物業(yè)管理收費的難點與對策

物業(yè)管理收費的難點與對策

隨著城市的發(fā)展，房地產(chǎn)管理作為一種新型的住房管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、商品化的特點，在市場經(jīng)濟(jì)條件下呈現(xiàn)出一種歡樂的態(tài)勢。但是,由于物業(yè)管理在中國起步晚,總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段,在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題,其中最大、最難的問題就是收費難。不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象,它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的危機(jī),如何解決好這一問題也已成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。一、房地產(chǎn)管理成本難以分析的原因(一)物業(yè)的概念不清在計劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國住房采用的是福利制社會分配體系,人們居住公有住宅,“房屋維修與我無關(guān)”的觀念在人們心目中已經(jīng)根深蒂固。我國實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)后,房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化,物業(yè)作為一種新興的理念開始被居民所接受,特別是新的《物業(yè)管理條例》出臺后,“業(yè)主”這一新的概念才進(jìn)入人們的頭腦中。但物業(yè)的范圍和物業(yè)費所含的范疇,業(yè)主們并不很清楚。業(yè)主對于支付了大筆房款后,仍要按期交納管理費,難免不產(chǎn)生思想抵觸,業(yè)主不明白自己的權(quán)利和義務(wù)到底是什么。有些業(yè)主對物業(yè)管理工作不太了解,認(rèn)為物業(yè)管理只是站崗掃地;有些業(yè)主希望得到好的物業(yè)服務(wù),但只愿付很少的錢。(二)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主逃避服務(wù)活動一個住宅小區(qū),小則三五百戶,大到上千戶,人口也從千人到萬人不等。社會不同的階層,人的素質(zhì)也復(fù)雜多樣。毋庸置疑,少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性,服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某個單體,物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物管費就停止服務(wù)活動,所以一些貪圖小利的業(yè)主就逃費、躲費。他們不交費,等于免費享受公共服務(wù),不只是欠物業(yè)公司的錢,對交費業(yè)主也是不公平的行為。交錢的人等于為不交錢的人背負(fù)了管理成本,長此以往,不交費的業(yè)主可能越來越多,最終將導(dǎo)致物管服務(wù)無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施失去維修和保養(yǎng),保安、保潔無人問津,小區(qū)公共秩序和安全環(huán)境逐步惡化,最終利益受到損害的還是小區(qū)業(yè)主。(三)物業(yè)收費的難題一個物業(yè)企業(yè),各方關(guān)系也很多。有的關(guān)系戶要求減免。還有下崗職工,貧困戶,確有承擔(dān)物業(yè)費的困難,他們不交費、欠費,是物業(yè)收費的又一個大難題。物業(yè)是一個有機(jī)的整體,長此以往勢必波及其他業(yè)主的交費。(四)開發(fā)承諾與業(yè)主房屋開發(fā)商為了將房屋盡快售完,便采取免、減或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引了更多的客戶,而從嚴(yán)格意識上講,開發(fā)商的承諾與業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn),或者是自己花一輩子積蓄所買的房子卻沒有達(dá)到合同的要求,房屋質(zhì)量有問題,面積縮水,規(guī)劃更改等。由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解,物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”,所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上,而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)費。(五)產(chǎn)生抵觸情緒人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變,他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解,產(chǎn)生抵觸情緒,認(rèn)為買了房子就萬事大吉。計劃經(jīng)濟(jì)時期靠國家補(bǔ)貼的思想,還沒有徹底轉(zhuǎn)變,尋找各種理由不交費的現(xiàn)象普遍存在?？磥砦飿I(yè)管理的輿論宣傳,物業(yè)管理的法制建設(shè),任重道遠(yuǎn)。(六)物業(yè)服務(wù)心理不滿意目前,物業(yè)管理是一個新興行業(yè),各物業(yè)管理企業(yè)成立的背景各自不一,各企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不盡相同,服務(wù)水平也不一樣。國有企業(yè),行政事業(yè)單位的房管所翻牌變成了物業(yè)管理公司,利用行業(yè)優(yōu)勢只懂得收費不懂得服務(wù)。開發(fā)商本著肥水不流外人田的原則,自己成立物業(yè)公司,服務(wù)質(zhì)量差,與業(yè)主矛盾突出。還有另一種情況,“超值享受的觀念”。業(yè)主認(rèn)為只要物業(yè)公司收了錢,就應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。物業(yè)不是傭人,保安也不是保鏢,業(yè)主們要求的高標(biāo)準(zhǔn)的全面服務(wù),也是對物業(yè)服務(wù)心理不滿意的原因。物業(yè)提供的很多服務(wù),是隱性、不是一對一,一些業(yè)主對此經(jīng)常忽視。(七)物業(yè)企業(yè)自身資金缺乏目前,有很多小區(qū)、大廈的各項目保修期已過,這就意味著許多大、中修工程的出現(xiàn),想申請物業(yè)維修基金,又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金,沒有實力更沒有能力墊付大額資金,這些大中修工程勢必就會被擱淺,有些將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大中修的概念模糊,只認(rèn)為我交物業(yè)費了,什么問題你物業(yè)都應(yīng)該負(fù)責(zé),你修不好就不交物業(yè)費,同時更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主,全體拒交物業(yè)費現(xiàn)象。二、如何解決房地產(chǎn)成本問題(一)對物業(yè)的管理2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》及《物業(yè)管理收費辦法》對物業(yè)管理收費都做了明確規(guī)定,物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與物業(yè)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)法律法規(guī),物業(yè)管理知識的宣傳,物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn),開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研討、講解,并在業(yè)主大會上公布。在日常的小區(qū)物業(yè)管理中,利用不同宣傳形式,如公告欄、宣傳欄或發(fā)放業(yè)主手冊等形式向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識,樹立“業(yè)主要向物業(yè)公司花錢買服務(wù)”的觀念,也要樹立物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量為業(yè)主當(dāng)好管家的精神。(二)加強(qiáng)企業(yè)管理為提高業(yè)主、使用人的滿意率,主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量上下工夫。調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建章立制,規(guī)范行為準(zhǔn)則。進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍,提高服務(wù)質(zhì)量,提高文化品位上下工夫,把企業(yè)做大做強(qiáng)。1、要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下工夫,為廣大業(yè)主提供“菜單式服務(wù)”。2、進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化,引導(dǎo)消費的作用,營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好形象。(三)質(zhì)量房屋的保護(hù)物業(yè)管理人員來自物業(yè)管理的前沿,對物業(yè)的使用和物業(yè)的細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)上有著特殊的敏感性,對有問題的房屋要在建設(shè)開發(fā)單位處理完畢后再接管,可能情況下,與開發(fā)公司協(xié)商,將建筑施工單位的保修費由物業(yè)留存,確保物業(yè)管理公司具有對質(zhì)量房屋的修復(fù)能力。(四)物業(yè)費以訴訟形式我國有關(guān)物業(yè)費的業(yè)主,有訴根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律規(guī)定,對無正當(dāng)理由,不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主,可提起法律訴訟。在提起訴訟前,最好先通知該部分業(yè)主,與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通,對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主,可通過法律訴訟程序,用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。(五)請上級主管部門幫助業(yè)主對無正當(dāng)理由,拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主,物業(yè)管理公司能否向上級行政主管部門——房產(chǎn)局匯報,請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào),對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主,制定出制裁辦法,使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中無法辦理手續(xù),迫使業(yè)主從自身利益出發(fā),交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費。(六)業(yè)主與物業(yè)管理公司的溝通以往,物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取。由于種種原因,收費及時率和收取率都不是很高,收費點多、面廣、收費員勞動強(qiáng)度大,難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通,交流不是很到位。導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況,物業(yè)管理公司應(yīng)采取零活的收費方式。如:對老年業(yè)主,要預(yù)約上門服務(wù),對年輕業(yè)主、中年業(yè)主,可電話通知交費或發(fā)交費通知單等形式,即尊重了業(yè)主,也相應(yīng)地減免了物業(yè)收費員的勞動強(qiáng)度。(七)物業(yè)管理招投標(biāo)建立市場競爭和優(yōu)勝劣汰機(jī)制,成立招投標(biāo)監(jiān)督委員會,后期開發(fā)的所有項目均應(yīng)通過物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),杜絕自建自管,重建設(shè)輕管理以及變相自建自管現(xiàn)象發(fā)生,使招投標(biāo)真正做到公平、公開、公正。(八)物業(yè)更能承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的責(zé)任。物業(yè)執(zhí)法物業(yè)應(yīng)與政府相關(guān)部門,開發(fā)建設(shè)單位取得積極聯(lián)系,積極要求和歡迎居委會、警務(wù)工作站在小區(qū)的設(shè)立,同時把政府的職能引入了小區(qū),也將會給物業(yè)減輕許多管理責(zé)任,從而使物業(yè)更能專心投入于物業(yè)服務(wù)?？傊?在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、居委會、物