從美麗園事件看物業(yè)服務(wù)項目的困境與出路

從美麗園事件看物業(yè)服務(wù)項目的困境與出路

作者在《2006年房地產(chǎn)市場最重要預(yù)測》一文中提出，2006年“房地產(chǎn)糾紛的增加和沖突加劇，主管部門呼吁采取標準化措施?！?。”在拙文發(fā)表后迄今的兩年時間里,我們的確看到了物業(yè)糾紛在不斷增加、沖突日益激烈的局面。全國矚目的“美麗園”事件提醒我們,如果不抓緊對現(xiàn)行模式進行變革,物業(yè)管理將成為誘發(fā)基層社會沖突、破壞社會穩(wěn)定的導(dǎo)火索,對和諧社會的建設(shè)構(gòu)成致命的制肘。而“沒有穩(wěn)定和安全,就不會有發(fā)展”(尼日爾前國家元首孔切語)。一、美麗園小區(qū)改造案美麗園小區(qū)位于北京市海淀區(qū)五棵松路20號,最早為該小區(qū)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的是北京市鴻銘物業(yè)公司。最初的糾紛源于一些業(yè)主長期拖欠物業(yè)費而被物業(yè)公司告上法庭,這些業(yè)主則辯稱他們是對物業(yè)公司亂收費行為不滿才緩交有爭議部分的物業(yè)費的。兩審法院均未支持業(yè)主的抗辯理由,業(yè)主完全敗訴且被判承擔(dān)滯納金。法院判決稱,“小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會起訴?！睘榇?2004年8月,美麗園小區(qū)成立了業(yè)委會,希望借此維護自己的權(quán)利。2005年3月,根據(jù)多數(shù)業(yè)主的要求,業(yè)委會將鴻銘物業(yè)公司告上法庭,提出13項訴訟請求,要求“擠掉”物業(yè)管理費中的水分,并提出物業(yè)公司應(yīng)停止對外租賃電梯,將相關(guān)收益返還業(yè)主。2005年9月14日,一審法院駁回業(yè)委會的訴訟請求。業(yè)委會不服,隨即上訴。2005年12月,在當(dāng)年秋末發(fā)生的法院強制執(zhí)行一些小區(qū)業(yè)主交納物業(yè)管理費的“堵被窩事件”風(fēng)波影響下,業(yè)委會終審反敗為勝,一中院判決支持了業(yè)委會13項訴求中的12項,小區(qū)物業(yè)費由從2.72元下調(diào)至1.58元。美麗園小區(qū)業(yè)委會近乎全勝,并因此成為北京首個打贏物業(yè)費糾紛官司的業(yè)主委員會。但是,該判決未能執(zhí)行。2006年1月,物業(yè)公司向北京一中院提交再審申請。2006年3月30日,5名法律專家出具《論證意見書》,認為一中院的判決改變了合同規(guī)定的價格條款,是不妥當(dāng)?shù)摹?006年4月13日,北京市物業(yè)管理協(xié)會向北京一中院主管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出一封《行業(yè)專家對美麗園物業(yè)糾紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成嚴重影響的意見及情況反映》,認為法院的判決會引發(fā)整個物業(yè)管理行業(yè)的混亂,也要求重審。2006年5月30日,北京一中院發(fā)出《民事裁定書》,決定另行組成合議庭對此案進行審理,同時裁定在審理期間中止原判決的執(zhí)行。2006年8月11日,美麗園案件再審“維持原判”,這一結(jié)果令廣大業(yè)主很受鼓舞。但受到打擊的物業(yè)管理公司“放風(fēng)”:因物業(yè)費太低,將放棄對美麗園小區(qū)的管理。業(yè)委會則認為物業(yè)管理公司不會撤離。9月1日,鴻銘物業(yè)果真宣布撤離,一段時間由于家中停水、電梯停運、門禁系統(tǒng)失效、保潔工作停止,美麗園小區(qū)立刻陷入混亂,變成了垃圾園。在這種情況下,擁護業(yè)委會與反對業(yè)委會的兩派業(yè)主開始激烈地相互指責(zé)與爭吵,甚至發(fā)動了小區(qū)內(nèi)的游行。小區(qū)內(nèi)懸掛起“罷免業(yè)委會,還我業(yè)主權(quán)利”的橫幅,不時有居民前來簽字。200多名業(yè)主聚集在小區(qū)內(nèi),要求業(yè)委會給出解決辦法。部分業(yè)主決定自發(fā)召開臨時業(yè)主大會,并提出3項議題:是否以2.04元的單價續(xù)聘鴻銘物業(yè);是否同意罷免現(xiàn)行業(yè)委會;是否同意重新以招投標的方式選擇新的物業(yè)公司。在輿論的重壓下,2006年9月9日,海淀區(qū)居住小區(qū)辦公室下發(fā)通知,要求9月11日之前鴻銘物業(yè)全面恢復(fù)美麗園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作,同時責(zé)令業(yè)委會在45天之內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議。2006年9月11日,鴻銘物業(yè)返回美麗園小區(qū)進行暫時性管理,為期3個月。2006年11月,美麗園業(yè)委會在北京市建委網(wǎng)站發(fā)出物業(yè)招標公告,對外招聘新管家。英國文學(xué)家蒲柏說:“秩序是老天的第一規(guī)律”。但在這一時間的美麗園,秩序逃離得無影無蹤,剩下的只有爭吵、指責(zé)、對抗、怨憤和混亂,甚至頗有些“文革”的氣氛了。二、公共產(chǎn)品的非排他性筆者曾多次利用給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班授課的機會,向擁有物業(yè)公司的房地產(chǎn)老板調(diào)查物業(yè)公司的盈利狀況,多數(shù)回答都是“虧損”,少量的人說“勉強持平”。但另一方面,幾乎所有的小區(qū)業(yè)主又都說物業(yè)公司是“天使的臉龐,魔鬼的心腸”,并順嘴就能說出物業(yè)公司“隨意提高價格”、“亂收費”、“私吞公共部位廣告費”、“不公開成本”等一系列罪名。在美麗園事件以及其他一些物業(yè)糾紛中,許多學(xué)者給出了自己的解釋。這些解釋表面上看起來都有道理,但我認為都未能切中肯綮。如果抓不住問題的本質(zhì),當(dāng)然也開不出科學(xué)的“藥方”;“藥方”不對,自然也無法理順物業(yè)管理這團“亂麻”。筆者認為,小區(qū)物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生,源于現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)的公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品屬性。從薩謬爾森到布坎南,西方經(jīng)濟學(xué)家們對公共產(chǎn)品已經(jīng)有過許多論述。按照薩繆爾森的說法,公共產(chǎn)品是“指那種不管個人是否愿意購買,都能使每一個社會成員獲益的物品,即被生產(chǎn)出來的具有非競爭性和非排他性的物品”。與公共產(chǎn)品相對應(yīng)的是私人產(chǎn)品,即個人單獨消費和受益的產(chǎn)品和服務(wù)。布坎南認為,薩謬爾森講的公共產(chǎn)品可以看作一種純公共產(chǎn)品,在純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間,還存在一種介于二者之間的產(chǎn)品,可以稱為準公共產(chǎn)品。純公共產(chǎn)品、準公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品都是人們生產(chǎn)、生活中不可或缺的,它們各有各的供給渠道或方式,如果錯位配置,就可能引起生產(chǎn)、生活秩序的混亂。公共產(chǎn)品作為滿足人們聯(lián)合消費、共同受益的物質(zhì)產(chǎn)品或非物質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)的服務(wù)產(chǎn)品,按照內(nèi)容,又可以分為公共物質(zhì)性產(chǎn)品(公共建筑、公用設(shè)施、道路、碼頭、車站、港口、機場、橋梁等)、行政性產(chǎn)品(社會公正、社會管理、治安)、服務(wù)性產(chǎn)品(各種辦證、咨詢、教育、文化、體育、衛(wèi)生、保險、社會福利等)三大類。一般說來,公共產(chǎn)品的效用具有不可分割性,因此在消費上也就具有了非排他性。公共產(chǎn)品是向整個社會或者某個群體共同提供的,其成員共同享用公共產(chǎn)品的效用,而不能將其分割開來,分別歸屬于某些個人、家庭或企業(yè)享用。公共產(chǎn)品的消費還具有非競爭性,某個人消費(使用)該項物品時并不阻止其他人的消費行為;盡管它先被某個人消費了,但其他人依然可以消費,效用一般也沒有損失。在一個居民區(qū)中,現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)從性質(zhì)上看,大多具有純公共產(chǎn)品特點。例如居民區(qū)的保安服務(wù)、綠化、公共區(qū)域的衛(wèi)生管理、公共設(shè)施和設(shè)備的維護維修等,我們就沒法把它們按照居民戶區(qū)分開來,沒法做到誰付費就讓誰享用,因此也就具有了非排他性。在小區(qū)內(nèi)部,這些服務(wù)項目也沒有辦法按照誰付款誰受益的原則,限定特定家庭共同享用,讓其成為這一部分家庭(類似俱樂部成員)的公共產(chǎn)品、另一部分不交費者的私人產(chǎn)品。如果動用力量,加強監(jiān)管,限制不交費者使用,不僅成本很高,而且也很難增加物業(yè)公司的收入,所以,這是與物業(yè)公司的逐利動機相悖的。另外,由于這一部分服務(wù)項目還具有非競爭性,例如對綠化的享用,對保安服務(wù)的享用,交費家庭和不交費家庭是一樣的,不交費家庭“搭便車”不影響繳費者的使用效果,對不交費者進行監(jiān)管的必要性也就大打折扣。如此看來,物業(yè)管理公司雖是企業(yè),但更像政府或者事業(yè)單位這樣的純公共產(chǎn)品提供者。準公共產(chǎn)品一般只具有非競爭性或者非排他性中的一個特征。有的產(chǎn)品的特點是消費上具有非競爭性,但是可以借助一定方式較容易地做到排他,如公共游泳池以及公共電影院等。布坎南將這類產(chǎn)品形象地稱為俱樂部產(chǎn)品。有的產(chǎn)品與俱樂部產(chǎn)品剛好相反,在消費上具有競爭性,但是卻無法有效地排他,如公共漁場、牧場、林地等。這類物品具有共同資源性質(zhì)。有一些物業(yè)服務(wù)項目從性質(zhì)上看就是準公共產(chǎn)品——居民區(qū)物業(yè)服務(wù)中的入戶項目就是典型的具有俱樂部產(chǎn)品特點的準公共產(chǎn)品。從供給角度看,雖不具有競爭性(一般物業(yè)公司都有足夠的能力為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)),但可以做到排他,例如入戶維修上下水、維修電路和燈具、維修宅內(nèi)門窗與玻璃、更換紗窗等等,是可以做到對不付費者不提供服務(wù)的。但是,由于在所有物業(yè)服務(wù)項目中,這部分服務(wù)比重不大,而且為逃避交費,業(yè)主愿意而且能夠自己或者求人維修、維護,所以,物業(yè)公司入戶服務(wù)的排他性約束力其實是很差的,不能幫助公司較有力地維護繳費秩序。而小區(qū)的娛樂、體育設(shè)施則是接近于共同資源性質(zhì)的公共產(chǎn)品,對它們的利用雖具有競爭性,一些人占用著,另一些人暫時就無法使用,但卻是很難做到排他的,我們幾乎無法控制那些不交費的業(yè)主利用這些娛樂、體育設(shè)施,因為識別、監(jiān)督成本太高,而且如果進行監(jiān)控,可能帶來背地里對這些設(shè)施的報復(fù)性破壞活動。有人可能認為公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的供應(yīng)者一般都是公共部門,但物業(yè)管理公司一般卻被視為私人產(chǎn)品提供者,所以我的上述解釋不合邏輯。的確,按照安東尼·B·阿特金森和約瑟夫·E·斯蒂格里茨的說法,準公共產(chǎn)品是“這樣一些物品,就向個人供給的成本來說,它們與私人物品一樣,但卻是由公共部門供應(yīng)的”,公共產(chǎn)品更是公共部門提供的。但是,物業(yè)管理公司雖然一般被視為私人企業(yè),當(dāng)它面對存在兩個以上甚至眾多業(yè)主的居住區(qū)時,由于服務(wù)的不可分割性,除與個別業(yè)主約定的特殊服務(wù)項目外,絕大多數(shù)服務(wù)項目已經(jīng)失去了私人產(chǎn)品的特點。另外,現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)也已經(jīng)證明,私人或私人企業(yè)同樣能提供公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品,如私人或私人企業(yè)可以向社會提供知識成果,可以捐建醫(yī)院或者學(xué)校,可以通過BOT方式建設(shè)公路等。對物業(yè)服務(wù)認識上的不清晰,也導(dǎo)致了對物業(yè)服務(wù)收費模棱兩可甚至相互矛盾的規(guī)定。例如,根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,雖然國家鼓勵“物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成”,但又強調(diào)“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！憋@然,這是排斥供求關(guān)系定價原則即市場定價原則的。再如,規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價……實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。另一方面,又規(guī)定“國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作”,“縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作”,顯然行政力量又沒有區(qū)分地全面介入了物業(yè)服務(wù)價格的形成。這些不一致甚至矛盾的規(guī)定帶來了物業(yè)服務(wù)費用糾紛處理的難度和復(fù)雜性。美麗園事件已經(jīng)充分體現(xiàn)出了這一點,只是尚未引起學(xué)界和輿論界的關(guān)注。美麗園事件告訴我們,在物業(yè)管理公司和業(yè)主之間存在著一個難以解開的“死結(jié)”——在一個居住小區(qū)里,在“自利性”的影響下,總是有人有理由或者無理由地不交物業(yè)費。這樣,物業(yè)管理公司的收益就大受影響,物業(yè)管理工作的運轉(zhuǎn)就受到制約,物業(yè)管理公司就不得不在下一步的服務(wù)質(zhì)量上打折扣。服務(wù)質(zhì)量的下降會引起更多業(yè)主的不滿,一些原本繳費的業(yè)主也加入到不交費者的行列,于是物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)更加困難,陷入困境。要么打官司促繳物業(yè)費,要么撤出,不再服務(wù)。撤出后,小區(qū)會選聘新的物業(yè)公司,但運行的軌跡仍然是“部分業(yè)主欠費——物業(yè)服務(wù)打折扣——更多業(yè)主不滿并拒繳物業(yè)費——物業(yè)服務(wù)陷入困境——對立、訴訟,物業(yè)公司撤出”,雙方之間的矛盾總是存在,糾紛總是不可避免。三、物業(yè)服務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)古希臘的赫拉克利特曾說過:“看不見的和諧比看得見的和諧更好”。如果把看得見的和諧看作表象,看不見的和諧則是制度、機制或者文化。目前中國的物業(yè)管理模式已經(jīng)走進了“死胡同”,重新加以設(shè)計,至少是進行大的改造,已經(jīng)成為不可回避的現(xiàn)實。破解目前困境的思路在于,必須盡可能弱化物業(yè)服務(wù)的非排他性。在技術(shù)上將拒絕為之付款的人排除在部分物業(yè)服務(wù)的受益范圍之外,或者使物業(yè)服務(wù)的收費(收益)與業(yè)主本身的利益掛鉤,破解業(yè)主與現(xiàn)有物業(yè)公司的對立局面。有三種思路可作參考。1.部分取消現(xiàn)行物業(yè)公司,做實業(yè)主委員會,由其直接從社會上聘用專業(yè)服務(wù)人員。筆者主張將現(xiàn)行物業(yè)公司從大部分居民區(qū)中撤出,讓這些物業(yè)公司主要服務(wù)于只有一個業(yè)主或者業(yè)主數(shù)量較少的物業(yè)項目,例如政府的辦公大樓、一般工廠和商場、普通寫字樓、學(xué)校等。這些物業(yè)項目的業(yè)主只有一個或者幾個,交費時“搭便車”的可能性不存在或者比較低。如果不交費,物業(yè)公司可能采用停止服務(wù)的方式約束業(yè)主。這樣,收費一般就不會出現(xiàn)問題,有問題時也較容易通過談判的方式加以解決。對于業(yè)主數(shù)量不多的高檔別墅項目,由于業(yè)主收入高、修養(yǎng)相對較高、業(yè)主數(shù)量有限,可以保留現(xiàn)行物業(yè)管理模式,讓現(xiàn)行物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù),收費并不困難,公司仍能運轉(zhuǎn),因此對這類物業(yè)項目是否也要取消物業(yè)管理公司這個問題,應(yīng)靈活對待。對大部分居民小區(qū)來說,可以采用業(yè)主自營式物業(yè)管理模式,就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理,既不由原房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé),也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責(zé),而是由業(yè)主委員會聘用專業(yè)力量來完成,如由業(yè)主委員會從社會上招聘保潔人員、保安、綠化人員承擔(dān)相應(yīng)的服務(wù)工作。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護專業(yè)性較強,而且要熟悉物業(yè)項目的結(jié)構(gòu)與布局等,因此需要開發(fā)商加以配合。政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)采取措施約束建設(shè)單位配合這種物業(yè)管理模式,留下完整的圖紙、維修說明并幫助培訓(xùn)維修工程人員等。在這種模式下,業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會不再提供義務(wù)服務(wù),每個成員根據(jù)崗位及其職責(zé)從收取的物業(yè)服務(wù)費中領(lǐng)取工資和獎金,物業(yè)服務(wù)費的預(yù)算和結(jié)算由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審批,一切服務(wù)項目的設(shè)立和收支情況都能做到透明、公開。這樣,業(yè)主與原來物業(yè)管理公司之間的對立就消失了。物業(yè)服務(wù)沒有了營利性,收費水平降低,業(yè)主繳費的抵觸情緒會大大降低。業(yè)主委員會成員競聘上崗,帶薪工作,也有了積極性,責(zé)任心會大大增強。如果不合格,業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可根據(jù)合同將其解聘。每個小區(qū)的居民中都有很多已退休但仍有能力而且熱心的成員,還可能有下崗職工,外面的社會成員也可以來競聘業(yè)主委員會下設(shè)的普通管理崗位?？傊?選聘業(yè)主委員會成員應(yīng)該很容易。過去的物業(yè)管理法規(guī)不太支持如此自我管理模式,但新頒布的《物權(quán)法》已經(jīng)允許業(yè)主自我管理物業(yè)。我相信這是一種有前途的物業(yè)管理模式。2.細分物業(yè)服務(wù)項目,一部分由物業(yè)公司承擔(dān),一部分變成私人產(chǎn)品由社會提供。這是我的博士生劉毅對我上述“激進設(shè)想”的改造——按照“建筑物區(qū)分所有”的產(chǎn)權(quán)特點,可以對物業(yè)服務(wù)范圍進行重新規(guī)劃。涉及業(yè)主專有產(chǎn)權(quán)部分的業(yè)務(wù),如室內(nèi)管道維修、電路維修、照明更換等,由業(yè)主直接在市場上尋找專業(yè)公司或人士來完成。如此一來,物業(yè)公司減少了相應(yīng)服務(wù)人員的人工費用,進而能夠減少物業(yè)收費的額度。最重要的是,一項服務(wù)必然和一定的責(zé)任相聯(lián)系,分離出的這部分業(yè)務(wù),恰恰是業(yè)主最關(guān)注、糾紛最易發(fā)生的部分,將它推向社會,既有利于減少對物業(yè)公司投訴,從社會效益層面,也有利于業(yè)主得到即時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這一設(shè)想有幾個前提:首先,室內(nèi)維修公司業(yè)務(wù)發(fā)展成熟,競爭充分、定價合理,能夠在接到服務(wù)熱線后,快速做出反應(yīng)。其次,業(yè)主與物業(yè)公司簽訂“緊急避險”契約,詳細約定在突發(fā)事件出現(xiàn)時,由物業(yè)公司指派相應(yīng)的專業(yè)公司,進行即時搶修;建立良好的溝通機制,由物業(yè)公司采取一定措施,保障業(yè)主在接受外部公司服務(wù)過程中的安全問題。在這種模式下,籌建完善的物業(yè)信息系統(tǒng)十分必要。物業(yè)信息系統(tǒng)是未來物業(yè)管理公司的開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要基礎(chǔ)。該系統(tǒng)將所轄物業(yè)視為一個整體,對建筑物一切相關(guān)信息進行統(tǒng)籌管理,包括每個單元的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備型號、管線用材,甚至業(yè)主家居的照明燈型號、自設(shè)管線的線路圖等等。信息采集得越詳細,就越有利于提高服務(wù)質(zhì)量。對業(yè)主而言,愿意支持詳細的信息采集工作,并在做維修或更換的時候,配合更新信息。因為有了這個信息系統(tǒng),家居設(shè)施一旦出現(xiàn)了故障,只要致電物業(yè)公司,告知故障情況,物業(yè)公司可以立即聯(lián)系專業(yè)公司,攜帶替換配件,提供服務(wù),業(yè)主也可以調(diào)取相應(yīng)的信息,自選專業(yè)公司維修,并將維修結(jié)果反饋至信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的存在不僅可以提高服務(wù)效率,更重要的是,將物業(yè)作為一個整體進行管理,提高了物業(yè)的安全系數(shù),減少了維護成本。未來甚至可能出現(xiàn)專業(yè)的物業(yè)信息公司,專門負責(zé)信息的采集和處理,將為物業(yè)管理公司、二手房購買人等等提供信息,作為贏利來源。3.Naga上院的物業(yè)管理模式:物業(yè)管理公司歸全體業(yè)主所有。北京有一個開發(fā)項目叫Naga上院,它創(chuàng)造出一種新的物業(yè)管理模式。Naga模式的主要目標是解決目前開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方利益不一致,各自從自身利益出發(fā),導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷、物業(yè)服務(wù)水平下降的問題。Naga上院的具體運作模式為,在項目開發(fā)前期,開發(fā)商出資200萬組織成立了物業(yè)管理公司。在項目銷售時,開發(fā)商將物業(yè)管理公司以股權(quán)的形式,按照業(yè)主所購房產(chǎn)占項目可售面積的比例配送給小區(qū)業(yè)主。項目銷售完畢,開發(fā)商將不再持有物業(yè)管理公司的股權(quán),業(yè)主則成為公司的股東,物業(yè)管理公司成為全體業(yè)主的公司,物業(yè)管理人員變?yōu)闃I(yè)主管家的“打工人員”。為了突破《公司法》規(guī)定的有限責(zé)任公司的股東人數(shù)介于2到50人之間的限制(Naga上院共有99戶業(yè)主),也為了防止股東通過“股權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證”的方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓,Naga上院最終選擇了信托財產(chǎn)管理機制來完成“物業(yè)革命”。這是因為一來信托在人數(shù)上沒有限制,二來信托財產(chǎn)是獨立的財產(chǎn),受益人沒有直接支配權(quán)。由于信托財產(chǎn)是獨立于委托人、受托人以及受益人的獨立財產(chǎn),受益人只能按信托文件占有、使用和收益,因此,雖然全體業(yè)主是受益人,但其無權(quán)直接支配信托財產(chǎn),也就保證了業(yè)主不能將股權(quán)隨意轉(zhuǎn)讓。Naga模式在利益統(tǒng)一和業(yè)主自治程度上具有明顯的優(yōu)勢。首先,它將業(yè)主與物業(yè)管理公司的利益有機統(tǒng)一起來,破解了雙方對立的局面。通過將物業(yè)管理公司的股權(quán)配送給業(yè)主的形式使業(yè)主成為