物業(yè)管理典型判例解讀

物業(yè)管理典型判例解讀趙慧2017年11月20日01轉(zhuǎn)包保潔工作，員工作業(yè)中受到傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)？案情介紹

鄭州某卷煙廠部分車(chē)間進(jìn)站式保養(yǎng)及衛(wèi)生保潔項(xiàng)目交于黃××物業(yè)服務(wù)企業(yè)承包。后黃某某物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為甲方，將上述保潔工作交由陽(yáng)光××公司并約定甲方負(fù)責(zé)人有監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)。后陽(yáng)光××公司作為甲方，又將此保潔工作交由何某，甲方負(fù)責(zé)人有監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)。工作期間孫某在卷煙廠的卷包車(chē)間對(duì)屋頂做保潔工作時(shí)，從高空墜落受傷，后孫某因賠償問(wèn)題起訴黃××物業(yè)服務(wù)企業(yè)、陽(yáng)光××公司要求賠償。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點(diǎn)問(wèn)題：1、黃××物業(yè)服務(wù)企業(yè)、陽(yáng)光××公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任？法院判決一審判決：孫某本人承擔(dān)40%的責(zé)任，黃××物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任，陽(yáng)光××公司承擔(dān)30%的責(zé)任二審判決：對(duì)于高空特定環(huán)境從事保潔服務(wù)，黃××物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有對(duì)現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、評(píng)估，為保潔人員提供必要的安全防護(hù)工具并監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，但其未盡合理的謹(jǐn)慎義務(wù)，陽(yáng)光××公司對(duì)于家政人員未盡高空作業(yè)培訓(xùn)教育的義務(wù)，因此，對(duì)造成事故的發(fā)生存在過(guò)錯(cuò)，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確并無(wú)不妥，維持原判。法條鏈接

《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條：行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無(wú)過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依照其規(guī)定。第二十二條：侵害他人人身權(quán)益，造成他人嚴(yán)重精神損害的，被侵權(quán)人可以請(qǐng)求精神損害賠償。第二十六條：被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。

案例評(píng)析根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，特種作業(yè)人員必須經(jīng)國(guó)家有關(guān)規(guī)定經(jīng)專門(mén)的安全作業(yè)培訓(xùn)，取得相應(yīng)資格，方可上崗作業(yè)?！陡咛幾鳂I(yè)分級(jí)》GB/T3608-2008將高處作業(yè)界定為：凡在墜落高度基面2M以上（含2M）有可能墜落的高處進(jìn)行作業(yè)，故本案屬于高處作業(yè)相關(guān)從業(yè)人員需取得《中華人民共和國(guó)特種作業(yè)操作證》。黃××公司將高處作業(yè)的保潔業(yè)務(wù)承包給不具有合法資質(zhì)的陽(yáng)光××公司，在承攬人選過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，陽(yáng)光××公司作為具體保潔工作的承攬人，再其未取得相關(guān)資質(zhì)的前提下組織人員從事高空作業(yè)致使損害發(fā)生，亦存在過(guò)錯(cuò)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》及《最高人民法院關(guān)于人身?yè)p害賠償司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，黃××公司與陽(yáng)光××公司均應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

案例評(píng)析實(shí)踐中，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在轉(zhuǎn)包工程的情況，然而卻在轉(zhuǎn)包過(guò)程中存在資質(zhì)審查不嚴(yán)和分包監(jiān)管不到位的情況，導(dǎo)致大量風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，特種作業(yè)人員必須持有資格證書(shū)方可上崗，根據(jù)《特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理規(guī)定》規(guī)定，特種作業(yè)目錄包括：電工作業(yè)、壓力焊作業(yè)、高處作業(yè)、制冷與空調(diào)作業(yè)、煤礦安全作業(yè)、金屬非金屬礦山作業(yè)、煙花爆竹安全作業(yè)等安全監(jiān)管總局認(rèn)定的其他作業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際選聘承攬人承攬?zhí)胤N作業(yè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查相關(guān)資質(zhì)，并完善分包監(jiān)管措施，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

02綠化被擅改，造成行人死亡，應(yīng)如何定責(zé)？案情介紹

重慶市A開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司系秀山縣建設(shè)單位，該工程于2008年年11月、12月及2009年10月建工驗(yàn)收備案登記。2010年9月1日秀山B區(qū)業(yè)主委員會(huì)與D物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。2014年6月5日0時(shí)30分左右，趙××從秀山縣B區(qū)朋友家出來(lái)，在小區(qū)車(chē)庫(kù)上方由北往南走，從車(chē)庫(kù)出入口左側(cè)上方摔落下來(lái)，于當(dāng)日死亡。趙××摔落的車(chē)庫(kù)上方系綠化地帶，車(chē)庫(kù)左側(cè)上方鋪有一條石板小路。小路盡頭安裝有自來(lái)水龍頭并插有“愛(ài)護(hù)環(huán)境人人有責(zé)”字樣的標(biāo)牌。小路的盡頭是車(chē)庫(kù)出入口左側(cè)上方，車(chē)庫(kù)周?chē)鸁o(wú)防護(hù)欄。趙××于2014年10月22日向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令D物業(yè)服務(wù)企業(yè)、A開(kāi)發(fā)公司連帶賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi)、被撫養(yǎng)人生活費(fèi)、精

神損害撫慰金。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點(diǎn)問(wèn)題：1、D物業(yè)服務(wù)企業(yè)、A開(kāi)發(fā)公司對(duì)趙××死亡是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，若承擔(dān)，比例如何分配？法院判決

一審法院審理認(rèn)為，本案中，雖然事發(fā)地點(diǎn)是綠化地，但因小區(qū)業(yè)主綠化地上鋪設(shè)了石板、安裝了水龍頭，有人在此取水、通行，從而改變了綠化地的原有用途。且沿石板路往車(chē)庫(kù)出入口上方與沿主干道往車(chē)庫(kù)出入口上方存在視角差異，在光線較弱的夜晚，可能讓人判斷錯(cuò)誤而從此處通行。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定保持本物業(yè)的共用設(shè)施的使用功能，對(duì)小區(qū)業(yè)主在綠化地鋪設(shè)石板路、安裝水龍頭的行為予以制止，保持綠化地的原有用途。在改變綠化地原有用途后本應(yīng)在此處設(shè)置警示標(biāo)志或采取安全防護(hù)措施，即便行人存在判斷失誤，也能降低事故發(fā)生的概率，其行為與趙××的死亡后果之間存在一定的因果關(guān)系，管理瑕疵，不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A開(kāi)發(fā)公司承建的工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)且非物的所有人或管理人，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第二十六條規(guī)定，被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。本案中，趙××來(lái)朋友家時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道事發(fā)地點(diǎn)是車(chē)庫(kù)，不能走出小區(qū)，且在雨夜路滑的情況下本應(yīng)選擇旁邊的主干道行走而選擇走石板小路，自己也存在一定的過(guò)錯(cuò)，可以減輕D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任，酌情由D物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。

法院判決

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案應(yīng)適用《侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條的規(guī)定“賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為未及時(shí)制止，當(dāng)存在安全隱患的情況下，未在綠化地沿與車(chē)庫(kù)出口處安裝防護(hù)欄桿，而設(shè)置的一塊“保護(hù)環(huán)境人人有責(zé)”標(biāo)牌，尚不足以對(duì)存在的安全隱患起到安全警示提醒作用，造成本案事故發(fā)生，D物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。趙××作為完全民事行為能力人，在夜間同行小區(qū)時(shí)，擅自從綠化地上鋪設(shè)地板磚的“小路”同行。造成墜落身亡，自身應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。因此，二審維持一審判決結(jié)果。法條鏈接

《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條：賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。第八十五條：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。

案例評(píng)析目前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)社區(qū)環(huán)境的維護(hù)中，不僅未能對(duì)社區(qū)中業(yè)主違章搭建和違反規(guī)約的行為進(jìn)行制止，甚至?xí)?duì)社區(qū)配套和綠化環(huán)境的一些盲目的改造，其實(shí)，這就是對(duì)業(yè)主共有權(quán)利的一種潛在侵犯，不僅未必能達(dá)到改造的效果，在產(chǎn)生意外事件時(shí)，反而會(huì)有糾責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是致力于做好服務(wù)，而不是對(duì)硬件環(huán)境的管理與改造，恪守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)，在原有的環(huán)境和配套下，提供更符合業(yè)主用戶需求的服務(wù)，才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)之本。

03小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故，如何確定責(zé)任承擔(dān)主體？案情介紹

2013年12月2日5時(shí)00分許，羅湖區(qū)某小區(qū)××樓302房發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)蔓延至××樓402房住戶原告許某家中，許某在疏散逃生過(guò)程中被燒傷。各方當(dāng)事人確認(rèn)火災(zāi)最后由××樓住戶及現(xiàn)場(chǎng)人員（包括××物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員張某）撲滅，消防車(chē)在火災(zāi)撲滅前未到現(xiàn)場(chǎng)。被告胡某、汪某系302號(hào)房產(chǎn)權(quán)登記所有人，兩被告于2000年購(gòu)買(mǎi)該套房屋，其自述該房屋初始裝修時(shí)間為1994年，購(gòu)買(mǎi)房屋后未再重新裝修。被告李某自2007年10月開(kāi)始租賃該房并一直居住至本案火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)，李某在承擔(dān)該房屋后未再重新裝修。被告××物業(yè)深圳分公司系涉案小區(qū)的物業(yè)管理公司?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)該公司未安排值班人員晚上值班?！痢廖飿I(yè)深圳分公司委托案外人深圳市××消防工程公司對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行專門(mén)的維修保養(yǎng)。原告起訴被告連帶賠償原告住院醫(yī)療費(fèi)30628.07元，伙食補(bǔ)助費(fèi)1750元，護(hù)理費(fèi)7800

元，交通費(fèi)4460.2元，營(yíng)養(yǎng)費(fèi)5000元，精神損失費(fèi)1000元。PPT案件關(guān)系梳理.docx焦點(diǎn)問(wèn)題：1、本案各被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)許某的損害賠償責(zé)任？2、許某損失訴求的合理范圍是什么？法院判決一審法院審理認(rèn)為，從我國(guó)立法精神和公平正義原則出發(fā)，涉案建筑物發(fā)生火災(zāi)造成他人損害的，被告汪某、胡某作為產(chǎn)權(quán)所有人及管理人、被告李某作為使用人，使用過(guò)錯(cuò)推定原則，被告××物業(yè)深圳分公司適用一般侵權(quán)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。參照2013年度人身?yè)p害賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，判決原告許某的可得損失總額為40224.07元，該損失應(yīng)當(dāng)由被告汪某、胡某、李某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，××物業(yè)深圳分公司及被告××物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)需對(duì)本案許某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院判決二審法院認(rèn)為：根據(jù)我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，適用過(guò)錯(cuò)推定原則和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的前提是法律明確規(guī)定。而我國(guó)《民法通則》和《侵權(quán)責(zé)任法》并未將火災(zāi)事故納入特殊侵權(quán)行為范疇，亦未規(guī)定火災(zāi)事故適用過(guò)錯(cuò)推定或無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則。對(duì)于各方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度認(rèn)定，應(yīng)在確定火災(zāi)發(fā)生的具體原因的情況下分析。李某作為該房屋的占有人和實(shí)際使用人，應(yīng)當(dāng)在確保安全的情況下合理使用該房屋，且李某承租涉案房屋長(zhǎng)達(dá)6年之久，對(duì)于房屋的安全管理義務(wù)，理應(yīng)較之汪某、胡某有更高的要求。本案中位于起火點(diǎn)電器均系李某自行購(gòu)置并擺放，其對(duì)此具有直接且完整的管理職責(zé)。在無(wú)法排除電器故障導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的情況下，李某作為房屋管理人和使用人，應(yīng)當(dāng)對(duì)火災(zāi)發(fā)生承擔(dān)責(zé)任。涉案房屋的業(yè)主汪某、胡某作為出租方，應(yīng)當(dāng)確保房屋在出租時(shí)符合安全使用的標(biāo)準(zhǔn)，包括電線、電路的安全。××物業(yè)深圳分公司作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位，應(yīng)當(dāng)善盡管理職責(zé)，確保小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的危險(xiǎn)因素在第一時(shí)間得到發(fā)現(xiàn)、控制或避免?！痢廖飿I(yè)深圳分公司無(wú)論從發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、疏導(dǎo)住戶免受損失，還是對(duì)撲滅火災(zāi)的促進(jìn)作用上，均存在管理過(guò)錯(cuò)。而該過(guò)錯(cuò)是造成火災(zāi)的非同層住戶許某受傷的重要因素。據(jù)此，二審法院認(rèn)定許某因本案所受損失40224.07元，李某應(yīng)在判決生效之日起5日內(nèi)賠償上訴人許某損失40224.07元，汪某、胡某應(yīng)在該損失40%即16089.63元范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任?！痢廖飿I(yè)深圳分公司應(yīng)在該損失的60%即24134.44元范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。××物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)××物業(yè)深圳分公司的賠償義務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條：行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第七條：行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無(wú)過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，依照其規(guī)定。第十二條：二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)賠償責(zé)任。第十六條：侵害他人造成人身?yè)p害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)等為治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。

案例評(píng)析根據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的具體歸責(zé)原則應(yīng)依法確定，一審法院錯(cuò)誤將過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任適