公司項(xiàng)目策劃營銷投標(biāo)書

H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度樂山嘉定中路項(xiàng)目策劃營銷投標(biāo)書第一部分項(xiàng)目市場環(huán)境分析 10一、樂山區(qū)位及城市地位分析 101、樂山概況 10二、樂山住宅房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 121、樂山房地產(chǎn)市場總體狀況和背景 122、樂山房地產(chǎn)市場基本特點(diǎn)概述 153、樂山在售典型住宅項(xiàng)目案例分析 174、樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 20三、樂山商業(yè)地產(chǎn)分析 221、總體供求分析 222、商業(yè)背景分析 233、商業(yè)市場特性 254、商業(yè)發(fā)展趨勢 264.1市場空間巨大 264.2全新商業(yè)格局 274.3品牌集約時代 274.4專業(yè)運(yùn)營商 27第二部分項(xiàng)目SWOT分析 28一、項(xiàng)目地塊條件 28二、項(xiàng)目SWOT分析 291、項(xiàng)目SWOT列表 292、項(xiàng)目SWOT分析 293、結(jié)論: 324、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路: 33第三部分商業(yè)定位及招商策略 34前言 34一、項(xiàng)目商業(yè)口岸分析 34二、商業(yè)總體定位 351、商業(yè)總體定位 362、商業(yè)功能定位 363、商業(yè)檔次定位 364、商業(yè)推廣定位 375、目標(biāo)市場定位 375.1區(qū)域定位 375.2目標(biāo)投資客戶定位分析 375.3定位依據(jù) 38A、品位需求 38B、錯位需求 39C、文化需求 39D、物業(yè)升值 39三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 401、業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ) 402、業(yè)態(tài)定位原則 412.1有利于物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)不斷增值原則。 412.2商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場景相一致的原則。 412.3業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則。 412.4商圈規(guī)劃原則。 423、詳細(xì)業(yè)態(tài)定位 423.1定位總體思路: 423.2業(yè)態(tài)及構(gòu)成比例: 433.3經(jīng)營客戶定位: 433.4經(jīng)過分析和研究,經(jīng)營客戶群主要構(gòu)成如下: 443.5客戶心理分析: 443.6商業(yè)價(jià)格定位 45四、商業(yè)招商策略 451、整體招商思路 451.1招商先行,銷售同步的營銷策略 451.2主力店度身定做,訂單式的招商策略 461.3商業(yè)聯(lián)盟中心,資源整合的商家策略 46我司商業(yè)聯(lián)盟中心部分商家資源 461.4四位一體,多方共贏的經(jīng)營策略 481.5控制節(jié)奏,確定階段性的運(yùn)作策略 482、招商原則和準(zhǔn)備過程 492.1招商目標(biāo)的選擇 492.2招商談判原則的確定 492.3招商談判的準(zhǔn)備 503、招商拓展方式 514、談判策略制定 52第四部分住宅定位及設(shè)計(jì)思路 55一、住宅定位 551、市場定位依據(jù): 552、目標(biāo)客戶群定位 563、產(chǎn)品形態(tài)的市場前景 57二、戶型設(shè)計(jì)配比 58三、住宅設(shè)計(jì)思路 581、樓層、朝向和戶數(shù) 582、戶型設(shè)計(jì)理念 593、戶型設(shè)計(jì)原則 604、住宅細(xì)節(jié)建議: 62四、住宅概念打造 631、住宅單元入戶引入酒店式大堂設(shè)計(jì) 632、引進(jìn)”酒店式服務(wù)、公寓式管理”概念 643、外立面特色及風(fēng)格的差異化 64第五部分項(xiàng)目初步規(guī)劃及指標(biāo) 65一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路——如何規(guī)劃整體商業(yè)? 651、解決好平行交通和垂直交通的重要性。 652、解決好商業(yè)均好性問題。 653、解決好商業(yè)銷售和招商的矛盾。 664、解決好道路帶動商氣的問題。 675、商業(yè)內(nèi)街/廣場比”滿地鋪”更適合本項(xiàng)目 676、集中式商業(yè)提升項(xiàng)目形象 68典型案例: 68二、三種規(guī)劃方案的比較: 711、方案一 712、方案二 733、方案三 75結(jié)論: 76第六部分策劃營銷方案 77一、全面包裝和推廣,創(chuàng)造全新的商業(yè)概念。 77二、招商先行,銷售隨后。 77三、先賣住宅,后賣商業(yè)。 77四、分期推盤,動態(tài)漲價(jià)。 77五、形象展示,體驗(yàn)式營銷。 78六、把握好整體和各階段的推盤節(jié)奏。 78七、營銷推廣任務(wù)

。 78一、樂山區(qū)位及城市地位分析1、樂山概況樂山市位于四川省西南部,北面與眉山市接壤,東面與自貢市毗鄰,東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連,轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河４個區(qū)、峨眉山市及犍為、井研、夾江、沐川4個縣和峨邊、馬邊兩個彝族自治縣。幅員面積12826平方公里,占全省的2.64%?？?cè)丝?46.5萬人,有彝、回、苗等33個少數(shù)民族。城鄉(xiāng)從業(yè)人員總數(shù)191.5萬人,其中:第一產(chǎn)業(yè)占57.5%,第二產(chǎn)業(yè)占14.2%,第三產(chǎn)業(yè)占28.3%。城鎮(zhèn)勞動平均工資7486元/人年。,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)180億元,一、二、三產(chǎn)業(yè)之比為22.1:44.7:33.2。當(dāng)前,樂山市中心城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里,常住人口30余萬,城市居民人均住房面積15平方米,城市綠地面積935公頃,綠地覆蓋率46.3%,人均公共綠地達(dá)8.18平方米。樂山市四季分明,雨量充沛,年降水量1800毫米,平均氣溫12.5℃,最高氣溫38℃,最低氣溫零下4℃,年日照總時數(shù)1174.9小時。樂山是中國旅游名城、文化名城,集古城、江河、大佛、綠心、山水等特色融為一體,構(gòu)成了樂山人文氛圍突出的城市特征。加上樂山氣候溫和,雨量充沛,土地肥沃,資源富集,物產(chǎn)豐富,更是物華豐美的一方寶地。2、歷史人文樂山歷史悠久,是中國歷史文化名城,古稱嘉州。早在東漢時,佛教已經(jīng)開始傳入樂山。到了唐宋時期,樂山已成為中國西南佛教圣地之一。歷時90年建成的樂山大佛,通高71米,宏偉端莊,至今已有12的歷史。以雄、秀、奇、險(xiǎn)、幽著稱的中國四大佛教圣地之一的峨眉山”高出五,秀甲九州”,現(xiàn)存24座古剎。樂山資源富集,是西部最具開發(fā)潛力的城市之一。3、餐飲娛樂樂山美食眾多,以麻辣聞名于世,是天府之國的美食聚集地之一,蹺腳牛肉、串串香、串串燒烤、甜皮鴨、蘿卜湯、牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、岷江河魚、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚、珍珠魚、來鳳魚、珍珠元、鉑鉑雞、黃燜雞火鍋、魚頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑……都是樂山地區(qū)的特色名吃。位于峨眉山市中心繁華地帶的”好吃街”是品嘗峨眉山及樂山風(fēng)味小吃的絕佳去處?！焙贸越帧崩锏男〕詳?shù)不勝數(shù),僅300米長的街道就有攤位200余家攤位,這里通宵營業(yè),且價(jià)格便宜,因此每當(dāng)夜幕降臨,”好吃街”總是燈火輝煌、人聲鼎沸,這里的小吃絕對能夠讓您大飽口福,真正領(lǐng)略到地道的麻辣川味。4、市政建設(shè)樂山區(qū)位優(yōu)勢突出,是四川優(yōu)先培育的九大城市之一。境內(nèi)交通發(fā)達(dá),基礎(chǔ)設(shè)施完善,科技實(shí)力雄厚,投資環(huán)境良好,是川南與川西的重要紐帶,在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。樂山現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂高速公路為主通道,國道213線、305線等公路為主骨架,縣、鄉(xiāng)、村公路為支線,岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。成昆鐵路縱貫市內(nèi)5個區(qū)、市、縣、自治縣,其中在建的樂山火車站為鐵路二類口岸;125公里的成樂高速公路直通成都雙流國際機(jī)場;樂山至峨眉山18公里的快速旅游通道把樂山大佛和峨眉山聯(lián)成一體;可停泊500噸級貨輪的樂山大件碼頭是四川大型設(shè)備出川的唯一通道;客輪和300噸級的貨輪出樂山港和沙灣港可直達(dá)長江沿岸港口。正在籌建之中的樂山旅游機(jī)場、樂宜高速公路將會使樂山的快速發(fā)展如添羽翼,插上騰飛的翅膀。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好,是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)。,全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值231.32億元。農(nóng)民人均純收入達(dá)2377元。按照省委、省政府提出的”抓好頭五年,準(zhǔn)備后五年,謀劃再十年”的工作要求,在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下,高舉鄧小平理論偉大旗幟,以十六大精神為指導(dǎo),全面貫徹”三個代表”重要思想,解放思想,實(shí)事求是,與時俱進(jìn),開拓創(chuàng)新,向著全面建設(shè)小康社會、力爭提前5年實(shí)現(xiàn)翻兩番的歷史性跨越,把樂山建設(shè)成為四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、國際旅游城市的宏偉目標(biāo)大踏步前進(jìn)。樂山的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進(jìn)一步提升,而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使樂山成為四川西南部區(qū)域的”消費(fèi)磁場”。小結(jié):樂山具有國際旅游品牌優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。經(jīng)過數(shù)次發(fā)展機(jī)遇,樂山已步入國際旅游經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下,城市化明顯加快,外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升,內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展,這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識都將得到全面的提升。同時,作為旅游大省里的國際知名旅游城市和美食之都,樂山吸引外來旅游與投資的機(jī)率很大,成為中高消費(fèi)的重要組成部分。二、樂山住宅房地產(chǎn)市場特點(diǎn)1、樂山房地產(chǎn)市場總體狀況和背景1.1發(fā)展歷程樂山市的房地產(chǎn)市場化進(jìn)程,始于上世紀(jì)90年代中后期。起步階段發(fā)展緩慢,隨著房改政策的深化,直到1999年后才增速加快,1999年樂山市住房開發(fā)量為37萬平方米,達(dá)到42萬平方米,47萬多平方米,已超過50萬平方米大關(guān),達(dá)56萬平方米。同時樂山的房屋購買量增長更快。1999年時,樂山市房產(chǎn)交易面積僅為18萬平方米,交易金額為1.42億元,許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空;,交易面積24萬平方米,交易金額2.1億元;到時,全年交易面積42.8萬平方米,逼近當(dāng)年的開發(fā)量,交易金額達(dá)3.4億元;銷售形勢更火爆,僅上半年現(xiàn)房交易就達(dá)25.25萬平方米,交易額達(dá)2.3億元,期房交易18萬平方米,交易額2.04億元。全年開發(fā)面積56萬平方米,交易面積50萬平方米。1.2市場啟動樂山房市的開發(fā)升級啟動,集中表現(xiàn)在。中心城區(qū)房地產(chǎn)交易(不含期房)達(dá)到4353宗,交易47.6萬平方米,成交額達(dá)4.2億元,分別比去年增長了16%、11.2%、23.5%。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快,市委市政府加大了對樂山中心城區(qū)的建設(shè)力度,低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造,新區(qū)建設(shè)全面開花,存量土地的大量供給推動開發(fā)量爆增。另一方面就是以迪康、交大為首的外來資本進(jìn)入樂山市場,從開發(fā)品質(zhì)和開發(fā)理念上提升了樂山房市的水平,有力推動了本地市場的發(fā)展。1.3三大板塊崛起經(jīng)過—如火如荼的開發(fā)浪潮,我們發(fā)現(xiàn)樂山房市區(qū)域性板塊業(yè)已成型,房地產(chǎn)價(jià)格梯度分級日益明顯。具體表現(xiàn)在,隨著樂山市政建設(shè)及城市化進(jìn)程的不斷加快,以及樂山固有的地理特點(diǎn),當(dāng)前已基本形成了三個主要的開發(fā)板塊:A、”新城區(qū)板塊”——代表作有:時代廣場、巴比倫花園等;B、”舊城區(qū)板塊”——代表作有:交大新嘉苑、錦欣園等;C、”沿江板塊”——代表作有:匯景苑、里程假日廣場等。這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢和弱點(diǎn),反映出鮮明的市場特點(diǎn):A、”新城區(qū)板塊”,集中在嘉州大道南北兩側(cè),以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢為基礎(chǔ),引領(lǐng)了樂山主要的中高檔樓盤開發(fā),為樂山近2年來拓展房價(jià)空間的主力軍,該板塊也是去年新開項(xiàng)目量較大的區(qū)域,占全年新開項(xiàng)目量的50%以上。B、”舊城區(qū)板塊”,是老城區(qū)的改造密集區(qū),受限于市政建設(shè)的相對落后及拆遷工作復(fù)雜性等因素的制約,加之市政改造緩慢,房地產(chǎn)開發(fā)局限性較為明顯。但另一方面,長期城市化發(fā)展賦予老城區(qū)完善的商業(yè)及生活配套設(shè)施也對老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了相當(dāng)?shù)姆e極因素,居家方便往往成為老城區(qū)住宅消費(fèi)的最有力買點(diǎn)。C、”沿江板塊”,是樂山地理特點(diǎn)造就的又一熱點(diǎn)?！迸R水而居”作為居家文化中一個極具吸引力的部分,在樂山人心目中具有相當(dāng)高的市場號召力,多年來形成了樂山傳統(tǒng)的高價(jià)住宅密集區(qū)。而其寸土寸金、不可復(fù)制的地塊特性也決定了沿江板塊房地產(chǎn)開發(fā)的建筑特征——高層電梯公寓為主。1.4當(dāng)前樂山住房建設(shè)主要現(xiàn)狀房屋居住情況。全市總?cè)丝?47.9萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口86.74萬人,城鎮(zhèn)住房總建筑面積2370.31萬平方米。商品住房年需求量情況。據(jù)底調(diào)查統(tǒng)計(jì),中心城區(qū)每年需求約80萬平方米的商品住房,各區(qū)、市、縣、自治縣需求約60萬平方米,全市年需求約140萬平方米的商品住房。樂山中心城區(qū)的商品房,本城居民購買的占55%,本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購買的占38%,市外居民購買的占7%。住宅建設(shè)投資規(guī)模占全市固定資產(chǎn)投資的20%,”十.一五”期間完成房地產(chǎn)開發(fā)投資70億元,年均增長7%以上,共計(jì)開發(fā)各類住宅800萬平方米;其中商品住宅完成720萬平方米,套型建筑面積90平方米以下占70%;經(jīng)濟(jì)適用住房完成65萬平方米,公開向社會出售的經(jīng)濟(jì)適用住房不得低于50%;廉租住房15萬平方米。提高住宅建設(shè)質(zhì)量,住宅建設(shè)工程合格率達(dá)到100%以上,優(yōu)良率達(dá)到35%以上。提高住宅建設(shè)的科技含量,向社會提供經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的住宅和配套齊全、環(huán)境良好、成規(guī)模的居住小區(qū)。商品住房建設(shè)目標(biāo)。6～12月,全市建設(shè)商品住房100萬平方米(其中:樂山中心城區(qū)完成60萬平方米);,全市建設(shè)商品住房180萬平方米(其中:樂山中心城區(qū)完成100萬平方米)。2、樂山房地產(chǎn)市場基本特點(diǎn)概述2.1項(xiàng)目規(guī)模:市場上不但有占地幾畝,建筑面積2萬平方米的單體樓小盤,也有建筑面積達(dá)30萬平方米的萊佛士帝景,以及建筑面積60萬平方米翡翠國際社區(qū),甚至有占地1200畝,建筑面積達(dá)100萬平方米的超級大盤嘉州新城。老城區(qū)主要以小規(guī)模的小高層、高層電梯為主。2.2建筑形態(tài):樂山市場住宅供應(yīng)囊括所有的建筑形態(tài),從別墅、多層、花園洋房、小高層以及超過30層高層都同時在售,產(chǎn)品形態(tài)十分豐富。各種形態(tài)的產(chǎn)品在市場上都很被購房者接受,沒有出現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)本身導(dǎo)致的銷售抗性。在售項(xiàng)目中,多層和電梯的比例大致為1:1,未來樂山供應(yīng)的電梯住宅所在比例會越來越大。2.3戶型特征:戶型主力面積從80多平方米的兩房到130平方米的三房,主力供應(yīng)面積為三房,也有如萊佛士帝景在售單位以130多㎡到160多㎡的大戶型為主力的項(xiàng)目。整個樂山一房的戶型供應(yīng)量很少,是市場的空白點(diǎn)。曾經(jīng)推出的領(lǐng)地國際公寓小戶型,銷售價(jià)格高于同期其它樓盤,銷售火暴,現(xiàn)在的租金水平也高,值得本項(xiàng)目借鑒。2.4檔次價(jià)格:近幾年來,樂山的住宅商品房價(jià)格上升很快,從大多樓盤才1000元/㎡左右的單價(jià),到,市區(qū)的樓盤單價(jià)都在2200元/㎡以上了。在相同區(qū)位條件下,項(xiàng)目價(jià)格差別不大。能夠看江景項(xiàng)目比不能看見江景的每平方米高出幾百元,如緊鄰岷江的皇華臺,均價(jià)為3000元/㎡。價(jià)格最高的住宅具備既能看江景,又處于規(guī)模大盤的,比如萊佛士帝景高層最好的單位價(jià)格能夠達(dá)到4000元/㎡。能夠說,樂山住宅房地產(chǎn)開發(fā)對外部環(huán)境依賴很大,項(xiàng)目價(jià)格主要依賴位置、交通條件、外部資源環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模等。即將推出的由在成都開發(fā)了”遠(yuǎn)大都市風(fēng)景”的遠(yuǎn)大房產(chǎn)開發(fā)的樂府錦城項(xiàng)目,占地僅25畝。其出眾的產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì),給樂山小規(guī)模樓盤開發(fā)帶來耳目一新的視覺沖擊,預(yù)計(jì)將會高價(jià)位進(jìn)入市場,并被市場所接受。2.5客戶群特征:從對春華上郡意向客戶登記分析以及其它樓盤的詳細(xì)調(diào)查,得出結(jié)論:樂山房地產(chǎn)的客戶群體以市區(qū)為主,周邊區(qū)縣以及樂山地區(qū)以外夠房者的比例較小,約為10%。隨著樂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程,周邊區(qū)縣的購房群體人數(shù)就越來越多,在市場中所占的比例將越來越大。2.6營銷推廣:大量包括深圳和成都等的房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的開發(fā)公司、營銷代理機(jī)構(gòu)以及廣告推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)入樂山房地產(chǎn)市場,提升了項(xiàng)目推廣水平。售樓現(xiàn)場包裝、宣傳品設(shè)計(jì)、媒體表現(xiàn),以及推盤策略等都具有很高的水平。廣告渠道主要是戶外廣告、夾報(bào)廣告、、以及車身廣告,從在樂山操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看,夾報(bào)廣告的效果更加突出。而報(bào)紙硬廣告的性價(jià)比不高,不是主要采用的媒體形式。3、樂山在售典型住宅項(xiàng)目案例分析3.1皇華臺基礎(chǔ)指標(biāo):開發(fā)商四川東安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積36000㎡總戶數(shù)270戶建筑形態(tài)高層戶型面積81-180㎡綠地率不低于40％開盤時間11月交房時間12月均價(jià)3000元/㎡戶型特征:房型名稱面積(㎡)房型名稱面積(㎡)4室2廳2衛(wèi)180.334室2廳2衛(wèi)143.714室2廳2衛(wèi)147.193室2廳2衛(wèi)124.552室2廳1衛(wèi)81.28戶型以舒適型為主,兩房面積81.28平方米,三房兩房面積120-140多平方米,四房面積達(dá)180平方米;戶型大都帶圓形陽光房;室內(nèi)空間分平層和錯層結(jié)構(gòu);進(jìn)深過深,是本項(xiàng)目戶型的缺點(diǎn)。項(xiàng)目賣點(diǎn):一梯一戶的純板式格局;社區(qū)正面臨江,每戶的主要房間如客廳、主臥、陽光房等都可將浩闊江景和久臥的睡佛盡收眼底。2.2樂府錦城基礎(chǔ)指標(biāo):開發(fā)商樂山遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址白燕路與嘉祥路交匯處占地面積18140㎡總建筑面積47050㎡住宅面積44500㎡商業(yè)面積2550㎡建筑形態(tài)多層、11+1小高層、高層16+1綠地率38%總戶數(shù)375戶型兩房至四房面積87-170㎡車位數(shù)120容積率2.59建筑密度22．8%開盤時間未開盤以規(guī)劃、立面和景觀提升項(xiàng)目品質(zhì)建筑形體強(qiáng)調(diào)純凈,簡練,大量玻璃外里面的采用提升了項(xiàng)目的整體品質(zhì)感與形象感,同時通透的立面使建筑內(nèi)部采光更為舒適和自然,更采取了架空、切削、退臺等多種手法,達(dá)成本項(xiàng)目建筑造型層次多樣,視覺序列豐富的要求。高綠化用地、小區(qū)廣場、活動場所、物業(yè)管理等公建配套設(shè)施的檔次和品位,把信息網(wǎng)絡(luò)管理體系引入小區(qū)物業(yè)管理之中,同時引入生態(tài)住宅概念。依托現(xiàn)代、明快、風(fēng)情的風(fēng)格背景,以富有序列感、節(jié)奏感的空間構(gòu)成;自然有序、舒適宜人的規(guī)劃構(gòu)成;多組團(tuán)融合配搭;各景觀節(jié)點(diǎn)層層劃分的四維規(guī)劃方式妥善設(shè)置。街區(qū)的空間序列是由開放性空間——半私密空間——私密空間,三度生活空間構(gòu)成,保證了業(yè)主在居住上的獨(dú)立性與社區(qū)融合性。戶型兼顧景觀均好:規(guī)劃中充分考慮了戶型配比和場地區(qū)位的結(jié)合,確保了戶型主次有別,大部分戶型均能面對庭院主體景觀,表現(xiàn)出了項(xiàng)目均好的思想。多層建筑為扇形布局,其平面為一梯三戶”T”型,較好的體現(xiàn)了戶型的配置和庭院景觀的層次結(jié)合。而該體量組合小區(qū)內(nèi)部一側(cè)形成多個空隙院落,增大了庭院景觀空間,植物的穿插更豐富了庭院的空間層次。戶型多帶超大觀景陽臺,入戶花園及陽光露臺,加強(qiáng)室內(nèi)與戶外空間的交流。2.3萊佛士帝景基礎(chǔ)指標(biāo):項(xiàng)目位于樂山市中區(qū)濱江路北段、聯(lián)運(yùn)車站正對面,占地145畝,近30萬,是樂山中心城區(qū)最后一塊超大型濱江地塊,有著450米長的濱江景觀線!建筑形態(tài)豐富,包括多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、高層。國際建筑設(shè)計(jì)大師、英國皇家建筑師學(xué)會會員、香港特區(qū)政府一級建筑顧問何顯毅在規(guī)劃一期時,以湖島為主題,結(jié)合人造景觀和自然景觀,營造出綠色休閑健康的湖島居住新概念,并導(dǎo)入”三重洗禮”的規(guī)劃理念。以小區(qū)主入口為起點(diǎn),延綿而生,形成住區(qū)大綠洲,創(chuàng)造樂山新區(qū)圣淘沙勝景,與風(fēng)水共起舞,與陽光共輝映;穿過大綠洲,進(jìn)入組團(tuán)圍合的小綠洲或入戶大堂,多層次的庭院園林景觀,寫意悠然。圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì),創(chuàng)造私密性好的住戶領(lǐng)地,不受外界干擾,鬧市中的靜境,桃源泉美景,高尚尊貴。在售二期戶型面積以130——160多㎡為主,總價(jià)在40—50萬元,屬于樂山典型的觀景豪宅。2.4金杯·都市陽光基礎(chǔ)指標(biāo):開發(fā)商四川金杯集團(tuán)占地面積12889.1㎡總建筑面積38580.14㎡住宅面積30930.14㎡非住宅面積7650㎡住宅戶數(shù)290建筑形態(tài)11層小高層綠化率36%開盤時間未開盤戶型區(qū)間兩房、三房戶型面積(㎡)88-132均價(jià)(元/㎡)預(yù)計(jì)2600戶型特征:房型名稱面積(㎡)房型名稱面積(㎡)A型錯層132.2B型平層122.42D型平層88.34A1型錯層115.59B1型平層115.6E型躍層103.92房型只有兩房、三房兩種;兩房戶型都為雙衛(wèi),面積從88到115㎡,空間結(jié)構(gòu)有平層和錯層兩種;部分戶型帶超大圓弧型花園,提升居住舒適度。4、樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測總結(jié)樂山房市的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀,我們對未來樂山房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,基本上能夠得出以下幾方面的預(yù)測性結(jié)論:4.1房市的區(qū)域競爭仍將延續(xù)現(xiàn)有格局。從今后3年來講,新區(qū)開發(fā)一枝獨(dú)秀仍將是樂山房市的主旋律。因?yàn)槔铣菂^(qū)和沿江板塊土地開發(fā)日漸殆盡,新區(qū)土地存量最大,開發(fā)將不斷上檔次、上規(guī)模,將是市場焦點(diǎn)地區(qū)。4.2樓盤開發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。住宅消費(fèi)的多元化趨勢必然帶動了住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級時代。從樂山新開樓盤來看,樓盤的檔次和品質(zhì)不斷提升,帶動了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高,也拉高了樂山樓盤價(jià)格的上限。同時樂山的購房者也逐步形成品牌樓盤的概念,特別是本地中高收入群體。隨著樂山房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)時代的來臨,能夠預(yù)計(jì),在今后的一段時間內(nèi),樓盤品質(zhì)的競爭將高于價(jià)格的競爭。4.3樓盤的性價(jià)比將成為市場抉擇的核心。進(jìn)入后,樂山新盤開工量大幅增加,供給量的巨增導(dǎo)致整體市場競爭升級。而購房者的購房知識不斷積累,消費(fèi)心理更加成熟,往往是”貨比三家,房比十家”,在各個樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較,再對比各個樓盤的單價(jià)和總價(jià),最后參照自己的收入水平和支付能力,來選擇符合自己性價(jià)需求的房子。因此樓盤的性價(jià)比成為購房者衡量樓盤價(jià)值的關(guān)鍵,成為市場抉擇的核心問題。4.4個性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢。隨著樂山新盤的不斷涌現(xiàn),各個樓盤之間同質(zhì)化愈加明顯。在各開發(fā)商普遍開始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下,人們將更加關(guān)注樓盤的個性品位,只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求,營造出鮮明的個性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競爭脫穎而出。市場競爭呼喚個性化開發(fā),隨著樂山房市的火爆升溫,產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢確實(shí)愈加明顯,對開發(fā)商的個性化開發(fā)提出更高的要求。特別是外來資本強(qiáng)勁進(jìn)入樂山市場,引領(lǐng)新的開發(fā)理念和模式,從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、包裝等各方面都對本地傳統(tǒng)開發(fā)模式產(chǎn)生較大沖擊,其精心打造的特色樓盤迅速占據(jù)市場,受到消費(fèi)者的青睞。4.5環(huán)境舒適性愈加受到重視樂山樓市呈現(xiàn)出住房正在從”生存型”向”舒適型”轉(zhuǎn)變。居住環(huán)境的舒適性,無論是市民大眾,還是富裕階層,在購房置業(yè)時都愈加重視這一因素。盡管樂山許多樓盤打出了”生態(tài)小區(qū)”、”高尚社區(qū)”、”高綠化率”等概念,但只是停留在栽樹種草的初級水平上。小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì),難以滿足購房者的需求。樓盤品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素,任何單一的競爭模式都難以取得決定性的優(yōu)勢。要達(dá)到樓盤品質(zhì)的全面提生,打造環(huán)境成為往往成為最佳的解決之道。開發(fā)商如果能在居住環(huán)境,即戶內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來考慮并下足功夫,則不難打動消費(fèi)者的心。4.6市場遠(yuǎn)期發(fā)展可觀”十.五”期間是樂山市住房快速發(fā)展時期,住房投資增長,發(fā)展迅猛。共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資39.07億元,新建商品住宅534.15萬平方米,實(shí)現(xiàn)交易總額44.09億元,分別比”九.五”期間增長32.62%、76%、363.17%。人均居住面積由”九.五”期末的23㎡增長到”十.五”期末的28.65㎡,增幅達(dá)24.56%。根據(jù)樂山市委市政府的發(fā)展規(guī)劃,樂山要充分利用豐富的自然文化資源,精雕細(xì)刻山水之城,將樂山打造成高質(zhì)量、高品位的國際旅游城市精品,創(chuàng)造最佳人居環(huán)境,打造西部”人居環(huán)境第一城”。而據(jù)政府權(quán)威測算,樂山中心城區(qū)人口增長率較高,未來內(nèi)每年的住房需求量將達(dá)到50—100萬平方米,開發(fā)年增長率超過15%,樂山的城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。三、樂山商業(yè)地產(chǎn)分析1、總體供求分析◆市場展望:由于樂山長久以來在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上的受限,已很大程度形成了商業(yè)發(fā)展滯后的格局。傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,預(yù)計(jì)在未來的商業(yè)發(fā)展中,將具有很大的發(fā)展?jié)摿??！艉暧^規(guī)劃:樂山具有國際旅游品牌優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。經(jīng)過數(shù)次發(fā)展機(jī)遇,樂山已步入國際旅游經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下,城市化明顯加快,外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升,內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展,這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識都將得到全面的提升?！糸_發(fā)體量:商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)和營銷水平適中,由于外來開發(fā)商給本地帶來了較新的理念,物業(yè)開發(fā)已基本向規(guī)模劃、集約化的模式呈現(xiàn),專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)作的作用日趨明顯,營銷推廣手段也已較為成熟。本項(xiàng)目24畝土地的開發(fā)體量將被打造為具有較高水準(zhǔn)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。◆競爭樓盤:近年開發(fā)的”金杯銀座”、”時代廣場”、”摩爾春天百貨”等商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出規(guī)?；?、專業(yè)化的開發(fā)營銷水平,對樂山商業(yè)地產(chǎn)的沖擊較大,增強(qiáng)了投資客戶的信心,改變了”底商為主”的傳統(tǒng)商業(yè)格局,同時也讓開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者成為”四位一體、四位共贏”奠定了基礎(chǔ)。◆底鋪為主:與眾多二級城市的主要商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)一樣,傳統(tǒng)臨街底鋪依然是構(gòu)成樂山商業(yè)格局的主體,在構(gòu)成中心城區(qū)的主要街道上,臨街底鋪呈現(xiàn)較高的出租率和開攤率,并具備一、二樓的商鋪售價(jià)和租金差異極大的特點(diǎn);◆空置物業(yè):城區(qū)部分區(qū)域亦存有一定數(shù)量的空置商業(yè)物業(yè),但這與口岸本身配套滯后、位置不佳、開發(fā)水平低下、缺乏合理規(guī)劃等制約因素密切相關(guān)。◆租售水平:商鋪的售價(jià)與租金之比趨于不合理狀態(tài),租金的投資回報(bào)值普遍略顯低微,業(yè)主的投資回報(bào)概念逐漸增強(qiáng),并對商業(yè)格局、商圈要求、租金回報(bào)有一定的認(rèn)識。土橋街、東大街等傳統(tǒng)商業(yè)中心聚集了最為旺盛的人氣,最高水平的商鋪?zhàn)鈨r(jià);出租率達(dá)到了95％以上。2、商業(yè)背景分析近年來,隨著城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展,以及城市居住區(qū)域的不斷擴(kuò)大,樂山的商圈呈現(xiàn)出向兩極條形擴(kuò)張趨勢,輔助商圈逐漸形成。中心與兩極的相互呼應(yīng),使樂山的商圈格局由單一集中逐漸分散,逐漸呈現(xiàn)出多商圈局面。當(dāng)前樂山市中心城區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為:市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)(居住區(qū))商業(yè)、專業(yè)(特色)街(區(qū))四大類。形成”二、五、十五”結(jié)構(gòu),并與專業(yè)街和特色街,各類專業(yè)批發(fā)市場和現(xiàn)代物流體系配套。牛咡橋－北門橋商業(yè)中心是連接兩大市級商業(yè)中心的商業(yè)中心,發(fā)展?jié)摿薮?。詳?xì)商業(yè)圈細(xì)分如下:”二”:兩個市級商業(yè)中心,嘉州商業(yè)中心、柏楊壩商業(yè)中心;”五”:五個區(qū)級商業(yè)中心中心即牛咡橋－北門橋、蘇稽、牟子、通江、車子高新區(qū);”十五”:15個社區(qū)商業(yè)即青衣輕軌、倒拐店、棉竹、通江、揚(yáng)叉溝、青衣、蟠龍、柏楊西路、白果、溝兒口、張公橋、青果山、肖壩、大佛景區(qū)、九峰。2.1舊城傳統(tǒng)商圈長久以來,由玉堂街、東大街、土橋街等老街組成的舊城區(qū)核心商圈,是樂山規(guī)模最大、人氣最旺的商圈,它主導(dǎo)著樂山的商業(yè)格局和潮流動向。樂山最早的商業(yè),也就是沿著樂山港的碼頭展開的,來往的人群,直接催發(fā)了土橋街商圈的形成。時至今日,土橋街商圈已延展至牛口耳橋一線,成為樂山最發(fā)達(dá)的商業(yè)地帶和購物的首選地。加上”肯德基”開業(yè),更是凸現(xiàn)了土橋街商圈在樂山的至尊地位。作為傳統(tǒng)的老城區(qū)商業(yè)中心,以超市、百貨、家居、服裝為主。舊城區(qū)商圈不但在地理上位于樂山核心位置,其商鋪價(jià)值更是居樂山之冠?？v觀樂山各商業(yè)街道的口岸、人氣、歷史,該商圈當(dāng)仁不讓最具魅力,口岸已是絕無僅有,日均3萬人以上的人流量,成熟的口岸、核心理應(yīng)是樂山商業(yè)的龍頭。2.2新城區(qū)商圈當(dāng)前柏?fù)P路、春華路、鳳凰路、嘉州大道已經(jīng)是樂山成熟的居民積聚地,而消費(fèi)購物依然依靠舊城區(qū)商圈,巨大的消費(fèi)市場讓時代廣場商圈呼之欲出。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂山時代廣場將對樂山新城區(qū)商圈的迅速形成注入一支強(qiáng)有力的催化劑,對現(xiàn)有樂山的商業(yè)格局可能也是一次大沖擊,新城區(qū)以時代廣場為中心的商圈形成也將為新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來一個春天。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂山無疑會給樂山商業(yè)帶來沖擊,但其代表著的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢對樂山的商業(yè)形態(tài)也是一個示范,對于樂山商業(yè)形態(tài)的調(diào)整和發(fā)展也是一個有力的驅(qū)動。長期以來,樂山商業(yè)形成了以街鋪經(jīng)濟(jì)為主流,百貨商場、步行街、專業(yè)市場等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)格局,而購物中心的出現(xiàn)將徹底打破這種格局,形成購物中心為核心的現(xiàn)代商業(yè)新形態(tài)。2.3嘉州新城商圈隨著肖壩斑竹灣一帶房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起,新的商業(yè)契機(jī)出現(xiàn),一個新的商圈初現(xiàn)端倪。該片區(qū)的嘉州新城1200畝的高檔居住社區(qū),開發(fā)完成后將有10萬人入住,同時片區(qū)內(nèi)集中了樂山師范學(xué)院和成都理工大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院以及樂山職業(yè)技術(shù)學(xué)院,形成了樂山最大的校園經(jīng)濟(jì)圈。近年來,以”品牌、時尚、個性”這一系列符合青年人消費(fèi)特性的商業(yè)特征已成為青春經(jīng)濟(jì)的代名詞,極具消費(fèi)熱情和消費(fèi)欲望的青年人正創(chuàng)造出一個新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)——青春派經(jīng)濟(jì),將促成嘉州新城商圈的時尚和高雅。肖壩片區(qū)內(nèi)還有肖壩旅游車站、觀佛碼頭,也是樂山旅游接待的黃金口岸、交通樞紐,隨著樂山的城市建設(shè)和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展,嘉州新城商圈的商業(yè)潛力巨大。結(jié)論:這三個商圈中,均有大型商業(yè)零售企業(yè)入駐,其數(shù)量和規(guī)模是前所未有的。老城區(qū),金杯銀座已經(jīng)開業(yè),肯德基已入駐,以精品購物著稱的摩爾春天也選址原東風(fēng)商場,當(dāng)前已正常營業(yè)。本年一月,北京華聯(lián)以3萬平米的超大致量在新城區(qū)時代廣場入駐開業(yè),最為引人關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京華聯(lián)在樂山正式開業(yè)后,將直接改變樂山時尚商品購物的現(xiàn)狀,從根本上提升樂山百貨業(yè)的檔次。3、商業(yè)市場特性從樂山的商業(yè)布局和結(jié)構(gòu)來看,在老城區(qū)是以街區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)互補(bǔ)的形式,提供商業(yè)交易,實(shí)際起到的僅僅是商業(yè)配套的作用。相對滯后的商業(yè)格局,使得樂山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,具有四大商業(yè)特性:

3.1商圈特性:除時代廣場、金杯銀座、摩爾春天百貨等商業(yè)項(xiàng)目外,以往樂山的商業(yè)格局基本是沿街為市,依靠本區(qū)域固有居住人群和少量偶然途經(jīng)人群支撐經(jīng)營,各商業(yè)區(qū)域基本沒有對其它區(qū)域的輻射作用,沒有形成真正成熟的”商圈”。而在經(jīng)過街鋪——百貨商城的發(fā)展模式后,樂山即將全面步入”集約式購物中心”商業(yè)物業(yè)的升級階段。根據(jù)規(guī)劃,隨著城市的發(fā)展,在中心城區(qū)內(nèi)將催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局,構(gòu)成樂山市的三大商圈,即嘉州市級商圈、柏楊壩市級商圈和牛咡橋—北門橋區(qū)級商圈。每個商圈都有應(yīng)該有大型商業(yè)項(xiàng)目,作為標(biāo)志和支撐。3.2投資特性:根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果顯示,樂山最繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?0-50元/㎡·月左右,較不繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚酱笾聻?-25元/㎡·月左右。根據(jù)部分項(xiàng)目商業(yè)鋪面的報(bào)價(jià)計(jì)算,平均收回投資年限約為18-23年。能夠說,這樣的投資回報(bào),是基本沒有投資價(jià)值的。樂山的商業(yè)地產(chǎn)市場存在投資和消費(fèi)觀念的嚴(yán)重滯后現(xiàn)象。3.3市場特性:由于商業(yè)發(fā)展受限,已經(jīng)很大程度形成了商業(yè)發(fā)展滯后的格局。傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,對于一些在大型省級城市發(fā)展良好而且希望進(jìn)軍二級市場的品牌經(jīng)營商,現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)也完全無法滿足需要。因此在樂山未來商業(yè)發(fā)展中,市場將具有很大的發(fā)展?jié)摿?。從某種程度上說,宏觀調(diào)控賦予了樂山商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動力。隨著西部大開發(fā)的實(shí)施,中西部各個城市迅速崛起、成都經(jīng)濟(jì)圈城市群的形成以及”泛珠三角”合作平臺的建立,樂山等二線城市對大型商業(yè)主力店的需求必將大增,樂山商業(yè)地產(chǎn)將在未來幾年的時間進(jìn)入強(qiáng)勁發(fā)展的階段。3.4營銷特性:當(dāng)前樂山的商業(yè)地產(chǎn),主要體現(xiàn)為住宅的低層商鋪,其銷售一般都是在住宅銷售完畢后依靠本社區(qū)及周邊居民逐漸消化,沒有系統(tǒng)的營銷理念和商業(yè)運(yùn)作,也就沒有完善的投資模式、投資保障等商業(yè)地產(chǎn)基本要素。能夠得出在樂山當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)銷售中,招商手段和銷售模式單一,缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作公司來進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。一些代理公司在銷售商鋪時,沒有重視招商先行的重要性,沒有理解到商業(yè)和住宅銷售上的不同之處,往往使得商鋪在招商和銷售上蹣跚不前,投資者和經(jīng)營者信心缺乏,商業(yè)前景一片慘淡。4、商業(yè)發(fā)展趨勢4.1市場空間巨大樂山市商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀主要以住宅底層營業(yè)用房及商業(yè)步行街作為主要存在形式,老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一直受到規(guī)劃方面的客觀影響,傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,而新城區(qū)的大型商場也由于位置的原因不能滿足老城區(qū)群眾的需求。另一方面,對于一些在大型省級城市發(fā)展良好而且希望進(jìn)軍二級市場的品牌經(jīng)營商,現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)也完全無法滿足需要,在此形勢下,類似本項(xiàng)目的全新商業(yè)項(xiàng)目將奠定未來樂山的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者地位,城市商業(yè)發(fā)展空間巨大。4.2全新商業(yè)格局商業(yè)地產(chǎn)的必然興起是本城消費(fèi)能力和消費(fèi)需求提升的必然結(jié)果。同時,舊城改造也為本市打造新的商圈提供了機(jī)會。以前本市基本上都是臨街底商,沒有適應(yīng)市場變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。而另一方面,當(dāng)?shù)氐耐顿Y者相對來說缺少有效的投資項(xiàng)目和投資渠道,商業(yè)地產(chǎn)正好為她們提供了資金升值的選擇機(jī)會,在樂山,一種全新的商業(yè)格局正在悄然興起。4.3品牌集約時代隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而且日趨成熟,樂山市地產(chǎn)發(fā)展商品也會象成都、重慶等多個商業(yè)發(fā)展較好的城市一樣,走品牌化、集約化、專業(yè)化的發(fā)展道路。面對越來越激烈的競爭,樂山城區(qū)里的傳統(tǒng)沿街商業(yè)正逐漸顯現(xiàn)出其不足之處,以摩爾春天百貨和北京華聯(lián)為代表的大型”一站式購物”百貨店或大型超市正逐步被市民所接受。作為一種新出現(xiàn)的購物方式,這種大型商場不但是為消費(fèi)者提供方便,還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上將帶來超越傳統(tǒng)消費(fèi)模式的專業(yè)性、合理性,改變以往的消費(fèi)模式。這將是未來樂山商業(yè)競爭模式的風(fēng)向標(biāo)。4.4專業(yè)運(yùn)營商樂山市因其悠久的投資歷史與豐富的旅游資源,已經(jīng)成為省內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展踴躍的二級城市。但因整體市場容量的限制,促使商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨白熱化。而地產(chǎn)商業(yè)空置率也呈逐年遞增勢頭。導(dǎo)致以上現(xiàn)象的主要原因是長期以來,樂山市民的消費(fèi)和投資習(xí)慣乃是以傳統(tǒng)的舊城商圈為唯一習(xí)慣消費(fèi)和投資區(qū)域;本市的商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商進(jìn)行整體業(yè)態(tài)規(guī)劃及商圈運(yùn)營。第四部分項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目地塊條件地塊位置:樂山市中心城區(qū)嘉定中路(原樂山客運(yùn)中心站)宗地面積:24.2091畝用地性質(zhì):二類居住兼容商業(yè)用地(其中商業(yè)建筑面積不小于1萬平方米)出讓年限:商業(yè)40年,住宅70年成交單價(jià):247.84萬元/畝成交總價(jià):6000萬建筑密度:小于40%(該控制性條件能夠申請調(diào)整)容積率:小于6.0綠地率:大于25%建筑控制性高度:多層、高層100米以下(用地現(xiàn)狀圖)二、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目SWOT列表優(yōu)勢(S)劣勢(W)位置優(yōu)勢交通優(yōu)勢周邊配套齊全周邊人口眾多地價(jià)高商業(yè)和住宅的矛盾經(jīng)營、招商和銷售的矛盾外部環(huán)境不足機(jī)會(O)威脅(T)成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境中小戶型市場供應(yīng)量少集約式商業(yè)缺乏,商業(yè)地產(chǎn)急需升級換代競爭威脅商家資源的爭奪2、項(xiàng)目SWOT分析2.1優(yōu)勢(S)分析位置優(yōu)勢:項(xiàng)目處于樂山市新城區(qū)接近老城區(qū)的位置,屬于城市腹心地帶,商業(yè)口岸價(jià)值絕佳。項(xiàng)目緊鄰竹公溪,與嘉州花城一河之隔,地理位置優(yōu)越。交通優(yōu)勢:地塊緊臨城市住干道嘉定中路,與青果山路、竹公溪路相對接,形成”三路交匯”的交通優(yōu)勢。市政交通便捷,有1路(肖壩旅游客運(yùn)中心——綿竹新街)、6路(肖壩旅游客運(yùn)中心——石油療養(yǎng)院)、9路(樂山港——石油療養(yǎng)醫(yī)院)等多條公交線路從項(xiàng)目地塊經(jīng)過,既方便了住戶的出行,又延伸了商業(yè)的輻射范圍。周邊配套齊全:由于項(xiàng)目地處城市中心區(qū)域牛咡橋片區(qū),周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、購物、餐飲娛樂等配套設(shè)施齊全,為居家生活提供便捷的保障。人口眾多:項(xiàng)目周邊聚集了大量的居住小區(qū),人口密度大,消費(fèi)力旺盛,保障商業(yè)第一圈層足夠的主力消費(fèi)群體支撐。同時,項(xiàng)目的特殊位置(位于新老城區(qū)結(jié)合部)和便利交通也能輻射新、老城區(qū)的廣大市民。在這一點(diǎn)上,本項(xiàng)目無疑比”時代廣場”等新城區(qū)商業(yè)更具成熟性。2.2劣勢(W)分析地價(jià)高,開發(fā)價(jià)值必須倚重商業(yè):247.84萬元/畝的高額地價(jià),綜合成本超過2500元/平方米,給了項(xiàng)目很大的操作壓力。加上外部環(huán)境上的不足,住宅開發(fā)價(jià)值及贏利能力極其有限,項(xiàng)目的利潤點(diǎn)只能放在商業(yè)開發(fā)上。這無疑把項(xiàng)目推向了經(jīng)過大致量商業(yè),來實(shí)現(xiàn)其開發(fā)價(jià)值最大化的贏利境地。商業(yè)和住宅的矛盾:大致量商業(yè)經(jīng)營的,必將帶來大量的噪音和人員的嘈雜,影響住宅的安靜和私密性。以商業(yè)為重心的項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)布局的柱、梁結(jié)構(gòu)會影響住宅戶型格局。商住混合,很難形成一個商業(yè)和住宅同時滿足最高市場價(jià)值的方案,而只能兼顧商業(yè)和住宅價(jià)值的均衡。經(jīng)營、招商和銷售的矛盾:主力商家的引進(jìn)是大致量商業(yè)經(jīng)營最便捷的途徑,一方面能夠消化很大商業(yè)的面積,又能夠帶動整個項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成,招商的成敗成了商業(yè)的關(guān)鍵?？墒侵髁ι碳胰腭v的商業(yè)又給銷售帶來不便。銷售、經(jīng)營和招商的矛盾,使項(xiàng)目具有很大的操作難度。例如:成都的羅馬假日廣場,就是因?yàn)闆]有處理好經(jīng)營、招商和銷售的矛盾,沒有重視商業(yè)定位,沒有統(tǒng)一商業(yè)管理,導(dǎo)致最終全盤崩潰。外部環(huán)境不足:樂山擁有大渡河和岷江豐富的水資源,以及城市綠心,大量樓盤都依賴這些天然的環(huán)境資源提升項(xiàng)目住宅檔次,高品質(zhì)樓盤眾多。而本項(xiàng)目土地局促,外部環(huán)境存在先天性不足,無法打造滿足中高端客戶的住宅社區(qū)。例如:嘉州明珠的住宅定位為大套型的電梯豪宅,最大的依托就是面對200畝新廣場的優(yōu)越外部環(huán)境;萊佛士帝景和皇華臺定位為大套型電梯豪宅,也主要憑借面臨岷江的江景優(yōu)勢。2.3機(jī)會(O)分析成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境:樂山市房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展,市場化程度高,剛性需求旺盛,各種物業(yè)形態(tài)都受到市場的廣泛接受,各種檔次的商品房都有銷售空間,市場價(jià)格上漲也較快。成熟的市場環(huán)境,供銷兩旺的市場態(tài)勢,這樣給本項(xiàng)目開發(fā)方向提供了多種選擇空間。小戶型市場供應(yīng)量少:樂山住宅商品房以舒適性兩房和三房的居家戶型,一房的小戶型以及經(jīng)濟(jì)型兩房、三房市場供應(yīng)量少。從房地產(chǎn)發(fā)展來看,戶型需求有”趨小”的趨勢,主要是因?yàn)榉績r(jià)上漲較快,購房者在相同總價(jià)下只能接受面積更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用的套型。在相同地段,或同一個項(xiàng)目內(nèi),中小套型的住宅銷售速度都明顯快于大套型的住宅。中小戶型市場的空白成為本項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)。集約式商業(yè)缺乏,商業(yè)地產(chǎn)急需升級換代:樂山近幾年商業(yè)發(fā)展比較快,原來傳統(tǒng)的沿街為市已經(jīng)大大不能滿足商業(yè)地產(chǎn)升級換代的需要,特別是集約式商業(yè)比較缺乏。我們看到,商業(yè)地產(chǎn)的升級換代對市場影響巨大,從獨(dú)立商業(yè)到集約式商業(yè),國美電器、摩爾百貨、北京華聯(lián)等大型商業(yè)入駐,大大提升了樂山商業(yè)的品質(zhì),和刺激集約式商業(yè)的發(fā)展。特別是當(dāng)前樂山雖然有超級市場,可是與其它同類城市,缺乏更加大規(guī)模的和更高檔次的超級市場,這個處于市區(qū)中心腹地的本項(xiàng)目提供了市場機(jī)會。2.4威脅(T)分析競爭威脅:在樂山土地出讓量大,在市區(qū)位置優(yōu)越的地段出讓的土地量大,將在未來與本項(xiàng)目形成激烈的市場競爭。商家資源的爭奪激烈:樂山現(xiàn)有的核心商圈和大型商業(yè),已經(jīng)搶占了大量商家資源,本項(xiàng)目的招商和銷售面臨一定的競爭壓力。如果商業(yè)定位不準(zhǔn),招商力量不強(qiáng),將導(dǎo)致項(xiàng)目整體運(yùn)作的失敗。3、結(jié)論:3.1高額的土地取得成本,導(dǎo)致綜合成本超過2500元/平方米,規(guī)劃上容積率盡量用滿。住宅開發(fā)價(jià)值有限,在不能指望經(jīng)過住宅開發(fā)實(shí)現(xiàn)贏利的條件下,只能把項(xiàng)目開發(fā)利潤重點(diǎn)放在商業(yè)上,經(jīng)過商業(yè)開發(fā)贏得豐厚的利潤匯報(bào);3.2城市腹心的位置條件,牛咡橋傳統(tǒng)商圈,大量常住人口的聚集。新老城區(qū)結(jié)合部,便利的交通,商圈的延伸性強(qiáng),消費(fèi)力的旺盛。這些商業(yè)開發(fā)的優(yōu)越先天條件,使本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)價(jià)值潛力無限;3.3樂山經(jīng)濟(jì)發(fā)展急需商業(yè)地產(chǎn)升級換代,大型超級市場的缺乏,集約式商業(yè)的蓬勃發(fā)展等諸多要素,都給予本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的良好外部條件;3.4本項(xiàng)目的地塊條件和外部環(huán)境,制約著本項(xiàng)目不可能開發(fā)成滿足中高端客戶自住的高檔住宅項(xiàng)目,如時代廣場。雖然能夠經(jīng)過產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的突破,帶動開發(fā)價(jià)值的提升,可是這種提升不足以支持住宅價(jià)格在市場上有一個質(zhì)的飛躍;3.4本項(xiàng)目的住宅,需要解決的是高單價(jià)問題,既然客戶群體不能拔升,”高單價(jià)、高總價(jià)”路線走不通,就只能走”高單價(jià)、低總價(jià)”的開發(fā)思路,把目標(biāo)客戶針對更為廣泛的普通家庭和城市白領(lǐng),經(jīng)過精致戶型、控制面積,住宅外部立面和內(nèi)部配套的打造,來支撐高單價(jià),努力提高住宅的利潤和確保順銷。4、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路:鑒于以上因素及分析,我們認(rèn)為本項(xiàng)目的基本運(yùn)作思路為:以商業(yè)為主,最大限度發(fā)掘商業(yè)的開發(fā)價(jià)值;在滿足商業(yè)價(jià)值的前提下,盡量提升住宅價(jià)值,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大開發(fā)價(jià)值。根據(jù)財(cái)務(wù)分析和價(jià)格測算,本項(xiàng)目只需要將住宅銷售完畢,再將一層商業(yè)銷售出60%以上,即能夠?qū)崿F(xiàn)贏虧平衡,利潤的主力點(diǎn)在于商業(yè)的銷售。因此,商業(yè)必須保證價(jià)值,住宅必須保證順銷。否則,本項(xiàng)目的運(yùn)作難以成功。第五部分商業(yè)定位及招商策略前言無數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)踐證明,沒有專業(yè)的商業(yè)策劃、統(tǒng)一的招商運(yùn)營及后期持續(xù)有效的商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù),商家較難持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展,項(xiàng)目也很難取得真正成功。成功的商業(yè)地產(chǎn),不但僅在于前期商鋪的銷售成功與否,還在于商圈的建立與呈現(xiàn)、在于商圈業(yè)態(tài)的規(guī)劃及后備商源的陸續(xù)招商和商家的利潤保障。這就需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的規(guī)劃運(yùn)營,從專業(yè)方面解決商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與業(yè)態(tài)的可持續(xù)經(jīng)營。在本項(xiàng)目商業(yè)定位中,我們將采用”錯位經(jīng)營、業(yè)態(tài)互補(bǔ)”的商業(yè)思維模式,經(jīng)過對樂山消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)性、商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)群體等進(jìn)行系統(tǒng)分析,制定出合理、科學(xué)的項(xiàng)目定位報(bào)告。而作為統(tǒng)領(lǐng)本項(xiàng)目招商策劃工作的本策劃書,其主要框架是在對項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場、目標(biāo)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營者四者的重點(diǎn)分析基礎(chǔ)上,提升項(xiàng)目的核心競爭力,精準(zhǔn)項(xiàng)目的商業(yè)定位,據(jù)此制定”商業(yè)市場分析”、”商業(yè)總體定位”、”商業(yè)業(yè)態(tài)定位”、”商業(yè)招商策略”共四大章節(jié)。經(jīng)過精準(zhǔn)的商業(yè)定位和科學(xué)務(wù)實(shí)的商業(yè)運(yùn)作,在充分整合各方資源的基礎(chǔ)上,本項(xiàng)目定能締造升華成為樂山市充滿現(xiàn)代氣息而又不乏濃厚商業(yè)氛圍的城市商業(yè)沸點(diǎn),最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的”四位一體”共贏局面,成就名至實(shí)歸的大型商業(yè)旗艦中心!一、項(xiàng)目商業(yè)口岸分析本項(xiàng)目位于牛咡橋商圈,地處樂山新舊城區(qū)交匯處,是樂山城市的交通要道,經(jīng)過多年的發(fā)展,這里已形成以服裝批發(fā)、日用百貨批發(fā)為主的商業(yè)圈。近年來,牛咡橋附近的房地產(chǎn)開發(fā)頻頻升溫,大量的住宅開發(fā)進(jìn)一步增強(qiáng)了牛咡橋商圈的人氣;適中的商鋪投放市場,使牛咡橋一帶的商氣更濃;而更重要的是房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施同時也改進(jìn)了牛咡橋周圍的配套設(shè)施,特別是道路改觀最大,有效提高了這一帶的商鋪檔次,使牛咡橋商圈更加成熟。,樂山龍佛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在樂山師范學(xué)院成人教育學(xué)院外開發(fā)了育才花園,盡管項(xiàng)目不大,但它打響了牛咡橋片區(qū)開發(fā)的第一炮,而且深受購房者喜愛。此后,新城房地產(chǎn)公司在致江路開發(fā)了新城公寓,集安房地產(chǎn)公司在金花橋巷開發(fā)了致江苑,通產(chǎn)物業(yè)公司開發(fā)了金花苑．．．．．．當(dāng)然對牛咡橋片區(qū)影響最大的則是育才街改造工程和嘉州花城的實(shí)施,這兩個項(xiàng)目規(guī)模大,人口多,特別是嘉州花城,項(xiàng)目檔次高,業(yè)主消費(fèi)力強(qiáng),為牛咡橋商圈聚集了人氣和增強(qiáng)了消費(fèi)力。

牛咡橋附近眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施,使這一帶破舊面貌得到了明顯改進(jìn),一幢幢新房拔地而起,一條條道路筆直暢通,使牛咡橋商圈的商業(yè)配套升級。育才街改造,使嘉定路到樂山師院成人教育學(xué)院的道路變得筆直平整,致江路的改造也基本完成,而嘉州花城外的里仁街改造正在實(shí)施。將來的牛咡橋商圈將經(jīng)過嘉定路、柏楊路、里仁街、育才街四通八達(dá),成為樂山城市的樞紐,牛咡橋商圈的商氣也將由此向四周輻射。大量商家進(jìn)駐。

隨著國美—永樂電器、天朗電器、百威電器、嘉州數(shù)碼城等落戶牛咡橋,奧蘭多購物中心在育才街開張,德克士、良木緣又在牛咡橋開新店……這些大商家陸續(xù)進(jìn)駐牛咡橋商圈,不但讓該商圈周圍的人流量大增,更重要的是使牛咡橋商圈商業(yè)業(yè)態(tài)單一的局面得到徹底改觀。能夠預(yù)測的是,將來的牛咡橋商圈,將形成十分完善的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

二、商業(yè)總體定位在對本商業(yè)項(xiàng)目在作了詳細(xì)的市場調(diào)查及系統(tǒng)研究之后,根據(jù)對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn),確定了我們對此商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的總體思路:差異化定位錯位化經(jīng)營統(tǒng)一化管理主力招商為主定向招商為輔項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的成敗,項(xiàng)目的定位要遵循基本的原則,還要認(rèn)真分析研究項(xiàng)目自身?xiàng)l件和周邊環(huán)境,得出相對準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位。1、商業(yè)總體定位本項(xiàng)目商業(yè)總體定位為:最具規(guī)模和檔次的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)這是一個極具包容性的立體商圈。在日趨時尚高檔的格局下,該商圈依靠著從高端、中高端、大眾、批發(fā)市場的全結(jié)構(gòu)多元化立體發(fā)展,滿足高、中、低端各種不同檔次的消費(fèi)者,被譽(yù)為樂山核心商圈中的"成長股"。該地段與新城區(qū)、老城區(qū)的承上啟下地位,并基本處于當(dāng)前城區(qū)的地理中心,有短時間內(nèi)發(fā)展成為未來中心商業(yè)圈的條件和實(shí)力。本項(xiàng)目和傳統(tǒng)商業(yè)中心的地段應(yīng)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ),差異化經(jīng)營,對于樂山這樣一個商業(yè)地產(chǎn)正處于蛻變的城市來說,更需要一個能夠代表城市文化發(fā)展的主體,而本項(xiàng)目作為真正意義上的集購物、娛樂、休閑、餐飲等功能于一體的商業(yè)中心,最能滿足消費(fèi)形態(tài)上的要求。

2、商業(yè)功能定位集一站式購物、品牌餐飲、精品娛樂、高尚休閑、社區(qū)配套功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的大型商業(yè)旗艦中心。3、商業(yè)檔次定位規(guī)模性、特色性、娛樂性、互動性、品位性4、商業(yè)推廣定位老商圈·新商鋪知名國際品牌牽手XXXX購物廣場與世界500強(qiáng)為鄰,商業(yè)財(cái)富的最大機(jī)遇入駐樂山XXXX購物廣場,做300多萬人的生意!…………5、目標(biāo)市場定位5.1區(qū)域定位本項(xiàng)目商鋪的目標(biāo)市場區(qū)域定位是:第一市場是樂山市;第二市場是樂山及周邊城鎮(zhèn);第三市場將輻射到成都等區(qū)域。5.2目標(biāo)投資客戶定位分析客戶構(gòu)成:目標(biāo)客戶群主要分為四類:第一類是城市和周邊城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體富裕階層;第二類是國有/集體企業(yè)的管理層人士和企業(yè)主;第三類是有灰色收入的政府官員和公務(wù)員階層;第四類是在外地營生而獲利較豐的本地人士?！繕?biāo)市場的群體特征:區(qū)域偏好:當(dāng)前消費(fèi)者對投資經(jīng)營區(qū)域偏好主要集中在城中心。影響購買的因素:地段、價(jià)格、商氣人氣為三大主要影響因素。其它影響因素有:價(jià)格高低、商業(yè)前景、投資潛力、升值潛力、主力店的引進(jìn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)保障、開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營業(yè)態(tài)、政策支持等。購買行為分析:憑借商業(yè)地產(chǎn)推廣經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐,我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的買家一般具有如下的購買行為特征:光暈效應(yīng):有意向的投資者,會受開發(fā)商所描述的美好前景所影響,由此對項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚興趣,并幻想購買后的種種前景。兩種極端:價(jià)格承受力強(qiáng)的投資者,一般對商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)格和最高價(jià)格敏感度較高,即對價(jià)格最低的商鋪和口岸最好的商鋪會表現(xiàn)出最大興趣。(從經(jīng)驗(yàn)來看,這兩部分商鋪是最好賣的,也是最先賣完。)長時間猶豫:作為家庭重大投資計(jì)劃,投資者會慎重對待,仔細(xì)分析,以較長時間消化開發(fā)商提供的資料。在此期間,購買者會比較理性,不輕易下單。尋求她人肯定:下單之前,多數(shù)人會征求她人的意見,尋求她人的肯定以堅(jiān)定自己的投資信心。這些人包括朋友、同事、專家等。從眾效應(yīng):在購買現(xiàn)場,投資者會因?yàn)樗说馁徺I,產(chǎn)生強(qiáng)大的購買欲望,而急于落單。(一方面是因?yàn)樗说馁徺I會使投資者確信自己對商鋪的價(jià)值判斷,從而堅(jiān)定購買決心;另一方面是因?yàn)槠渌说馁徺I會讓投資者產(chǎn)生急躁心理,害怕所選中的商鋪會被她人購買。)此時投資者是非理性的,甚至是狂熱的。媒介接觸習(xí)慣:主要的有效媒介有在川內(nèi)比較有影響力的《華西都市報(bào)》等,戶外媒體(含現(xiàn)場導(dǎo)示)等,并配合口碑傳播、現(xiàn)場活動的效果相對更好。5.3定位依據(jù)A、品位需求項(xiàng)目位于牛咡橋商圈,地理位置有著不可替代的優(yōu)越性,近年來本區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化生活水平更是得到了長足的進(jìn)步,加之附近新建高檔社區(qū)的交房和入住,經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦將更一部提速。眾觀該商業(yè)片區(qū),雖然在和嘉州花城分布著較多小型餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài),可是總體呈現(xiàn)規(guī)模較小、檔次較低、較為分散的特點(diǎn),缺乏一個大致量、高檔次、集中的一站式消費(fèi)平臺;娛樂休閑方面,還具有很大的發(fā)展空間,整個社區(qū)除了”紅利來酒樓”、”藍(lán)色海岸會所”等餐飲娛樂之外,其它大型的餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)相對較少,商業(yè)發(fā)展空間很大。當(dāng)?shù)鼐用駥Ω咂肺坏牟惋嬓枨蠛蛻敉庑蓍e存在巨大需求,項(xiàng)目亮相后必將吸引了大量市民前往,能夠快速聚集人氣,商氣有望在較短時間內(nèi)呈現(xiàn)。B、錯位需求長期以來,本商業(yè)區(qū)域的餐飲業(yè)因?yàn)槭芤酝?guī)劃的限制,大多餐飲娛樂布局地處小街小巷,較為分散,而且多為住宅＋低商的經(jīng)營模式,阻撓了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,主要有以下一些弊端,店面較狹小,配套設(shè)施簡陋,泊車不便,以至于商家的經(jīng)營難上檔次;由于與住宅就在樓上,因此容易在營業(yè)的時間和影響上上常常與樓上住戶發(fā)生糾紛,發(fā)展緩慢。實(shí)際上,區(qū)域的餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展不但能輻射到周邊的居住小區(qū),還將輻射到周邊其它商業(yè)區(qū)域,具備一定的市場影響力,人們的生活文化水平不斷提高,經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,這需要一個集中、品牌、規(guī)模、檔次的,且有良好的配套條件的純商業(yè)地產(chǎn)來滿足人們?nèi)找嬖鲩L的高品質(zhì)需求。C、文化需求項(xiàng)目周邊聚集了嘉州花城、居住區(qū)等高尚社區(qū),沉淀了相當(dāng)數(shù)量的文化需求,居民正從單一的購物向休閑、健身、文化娛樂的體驗(yàn)式消費(fèi)過渡。D、物業(yè)升值當(dāng)前,本商圈的發(fā)展已到了一個消費(fèi)成熟、人氣旺盛的社區(qū),而且市民普遍看好一個嶄新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn),商家很看好未來牛咡橋商圈的巨大發(fā)展?jié)摿?隨著市政府對改區(qū)域的重點(diǎn)打造河社區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮,本地商業(yè)地位的提升,商家投資意向?qū)⒏用黠@,經(jīng)過優(yōu)良的后續(xù)商業(yè)經(jīng)營管理,能夠達(dá)到物業(yè)升值的預(yù)期水平,最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)和商業(yè)的無限價(jià)值,提升項(xiàng)目的影響力。三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)綜合項(xiàng)目本身及周邊市場環(huán)境研究數(shù)據(jù)和結(jié)論,我們能夠獲得如下判斷:1.1區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民的精神文化需要,本項(xiàng)目的啟動應(yīng)以立足中高端,精心打造區(qū)域內(nèi)具有超前性的復(fù)合型商業(yè)環(huán)境。經(jīng)過專業(yè)的全程商業(yè)運(yùn)作,力爭一舉奪得商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者地位。1.2本項(xiàng)目開發(fā)公司的開發(fā)實(shí)力已得到市場廣泛認(rèn)同,而且區(qū)域商圈內(nèi)一直缺乏高檔純商業(yè)地產(chǎn),在牛咡橋商圈,具備良好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)條件,餐飲和娛樂業(yè)態(tài)已具備一定的特色,但在規(guī)模和檔次上還顯得不夠開闊和大氣,同時受臨街底商的硬件限制,使得停車位和層高受限,很難作出品牌和檔次,是因此本項(xiàng)目采取”差異化經(jīng)營和業(yè)態(tài)互補(bǔ)”的市場定位策略。1.3本市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的潛力較高,前景較好,市場飽和度不夠,對于開發(fā)者來說,具備較大的開發(fā)價(jià)值;對于投資者來說,有著較好的投資價(jià)值;對于經(jīng)營者來說,有著良好的經(jīng)營價(jià)值。同時隨著居民生活水平的提高,及人居環(huán)境的改進(jìn),消費(fèi)者下一步追求的是良好的購物、餐飲、娛樂、休閑環(huán)境,是休閑文化和娛樂購物的一體化消費(fèi)。1.4本區(qū)域居民商端消費(fèi)容量有限,但存在巨大的開發(fā)潛力,應(yīng)先引入本市新修住宅及附近高端消費(fèi)群,積極吸引周邊大公司及高尚居住樓盤的消費(fèi),發(fā)揮大型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,引導(dǎo)其它區(qū)域消費(fèi)者體驗(yàn)本項(xiàng)目具有相當(dāng)水準(zhǔn)的商業(yè)氛圍。2、業(yè)態(tài)定位原則對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作而言,業(yè)態(tài)功能規(guī)劃是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。為了將打造成為整個樂山的商業(yè)地產(chǎn)精品,在對本項(xiàng)目進(jìn)行功能規(guī)劃時,主要遵循以下原則:2.1有利于物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)不斷增值原則。業(yè)態(tài)的定位與規(guī)劃要有前瞻性,能夠挖掘本區(qū)域潛在的高端商業(yè)需求,準(zhǔn)確把握社區(qū)文化生活品質(zhì)。經(jīng)濟(jì)收入的提高,文化信息交流的擴(kuò)大化無時無刻不在改變?nèi)藗兊乃枷胗^念和行為習(xí)慣,社區(qū)居民的需求正迅速從單一直接的物質(zhì)需求向多元復(fù)合的精神文化需求轉(zhuǎn)變,注重感受、注重體驗(yàn)、注重情感交流與文化享受已成為未來商業(yè)廣場發(fā)展的必然趨勢。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須能夠體現(xiàn)購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的消費(fèi)趨勢,充分釋放沉淀已久的社區(qū)消費(fèi)潛能,引領(lǐng)高尚消費(fèi)潮流。2.2商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場景相一致的原則。建筑本身即傳達(dá)了一種強(qiáng)烈的信息和視覺震撼,建筑與商業(yè)的相得益彰,表示的是一種情景式的休閑方式。本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與整個商業(yè)廣場的內(nèi)在關(guān)系是互為依托,互為支持的鏈?zhǔn)疥P(guān)系,從商業(yè)廣場整體動作思想的角度來講是一榮俱榮、一損俱損的共同體系,本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與建筑主題和場景要體現(xiàn)出互補(bǔ)的思想。2.3業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則。商業(yè)布局及其功能上的互補(bǔ)性是聚集人氣并使人流在較長一段時間停留的必要條件,也是各商家齊頭發(fā)展,共同繁榮市場的基礎(chǔ)。一般而言,休閑、娛樂、餐飲、購物容易形成互補(bǔ),相互支持,構(gòu)成規(guī)模,營造一種復(fù)合生活方式。同時,合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能使商業(yè)廣場檔次、規(guī)模更有條理和層次,也為銷售和出租提供了合理的價(jià)格體系。2.4商圈規(guī)劃原則。根據(jù)樂山市總體規(guī)劃,到2020年,初步建成總量適度、布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、特色鮮明(如旅游、歷史文化、特色餐飲等)的商業(yè)體系,成為川西南商貿(mào)重鎮(zhèn),朝四川經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市、國際旅游城市的奮斗目標(biāo)邁進(jìn)。疏解和改造舊城商業(yè),整合商業(yè)街,打造特色街,改進(jìn)商業(yè)購物環(huán)境,構(gòu)建嘉州商業(yè)中心。同時結(jié)合新區(qū)時代廣場周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施,逐步形成新型的、集金融貿(mào)易、購物、旅游休閑、行政辦公于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心-柏楊壩商業(yè)中心,成為展現(xiàn)樂山現(xiàn)代化旅游城市形象的窗口和亮點(diǎn)。3、詳細(xì)業(yè)態(tài)定位3.1定位總體思路:根據(jù)對本地塊周邊的市調(diào)分析和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀能夠得出,本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿^高,商業(yè)前景較好,商業(yè)市場飽和度不夠,對于開發(fā)者來說,具備較大的開發(fā)價(jià)值;對于投資者來說,有著較好的投資價(jià)值;對于經(jīng)營者來說,有著良好的經(jīng)營價(jià)值。作為大型的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)而言,需要在業(yè)態(tài)上具備規(guī)模、多樣、檔次和特色。結(jié)合本商圈常住總?cè)丝诘臄?shù)量和消費(fèi)力分析,本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)總體量預(yù)計(jì)為25000平米左右。在業(yè)態(tài)總體定位思路上,應(yīng)先期以量身定做的訂單地產(chǎn)方式,規(guī)劃約2萬平米的獨(dú)立商業(yè)樓,引進(jìn)一家大型的品牌連鎖購物中心作為依托;結(jié)合周邊燈具市場已初具規(guī)模但參差不齊的特點(diǎn),規(guī)劃一定體量用于定位”精品燈具燈飾城”,滿足高檔消費(fèi)人群的不同需求;經(jīng)過老商圈,新商鋪的推廣策略,考慮到區(qū)域內(nèi)除購物外還缺乏大型的餐飲娛樂商業(yè)旗艦中心,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有沿街底商因硬件規(guī)劃受限,建筑的外形和硬件設(shè)施無法滿足更多餐飲娛樂實(shí)力商家發(fā)展,故本項(xiàng)目將為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)打造未來旗艦中心的平臺。各業(yè)態(tài)在經(jīng)營時,采取功能互補(bǔ)原則,盡量延長顧客逗留時間,為顧客提供一站式全程服務(wù)。3.2業(yè)態(tài)及構(gòu)成比例:業(yè)態(tài)比例上,因本項(xiàng)目為大型購物中心和餐飲娛樂旗艦相結(jié)合的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn),在零售、餐飲、娛樂、休閑四大業(yè)態(tài)的比例上我們運(yùn)用業(yè)界認(rèn)同的52:18:20:10黃金業(yè)態(tài)比例,此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心。預(yù)計(jì)規(guī)劃總面積:25000平米(商業(yè))經(jīng)營大類總體比例具體業(yè)態(tài)占取比例預(yù)計(jì)面積(平米)零售52％大型品牌購物中心40％10000精品燈具燈飾城10％2500其它2％500餐飲18％知名中餐酒樓10％2500大型連鎖火鍋5％1250特色餐飲、小吃等3％750娛樂20％KTV歌城8％娛樂會所5％1250洗浴中心5％1250酒吧、慢搖吧等2％500休閑10％茶樓3％750保健浴足2％500網(wǎng)吧等其它5％1250注:以上建議僅供參考3.3經(jīng)營客戶定位:隨著本項(xiàng)目的竣工和招商進(jìn)行,當(dāng)?shù)鼐用竦霓D(zhuǎn)移消費(fèi)和潛在需求將得到徹底釋放,同時,項(xiàng)目現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)和精品形象決定了本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)類型主要將以中高檔商鋪為主。因此,追求品位,看重長遠(yuǎn)的投資者將占主要比例。3.4經(jīng)過分析和研究,經(jīng)營客戶群主要構(gòu)成如下:西南區(qū)著名中高檔餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營者世界著名品牌的大型連鎖購物中心國內(nèi)其它城市著名餐飲、休閑、娛樂機(jī)構(gòu)……3.5客戶心理分析:●注重未來升值潛力的成都近年來良好的發(fā)展勢頭,居民收入的執(zhí)續(xù)增長,舊城改造速度明顯加快,新興住宅不斷涌現(xiàn),高品位消費(fèi)潛能不斷釋放,必然會吸引一定的市區(qū)及外地投資者,這類客戶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及較高的投資欲望,但同時,她們會更多地考慮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)環(huán)境的成熟情況及項(xiàng)目后期運(yùn)作情況。對于這類客戶,要積極溝通引導(dǎo),并經(jīng)過公關(guān)活動制造熱銷氣氛,必要時需要加以誘導(dǎo)促使招商成功?！駥ΜF(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境不滿意的在隨即調(diào)查中,發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者對該地域周邊商業(yè)物業(yè)的后期租務(wù)管理有較多意見,對周邊的業(yè)態(tài)混亂狀況不滿意,感覺人氣不旺,而且很多鋪面停車位嚴(yán)重不足。從實(shí)際市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn),很多商家看好本項(xiàng)目現(xiàn)在和未來的旺盛人氣。但同時,她們也擔(dān)心該項(xiàng)目鋪面租金太高、停車位太少及,市場培育期太長的一些相關(guān)問題。因此,對這類客戶的宣傳重點(diǎn)應(yīng)放在健全的物業(yè)配套、合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃和未來的商業(yè)人氣、長期的投資回報(bào)率上?！裢獾厥状蝸順飞酵顿Y的此類客戶一般理智謹(jǐn)慎,對投資環(huán)境和投資回報(bào)考慮較多,需要多次接觸并準(zhǔn)備詳細(xì)的投資分析,可邀請其現(xiàn)場參觀,以發(fā)展成為長期客戶。3.6商業(yè)價(jià)格定位將采取按樓層、業(yè)態(tài)、面積、期限實(shí)行差異化價(jià)格定位策略,確保在合同規(guī)定的底線基礎(chǔ)上,充分考慮物業(yè)的增值預(yù)期,以低開高走的價(jià)格策略形成合理的價(jià)格體系,爭取開發(fā)商和投資者的價(jià)值最大化。對于符合我們業(yè)態(tài)規(guī)劃的主力商家,建議開發(fā)商給予價(jià)格優(yōu)惠,并在面積、樓層上充分考慮。對于規(guī)模相對較小、但獨(dú)特有前景的商家,采取”扶上馬送一程”的方法,幫助其引導(dǎo)消費(fèi),反過來也使開發(fā)商物業(yè)價(jià)值最大化。同時,根據(jù)各商家的不同情況,給予商家一定的免租期,幫助其順利渡過開業(yè)過渡期。四、商業(yè)招商策略1、整體招商思路本項(xiàng)目采取大型主力店招商為主,規(guī)模定向招商為輔的科學(xué)運(yùn)作模式,以現(xiàn)場商業(yè)意境區(qū)(靜區(qū):著重項(xiàng)目體驗(yàn)式宣傳)與活動專區(qū)(動區(qū):著重引來人氣和商氣)的有機(jī)互動,先造聲勢,直接面對意向經(jīng)營商家和投資者。借助”四位一體”的經(jīng)營理念,定會在樂山市掀起新商業(yè)的投資.經(jīng)營和消費(fèi)高潮。1.1招商先行,銷售同步的營銷策略因本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)與高層住宅相結(jié)合的個案,商業(yè)體量占據(jù)較大的建筑面積,商業(yè)地產(chǎn)的銷售運(yùn)作模式和住宅有著很大的不同,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)首先應(yīng)體現(xiàn)出經(jīng)營價(jià)值,其次是投資價(jià)值,最后為開發(fā)價(jià)值,經(jīng)過這三者關(guān)系的反推能夠得出:經(jīng)營價(jià)值決定投資價(jià)值,投資價(jià)值決定了最終的開發(fā)價(jià)值。經(jīng)過招商先行,銷售同步的營銷策略,本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作和銷售將得到淋漓盡致的體現(xiàn),同時它也將極大的體現(xiàn)出商業(yè)利潤增值,也為住宅銷售奠定基礎(chǔ)。1.2主力店度身定做,訂單式的招商策略在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面,首先要明確開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者這四者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店、大型賣場設(shè)計(jì)比較相似,酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好,是喜來登集團(tuán),假日集團(tuán),還是國內(nèi)的錦江集團(tuán);而大型賣場應(yīng)該把主力商的引進(jìn)作為工作重點(diǎn),是”沃爾瑪”、”好又多”還是”百佳超市”等大型賣場。因?yàn)楦鱾€業(yè)態(tài)(如餐飲、娛樂、購物、休閑四大業(yè)態(tài))對商業(yè)規(guī)劃和硬件要求各不相同,如果作為主力商的引進(jìn),最好是根據(jù)其具體的選址要求、特殊經(jīng)營要求、建筑形態(tài)要求、施工規(guī)格等元素,并按照她們的要求去進(jìn)行度身定做,做到因地制宜。開發(fā)商不是自己使用店面,而是要目標(biāo),租賃或出售給主力店,必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。經(jīng)過主力店量身定做的訂單式招商,可提高投資者信心,提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌影響力,同時又能促進(jìn)住宅和商鋪的銷售業(yè)績,有利于項(xiàng)目盡快完成回款,降低開發(fā)和投資風(fēng)險(xiǎn)。1.3商業(yè)聯(lián)盟中心,資源整合的商家策略本公司首創(chuàng)”商業(yè)聯(lián)盟中心”,本中心意在整合各方資源,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營方和商業(yè)項(xiàng)目的有效嫁接和商業(yè)互動。經(jīng)過商業(yè)聯(lián)盟,公司已和成都和重慶的大部分中高檔娛樂、休閑、餐飲、購物等品牌商家建立了長期合作關(guān)系,在以往的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作中,本公司招商部擁有在西南市場成功運(yùn)作眾多大型商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際案例,商業(yè)資源充分,招商流程科學(xué),實(shí)地招商經(jīng)驗(yàn)豐富。商業(yè)地產(chǎn)”運(yùn)作案例”和”商業(yè)聯(lián)盟”資源列表如下:我司商業(yè)聯(lián)盟中心部分商家資源商業(yè)全程運(yùn)作是一個資本和資源不斷整合的過程,其中商業(yè)資源儲備量作為整個招商工作的重要一環(huán),其作用相當(dāng)突出。為整合社會各方資源,有效的將商家資源和商業(yè)項(xiàng)目做好資源嫁接,最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者”四位一體”的共贏理念,本公司首創(chuàng)”商業(yè)聯(lián)盟中心”,意在經(jīng)過商業(yè)聯(lián)盟的方式,建立龐大的商家資源數(shù)據(jù)庫,并能與一線品牌商家建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,體現(xiàn)商業(yè)聯(lián)盟,價(jià)值共享的共贏思路。根據(jù)近年來多個商業(yè)地產(chǎn)案例的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分析,公司已和成都和重慶的大部分中高檔娛樂、休閑、餐飲、購物等品牌商家建立了長期合作關(guān)系。例如在盛世荷花、玉沙生活廣場、光電逸港、金堂銀都、財(cái)富中心項(xiàng)目的招商過程中,與”人人樂購物超市”、”西單商場”、”家樂福”、”統(tǒng)一優(yōu)瑪特超市”、”屈臣氏”、”國美電器”、”老房子酒樓”、”景立歌城”、”陽光茶樓””皇鉆歌城”、”味道江湖”、”孔亮鱔魚火鍋”、”歐洲房子”、”良木緣咖啡”等上千家品牌商家建立了深度合作和戰(zhàn)略合作關(guān)系。本商業(yè)聯(lián)盟中心擁有龐大的商家資源庫,現(xiàn)將商家資源分為零售、餐飲和娛樂休閑共三大類,部分商家資源列舉如下:◆零售家樂福仁和春天百貨伊藤洋華堂統(tǒng)一優(yōu)瑪特屈臣氏王府井百貨太平洋百貨西單商場人人樂好又多百安居?xùn)|方家園囯美電器蘇寧電器五星電器永樂生活電器宜家·家居歐尚超市博美裝飾城百佳超市◆餐飲老房子銀杏酒樓潮皇閣大蓉和酒樓私房菜仁和鰱魚莊優(yōu)雅尚舍金龍漁港滿庭芳酒樓獅子樓菜根香酒樓味道江湖俏江南皇城老媽譚魚頭靚家火鍋孔亮火鍋三只耳冷鍋魚重慶劉一手海上海巴西烤肉祖母的廚房豪客來牛排館百勝餐飲老媽兔頭唐宋食府左岸扒房東瀛日本料理曼聯(lián)餐吧香格麗西餐玉林串串香曾實(shí)記泥鰍徐媽口口脆武陵山珍鄭連鍋老街坊餐飲巴國布衣酒樓七星崗火鍋蔣排骨老酒川菜坊川王府老北京烤鴨店芙蓉國大酒店巴渝人家天天漁港船老大火鍋吧欽膳齋食府新加坡寒舍阿媽妮烤肉同和春老菜館◆娛樂休閑ATT歌城皇鉆歌城景立歌城錢柜歌城星光燦爛KTVBABI俱樂部美高美MIX慢搖吧蓮花府邸空瓶子酒吧音樂房子歐洲房子陽光茶樓浪淘沙水谷水療月光櫻花良木緣咖啡咖啡地帶半打啤酒館阿倫故事浪淘沙茶樓天緣茶樓子云亭茶樓偉福會所富僑保健英派斯健身閑舍保健足之驛保健西藏藥蒸華納兄弟院線八度咖啡仙蹤林阿倫故事上島咖啡匯原休閑中心古法按摩足道真冰溜冰場好樂迪歌城殷商時代網(wǎng)吧滿庭芳茶坊故事村歌城歲月茶莊王府井電影城星美數(shù)碼銀鑫茶樓成都天域茶樓紫煌KTV時尚芭紗群麗婚紗川港影樓