安順房地產策劃報告

策劃報告題目：安順市高鐵壹號住房策劃查報告成員：專業(yè)班級：指導教師：時間：6月15小組分工宏觀分析：房地產微觀環(huán)境研究：項目開發(fā)的條件：項目競爭力分析：項目定位分析：產品方略和格方略：渠道方略和促銷方略：重要經濟技術指標：銷售收入估算表：投資概算表：PPT制作：講PPT：策劃報告制作：摘要： 1一、報告正文 2(一)、市場調調研 21．宏觀環(huán)境研究 22．房地產微觀環(huán)境研究 2(二)、項目定位 21.項目開發(fā)的條件 22．項目競爭力分析 23．項目定位分析 3（三）、營銷方略 41.產品方略 42.價格方略 73渠道方略 84促銷方略8（四）、收支預算 101．重要經濟技術指標 102.銷售收入估算表 113.投資概算表 12二、結論和建議 14三、附件 15摘要：報告正文一、市場調調研（一）、宏觀分析（二）、房地產微觀環(huán)境研究一、整體市場概況

1、3月份安順樓市供應面積：111906.38平米2、3月份安順樓市供應套數：723套3、安順樓市住宅成交均價3月份，安順樓市商品房銷售均價為4400元/平米。

供應和需求環(huán)比自1月份來呈持續(xù)上升階段，成交均價比2月份也小幅呈上升的態(tài)勢。本月住宅有少量的政策性房和定向開發(fā)房成交備案，首先拉低了均價，另首先也使得市場呈現虛假繁華4、3月住宅成交面積94557.34平米，環(huán)比上月大幅上升,單項目最高為天瀑陽光-碧園項目網簽備量達成10002.31平米；另首先多彩萬象旅游城網簽備案量9803.02平米

安順樓市住宅成交面積5、3月份成交850套，天瀑陽光-碧園項目網簽備案成交86套排名榜單第一，成交均價5566元/平米總結：安順樓市3月份住宅成交面積94557.34平米，成交套數850套，成效均價4400元/平米，天瀑陽光-碧園項目網簽備量達成10002.31平米排名榜單第一；另首先多彩萬象旅游城網簽備案量9803.02平米。本月市場成交低于市場水平的因素：由于諸多項現在期成交本月備案與部分安置房繼續(xù)備案直接拉低整個市場成交均價二、安順樓市商業(yè)市場成交分析

1、3月份，安順市商業(yè)物業(yè)成交均價11300元/平米2、3月份商業(yè)網簽備案成交數量344套，環(huán)比大幅上升3、3月份商業(yè)成交面積17286.24平米，環(huán)比大幅上升4、3月份商業(yè)成交面積17286.24平米，環(huán)比大幅上升總結：3月份，安順市商業(yè)物業(yè)成交均價11300元/平米;成交數量344套；成交面積17286.24平米；安順整體市場以住宅底商成交為主，城中村棚戶區(qū)改造將帶動更多的商業(yè)物業(yè)的建設，進一步加劇安順市商業(yè)物業(yè)供過于求的嚴峻局面;國家政策偏向擠壓投資、投機性行為，固然良好的定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃分、運行管理將顯得日益重要。利好的消息是今天安順市加大棚戶區(qū)改造，政府實施貨幣化，市民有更多流動資金選擇商業(yè)投資三、安順市住宅客群調研2、消費者重要以服務行業(yè)為主，另首先是個體3、安順市住宅客戶以滿巢期的三口之家為主，另首先是新婚期家庭4、購房者收入以11-15萬元為主，30萬以上收入人群較少客戶首先看重區(qū)位地段，另首先是價格消費者研究結論二、項目定位（一）、項目開發(fā)的條件區(qū)域：本項目位于安順市城區(qū)以西開發(fā)區(qū)黃果樹大街與開三號路交叉口西南角，安順市高鐵站旁，奧體中心與高鐵站兩者的中間位置，土地四至：北臨西航路，南臨滬昆高速，西臨高鐵站，東臨奧體中心。開發(fā)條件：1、安順市擁有近百里以內風景名勝安順市內人文景觀豐富，出名的老一輩無產階級革命家王若飛烈士故居，安順府文廟、武廟、西秀區(qū)石塔、虹山湖公園、寧谷石漢墓群、谷氏舊宅等景點遍及全城、藥藏著十分豐富的文化內涵。2、最佳旅游避暑勝地安順市的氣候溫暖濕潤，氣溫變化小，冬暖夏涼，氣候宜人，適宜避暑。3、悠久的歷史文化安順市是春秋戰(zhàn)國時期古牂牁、夜郎的發(fā)祥地，至今已發(fā)現漢墓群有700余座。4、平穩(wěn)的經濟發(fā)展安順市開發(fā)區(qū)的區(qū)域基礎設施建設已達成“五通一平”開發(fā)程度（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），交通較便捷：有公交車及出租車經周邊區(qū)域、且距離高鐵站較近。、項目競爭力分析S（strengths）是優(yōu)勢：1、地理位置：處在高鐵站西南角，環(huán)境優(yōu)美2、交通狀況：項目周邊有21路、19路、20路等多公交線路，路況良好。業(yè)主可在高鐵站下車，步行幾分鐘可到項目的位置。交通四通八達，出行相稱的方便，去市中心能夠控制在30-40分鐘以內。出遠門，乘坐高鐵更加方便。3、生活配套：周邊有奧體中心，方便人們鍛煉身體。多個基礎設施相對完善。醫(yī)院，超市，農貿市場，學校等生活配套設施一應俱全，距離項目不到300米左右。4、文化氛圍：社區(qū)內規(guī)劃有幼兒園，已經同時在建設當中，項目交樓即可投入使用。離項目近來的學校尚有省雙陽小學，周邊尚有安順市第一、第二高級中學。5、引進國家一級資質物業(yè)公司——廣州珠江物業(yè)管理有限公司聯(lián)合打造社區(qū)物業(yè)管理品牌，更提高了項目的整體水平。6、公司所開發(fā)的商品房，均由已通過ISO9002國際質量認證、榮獲國家建筑業(yè)最高榮譽獎“魯班獎”的國家一級資質——廣州住宅建設發(fā)展有限公司施工，并嚴格按照建設部頒布的原則進行驗收。W（weaknesses）是劣勢：1、開發(fā)成本大，由于新開發(fā)一種項目，因其地區(qū)比較市區(qū)來說相對偏遠，需要完善它所需要的配套及生活設施，這樣就造成了項目投入成本增加。2、三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大。3、處在高鐵站旁邊，地勢偏遠，人流量少。O（opportunities）是機會：1、高鐵站的發(fā)展帶動經濟和人口流入，人們將繼續(xù)向高鐵站方向轉移居住。2、安順市是旅游業(yè)發(fā)達的地區(qū)，將帶動外來人口。3、政府、高層建筑持續(xù)受到人們的歡迎。4、政策的激勵5、有自己專業(yè)的修建團體，能確保項目的質量，值得人信賴T（threats）是威脅：1、高鐵新城，奧維春天，是距離高鐵站比較近的新建項目，競爭壓力大，要想奪得頭籌，必須要有我們項目的的特色。2、配套設施不完善，相對于新天地那邊的項目，周邊基礎設施離項目所在地有點遠，要么就是沒有。（三）、項目定位分析三、營銷方略（一）、產品方略（二）、價格方略（三）、渠道方略根據本項目以及公司特點，本次營銷渠道的選擇采用直接營銷渠道。直接營銷能夠使開發(fā)商直接面對市場，第一時間理解市場客戶需求，節(jié)省銷售費用，提高項目的利潤，并能夠樹立房地產開發(fā)公司和項目的品牌形象，營銷決策的反映速度快，尚有助于加強對銷售人員管理，提高銷售人員的主動性、促銷方略第一階段：入市期，樹立形象采用海報、戶外宣傳推廣，現場售樓處及示范區(qū)公開展示品質，提高形象。第二階段：內部認購期開始采用主流媒體，結合媒體、電臺炒作，宣傳內容以形象為主，配合營銷活動信息。銷售VIP卡片，VIP客戶可獲得一定權益，如可享有高級餐廳及高端會所的同等VIP特權，同時還可享有買房的優(yōu)惠，通過VIP卡片的銷售可積累客戶。第三階段、開盤強銷期舉辦開盤典禮，戶外告之公開消息，并采用軟文充足渲染開盤熱銷場面，配合優(yōu)惠活動的舉辦，如：開盤當天企事業(yè)單位等團購優(yōu)惠活動等。第四階段、持續(xù)期通過節(jié)日活動全方面展示項目、客戶答謝會維護客戶關系。第五階段、尾盤銷售期激勵老客戶介紹新客戶，現場可進行社區(qū)實景和場景感受，增進尾盤的順利推廣。四、收支預算（一）、重要經濟技術指標重要技術經濟指標序號項目面積(平米）1占地總面積294327.402綠地率≧40%3建筑密度≤25%4容積率1.805總建筑面積529789.326地上總建筑面積529789.327多層公寓105957.868小高層132447.339聯(lián)體別墅132447.3310商品房116553.6511公建配套42383.15、銷售收入估算表項目銷售收入估算表序號名稱面積銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）備注1多層公寓105957.86516054674.26公建配套的銷售費用分別計入各個對應費用的單價

2小高層132447.33516068342.823聯(lián)體別墅132447.339500125824.964商品房116553.65516060141.685累計487406.17

308983.73（三）、投資概算表序號項目名稱單位計算基數計算原則（元）費用（萬元）備注一建筑安裝工程費用3283.34（一）主體土建安裝工程平方米150002450.041土建工程平方米150001483.362225.04基礎工程平方米423012051.84上部主體構造工程平方米1500010501575外墻部分平方面及防水隔熱保溫工程平方米423010043.2其它建筑部分平方工方法費用平方米150001201802安裝工程平方活給排水功效平方米150005075消防噴淋工程平方米150004060通用設備及照明平方米150006090（二）設備工程項1000200（三）室外工程項1410360雨污水及其它管道項173000070硬地及道路項11800000180市政配套工程靜態(tài)投資項140000040綠化工程項173000070（四）其它工程項1273.3智能工程項140000040電信工程平方米150003045廣電工程平方米150003045其它配套靜態(tài)投資平方米150002030施工用水電項115000015夜景工程項128000028自來水工程項130000030電信電視工程項137000037建筑安裝工程費用累計項3283.34（一）+（二）+（三）+（四）二前期費用及其它費用（一）征地拆遷賠償費項暫不考慮拆遷費項暫不考慮安置費項暫不考慮征地費項暫不考慮大小配套費項暫不考慮（二）三通一平費項暫不考慮舊基礎解決平方米暫不考慮軟基解決平方米暫不考慮場地平整項1700007通水費用項1400004通電費用項1500005（三）有關政府規(guī)費（四）勘察，設計費項1133.5地勘勘察費項135建筑設計費萬元3283.340.02582.08規(guī)劃設計費萬元3283.340.00