“營改增”后房地產企業(yè)的稅收籌劃 會計學專業(yè)

摘要房地產業(yè)是我們國家經(jīng)濟的重要增長點之一，在我國的國民經(jīng)濟中發(fā)揮著至關重要的作用，房地產企業(yè)的影響遍及各個領域，涉及到許多的經(jīng)濟生活層面，我們國家的全部經(jīng)濟的發(fā)展被房地產業(yè)的發(fā)展直接影響著。對于房地產企業(yè)來說，2016年5月1日，是一個歷史性的時刻，前面實行的“營改增”政策（營業(yè)稅改增值稅）擴大到了房地產企業(yè)。所謂，牽一發(fā)而動全身，面對著新的稅收措施，怎么樣去應對“營改增”的稅收措施變成了房地產企業(yè)需要面對的新問題。是以，我們就應該按照合適房地產發(fā)展的形勢來制訂稅收籌劃，來減小房地產企業(yè)的稅收負擔，并實現(xiàn)房地產企業(yè)可持續(xù)的科學發(fā)展。在此基礎上，通過對相關文獻進行閱讀整理發(fā)現(xiàn)，目前已有的文獻研究主要從新老項目、企業(yè)成本影響、銷售環(huán)節(jié)、稅負影響等方面進行分析?；诤韧舛愂栈I劃理論研究的基礎上，介紹了稅收籌劃的概念、方法、特征和原則等方面。從營業(yè)稅改增值稅的背景開始研究，把“營改增”對房地產企業(yè)的稅收影響進行了分析，深入研究了“營改增”對房地產企業(yè)的稅收籌劃問題，提出相對應的稅收籌劃方案，并實施規(guī)劃方案的風險分析,提出預防對策,為房地產開發(fā)企業(yè)提供一個參考盡快進行稅收籌劃,以促進產業(yè)的良性發(fā)展。關鍵詞：營改增；稅收籌劃；房地產；進項稅ABSTRACTRealestateindustryisoneoftheimportantgrowthpointofourcountryeconomy,inourcountryplayavitalroleinthenationaleconomy,therealestateindustryinfluenceiswidespread,involvestheeconomiclifeofdozensoflevel,thedevelopmentoftherealestateindustrydirectlyaffectstheourcountrythedevelopmentoftheeconomyasawhole.Forrealestateenterprises,onMay1,2016wasahistorictime,fullyadoptedapolicyof"businesstax"changeofvalue-addedtax,businesstaxextendedtotherealestateindustry.So-called,inescapably,facingthenewtaxmeasures,howtodealwith"replacebusinesstaxwithvalue-addedtax"taxmeasuresbecometherealestateindustryfacesnewproblems.Therefore,weshouldmakeaccordingtothesituationtofitthedevelopmentofrealestatetaxplanning,toreducetherealestateenterprisetaxburden,andtomakescientificandsustainabledevelopmentofrealestateenterprises.Basedonthis,throughthestudyofthereadingoftheliteraturesorting,foundthattheexistingliteratureresearchmainlyfromthenewandoldprojects,enterprisescostimpact,saleslink,taxes,etcwereanalyzed.Basedonthestudyofdomesticandforeignrelevanttheoryoftaxplanningresearch,onthebasisoftheconceptoftaxplanning,introducesthecharacteristics,methodsandprinciples,startingfromthebusinesstaxpaidVATinsteadofbackgroundresearch,analyzesthe"replacebusinesstaxwithvalue-addedtax"totherealestateenterprisetaxeffect,therealestateenterprisetaxpreparationwerestudied,putforwardthecorrespondingtaxplanningscheme,andtheimplementationoftheplanningschemeofriskanalysisandputforwardthepreventioncountermeasures,inordertoprovideareferenceforrealestatedevelopmententerprisesassoonaspossibletomaketaxplanning,soastopromotethebenigndevelopmentoftheindustry.Keywords:replacebusinesstaxwithvalue-addedtax;Taxplanning;Realestate;Inputtax目錄1引言 61.1研究背景 61.2研究內容 61.3國內外研究現(xiàn)狀 72．營改增及房地產企業(yè)的稅收籌劃 82.1營改增對房地產企業(yè)的影響 82.1.1營改增稅收措施對房地產企業(yè)的積極影響 82.1.2營改增稅收措施對房地產企業(yè)的消極影響 82.2稅收籌劃的概述 102.3.房地產企業(yè)的稅收籌劃 103.房地產企業(yè)的稅收籌劃的運用 113.1合理籌劃企業(yè)企業(yè)經(jīng)營活動的稅收 113.2關于進項稅額的稅收籌劃 133．2.1供應商選擇 133．2.2結算方式選擇 133.3銷售階段的籌劃 144.營改增”后房地產企業(yè)進行稅務籌劃的注意事項 164.1進項稅方面 164.2業(yè)務合作方面 164.3產品銷售方面 174.4規(guī)范日常經(jīng)營活動，合理獲取增值稅專用發(fā)票 174.5適應營改增，重新構建企業(yè)經(jīng)營模式 175.結束語 18參考文獻： 19致謝 211引言研究背景對于每一個企業(yè)而言，稅收是非常重要的一部分。一個方面，每個企業(yè)都應該把依法納稅作為自己應盡的義務，如果偷稅和漏稅，將會給企業(yè)帶來巨大的政策性經(jīng)營風險。另一個方面，進行合理性的納稅籌劃，可以使企業(yè)的運營成本有效降低，從而使企業(yè)的盈利能力大大的提高。近些年來，稅費改革是我們國家一直在進行的一項事，特別是從2011年開始，國家的財務部部委發(fā)布了“營改增”試點的計劃。首先在上海進行試點的業(yè)務是關于交通運輸業(yè)和現(xiàn)代服務夜業(yè)的相關領域。到了2012年，我們國家開始擴大“營改增”，由原來的一個上海市擴大到10個省份和城市，再就到了2013年，“營改增”試點已經(jīng)逐漸擴大到了全國的范圍，涉足的行業(yè)范圍也在持續(xù)不斷的擴大，然后2014年的時候，電信和一些其他的行業(yè)也都被納入了“營改增”的范圍之內。然而，這么多年的試點以來，一直沒有在房地產行業(yè)來進行“營改增”，主要是由于房地產企業(yè)廣泛的涉及面和大范圍的影響力，與此同時，還有一個原因，就是房地產業(yè)的相關項目費用有著極其復雜的構成，并且，它有著非常差的產業(yè)鏈，因此，多年來國家對于房地產企業(yè)的“營改增”一直都非常謹慎。不過，經(jīng)過了2011年到現(xiàn)在五年多的試點改革以后，實行全面“營改增”的時機已然成熟，因此，從2016年5月1日開始，包括房地產業(yè)在內的所有行業(yè)，都開始實行“營改增”，這就標志著我們國家特有的營業(yè)稅正式的退出了歷史舞臺，也標志著我們國家已經(jīng)基本完成了近些年來探究的財稅體制歷史上最重大的改革。1.2研究內容營業(yè)稅改征增值稅，說的是之前征收營業(yè)稅的應稅項目變成了征收增值稅，增值稅的納稅范圍是針對產品或者服務的增值部分，重復納稅的環(huán)節(jié)減少了，是黨中央和國務院，依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢，站在深化改革的總體安排出發(fā)的角度做出重要的決策，目的是使財稅體制改革速度加快、使企業(yè)稅負進一步減輕，使各方的積極性被調動起來，促使服務業(yè)特別是科技方面的高端服務業(yè)的快速發(fā)展，促進產業(yè)和消費的升級、培育新的動能、深化供給側結構性改革。在“營改增”全面實行以后，對于房地產業(yè)有著非常大的沖擊，這不僅僅是房地產企業(yè)繳納稅費多少的問題，還涉及到了房地產業(yè)經(jīng)營模式和開發(fā)模式的重大轉變。在這種嚴峻的背景下，對房地產企業(yè)稅收籌劃問題的研究和探討，就顯得具有特別重要的意義。為了達到減輕房地產企業(yè)稅收負擔的目的，從而使房地產企業(yè)科學有可持續(xù)的發(fā)展，我們就要依照現(xiàn)在形勢的可能來制訂出合適房地產業(yè)發(fā)展的稅收籌劃。而且，“營改增”稅收措施是一項重要的稅收改革，不僅能夠讓企業(yè)在納稅方面減輕負擔，而且相對于過去稅收制度，還能有效的避免以前出現(xiàn)的重復征稅現(xiàn)象，降低企業(yè)整體的稅收負擔，節(jié)約其成本，更加有利于企業(yè)市場的良性競爭，一定程度上抑制了發(fā)生通貨膨脹的情況。1.3國內外研究現(xiàn)狀眾多學者探討了房地產業(yè)“營改增”問題，國外研究表明，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值稅對房地產增值稅對房地產企業(yè)稅收負擔的影響。ManenteandZanette(2010)指出持有房產的目的既可以是用于自用，也可以是投資，房地產業(yè)“營改增”應對房產的目的加以區(qū)分以不同的稅率收取增值稅，Cnossen(1995)研究認為房地產增值稅的征收對象不僅應包括房屋買賣的收入，而且應對未來的持續(xù)消費房屋租金征收增值稅，Poddar(2010)與之觀點相反，研究認為房地產業(yè)增值稅的征收對象是房屋買賣的收入，而不應該對房屋租金征收增值稅[1]。DeLuisA(2015)基于DSGE模型和西班牙房地產業(yè)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)提升房地產增值稅有利于抑制房價，減少稅收扭曲[2]。與房地產行業(yè)相關的稅收籌劃多見于相關的專業(yè)雜志中，如《TaxManagementRealEstateJournal)),((TheJournalofRealEstateTaxation》等，通過案例分析的方式提供了特別多房地產行業(yè)稅收籌劃的具體實例[4]。國內研究方面，研究者從房地產的稅收籌劃方面來分析營改增。毛明清認為，房地產企業(yè)依法減輕稅負的有效途徑之一就是采取合法的手段優(yōu)化稅收籌劃工作，且房地產企業(yè)不僅可以合理籌劃，整理出最優(yōu)納稅方式，減輕納稅負擔，還能避免重復納稅。董華弘認為，房地產企業(yè)的相關人員應該重視“營改增”政策，要及時調整營銷思路，結合每個經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點，合理進行稅收籌劃，并對企業(yè)業(yè)務流程進行梳理，緩解資金壓力。黃潔認為，針對房地產企業(yè)而言，如果無法獲取足夠的增值稅專用發(fā)票作為進項抵扣，就會面臨稅負加重的風險。因此，房地產企業(yè)的稅收籌劃重點在于如何擴大進項稅上。徐秋玲認為，要想房地產企業(yè)科學發(fā)展，減輕房地產企業(yè)稅收負擔，就應該制定合適的稅收籌劃。要提高房地產業(yè)務人員的業(yè)務技能，與稅務機關積極互動和稅收籌劃以及營銷策略的改變。黃興亮以房地產開發(fā)企業(yè)新老項目為出發(fā)點來探討稅收籌劃，通過簡易計稅來研究房地產的老項目，通過一般計稅法來探討新項目，并對新開工項目的稅收籌劃給予了一些方法，比如，要明確新老項目的費用界限，要優(yōu)化經(jīng)營模式，要保障增值稅抵扣機構的有效實施。2．營改增及房地產企業(yè)的稅收籌劃2.1營改增對房地產企業(yè)的影響自我國實行“營改增”試點以來，加入了許許多多的行業(yè)進來，所以房地產企業(yè)加入“營改增試點”大本營是眾望所歸的一種結果，對房地產企業(yè)來講，“營改增”就是一把雙刃劍，這個稅收措施一定造成一定的影響，在這些影響中有利處也有弊端。因此，下面來對它的利弊做出相關研究2.1.1營改增稅收措施對房地產企業(yè)的積極影響首先，我們來講一講“營改增”對房地產企業(yè)的好的一面。營業(yè)稅其實是我們國家所獨有的一種稅收制度，是為了彌補其他的一些不足之處。從去年五月開始，就全面開展“營改增”了，說明我國的稅收制度已經(jīng)在逐漸完善，在朝著好的方向去發(fā)展。沒有營改增之前，房地產業(yè)一直都要交營業(yè)稅，這樣，就導致了重復征稅、不能進行抵扣、不能退稅的問題。但是營改增之后，也就是現(xiàn)在，這些問題基本上都可以避免。營改增挺好的，知識暫時性的沒有適應而言，對于房地產來說，它雖然取代了營業(yè)稅，都是變成了可以抵扣的，極大的減輕的稅收負擔。再就是，它帶來了稅收體系的改革，讓增值稅的進項稅和銷項稅的抵扣關系運用到房地產企業(yè)來，極大的提高了房地產企業(yè)的利潤，加強了房地產之間的競爭，使得企業(yè)不斷調整自己的內部結構，來適應并且靈活運用。并將一些規(guī)模小的、實力差的、有資金風險的小企業(yè)給淘汰掉。這些小企業(yè)在市場會擾亂秩序，而且很少人一般納稅人，一般情況下，都是小規(guī)模納稅人，這樣的話，買了他們的東西，沒有增值稅的專用發(fā)票，絕不可以抵扣，這樣做就很好的整治了房地產業(yè)的不良風氣。2.1.2營改增稅收措施對房地產企業(yè)的消極影響然后，我們再來說一說“營改增”對房地產也不好的一面。房地產企業(yè)的工作周期是比較長的，一般情況都是按年算，幾年幾年的來。以去年五月為分界線，前面的是營業(yè)稅，后面就變成了增值稅，這就是一個過渡階段，它在之前銷售就是用5%的營業(yè)稅，然后經(jīng)過營改增，就增加到了11%，但是因為不可以隨之更改，后面的銷售就會受到較大影響，出現(xiàn)較多的損失，對后面要進行的土地增值稅計算造成影響。由于房地產業(yè)和建筑業(yè)是息息相關的，營改增后，建筑業(yè)的稅負相對以前的來說，增加了一些，不過，它增加的反而轉到了房地產企業(yè)上，這樣的話，就間接性的導致了房地產業(yè)稅負的增加，然而對著有自己建筑業(yè)的房地產企業(yè)來講，簡直是雪上加霜。在這個過渡階段，要把房地產進行的新舊項目分開來算，因為房地產開發(fā)周期比較長，要做許多前期的準備工作，有的企業(yè)前期工作準備好了，還沒有進行正式動工，就迎來了營改增，對于已經(jīng)給了錢或者簽了合同的，就不能用增值稅進行抵扣，這樣的話，稅費就增多了。房地產企業(yè)是需要繳納大量的政府性規(guī)費，像城市建設配套費這樣的。但是，它們又不屬于營業(yè)稅的范疇，政府也規(guī)定不需要去繳納營業(yè)稅，現(xiàn)在營改增之后，它也不需要繳納增值稅，這樣一來，兩邊都不是，又拿不到增值稅專用發(fā)票，不能進行抵扣，挺不好的。而且，營改增之后又增加了企業(yè)之間聯(lián)營的風險，你就必須取得增值稅專用發(fā)票，進行抵扣，不然的話增值稅的抵扣額度就變小，就有可能影響企業(yè)的利潤?！盃I改增”稅收措施給房地產企業(yè)帶來的與以往最大不同就是避免了重復征收營業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，增值稅在商品流通過程中真正實現(xiàn)了每一道環(huán)節(jié)征收稅費，每一層稅務可以抵扣的作用。“營改增”稅收措施也對房地產企業(yè)的價格體系產生了影響，把過去的營業(yè)稅改成了現(xiàn)在的增值稅，與此同時，稅收的主體就產生了變化，由原來的價內稅變化為價外稅，并在增值稅的進項和銷項之間建立了抵扣關系，由此可以促進房地產企業(yè)的經(jīng)濟結構變化?！盃I改增”的稅務措施會使市場競爭性加劇，擇優(yōu)錄取，把以前的房地產企業(yè)稅率的繳納變換為進項稅額與銷項稅額的抵扣，因而，可以從整體上看到，企業(yè)對怎么樣設計經(jīng)營流程越來越重視，這樣以來，就可以使市場中管理不到位，不正規(guī)的小規(guī)模企業(yè)逐漸淘汰[11]。小企業(yè)應該是不會完全退出市場的，因為這不是絕對的，每一個東西都會有它存在意義，小企業(yè)就滿足了一些別的企業(yè)的需求，它才會一直持續(xù)到現(xiàn)在的發(fā)展，如果沒有小企業(yè)，如何來凸顯大企業(yè)的呢，就像人一樣，有些人美，有些人丑，有些人聰明，有些人笨，我就比較笨。是的啊，沒有我們的不足，怎么能存托你的長處你。在這里，希望我以后好好學習，所謂終生學習，活到老學到老。“不積跬步，無以至千里”，所有東西都是慢慢積累來的。關于論文。2.2稅收籌劃的概述"稅收籌劃"又稱"合理避稅"。它來自于1935年英國的"稅務局長訴溫斯特大公"案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述:"任何一個人都有權安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。"這個觀點得到了法律界的認同。經(jīng)過這么多年的不斷修改和完善，一步步的形成了現(xiàn)在的大家對稅收籌劃的規(guī)范化的理解方面，即，稅收籌劃一定是要不能夠違反法律規(guī)定的，在法律許可的范圍內，對一系列的經(jīng)營買賣活動，做到事前就要籌劃好和安排好然后再盡最大的可能去降低企業(yè)的稅收負擔，取得節(jié)稅的經(jīng)濟利益。如果在稅收籌劃的方面一直做下去，并不但對該概念加深自己的理解，自己去慢慢探索，應該是一件特別有意義的事情，而且如果能對某一個領域去進行深研究的話，去把它融會貫通，做到特別熟悉，這也是一項技術能力。每個人都應該有一個屬于自己的特技，這樣才會顯得你的獨特性。稅收籌劃的內容主要有四點：第一個講的是避稅籌劃，它跟逃稅是截然不同的，它是在法律允許的范圍內進行的；在不觸犯法律的前提下，利用稅法體系的不全面，使勁的找孔子鉆，規(guī)避一些稅收；因為沒有違法，所以國家只能自己盡量完善法律；國家的主要經(jīng)濟收入應該就是我們所有人繳納的稅費了，我們每個人第一個去遵守。第二個要說的是節(jié)稅籌劃，說的是納稅人運用一系列優(yōu)惠政策來進行巧妙的安排企業(yè)的經(jīng)營活動，比如一些減免稅政策，從而使企業(yè)避免交稅或者少交稅；第三個就是轉嫁籌劃，這個可以從字面上來理解，就是把自己的稅負通過調整價格來轉嫁到他人身上，這樣的話，自己繳納的稅費就變少了；最后一個就是實現(xiàn)涉稅零風險，這個是現(xiàn)在大部分人都推崇的，這個不需要別的什么，不需要別的什么才顯得格外的難，雖然重要細心和審視多度。就只需要你細心和認真，即你要有清楚的賬目，每次的納稅申報都要保證準確度，不會忘記納稅時間，不會有隨便有哪一處的錯誤和處罰，這就訓練了企業(yè)人員在稅收籌劃方面的細心和準確性，更加有利于企業(yè)的長遠發(fā)展與規(guī)模擴大[9]。雖然運用四種方式來進行稅收籌劃，但其都有共通之處，都應該在不去違背法律允許的范圍進行，并且都具有合法性、事前籌劃性和明確的目的性。2.3.房地產企業(yè)的稅收籌劃第一點，稅收籌劃可以提高企業(yè)競爭力，這么來說吧，稅收是我們國家國民經(jīng)濟的主要來源之一，特別是對房地產，征稅比較厲害，所以它的稅收負擔就偏重，但是又不能一直提高房價，因為房價國家也在宏觀調控著，這就使得房地產企業(yè)必須采取相應的措施來減少企業(yè)稅負，提高企業(yè)的競爭力，多多銷售自己的房地產。第二點，稅收籌劃能夠增強房地產企業(yè)的納稅意識。由于人們納稅意識淡薄，這樣就導致了一些不必要的費用，加大了負擔，還會有人為了逃避這些稅費而去偷稅漏稅，這樣是違法的，不可取的，肯定是瞞不住的，總有一天會被查出來，到時候，企業(yè)的商譽和經(jīng)濟等都會受到重創(chuàng)，壞一點的話，就再也回不到原來的地位。不過自從發(fā)出稅收優(yōu)惠的政策，“涉稅零風險”的概念就被提出來了，就是要有專業(yè)的人員進行專業(yè)的操作，做到清楚的賬目，在準確的時間納稅，沒有出現(xiàn)任何錯誤，就可以了。而“涉稅零風險”是房地產業(yè)的最高理想[12]。第三點，稅收籌劃可以提高企業(yè)的財務管理水平。財務管理是包含著稅收籌劃的，他們兩個都是以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為目標的，稅收籌劃雖然只是其中的一部分，但還是很重要，你把企業(yè)的稅收籌劃做好了，就可以有效的去改善現(xiàn)金流，把企業(yè)的資金利用的更全面，就有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，所以應該對這方面有著嚴格要求，所以企業(yè)就要抓住這方面的人才，為企業(yè)的稅收籌劃做貢獻，同時也提高企業(yè)的財務管理水平。第四點，稅務籌劃還有助于優(yōu)化產業(yè)結構和投資方向，引導著房地產行業(yè)向健康和諧方向發(fā)展，抑制了房地產市場投機取巧行為。從長遠角度上看，稅務籌劃還可能增加我們國家的稅收收入。關于稅收籌劃，它應該算是一個比較見縫插針的方法，致力于減少交稅數(shù)額，提高企業(yè)的利潤，我覺得，把它想出來的人就是個天才，特別厲害，希望以后有機會的話多研究研究，我已經(jīng)報了注冊會計師的稅法和經(jīng)濟法，希望可以去參加考試，并有一個好成績。3.房地產企業(yè)的稅收籌劃的運用3.1合理的對企業(yè)經(jīng)營活動的稅收進行籌劃早期的干預和計劃，在整個籌劃稅費過程中必須符合法律規(guī)范。納稅人一般分為兩種，一種是小規(guī)模納稅人，一種是一般納稅人。當我們與一般納稅人進行交易時，我們要在籌資等各個環(huán)節(jié)去進行介入，把所有環(huán)節(jié)都盡可能的去進行納稅抵扣，要管理好增值稅發(fā)票，使其合理化，提高財務人員對增值稅專用發(fā)票認識，再就是兩個合作企業(yè)要達成一致觀點，在對小規(guī)模納稅人方面得不到增值稅的專用發(fā)票時，要和它商量價格，爭取以最低價購入，而在一般納稅人那里，我們就要去要增值稅專用發(fā)票，對進項稅進行最大限度的抵扣；還要通過稅率的差異來見少房地產企業(yè)的稅收負擔；另外，對于房地產企業(yè)的納稅人身份要進行相關的利用，做好稅收籌劃，例如小規(guī)模納稅人的進項稅額超過了銷售額的8%,在這種情況下，如果想要減少稅負，則房地產開發(fā)企業(yè)可以申請成為一般納稅人；一般情況下，選擇了納稅人的身份之后，就很難再換一個，所以在這方面要慎重對待，把目光放得長遠一些，盡量選擇能長期為企業(yè)帶來便利的身份；最后，可以通過納稅時間延遲、爭取優(yōu)惠政策等措施進行稅收籌劃[14]。在實行“營改增”之后無論是之前的舊項目還是之后的新項目，一定要嚴格區(qū)分開來，因為這關系到企業(yè)的稅收籌劃和管理，我們應該盡量增加可抵扣的額度來降低稅負。首先，營改增前后的稅率也不一樣，可抵扣的情況也不一樣。我們應該選擇正確的稅率來進行核算，不要增加不必要的麻煩。我們還應該認清新舊項目，可以從這幾個方面來看，第一是看有沒有工程許可證，就是它如果在營改增之前沒有許可證也沒有開始動工的話，那種感覺是新項目，就要采用增值稅了；第二是看合同的簽訂，營改增之前簽的就是舊項目，營改增之后簽的就是新項目；第三是在有許可證和合同的前提下看有沒有完工，如果在營改增之后還沒有完工的話就是老項目；第四是通過“先斬后奏”的方式來看，也就是先動工后面再來簽合同、辦許可證，如果它是在營改增之后辦理的話，也是老項目。然后就是關于進項稅的抵扣問題，舉幾個例子來說明一下，你如果在營改增之前買了批材料，但是是營改增之后付款才有增值稅專用發(fā)票，或者是你在營改增之前付的款，都是在之后得到的增值稅發(fā)票，這些都是老項目，不能夠進行抵扣；最后，要對新老項目進行區(qū)別對待，不能混為一談，要分開的進行采購、核算，而且新老項目的進項和銷項不能一起算，更不能用新項目的進項稅去抵扣老項目[15]。3.2關于進項稅額的稅收籌劃針對房地產企業(yè)來說，無論采取哪一種銷售方式，如果銷售價格一旦確定了，銷項稅額也就相應確定。所以，房地產企業(yè)的稅收籌劃主要方面就在于如何擴大進項抵扣上，以下是關于進項稅額的兩種稅收籌劃方法。3．2.1供應商的選擇由于房地產開發(fā)企業(yè)資金量大，“營改增”之后，一般納稅人的身份居多，也就是一般都是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣就直接影響到房地產企業(yè)的增值稅稅收負擔。而我們國家對于可以進行抵扣的進項稅額有著特別嚴格和明確的規(guī)定，就是必須得從供應商那里取得增值稅專用發(fā)票。所以，房地產企業(yè)就可以運用這個規(guī)定，通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應商并且沒有怎么影響企業(yè)的凈利潤，一般的建議都是從一般納稅人那里進行采購，因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅的專用發(fā)票，房地產企業(yè)取得了該發(fā)票之后，可以作為進項稅額予以抵扣的。反的來說，如果供應商是小規(guī)模納稅人，房地產企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能進項稅額的抵扣。當然，如果是作為供應商的小規(guī)模納稅人可以取得由稅務機關代開的增值稅專用發(fā)票的話，那么房地產企業(yè)也可以進行進項稅額抵扣?？傊褪且帽M辦法來盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃也要全盤考慮，不能僅僅只考慮一點點的得失，對于房地產企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人那里采購能夠帶來凈利潤增加，而且增加的利潤還要大于不能抵扣的進項稅額的損失，那么在利潤最大化的考慮下，我們就應該選擇小規(guī)模納稅人作為供應商。建筑安裝業(yè)務是房地產企業(yè)進項稅額的最主要來源，在“營改增”背景下通過增加進項稅額來實現(xiàn)房地產企業(yè)的稅收籌劃，實現(xiàn)房地產業(yè)與建筑業(yè)務分離就成為一項不得不進行的戰(zhàn)略調整。只要建筑安裝企業(yè)提供了增值稅發(fā)票，那么房地產企業(yè)就可以進行抵扣，從而減輕稅收負擔，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益得以提高。3．2.2結算方式的選擇企業(yè)之間購銷活動的結算方式主要有:現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種。無論是選擇哪一種結算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應該盡量早點到稅務機關去進行認證，認證通過的當月就要進行申報，申報之后就可以作為當期的進項稅額來進行抵扣了。在現(xiàn)金采購方式下，經(jīng)過了認證申報是可以在付款當期就可以進行進項稅額抵扣，但是這種結算方式并沒有充分的利用購銷活動中的信用政策。如果是采用賒購的結算方式，要依據(jù)增值稅相關規(guī)定，雖然材料己全部驗收入庫，不過在貨款尚未全部付清之前，供應商就不能夠開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購時就只能在全部結清貨款的當期才可以進行進項稅額的抵扣。從稅收籌劃的角度來看，房地產企業(yè)可以通過與供應商簽訂分期付款合同，來分期取得增值稅的專用發(fā)票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。依照增值稅相關規(guī)定，運用分期付款的方式來購買貨物的，進項稅額的抵扣時間可以是分期付款的每一個付款日的當期，這樣就可以在用足了信用政策的同時又能夠分布的來抵扣增值稅進項稅額，以獲得更多資金的貨幣時間價值。3.3銷售階段的籌劃針對“營改增”對房地產企業(yè)稅收產生的影響，如果想在新的稅收政策下來降低成本，就必須聯(lián)系實際做好營銷戰(zhàn)略的轉變工作。比方說，在定價穩(wěn)定的情況下，通過“營改增”能夠有效減少房地產企業(yè)的一些相關費用和成本，并且在提升利潤的方面能夠發(fā)揮非常重要的作用，但是如果有材料、人力、設備等相關因素的變化，就會導致成本的上升，在這種情況下，房地產企業(yè)就要對營銷戰(zhàn)略進行有效的調整，進行業(yè)務升級，拓展業(yè)務范圍，使企業(yè)競爭力不斷提高，房地產企業(yè)要積極實現(xiàn)產品的豐富多彩，并且盡量的依照實際實現(xiàn)住宅項目和商業(yè)項目的一起開發(fā)來實現(xiàn)稅負減少的目的。對于銷售階段的房地產稅務籌劃戰(zhàn)略我們提出了以下兩種方法，即：一種方法是，房地產企業(yè)可以選擇采用一系列辦法來提高和采納出售或者出租房產來實現(xiàn)稅務的籌劃。房地產企業(yè)開發(fā)的房產到底是把這些所有的出售，我們要站在稅收籌劃的角度來解決一些問題，還是留下一部分用于對外租賃，這就必須取決于企業(yè)制定的策略以及管理者的意圖。順應時代發(fā)展的趨勢，好好的來進行營改增后的是市場化。并且在保障企業(yè)收入穩(wěn)定的條件下，我們要有嚴謹?shù)膽B(tài)度來認證去對待稅收籌劃。選擇這兩種不同的方式（出售房產和租賃房產）會給企業(yè)帶來有差別的稅收后果，要是企業(yè)既可以接受出售又能夠同意出租，那么，從稅務籌劃的角度來看，就可以運用稅負的那個平衡點分析法給出相應的決策和建議。按照我們國家現(xiàn)行的稅法規(guī)定，在房地產企業(yè)把開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或者是用于出租等商業(yè)用途的時候，產權未轉移的部分不征土地增值稅，并且在稅款清算時是不會列收入，不會去扣除相對應的成本和費用。出售房產時是要繳納土地增值的，而出租房產則是要繳納房產稅，要是轉出售為出租的話，房地產企業(yè)應該繳納的土地增值稅會變少，但是需要繳納的房產稅則會相應增加，兩者是此減彼增的關系，我們不能僅僅憑借出租方式下用不著繳納土地增值稅這一點就認為出租方式下稅收成本更低的結論，這樣太武斷了，既不專業(yè)也不科學。準確的納稅籌劃思路是要把增加的房產稅和減少的土地增值稅放到一起比較了之后才能夠得出結論。感覺細心的人才可以勝任這個稅收籌劃的工作，因為要想要企業(yè)跟好的達到那個聯(lián)系高度，“涉稅零風險”，我們就應該盡一萬份的心去做好它。一種方式是，通過出售精裝房來進行稅務籌劃。精裝修是房地產企業(yè)普遍采用的一種促銷方式，它存在著比較大的稅務籌劃空間，精裝修房稅務籌劃的關鍵就在于它是選擇了更加科學的合同簽訂方式。運用不同的合同簽訂方式，企業(yè)的納稅義務也會出現(xiàn)較大的差別[8]。我們都是納稅人，這是我們義不容辭的責任，我們要對我們的所作所為負責，盡我們自己的一份力氣，來為大祖國的稅收添磚加瓦。若是開發(fā)商和購房者僅僅只簽訂了一份精裝修房屋銷售合同，那么稅法認定的不動產銷售收入就應該是合同總價款，開發(fā)商就擁有了按照合同總價來計算應交土地增值稅的納稅義務。土地增值稅實行先預征后清算的制度，合同總價款中包含的裝修價款也應該按照當?shù)氐念A征率來進行土地增值稅的預繳，由于裝修成本可以從裝修收入中扣除，所以在土地增值稅清算時，這一部分的就不需要去交土地增值稅，因為，實際上這個地方的裝修費用里面根本就沒有增值額，但是又因為這里的預收稅的模式有限制，讓企業(yè)造成了一部分的損失，如果照這樣做，就稅收籌劃背道而馳了。要是可以把出售沒有裝修的毛坯房和對房屋進行精細裝修這兩樣在簽訂合同的時候就進行區(qū)別對待，并實現(xiàn)兩個商品兩種價格，這樣就能夠在全部收入固定不變的情況下去完成對稅成本的醬燒。接下來就談一談怎么來做，首先在工程完工時，就要馬上和購買房對人來簽訂關于毛坯房的銷售合同，然后再在準備裝修之前與購買這個房子的人簽訂精裝修工程的合同，再就按照銷售毛坯房的價格將裝修外包給裝修公司，由裝修公司全權負責。在這樣的合同簽署方式下，稅法認定的不動產銷售收入其實就是毛坯房的價格，開發(fā)商就只需要按照毛坯房銷售合同的總價款來計算應該繳納的土地增值稅[18]。在房地產開發(fā)企業(yè)的保有階段進行稅收籌劃，我們將要用采用收取住房租金收入的方法來進行稅務籌劃。說的是房地產開發(fā)企業(yè)找不到適合的被投資方，而且又沒有辦法用房地產投資來進行入股，或者依據(jù)管理層的戰(zhàn)略意圖，企業(yè)決定進行對外出租某一個特定房產用來賺取租金收入，此時，就有必要對租金收入收取的方式來進行稅務籌劃。企業(yè)在收取承租方支付的價款時，采取一攬子收取方式或者分別收取的方式，企業(yè)可以獲得相同的總收入，但是不同收取方式下稅收后果會有明顯的差異[15]。4.“營改增”后房地產企業(yè)進行稅務籌劃的注意事項4.1在進項稅方面進項稅額。從理論上看來，要想有效的減少應納稅額，就應該提高進項稅額或者降低銷項稅額，但在銷項稅率固定的情況下，如果再去降低它本身的稅率，就是把它的銷售價格給調低了，這樣的話，利潤就變少了，這樣做就不劃算了。所以呢，我們應該在提高進項稅上面下功夫，要加大進項稅的稅額，你得去提高進項稅稅率，這樣做才能夠做到減少應納稅額。企業(yè)抵扣的增值稅進項數(shù)額，是依據(jù)企業(yè)取得并通過認證的增值稅專用發(fā)票來確定的，這個數(shù)額就是所采購商品（服務）的價格和稅率的乘積。所以當企業(yè)采購價格固定不變時，就可以采用取得增值稅專用發(fā)票、選擇具有一般納稅人資格的供應商、延遲交貨、固定資產采購等方法來增加進項稅數(shù)額[16]。4.2在業(yè)務合作方面在業(yè)務合作方面主要是房地產開發(fā)企業(yè)選擇合建模式下，進行建筑工程分承包情況下，合作雙方應該都有一定的基礎，一般是一個資金雄厚，另一個擁有土地使用權，最好是彼此熟悉，知根知底，這樣才可以進行真正的合作建房，兩者一起投資，一起取得利潤，還可以一起承擔風險。這就是所謂同甘共苦。在房地產開發(fā)的時候就不會遭遇資金困難，在增值稅這方面，如果兩個企業(yè)都不想承擔，就應該明確的劃分最終的利潤和風險，如果一方獲利，那這種合作就沒有實施的可能性。而且從土地的獲得到投資，之間的時間要控制好，還要盡量把投資的預估價和實際取得土地的價格進行所見，從而減少了土地增值稅和企業(yè)所得稅方面的稅收負擔[18]。4.3產品銷售方面要對項目土地增值稅臨界點進行精密而準確的測算，確定其合理又有效的銷售價格。主地増值稅法規(guī)定，在普通住宅的增值稅率沒有超過20％時，可減免土地增值稅，要是超過20％臨界點時，則需要全額征收土地增值稅，因此，我們對土地増值稅臨界點進行有效的把控就可以實現(xiàn)零增值稅負[20]。4.4規(guī)范日常經(jīng)營活動，合理獲取增值稅專用發(fā)票為了適應全面營改增政策，企業(yè)應該要跟著國家走，去適應它的變化，相應的對各個部門做出要求，對一些企業(yè)的規(guī)范也要變化，并調整它的日常經(jīng)營活動，并盡可能的去多獲取增值稅的專用發(fā)票，好來進行抵扣，減少納稅額。首先，我們應該在企業(yè)內部成立幾個學習小組，專門來學習相關的稅法和營改增知識，剛開始可能不適應，學多了就好了，懂得了稅法，就可以用合適的方法進行稅收籌劃，讓他們明白在購買固定資產的時候不僅僅只是取得發(fā)票就好了，還應該讓別人開具增值稅專用發(fā)票，這樣才可以進行抵扣。然后就是跟建筑業(yè)相關的，比如建筑要用的材料和建安工程的費用，一般也都要讓別人開具增值稅專用發(fā)票，因為對于房地產，建筑施工行業(yè)是它增值稅的進項稅最大的來源。所以，在建筑供應商這一塊，一定要取得增值稅的專用發(fā)票，不然，損失就大了。4.5適應營改增，重新構建企業(yè)經(jīng)營模式房地產企業(yè)在還沒有進行“營改增”以前，不管是把工程和材料都包了，還是只提供出來一種材料，它都是要根據(jù)營業(yè)稅的計稅方法來進行核算的，這個時候的營業(yè)稅都是5%，還不可以抵扣。但是現(xiàn)在已經(jīng)進行全面“營改增”了，一切都變得不太一樣了，以前用的營業(yè)稅都變成了增值稅。然后包工包料和只提供一種材料就是不一樣的了，房地產公司如果只買了一種材料的話，就可以用17%的增值稅進行抵扣，就避免了多交錢的情況?？墒?，如果你全部把工程材料都包了的話，就沒有辦法和建筑企業(yè)進行分開結算，這樣就算混合營銷。建筑業(yè)就會采用11%的增值稅進行抵扣，你也就只能跟他一樣，這樣的話，就要多交稅了，不劃算的。簡而言之，對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，應該順應時代發(fā)展的潮流，結合自身的實際來適應“營改增”，并在“營改增”的過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并且來制定一系列有效的措施來規(guī)范自身企業(yè)，應該去要求相關的一些財務人員去學習關于營改增的新知識，這樣才可以做好相當于的稅收籌劃的工作，讓企業(yè)避免多交稅，讓企業(yè)更好的收益。5.結束語不論是站在什么角度，都可以不同程度的來降低房地產公司的整體稅收負擔，從而達到減輕稅負的效果。企業(yè)在籌劃的過程中應該依據(jù)實際情況來進行靈活運用或者結合使用，最大限度的來減輕企業(yè)的稅收負擔。與此同時也應看到，房地產行業(yè)并不是孤立的行業(yè)，和許多的產業(yè)有著千絲萬縷的關聯(lián)，是全社會人民關注的焦點。當然，房地產企業(yè)在稅務籌劃的計劃和實施的過程中，也一定要遵守法律法規(guī)，使自身的發(fā)展目光得到全面性的提升、擁有發(fā)展戰(zhàn)略的前瞻性，并保證稅務籌劃的實施使得企業(yè)發(fā)展的整體利益得到一定幅度的提升，確定和保證稅務籌劃的可靠性，進而不斷的擴大房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，創(chuàng)造出更加多的經(jīng)濟利益。在這里，房地產企業(yè)需要謹記，稅務籌劃實行的終極目的就是為了最大化的企業(yè)整體利益，而這個整體利益包括了企業(yè)的形象、長遠的發(fā)展、政府的領導、法規(guī)政策等多個方面，所以房地產企業(yè)在稅務籌劃的實施過程中必須更多的關注自身的長遠與整體利益，從而能夠最大程度的優(yōu)化企業(yè)利益。在“營改增”政策過渡期房地產公司要在充分全面的研讀政策后，加強對內控機制的建設和完善，在適當?shù)臅r候進行服務外包，多管齊下，認真而嚴謹?shù)娜プ龊枚愂栈I劃的工作，乘著“營改增”的東風，對產業(yè)結構進行進一步優(yōu)化，對市場占有率也逐步提高，推動著國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。但是由于個人專業(yè)水平和知識儲備的局限性，只是淺薄的認識到了一些內容，就像是冰山一角一樣，只有上面一點點的內容，下面很深很大的一片都沒有看到，所以就還不能夠全面深入的探討“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)在稅務籌劃上的一些其它的具體措施。但是相信在今后的工作實踐和學習中，能夠對該問題有更深入的學習和理解，從而提高對該論題的認識。參考文獻：[1]Tait，ValueAddedTax[J].London：McGraw-Hill，1972.[2]HendersonJ.V，Ioannides，YM.AModelofHousingTenureChoice[J].TheAmericanEconomicReview，1983，（1）.[3]SijbrenCnossen，“VATTreatmentOfImmovableProperty”[J].TaxnotesInt