房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性分析

PAGEPAGE41.引言上世紀(jì)九十年代后期我國的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展起來，各地的房地產(chǎn)價格每年以10％至50％增長，開發(fā)量也以每年約50％至100％多的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)成為社會的熱門產(chǎn)業(yè)。投資過快過大，價格偏離普通消費(fèi)者的購買能力，房地產(chǎn)逐步成經(jīng)濟(jì)、社會的潛在的不穩(wěn)定因素，為此，國家相繼于2005年出臺了“國八條”、于2006年出臺了“國六條”，以及2007年對房地產(chǎn)出臺的金融政策等一系列的宏觀調(diào)控政策，對平抑房價、控制投資規(guī)模起到了積極的作用，目前房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，有些地方出現(xiàn)了回落。另一方面，土地資源的稀缺性和不可再生性，加上土地市場的越來越規(guī)范運(yùn)作，土地招牌掛價格上漲很快，現(xiàn)基本占到了房價的30％－70％；近兩年物價攀升較快，鋼材、水泥、勞動力等價格上漲很快，導(dǎo)致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使開發(fā)資金投入加大，宏觀調(diào)控加大了項目銷售周期，導(dǎo)致財務(wù)成本大大增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)已告別了暴利時代，徹底告別了以前只要有項目就有效益的機(jī)會，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險日益凸顯。在這樣的形勢下，選擇房地產(chǎn)項目必須慎重，必須對項目的進(jìn)行產(chǎn)品定位分析、市場調(diào)查分析、市場趨勢分析、現(xiàn)金流量分析、投資分析等一系列的可行性分析。本文就筆者所在區(qū)域某一特定房地產(chǎn)項目－XX，從財務(wù)角度展開投資分析，論證項目的可行性。2.XX項目概況2.1項目簡況1、項目名稱：中房XX2、項目地點(diǎn)：浙江德清武康城東新區(qū)，東為永平路，北靠武源街，南臨香溢山莊，西為雅蘭國際大酒店。3、開發(fā)單位：德清縣XX置業(yè)有限公司4、項目規(guī)模：總用地面積36756平方米，總建筑面積71081平方米，5、開發(fā)年限：3年（項目假設(shè)于2006年三季度開始，于2009年二季度結(jié)束）2.2項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積平方米36756總建筑面積平方米71081地上建筑面積平方米59000其中住宅面積平方米55130商業(yè)平方米1926物管及幼兒園平方米243自行車庫平方米744汽車庫平方米957半地下建筑面積平方米2010其中物管平方米384自行車庫平方米1626地下建筑面積平方米10071建筑密度28%容積率1.6綠地率30%停車位個374其中地上車位個132地下車位個242戶數(shù)戶546其中小戶型(90㎡及以下）戶422(占70%）大戶型(90㎡以上）戶124(占30%）3．投資、收入估算及現(xiàn)金流量3.1項目投資估算3.1.1如何進(jìn)行投資估算進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資分析，就必須對房地產(chǎn)項目進(jìn)行很準(zhǔn)確的投資估算，投資估算可以按照房地產(chǎn)會計科目中的開發(fā)成本下屬的明細(xì)科目和期間費(fèi)用科目分項進(jìn)行，在一般的投資估算表中分別列出征地及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、其他開發(fā)費(fèi)、期間費(fèi)用等七大項（小型項目可不設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)），再根據(jù)費(fèi)用類別和分項工程設(shè)置估算小項。投資估算涉及工程技術(shù)、營序

號項目總額2006年2007年2008年2009年三季度四季度小計一季度二季度三季度四季度小計一季度二季度三季度四季度小計一季度二季度小計1一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：2經(jīng)營性現(xiàn)金流入小計22,565.020.000.000.000.000.002820.632820.635641.262820.632820.632820.632820.6311282.512820.632820.635641.263住宅（小高層）12,057.841507.231507.233014.461507.231507.231507.231507.236028.921507.231507.233014.464住宅（多層）7,572.60946.58946.581893.15946.58946.58946.58946.583786.30946.58946.581893.155商鋪1,348.20168.53168.53337.05168.53168.53168.53168.53674.10168.53168.53337.056汽車庫287.1035.8935.8971.7835.8935.8935.8935.89143.5535.8935.8971.787儲藏室89.2811.1611.1622.3211.1611.1611.1611.1644.6411.1611.1622.328地下車位1,210.00151.25151.25302.50151.25151.25151.25151.25605.00151.25151.25302.509經(jīng)營性現(xiàn)金流出小計19,518.59227.643701.003928.643751.911256.781204.741364.747578.161408.551208.551208.551423.745249.40866.701895.682762.3810一、征地及補(bǔ)償費(fèi)用6,246.683590.973590.972655.712655.710.000.0011其中：土地費(fèi)用6,064.743500.003500.002564.742564.740.000.0012契稅181.9490.9790.9790.9790.970.000.0013二、前期工程費(fèi)317.36187.7842.63230.4125.0020.0010.0020.0075.000.000.000.0011.9511.950.000.000.0014其中：規(guī)劃設(shè)計55.2627.6317.6345.2610.0010.000.000.0015建筑設(shè)計費(fèi)138.1450.0020.0070.0020.0020.0020.0060.008.148.140.0016環(huán)境設(shè)計費(fèi)13.815.005.005.005.003.813.810.0017勘探費(fèi)6.916.916.910.000.000.0018規(guī)費(fèi)103.24103.24103.240.000.000.0019三、房屋開發(fā)費(fèi)8,712.620.000.000.00886.641086.64886.641036.643896.561086.64886.64886.641089.883949.80668.88197.38866.26201、建安工程費(fèi)7,388.660.000.000.00886.64886.64886.64886.643546.56886.64886.64886.64886.643546.56295.540.00295.5421其中：小高層4,080.320.00489.64489.64489.64489.641958.55489.64489.64489.64489.641958.55163.21163.2122多層1,999.120.00239.89239.89239.89239.89959.58239.89239.89239.89239.89959.5879.9679.9623地下1,309.230.00157.11157.11157.11157.11628.43157.11157.11157.11157.11628.4352.3752.37242、附屬工程費(fèi)1,323.960.000.00200.000.00150.00350.00200.000.000.00203.24403.24373.34197.38570.7225其中：供水工程103.240.000.00103.24103.240.0026市政綠化工程344.140.000.0050.0050.00150.00144.14294.1427供電工程344.140.00100.0050.00150.0050.0050.00144.14144.1428煤氣工程109.200.0050.0050.000.0059.2059.2029電梯工程320.000.00100.00100.00200.00200.0020.0020.0030弱電工程103.240.0050.0050.000.0053.2453.2431四、其它開發(fā)費(fèi)用324.420.0027.5327.5360.3225.9025.9025.90138.0239.7239.7239.7239.72158.860.0032其中：測繪費(fèi)13.770.0013.7713.770.000.0033防雷檢測費(fèi)13.776.886.886.886.880.000.0034預(yù)算編制費(fèi)20.6520.6520.650.000.000.0035工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13.770.0013.7713.770.000.000.000.000.000.0036工程監(jiān)理費(fèi)55.260.000.0013.8113.8113.8113.8155.260.0037不可預(yù)計費(fèi)207.210.0025.9025.9025.9025.90103.6125.9025.9025.9025.90103.610.0038五、期間費(fèi)用1,153.3939.8739.8779.73124.24124.24124.24124.24496.96124.24124.24124.24124.24496.9639.8739.8779.7339其中：管理費(fèi)用239.2019.9319.9339.8719.9319.9319.9319.9379.7319.9319.9319.9319.9379.7319.9319.9339.8740銷售費(fèi)用239.2019.9319.9339.8719.9319.9319.9319.9379.7319.9319.9319.9319.9379.7319.9319.9339.8741財務(wù)費(fèi)用675.0084.3884.3884.3884.38337.5084.3884.3884.3884.38337.500.0042六、支付各項稅費(fèi)2,764.120.000.000.000.000.00157.96157.96315.91157.96157.96157.96157.96631.82157.961658.431816.3943流轉(zhuǎn)稅費(fèi)1,263.640.000.000.00157.96157.96315.91157.96157.96157.96157.96631.82157.96157.96315.9144企業(yè)所得稅1,500.480.000.000.001500.481500.4845經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3046.43-227.64-3701.00-3928.64-3751.91-1256.781615.891455.89-1936.911412.081612.081612.081396.886033.111953.93924.952878.8746累計經(jīng)營活動產(chǎn)生

的現(xiàn)金流量-227.64-3928.64-7680.55-8937.33-7321.44-5865.55-4453.47-2841.39-1229.32167.572121.493046.444.財務(wù)分析4.1本量利分析成本—業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷售量)--利潤三者關(guān)系的分析,簡稱本量利分析（CVP）。它是現(xiàn)代管理會計學(xué)的重要組成部分，其理論正日臻完善，其分析技術(shù)已在企業(yè)實踐中得到日益廣泛的應(yīng)用。所謂本量利分析，是指在成本性態(tài)分析的基礎(chǔ)上，通過對成本、業(yè)務(wù)量和利潤三者關(guān)系的分析，建立數(shù)學(xué)化的會計模型和圖式，進(jìn)而揭示變動成本、固定成本、銷售量、銷售單價和利潤諸多變量之間的內(nèi)在規(guī)律性聯(lián)系，為利潤預(yù)測和規(guī)劃，為會計決策和控制提供有價值的會計信息的一種定量分析方法。房地產(chǎn)項目公司管理費(fèi)用從成本性態(tài)上無法明確地區(qū)分為固定成本還是變動成本，它是一種混合成本，可以通過歷史資料分析法、工程技術(shù)測定法、會計分析法、合同確認(rèn)法等方法給予區(qū)分。但是它的金額相對于整個項目的成本費(fèi)用總額來說所占的比例是很小的，任何區(qū)分對分析的結(jié)果影響不大，所以我們從重要性原則出發(fā)可以把它列為變動成本或固定成本中房XX固定成本為6246.68萬元（土地及契稅作為固定成本，期間費(fèi)用中的混合成本因費(fèi)用不大不作區(qū)分），單位變動成本1526.67元/㎡，估算平均單價3278.47元/㎡，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)率合計為5.6％。作如下分析：1、保本點(diǎn)（銷售量）＝固定成本÷[單價×（1－稅率）]－單位變動成本]＝6246.68÷[3278.47×（1－5.6％）－1526.67]＝39833.53㎡2、保本點(diǎn)（銷售額）＝保本點(diǎn)（銷售量）×單價＝39833.53×3278.47＝13059.28萬元3、盈利額＝[單價×（1－稅率）－單位變動成本]×銷售量－固定成本＝[3278.47×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6246.68＝4546.90萬元4.2安全邊際分析安全邊際是指企業(yè)現(xiàn)有或預(yù)計的銷售量（或銷售額）超過保本銷售量（或銷售額）之間的差量（或差額），稱安全邊際量（或安全邊際額）。它表明銷售額（量）下降多少企業(yè)仍然不致虧損。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的安全性，還可以用安全邊際率來表示，安全邊際和安全邊際率的數(shù)值越大，企業(yè)越安全。1、安全邊際量＝可銷售量－保本量＝68828－39833.53＝28994.47㎡2、安全邊際率＝安全邊際量÷可銷售量×100％＝28994.47÷68828×100％＝42.13％4.3敏感性分析利潤是一項綜合性的指標(biāo)，它受到銷售單價、銷售量、成本等因素的影響，在現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這些因素經(jīng)常發(fā)生變動。但有些因素增長，會導(dǎo)致利潤增長，而有些因素下降才會使利潤增長。有些因素只要有很小的變動就會使利潤變化很大，而又有些因素變動很大對利潤引起的變化卻很微小。我們把對利潤影響大的因素稱為利潤靈敏度高因素，把對利潤影響小的因素稱為利潤靈敏度低因素。利潤敏感性分析就是研究當(dāng)影響利潤的有關(guān)因素發(fā)生變動時對利潤產(chǎn)生影響的一種定量的分析方法。利潤預(yù)測是企業(yè)經(jīng)營預(yù)測的一個重要方面，它通過對產(chǎn)品的銷售數(shù)量、價格水平、成本狀況進(jìn)行分析和預(yù)算，預(yù)測出企業(yè)未來一定時期的利潤水平。企業(yè)通過利潤預(yù)測可以對有關(guān)收入、成本、利潤進(jìn)行綜合分析，為經(jīng)營決策提供依據(jù)，同時，也可以發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題，有利于改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益。敏感性分析是一種常用的經(jīng)濟(jì)效益不確定分析方法，用來研究和預(yù)測不確定因素對技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益的影響情況及影響程度。它對于企業(yè)經(jīng)營管理和利潤預(yù)測有著實際的意義，決策者掌握這些數(shù)據(jù)后，可在情況發(fā)生變化時有目的地采取對策，調(diào)整企業(yè)計劃，使生產(chǎn)經(jīng)營活動控制在最有利的狀態(tài)之下。對敏感度高的因素，決策者會給予更多的關(guān)注，花大力氣，調(diào)動更多資源去改變它，促使利潤向最大化的方向變動。敏感系數(shù)＝目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比1、單價的敏感程度設(shè)單價增長10％則為3278.47×（1＋10％）＝3606.32按此單價利潤為[3606.32×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6246.68＝6677.13萬元，原來利潤為4546.90萬元，其變化率為：目標(biāo)值變動百分比＝（6677.13－4546.90）÷4546.90＝46.85％單價的敏感系數(shù)＝46.85％÷10％＝4.692、固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長10％則為6246.68×（1＋10％）＝6871.35萬元，按此固定成本利潤為[3278.47×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6871.35＝3922.30萬元，原來利潤為4546.90萬元,其變化率為：目標(biāo)值變動的百分比＝（3922.30－4546.90）÷4546.90＝－13.74％固定成本的敏感系數(shù)＝－13.74％÷10％＝－1.373、單位變動成本的敏感系數(shù)設(shè)單位變動成本增長10％則為1526.67×（1＋10％）＝1679.34，按此單位變動成本利潤為[3278.47×（1－5.6％）－1679.34]×68828－6246.68＝3496.17萬元，原來利潤為4546.90萬元，其變化率為：目標(biāo)值變動的百分比＝（3496.17－4546.90）÷4546.90＝－23.11％單位變動成本的敏感系數(shù)＝－23.11％÷10％＝－2.314.4經(jīng)營性現(xiàn)金流量分析經(jīng)營性現(xiàn)金流量直接反映了企業(yè)的盈利能力，是現(xiàn)金流量分析的重點(diǎn)。而評價凈利潤與經(jīng)營性現(xiàn)金流量之間產(chǎn)生差異的原因，能有效揭示企業(yè)財務(wù)報表的質(zhì)量、評價企業(yè)獲取現(xiàn)金及持續(xù)盈利的能力，中房XX項目土地價款及契稅于項目初期流出，土建及配套投資按項目進(jìn)度流出，項目收入根據(jù)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的原則平均流入，所得稅稅率為33％。祥見現(xiàn)金流量圖：4.5凈現(xiàn)值分析投資項目投入后的凈現(xiàn)金流量，按資本成本或企業(yè)要求達(dá)到的報酬折算為現(xiàn)值，減去初始投資后的余額，叫凈現(xiàn)值。按照這種方法，所有未來現(xiàn)金流入和流出都要按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為它們的現(xiàn)值，然后再計算它們的差額。如凈現(xiàn)值為正數(shù)，即貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入大于貼現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率大于預(yù)定的貼現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值為零，即貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于貼現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率相當(dāng)于預(yù)定的貼現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值