世聯(lián)-深圳后海公館營銷策略報告-6ppt

后海公館營銷分享代理事業(yè)三部2007.10步步為營，跑贏大勢后海公館營銷分享一、營銷策略的制定二、營銷策略的執(zhí)行入市背景分析營銷策略回顧營銷動作回顧策劃與銷售的配合三、營銷沉淀與經(jīng)驗分享目錄一營銷策略的制定項槍目胸概閃況后冤海流公賞館遠位艙于裙南嚇山勤后并?；{顫天腿路竹與李后少海龜濱走路趨的夕交現(xiàn)匯經(jīng)處心。壇東晌鄰恐蛇盒口帳東林填削海陸區(qū)顫，算北匪鄰瞞澳刮城副項袋目場?？偫延媒仡w面趙積謹:2譜5順0瘋4島0澤m2建誘筑輕容城積賺率蹤蝶：2并.礦5霞6總窩建屆筑懲面袍積礎：6斜3涉9潮9慶9惜m2住解宅斃用防面天積掩：6風0征5榆0本0刷m2商爹業(yè)倆用畝面蟲積謊：2悲5姨0非0成m2項穗目括概舞況項友目零位飯于折居縣住粒環(huán)夠境鋪純辟粹羽的而后廚海戀區(qū)針域聯(lián)，耍為綿中皇等優(yōu)規(guī)世模顆居秩家勿型惑住葬宅世。戶型面積比例兩房60平米20％三房100平米40％三房120平米40％項鋼目封概壯況片每區(qū)這內(nèi)挪地詢產(chǎn)半大畏鱷根紛憐紛獎拿規(guī)地鮮，場開揉發(fā)紋高漂檔闊住承宅點。安擁躲有鐘稀桂缺難資洪源障景卻觀牧和遼良給好翅規(guī)軌劃奶的梳后齡海鵲填貞海獲區(qū)賀將午成盤為國繼青香滿蜜膽湖架、青華閘僑口城駐、吉紅四樹過灣賀之節(jié)后腐的陷深喚圳蔑第狠七路大永豪貴宅肆片鍛區(qū)交。地鐵口軒泰寶能寶能三湘地業(yè)澳達澳達皇庭鴻威口岸區(qū)地鐵口藍天路工業(yè)七路富力卓越灣廈招商卓越東濱路工苦業(yè)銷八分路招得商樸東寫路本沉項佳目沙屬廟于居片旱區(qū)路的丹起冶勢烈者輔，壞引盒領慢片慘區(qū)愉品軌質(zhì)鼓與蛛市眼場裂。右用傷心楚打梳造創(chuàng)高避品撿質(zhì)賓的任精捧品插是倦項踐目瘋給通后泛海愈填腹?；▍^(qū)搶的朽獨摘特狡獻天禮模。區(qū)輩域監(jiān)價仔值其認柄知香港福田、羅湖地鐵二號線：招商東路站后濱海路跨海大橋南山商業(yè)文化中心區(qū)特獲區(qū)酷內(nèi)耐/好最尺后精一欣塊恰/裝純叔粹感的托/秤濱著海戶中抱央錢居哲住鍬區(qū)知/深貧圳資第遵七皮豪井宅鐘區(qū)項勝目傅價才值鑼實跳現(xiàn)躍依沾托棋于嗎后渡海區(qū)費域店未標來黑潛兇力及地區(qū)鐵獸交度通雨優(yōu)顫勢的現(xiàn)價橫值衡平汁臺1肅3身0達萬畢M愚2妹濱鋤海鍋住跪宅發(fā)區(qū)1熔5捷公駱里泊濱舊海尿生俗活叔休等閑宋區(qū)共膚享微南種山爬中咳心蜓區(qū)浙成棒熟稈配竭套規(guī)賓劃闖中摟區(qū)污域抬配盟套疏成型熟西動部準通扎道搖。夸地克鐵仁2割號薪線掀、伏后毛海鎮(zhèn)濱懲路候的跪交慮通幣優(yōu)書勢“”—倚—除“暑關鴿內(nèi)貓的稻房雞子顛、嫌特肢別渾是庫后卡海朽的肝房疏子定、付根走本扇不閃愁竹賣松，其不攀用城擔尚心謠的綠！—田—唐“即項賠目引價鐮格香是薦由復市凡場恥決辱定撲的銳，惕能攝實續(xù)現(xiàn)瓶正橫常補的請市傍場賺價坐格甘就破可諒以給了鮮！許”—陡—器“來這祝個鎖項難目杯就嫌是客要兩好亡玩勁嘛臺”—夸—撫“速我裙們寒就場是司要悟與熔眾高不族同孕呀裹！測”發(fā)議展跟商處背逆景尤介波紹盧繳總馳語氣錄揉（災2豪0芒0盆6案年武）傘：“儉地驗業(yè)蜘房之地巡壽產(chǎn)俘有增限誦公垮司緊”推、筒“騾曾薪開夫發(fā)購西冬麗精城賣市典假薪日烈”局、暈“勒老犯板湯為賀海編歸協(xié)人嫌士使，觸充遼滿爹激就情望，局希躺望正通在過鵲后姨海劍公薯館及在蛇市舅場方發(fā)提出膨聲尋音末”幣、編“謹首彼次拉與拉世司聯(lián)武合京作桶，縱配黃合玩程裳度濕較歐高尋”航。最莖初頁的竟想隔法我詠們閃和住發(fā)招展惑商厲共喚同盤認方為壇：面法對唱2貞0抹0都7址，滋市煉場上形乘勢府繼住續(xù)銅看廊好椒，佛項嚷目棄所蠟處雖的哭區(qū)碰域塑價帖值多平霜臺串及網(wǎng)產(chǎn)盯品挑價督值糾能冒讓推項乳目帖“砍正沿常思的躁市隸場敏均陶價壺”叼及抖“拍銷押售戴速秧度香”運的幻玉實綱現(xiàn)什不津會程存董在當太逗大艘困接難沉，項只目哪有映條音件迫在僻營圓銷策上丹進體行酸一摘些牲改律變孔和米嘗舊試潛，壤讓攻客超戶俊為頸之蓮支短付殿更欄高據(jù)價梯值壺?；蛴诼荽搜?，園我丹們乒制泡定承了蠅本局項弊目寨的漏營迎銷立策義略柄。深惹圳寒房姿地贈產(chǎn)銳營替銷疼都棒習倦慣乘了查說鳳教分，味習蟲慣扯了礦概朵念葡，艷習綢慣扎了繭強斬勢忠：—密—忽“各明值天食我捐們棚住慈在薄哪楊里誤？昌”演；—速—俗“頭到極東冬部勤去深”追；—雄—陶“清榮呆耀泛府擠邸握”喬。后勤海鄰公浮館薄卻燥要浴不掩一棗樣短，俯我質(zhì)們幻玉認項為晶應魯該詠改辮變稍營憐銷融的軟溝榨通彼方液式腐；回演歸躲產(chǎn)嫌品升、閑回舉歸征居殺住熄本遙質(zhì)手，霜回唱歸樓營肅銷猶本做質(zhì)獎；用壘自何然君、乘親戒和線的極態(tài)沉度征與葡客糊戶趁溝旅通益；用堡我焰?zhèn)儘{時浪尚宰人看文訴的悼居當住擋理座念五附滲加津在根項昨目讀產(chǎn)租品劉之暑上柱，愉用忽心躺打陜動晚他幼們熊。營腎銷王總花綱強危調(diào)陽產(chǎn)跪品局及迫客諸戶雞體熱驗除價耗值分，晨現(xiàn)找場宵高州品渡質(zhì)梨展疏示版，洲提聾高骨客鉛戶頑的邁心連理促價誓值痛預該期竄。1回噸歸顧產(chǎn)拘品今，由回跑歸你居釋住劫本膊質(zhì)果，瓶通凈過衡自領信欲親熄和檢的鍬時辨尚灣人殘文秤的街營障銷角觀付點股及坑手攪法沉向傻客疾戶努傳倡遞銷，給樹糟立唉高廚形鳳象或。2借業(yè)勢亦后廊海砌灣顧區(qū)撿域句利旅好脹，島低巡壽成昆本種營鈴銷席，念贏蘆得錢客售戶直。3營秤銷投總畫綱帝分帝解形錦象倍策畢略回脖歸棕產(chǎn)促品航及殿居跳住塔本逝質(zhì)，也演辮繹姻項隸目冒自京信禽親源和貞的時拿尚慌人洽文爽形統(tǒng)象。展奸示賤及鼠服班務壓策括略通贊過銜項妨目艙產(chǎn)搶品高舞品架質(zhì)鬼展旦示及臭高竿標殖準捷的人詢性啊化艙服禽務全體策驗讓跑客頭戶談獲堂得愉觀悅姿的體局驗畫和陰理艘解遼項慮目俗的生幼活士本覆質(zhì)鈴居食住枕理關念陵，釀支槳撐初項她目歡較承高師價喉值的猛實菌現(xiàn)愛。推學廣業(yè)策策略線憤上主汗推編項么目區(qū)泄域漁屬諸性報及駝人楊文班形妙象，吸敲引惡注貢重吃高炒生浪活宵品序質(zhì)頌及特本州質(zhì)秘的吳創(chuàng)阻意皆中保產(chǎn)。線蠢下主辛打時仁尚修人汗文弦的訂活倉動參營戚銷，營安造捏市醋場善影窄響晨力二營銷策略的執(zhí)行本肝項秀目堆7叨月蜜2睛4蔑日在入避市棒，練此塊時慌市思場厘宏休觀室調(diào)攤控搞力漁度投加趨強序，潔政棒策津頻篩出喉，旬對故推調(diào)廣鉤及賀銷謹售悼束點縛株較艱多男。政策區(qū)域時間相關政策關鍵詞二級市場2007.6.22深圳《廣告專項整治工作方案》整頓廣告宣傳，客戶積累受限2007.7.11深圳《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》限制外資炒房，外籍客戶受限2007.7.13現(xiàn)場監(jiān)管賣樓，新開盤項目報預售許可證同時，需同步提交開盤方案、價格表信息透明化，營銷工作前置，客戶摸查受限二、三級市場2007.7.13深圳《關于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》三部聯(lián)合發(fā)布，范圍更廣禁辦VIP卡、十日開盤令、價格提前登記公示、預售合同管理、二手房明碼標價三級市場2007.8.12007版《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用統(tǒng)一合同文本、杜絕陰陽合同及期房銷售入煤市喪背烏景既分才析本銹項過目莖7壯月肥2蛛4盛日大入山市辜，謠此盈時澤市倚場菊宏疤觀贊調(diào)典控讓力書度尋加擊強京，讀政漢策思頻侵出當，藏對揪推亭廣棕及敬銷賽售屋束莖縛茶較秀多武。入彼市障背李景潮分蘭析新房銷售政策取得《房地產(chǎn)預售許可證》前禁止內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為禁止發(fā)布項目銷售廣告禁止收取任何預定性質(zhì)款項取得預售許可證需備案開盤方案和價格表取得《房地產(chǎn)預售許可證》后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售預售房明碼標價、價格網(wǎng)上公示預售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名統(tǒng)一合同文本房源公開明碼標價現(xiàn)場監(jiān)管二手房銷售政策8月1日采用統(tǒng)一居間合同，網(wǎng)上打印嚴禁“炒賣樓花”行為二手商品房明碼標價營俊銷務動修作委回銷顧營助銷腸推弱廣舌/效包其裝日展儀示通/哪活徹動綿營汽銷。申推缸廣徐渠賽道達以麗報鑰紙絹、嘩短豎信勺、循網(wǎng)簽絡穿、秘樓告體峰條晌幅僚為殊主勇，餃輔藏以惜電縫臺露、攝電亞視跌、統(tǒng)直幣郵片、狐L轎E污D系、宴電致影敘貼謊片康等想，猛效浮果單明獄顯念。時間推廣動作主題7.24房信網(wǎng)后海公館公開發(fā)售7.27世聯(lián)平臺短信后海公館公開發(fā)售8.2特區(qū)報硬廣公開發(fā)售，會所、園林樣板空間首度開放8.2電臺形象廣告8.3世聯(lián)平臺短信園林、會所、樣板房開放8.4明珠臺形象廣告8.4LED形象廣告8.10特區(qū)報軟文后海公館重建社區(qū)與空間之間的關系8.10世聯(lián)平臺短信（約33000批）園林、會所、樣板房開放8.14媒體見面日活動建筑背后的故事8.16外部短信（約100000條）公開發(fā)售中，園林、會所、樣板房開放8.16-8.17新聞報道媒體見面日活動新聞8.30外部短信公開發(fā)售中，樣板空間開放8.30特區(qū)報軟文后海公館建筑理念營駝銷申動斥作釀回東顧結疫合鋤精燭裝扇修將樣葬板六房麻開屯放望、匪中鑄秋拼、彩國蛙慶賤等躍重懂要討營慕銷拐節(jié)送點潤，疾推拋出帳針昆對潮性樓活息動灣，晃拓傭展魄客編戶素渠斜道拍，即營革造命現(xiàn)頃場書銷問售膽氛講圍野、載形嶼成非口鮮碑等宣甘傳敵效規(guī)應時間推廣動作主題9.6世聯(lián)平臺短信（約2523條）樣板空間開放外部短信（約97340條）9.13特區(qū)報硬廣投資理財講座9.14特區(qū)報、搜房網(wǎng)、房信網(wǎng)樓市營銷重在創(chuàng)造“客戶價值”9.14世聯(lián)平臺短信（約3000條）荷蘭銀行理財講座9.16投資理財講座活動“財來自荷方”9.20商報硬廣精裝修樣板房開放9.20-9.26房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)絡條幅精裝修樣板房開放、中秋活動9.20-10.10機場廣告牌形象廣告9.21世聯(lián)平臺短信（約3000條）精裝修樣板房開放外部短信（約44338條）9.21-10.30DM形象廣告，產(chǎn)品介紹9.22-9.25中秋活動禮遇醇醉中秋9.26特區(qū)報硬廣精裝修樣板房開放、十一活動9.27-10.4房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)絡條幅精裝修樣板房開放、國慶活動9.28-10.28明珠臺廣告形象廣告9.29世聯(lián)平臺短信（約3000條）精裝修樣板房開放，國慶活動外部短信（約125750條）銷疼售住分具析隨倆著智項陣目破營膚銷昌推斥廣疊工管作回的罪全掃面捐鋪刪開撥，鹿進焰線胡、攏上脹門手數(shù)場量漆保刻持必較深高沉水娘平斥，覺周歷末劍上董門惰量強明您顯咬增憂多內(nèi)。銷口售攔分德析項訴目在進洋入氣銷掙售艦中顏期唇，巡壽上四門道量展有畜一稈定沿幅度度陵的俗減刻少掘。壩此波時經(jīng)營程銷打推伏廣以盤高醒頻沉率紹、乓低重成利本取的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