長沙錦湘國際星城三期項目整合推廣提案

錦湘●國際星城整合推廣提案長沙達觀整合推廣機構/2021/06/16版權所有敬請尊重一切從新開始！新的形象，新的面貌，新的聲音，新的境界……市場三看：第一看：長沙樓市動向第二看：尚東區(qū)樓市動向第三看：目標消費群動向第一看：長沙樓市動向量價齊升，后市難料09年上半年長沙樓市整體狀況：09年上半年，長沙樓市整體走勢平穩(wěn)，供需相對平衡。其中，4月份受房交會的刺激，商品房市場集中放量，導致供給量迅猛增長；5月供給市場回歸常態(tài)，供給量維持在正常水平。預期6、7月市場供給量將會有中幅上升。1—5月全市商品房批準預售及銷售狀況：項目全市商品房累計批準預售同比增長住宅批準預售同比增長數值471.14萬平米－24.76％422.13萬平米－26.84％項目全市商品房累計銷售同比增長住宅銷售同比增長數值593.78萬平米＋49.52％556.53萬平米+61.08％1-5月份長沙樓市成交量情況：從上圖可以看出：1-5月份全市共成交654萬方.成交呈逐步大幅上升狀態(tài)，市場表現主要源于以下幾點：一是，08年壓抑過久的剛性需求集中釋放；二是，政府補貼和棚戶區(qū)改造貨幣補償的刺激，三是，全國房地產市場回暖。1-5月份長沙樓市價格走勢:從以上價格走勢可以看出：上半年從3月后開始，成交價格開始出現上升，但是幅度不大，4月整體價格維持在3月份水平，到5月份那么又出現了小幅上升，局部市場也出現了有漲有跌的局面。6月份長沙樓市最新動態(tài)：成交時間商品房總成交數量成交面積住宅成交套數住宅成交面積成交均價（元/㎡）5.31-6.06498252.84萬平米455247.24萬平米40126月伊始，樓市高溫漸退，但價格顯然已企穩(wěn)，商品房成交均價4012元/平米。6月8日全市成交情況：本日全市新建商品房共成交713套，成交面積為71060平方米，成交均價為4364元/平方米，其中住宅成交663套，成交面積為65989平方米，成交均價為4023元/平方米。小結：1、供給量受08下半年的報建速度的影響，一季度新供給98.9萬平米加上08年650萬方左右余貨，市場供給750萬方左右。通過1-5月份共654萬方的去化量，長沙樓市的壓力得到減緩，但存量還比較大；2、在量放大的引導下，長沙樓市均價支撐站穩(wěn)在3900-4000元/M2。雖各區(qū)有不同的優(yōu)惠促銷，尾盤及后續(xù)無新貨上市的樓盤價格上調明顯；3、在售樓盤根本以存量為主，在上半年新上市工程及新推貨量較小的情況下，下半年整的供給將會逐步加大；4、長沙樓市上半年可以說是非常暢旺，中小戶型銷售更是異常火爆，但我們必須清醒地認識到，這種火爆是建立在剛性需求被長期壓抑后，在大量的促銷手段與政府政策調節(jié)雙管齊下并發(fā)的。中國的經濟其實根本還沒有走出谷底，下半年的樓市能平穩(wěn)開展就很不錯了。第二看：尚東區(qū)樓市動向后續(xù)供貨量少，以存量消化為主正在旺銷的同類樓盤上河國際花園：銷售價格折后起價3498元/平米銷售狀態(tài)目前銷售主要以三房、四房為主促銷策略VIP10000抵30000，折后震撼起價3498元/平米，147㎡寬景三房，163㎡雙景四房火熱發(fā)售中優(yōu)勢分析項目在形象定位上較高；配套設施齊全，購物、休閑，娛樂等一站式消費，生活便利；戶型設計優(yōu)勢突出劣勢分析該項目屬于街區(qū)物業(yè)，居住環(huán)境太雜，且白天太吵，晚上則過于冷清，在居住的舒適度上存在著一定的劣勢。上河國際花園，與本工程的價位相當，也是工程最大的競爭對手。相比之下，上河國際形象略高，且生活便利，戶型優(yōu)勢明顯，本工程并沒有明顯的競爭優(yōu)勢。但，上河國際花園屬于街區(qū)物業(yè)，居住環(huán)境嘈雜，因此，我們可針對這一點，打造一種純優(yōu)生活社區(qū)，以居住環(huán)境為突破口，使其成為區(qū)別于其他工程的一個吸引點。新城·新世界：銷售價格均價4400元/平米銷售狀態(tài)銷售可觀，三期即將開盤，認籌火爆促銷策略新城新世界目前主推水景兩房，小三房。6月6日-19日，買選房卡開盤9.5折起購房優(yōu)惠優(yōu)勢分析新城新世界項目品牌形象深入人心，且有砂子塘小學這一教育資源為賣點，劣勢分析該項目屬于街區(qū)物業(yè)，居住環(huán)境太雜，且白天太吵，晚上則過于冷清，在居住環(huán)境方面存在一定的劣勢。新城新世界相比本工程，價位偏高，但目前已有下調，價格下調后的新城新世界，品牌好，又有砂子塘小學這一優(yōu)勢賣點，兩相比照之下，購房者更多的會選擇新城新世界。因此，我們唯有尋找一個最有打動力的特色賣點，加之工程的低價位優(yōu)勢，才能在競爭中占據有利地位。風氣國際〔世嘉國際華城二期〕：銷售均格均價3900元/平米銷售狀態(tài)樣板房初步成形型，住宅部分自4月中旬開盤以來已銷售約40％左右。促銷策略一次性9.8折，按揭9.9折優(yōu)勢分析配套齊全，生活便利，景觀資源豐富。項目重新確立分案名，從形象到策略上進行了全方位改觀，產品存量不大，戶型大小適中，銷售相對容易。劣勢分析居住環(huán)境相對嘈雜，缺乏舒適度，私密性不足風氣國際是世嘉國際華城二期，為了避開一期的一些不良影響，二期進行了重新包裝，從分案名、形象到推廣策略，全方位改觀，通過新的形象給市場以新的觸動，效果良好。茂華國際湘銷售均格起價3800元/平米，均價4800元/平米銷售狀態(tài)一期6月全面交房，奢華三房-五房130-200平米實景現房銷售中促銷策略64席藏品發(fā)售。購房享優(yōu)惠：6萬精裝禮金；2-5萬雨花區(qū)購房補貼；雨花區(qū)“入學綠色通道”優(yōu)先服務。購住宅一套，送車位一個，限50個，送完即止。

優(yōu)勢分析項目規(guī)模大，建筑品質佳，園林綠化率高，居住舒適度高，且品牌形象佳，自08年底采取一口價清盤策略以來，一直以超高的性價比火爆銷售。劣勢分析配套設施不夠完善，項目周邊環(huán)境相對較亂茂華國際湘是該片區(qū)規(guī)模最大的工程，也是片區(qū)暢銷樓盤之一。從其工程的分析可以看出，超高的性價比是茂華國際湘暢銷的主要原因。而本工程雖然價格的優(yōu)勢，但在形象、產品品質等方面，顯然已成為該區(qū)域競爭能力較低的樓盤。因此，必須要在工程形象及產品方面做有力提升。接近尾聲的周邊樓盤西子花苑：銷售價格均價4320元/平米銷售狀態(tài)二期6月底交房，園林景觀已全線竣工促銷策略一次性9.8折，按揭9.9折優(yōu)勢分析西子花苑江南式水鄉(xiāng)園林景觀突出，品質佳。08年底到09年5月底，持續(xù)參與了市政府貨補活動，對銷售起到了一定的促進作用。劣勢分析西子花苑價格偏高，且在推廣過程中，廣告重點不夠明晰、有力，大量的廣告投入效果并不明顯。西子花苑對工程的競爭威脅并不大，西子花苑工程雖然有一定的優(yōu)勢，并進行了大量的廣告宣傳，且參與了市政府的貨補活動，但價格并沒有太大的變化，效果并不理想，銷售狀況很一般，一直處于穩(wěn)步銷售的狀態(tài)。長房·東郡：銷售價格均價4680元/平米銷售狀態(tài)處于三期尾貨銷售階段促銷策略全新88套板式美宅，即將成熟上映優(yōu)勢分析先建配套后建樓，教育條件一流（東郡小學），配套設施齊全，大潤發(fā)、沃爾瑪等，社區(qū)成熟，生活便利。劣勢分析項目沒有明顯、突出的優(yōu)勢，產品品質、園林景觀等方面都一般，價格相比偏高。長房·東郡工程沒有突出的特色，但其周邊配套齊全，生活已相當成熟，抓住了“成熟〞這一優(yōu)勢，找準了打動消費者的點所在，對銷售起到了良好的促進作用，目前剩余房源已不多。長房·星城世家：銷售價格起價4288元/平米銷售狀態(tài)尾貨清盤期，剩余50余套空中別墅及平層單位促銷策略買一層送半層，4288元/平米抄底倒計時優(yōu)勢分析卓越的產品品質是其最大的優(yōu)勢，社區(qū)及周邊配套設施齊全，生活便利，巨資打造奢華園林，目前二期已交房，園林景觀已全部呈現，現場打動力強。劣勢分析剩余單位主要為大戶型單位及閣樓單位，在當前的市場狀況下，大戶型的銷售相對較為困難。長房·星城世家主打產品品質，擺脫了世家貴族的空虛形象，以純粹的首席品質大宅為宣傳點，以及秀美、奢華的園林景觀捕捉了大量了目標消費群體，成為工程熱銷的關鍵點所在。即將開工的周邊新盤長房·白沙灣：用地面積120畝規(guī)劃建筑面積21萬平米容積率2.6綠化率45％建筑密度25％動工時間2009年下半年建筑類型小高層電梯房為主預計價位3500—4000元左右前期定位尚東區(qū)·瀏陽河畔至為珍稀可觀的濱江生態(tài)社區(qū)周邊狀況距長沙火車站約3公里，近地鐵2號線、武廣高鐵、京珠高速等。項目緊鄰旺旺醫(yī)院、東郡小學、大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、萬家麗家居廣場等，完美生活圈就在步程內；項目外近體育新城游泳中心、網球中心，內設園林泳池，大型會所等，休閑運動就在家門；即將開工的長房·白沙灣工程，在價格上將成為本工程的一個競爭對手，但相比來講，長房·白沙灣工程的位置較為偏遠一些，本工程在位置上占據一定的優(yōu)勢。長房·C空間：用地面積120畝規(guī)劃建筑面積21萬平米容積率2.6綠化率40％建筑密度25％動工時間2009年下半年戶型主要以小戶型為主預計價位4000元左右周邊狀況距長沙火車站約3公里，近地鐵2號線、武廣高鐵、京珠高速等。項目緊鄰旺旺醫(yī)院、東郡小學、大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、萬家麗家居廣場等長房·C空間工程，建筑主要以小戶型為主，而本工程目前主要的銷售目標為大戶型，因此，長房·C空間在工程沒有太大的競爭，但小戶型畢竟為市場上的暢銷戶型，必然會搶占大局部市場。江河·雙水岸：銷售價格暫不明確銷售狀態(tài)尚未上市促銷策略團購以零利潤銷售優(yōu)勢分析獨有瀏陽河、圭塘河雙水岸，享兩河風光帶，周邊公共綠化約60000平米，近旁200米有地鐵口，寧靜宜居，風景優(yōu)美，環(huán)境清新。劣勢分析項目內有高壓電線，目前只有一路公交車，交通略顯不便。江河·雙水岸必以兩河風光帶景觀為主打，力推高品質的生態(tài)環(huán)境與生活品質，加上地鐵口岸物業(yè)及現代風格的優(yōu)質建筑，再配適宜度的低價，將是區(qū)域內很有競爭力的一個樓盤。小結：通過周邊工程狀況分析，雖然多數樓盤貨量都已不多，只有上河國際花園、風氣國際是新盤推出，競爭不大，但存在的一個明顯問題是：本工程幾乎沒有核心競爭點。因此，如何躲避其他工程所存在的問題，找準自身工程的特色，突出工程的競爭優(yōu)勢，將是解決問題的關鍵之所在！1、學習熱銷樓盤的成功之處，打造工程的獨有特色。如長房·星城世家的品質地產，長房·東郡的成熟配套、萬科西街庭院的精裝大宅等。2、吸取世嘉國際華城重塑形象的成功經驗，對工程進行重新定位，重新包裝，以新盤的形式推出，給市場以新鮮感，從而使工程迅速走紅。第三看：目標客戶群動向固守周邊5公里生活圈居民，向1小時生活圈居民拓展1342全力拓展周邊居民及周邊市場商戶著力拓展周邊大量的拆遷戶著力拓展五一村、高橋村等就近居民重點拓展政府機關公務員醫(yī)生、護士固守前期意向客戶通過\短信\活動等方式篩選圈定重點攻堅對象我們的產品賣給誰？0%10%20%30%40%50%按職業(yè)劃分客戶群系列150%30%20%公務員/教師中小商戶投資客按年齡層劃分客戶群5%55%30%10%25歲以下25-30歲30-45歲45歲以上按時間劃分客戶群30%70%前期積累的意向客戶需要挖掘的新客戶他們有著怎樣的？特征他們，是城市的新中產階層他們的事業(yè)處于上升階段他們追求更高的生活品質并正在為此努力著，奮斗著他們是社會的主流階層他們追求超前的生活方式他們追求生活的便利1小時生活圈是他們的生活方式他們正在全力彌補邁向精英族………我們稱之為“新精英階層〞我們怎樣才能抓住新精英

？我們要做的——產品利益+族群個性+形象溢價+身份尊重深度挖掘項目優(yōu)勢賣點，賦予消費者身份與品位高度，針對不同人群進行不同媒體攻勢。找到市場撬動點最強勢賣點按職業(yè)劃分客戶群：公務員/教師/醫(yī)生、護士拆遷戶中小商戶注重配套環(huán)境\優(yōu)質建筑注重居住環(huán)境/生活配套注重交通方便\生活便利\及升值潛力大旺旺醫(yī)院大型超市大盤，優(yōu)生活城際及省際交通\大型超市我們有什么？他們想要什么？周邊居民注重建筑品質\生活便利城際及省際交通\大型超市網絡/雜志戶外/報紙報紙/網絡/電臺戶外/分眾傳媒點對點短信/網絡/電臺/點對點上門短信/電臺/點對點上門我們怎樣傳達？他們是誰？按年齡層次劃分客戶群：注重生活生活配套與房屋總價價位低大型超市等配套子女已到上學年齡注重生活與教育大盤，優(yōu)生活喜歡安寧生活環(huán)境渴望和諧鄰里關系完善生活配套網絡/雜志戶外/報紙/報紙/網絡/電臺戶外/分眾傳媒/報紙/網絡/電臺分眾傳媒/短信/我們有什么？他們想要什么？我們怎樣傳達？非重點,可開拓重點客戶,繼續(xù)穩(wěn)固次重點,努力開拓25－30歲30－45歲45歲以上他們是誰？錦湘三問：第一問：我們的優(yōu)勢在哪里？第二問：我們的問題在哪里？第三問：我們到底該怎么做？第一問：我們的優(yōu)勢在哪里？第一問：我們的優(yōu)勢在哪里？相比尚東區(qū)眾多中高檔樓盤，我們是唯一近百萬平米的超級大盤；我們有上河國際的配套：與上河國際一街之隔，配套可以共享；我們有西子花苑的園林：三期四大英式園景，精心包裝足可與之匹敵；我們有長房·東郡的教育：兩所幼兒園及市重點小學；我們有暢達全城的交通優(yōu)勢：臨萬家麗路、火星大道、地鐵口；我們有西街庭院的精裝：我們一樣可以打造全精裝房；盡管錦湘·國際星城因為一直以來的低調而顯得默默無聞，但其優(yōu)勢仍然十清楚顯，那就是無可比較的綜合素質！優(yōu)異的綜合素質，人物相通！綜合素質好的樓盤，就像一個美女，她不一定是最漂亮的，但肯很可愛的；她不一定是最高貴的，但一定很有氣質的；她不一定是最機智的，但肯定很聰明的；她不一定是名校畢業(yè)的，但一定知書達理；她不一定是名媛淑女，但一定是賢妻良母……這樣的女子，其實是天下男人們最喜愛的！優(yōu)異的綜合素質，給我們強力的信心！綜合素質高，就意味著更完美的生活享受！綜合素質高，就意味著更舒適的居家體驗！綜合素質高，就意味著同等價位上，明顯更高的性價比！綜合素質高，就意味著，給予全家人最完全的照顧與呵護……綜合素質良好的樓盤，今天已經悄然成為理性的消費者最熱門的首選！毫無疑問，正是基于工程明顯的綜合優(yōu)勢，我們對于做好錦湘·國際星城的推廣充滿信心，滿懷激情！綜上所述，錦湘·國際星城可能是尚東區(qū)綜合素質最高的樓盤！我們也可以形象地稱之為：全能冠軍社區(qū)！

第二問：我們的問題在哪里？為什么會這樣？據我們的調查與現場考察，與工程超大的體量及無可比較的綜合素質相比，錦湘·國際星城在尚東區(qū)諸多優(yōu)秀樓盤中的市場地位是極不匹配的：它可能是尚東區(qū)知名度最低的樓盤；它可能是尚東區(qū)最沒有個性，沒有亮點的樓盤；它可能是尚東區(qū)最缺乏品牌形象的樓盤；它可能是尚東區(qū)消費者口碑最差的樓盤；批判：錦湘·國際星城的前期整合推廣不到位！可以這么說，沒有不好的樓盤，只有不好的推廣！錦湘·國際星城的問題出在哪里，相信在坐的各位也很清楚！工程的產品是很難改變的，但是工程的包裝推廣可以是千變萬化的。這是一個包裝的時代！良好的包裝可以讓同樣的產品完全改觀！錦湘·國際星城此前的市場推廣存在四大偏差，且為大家一一分析！偏差一：沒面子！房子，也是面子今天，我們買一件衣服絕不僅僅是取暖和遮蔽身體，更是自身品位、氣質乃至身份、地位的一種外在表現。同理，花費幾乎許多年的積蓄買一套房，它不僅僅是安身立命的住所，更是：一種生活方式的選擇，一種身份地位確實認，一種文化品位的認同，一種人生境界的升華，一種心情理想的釋放……總而言之，消費者一輩子買一套房子，就是要覺得自己有面子！但是——錦湘·國際星城沒有給足消費者面子！因為錦湘·國際星城無形象，無檔次感，所以消費者買這樣的房子，覺得沒面子，無身份認同感，無生活優(yōu)越感，無家園歸屬感，無高端地位感！在尚東區(qū)，消費者買水云間有面子，因為那是“城市第一別墅〞，買星城世家很有面子，因為那是唯一榮獲廣廈獎的星城首席品質樓盤；買西子花苑覺得很有面子，因為它的江南園林和精工細作很有品位；買萬科·西街庭院很有面子，因為它是地產第一品牌萬科的精裝房；買上河國際很有面子，因為它是配套齊全的時尚的國際街區(qū)……但是，錦湘·國際星城卻沒有給客戶這樣榮耀的、可以驕傲的面子！問題解決之道：重樹工程高端形象，給足客戶面子！我們要給客戶面子，首選要給自己塑造一個高端的品牌形象！但遺憾的是，錦湘·國際星城此前的定位十分模糊，或者說根本沒有一個明確清晰的定位。而沒有定位，也就沒有形象可言。所以，塑造新形象，先要從定位入手。形象定位，這是我們的切入口！工程鮮明而正確的形象定位，不是憑空捏造的，也不能牽強附會的。它源于我們對工程深入而獨特的解讀，以及精確而全面的概括描述！工程的高檔形象，不是說有就有的，它需要有品質的彰顯，有細節(jié)的完美，有明確的優(yōu)勢支撐。所以，我們必須深入挖掘工程的優(yōu)勢，工程形象定位才能順理成章！找優(yōu)勢找亮點找優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢“什么叫區(qū)位優(yōu)勢好？交通好了才叫區(qū)位優(yōu)勢好。〞——湖南省長：周強上東區(qū)，長沙惟一真正意義上的國際新區(qū)！美國紐約的上東區(qū)(UpperEastSide)——曼哈頓(Manhattan)是富翁的天堂。這里高樓林立,是美國金融和貿易的中心，有人說這里是把人類智慧變?yōu)樨敻坏牡胤?。而長沙的上東區(qū)——東城，可以說是長沙惟一真正意義上的國際新區(qū)：京珠高速在這里，火車站在這里，武廣高鐵在這里，地鐵在這里，黃花機場也在這邊！國家高新技術開發(fā)開區(qū)也在這邊！這里，是長沙真正與國際接軌的區(qū)域！在長沙，無論南城，還是北城，還是河西，還是中心區(qū)，你都只能說它們是屬于湖南的，長沙的，只有上東區(qū)，是真正屬于全國的，世界的。在長沙，尚東區(qū)才是惟一的、真正意義上的國際新區(qū)！尚東區(qū)，嶄新成熟的高尚生活區(qū)工程周邊2000米內，高檔住宅工程林立：上河國際商業(yè)廣場、西子花苑、長房·東郡、星城世家、風氣國際、萬科西街庭院、萬科金域藍灣、綠城桂花城、融科檀香山、新城新世界、中城麗景香山、茂華國際湘、華雅生態(tài)園、中隆國際御璽、國中新城…到工程地塊周邊走一走，我們會發(fā)現：這里的新修的馬路超寬超干凈，十字路就像大廣場一樣，永遠不會堵車；在萬家麗路兩旁，綠化樹都是雙排甚至三排的，綠蔭蔽天，就像樹林一樣；不像其他地方，房子總是新舊夾雜。這里一眼望去全是新房，完全一派成熟新城的景象?？傊?，這里給人的感覺是嶄新的，全新的，又是很成熟的；賣交通：近鄰新老火車站，長沙地鐵口，前門萬家麗路，數條市內直達公交路線，15分鐘到黃花國際機場……真正國際化的交通網絡；賣環(huán)境：尚東區(qū)，長沙真正的高尚物業(yè)區(qū)，嶄新而又成熟的居住環(huán)境，無可比較的現代新都市感受，值得高品位的精英人士擁有！賣未來：尚東區(qū)的未來，因為新老火車站與地鐵的拉動，將是長沙最具國際視野、國際地位與升值潛力的。未來的尚東區(qū)，就是長沙惟一真正享受國際高尚生活的地方。立足尚東區(qū)，面向大長沙，我們可以——賣大盤配套：擁有商業(yè)街及中央四大會所，集文化、休閑、娛樂、購物等四大功能于一體。社區(qū)內設幼兒園兩所及市級重點小學一所，齊全的配套優(yōu)勢無可比較！賣大盤品質：大盤，大規(guī)模，有實力，自然好品質。工程一、二期已住入，業(yè)主口碑良好，品質有保證！賣大盤生活：大盤，是城中之城，配套齊全，層層呵護，聚集多國風情，于繁華之中，擁有自己的寧靜天地，是應有盡有的純優(yōu)生活。找優(yōu)勢：2、大盤優(yōu)勢本工程是尚東區(qū)惟一百萬級大盤，我們可以——總而言之，在尚東區(qū)：可能有錦湘國際這樣國際品位的建筑，但一定沒有如此完美的配套；可能有如此完美的配套，但一定沒有如此優(yōu)美寬闊的多國風情園林；可能有如此優(yōu)美的園林，但一定沒有如此暢達全城的交通，可能有這么好的交通地位，但一定沒有這么優(yōu)惠合理的價格，可能有這么超值的價格，但一定沒有如此良好的綜合素質和超大的規(guī)模呵護！許多樓盤只有一點突出，但是我們是各方面都很優(yōu)秀，綜合素質一流！總結而言領秀全城的區(qū)位優(yōu)勢+無可比較的大盤優(yōu)勢=無所不能的綜合素質面對大長沙，我們可以跳開工程做工程，借力尚東區(qū)的國際品質賣錦湘·國際星城！我們要賣給長沙一個真正國際化的新區(qū)——尚東區(qū)；面對尚東區(qū)，我們要以工程傲視群倫的大盤優(yōu)勢，強調無可替代的大盤高品質生活！我們要賣給尚東區(qū)一個最完美齊備的品質生活大城——錦湘·國際星城概括而言，工程的區(qū)位優(yōu)勢與大盤優(yōu)勢相整合，就是綜合素質！由此得出工程的全新形象定位主推：尚東區(qū)·百萬全能桂冠社區(qū)“全能冠軍社區(qū)〞，強調的是工程無可替代的大盤優(yōu)勢——無所不包，齊備完美，綜合品質無可比較！次推：尚東區(qū)·6A級國際生活大盤大百科·完美生活城邦城中央，絕無僅有的百萬大盤我們將努力把工程打造成尚東區(qū)乃至整個長沙綜合素質最高的樓盤！把他打造成長沙樓市的“全能冠軍〞！徹底改觀工程形象，讓居住在這里的人們都覺得很有面子！有一種前所有未有的優(yōu)越感與滿足感！偏差二：沒個性！許多樓盤打動消費者的，就是一兩個突出的賣點。也就是它所獨有、讓消費者非買不可的理由。這就是工程無可替代的個性——這正如一個人，因其有個性，才成為有肉有血的“這一個〞。尚東區(qū)營銷比較成功的幾個樓盤，我們幾乎都能找到它們鮮明的個性標簽：在尚東區(qū)，說到西子花苑，讓我們想到它的江南園林和美好社區(qū)環(huán)境；說到長房·星城世家，讓我想到它無可比較的品質和經典園林；說到萬科·西街花園，讓我們想到它的精裝和優(yōu)美庭院；說到長房·東郡，讓我們想到它的宜居配套：大潤發(fā)、東郡小學等；說到上河國際，讓我們想到它的配套，它的國際花園街區(qū)……而反觀錦湘·國際星城，我們看不到它獨特的優(yōu)勢。可以說是無特色，無標簽。雖然也有法式風情、意大利風情等多國風情的賣點訴求，但是過于空泛，沒有說服力?！鎸μ嗟倪x擇，消費者很容易忘記沒有特色的樓盤，他們找不到非買你不可的理由，覺得你的房子是有更好的樓盤可以替代的。這是強調個性的時代，有個性才無可替代！問題解決之道：包裝拳頭優(yōu)勢，給消費者最深刻的印象，更給消費者一個非買不可的理由！且讓我們深度挖掘工程的品質亮點全功能：80萬平米超大規(guī)模；集住宅、商務、購物、休閑等于一體的城市綜合體；全交通：芙蓉區(qū)政府、旺旺醫(yī)院旁，近火車站、武廣高鐵、黃花機場，更近地鐵2號線；全配套：外鄰沃爾瑪、大潤發(fā)超市、歐亞達家居廣場等，內設四大會所、風情商業(yè)街等；全教育：外近育英小學、錦湘國際星城小學、26中、華廈中學等，內設重點小學、幼兒園；全生態(tài)：DBI與園林大師吳肇釗聯袂規(guī)劃設計，近15萬平米英、法、美、意等風情園林；全優(yōu)品：珍稀板樓、南北通透，雙陽臺、大飄窗、入戶花園、通風采光超一流。通過上面的賣點開掘，我們可以感受到，工程最大的特色，就是完美齊備的“全能生活！〞“全能生活！〞——這就是我們賦予工程不可替代的、極具打動力的個性標簽！備選：6A級國際生活偏差三：沒拳頭！所謂“沒拳頭〞，就是指整個工程在營銷的過程中，沒有能讓消費立刻行動的強有力的促銷手段，沒有能一舉擊潰消費者心理防線的“重拳〞。上海城：一口價營銷鐵拳：開盤當天，不分樓棟、不分樓層、不分朝向，一口價出售；力量所在：來得越早，買的越好！造成爭先恐后的搶購局面；打擊效果：開盤當天數百人排隊搶購，場面異場火爆！我司操作成功的幾個樓盤強有力的促銷手段，及時的臨門一腳，往往是促成交易，取得整個營銷推廣最后勝利的關鍵因素！且讓我們看幾個成功的案例，從中都可以找到它們獨有的、對消費者極具殺傷力的“鐵拳！〞湘江世紀城：政府補貼營銷鐵拳：政府補貼——實為開發(fā)商補貼，借政府之名，提高可信度與品牌價值；力量所在：讓消費者感受到真正的底價買房，政府扶助，真正的實惠；打擊效果：一個月暢銷數千套，長期位居暢銷榜首。萬象新天：超大優(yōu)惠營銷鐵拳：認籌其間，交5000抵500元/平方米；力量所在：買得越多，賺得越多。買多少，賺多少。讓客戶買得開心；打擊效果：尚未開盤，價格尚未公開，卻已經大量蓄客，為工程成功開盤奠定堅實根底。非我司操作的幾個樓盤萬科·金域藍灣：送精裝營銷鐵拳：送精裝；力量所在：買房得精裝，省時省力省錢；打擊效果：2021年萬科·金域藍灣成為長沙銷售最火爆的樓盤之一。恒大·華府：超大折扣營銷鐵拳：開盤必特價，特價必升值，天天是開盤價，折扣低至88折力量所在：以開盤為借口，能最大幅度的打折吸引客戶，逼其下定打擊效果：尚未開盤，已成市場熱點。反觀錦湘·國際星城，我們看不到強有力的、具備轟效果的促銷手段。盡管我們也有5000抵15000的優(yōu)惠，但是過于老套手段，已經無法喚起市場的熱情，根本無法逼客戶下定！——工程沒有持續(xù)發(fā)光的新鮮亮點，沒有令人動心的促銷活動，不能吸引市場的眼球，因而被市場無視、遺忘，淹沒于其他樓盤之中。問題解決之道：鐵拳出擊，強力促銷！我司建議，推出震撼全城的一系列促銷手段，猛烈沖擊消費者的心理防線促銷重拳之1：加一元送價值1000元/M2全屋豪華精裝！同時，我們還要強調是“限量出售〞，以突出其珍貴價值，更進一步刺激消費者心理。其實國家建設部一直在推廣精裝房，取消毛坯房。精裝房有兩方面好處，第一，可以提升工程形象，第二，可以幫助工程溢價。以精裝房取得成功的樓盤在長沙比比皆是。針對我工程三期剩余的一批大戶，我司健議采取“加1元送800元/平米精裝〞的促銷手段，必然能夠強烈地刺激消費者。而事實上我們的工程本錢約400-500元/平方米，只相當于打九折銷售，應是可以接受的范圍之內。精裝商品房市場接受度調查

〔數據來源于長沙房地產網，截止2021年6月8日〕精裝修房調查：如果你有買房方案，會選擇買精裝修房子嗎?選項比例1：會64.5%2：要考慮一下24.0%3：不會11.5%你認為精裝修與毛坯房比，優(yōu)勢在哪里?選項比例1免去裝修之苦63.9%2裝修更完整更專業(yè)24.4%3價格更實惠7.2%4其他4.5%你不能接受精裝修的原因是什么?選項比例1擔心有質量問題58.7%2房價太高29.2%3裝修無自主權8.4%4其他3.7%從以上幾組權威的數據可以看出，市場對于精裝商品房的接受度是相當高的。大多數客戶主要是擔憂精裝房的質量問題。如果我們能從房價、精裝質量與個性化設計方案等方面都做到優(yōu)秀，無疑將可以贏得市場青睞！做精裝修，重在品質展示，給消費者信心第一：售樓部內的逐件產品、品牌與品質展示；第二：精裝樣板房的現場展示；第三：宣傳資料的展示：展板、單張、精裝手冊等；第四：廣告重點宣傳，強調品質與價值；促銷重拳之3：開盤特價、優(yōu)價認籌吸引客戶交3000元抵300元/M2〔150M2以下〕交5000元抵500元/M2〔150M2以上〕買得越大賺得越大！促銷重拳之4：開盤必特價，特價天天變！開盤第一天，特價92折！開盤第二天，特價93折！開盤第三天，特價94折！開盤第四天，特價95折！此后一個月內，視市場情況，保持95折。這樣每天推出不同折扣的目的在于給消費造成緊迫感，逼其迅速下定，促成銷售。零公攤銷售，這是長沙前所未有的精彩之舉！這是百分百的超實用！百分百的超優(yōu)惠！買100平米的房子，可能得到大于120平米的面積；買120平米的房子，可能得到大于140平米的面積；買140平米的房子，可能得到大于160平米的面積！這是真正的所得超所值！促銷重拳之5：零公攤銷售！建筑的公攤面積盡管不是房子的使用面積，但仍是業(yè)主必不可少的付錢面積。我司建議三期推出“零公攤銷售〞的促銷手段，讓客戶感受到實實在在的好處！讓他們體驗到，買錦秀苑的房子，就是“得到的遠大于付出的！〞促銷重拳之6：政府補貼！我們也可以考慮與雨花區(qū)政府合作，借政府之名，對購房者進行補貼：買120平米以下的房子，政府補貼2萬。買120平米以上的房子，政府補貼3萬。我們將是“尚東區(qū)首個政府補貼樓盤！〞偏差四：沒聲音！相信我們大家也可以感受到一個事實，就是錦湘·國際星城一直以來廣告推廣做得過少，而且過于分散，不成系統(tǒng)。定位也不高檔，不準確。也就是在市場上沒有強勢的、獨特的聲音。這樣直接的后果是，工程形象不鮮明，消費者對工程沒有印象，也就無從接受了?！M者是需要用心打動的，是需要多角度、多方面去說服的。如果長時間在市場沒聲音，沒表現，自然也就漸漸為消費者遺忘了。據我司的了解，長沙各大知名樓盤，都有很大的廣告投入：長房·星城世家：28萬平米，2021年廣告投入量280多萬；長房·東郡：住宅29萬平米，2021年廣告投入量220萬左右；湘江世紀城：年廣告量投入1000萬左右；上海城：年廣告投入量480萬左右；萬象新天：年廣告量投入420萬左右；這些樓盤不僅在重要的營銷節(jié)點有系統(tǒng)的、大面積的主流媒體廣揭發(fā)布，而且有長期穩(wěn)定的廣告推廣，如戶外、公交車身廣告等。例如湘江世紀城，僅晨報和晚報的廣告投入，一年就達400萬左右。此外還有芙蓉路沿線大量的戶外廣告，網絡廣告，公交車廣告等反觀錦湘·國際星城，在市場上既無集中的報紙廣告投放，也沒有足夠長期的廣告媒體發(fā)布。在市場上沒有聲音，自然就沒有地位，也就沒有熱銷的可能！所以，我們必須在市場上發(fā)聲，讓整個長沙聽到來自錦湘·國際星城的聲音！問題解決之道：全新形象高調面市，強勢出擊！概括而言，我司建議，一方面要對工程的現場進行全新的包裝、整改，給客戶以全新的體驗和感受。另一方面，工程要選擇以兩大報媒?瀟湘晨報?、?長沙晚報?為首的主流媒體，推出一系列的、大篇幅的報紙廣告，配合大量的軟文攻勢，進行形象塑造。同時，在營銷的重要節(jié)點，要投入足量的戶外廣告、網絡廣告、短信廣告，以形成組合的力量，迅速樹立起全新的品牌形象，為工程的后續(xù)開發(fā)鋪平道路！具體安排如下：發(fā)力主流媒體，以組合拳致勝！根本規(guī)劃1、主流報媒：重要節(jié)點上，在以晨報、晚報為主的主流媒體發(fā)布系列廣告2、戶外廣告：臨時在人民路、萬家麗路、芙蓉廣場、五一廣場、東塘、侯家塘等繁華地段發(fā)布1-3個月的戶外廣告；3、網絡廣告：選擇0731房產網、新浪房產網、搜房網等持續(xù)投入；4、公交廣告：長期固定使用公交車身廣告：市中心約8臺，途徑工程的公車約8臺。2個月更換一次內容。5、消防廣告：投放200塊消防廣告牌，全年發(fā)布工程信息。第三問：我們到底怎么賣？我司總結為5大任務一：做好工程全新形象包裝二：做好工程整合推廣規(guī)劃三：做好工程營銷渠道拓廣四：做好工程公關活動籌劃五：做好工程四期上市獨到媒介籌劃一：做好工程全新形象包裝一：做好工程全新的包裝設計工程的標志不夠大氣，不夠檔次。工程要以全新的形象面市，那么，對于工程VI系統(tǒng)的全面更新，對工程進行全新的包裝成為頭等大事！我們整體的策略是：改頭換面，脫胎換骨，全面更新！鑒于工程上市銷售已有多年市場形象已經定型，無法再重新撥高，故我司建議工程的推廣應學習世嘉·國際華城，做全新的分案名，從工程形象到市場定位，都做徹底的改變，讓市民感受到有一個全新的高檔樓盤問世！全新分案名脫胎換骨！改頭換面！橫空出世！對于錦湘國際星城，三、四、五期以全新分案名問世，不失為一條成功捷徑！地產市場是喜新厭舊的；許多樓盤或者由于前期的品牌形象營造不成功，或者由于種種原因造成了不良的市場影響，或者出于市場營銷的需要，往往將工程的幾個組團或者二期、三期重新命名，重新定位推出，常常能收到意想不到的效果。在長沙，融圣國際的新組團以“王朝〞推出，給人以高檔貴氣的感覺；恒大分別以“恒大·御景〞、“恒大·華府〞、“恒大·御山〞推出一個工程，給人以多個新工程問世的感覺?？v觀尚東區(qū)，其實已完全沒有象錦湘這樣大規(guī)模，可持續(xù)開發(fā)的工程，其地段、配套價值將日益珍貴因此我們將逐步提升工程建筑、園林與配套品質使工程檔次、價值不斷提升

通過分組團案名的不斷推陳出新使工程走上一條可持續(xù)開展、可持續(xù)提升的金光大道學習典范：長沙奧林匹克花園---雅典組團--北京公館—釣魚臺考慮到工程品牌的延續(xù)性和后期推廣的需要，我們提出了一系列的案名三期：錦繡苑四期：錦鋒苑五期：錦華苑一，全新的案名建議次推1：三期：品峰四期：譽峰五期：領峰次推2：三期：御品四期：上品五期：王品次推3：三期：香廷四期：朝庭五期：華府次推4：三期：九璽四期：領秀五期：層峰次推5：三期：精英匯四期：金領匯五期：名仕會尚東區(qū)·百萬全能桂冠社區(qū)次推：尚東區(qū)·6A國際生活區(qū)大百科·完美生活社區(qū)二、工程全新的整體定位全能社區(qū)桂冠版次推：國際社區(qū)中央版三、四期新品定位全能生活，同步國際完美生活，錦繡人生次推：好房子，幸福生活一輩子高臺靜界完美家每天有你一生足矣四，全新廣告語五，全新工程標志設計〔重在強化工程質感，重塑形象，提升檔次〕六，三期分組團標志設計〔重在強化分組團案名，提升檔次〕六，四期分組團標志設計〔重在強化分組團案名，提升檔次〕六，五期分組團標志設計〔重在強化分組團案名，提升檔次〕名片信封、信紙紙杯手袋胸牌禮品全新現場改造門頭改造指示牌二：做好工程整合推廣規(guī)劃推廣執(zhí)行一：三期新品上市推廣規(guī)劃：第一階段：2021.6–7工程整體形象再造第二階段；7—8促銷3期錦繡苑最后大宅第三階段；8—94期錦峰苑震撼登場任務：形象提升主題：尚東區(qū)·百萬全能冠軍社區(qū)工作：售樓部、現場重新包裝，系列形象報廣，戶外、樓書、單張設計等任務：強力促銷主題：加1元送價值1000元/M2精裝工作：精裝促銷報廣宣傳折頁、現場看板等設計精裝樣板間建設任務：VIP認籌主題：4大優(yōu)勢賣點，筑就全能冠軍社區(qū)工作：形象報廣、戶外廣告新宣傳折頁、現場圍墻、售樓部看板、看房通道等第四階段；9—11錦峰苑強勢開盤傾城熱銷任務：開盤熱銷主題：全能冠軍社區(qū)傾城熱銷工作：形象報廣、戶外廣告新宣傳折頁、現場圍墻、售樓部看板、看房通道等推廣規(guī)劃：第五階段：2021.1–2錦峰苑尾貨清盤第六階段；2021.3–5全新5期錦華苑VIP認籌任務：尾貨清盤主題：購房“0公攤行動〞強力啟動工作：售樓部、現場重新包裝，系列促銷報廣戶外、樓書、單張設計等任務：形象亮相主題：全能冠軍社區(qū)升級版工作：系列形象報廣新宣傳折頁、現場看板等設計新樣板間建設推廣主題：尚東區(qū)·百萬全能冠軍社區(qū)現場包裝：全新的VI系統(tǒng)刀旗廣告：萬家麗路刀旗發(fā)布圍墻廣告：工程全新包裝售樓部包裝：由里到外的全面更新新宣傳折頁：以新的概念展現新戶型單張：新的戶型，新的設計全新的銷售物料：新名片、新手袋、新紙杯、信封信紙、胸牌、指示牌等第一階段：2021年6—7月中樹立工程新形象，全面提升工程知名度與美譽度與品質感：“尚東區(qū)·百萬全能冠軍社區(qū)〞系列形象報廣1，誰主沉浮篇標題：尚東百萬大盤·誰主沉浮副題：尚東區(qū)·百萬全能冠軍社區(qū)，獨我錦湘·國際星城主文：尚東區(qū)核心，讓長沙人嘆慕仰止的，豈止是中心地位；武廣新城龍頭，讓無數人日夜追隨的，豈止是地鐵物業(yè)：全能冠軍社區(qū)，讓精英族為之傾倒的，豈止是超大規(guī)模！2，誰與爭峰篇標題：尚東全能冠軍·誰與爭峰3，瞻首錦湘篇標題：尚東生活大城，舍我其誰4，還看錦湘篇標題：尚東人居未來，還看錦湘誰主沉浮篇誰與爭鋒篇舍我其誰篇還看錦湘篇戶外廣告現場圍墻：第二方案〔備選〕6A級國際生活大盤1，瞻首錦湘篇標題：尚東區(qū)·6A級國際生活大盤，瞻首錦湘2，獨我錦湘篇標題：尚東區(qū)·6A級國際生活大盤，獨我錦湘瞻首錦湘篇獨我錦湘篇第二階段：2021.7-8月贈送豪華精裝，強力促銷3期錦繡苑最后大宅，以+1元送精裝為核心促銷手段，突出其無與倫比的價值感通過前一個月的廣告投放，我們?yōu)楣こ虡淞⒘肆己玫男蜗?，此時精裝標準已確定，精裝樣板間已完成，宣傳物料已妥當，工程進入第二階段強推期。這一階段，我們的重磅炸彈是“加一元送精裝〞！精裝房，是我們?yōu)楣こ烫嵘蜗蟆椭鐑r而打造的亮點。“加一元送精裝〞的操作，一方面，我們將把工程樓價提升300-500元/平米，約4400-4600元/平米，這在尚東區(qū)的售價并不算高，極富吸引力。另一方面，我們通過“加一元送精裝〞將對置業(yè)者產生強烈的吸引力和打動力，從而促進銷售。一元送精裝系列報廣1，定全城篇標題：一元送精裝，一價定全城副題：+1元，送價值1000元/M2全屋豪華精裝，限量58席，搶到就是賺到2，值萬金篇標題：一元送精裝，一席值萬金3，冠上東篇標題：一元送精裝，價值冠尚東4，贏頭彩篇標題：一元送精裝，精明贏頭彩定全城篇值萬金篇冠尚東篇贏頭彩篇軟文：戶外廣告：刀旗廣告：現場圍墻：第三階段：2021年8月中-9月底全新4期錦峰苑〔3期2批〕，攜4大優(yōu)勢賣點震撼登場，VIP盛大認籌4大優(yōu)勢賣點系列廣告1，花園口篇標題：家門口，就是花園口主文：左岸陽光園、巖石花鏡園、藍色圣霧園、疏林密地園……4大英倫風情園林，輝耀全新4期錦峰苑錦峰苑VIP認籌5000抵30000〔120M2以下〕，5000抵50000〔120M2以上〕2，校門口篇標題：家門口，就是校門口主文：蓓蕾小學就在家門口，東郡小學、育英小學、華夏中學就在附近，4大特色名校，輝耀全新4期錦峰苑3，超市口篇標題：家門口就是超市口主文：沃爾瑪超市、歐亞達家居、通程就在對面，大潤發(fā)超市就在附近，4大國際名店，輝耀錦峰苑4，地鐵口篇標題：家門口就是地鐵口主文：地鐵2號線就在家門口，武廣高鐵、長沙火車站、黃花國際機場就在附近，4大優(yōu)勢交通，輝耀錦峰苑花園口篇校門口篇地鐵口篇超市口篇軟文：第四階段；10月初—11月底4期錦峰苑正式開盤持續(xù)強化全能生活優(yōu)勢開盤系列廣告規(guī)劃系列1：地段篇引題:有些地段適宜經營；有些地段適宜開展；少數地段適宜生活標題：懂得生活的您選錦湘副題：尚東區(qū)·百萬全能冠軍社區(qū)·4期錦峰苑，10月1日盛大開盤系列2：小區(qū)篇引題:有些社區(qū)適宜度假；有些社區(qū)適宜投資；少數社區(qū)適宜生活；標題：熱愛生活的您選錦湘系列3：生活篇引題：有些人為生存；有些人為生活；少數人可以享受生活；標題：享受生活的您選錦湘懂得生活篇熱愛生活篇享受生活篇軟文：戶外廣告：刀旗廣告：現場圍墻：第五階段；2021年12月—2021年2月4期錦峰苑大戶以前所未有“0公攤〞強力促銷強力促銷系列廣告規(guī)劃1：私了篇標題：私了副題：錦峰苑·終極大宅購房“0公攤行動〞強力啟動120M2?140M2；130?150；140M2?160M2前所未有的超值大贈送，引震長沙2：沒了篇標題：沒了3，反了篇標題：反了私了篇沒了篇反了篇備注：雖然我公司在本提案中，規(guī)劃了不少廣告及大型活動，但我們整體的推廣思路是“低本錢營銷，高成效推廣〞以上系列報紙廣告的創(chuàng)作，更重要是展現我司對工程的理解，對推廣節(jié)奏的理解。在工程新形象樹立之后，我們最需要的就是美譽度的推進了。而美譽度最需要的，就是消費者對工程實質優(yōu)勢與利益點的了解。因此我司建議：以上廣告在重要節(jié)點時選取主打作品配適宜時促銷策略投放，而比較系列的賣點展現，更多可以通過宣傳折頁、樓書、夾報與活動來進行。三：做好工程營銷渠道拓廣一：“企業(yè)品牌營銷〞目的：深化宣傳深圳美聯地產的實力與品牌，加強目標客戶購置信心。思路1，通過媒介報導：報紙、雜志、電視、網絡等新聞報導、專題文章等2，通過公益活動：如地震災區(qū)貧困兒童捐助等3，通過現場展示：售樓部、示范環(huán)境區(qū)、實體樣板間等精心打造，用事實說話。效果讓客戶堅信，錦燦地產有實力、有能力將本工程打造為尚東區(qū)百萬全能冠軍大盤。二，“客戶圈層營銷〞目的利用新老客戶擴展銷售渠道；思路株洲城市不大，很多客戶彼此認識，因此人脈傳播很重要，建議充分利用此特性，成立錦湘會，強化老客戶維系，觸動老帶新，推動目標客戶行動，以點帶面拉動銷售；效果對目標客戶群進行深耕細作，積累有效客戶；手段邀請老業(yè)主及誠意客戶入會，定期性活動推進，累進性鼓勵制度等。“客戶圈層營銷〞“一會〞成立“錦湘會〞樹立高度，強化品牌編纂“尚東區(qū)全能生活手冊〞塑造文化，凸顯內涵“一書〞打造“尚東區(qū)全能桂冠社區(qū)〞優(yōu)化現場，強化差異“一場〞三，“友鄰特惠卡〞，觸動老帶新目的：建議以可流通可轉讓的“友鄰特惠卡〞的方式，調動舊業(yè)主人脈關系，觸動老帶新成交。操作方式1：在老業(yè)主中推行“友鄰特惠卡〞，面值1萬元，老業(yè)主再購房，可抵扣等值房款；假設老業(yè)主不再購房，那么可轉讓給親朋好友〔買賣亦可〕，一套房限量使用一張。通過此種方式，使“友鄰特惠卡〞流通起來，變得更有價值，更促動老帶新成功購置。操作方式2：“友鄰特惠卡〞分A、B卡，新業(yè)主持A卡，可享有1萬元額外購房優(yōu)惠；新業(yè)主成功購置后，老業(yè)主持B卡，可享有1年物業(yè)管理費贈送；四，喜慶面市5周年，購房有禮大特送目的：借助工程周年慶這一節(jié)點，舉辦相關促銷活動，觸動客戶最終購置。操作方式：第一種方式：限時限量特惠。可在周年慶的周六日推出8-10套一口價單元，高中低檔均有，限時每天下午兩小時搶購。以強大優(yōu)惠促動客戶集中購置；第二種方式：紅包、電器大抽獎凡在周年慶購置工程產品，即可參與紅包、電器大抽獎，一等獎可獲房款2萬元優(yōu)惠+液晶電視；二等獎可獲房款1萬元優(yōu)惠+分體空調；三等獎可獲房款5千元優(yōu)惠+微波爐；幸運獎可獲房款3千元優(yōu)惠+電飯煲五，“渠道營銷精細化〞：保持根本群眾媒介，推進精細化營銷目的直擊目標客戶群，提高宣傳效率；思路加快戶外、圍墻、網絡等常規(guī)媒介廣告更換頻率；通過深入目標客戶群日常工作、生活、娛樂場所，進行針對性較強的一對一直銷；效果擴大營銷通路，積累有效客戶；手段高級消費娛樂場所〔如車友會、酒店、奢侈品店等〕工程資料投放、目標客戶生活居所〔如公務員集資房小區(qū)、交房時間3年以上的高端住宅小區(qū)等〕與工作場所項目資料直郵、巡展，核心商圈巡展等。線上主流媒介群眾宣傳戶外廣告為主打加快更換頻率，及時傳達銷售信息，推廣工程新形象，新賣點報紙廣告為輔助在重要銷售節(jié)點，重大營銷事件與工程新形象面市時，強力出擊，觸動快速、大量來電、來訪與成交；公交車身廣告貫穿公交車身廣告全城流動傳達工程的銷售信息，與戶外形成互補；也要加快更換頻率，及時傳達新的銷售信息；短信廣告持續(xù)短信覆蓋面廣，費用低，到達率高，建議以短信群發(fā)，讓工程信息在短期內快速覆蓋。線下精準媒介點對點推廣：定點夾報針對工程周邊的客戶，投放夾報，可以更有效的抓住目標客戶群體。定點派