物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)制度研究

物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)制度研究

業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的委托代理城市房地產(chǎn)管理由業(yè)主通過選拔和管理公司挑選和管理。業(yè)主和房地產(chǎn)公司根據(jù)合同，對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)地點(diǎn)進(jìn)行維護(hù)、維護(hù)和管理，并維護(hù)相關(guān)地區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。這是城市房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的擴(kuò)展。因此，房地產(chǎn)管理的矛盾集中在業(yè)主和房地產(chǎn)管理公司之間。但是物業(yè)管理中復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和物業(yè)管理牽涉的多方面組織將使得業(yè)主和物業(yè)公司之間的委托代理關(guān)系顯得尤為復(fù)雜。本文將嘗試從物業(yè)管理產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因和完整的物業(yè)管理體系角度，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理對(duì)這種委托代理關(guān)系進(jìn)行明晰的分析。1．建筑技術(shù)進(jìn)步、土地和資源的有效集聚物業(yè)管理產(chǎn)生的根本動(dòng)因在于技術(shù)進(jìn)步所帶來的人們生活、生產(chǎn)方式的變革以及房地產(chǎn)利用、使用方式的變革與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化、復(fù)雜化的內(nèi)在矛盾。建筑技術(shù)進(jìn)步使得人們可以建設(shè)高層建筑和多功能的綜合性物業(yè)，交通技術(shù)的發(fā)展則拓廣了人們的活動(dòng)空間，分離了生產(chǎn)和生活的空間。正是由于這些技術(shù)的進(jìn)步和城市土地資源的稀缺，才使得現(xiàn)代城市生產(chǎn)、生活方式得以產(chǎn)生。這種方式最根本特點(diǎn)是它的集聚性———人口高度密集。集聚性是現(xiàn)代房地產(chǎn)利用、使用及開發(fā)建設(shè)中的主要特點(diǎn)，這種特性帶來了兩種效益（效應(yīng)），這兩種效益（效應(yīng)）呼喚著物業(yè)管理的產(chǎn)生。1.1規(guī)模經(jīng)濟(jì)的含義規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是指企業(yè)本身因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)大，在經(jīng)濟(jì)上會(huì)更有利，即平均成本降低、生產(chǎn)效率提高，這種大規(guī)模化的好處稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理行業(yè)也存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在集聚性強(qiáng)、單位空間內(nèi)業(yè)主和使用者的密度提高、所需管理和服務(wù)規(guī)模急劇擴(kuò)大之后，業(yè)主和使用者共同使用專業(yè)化的管理服務(wù)以代替各自與市場(chǎng)的協(xié)調(diào)，可以大大降低交易費(fèi)用，提高效益并使每一位業(yè)主和使用者從中受益。1.2物業(yè)系統(tǒng)的功能現(xiàn)代物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是多元化和復(fù)雜的。多元化是指物業(yè)所有者可能是政府、團(tuán)體或個(gè)人，在一幢樓宇或一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)聚集了多個(gè)多種產(chǎn)權(quán)主體。而復(fù)雜化則指產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利的集合，而聚集在一起的各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體所具體持有的不一定是完整的產(chǎn)權(quán)集合，而是各種可能的權(quán)利的多種組合。產(chǎn)權(quán)的主要功能是引導(dǎo)人們?cè)诟蟪潭壬蠈⑼獠啃詢?nèi)部化。一種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是否有效率，主要視它是否能為在它支配下的人們提供外部性較大的內(nèi)部化激勵(lì)。根據(jù)“科斯定理”，在解決外部性過程中，給定任何一種權(quán)利初始界定、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓及重組，只要通過市場(chǎng)進(jìn)行，就能消除外部性，引致產(chǎn)值的增加。為了解決集聚性物業(yè)在利用、使用過程中的外部性，就應(yīng)該作相應(yīng)的權(quán)利重組安排，使得外部性內(nèi)部化，以使全部業(yè)主和使用者受益。因此，一方面要把物業(yè)中共用部分界定為共有產(chǎn)權(quán)，物業(yè)共同體內(nèi)每一成員都有權(quán)分享這些權(quán)利；另一方面要求在物業(yè)使用的初始，就通過制定“公共契約”界定物業(yè)共同體內(nèi)成員的各種權(quán)利，并且經(jīng)過投票選舉程序產(chǎn)生代表各個(gè)成員的“委員會(huì)”來監(jiān)督執(zhí)行“公共契約”，以及以民主方式進(jìn)行決策來決定如何對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地進(jìn)行統(tǒng)一專業(yè)化的維修養(yǎng)護(hù)管理，如何有效利用資源和財(cái)產(chǎn)。這樣，外部性就內(nèi)部化了，也就產(chǎn)生了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。2委托代理的特點(diǎn)如何使用有效的激勵(lì)原則，使得代理人能夠忠實(shí)地執(zhí)行委托人意愿，使得委托人的效用最大化？要較好地解決這個(gè)問題，首先需要準(zhǔn)確把握物業(yè)管理這種委托代理問題的基本特點(diǎn)：2.1外包專業(yè)服務(wù)商如業(yè)主委托業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司，物業(yè)公司將管理任務(wù)委托給工作人或者外包給專業(yè)服務(wù)公司。其中通過了委托合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、分包合同、勞動(dòng)合同等各種形式的合約和委托，這一特性會(huì)使得最初的委托人一直在長(zhǎng)距離、多層次的委托過程中得不到完全的體現(xiàn)，甚至監(jiān)督和激勵(lì)措施也會(huì)因此打折扣。2.2委托代理的實(shí)現(xiàn)具有持續(xù)性，但較長(zhǎng)物業(yè)管理委托不是一件事的委托，而是一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理事務(wù)的委托。而且物業(yè)管理從接管到走上正常運(yùn)行軌道需要一段時(shí)間，物業(yè)公司在初期的投入，也需要通過一定時(shí)期才能得到回報(bào)。因此，一般物業(yè)管理委托合同的簽約期都比較長(zhǎng)，這就使物業(yè)管理委托代理的實(shí)現(xiàn)有一個(gè)較長(zhǎng)的持續(xù)期，使得物業(yè)公司的管理有相對(duì)穩(wěn)定性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性，但也會(huì)帶來一定弊病，即負(fù)激勵(lì)措施難以及時(shí)施行。因此，如果聘請(qǐng)的物業(yè)公司不好，業(yè)主在多數(shù)情況下需要在合約期內(nèi)忍受不佳服務(wù)。2.3物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制由于前述特征要求物業(yè)管理委托人實(shí)行有效監(jiān)督和激勵(lì)手段，克服連續(xù)委托、長(zhǎng)期續(xù)期帶來的負(fù)面影響，使得最初委托人的意志、目的、利益得以有效的實(shí)現(xiàn)。這里，監(jiān)督和激勵(lì)手段是否有力有效，將極大地決定代理人的工作動(dòng)機(jī)和行為。并且由于物業(yè)管理體系運(yùn)行不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司兩方面，一般認(rèn)為物業(yè)管理體系的運(yùn)行機(jī)制主要包括物業(yè)管理自律組織體系、物業(yè)管理政府體系、物業(yè)管理法律體系、物業(yè)管理業(yè)主體系和物業(yè)管理企業(yè)體系。如下圖所示：五個(gè)體系之間相互作用，共同構(gòu)成了物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制；在市場(chǎng)化進(jìn)程中，業(yè)主體系和企業(yè)體系之間的博弈分析是物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制的核心。但是另外幾個(gè)方面對(duì)于雙方在博弈中的討價(jià)還價(jià)的能力的影響非常大；因此想要實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)督和激勵(lì)，這五個(gè)體系都要有完善的建設(shè)，使得業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行博弈時(shí)有一個(gè)完善的約束條件。2.4物業(yè)管理委托代理的目標(biāo)在經(jīng)濟(jì)學(xué)中通常研究的委托代理問題是委托人（董事會(huì)）追求經(jīng)濟(jì)效益（收入）的最大化，而代理人（通常為經(jīng)理）除了追求工資和獎(jiǎng)金收入外，還會(huì)追求自身成就的最大化。而在物業(yè)管理委托代理中，通過對(duì)物業(yè)公司(代理人)與業(yè)主(委托人)的運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行分析，可以知道：代理人的目標(biāo)是追求自身收入或期望效用最大化；而委托人的目標(biāo)主要有兩類：使預(yù)期損失(如火災(zāi)、盜竊、污染等)最小化，使預(yù)期效用(如舒適生活環(huán)境、便利服務(wù)等)最大化。3物業(yè)價(jià)值的重新規(guī)劃，有利于提升品牌形象，從而提升物業(yè)公司的品建立品牌形象，是消除物業(yè)管理公司和業(yè)主之間信息不對(duì)稱問題的一個(gè)很好渠道。物業(yè)公司通過建立品牌信譽(yù)，可以向業(yè)主傳遞自身業(yè)務(wù)能力的信號(hào)，從而能夠在同其它物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，獲得更大物業(yè)面積，擴(kuò)大自身經(jīng)營規(guī)模，進(jìn)一步提高經(jīng)營效率、分散經(jīng)營成本、改善經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況。因此接著有能力提供更優(yōu)良物業(yè)服務(wù)，提升品牌形象。在這樣一個(gè)循環(huán)過程中，物業(yè)公司可以在日趨激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，解決不對(duì)稱問題帶來的委托代理問題。本文認(rèn)為，物業(yè)公司需要通過以下途徑獲得服務(wù)規(guī)模和建立品牌途徑：3.1單方法：從管物業(yè)到高信譽(yù)度物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)主要依靠口碑傳播，在較小規(guī)模上同樣可以建立較高的品牌信譽(yù)。最簡(jiǎn)單方法莫過于從在管物業(yè)開始，通過“承諾-兌現(xiàn)-再承諾-再兌現(xiàn)”方式逐步建立起高信譽(yù)度。這一方式的要點(diǎn)在于：一是按照自己的服務(wù)能力和水平承諾，切忌盲目承諾；二是承諾內(nèi)容必須是業(yè)主或用戶關(guān)心的內(nèi)容；三是承諾與兌現(xiàn)必須讓業(yè)主深刻體會(huì)。3.2需要展示優(yōu)秀管理項(xiàng)目參加貫標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的共識(shí)，不論是申報(bào)資質(zhì)還是參加投標(biāo)都需要展示優(yōu)秀管理項(xiàng)目。同時(shí)，通過一些國際體系認(rèn)證，是向國際慣例靠攏的途徑之一，是向現(xiàn)代化企業(yè)邁進(jìn)、向國際先進(jìn)企業(yè)靠攏的有效措施。3.3按照統(tǒng)一申報(bào)資質(zhì)開展專業(yè)服務(wù)如果物業(yè)企業(yè)的股東旗下有幾家甚至十幾家物業(yè)企業(yè)，就可以通過改制方式或者注冊(cè)成立新的物業(yè)公司，統(tǒng)一申報(bào)資質(zhì)，開展專業(yè)服務(wù)，參加招投標(biāo)。另外用資本聯(lián)合方式也可以造就管理成本更低、更有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)。3.4組建或承接業(yè)務(wù)目前，深圳許多物業(yè)管理企業(yè)積極開辟“第二戰(zhàn)場(chǎng)”，將電梯、保潔、綠化等工種分別獨(dú)立于物業(yè)公司，成立新公司或者獨(dú)立承接業(yè)務(wù)。有的企業(yè)開拓社區(qū)經(jīng)濟(jì)，充分利用社區(qū)資源，拓寬傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理概念，賦予其新的意義和發(fā)展空間，有些企業(yè)還創(chuàng)造出獨(dú)有的特色服務(wù)。物業(yè)企業(yè)依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)施多元化經(jīng)營尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，可以幫助物業(yè)管理企業(yè)在短期內(nèi)建立服務(wù)規(guī)模、獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)本文從物業(yè)管理產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)原因分析入手，歸納了物業(yè)管理合同中產(chǎn)生的委托代理問題的特色；基于這些特點(diǎn)，提出物業(yè)公司要想在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市