珠海橫琴新區(qū)與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

珠海橫琴新區(qū)與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告目錄一、橫琴優(yōu)越的地理位置 31、與澳門僅一水之隔 3二、開(kāi)發(fā)橫琴島是中央的重要決策 5三、改革開(kāi)放的前沿 5四、四年建設(shè)成果 71、橫琴金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 72、稅收收入的增加，土地升值明顯 7（1）可建設(shè)面積有限，土地稀缺 8（2）一岸之隔的澳門房?jī)r(jià)已達(dá)到8萬(wàn)元/平方米 9五、相關(guān)上市公司 91、華發(fā)股份（600325） 92、格力地產(chǎn)（600185） 10三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中指出，要加快自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)?！皥?jiān)持世界貿(mào)易體制規(guī)則，堅(jiān)持雙邊、多邊、區(qū)域次區(qū)域開(kāi)放合作，擴(kuò)大同各國(guó)各地區(qū)利益匯合點(diǎn)，以周邊為基礎(chǔ)加快實(shí)施自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略。改革市場(chǎng)準(zhǔn)入、海關(guān)監(jiān)管、檢驗(yàn)檢疫等管理體制，加快環(huán)境保護(hù)、投資保護(hù)、政府采購(gòu)、電子商務(wù)等新議題談判，形成面向全球的高標(biāo)準(zhǔn)自由貿(mào)易區(qū)網(wǎng)絡(luò)。擴(kuò)大對(duì)香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)開(kāi)放合作”?！皽?zhǔn)自貿(mào)區(qū)”珠海橫琴當(dāng)前已經(jīng)在執(zhí)行多項(xiàng)與上海自貿(mào)區(qū)一致的政策，未來(lái)有望再受政策催化。一、橫琴優(yōu)越的地理位置1、與澳門僅一水之隔橫琴是中國(guó)內(nèi)地唯一與香港、澳門陸橋相連的地方。與澳門僅一水之隔，僅5分鐘車程，最近處僅相距200米。2016年港珠澳大橋開(kāi)通后到香港的車程也將縮短至30分鐘。橫琴新區(qū)面積106.5平方公里，是澳門面積的四倍。2009年國(guó)務(wù)院批復(fù)《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》時(shí)，整個(gè)橫琴島內(nèi)居民僅7000多人，常住人口4203人。與上海地處國(guó)內(nèi)核心位置不同，橫琴位于國(guó)境最南段，與港澳相鄰，同時(shí)島內(nèi)原著人口較少，試錯(cuò)成本低，為政策執(zhí)行增加了靈活性和創(chuàng)新性。二、開(kāi)發(fā)橫琴島是中央的重要決策此前有報(bào)道稱前海、南沙、橫琴申報(bào)自貿(mào)區(qū)，雖難以得到相關(guān)部門證實(shí)。但是通過(guò)我們實(shí)際調(diào)研顯示，橫琴當(dāng)前實(shí)行的多項(xiàng)政策與上海自貿(mào)區(qū)無(wú)異，是事實(shí)上的“準(zhǔn)自貿(mào)區(qū)”。三、改革開(kāi)放的前沿我們對(duì)比橫琴當(dāng)前的相關(guān)政策和上海自貿(mào)區(qū)的規(guī)定。注：加深色背景部分表示兩地各自擁有的獨(dú)特的政策，而其他政策則有相同或相似之處除了以上盤點(diǎn)各個(gè)方面外，上海自貿(mào)區(qū)還在航運(yùn)服務(wù)領(lǐng)域和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域有各種舉措，由于橫琴定位的不同，這些方面并未有政策涉及。但是在金融、稅收等領(lǐng)域，當(dāng)前橫琴先行先試的政策有多項(xiàng)與上海自貿(mào)區(qū)類似，尤其在企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅方面優(yōu)惠較上海自貿(mào)區(qū)有明顯優(yōu)勢(shì)。雖然橫琴尚未有自貿(mào)區(qū)之名，但在商事登記、金融、稅收等領(lǐng)域，已然走在前面，擁有自貿(mào)區(qū)之實(shí)。由于所處的特殊位置和較小的糾錯(cuò)成本，我們認(rèn)為未來(lái)橫琴將可能在更多領(lǐng)域有所突破。四、四年建設(shè)成果1、橫琴金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地基于打造“南方財(cái)富中心”和“國(guó)內(nèi)國(guó)際重要金融創(chuàng)新平臺(tái)”的定位，橫琴打造了金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。占地面積13萬(wàn)平米，建筑面積5萬(wàn)平米。截至2013年4月，橫琴引進(jìn)了140多家金融機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)的銀行、證券、保險(xiǎn)類企業(yè)有龍頭企業(yè)進(jìn)駐外，金融商品交易平臺(tái)、期貨、股權(quán)投資、融資租賃、商業(yè)保理、陽(yáng)光私募、貨幣兌換等各種金融類企業(yè)均已落地；KKR、農(nóng)銀國(guó)際、中科招商、高瓴資本等一批重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)落戶橫琴。其他總部基地、旅游休閑、文化創(chuàng)意、中醫(yī)保健、科教研發(fā)、高新技術(shù)等也在穩(wěn)步推進(jìn)中。2、稅收收入的增加，土地升值明顯2009年至2013年，稅收收入由300多萬(wàn)元上升到6億元，年增速超100%。在建重點(diǎn)項(xiàng)目56個(gè)，投資總額2263億元。2013年至今，累計(jì)土地出讓金收入超300億，2013年11月華發(fā)以58.4億樓面地價(jià)18600元/平方米的價(jià)格獲得了橫琴展覽中心對(duì)面土地。該土地樓面均價(jià)已超過(guò)珠海市房?jī)r(jià)。橫琴土地升值被看好，主要有兩方面原因：（1）可建設(shè)面積有限，土地稀缺考慮到橫琴的生態(tài)環(huán)境和長(zhǎng)期發(fā)展，根據(jù)已批復(fù)的《橫琴新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，橫琴新區(qū)總建設(shè)土地面積為28平方公里，僅占橫琴島總面積的26%。其中居住用面積地僅約6平方公里，而規(guī)劃中預(yù)計(jì)2015年人口規(guī)模12萬(wàn)人，建設(shè)用地面積控制在12平方公里，2020年人口規(guī)模28萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?8平方公里。（2）一岸之隔的澳門房?jī)r(jià)已達(dá)到8萬(wàn)元/平方米一岸之隔的澳門星河灣樓盤房?jī)r(jià)為人民幣8萬(wàn)元/平方米，橫琴房?jī)r(jià)仍存升值潛力。五、相關(guān)上市公司華發(fā)股份和格力地產(chǎn)作為珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)，隨著橫琴的發(fā)展，珠海區(qū)位整體價(jià)值將有所提升。除此之外，兩公司開(kāi)展的業(yè)務(wù)與橫琴密切相關(guān)的有：1、華發(fā)股份（600325）大股東華發(fā)集團(tuán)旗下的全資子公司十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司，負(fù)責(zé)橫琴十字門商務(wù)區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。十字門商務(wù)區(qū)位于橫琴大橋附近，總規(guī)劃建筑面積1100萬(wàn)平米，是橫琴總體規(guī)劃首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資1100億。2013年11月23日，華發(fā)股份58.6億獲得了橫琴展覽中