物業(yè)管理中的源頭治理

物業(yè)管理中的源頭治理

一、政府領(lǐng)導(dǎo)積極介入,產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)管理行業(yè)和房地產(chǎn)公司現(xiàn)在處于一種非常尷尬的狀態(tài)。另一方面，社會(huì)管理和社區(qū)管理服務(wù)在政府議程中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用，輿論調(diào)解變得越來(lái)越強(qiáng)烈，社會(huì)正面反應(yīng)也越來(lái)越強(qiáng)烈。另一方面，房地產(chǎn)管理行業(yè)的負(fù)面報(bào)道也很好，甚至沒(méi)有素描藝術(shù)。承擔(dān)著千家萬(wàn)戶最重要的不動(dòng)產(chǎn)保值增值,社區(qū)平安穩(wěn)定,生活正常運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻糾紛不斷,難以為繼。一些知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄社區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)而從事高端商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理,形成當(dāng)前的小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目被冷落的局面。但是,社區(qū)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)公司真的那么不重要嗎?物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在社區(qū)管理服務(wù)方面真的沒(méi)有出路了嗎?答案應(yīng)該是否定的。前不久發(fā)生的三件事,讓我們看到了物業(yè)管理的希望之光,雖然尤如黑夜中的熒火蟲發(fā)出的微弱之光,也著實(shí)讓物業(yè)管理人看到了光明的前程。這三件事分別是:一件是2012年3月5日溫總理在政府工作報(bào)告中提出要“大力發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務(wù)業(yè)”首次在人大報(bào)告中提出大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)。二件是《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》出臺(tái),該“意見”認(rèn)為“現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分”,“為進(jìn)一步發(fā)揮現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會(huì)管理、促進(jìn)社會(huì)和諧中的積極作用?！币庖娨蟆凹涌彀l(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)”。并提出了“總體要求和目標(biāo)任務(wù)”,特別是提出了“建立市、縣、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理投訴受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系”和給予產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收、金融、培訓(xùn)、業(yè)主委員建設(shè)支持等等一系列改革發(fā)展措施。三件是2012年《廣州信息》第50期上,刊登了署名市法院蔡峰、陳青的文章《當(dāng)前物業(yè)管理問(wèn)題多發(fā)亟待規(guī)范》。3月21日,廣州市委書記萬(wàn)慶良閱后批示:“請(qǐng)市府研究室會(huì)同市國(guó)土局對(duì)全市物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題作一次全面調(diào)研,拿出對(duì)策建議”。同時(shí),廣州市長(zhǎng)陳建華也批示,相關(guān)“《條例》(《物業(yè)管理?xiàng)l例》)的執(zhí)行必須加強(qiáng)監(jiān)督,如不適應(yīng)要提請(qǐng)修改。嚴(yán)肅執(zhí)行,不留空當(dāng)?！边@是廣州市委、市政府新一屆主要領(lǐng)導(dǎo)就關(guān)乎到千家萬(wàn)戶切身利益的物業(yè)管理問(wèn)題多發(fā)情況所作的最新的一次批示。從總理到省府,再到國(guó)家中心城市市委書記、市長(zhǎng)的連串動(dòng)作看似沒(méi)有關(guān)聯(lián),其實(shí)不然。這表明物業(yè)管理已經(jīng)不是開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方演繹的苦澀的“三角戀”和悲情劇了,政府和領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)悄然參加其中,開始主導(dǎo)該曲戲的方向。當(dāng)前的物業(yè)管理問(wèn)題是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期必然要出現(xiàn)的社會(huì)問(wèn)題,是從圍繞房地產(chǎn)開發(fā)到圍繞社區(qū)管理服務(wù)的行業(yè)轉(zhuǎn)型必然要出現(xiàn)的矛盾和沖突,此問(wèn)題僅依靠物業(yè)和物業(yè)服務(wù)交易的當(dāng)事人已經(jīng)無(wú)法解決,政府不得不作為公共管理問(wèn)題介入其中,加以解決的社會(huì)問(wèn)題。但是積重已久、糾紛多發(fā)的物管問(wèn)題,一段時(shí)期以來(lái)一些案件往往被擁有權(quán)勢(shì)優(yōu)勢(shì)的不太單純的當(dāng)事人以經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題處理,結(jié)果積怨越來(lái)越多,矛盾不斷激化,演變成官民沖突,社區(qū)問(wèn)題。這不但暴露了行業(yè)自利化經(jīng)營(yíng)習(xí)慣問(wèn)題和部分“專家”、“業(yè)主”非難,同時(shí)也使業(yè)主逐步覺醒,并引起有良知的理論工作者的理性反思。二、“一般民事糾紛案”已經(jīng)解決了社會(huì)穩(wěn)定和社區(qū)和諧的問(wèn)題社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的必然結(jié)果,所有的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題解決,必須回到科學(xué)探索、認(rèn)識(shí)和按規(guī)律辦事的方法論的科學(xué)運(yùn)用上。物業(yè)管理作為“實(shí)踐前出,理論滯后”的行業(yè),太需要補(bǔ)基本理論指導(dǎo)這一課了!政府、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、社會(huì)都要有一個(gè)科學(xué)的邏輯指導(dǎo)自己的思維和行動(dòng),以免胡亂發(fā)聲、錯(cuò)亂行動(dòng)而讓人感到不理性。問(wèn)題的根源究竟在哪里?從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,問(wèn)題根源于長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的利益鏈的牢不可破和政府對(duì)物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任的推卸、轉(zhuǎn)移,以致長(zhǎng)期忽視。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成為城市化的先鋒、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和地方政府的財(cái)政“搖錢樹”時(shí),當(dāng)政府將物業(yè)管理事務(wù)(包括入住初期的社區(qū)管理、后續(xù)管理時(shí)期的社區(qū)管理的主要職任)委托給開發(fā)商,開發(fā)商又利用前期選聘物業(yè)公司的權(quán)利順利實(shí)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理權(quán)的控制,此時(shí)的業(yè)主還會(huì)有地位嗎?即使有法律上的地位,在業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)成立更難的情況下,沒(méi)有了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)公司選聘權(quán),在出現(xiàn)物業(yè)糾紛時(shí),也會(huì)因訴訟主體缺乏或不具備訴訟主體合法條件無(wú)法保障業(yè)主權(quán)益。如是,只能演繹“一般民事糾紛案”及隨之而來(lái)的矛盾、沖突事件這曲苦澀的悲情劇了!它已經(jīng)影響了社會(huì)穩(wěn)定和社區(qū)和諧,不再是單純的民事糾紛問(wèn)題。馬克思在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)批判》序言中指出:“社會(huì)的物質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段,便同它的一直在其中活動(dòng)的現(xiàn)存生產(chǎn)關(guān)系或財(cái)產(chǎn)關(guān)系(這只是生產(chǎn)關(guān)系的法律用語(yǔ))發(fā)生矛盾。于是這些關(guān)系便由生產(chǎn)力的發(fā)展形式變成生產(chǎn)力的桎梏,那時(shí)社會(huì)革命的時(shí)代就到來(lái)了。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變更,全部龐大的上層建筑也或慢或快地發(fā)生變革?！?p82-83)馬克思在這里所講的“變革”即是指基本制度的變遷。很顯然,我國(guó)近10年來(lái)頻頻出現(xiàn)的物業(yè)管理問(wèn)題是30多年來(lái)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)變遷的結(jié)果。但是我們沒(méi)有正視這一變化,并在體制上做相應(yīng)改革,仍在不斷重演悲情劇,直到人們被激怒,才會(huì)引起領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該問(wèn)題的重視。從理論看,物業(yè)管理服務(wù)處于社區(qū)管理服務(wù)的最基本、最基礎(chǔ)、最重要的環(huán)節(jié),為什么要回避或否認(rèn)物業(yè)管理服務(wù)的社區(qū)屬性呢?從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度理解,經(jīng)濟(jì)關(guān)系(或者說(shuō)財(cái)產(chǎn)關(guān)系)是社會(huì)關(guān)系中基礎(chǔ)性作用的關(guān)系。正如列寧指出的:制度變遷的根本原因是生產(chǎn)力的發(fā)展,但直接前提則是生產(chǎn)關(guān)系或財(cái)產(chǎn)關(guān)系,它是“決定其余一切關(guān)系的原始關(guān)系?！?p9)而不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系又是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的核心和重要部分,它決定人們的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)面貌。因此,物業(yè)管理關(guān)系是社區(qū)最重要的社區(qū)管理關(guān)系。社區(qū)變遷同樣要考慮到生產(chǎn)關(guān)系或財(cái)產(chǎn)關(guān)系對(duì)社區(qū)結(jié)構(gòu)的決定或影響作用?？梢哉f(shuō),開發(fā)商和掌管物業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)關(guān)系是否正常、順暢,運(yùn)作是否正常關(guān)系到社區(qū)的和諧穩(wěn)定,決定或影響社區(qū)治理活動(dòng)的方方面面。因此,在城市隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民資產(chǎn)性收入增加,不動(dòng)產(chǎn)(物業(yè))管理關(guān)系成為業(yè)主和居民最關(guān)心的領(lǐng)域,也是最容易引起糾紛的領(lǐng)域。因此,如果將物業(yè)管理關(guān)系放在社區(qū)管理關(guān)系中去理解,按社區(qū)關(guān)系及規(guī)律辦事,恐怕劇情就完全不一樣了,可能是社區(qū)和諧的喜劇。綜上所述,物業(yè)管理問(wèn)題,一方面是在物業(yè)管理科學(xué)理論研究滯后,關(guān)系沒(méi)有理順,體制上建管不分,行業(yè)經(jīng)營(yíng)又涉足太深的情況下出現(xiàn)的本不該發(fā)生的故事。另一方面也是政府放棄了社區(qū)公共管理服務(wù)中最重要的一塊——物業(yè)管理服務(wù)的管理和監(jiān)督權(quán)造成的直接后果。物業(yè)管理作為專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的管理服務(wù)活動(dòng),不可否認(rèn)其企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì),但它提供的主要是公共管理服務(wù),而且接受的是業(yè)主集體的委托,其根本性質(zhì)是公共管理(即業(yè)主公共事務(wù)管理),在業(yè)主集體自治管理情況下,更凸現(xiàn)物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)公共管理性質(zhì)。(p11)從這個(gè)意義上講,業(yè)主集體應(yīng)該通過(guò)繳費(fèi)來(lái)獲得物業(yè)公司的有償服務(wù)。但是由于物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)也即是社區(qū)公共管理服務(wù)的核心部分,這其中的部分公共服務(wù)如治安、綠化、道路、車輛、秩序、反恐、防災(zāi)(如戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、流行疾病、火災(zāi)、水災(zāi)等災(zāi)害)、社區(qū)文化等方面的管理服務(wù),屬于基本的公共服務(wù)本應(yīng)由政府來(lái)提供,業(yè)主集體只負(fù)責(zé)超過(guò)政府規(guī)定的基本公共服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和要求之上的公共服務(wù)部分(業(yè)主個(gè)體個(gè)性化服務(wù)有需求者自已負(fù)責(zé))。將物業(yè)管理服務(wù)納入政府的公共管理視野和社區(qū)居民自治管理的視野,從根本上理順了包括物業(yè)管理在內(nèi)的社區(qū)管理關(guān)系,分清了各個(gè)社區(qū)主體的關(guān)系,促進(jìn)了社區(qū)管理、物業(yè)管理的良性正常發(fā)展。三、關(guān)于“政府—思維創(chuàng)新:將物業(yè)管理服務(wù)融入社區(qū)治理的可行性分析將物業(yè)管理融入社區(qū)治理之中,才能全面系統(tǒng)地解決物業(yè)管理問(wèn)題,同時(shí)也完善社區(qū)治理體系,提高治理效能,這是一個(gè)期待多年的理性的選擇。它應(yīng)該不再是口號(hào),也不是判斷,而應(yīng)該是行動(dòng)。治理理論為兩者的融合共生提供了理論支撐。聯(lián)合國(guó)全球治理委員會(huì)在1995年發(fā)表的“我們的全球伙伴關(guān)系”的研究報(bào)告中對(duì)治理的定義是:“治理是公私機(jī)構(gòu)管理其共同事務(wù)的諸多方式的總和。它是使相互沖突的或不同的利益得以調(diào)和并且采取聯(lián)合行動(dòng)的持續(xù)過(guò)程。它既包括有權(quán)迫使人們服從的正式制度和規(guī)則,也包括人們和機(jī)構(gòu)同意的或以為符合其利益的各種非正式的制度安排?！?p93)治理概念的提出表明,源于西方學(xué)術(shù)界在社會(huì)資源的配置中既看到了市場(chǎng)的失效,又看到了國(guó)家的失效。必須引入第三個(gè)因素——社會(huì),以使治理更加有效。以治理理論審視社區(qū)管理和物業(yè)管理的歷史,不但讓我們看到傳統(tǒng)的政府行政化社區(qū)治理走進(jìn)死胡同,也讓我們看到僅有市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)式物業(yè)管理的原罪。應(yīng)該將物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合,并引入社會(huì)力量,如業(yè)主、居民、民間組織的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)的社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。應(yīng)該研究如何通過(guò)政府與民間的合作,社區(qū)自治主體與物業(yè)自治主體及其利益相關(guān)的合作,以改變目前的僵局,改善社區(qū)治理結(jié)構(gòu),激發(fā)居民和業(yè)主對(duì)社區(qū)事務(wù)的關(guān)注和參與,增強(qiáng)社區(qū)民主,提高社區(qū)治理效率。治理理論強(qiáng)調(diào)多權(quán)力中心,認(rèn)為政府并不是公共權(quán)力的唯一主體,公民個(gè)人、非政府組織等也可以成為公共管理的主體,它們?cè)诠餐哪繕?biāo)下參與式地決定公共政策和提供公共服務(wù),共同承擔(dān)公共事務(wù)治理的責(zé)任。各種公共的和私人的機(jī)構(gòu)只要其行使的權(quán)力得到了公眾的認(rèn)可,就都可以成為在各個(gè)不同層面的權(quán)力中心。因此,治理所依賴的組織基礎(chǔ)不再是整齊劃一的層級(jí)制的科層制組織,而是平行發(fā)展的、互動(dòng)的、多樣化的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)組織。(p154-155)這也解釋了政府和開發(fā)商(包括物業(yè)公司)本來(lái)是權(quán)力中心,但為何失效的原因。它就是權(quán)力和財(cái)富資源的擁有者,只擁有了發(fā)布政策和指令(如政府)的權(quán)力或者制作格式合同和提供不符合約定的服務(wù)產(chǎn)品的權(quán)力(如開發(fā)商、物業(yè)公司),但它越來(lái)越受制于民間主導(dǎo)的“社會(huì)網(wǎng)絡(luò)”,失去了最終的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)權(quán)。理想的社區(qū)治理模式尋求政府、社會(huì)與市場(chǎng)三者之間的主動(dòng)合作和良性互動(dòng),改變過(guò)去兩極(政府與開發(fā)商)合謀為三極(加入以業(yè)主為主體的社會(huì)平衡因素)制衡,建立政府、民間社會(huì)組織及企業(yè)、公民各主體間的多元參與、合作、協(xié)商和伙伴關(guān)系,形成良性的治理結(jié)構(gòu)。社區(qū)居民自治和社區(qū)業(yè)主自治都在這個(gè)治理結(jié)構(gòu)之中,良性地發(fā)揮作用。必須指出的是,在社區(qū)自治結(jié)構(gòu)中,業(yè)主自治是基礎(chǔ)的、主體的和領(lǐng)導(dǎo)性的核心模塊,它決定了社區(qū)治理的面貌。反過(guò)來(lái),如果沒(méi)有業(yè)主自治這個(gè)核心模塊,社區(qū)自治變成空心化、形式化、并延續(xù)行政化。關(guān)于這一點(diǎn)“脫域社區(qū)理論”做了很好解釋。一些研究者提出,由于現(xiàn)代性的脫域機(jī)制使得地域性社區(qū)在現(xiàn)代人的生活中越來(lái)越無(wú)足輕重而脫域性的職業(yè)組織卻越來(lái)越成為現(xiàn)代社會(huì)中聯(lián)系國(guó)家和個(gè)人的重要途徑。因此,與其花費(fèi)大力氣去建設(shè)地域性社區(qū),還不如轉(zhuǎn)向職業(yè)共同體建設(shè)。](p40)也有些學(xué)者認(rèn)為城市社區(qū)是“互不相關(guān)的鄰里”。(p36)簡(jiǎn)單地說(shuō)在特定社區(qū)中生活的人,并不一定關(guān)心、參與社區(qū)里的事,因?yàn)樯鐓^(qū)事務(wù)對(duì)其不重要。但正如前述,由于不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)最重要的存量資產(chǎn)對(duì)業(yè)主的重要性不言而喻,當(dāng)業(yè)主(即社區(qū)居民)的財(cái)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益受到侵害時(shí),情況又不同了,業(yè)主會(huì)奮起維權(quán);另外職場(chǎng)中人還要關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展前程和眼前的收入、地位,因?yàn)橛纱藳Q定其財(cái)富的增量。為此,當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威和政策作用要求其關(guān)注社區(qū)事務(wù)時(shí),這些在職人員也會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)。仔細(xì)分析,我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)業(yè)主的多重身份:不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(即業(yè)主)、社區(qū)居民、單位在職人員(越是管理高層、專業(yè)技術(shù)骨干越有權(quán)勢(shì)和資源)、社會(huì)精英人士(主要是德高望重者、領(lǐng)導(dǎo)者、企業(yè)家、專業(yè)人才等)。早期購(gòu)房者,或者購(gòu)多房,購(gòu)豪華房者更是成功人士,是話權(quán)擁有者。社區(qū)治理更多是靠這些人士的支持、資助和參與?？梢哉f(shuō)抓住了物業(yè)業(yè)主,就抓住了社區(qū)治理最重要的民間主體。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)有“皇權(quán)不下縣”一說(shuō),基層社區(qū)治理,靠的應(yīng)是以財(cái)富創(chuàng)造和財(cái)富擁有為基礎(chǔ)的民間鄉(xiāng)紳推行的鄉(xiāng)紳自治。這不但節(jié)約了行政成本,也發(fā)揮了民間資源的作用,較好地管理了政府不具優(yōu)勢(shì)、完全市場(chǎng)化又難以覆蓋全面的基層微觀社區(qū)。因此,當(dāng)業(yè)主是社區(qū)管理服務(wù)的“真正主人”,只有喚醒了業(yè)主,業(yè)主自主治理才會(huì)出現(xiàn),從而居民社區(qū)自主治理才會(huì)做實(shí)。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系之中,直接的好處是可以促使社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的變革與創(chuàng)新。因?yàn)閺牟粍?dòng)產(chǎn)關(guān)系這一“原始關(guān)系”入手,才能建立穩(wěn)定的社區(qū)管理服務(wù)體系,特別是喚醒社區(qū)關(guān)鍵居民即業(yè)主的參與。如以護(hù)和推進(jìn)業(yè)主權(quán)益為社區(qū)治理的切入點(diǎn)就非常有效,一方面住房不僅是居民最重要的私有財(cái)產(chǎn)之一,而且是居民和其鄰里、居住區(qū)相聯(lián)系的直接載體。業(yè)主權(quán)益已經(jīng)成為居民之間最直接、最重要、最關(guān)心的共同利益。另一方面業(yè)主和物業(yè)公司,居委會(huì)及基層行政部門之間的主要矛盾之一,物業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益,一些居委會(huì)、個(gè)別基層行政部門偏袒物業(yè)公司,以及掠奪式城市拆遷引發(fā)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿,甚至是激烈對(duì)抗,破壞了基層社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。(p156)當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí),業(yè)主參與就變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)行動(dòng)。因此,維護(hù)和推進(jìn)業(yè)主權(quán)益為社區(qū)治理的切入點(diǎn)來(lái)開展社區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與發(fā)展,將可以有效避免社區(qū)參與不足的問(wèn)題。社區(qū)自治組織應(yīng)該會(huì)歡迎這樣的改革創(chuàng)新。四、物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)化目前社區(qū)管理服務(wù)的重要性被人們認(rèn)識(shí),政府開始大規(guī)模資助社區(qū)管理服務(wù)事業(yè),如廣東推行政府購(gòu)買社區(qū)公共服務(wù),主要是政府出資建設(shè)社區(qū)家庭服務(wù)中心,并按200萬(wàn)個(gè)/年的財(cái)政預(yù)算經(jīng)費(fèi)購(gòu)買民間社區(qū)服務(wù)組織的服務(wù)。但是社區(qū)服務(wù)最重要的部分是物業(yè)服務(wù),卻沒(méi)有這樣的資助。這正是因?yàn)槔碚撋蠜](méi)有弄清物業(yè)管理服務(wù)在社區(qū)管理服務(wù)中的地位和作用的政策后果。同時(shí),物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)沒(méi)有放棄傳統(tǒng)的思維模式,只從房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)考慮物業(yè)管理服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問(wèn)題。沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)初次交易后進(jìn)入居民社區(qū)生活消費(fèi)階段的社區(qū)性質(zhì)問(wèn)題。沒(méi)有認(rèn)識(shí)從物業(yè)公司接受委托之日起就是在為業(yè)主集體提供社區(qū)物業(yè)公共服務(wù),習(xí)慣于過(guò)去一直以來(lái)的政府關(guān)于物業(yè)管理的制度安排,即政府因經(jīng)濟(jì)原因?qū)⒈緫?yīng)由自己承擔(dān)的社區(qū)公共管理服務(wù)的責(zé)任以市場(chǎng)化的有償服務(wù)方式轉(zhuǎn)嫁給(開發(fā)商→物業(yè)公司→業(yè)主)業(yè)主,由業(yè)主通過(guò)自費(fèi)方式委托物業(yè)公司來(lái)提供。但是政府應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度之后,物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該向政府爭(zhēng)取自己的權(quán)益,讓政府承擔(dān)全部或部分基本的社區(qū)物業(yè)公共服務(wù)責(zé)任。這樣物業(yè)管理服務(wù)才回到社區(qū)治理?xiàng)l件下的正常運(yùn)營(yíng)軌道。將物業(yè)管理納人社區(qū)治理體系之中,更重要的是讓物業(yè)管理服務(wù)建立在關(guān)系協(xié)調(diào),政府支持,民眾參與,利益平衡的和諧經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中。一是在理論上正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)在社區(qū)管理乃至社會(huì)管理中的地位和作用。物業(yè)管理行業(yè)30多年來(lái)服務(wù)足跡遍布有物業(yè)、有人群的每一個(gè)地方。無(wú)論是住宅區(qū)、寫字樓,還是工廠、廣場(chǎng);無(wú)論是物流中心,還是高速公路;無(wú)論是奧運(yùn)會(huì),還是世博會(huì);無(wú)論是馬路上,還是病房里等等所有地方都有物業(yè)人的專業(yè)服務(wù)和默默無(wú)聞的貢獻(xiàn)。但是人們?yōu)槭裁粗魂P(guān)注物業(yè)糾紛?原因不排除有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題、有開發(fā)商轉(zhuǎn)移來(lái)的歷史遺留問(wèn)題等一系列問(wèn)題,但這都是表面問(wèn)題。更重要的是認(rèn)知問(wèn)題,它決定各種利益主體,包括政府對(duì)待物業(yè)管理的看法和行為模式,形成不利于物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的局面,并破壞了正常的物業(yè)管理服務(wù)提供環(huán)境,影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,最終損害業(yè)主利益,形成悲劇的結(jié)局。只有在理論上理順社區(qū)關(guān)系包括物業(yè)關(guān)系的基礎(chǔ)上,通過(guò)建立良性體制機(jī)制才能解決物業(yè)管理問(wèn)題。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是居民存量資產(chǎn)的專業(yè)管家和高尚生活的守護(hù)神時(shí),物業(yè)管理的命運(yùn)才會(huì)徹底改變。二是推動(dòng)政府在物業(yè)公共服務(wù)上有所作為,直解決物業(yè)公司特別是小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)困境問(wèn)題。在一些有條件的社區(qū)進(jìn)行政府購(gòu)買物業(yè)公共服務(wù)試點(diǎn)。正如《浙江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》所要求的那樣,認(rèn)真、實(shí)事求是地解決物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的問(wèn)題。亦如廣州市委書記、市長(zhǎng)那樣認(rèn)真調(diào)查研究和正確對(duì)待物業(yè)管理問(wèn)題。這