錢只要房子的人家，要求同一家評(píng)估單位對(duì)自己的原有住房和給的住房一齊評(píng)估。--其中微妙自己體會(huì)。能挺到第3階段的被拆遷戶都是好樣的，也是團(tuán)結(jié)的關(guān)鍵時(shí)刻，堅(jiān)信成功在于最后一分鐘，要相互支持，大家一起撐；要有團(tuán)結(jié)一起的信念?。。?！此階段對(duì)策要點(diǎn)是老生常談；對(duì)天鳴冤！第4階段執(zhí)行、行政救濟(jì)階段1、現(xiàn)行政策環(huán)境下，行政強(qiáng)拆的可能性小了，司法強(qiáng)拆多了。現(xiàn)在行政救濟(jì)進(jìn)入謊謬的司法怪圈，例如，建立局通過(guò)單方面的裁決進(jìn)展拆遷，雙方當(dāng)事人對(duì)裁決不服在三個(gè)月可進(jìn)展起訴，現(xiàn)實(shí)情況是對(duì)方當(dāng)事人〔拆遷人〕在作出裁決后也對(duì)裁決不服進(jìn)展起訴〔房屋拆遷管理部門〕，惡人先告狀，一起訴就進(jìn)入了司法程序，就可強(qiáng)制拆遷，在法院的幫助下甩掉被拆遷戶進(jìn)展強(qiáng)拆，把被拆遷戶帶入被告缺位的怪圈中。簡(jiǎn)直就是豬八戒倒打一耙。強(qiáng)拆目的到達(dá)后對(duì)方當(dāng)事人再進(jìn)展撤訴，這樣就免去了法院的責(zé)任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起訴，法院審理，一審謊唐的判決下來(lái)：舉證證實(shí)非法頒發(fā)拆遷許可證，但拆遷合法性與本案無(wú)關(guān)，裁決合法，安置合理，維持原裁決。這種情況發(fā)生我們?cè)趺崔k？應(yīng)該同時(shí)向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷管理部門非法頒發(fā)拆遷許可證。由于拆遷許可證案件審理結(jié)果可能影響拆遷裁決案件的最終勝負(fù)，人民法院在審理許可案件時(shí)有可能中止裁決案件的審理。事實(shí)上按現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)講在城市房屋拆遷中根本領(lǐng)不出一合法的"拆遷許可證"。其中重要原因違反了"土地管理法"，當(dāng)然領(lǐng)不出合法的"拆遷許可證"。法律規(guī)定開發(fā)商的土地使用權(quán)取得必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌。但土地證還在老百姓手里沒有經(jīng)過(guò)注銷和變更土地登記,是受法律保護(hù)的,不能進(jìn)展招、拍、掛，按"土地管理法"規(guī)定不能辦理國(guó)有土地批準(zhǔn)書,也不可能和開發(fā)商簽定國(guó)有土地使用合同書，這就好比一女不能嫁兩夫。同時(shí)"拆遷條例"規(guī)定具有拆遷人資格的拆遷人，必須持有國(guó)有土地批準(zhǔn)文書才能辦理拆遷許可證，一方面國(guó)土局不能辦理國(guó)有土地批準(zhǔn)書，另一方面必須具有國(guó)有土地批準(zhǔn)書，所以按現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)講是永遠(yuǎn)辦不出一合法的拆遷許可證，永遠(yuǎn)辦不出,辦出來(lái)的話全都是不合法的。說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，假設(shè)土地證在老百姓手上，國(guó)土局發(fā)出國(guó)有土地使用證給開發(fā)商，國(guó)土局直接違反"土地管理法"和"一物一權(quán)"的民法根本原則；假設(shè)國(guó)土局沒有發(fā)出國(guó)有土地批準(zhǔn)書，建立局發(fā)出拆遷許可證，建立局就違反"拆遷條例"。沒有拆遷的合法性，哪來(lái)裁決合法性，更哪來(lái)安置合理性！不過(guò)到現(xiàn)在還沒有聽到多少拆遷戶贏了官司的！〔難啊〕2、君不見哪個(gè)城市的拆遷最后不是靠拆遷雙方的談判解決的，經(jīng)過(guò)以上數(shù)個(gè)回合比賽，當(dāng)釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實(shí)惠，誰(shuí)能堅(jiān)持到最后，誰(shuí)就獲得勝利。3、以上如果所有招術(shù)不行的話，就只有漫漫上訪路了，保管好所有的房屋證件及對(duì)方所有違規(guī)證據(jù)〔看了這么多，相信你會(huì)找到好多證據(jù)...............〕記??！要有信心、決心和恒心。勝利終會(huì)屬于你!!!!!!此階段對(duì)策要點(diǎn)是全家發(fā)動(dòng)，老弱病殘齊上陣。重要提示:一定要弄清楚拆遷人合法嗎"才能開