房地產(chǎn)估價第9章-房地產(chǎn)和市場評級課件

房地產(chǎn)估價第9章房地產(chǎn)和市場評級房地產(chǎn)估價第9章房地產(chǎn)和市場評級1第九章 房地產(chǎn)和市場評級學(xué)習(xí)指導(dǎo)

通過本章學(xué)習(xí)要求重點掌握房地產(chǎn)和市場評級的概念和方法，了解新巴塞爾資本協(xié)議中對房地產(chǎn)和市場評級的相關(guān)規(guī)定，理解房地產(chǎn)和市場評級的意義。第九章 房地產(chǎn)和市場評級29.1 房地產(chǎn)和市場評級的概念、研究背景和意義9.1.1 房地產(chǎn)和市場評級概念 房地產(chǎn)和市場評級是為了展示房地產(chǎn)在相關(guān)市場中可持續(xù)質(zhì)量的標(biāo)準化程序。 評級體系反映的是房地產(chǎn)在相應(yīng)市場中的可持續(xù)質(zhì)量。評級所作的陳述是關(guān)于未來的，因此，房地產(chǎn)和市場評級采用了未來的中期銷售前景對質(zhì)量進行判斷。 房地產(chǎn)和市場評級的前提之一是充分恰當(dāng)?shù)膬r格，這與國際化的市場價值定義十分貼近。房地產(chǎn)和市場評級不能證明貸款人和承租人的信用狀況，但這兩個因素對投融資決策等至關(guān)重要。9.1 房地產(chǎn)和市場評級的概念、研究背景和意義9.1.1 房39.1.2 研究背景

在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，評級是一個全新的研究方向。公司、銀行和投資機構(gòu)很早就將評級作為評價項目融資地位的方法。 新巴塞爾資本協(xié)議（巴塞爾協(xié)議Ⅱ）——兩大類信用評級的方法：標(biāo)準法和內(nèi)部評級法（IRB） 中國國內(nèi)尚不存在成型的房地產(chǎn)和市場評級體系以及專業(yè)的評級機構(gòu)。目前大多數(shù)評級研究的對象是信用和企業(yè)，而對房地產(chǎn)項目評價而言，則是可行性研究階段的投資風(fēng)險分析及經(jīng)濟評價。9.1.2 研究背景

在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，評級是一個全新的研49.1.3 研究意義一方面，由于個別市場體系狀況和實踐的差異，國際化顯著增加了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，使比較更加困難；另一方面，跨國交易的增加產(chǎn)生了新的管理規(guī)定，如《國際會計準則》和巴塞爾協(xié)議Ⅱ。這些準則的正確執(zhí)行需要依靠系統(tǒng)化的工具，借助評級進行房地產(chǎn)比較。

9.1.3 研究意義一方面，由于個別市場體系狀況和實踐的差59.2 房地產(chǎn)和市場評級相關(guān)理論

9.2.1 巴塞爾協(xié)議Ⅱ中的評級規(guī)定和房地產(chǎn)評級標(biāo)準巴塞爾協(xié)議II的附錄4詳細列示了監(jiān)管當(dāng)局對收益性房地產(chǎn)和高波動性商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險評級標(biāo)準。收益性房地產(chǎn)貸款的償還主要依賴于資產(chǎn)的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流的主要來源是租賃或銷售收入。高波動性商業(yè)房地產(chǎn)貸款與其他類別的專業(yè)貸款相比，是一種損失率波動較高（即較高的資產(chǎn)相關(guān)性）的商用房地產(chǎn)融資。9.2 房地產(chǎn)和市場評級相關(guān)理論

9.2.1 巴塞爾協(xié)議Ⅱ中69.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論房地產(chǎn)和市場評級理論主要是來源于信用評級的相關(guān)理論。信用評級狹義：即資信評級廣義：除資信評級外，還包括由信用報告機構(gòu)運用自身的專業(yè)技術(shù)發(fā)展的其他非資信評級服務(wù)

9.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論房地產(chǎn)和市場評級理論主要是79.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論國際三大信用評級機構(gòu)信用等級符號：圖9.2.2 房地產(chǎn)和市場評級理論國際三大信用評級機構(gòu)信用等89.3 房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系設(shè)計9.3.1 指標(biāo)體系設(shè)計原則全面性科學(xué)性一致性代表性可操作性9.3 房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系設(shè)計9.3.1 指標(biāo)體系設(shè)計99.3.2 指標(biāo)體系的基本架構(gòu)在房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系中，從上至下的支配關(guān)系形成遞階層次，最上層的為目標(biāo)層，最下層的為指標(biāo)層，中間的層次為準則層。房地產(chǎn)和市場評級最根本目標(biāo)——獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)濟效益 由多個分支目標(biāo)合成指標(biāo)層準則層目標(biāo)層可進一步劃分特性：可直接衡量各項目的效果通過因素屬性值反映到此層9.3.2 指標(biāo)體系的基本架構(gòu)在房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系中10根據(jù)房地產(chǎn)用途可分為：居住類房地產(chǎn)商業(yè)類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)綜合類房地產(chǎn)分類的基本依據(jù)：每種類型房地產(chǎn)所產(chǎn)生的毛收益，即以可持續(xù)方式分別獲得的凈租金（主要用途的毛收益比例應(yīng)不少于2/3）分類的基本思想：潛在購買者或投資者通常以資產(chǎn)所能產(chǎn)生的最高收益為基礎(chǔ)評價房地產(chǎn)、機會及風(fēng)險，建筑物中不同面積比例的重要性次之。9.3.3 房地產(chǎn)和市場評級體系分類根據(jù)房地產(chǎn)用途可分為：9.3.3 房地產(chǎn)和市場評級體系分類119.4 房地產(chǎn)和市場評級影響因素9.4.1 市場狀況 市場狀況是指影響房地產(chǎn)和市場評級結(jié)果的宏觀因素，包括自然因素、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、城市吸引力及投資潛力、社會人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、細分市場供求狀況等。自然因素宏觀經(jīng)濟因素社會人口因素政策環(huán)境細分市場狀況9.4 房地產(chǎn)和市場評級影響因素9.4.1 市場狀況129.4.2 區(qū)位因素區(qū)位因素描述了房地產(chǎn)在相關(guān)市場上的中期銷售前景，因此應(yīng)針對不同類型分別確定區(qū)位標(biāo)準?？蛇M一步劃分為宏觀區(qū)位和微觀區(qū)位。微觀區(qū)位適宜性交通設(shè)施區(qū)域配套設(shè)施環(huán)境質(zhì)量9.4.2 區(qū)位因素區(qū)位因素描述了房地產(chǎn)在相關(guān)市場上的中期139.4.3 實體特征實體特征不僅包括建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、維修狀況等技術(shù)特征，還涵蓋了節(jié)能環(huán)保性及建筑風(fēng)格。實體標(biāo)準通過考察與潛在使用者的關(guān)系來分析，并同關(guān)聯(lián)細分市場的數(shù)據(jù)進行比較。建筑質(zhì)量設(shè)備設(shè)施其他內(nèi)部因素宗地條件9.4.3 實體特征實體特征不僅包括建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、維149.4.4 收益能力收益定義為房地產(chǎn)收入與支出的差額，它被用于償付貸款、投資或股利支付。對于租賃房地產(chǎn)而言，收入為租金價值，支出是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的各種運營成本。開發(fā)商及運營商水平使用者狀況空置狀況運營費用9.4.4 收益能力收益定義為房地產(chǎn)收入與支出的差額，它被159.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住類房地產(chǎn)評級的主要區(qū)位因素生活服務(wù)設(shè)施和教育配套設(shè)施的完備程度。公共交通便捷程度。環(huán)境質(zhì)量。9.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住類房地產(chǎn)評級的169.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住房地產(chǎn)評級的主要實體因素朝向與樓層。設(shè)備設(shè)施。內(nèi)部裝修。在定義了房地產(chǎn)評級的基本影響因素之后，結(jié)合住宅的特點，可將居住類房地產(chǎn)指標(biāo)體系進一步細分為32個指標(biāo)。

9.4.5 居住類房地產(chǎn)評級指標(biāo)體系影響居住房地產(chǎn)評級的主179.5 房地產(chǎn)和市場評級方法研究9.5.1 評級方法的選擇本章在各指標(biāo)權(quán)重的確定上采取德爾菲法（DelphiModel）。這種方法既保持了專家會議法、頭腦風(fēng)暴法的優(yōu)點，又克服了這些方法易受專家之間心理干擾的弊端。本章在對評級因素的權(quán)重進行專家調(diào)查時，選取了房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)者、銀行界人士、房地產(chǎn)估價師、政府官員等各類專家。9.5 房地產(chǎn)和市場評級方法研究9.5.1 評級方法的選擇189.5.2 房地產(chǎn)和市場評級模型的建立表9.5.2 房地產(chǎn)和市場評級模型的建立表199.6 案例分析9.6.1 項目概況項目名稱：新城·國際公寓項目地址：北京市朝陽區(qū)朝外大街6號項目類型：高檔住宅目標(biāo)居住者：商務(wù)成功人士為主，30～45歲，家庭成員簡單，受教育程度高，認同西方文化以及西方中產(chǎn)階級生活方式，工作節(jié)奏快，收入高（40萬元/年以上），事業(yè)處于上升期，且有發(fā)展?jié)摿Αｍ椖繀^(qū)位：地處北京市商務(wù)中心區(qū)，CBD的核心區(qū)，是北京最好的區(qū)位。9.6 案例分析9.6.1 項目概況209.6.1 項目狀況

土地狀況：總占地面積105000m2，總建筑面積320000m2，其中住宅面積300000m2，公建配套20000m2。容積率305，公寓總數(shù)1800套，商住總套數(shù)200套，機動車位2000個。綠化率42.7%，小區(qū)內(nèi)無污染。開發(fā)狀況：新城·國際公寓共分四期開發(fā)，一期雋園2004年6月入住，二期雯園2005年6月入住，二期二組團翰園2007年5月入住，三期樺園2008年3月入住,四期具體開發(fā)日期還沒確定。開發(fā)商和運營商：本項目的開發(fā)商為北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其投資組合為北京萬通實業(yè)股份有限公司和香港置地集團。物業(yè)管理公司為第一太平戴維斯物業(yè)顧問行?，F(xiàn)金流：本項目三期2007年銷售均價為35000元/m2，已基本售完；平均租金為20美元/m2·月，一二期出租率達到90%以上。物業(yè)費為6.50元/m2·月。本項目的租金水平及運營費用與該類型公寓的市場標(biāo)準基本一致，并具有較高的升值潛力。9.6.1 項目狀況

土地狀況：總占地面積105000m2219.6.2 案例評級市場狀況最終評級為3（較好）區(qū)位因素最終評級為2（好）實體特征最終評級為2（好）收益能力最終評級為2（較好）綜合以上四個準則層的評級本案例的房地產(chǎn)評級為3×30%＋2×30%＋2×25%＋2×15%=2（好）9.6.2 案例評級市場狀況229.6.3 評級結(jié)論新城·國際高級公寓的最終評級結(jié)果為2(好)，說明該房地產(chǎn)具有非常樂觀的銷售前景，低風(fēng)險，在當(dāng)前市場中具有可持續(xù)性，具有較高投資價值和前景。本案例的評級結(jié)果與房地產(chǎn)狀況和開發(fā)趨勢是吻合的,反映出該房地產(chǎn)在未來的可持續(xù)性和安全性。

9.6.3 評級結(jié)論新城·國際高級公寓的最終評級結(jié)果為2239.7 房地產(chǎn)和市場評級需要進一步研究的問題 目前各大銀行均為抵押貸款的審查建立了內(nèi)部評級體系，并存在各自的特點。但由于銀行要遵循保密制度，其實施的評級操作方法不公開，因此無法獲得相關(guān)數(shù)據(jù)與本研究得到的評級結(jié)果進行驗證對比。待條件成熟時，可綜合各銀行的評級模型，對房地產(chǎn)和市場評級體系進行修正，使其應(yīng)用性更強。作為開創(chuàng)性的研究，我們在確定指標(biāo)權(quán)重時無法使用歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析和計算機模擬，只選擇了傳統(tǒng)的德爾菲法。在有更多的數(shù)據(jù)積累后，可與人工智能技術(shù)相融合，建立更加科學(xué)便捷的評級系統(tǒng)。在確定指標(biāo)權(quán)重時，我們只采用了基本權(quán)重，在今后的研究中可借鑒歐洲房地產(chǎn)評級方法，在指標(biāo)評級存在極端情況時，加入修正因素，建立動態(tài)權(quán)重。9.7 房地產(chǎn)和市場評級需要進一步研究的問題 目前各大銀行24關(guān)鍵術(shù)語巴塞爾