房地產(chǎn)公司成本控制體系

置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場(chǎng)和政策促使這個(gè)行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關(guān)系由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷降低，基本上進(jìn)入微利時(shí)代，這樣使得在保證品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對(duì)我們公司的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進(jìn)的成本控制體系：房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項(xiàng)到房屋交付維保全過(guò)程發(fā)生的為取得銷(xiāo)售收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)；房地產(chǎn)企業(yè)的全費(fèi)用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)園林與配套工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。（詳細(xì)構(gòu)成見(jiàn)附件1）二、成本控制的目的：進(jìn)行合理的成本控制（避免省錢(qián)就是成本控制的誤解），提高價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價(jià)值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本適當(dāng)增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價(jià)值。）三、成本控制應(yīng)遵循的原則：1、全過(guò)程控制原則（從項(xiàng)目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、施工銷(xiāo)售階段、竣工驗(yàn)收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過(guò)程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性價(jià)比原則（可通過(guò)價(jià)值工程V=F（可用單位平米售價(jià)或總預(yù)期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標(biāo)成本）；4、目標(biāo)成本控制原則（根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)成本，進(jìn)行分解，制定項(xiàng)目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū)并實(shí)時(shí)進(jìn)行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開(kāi)控制原則；6、以項(xiàng)目為單位進(jìn)行考核原則；7、信息化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標(biāo)成本設(shè)定：方法一：根據(jù)預(yù)期的售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)率反推出總目標(biāo)成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標(biāo)成本=銷(xiāo)售預(yù)期價(jià)格/（1+預(yù)期利潤(rùn)率）；方法二：利用《項(xiàng)目成本測(cè)算表》（見(jiàn)附件2），測(cè)算出總目標(biāo)成本；（適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報(bào)分析模板》（見(jiàn)附件3），通過(guò)調(diào)整相應(yīng)的售價(jià)和成本投入達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)率而獲得總目標(biāo)成本。（適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支撐）五、全過(guò)程成本控制要點(diǎn)（見(jiàn)附件4）六、項(xiàng)目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū)（總控責(zé)任書(shū)和年度責(zé)任書(shū)）(見(jiàn)附件5)并對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。七、全過(guò)程成本實(shí)時(shí)控制的控制措施、相應(yīng)的支撐制度、測(cè)算表格（一）、項(xiàng)目立項(xiàng)及征地階段及各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用控制:1、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用支出控制措施:通過(guò)招投標(biāo)選擇價(jià)低質(zhì)優(yōu)的項(xiàng)目可研評(píng)估機(jī)構(gòu)。2、新征土地成本控制措施：（1）征地費(fèi)用：招拍掛取得，應(yīng)形式上走招拍掛，但實(shí)質(zhì)采用協(xié)議出讓方式拿地；盡可能勸退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。拿地時(shí)機(jī)選擇在市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)不景氣階段儲(chǔ)備土地；土地費(fèi)用繳納應(yīng)少交或晚交，繳納時(shí)間可分批分階段繳納。（2）拆遷安置費(fèi)用：嚴(yán)格按照政府拆遷安置政策執(zhí)行，避免不必要的支出；利用上海公司，通過(guò)招商引資的方式進(jìn)入異地土地市場(chǎng)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠。（3）規(guī)劃條件：在前期規(guī)劃階段，采取詳細(xì)分析和評(píng)估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優(yōu)化各項(xiàng)指標(biāo)，滿足公司利益最大化，降低土地成本；3、五證及各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用控制措施：合理利用政策優(yōu)惠，爭(zhēng)取少交和減免。（二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用控制措施：通過(guò)招投標(biāo)選擇價(jià)低、質(zhì)優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，主要通過(guò)對(duì)報(bào)價(jià)和方案的比選擇優(yōu)選擇。2、有效控制設(shè)計(jì)限額，主要通以下策略進(jìn)行控制：（1）策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）策略三：加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）策略四：深入價(jià)值工程原理的應(yīng)用（價(jià)值=功能（可用售價(jià)代替）/成本）；（5）策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià)（應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。）3、考慮項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用,從設(shè)計(jì)一開(kāi)始就處理好一次性投入和后期使用費(fèi)用間的關(guān)系，使全壽命周期成本達(dá)到最?。?、此階段應(yīng)注意：總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時(shí)注意戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)優(yōu)選對(duì)比，修訂和調(diào)整總目標(biāo)成本，使之達(dá)到最優(yōu)；5、在符合各項(xiàng)規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車(chē)位和地上車(chē)位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源，減少成本重復(fù)支出；（六）、竣工驗(yàn)收決算階段成本控制措施：1、嚴(yán)格控制決算資料的審核，按《結(jié)算申請(qǐng)管理辦法》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行；2、加強(qiáng)《分包（零星）工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程量認(rèn)定辦法》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾）的執(zhí)行；3、加強(qiáng)決算審計(jì)工作；4、嚴(yán)格按合同中約定的違約條款（質(zhì)量、工期、安全文明、水電費(fèi)等扣罰或獎(jiǎng)勵(lì)）執(zhí)行，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)管理資料，對(duì)違約金、獎(jiǎng)罰款、扣款等進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)并嚴(yán)格執(zhí)行；5、通過(guò)成本分析，建立并不斷更新成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。（七）、產(chǎn)品交付維保階段成本控制措施：1、嚴(yán)格按《工程質(zhì)量維修管理辦法》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行，合理控制維修成本，避免不必要的支出；2、做到事前控制，維修一次性達(dá)標(biāo)，避免二次維修而重復(fù)支出費(fèi)用；3、合理控制維保階段增設(shè)新設(shè)施而造成成本增加；4、加強(qiáng)物業(yè)管理部門(mén)職能；5、對(duì)樣板間（區(qū)）、售樓部、未售的商品房、商業(yè)、車(chē)位及其他資產(chǎn)與物業(yè)公司簽訂委托管理協(xié)議，明確責(zé)權(quán)利。（八）、期間費(fèi)用：1、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制措施：（1）媒體組合及廣告發(fā)布費(fèi)用；制定經(jīng)濟(jì)實(shí)效的廣告宣傳計(jì)劃，掌控廣告的發(fā)布時(shí)機(jī)和目標(biāo)客戶群，對(duì)媒體效果作動(dòng)態(tài)監(jiān)控和后評(píng)估，保證廣告效果。（2）廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi)用：嚴(yán)格按公司相關(guān)制度執(zhí)行。（3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用；對(duì)售樓部選址、現(xiàn)場(chǎng)包裝、景觀體驗(yàn)區(qū)、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝各種物料等作充分研討論證，保證再回收利用，發(fā)揮最大營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值。（4）營(yíng)銷(xiāo)方式選擇控制銷(xiāo)售傭金：根據(jù)項(xiàng)目情況，選擇、調(diào)整最優(yōu)的銷(xiāo)售組合方案。（5）銷(xiāo)售價(jià)格及優(yōu)惠幅度掌控；若是集中認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)，應(yīng)對(duì)客戶心理價(jià)位充分摸底，制定最合理的表價(jià)和優(yōu)惠幅度。熱銷(xiāo)期間應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度及成交客戶數(shù)量，適時(shí)進(jìn)行價(jià)格提升或采取階段性的促銷(xiāo)策略，兼顧合適銷(xiāo)售進(jìn)度的前提下追求利潤(rùn)最大化，從而攤薄各項(xiàng)成本。（6）銷(xiāo)售回款跟催熟悉金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格審核客戶征信記錄和還款能力，縮短辦理手續(xù)的時(shí)間，采取各種措施催款，加快回款進(jìn)度。（7）保留物業(yè)利用或變現(xiàn)采取出租、抵押、以租代售等方式，最大限度發(fā)揮保留物業(yè)價(jià)值。2、管理費(fèi)用成本控制措施：（1）工資福利待遇：主要通過(guò)人員編制的管控實(shí)現(xiàn)工資福利的成本管控，人員編制嚴(yán)格依據(jù)公司年度對(duì)組織架構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)行人員定編設(shè)置；結(jié)合組織架構(gòu)，對(duì)各部門(mén)提報(bào)的人員需求進(jìn)行審核和工作分析，綜合確定崗位編制人數(shù)；招聘嚴(yán)格按照年度人員編制進(jìn)行招募，不能超編使用；（2）招聘及培訓(xùn)學(xué)習(xí)費(fèi)用：招聘、培訓(xùn)渠道選擇，選擇性價(jià)比最優(yōu)的渠道；培訓(xùn)學(xué)習(xí)費(fèi)用嚴(yán)格按照出差及住宿標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行人員安排，預(yù)算內(nèi)費(fèi)用嚴(yán)格控制；（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、通訊費(fèi)用、車(chē)輛交通費(fèi)用、維修費(fèi)用、水電費(fèi)：按《年度各部門(mén)管理費(fèi)用控制表》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾）中設(shè)定的限額指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格控制，并進(jìn)行月度匯總通報(bào)至各部門(mén)，做到過(guò)程預(yù)警；（4）采購(gòu)辦公設(shè)施及用品費(fèi)用：a)嚴(yán)格執(zhí)行《辦公用品采購(gòu)實(shí)施細(xì)則》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾），堅(jiān)持“貨比三家，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，定點(diǎn)采購(gòu)”原則；b)對(duì)于用量較大的辦公用品采取批量采購(gòu)的辦法進(jìn)行采購(gòu)，降低采購(gòu)價(jià)格，保證采購(gòu)質(zhì)量；c)對(duì)于零星使用的辦公用品采取綜合成本控制的辦法進(jìn)行采購(gòu)，采購(gòu)時(shí)不僅要考慮辦公用品的價(jià)格，同時(shí)還要考慮汽車(chē)費(fèi)用和人工費(fèi)用。（5）現(xiàn)代化管理系統(tǒng)配置、維護(hù)費(fèi)用：根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，選擇合適的合作供方。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用成本控制措施：a)拓寬融資渠道（融資渠道有：抵押貸款、民間融資、社會(huì)資金入股固定分紅、土地入股合作開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)預(yù)售、上市融資、信托融資），結(jié)合企業(yè)發(fā)展資金預(yù)期需求計(jì)劃、資金使用周期、項(xiàng)目盈利還款能力，選擇最經(jīng)濟(jì)合理的融資組合方案，使融資費(fèi)用趨于最小；各種融資渠道的融資比率及優(yōu)缺點(diǎn)：銀行抵押貸款融資：融資比率一般為資產(chǎn)價(jià)值的50%，審批條件苛刻；信托融資：通過(guò)信托公司針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃，年限一般為1—2年，年資金使用利率為12—20%，操作難度一般；優(yōu)勢(shì)：融資期限靈活，操作簡(jiǎn)單，交易模式成熟，利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；劣勢(shì)：與銀行貸款相比成本高，監(jiān)管審批難度中等；股權(quán)融資：信托投資公司投資入股房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資人并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與項(xiàng)目所有人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間，所有人按約定價(jià)格回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán)，股權(quán)的溢價(jià)部分為信托投資收益，投資人不要求與開(kāi)發(fā)企業(yè)分享項(xiàng)目利潤(rùn)，利用該模式，除了實(shí)現(xiàn)融資目的，還能提高企業(yè)的信用等級(jí)，因?yàn)楦鶕?jù)121號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，通過(guò)信托資金增值擴(kuò)股，一舉兩得；優(yōu)勢(shì)：增加公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債率，為銀行融資提供充足自有資金支持，達(dá)到銀行更高融資條件，投資人只要求階段性回報(bào)，不要求參與項(xiàng)目管理和本公司分享開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。劣勢(shì)：投資人要求附加回購(gòu)，在會(huì)計(jì)處理上視為債權(quán)，投資者有可能附加浮動(dòng)回報(bào)，影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；政府合作資金池融資：政府主導(dǎo)，公司牽頭，召集房地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)行業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，共同組建企業(yè)聯(lián)盟資金池，企業(yè)以股份公司性質(zhì)經(jīng)營(yíng)，各企業(yè)可以將閑余資金存放在資金池，利得隨行就市，一般不低于同期貸款利率，對(duì)資金有需求企業(yè)，可以對(duì)資金池資金進(jìn)行競(jìng)標(biāo)使用，這樣既保證了聯(lián)盟企業(yè)利益，又通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制調(diào)節(jié)了資金需求，項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制和政府主導(dǎo)能力是關(guān)鍵，各聯(lián)盟企業(yè)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可程度影響該項(xiàng)目發(fā)展；b)加強(qiáng)盈余資金管理：利用盈余資金進(jìn)行投資或理財(cái)，投資和理財(cái)均選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的保本型產(chǎn)品；（九）、其他費(fèi)用：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按適當(dāng)?shù)南禂?shù)進(jìn)行控制；（十）、納稅統(tǒng)籌，合理避稅（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾中的稅務(wù)籌劃方案）。八、事中控制、預(yù)警、調(diào)整審批1、由成本部牽頭，各部門(mén)和責(zé)任人協(xié)助，結(jié)合第五條“全過(guò)程成本控制要點(diǎn)”、第七條“全過(guò)程成本控制措施”和第六條成本控制責(zé)任書(shū)中分解到各部門(mén)的成本控制項(xiàng)目實(shí)施事中跟蹤控制；對(duì)發(fā)生的成本按劃分的科目做好記錄、匯總，并做好對(duì)比分析；2、成本部每月對(duì)發(fā)生的成本進(jìn)行收集、整理、分類匯總，在下個(gè)月初對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行通報(bào)，對(duì)超出目標(biāo)或預(yù)計(jì)將超出目標(biāo)的成本項(xiàng)做出預(yù)警，并協(xié)助相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人做出應(yīng)對(duì)措施；3、對(duì)于預(yù)計(jì)將超出原定指標(biāo)的成本發(fā)生項(xiàng)，由主管部門(mén)提出申請(qǐng)并填報(bào)《項(xiàng)目成本目標(biāo)調(diào)整審批表》（見(jiàn)附件6），由成本部和主管副總判定是否合理并做出審核，同意后報(bào)總經(jīng)理審批。九、成本考核：1、成本部主導(dǎo)負(fù)責(zé)（其他部門(mén)配合）成本數(shù)據(jù)的采集、整理、分析和考核；2、以《項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任書(shū)》年度分解指標(biāo)和項(xiàng)目總控指標(biāo)為依據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目年度考核和項(xiàng)目結(jié)案考核（調(diào)整）；3、年度、結(jié)案考核分值比例占各部門(mén)績(jī)效考核的5-10%（具體根據(jù)各部門(mén)和責(zé)任人對(duì)成本控制的關(guān)聯(lián)度確定績(jī)效考核的比例，并列入年度績(jī)效考核表內(nèi)）；項(xiàng)目結(jié)案考核，主要對(duì)各部門(mén)成本控制成果進(jìn)行評(píng)價(jià)；4、成本考核的依據(jù)：成本控制在《項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任書(shū)》中設(shè)定的指標(biāo)內(nèi)得分為：相應(yīng)的考核比例系數(shù)×100，超出設(shè)定的指標(biāo)5%（含）以內(nèi)得分為：相應(yīng)的考核比例系數(shù)×90，超出設(shè)定的指標(biāo)5%-10%（含）得分為：相應(yīng)的考