房建交接及維保問(wèn)題分析

某房建工程交付及維保管理的幾點(diǎn)問(wèn)題淺析馮艷龍中交四公局六公司天津開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理部摘要：本文是作者結(jié)合某單一工程的交接及維保工作實(shí)際，就一般房建工程交付及維保過(guò)程中容易出現(xiàn)的幾類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行了原因分析，并針對(duì)這些問(wèn)題給出不甚成熟的解決方法和預(yù)防措施。關(guān)鍵詞：房建、交付、維保、問(wèn)題、解決本文所依托的工程為西區(qū)中北組團(tuán)藍(lán)白領(lǐng)公寓一期工程，該工程是我項(xiàng)目部成立后的重點(diǎn)工程，建筑面積45630㎡，為西區(qū)火箭基地的員工集體公寓。除公共區(qū)域的換熱站、高低壓配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、給中水泵房、消防泵房、超市、食堂、醫(yī)療室外共有宿舍947間。我公司承建了除樁基、精裝修、廠區(qū)市政綠化、弱電系統(tǒng)、消防電系統(tǒng)外的所有施工內(nèi)容。是一個(gè)相對(duì)比較全面的房建施工項(xiàng)目，而其集體公寓的特性也使得其在施工驗(yàn)收完成后的交付維保過(guò)程中顯現(xiàn)出房建工程后期的較多也較具有代表性的問(wèn)題，相比于其他工程在工程竣工驗(yàn)收后業(yè)主正式使用前的交付及正式使用過(guò)程中的維保涉及到的內(nèi)容較為繁瑣，出現(xiàn)的問(wèn)題較多，若不能妥善處理將會(huì)產(chǎn)生不良的經(jīng)濟(jì)及企業(yè)信譽(yù)影響。本人是該工程交付及維保期間的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，結(jié)合本工程交付及維保期間遭遇的一些問(wèn)題編寫(xiě)此文，旨在為公司今后在類(lèi)似工程的交付及維保階段的管理工作提供參考。在闡述問(wèn)題前我認(rèn)為有必要跟大家一起回顧幾個(gè)概念。1關(guān)于房建工程的維保的幾點(diǎn)相關(guān)規(guī)定：1.1何為質(zhì)量保修責(zé)任質(zhì)量保修責(zé)任是指建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，對(duì)于在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，承包人予以修復(fù)的責(zé)任。1.2保修范圍與期限根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。1.3保修期如何計(jì)數(shù)建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)?！钡浅袚?dān)保修義務(wù)并非一定要承擔(dān)保修費(fèi)用?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》13條規(guī)定：“保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)”，故出現(xiàn)質(zhì)量缺陷后要根據(jù)具體情況認(rèn)定責(zé)任人，由其承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通過(guò)以上三點(diǎn)的回顧，作為施工方應(yīng)該明確自己在工程維保階段的義務(wù)及合法權(quán)益，在保證履行合同約定及質(zhì)量保修承諾的同時(shí)降低維保成本。2房建工程的維保中的常見(jiàn)問(wèn)題及預(yù)防解決措施：2.1管理缺失型問(wèn)題2.1.1管理不善導(dǎo)致的鑰匙混亂鑒于房建工程涉及到的門(mén)窗、配電箱柜、其它專(zhuān)用設(shè)備較多，相應(yīng)的鑰匙規(guī)格品種較多，加上施工后期現(xiàn)場(chǎng)管理人員需求減少，人員調(diào)動(dòng)相對(duì)頻繁，這樣就很有可能造成工程未交付前內(nèi)部管理人員之間鑰匙的交接，如果不從門(mén)窗、箱柜、設(shè)備安裝初期就制定一個(gè)統(tǒng)一的編號(hào)標(biāo)準(zhǔn)或方案，則在每次交接過(guò)程中都會(huì)消耗較多的時(shí)間與精力，而且最嚴(yán)重后果就是造成鑰匙串位或遺失。另外一種情況就是施工過(guò)程中外借鑰匙未能及時(shí)全部收回，造成遺失。針對(duì)施工期間及交接前的鑰匙管理問(wèn)題，應(yīng)在門(mén)窗、箱柜安裝伊始提前編制門(mén)窗、箱柜編號(hào)方案，統(tǒng)一制定編號(hào)原則及順序，無(wú)順序可循的應(yīng)標(biāo)注位置備注，并在門(mén)窗、箱柜與對(duì)應(yīng)鑰匙上做相同標(biāo)號(hào)的標(biāo)識(shí)。此方案將一直執(zhí)行到與業(yè)主交接完成后，并可作為與業(yè)主交接的說(shuō)明和依據(jù)。期間編號(hào)如做改動(dòng)，則應(yīng)及時(shí)同步更改編號(hào)方案，這樣即使中途發(fā)生再多次的內(nèi)部交接，只需交接人與被交接人就編號(hào)方案中的編號(hào)原則、順序及個(gè)別位置備注進(jìn)行說(shuō)明，避免了交接一次，重新編號(hào)一次的不便，節(jié)省時(shí)間和精力，提高工作效率。同時(shí)也方便施工過(guò)程中對(duì)某些門(mén)窗開(kāi)啟時(shí)快捷地尋找到對(duì)應(yīng)的鑰匙。另外還應(yīng)編制一個(gè)鑰匙清單，對(duì)不同類(lèi)別的鑰匙分類(lèi)管理，登記造冊(cè)，詳細(xì)注明每組鑰匙的編號(hào)，數(shù)量。施工過(guò)程中如發(fā)生鑰匙外界，應(yīng)在此清單后附鑰匙外接記錄，記錄內(nèi)容包括：發(fā)生時(shí)間、鑰匙編號(hào)、外接數(shù)量、外接原因、借物人姓名及聯(lián)系方式，要求借物人簽字確認(rèn)、并留抵押，鑰匙歸還后另附已歸還備注。2.1.2施工過(guò)程監(jiān)管不力造成的電表、水表排列無(wú)規(guī)律由于施工過(guò)程中房建工程的工程量較大，監(jiān)理、業(yè)主所做的質(zhì)量控制基本都停留在隨機(jī)抽查階段，很難較為全面的了解并掌控工程質(zhì)量情況，尤其到了水電安裝階段，線(xiàn)路管道較多，以上單位的要求基本上已經(jīng)僅僅停留在使用功能的保證方面。另外如此多的工程量不可能由一個(gè)班組完成，及時(shí)由一個(gè)班組完成，由于操作工人的不同一些線(xiàn)路的排布明顯缺乏統(tǒng)一的規(guī)律性，一線(xiàn)施工工人不會(huì)考慮到交付使用工程是否順利，他要保證的只是自己接的水電能夠暢通，滿(mǎn)足的也是使用功能。造成的直接結(jié)構(gòu)就是，電表、水表、電線(xiàn)、水管隨意設(shè)置，為后期電表、水表編號(hào)造成很大的麻煩。所以作為施工單位，我們?cè)谑┕み^(guò)程中對(duì)水電施工班組的要求不應(yīng)該只停留在滿(mǎn)足使用功能的階段，應(yīng)該對(duì)所有的操作工人在施工技術(shù)交底時(shí)編制統(tǒng)一的水電線(xiàn)路設(shè)置方案，使得絕大部分的電表、電線(xiàn)、水表、水管具有相同的規(guī)律可循。個(gè)別不能實(shí)施的再做調(diào)解，但也應(yīng)在通知水電專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人后再具體實(shí)施。這樣在后期的交付使用時(shí)就會(huì)有統(tǒng)一的規(guī)律可循，為電表、水表編號(hào)提供便利條件。差別僅僅是是否有人編制這樣一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)律去敦促一線(xiàn)工人按規(guī)律操作，既不（4）排水管道安裝后封堵不嚴(yán)，或是使用初期由包裝紙塑料袋等異物進(jìn)入排水管道，用皮搋子結(jié)合管道疏通機(jī)基本可以疏通，但要使用管道疏通劑一般需要拆除上部的馬桶或地漏。（5）首層地埋排水管道的下沉，或回填過(guò)程中管道破壞，或者管道連接部位破壞導(dǎo)致回填土進(jìn)入管道，這是最難處理的排水管道堵塞情況，基本上都需要進(jìn)行破壞性恢復(fù)，及將做好的地磚、底板破壞，人工挖溝重新做排水管。再進(jìn)行恢復(fù)。極大的消耗勞動(dòng)力和材料。（6）雜物堵塞主管道，污水在堵塞管道內(nèi)積聚水面不斷上升，導(dǎo)致堵塞處上部樓層由下向上依次開(kāi)始反水。這類(lèi)堵塞一般在各樓層的檢查口處均可疏通。但要注意污水在檢查口處外濺。（7）地漏常規(guī)堵塞，地漏上部雜物如頭發(fā)、紙屑、瓜子皮導(dǎo)致地漏落水口不下水，只要將地漏取出，將雜物清理干凈重新安裝即可。馬桶常規(guī)下水不順暢，主要是一次沖下污物太多，或衛(wèi)生紙等其他雜物進(jìn)入導(dǎo)致的，只要用皮搋子輕輕疏通即可。我們看到下水管道的堵塞多為施工過(guò)程中異物進(jìn)入導(dǎo)致，所以做好排水管道安裝完成后的封堵工作極為重要，作為施工單位，給排水專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人員應(yīng)逐個(gè)排查，確保所有的成品保護(hù)均到位。另外應(yīng)該做好上下工序之間交接工作，責(zé)任人簽署交接記錄，下一步施工開(kāi)始前需確保上一步施工無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，如發(fā)現(xiàn)可請(qǐng)上一般組及時(shí)整改，如未發(fā)現(xiàn)，則下一工序班組承擔(dān)其所在工序前的所有工序的質(zhì)量負(fù)責(zé)。并安排給排水專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在多工種交叉作業(yè)時(shí)負(fù)責(zé)檢查要隱蔽的管道是否存在封堵不嚴(yán)或遭到破壞的情況，及時(shí)處置。對(duì)于地埋管線(xiàn)，回填時(shí)應(yīng)做好預(yù)埋管線(xiàn)的保護(hù)工作，防止其發(fā)生不均勻沉降，管壁、接頭破壞的情況發(fā)生。交付對(duì)整個(gè)排水系統(tǒng)進(jìn)行使用，確保完全通暢，在維保期間可以進(jìn)行維護(hù)但要知道施工方雖是維修人，但不是責(zé)任人，工程量較多時(shí)可以向使用方及責(zé)任方追繳費(fèi)用。2.3技術(shù)缺失型問(wèn)題2.3.1大中型房建項(xiàng)目大型設(shè)備無(wú)有效掌控作為一般的施工單位，在一個(gè)房建工程的項(xiàng)目部構(gòu)成中，雖然在工程部中劃分為土建、給排水、強(qiáng)弱電等專(zhuān)業(yè)，但這些專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員基本上都僅僅是對(duì)本專(zhuān)業(yè)圖紙上表示出的施工內(nèi)容有著比較深入的了解，而對(duì)于一些設(shè)計(jì)圖紙只提供主要參數(shù)未提供具體圖紙需要施工單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)的系統(tǒng)設(shè)備常常會(huì)出現(xiàn)“要么沒(méi)人管、要么所有人都管的情況”，而往往對(duì)應(yīng)的監(jiān)理單位、業(yè)主單位對(duì)此也只是看一眼參數(shù)，參數(shù)對(duì)了每人細(xì)查這些設(shè)備。較多的施工單位都會(huì)把設(shè)計(jì)提供的參數(shù)直接發(fā)給設(shè)備廠家、要求廠家完成深化設(shè)計(jì)，進(jìn)而由廠家自行施工，有的甚至連深化設(shè)計(jì)這一步都省略掉，直接任憑設(shè)備廠家隨意施工，缺乏有效地管控。而作為系統(tǒng)的中樞和心臟，設(shè)備的運(yùn)行是否正常是一個(gè)系統(tǒng)能否正常工作的關(guān)鍵。而這些設(shè)備廠家在設(shè)備安裝完成后會(huì)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件組織試運(yùn)行，以保證其安裝設(shè)備的合格。而試運(yùn)行并不一定有真正在使用過(guò)程中操作這些設(shè)備的人參加，這就導(dǎo)致這些設(shè)備的安裝基本是在無(wú)人干涉的情況下完成。試運(yùn)行也不是在操作人員的監(jiān)督下完成。及時(shí)已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，真正業(yè)主的主管部門(mén)人員到位后，還是會(huì)提出不同的問(wèn)題和要求。而這個(gè)時(shí)候設(shè)備安裝人員基本上已經(jīng)不在現(xiàn)場(chǎng)。如果施工單位沒(méi)有人對(duì)這些設(shè)備的原理作深入了解，設(shè)備安裝單位有沒(méi)將設(shè)備深化設(shè)計(jì)后的原理圖，動(dòng)力圖等示意圖安要求掛放在設(shè)備間內(nèi)，這就會(huì)在設(shè)備交付使用，真正試運(yùn)行時(shí)造成很多的不變。對(duì)于設(shè)備安裝問(wèn)題，應(yīng)該從工程部及物裝部抽調(diào)專(zhuān)人成立設(shè)備部，設(shè)備部成員可以兼職，但設(shè)備部必須對(duì)所有設(shè)備分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行原理及動(dòng)力系統(tǒng)的了解，并對(duì)相應(yīng)的安裝規(guī)范進(jìn)行了解，對(duì)整個(gè)設(shè)備品牌確定、深化設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試、培訓(xùn)負(fù)責(zé)，使得所有設(shè)備深化設(shè)計(jì)到位，安裝過(guò)程可控、調(diào)試運(yùn)行合格規(guī)范。避免設(shè)備安裝完每人懂得使用的尷尬情況。2.3.2其他質(zhì)量通病的預(yù)防不到位對(duì)于質(zhì)量通病防永遠(yuǎn)都勝于治，而由于整體層面的質(zhì)量意識(shí)淡薄，防水滲漏、門(mén)窗密封不嚴(yán)、墻體開(kāi)裂、瓷磚粘貼不牢等等質(zhì)量問(wèn)題幾乎在每個(gè)房建項(xiàng)目都有所發(fā)生，但發(fā)生的比例不同，技術(shù)措施到位、工序安排合理質(zhì)量通病雖不能消除但發(fā)生頻率能無(wú)限度降低，相反施工過(guò)程質(zhì)量意識(shí)淡薄、抱著僥幸心理，施工過(guò)程中不采取任何技術(shù)管控措施，質(zhì)量通病一定在交付使用前等著你，所以從整個(gè)項(xiàng)目層面增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，按規(guī)矩做事、部野蠻施工才能有效地減少質(zhì)量通病的發(fā)生。2.4經(jīng)驗(yàn)缺失型問(wèn)題這里我只講一個(gè)例子，就發(fā)生在西區(qū)中北組團(tuán)藍(lán)白領(lǐng)公寓一期工程，這個(gè)建筑的1#、2#樓分別由兩個(gè)分包隊(duì)伍進(jìn)行施工，可是同樣是戶(hù)外門(mén)一項(xiàng)，1#樓幾乎每個(gè)門(mén)鎖都被報(bào)修過(guò)，可2#樓門(mén)鎖卻沒(méi)發(fā)生過(guò)任何問(wèn)題，兩個(gè)棟號(hào)無(wú)論是門(mén)窗供應(yīng)商還是安裝時(shí)間都完全相同，門(mén)的數(shù)量也相差不多，唯獨(dú)安裝人員不同，當(dāng)我發(fā)現(xiàn)這個(gè)明顯質(zhì)量差異時(shí)，我曾經(jīng)簡(jiǎn)單的認(rèn)為也許是安裝技術(shù)高低的原因吧，可是一個(gè)小細(xì)節(jié)讓我明白搞工程經(jīng)驗(yàn)的重要性不比技術(shù)差，就是2#樓所有的鎖孔都粘著一點(diǎn)灰塵，1#樓卻沒(méi)有，我明白為什么2#樓的鎖芯沒(méi)發(fā)生問(wèn)題了，僅僅是因?yàn)?#樓的安裝工在每個(gè)門(mén)安裝完成后在鎖芯處點(diǎn)了幾滴機(jī)油，這便是經(jīng)驗(yàn)的作用。房建工程因其使用功能的特殊性導(dǎo)致其交接、維保過(guò)程在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中占據(jù)重要地位，而且到了這個(gè)階段所有隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題相繼凸顯，施工過(guò)程中技術(shù)跟管理的水平直接影響到維保成本的高低。本文只是作者者根據(jù)單一房建工程在后期交付及維保過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的簡(jiǎn)單思考，一個(gè)成熟完善房建施工團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該在整個(gè)施工過(guò)程中提高質(zhì)量意識(shí)及管理態(tài)度，以較高的質(zhì)量要求和管理水平在打造優(yōu)質(zhì)工程的同時(shí)，避免維保過(guò)程中問(wèn)題發(fā)生的種類(lèi)與頻率，進(jìn)而節(jié)約整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本。作者認(rèn)為到了交接和維保階段問(wèn)題的集中凸顯都是再還施工過(guò)程中技術(shù)與管理欠下的債。而這些問(wèn)題中九成都是因?yàn)楣芾聿涣υ斐傻模芾斫?jīng)驗(yàn)的匱乏、執(zhí)行力度的缺失是導(dǎo)致管理缺失型問(wèn)題發(fā)生的根本原因，所以一定要從根源入手，摒棄以監(jiān)理、業(yè)主簽字為目的的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，摒棄驗(yàn)收通過(guò)便萬(wàn)事大吉的錯(cuò)誤理念，充分意識(shí)到交付及維保在整個(gè)房建工程運(yùn)行中的重要性。要在施工過(guò)程中認(rèn)真執(zhí)行局、公司的自查程序，確保自查頻數(shù)及力度，是公司的管理制度落實(shí)到實(shí)處，尤其在工程主要施工內(nèi)容完