業(yè)委會項目難點及解決方案

業(yè)委會項目難點及解決方案一、設施設備（一）消防系統(tǒng)：1、管理標準：（1）消防工程必須取得當?shù)叵乐鞴懿块T的建設工程消防驗收合格證明（2）火災自動報警主機能正常接收報警信息，聯(lián)動柜（多線盤）能控制遠程消防設備（3）消防水池、管網(wǎng)有水（干式噴淋管網(wǎng)除外），壓力正常，能正常供水（4）消防通道通暢、無永久性障礙2、現(xiàn)場問題：項目中以多層住宅為主要建筑業(yè)態(tài)，涉及消防問題主要為小高層為三幢（1）火災自動報警主機存在多點故障，且部分零部件損壞。（2）公共區(qū)域消火栓日常管養(yǎng)不到位，導致箱體破損嚴重，末端部件大量缺失（3）消防通道疏散指示牌和安全出口指示牌大量損壞（4）地下車庫防火卷簾門故障，無法手動或遠程控制3、整改方案：（1）聘請第三方對消防系統(tǒng)進行評估，對火災自動報警主機進行全面檢測，查找主機故障點。我司將在盡力解決維修配件的前提下，采取已修為主，更換為輔的處理方案。日常管理中，按月對火災自動報警主機和聯(lián)動控制設備進行測試，確保相關設備穩(wěn)定運行。（2）每月對消防系統(tǒng)末端火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置進行抽查及檢測，確保其處于正常的使用狀態(tài)。其中火災報警探測器投，至少每年進行一次功能性測試一次，至少每兩年進行一次末端設備清潔。（3）對消防栓、消防噴淋系統(tǒng)進行全面檢測，確保泵體正常運行；對消防管網(wǎng)進行全面檢查，消除管網(wǎng)滲漏水現(xiàn)象，確保管網(wǎng)正常供水且壓力正常；檢測消防聯(lián)動系統(tǒng)，確保在消防緊急狀態(tài)下，消防末端設備正常運轉(zhuǎn)。（4）全面修復消防疏散通道中的消防疏散指示牌和安全出口指示牌，確保在消防緊急狀態(tài)下能引導人員安全疏散。（5）對地下車庫消防卷簾門進行全面修復，修復門體、電路及遠程聯(lián)動控制系統(tǒng)，確保在消防緊急狀態(tài)下實現(xiàn)其對防火區(qū)域進行有效分割的功能。（6）針對大、中設施設備維修依照國家法律法規(guī)申請專項維修基金。（二）電梯系統(tǒng)：1、管理標準：（1） 全責任保、FM系統(tǒng)應用，必須取得政府主管部門頒發(fā)的有效檢測報告及電梯使用標志（已通過檢測待取證的視同有效）。并且相關年檢標識、合格證完整、字跡清楚張貼在每個電梯轎廂內(nèi)，以便業(yè)主查驗。（2） 安全裝置可靠、安全回路無短接，急報警警鈴、應急對講、應急照明功能正常，緊急救援裝置齊全可滿足應急救援要求（3）電梯運行出現(xiàn)故障后（困人），救援行動由專業(yè)持證人員在15分鐘內(nèi)（或按照合同約定）到場實施救援，非專業(yè)持證人員禁止實施救援（4）緊急對講話筒能夠及時應答，有使用提示標識，摘掛便利，通話聲音清晰，監(jiān)視探頭確保畫面清晰。2、現(xiàn)場問題：項目中主要涉及電梯系統(tǒng)設施設備的為：32部電梯1）目前32部電梯使用年限超過6年，且均未采用原廠原保，因此電梯日常養(yǎng)護難以得到保障，大多處于帶病工作狀態(tài)，其中電梯的年檢日期為2016年10月，目前全部斷保。（2）電梯乘坐感較差，初步判斷目前電梯鋼絲繩存在彎折、扭結(jié)、斷股、嚴重銹蝕、嚴重斷絲等現(xiàn)象，鋼絲直徑磨損量＞10%，安全隱患極大。（3）電梯轎廂內(nèi)無緊急通話系統(tǒng)、電梯監(jiān)控。3、整改方案：（1） 規(guī)范張貼與電梯設備相關的各類標識標牌，如電梯安全警示標識、電梯年檢合格證、電梯緊急救援電話等。（2） 邀請第三方對電梯系統(tǒng)進行全面的安全檢查，詳細查找電梯系統(tǒng)的安全風險點，擬定緊急整改方案。后期管理中，遵循原廠原保的原則，確保電梯設備得到較好的維護與保養(yǎng)，在設備故障時能及時修復并實施緊急救援。（3） 全面修復并增設電梯轎廂內(nèi)的緊急對講系統(tǒng)和視頻監(jiān)控系統(tǒng)，確保在緊急狀態(tài)下能及時應答并適時監(jiān)控電梯轎廂的內(nèi)部狀態(tài)。（4） 電梯光幕失靈，發(fā)現(xiàn)后應及時與維保單位聯(lián)系進行現(xiàn)場檢修，張貼警示標志告知業(yè)主，做好維修記錄。后期做好日常的維修、維護和管理工作。（三）安防系統(tǒng)：1、管理標準：（1）對講機保持顯示屏清晰，呼叫靈敏、通話清晰、順暢。（2）門禁系統(tǒng)管理，系統(tǒng)主機、安全報警傳感器、讀卡器及探測器反應靈敏，單元門運行穩(wěn)定，無異常噪音，開門停留時間合理，電子鎖靈活，失電狀態(tài)能順利開門，數(shù)卡器標識清晰。3）控制中心，配備監(jiān)控分布、重點鏡頭及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對講信號能分布出地下室以外的區(qū)域。（4）周界紅外系統(tǒng)報警正常，探測器安裝牢固，外殼無破損，線路無裸露。2、現(xiàn)場問題：（1）對講系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)所有單元門對講系統(tǒng)全部癱瘓（2）門禁系統(tǒng)：為萬科專業(yè)設施設備查勘組團，對小區(qū)單元樓棟門禁抽查20處，門禁系統(tǒng)大部分癱瘓，其中3處單元門無法正常鎖閉，且所有單元門均處于常開狀態(tài)。園區(qū)內(nèi)單元門幾乎全部敞開（3）監(jiān)控系統(tǒng)：藍蝶苑小區(qū)共計近30個監(jiān)控點位，主要分布于小區(qū)周界及小區(qū)公共區(qū)域。但從整體布局來看，監(jiān)控點位分布不合理，且日常維護嚴重缺失，故障率高，故而造成安防監(jiān)控盲區(qū)較多，如周界圍墻、機動車停放區(qū)域點位少、電梯轎廂內(nèi)未設置監(jiān)控點位等。因本次查驗未進入監(jiān)控中心，如監(jiān)控視頻系統(tǒng)、硬盤刻錄系統(tǒng)等安防設備的使用現(xiàn)狀無法確認。大量關鍵點位都未配置監(jiān)控周界立桿監(jiān)控存在傾斜監(jiān)控設備出現(xiàn)損壞周界配置監(jiān)控不足4）周界系統(tǒng)：藍蝶苑雖為圍合式小區(qū)，但圍合狀態(tài)較差，小區(qū)周界圍墻防護損壞較多，且電子圍欄因年久失修已處于癱瘓狀態(tài)，加上小區(qū)周邊臨近廣電中心、省博物館、，人員繁雜，因而存在較多的安全風險。小區(qū)西側(cè)圍墻無電子脈沖東邊圍墻拉力刮刀損壞垃圾清運門無防護系統(tǒng)小區(qū)東側(cè)圍欄易翻越3、整改方案：（1）修復小區(qū)樓棟單元門、門禁及對講系統(tǒng)，增加單元門閉門器與限位器，保證小區(qū)門禁系統(tǒng)運行安全暢通。（2）根據(jù)小區(qū)安全防范的實際需要對現(xiàn)有監(jiān)控探頭進行維修或升級改造，調(diào)整監(jiān)控點位布局，增加局部區(qū)域的監(jiān)控點位，消除監(jiān)控盲點。嚴格執(zhí)行監(jiān)控中心24小時有人值守制度，對小區(qū)公共安全實施全面監(jiān)控。圍墻樹立電子圍欄，檢驗并增添紅外對射探測器等安裝周界報警系統(tǒng)。（3）對小區(qū)周界圍墻進行修復、加固，保證周界圍墻平均高度不低于2.5米。在周界圍墻處增設監(jiān)控點位、紅外對射探測器，并加裝三道拉力刮刀，從而增加周界圍墻的主動與被動防御能力。（4）小區(qū)西區(qū)和南區(qū)周界出口處，外界人員較為雜亂，需作為重點關注，并添置監(jiān)控設備，提高巡邏頻率。對于車庫內(nèi)通往外界通道處進行封閉，裝置監(jiān)控設備。園區(qū)與外圍道路交接處需安裝拉力刮刀，增設監(jiān)控系統(tǒng)，確保小區(qū)達到安全、封閉。四）房屋本體：1、管理標準：（1）外墻面、建筑小品外觀整潔、完好。外墻貼面建材無脫落，外墻玻璃幕墻清明亮；外墻涂料單塊無大面積（0.5平方米以上）脫落和污漬，無明顯影響外觀觀感。（2）樓道及公共部位地面、內(nèi)墻及天花整潔統(tǒng)一。建立定期檢查制度，對于空、鼓、裂等應及時修繕。（3）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面圖，主要路口設有標識。各組團、棟、單元（門）、戶和公共設施、場地有明顯標識現(xiàn)場問題：吊頂涂料掉落墻面脫落3、整改方案：（1）對于房屋外墻開裂部位及樓內(nèi)墻體空鼓與粉刷層脫落部分進行修補、粉刷出新。（2）對小區(qū)內(nèi)房屋存在的漏水問題進行排查和梳理，聘請第三方專業(yè)機構分析滲漏水的原因，制定緊急維修方案，具體整改方案與業(yè)委會商議。（五）車場及車輛管理1、現(xiàn)場問題:小區(qū)車位緊張存在違章亂停問題車庫入口護欄故障車庫入口無防洪閘2、車輛進出管理（1）車輛進出時必須一車一卡，過一兩車進開一次道閘，嚴禁在未辦手續(xù)前將道閘打開。（2）無牌機動車輛進出服務區(qū)域時需登記和核實臨時車牌或車輛行駛證及車主駕駛證。（3） 公安、消防、救護、工程強險、垃圾清運車等需要到物業(yè)管理區(qū)域工作的車輛，需核實后可手動開閘方行。其他政府部門工作人員、萬科職員因公務進入小區(qū)停車場，應該發(fā)臨時停車出入卡，出場時應憑證件進行登記，可免收停車費用。在《車輛出入異常情況登記表》上登記未收費原因并請駕駛員簽字確認。3、車輛日常管理（1）進場后進行車位盤查，重新整理車位信息。（2）對于路面妨礙車輛流通的路面停車予以管制和清除，地面主干道非劃線車位不可停車。（3）路面已加劃停車位的區(qū)域，在不妨礙路面車輛流通的情況下可保留；對于路面未加劃停車位區(qū)域且不妨礙路面車輛流通的區(qū)域，可加劃停車位緩解小區(qū)停車緊張問題。（4）小區(qū)內(nèi)嚴禁車輛壓綠違停、堵占人行通道，對于社區(qū)占用小區(qū)停車位提供解決方案A:征詢業(yè)主意見，針對違停車輛采取鎖車處理或者管家聯(lián)系車主，確認車主身份，及時通知挪車。B:征詢業(yè)主意見與業(yè)委會協(xié)商形成決議，對于社區(qū)車輛禁止停入小區(qū)內(nèi)部，外部來訪車輛，經(jīng)過業(yè)主確認身份，工作人員保留車主證件，限時停留超出時間收費處理。（六） 秩序維護1、出入口現(xiàn)狀藍蝶苑平面圖藍蝶苑小區(qū)目前共有2個出入口，均為人車混行出入口南門人車混行出入口北門人車混行出入口2、藍蝶苑出入口整改方案：（1）對小區(qū)東、南人車混行出入口的車行道閘進行升級改造，增設平移門系統(tǒng)兩套，車牌識別系統(tǒng)四套，保證業(yè)主車輛秩序高效進入小區(qū)的同時，對外來車輛進行嚴格管控。（2）恢復小區(qū)北、南人行出入口的門禁功能，增加防御能力，并對人行出入口進行嚴格管控。3、秩序巡邏（1）24小時巡邏無間斷，以業(yè)主的安全為首要。（2）100%夜間監(jiān)控查崗，監(jiān)督管理有成效。（七）環(huán)境管理1、景觀水景（1）現(xiàn)場問題：水池變沼澤原有水道干涸2）整改方案：1）對社區(qū)用房旁的水景進行全面垃圾清運、池塘換水、保證小區(qū)池塘水質(zhì)不渾濁、無漂浮物、沉淀物，保持日常維護打理消殺，以防蚊蟲滋生。2）對已干涸的多處水景，前期集中清運垃圾、雜物，并補種植被，改善環(huán)境現(xiàn)狀。后期查明水景干涸原因后，在征詢業(yè)主意見的基礎上，制定修繕與環(huán)境改造方案。2、綠化（1）現(xiàn)場問題：藍蝶苑小區(qū)綠化率高達43%，但后期疏于管理，維護不到位，部分區(qū)域草皮消亡土壤裸露，水土流失嚴重，喬木部分死亡。水土流失嚴重草皮植被消亡土地裸露綠植無人管問已枯亡麥冬未分株失去美觀（2） 整改方案：1）對于小區(qū)路面草皮裸露區(qū)域鋪設草皮，保證草木長勢良好，無黃土祼露，無坑洼積水。2）針對小區(qū)的水土流失現(xiàn)象，采用回土補救，在回土區(qū)域種植灌木類、根系抓土植被以防水土流失。3）對于瘋長麥冬實施清理、分株，保證日后的定期維護，保證美觀。在適當區(qū)域種植一年生或多年生花卉，鋪設灌木叢。4）對于目前枯死樹木進行清理，進行樹木種植，移栽。對于過于茂盛樹木進行修剪。5）小區(qū)花叢區(qū)域無殘花，無雜草，花球重心適當，造形美觀、病蟲害率不超過5%3、保潔（1）現(xiàn)場問題垃圾桶衛(wèi)生狀況差垃圾桶損壞未及時修復園區(qū)水池漂浮青苔雜物建筑垃圾堆放無人問津（2）整改方案：1）主干道保潔路面生活垃圾及時清理，地面不能有溢出的垃圾地面開荒保潔，垃圾桶清洗，外觀保持整潔，對于損壞垃圾桶集中處理更換，保證每個垃圾桶有蓋且無異味，樓棟處安放垃圾桶，與業(yè)委會商業(yè)垃圾臨時停放點存留問題，且每日生活垃圾及時清運，達到日產(chǎn)日清。對于水池環(huán)境著重加強管理，保證水質(zhì)不渾濁、無漂浮物、沉淀物，保證日常消殺，以防蚊蟲滋生。同時加強水體環(huán)境、安全監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)建筑垃圾，追朔責任業(yè)主，商議處理方式。地面無雜物，無積塵，無污漬，無積水，無積雪每日清掃一次，每小時巡視一次2）地庫保潔堆積在地庫的建筑垃圾清運出小區(qū)清除公共庫的蜘蛛網(wǎng)以及常年堆積成的物資,保證公共地庫、公共設施無污漬，無蜘蛛網(wǎng)C.每日巡視清潔3）消殺服務公共區(qū)域無明顯蚊蠅飛舞、蟑螂活動及鼠洞、鼠路消殺提前2天公示投放消殺藥品處有明顯警示標識每年開展四害宣進，全員消殺4）小區(qū)涂鴉對破損的宣傳欄進行修復，原宣傳欄內(nèi)垃圾無用廣告信息宣布處理恢復后的宣傳欄內(nèi)張貼物業(yè)服務有關信息通知以及財產(chǎn)公示報告樓道內(nèi)的“牛皮鮮進行整體鏟除，還業(yè)主一個干凈的樓道墻面”4、樓道、單元門、單元門電梯口堆放物件單元口車輛無秩序停放（2）整改方案：1） 對單元門所堆放的小區(qū)公共用品進行規(guī)劃，整理保證公共用品完好，整齊有序。2） 與業(yè)委會商議單元門整改費用出處，修復單元門的可視對講。3） 對過道所堆放的廢棄物品清運，圍欄、照明、墻面等進行出新，維修。并規(guī)劃停車區(qū)域。在單元門內(nèi)添置充電樁，方便電動車輛充電。4） 對業(yè)主進行引導：園區(qū)單元門內(nèi)禁止停放車輛，并將車輛引流至單元門內(nèi)。對于后期單元門內(nèi)仍停入的車輛與車主進行交談，規(guī)勸。如仍存在不配合的業(yè)主，將對車輛進行清理，并列入小區(qū)曝光欄單。（八） 公共區(qū)域設施圍墻拉力刮刀損壞化糞池清運不及時匚匕I如心田 士7??7SZ+口電纜裸露表面受損鐵護欄損壞小區(qū)地面下沉夜晚小區(qū)照明昏暗2、整改方案：（1）對園區(qū)內(nèi)的游樂場進行外觀清理、鐵藝出新，保持完好狀態(tài)。后期可與業(yè)委會商議費用出處對網(wǎng)球場進行改造，增設文體設施。（2）定時定期清運化糞設備，保證化糞設備使用正常，無擾業(yè)主生活。（3）將電纜進行梳理，整合。將電纜埋入園區(qū)地下，并進行填土種植草木。保證電纜無損、使用正常，美觀小區(qū)。（4）對園區(qū)防爬刺設備進行出新，公共區(qū)域休閑設備更換，維修、出新。（5）與業(yè)委會商議費用出處，增設小區(qū)內(nèi)照明設備。在綠化濃密區(qū)域設置景觀照明，提升小區(qū)夜晚溫馨氛圍；在主干道、人行干道增設照明設備，保證園區(qū)晚間明亮。（6）針對地面損壞情況進行路面修復，重新畫線，可增加護欄防止車輛碾壓。后期定期維護和修復園區(qū)主干道路。（九）群租管理：1、統(tǒng)計房號，建立臺賬，上門登記居住人員詳細信息，便于統(tǒng)一管理及后期排查。2、與產(chǎn)權業(yè)主聯(lián)系，告知群租人員的危害性，提醒業(yè)主重視。3、聯(lián)合轄區(qū)派出所進行梳理排查，租戶提交身份證復印件，有案底及無合法有效證件的不準予租住。4、向承租人進行安全、衛(wèi)生等宣傳，督促承租人愛護和保持園區(qū)衛(wèi)生，并督促管理。5、物業(yè)前臺控制門禁卡辦理數(shù)量，同時門崗嚴格執(zhí)行業(yè)主（住戶）自行刷卡進出。6、外來人員來訪，需租戶下樓至門口接，并登記備案身