第六章-物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)課件

第6章物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)10/1/20231大連理工大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段10/1/20232大連理工大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理方案策劃物業(yè)管理的早期介入第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段10/1/20233大連理工大學(xué)城市學(xué)院一、物業(yè)管理方案策劃1、方案策劃的作用合理定位收支有數(shù)規(guī)范服務(wù)確保質(zhì)量一、物業(yè)管理方案策劃2、物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容1、物業(yè)概況基本概況設(shè)備設(shè)施概況業(yè)主構(gòu)成概況10/1/20234大連理工大學(xué)城市學(xué)院2、管理服務(wù)事項(xiàng)3、管理目標(biāo)4、管理標(biāo)準(zhǔn)5、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備6、管理服務(wù)辦法7、質(zhì)量控制辦法8、延伸服務(wù)辦法9、物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一、物業(yè)管理方案策劃3、管理服務(wù)方案的評(píng)審方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理模式方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理方案有無創(chuàng)新1

0/1/方2023案是否可操作第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段5大連理工大學(xué)城市學(xué)院二、物業(yè)管理的早期（前期）介入1、物業(yè)管理早期介入的概念指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段

即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理，即參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主

與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開

發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。10/1/20236大連理工大學(xué)城市學(xué)院第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段二、物業(yè)管理的早期（前期）介入2、物業(yè)管理早期介入的意義有利于促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決有利于對(duì)所管物業(yè)的全面了解有利于為后期管理做好準(zhǔn)備10/1/20237大連理工大學(xué)城市學(xué)院第1節(jié)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段3、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容立項(xiàng)決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段項(xiàng)目選址；市場定位；物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本、利潤及收費(fèi)等

方面建議物業(yè)總體布局和功能；日常的管理；設(shè)備設(shè)

施及材料選用；公建

配套建設(shè)。熟悉基礎(chǔ)和隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)和走向確保物業(yè)長時(shí)間能正常使用10/1/20238大連理工大學(xué)城市學(xué)院大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段10/1/202312大連理工大學(xué)城市學(xué)院前期物業(yè)管理概述物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)的裝修管理一、前期物業(yè)管理概述1、前期物業(yè)管理——物業(yè)竣工驗(yàn)收后至業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理者之前的物業(yè)管理。2、意義：解決了前期物業(yè)管理民事主體資格缺位的矛盾滿足了物業(yè)管理不可間斷性的需要促進(jìn)物業(yè)的租售有利于物業(yè)管理公司的續(xù)聘10/1/202313大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段一、前期物業(yè)管理概述3、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)主體關(guān)系的復(fù)雜性管理工作的基礎(chǔ)性管理矛盾的集中性管理合同的短暫性10/1/202314大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段一、前期物業(yè)管理概述4、前期物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)入伙手續(xù)的辦理物業(yè)的裝修與管理檔案資料管理10/1/202315大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段一、前期物業(yè)管理概述5、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別10/1/202316大連理工大學(xué)城市學(xué)院發(fā)生時(shí)段不同工作內(nèi)容不同合同關(guān)系不同企業(yè)地位不同第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收1、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收——是物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用，按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收——是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)同物業(yè)建設(shè)施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和質(zhì)量評(píng)定的過程。10/1/202317大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收2、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收性質(zhì)不同驗(yàn)收目的不同轉(zhuǎn)交對(duì)象不同10/1/202318大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收3、接管驗(yàn)收的對(duì)象新建房屋：即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；原有房屋：即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。10/1/202319大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收4、接管驗(yàn)收的條件接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格新建房屋接管驗(yàn)收條件建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。原有房屋接管驗(yàn)收條件房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。10/1/202320大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收5、接管驗(yàn)收的重點(diǎn)對(duì)物業(yè)資料的接收接管驗(yàn)收的重點(diǎn)：對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收10/1/202321大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置文件；房地產(chǎn)平面圖。10/1/202322大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料技術(shù)資料：竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10/1/202323大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段6、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及其定、附著物清冊。技術(shù)資料：建筑竣工圖紙資料全套；設(shè)備設(shè)施圖紙資料全套；環(huán)境綠化竣工資料全套。10/1/202324大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容（1）新建房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容①驗(yàn)收項(xiàng)目：主體結(jié)構(gòu)屋面與樓地面裝修水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收附屬工程及其他10/1/202325大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、 物業(yè)的接管驗(yàn)收7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容②質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由接管單位處理。10/1/202326大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段7、接管驗(yàn)收的內(nèi)容（2）原有房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)以《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。檢查房屋使用情況。危險(xiǎn)和損壞問題的處理屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能承接。屬有損壞的房屋，由移交人和承接單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。10/1/202327大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 8、接管驗(yàn)收雙方的責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；接管單位應(yīng)簽發(fā)驗(yàn)收通知書并約定時(shí)間驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，及時(shí)簽發(fā)接管文件。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；驗(yàn)收不合格，雙方協(xié)商處理辦法，組織復(fù)檢。接管交付使用后發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，查明原因。如果不屬于設(shè)計(jì)、施工、材料等原因，則應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如果使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。在接管驗(yàn)收中有爭議又不能協(xié)商解決的，雙方均可申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。10/1/202328大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段二、物業(yè)的接管驗(yàn)收9、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收落實(shí)物業(yè)保修事宜移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)配備合適的接管人員10/1/202329大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段大連理工大學(xué)城市學(xué)院三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理1、業(yè)主入住的概念業(yè)主入住——業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。也稱“入伙”。10/1/202333大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理2、業(yè)主入住的相關(guān)文書（1）入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書。制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。10/1/202334大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理2、業(yè)主入住的相關(guān)文書（2）入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。10/1/202335大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理2、業(yè)主入住的相關(guān)文書（3）收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。10/1/202336大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序核清購房款確認(rèn)業(yè)主身份向業(yè)主或使用人發(fā)放資料建立入住登記表管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證預(yù)交費(fèi)用驗(yàn)收房屋發(fā)放鑰匙記錄10/1/202337大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序核清購房款業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，驗(yàn)證無誤后由開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票。付清購房余款后，開發(fā)商財(cái)務(wù)部在《入住手續(xù)書》（1）上蓋章。10/1/202338大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序確認(rèn)業(yè)主身份物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存檔。10/1/202339大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序向業(yè)主或使用人發(fā)放資料入住說明；住戶手冊；業(yè)主公約；前期物業(yè)管理協(xié)議；預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；裝修須知；住戶登記表；裝修審批表；驗(yàn)收交接表。10/1/202340大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序建立入住登記表對(duì)業(yè)主提交的《入住須知》上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，在入住登記表中登記。由業(yè)主填寫并提交的資料身份證復(fù)印件；工作證復(fù)印件；購/租房合同的正本及復(fù)印件；業(yè)主登記表；過后簽署的業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議。上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入住登記冊》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。10/1/202341大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證表格填寫是否完整、正確和清晰；簽署業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議；身份證明文件與購/租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查通過后，管理人員收取購/租房合同復(fù)印件、業(yè)主登記表、業(yè)主公約一份、前期物業(yè)管理協(xié)議一份，在入住手續(xù)書（2）上蓋章。10/1/202342大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序預(yù)交費(fèi)用物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的繳款通知書中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明，并在入住手續(xù)書（3）上蓋章。10/1/202343大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序驗(yàn)收房屋物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主(或受托人)一起驗(yàn)收房屋及其配套設(shè)施等，登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格后，雙方在驗(yàn)收交接表上簽字確認(rèn)，并要求其填寫入戶聲明，在入住手續(xù)書（4）上蓋章。業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問題的，由業(yè)主(住戶)填寫返修申請(qǐng)表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。物業(yè)管理員按照《業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程》，并根據(jù)物業(yè)管理合同，即與開發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決，然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)，直至業(yè)主認(rèn)為合格。10/1/202344大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序發(fā)放鑰匙上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的(管理協(xié)議)及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在鑰匙發(fā)放登記表上登記。業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供房屋委托出租申請(qǐng)表要求其填寫并簽名。租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。對(duì)租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件。10/1/202345大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理3、業(yè)主入住的辦理程序記錄入戶聲明、業(yè)主登記表、房屋委托出租申請(qǐng)表、業(yè)主公約等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。供(停)水(電)申請(qǐng)表由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主/住戶入住后兩年。10/1/202346大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段大連理工大學(xué)城市學(xué)院10/1/2023大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段10/1/202355大連理工大學(xué)城市學(xué)院四、物業(yè)的裝修管理1、裝修管理的概念裝修管理——在業(yè)主或使用人進(jìn)行裝修期間，對(duì)裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。四、物業(yè)的裝修管理2、裝修管理的要求裝修時(shí)間裝修施工人員管理裝修材料設(shè)備的管理施工管理裝修垃圾的清運(yùn)裝修施工的竣工驗(yàn)收10/1/202356大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段四、物業(yè)的裝修管理3、物業(yè)裝修監(jiān)控要點(diǎn)（1）建筑物結(jié)構(gòu)（2）建筑物立面及景觀（3）消防（4）安全管理（5）環(huán)境保護(hù)（6）公共設(shè)施（7）檢查、驗(yàn)收10/1/202357大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段四、物業(yè)的裝修管理4、裝修管理程序備齊資料填寫裝修申報(bào)表核查辦理開工的一般手續(xù)施工驗(yàn)收10/1/202358大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/202359大連理工大學(xué)城市學(xué)院房屋及設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)綜合管理物業(yè)租賃管理一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理1、房屋維護(hù)與房屋維修房屋維護(hù)——保證房屋設(shè)計(jì)使用壽命所進(jìn)行的必要工作，包括周期性的和不定期的檢查、調(diào)整、上油、清掃、涂漆、某些部件的更換、小的維修和其他一些為保證使用壽命，防止意外損壞的活動(dòng)。房屋維修——對(duì)遭受破壞的或者完全破舊的房屋進(jìn)行處理，使之重新處于正常使用狀態(tài)。根本區(qū)別：維修是治愈性的，維護(hù)是預(yù)防性的10/1/202360大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理2、房屋維修的種類小型維修中型維修大型維修房屋翻修綜合維修10/1/202361大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理3、小型維修的特點(diǎn)與范圍特點(diǎn)項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫范圍屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換下水管道的流通房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修10/1/202362大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理4、中型維修的特點(diǎn)與范圍特點(diǎn)工地比較集中、項(xiàng)目較小、工程量多，有周期性范圍少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修一般損壞房屋的維修整幢房屋的共用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項(xiàng)工程的維修10/1/202363大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理5、大型維修的特點(diǎn)與范圍特點(diǎn)工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、有整體性范圍修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程對(duì)整幢房屋的共用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程10/1/202364大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理6、房屋翻修的特點(diǎn)與范圍特點(diǎn)投資大、工期長范圍房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有傾塌危險(xiǎn)因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋地處陡峭滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價(jià)值的房屋國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋10/1/202365大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理7、綜合翻修的特點(diǎn)與范圍（1）特點(diǎn)：同概念（2）綜合維修工程使用范圍如果有該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋，或需改變片（幢）面貌的房屋，都需要進(jìn)行綜合性維修。10/1/202366大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理8、房屋維修管理（1）房屋維修管理——物業(yè)管理公司按照一定的科學(xué)程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)公司所經(jīng)營管理的房屋進(jìn)行日常的維護(hù)修繕技術(shù)的管理。（2）內(nèi)容房屋驗(yàn)收管理房屋質(zhì)量管理房屋維修施工的管理房屋維修行政管理房屋維修檔案資料管理10/1/202367大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段8、房屋維修管10/1/202368大連理工大學(xué)城市學(xué)院一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理（理3）房屋質(zhì)量管理房屋完損等級(jí)分類完好房——指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損、不許進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋?；就旰梅俊阜课莸闹饕Y(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。一般損壞房——指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房——指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。危險(xiǎn)房——指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部損壞，房屋不僅不能使用，而且有傾塌或事故危險(xiǎn)，無修復(fù)可能的房屋。第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理8、房屋維修管理（4）危房的鑒定和排險(xiǎn)危房的鑒定：由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的房屋安全鑒定部門或指定技術(shù)人員根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和各地人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。排險(xiǎn)觀察使用——采取技術(shù)措施后，尚能短期使用處理使用——采取技術(shù)措施后，可解危的房屋停止使用——無修復(fù)價(jià)值，暫無條件拆除，不危及他人安全整體拆除——整幢危險(xiǎn)且無修復(fù)價(jià)值，危及他人安全10/1/202369大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理8、房屋維修管理（5）房屋維修施工的管理房屋維修施工的管理——指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。內(nèi)容：維修施工隊(duì)伍的選擇維修施工的組織與準(zhǔn)備維修施工的技術(shù)交底施工的調(diào)度與管理施工工程的竣工驗(yàn)收及資料的交接10/1/202370大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段一、房屋及設(shè)備設(shè)施管理9、設(shè)備設(shè)施的管理（1）房屋設(shè)備設(shè)施——房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡稱。（2）管理的內(nèi)容：基礎(chǔ)管理運(yùn)行管理安全管理維修管理更新改造管理備品配件管理10/1/202371大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段二、物業(yè)綜合管理1、概念：物業(yè)綜合管理——指除物業(yè)本身管理外，對(duì)物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)全面的管理和治理。2、綜合管理的內(nèi)容安全管理消防管理治安管理環(huán)境管理環(huán)境清潔衛(wèi)生管理環(huán)境綠化管理環(huán)境保護(hù)管理第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/2023

大連理工大學(xué)城市學(xué)院

726.3

物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/202373大連理工大學(xué)城市學(xué)院二、物業(yè)綜合管理3、環(huán)境管理環(huán)境清潔衛(wèi)生管理的范圍公共區(qū)域共用部位垃圾處理6.3

物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/202374大連理工大學(xué)城市學(xué)院二、物業(yè)綜合管理3、環(huán)境管理環(huán)境綠化管理的范圍綠地建設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)管理室外綠地養(yǎng)護(hù)室內(nèi)綠地養(yǎng)護(hù)6.3

物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/202375大連理工大學(xué)城市學(xué)院二、物業(yè)綜合管理3、環(huán)境管理環(huán)境保護(hù)管理空氣污染水體污染有毒有害物質(zhì)噪聲污染三、物業(yè)租賃管理1、概念：物業(yè)租賃管理——物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營活動(dòng)。2、物業(yè)租賃的形式（1）按物業(yè)租賃方式分：定期租賃不定期租賃（2）按租金支付方式分：毛租凈租金百分比租金第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段10/1/2023

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76三、物業(yè)租賃管理3、影響租賃市場需求量的因素人口數(shù)量和構(gòu)成租賃價(jià)格技術(shù)租賃者的偏好供給10/1/202377大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段三、物業(yè)租賃管理4、物業(yè)未來產(chǎn)租能力分析物理特征的影響區(qū)位因素的影響區(qū)位關(guān)聯(lián)變化的影響供給的影響物業(yè)獨(dú)特性的影響10/1/202378大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段