房地產(chǎn)公司營銷管理方案

房地產(chǎn)公司營銷管理方案一、文獻(xiàn)的主控部門、初次公布、實(shí)施的時(shí)間主控部門文獻(xiàn)版本初次公布時(shí)間初次實(shí)施時(shí)間合同小組項(xiàng)目部A/0005月006月二、文獻(xiàn)修改統(tǒng)計(jì)序號(hào)修改日期申請(qǐng)人修改的頁次、章節(jié)改后版次三、有關(guān)部門評(píng)審訂立董事長助理行政部財(cái)務(wù)部預(yù)算部采購部業(yè)務(wù)部營銷部項(xiàng)目發(fā)展部物業(yè)公司四、審批訂立審核董事長同意此文獻(xiàn)是公司的知識(shí)產(chǎn)權(quán),嚴(yán)禁私自復(fù)制。歡迎您對(duì)任何文獻(xiàn)提出修改意見,但在您的意見沒有被同意之前,必須執(zhí)行文獻(xiàn)規(guī)定。

目錄目錄 2第1章 合同管理措施 31. 單項(xiàng)合同的立項(xiàng) 32. 群體合同的立項(xiàng) 33. 合同的形成 34. 合同的版本 35. 合同的計(jì)價(jià) 36. 合同的起草 37. 合同的評(píng)審 38. 合同的蓋章 49. 合同的封裝 410. 合同的發(fā)放 411. 合同的執(zhí)行管理 4第2章 合同管理作業(yè)流程 4第3章 合同管理表格 61. 合同管理表格目錄 62. 管理表格使用闡明 62.1. 合同立項(xiàng)的報(bào)審 62.2. 合同合同的評(píng)審 6目錄 2第1章 營銷推廣的管理 41. 營銷推廣的管理 41.1. 營銷推廣方式 41.2. 電視廣告投放的管理 41.3. 戶外廣告宣傳的管理 41.4. 樓書及宣傳品的管理 41.5. 現(xiàn)場包裝物料的管理 41.6. 宣傳禮物的管理 51.7. 營銷公關(guān)活動(dòng)管理 52. 營銷的計(jì)劃與總結(jié) 52.1. 營銷方案的策劃 52.2. 營銷的計(jì)劃編制 52.3. 營銷日常會(huì)議的主持 63. 營銷的招標(biāo)與簽約 63.1. 競爭性談判原則 63.2. 營銷合同版本管理 63.3. 合同的時(shí)間管理 63.4. 電視廣告招標(biāo)的管理 73.5. 報(bào)紙廣告的招標(biāo)管理 73.6. 物料制作商的招標(biāo)管理 73.7. 營銷合同的后評(píng)審管理 84. 營銷費(fèi)用與支付 84.1. 年度費(fèi)用預(yù)算的管理 84.2. 月度營銷費(fèi)用的管理 84.3. 營銷費(fèi)用報(bào)銷管理 84.4. 費(fèi)用支付的管理 95. 樓盤的銷售與簽約 95.1. 銷售價(jià)格的管理 95.2. 認(rèn)購的管理 95.3. 定金的管理 95.4. 房款繳交的管理 105.5. 訂立商品房買賣合同 105.6. 客戶特殊規(guī)定 105.7. 客戶投訴管理 106. 傭金計(jì)取 117. 樣板房的管理 118. 營銷資料的管理 12第2章 營銷的流程管理 132.1. 銷售過程作業(yè)流程 13第3章 管理表格 143.1. 營銷活動(dòng)的管理 143.1.1. 使用闡明 143.1.2. 執(zhí)行程序 143.2. 廣告商的管理 143.2.1. 使用闡明 143.2.2. 執(zhí)行程序 143.3. 客戶的管理 153.3.1. 使用闡明 153.3.2. 執(zhí)行程序 15

營銷推廣的管理營銷推廣的管理營銷推廣方式營銷推廣的方式涉及報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、海報(bào)、單張、夾報(bào)、DM廣告等方式。銷售部應(yīng)根據(jù)需要選擇合理的營銷組合方式進(jìn)行立體全方位的營銷推廣,以在合理的時(shí)間內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng),使目的客戶群能熟知樓盤的狀況。銷售部并根據(jù)銷售計(jì)劃分解至月度媒體的具體投放安排表。電視廣告投放的管理銷售部負(fù)責(zé)提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報(bào)送地產(chǎn)公司對(duì)影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進(jìn)行共同評(píng)審,提出評(píng)審意見。銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認(rèn)后的投放排期進(jìn)行電視廣告宣傳投放。戶外廣告宣傳的管理涉及車身、路牌廣告、銷售部負(fù)責(zé)提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案,報(bào)送公司對(duì)投放計(jì)劃及廣告內(nèi)容進(jìn)行審批和確認(rèn)。銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后的投放計(jì)劃和廣告內(nèi)容執(zhí)行。樓書及宣傳品的管理銷售部負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目樓書及宣傳品的設(shè)計(jì),在定稿前,報(bào)送公司銷售部會(huì)同項(xiàng)目部對(duì)樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓原則、建筑特點(diǎn)等進(jìn)行評(píng)審,由有關(guān)負(fù)責(zé)人員簽字確認(rèn)后反饋給銷售部。銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。銷售部每月對(duì)己制作的宣傳物料進(jìn)行清理檢查．制作宣傳物料制作使用狀況統(tǒng)計(jì)形成登記,方便及時(shí)補(bǔ)充?，F(xiàn)場包裝物料的管理涉及售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、批示牌、通告牌等包裝物料。銷售部負(fù)責(zé)會(huì)同廣告公司編制賣場包裝專項(xiàng)方案,報(bào)送公司同意。銷售部按公司評(píng)審確認(rèn)后的方案執(zhí)行。宣傳禮物的管理涉及雨傘、T恤、水杯等為增進(jìn)銷售和項(xiàng)目宣傳宣傳而制作的禮物。銷售部在月度營銷宣傳預(yù)算中闡明禮物用途及制作計(jì)劃,經(jīng)公司審批完畢后方可執(zhí)行。銷售部在禮物發(fā)放時(shí)負(fù)責(zé)安排領(lǐng)取者做好禮物領(lǐng)取登記,形成登記文獻(xiàn)并存檔。營銷公關(guān)活動(dòng)管理銷售部在公關(guān)活動(dòng)預(yù)定舉辦日期的7天前(緊急狀況不得少于3天),提交活動(dòng)方案及具體費(fèi)用預(yù)算給公司審核形成<營銷活動(dòng)費(fèi)用申請(qǐng)表>及其附件<營銷活動(dòng)日程表>、<營銷活動(dòng)預(yù)算書>。如需其它各部門的配合,銷售部最少提前5個(gè)工作日(緊急狀況不得少于2個(gè)工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負(fù)責(zé)根據(jù)函件協(xié)助銷售部協(xié)調(diào)需要配合的事宜。銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動(dòng)的總結(jié)(在每月營銷總結(jié)中體現(xiàn))。并根據(jù)該總結(jié)在每月15日前對(duì)上月公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)形成<營銷效果評(píng)審表>,每月應(yīng)對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)形成<月營銷活動(dòng)效果評(píng)定統(tǒng)計(jì)表>。銷售部在活動(dòng)結(jié)束后,填寫與我司合作的公關(guān)公司(指雙方有合同關(guān)系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。營銷的計(jì)劃與總結(jié)營銷方案的策劃在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)擬定后,銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和市場宣傳銷售進(jìn)度,于項(xiàng)目開售前5個(gè)月提交一份完整的項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告形成<樓盤營銷策劃案>,涉及銷售目的、銷售方略、宣傳計(jì)劃、銷售計(jì)劃及定價(jià)初步方案,報(bào)送公司同意執(zhí)行。銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計(jì)劃草案,涉及對(duì)應(yīng)的市場分析,月度銷售目的計(jì)劃、營銷費(fèi)用開支計(jì)劃和宣傳計(jì)劃形成<年度營銷計(jì)劃書>并應(yīng)于十二月三十一日前基本擬定。營銷的計(jì)劃編制銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和策劃主題,提出項(xiàng)目的營銷宣傳策劃和實(shí)施計(jì)劃(包含對(duì)應(yīng)的宣傳手段及費(fèi)用計(jì)劃)形成<營銷推廣專項(xiàng)報(bào)告>,具體涉及廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、宣傳資料、銷售資料、認(rèn)購資料的制作等內(nèi)容,同意后貫徹執(zhí)行。銷售部定時(shí)制訂銷售工作計(jì)劃,報(bào)告銷售業(yè)績及狀況,并完畢月度、季度、年度營銷總結(jié),提交公司。銷售部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場客戶和銷售信息的收集和整頓,并定時(shí)提交來訪客戶以及成交客戶的基本狀況分析。營銷的主管部門應(yīng)對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)形成季度銷售計(jì)劃,并按季度銷售計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。營銷日常會(huì)議的主持營銷主管部門應(yīng)每天根據(jù)銷售地狀況召開日會(huì),全方面布置每天的營銷任務(wù)。召開月度營銷工作例會(huì)(如需要能夠召開緊急會(huì)議),會(huì)議將重要圍繞客戶來訪狀況、需要狀況、市場狀況與銷售有關(guān)的多種問題展開,并形成會(huì)議紀(jì)要。營銷的招標(biāo)與簽約競爭性談判原則初次投放某一類型的電視廣告時(shí),銷售部負(fù)責(zé)與電視廣告投放代理公司聯(lián)系,收集最少三家公司的投放時(shí)段、價(jià)格、付款條件及其優(yōu)劣勢等狀況。初次投放某種類型的夾報(bào)及DM時(shí),收集最少三家公司的報(bào)價(jià)、付款條件及其優(yōu)劣勢等狀況。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價(jià),填寫<營銷合作商選擇報(bào)審表>報(bào)送公司審核確認(rèn)。三個(gè)月內(nèi)投放相似類型的電視廣告,六個(gè)月內(nèi)投放相似類型的夾報(bào)或DM,可不用比價(jià),注明本次投放參考哪次比價(jià)成果。電視廣告投放超出三個(gè)月時(shí)間,夾報(bào)或DM超出六個(gè)月時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。營銷合同版本管理各類媒介投放,夾報(bào)及DM,各類活動(dòng)策劃、代理及贊助費(fèi)必須要訂立合同;印刷、物料制作類費(fèi)用不小于1000元以上的)必須要有制作合同。銷售部負(fù)責(zé)各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成原則合同格式后,填寫并形成<合同會(huì)審表>報(bào)送公司,并按照審批成果貫徹合同修訂及訂立。銷售合同條款、補(bǔ)充合同等法律文獻(xiàn)由公司確認(rèn),銷售部按確認(rèn)版本執(zhí)行。合同的時(shí)間管理公關(guān)活動(dòng)類合同必須在活動(dòng)舉辦后5日內(nèi)送報(bào)公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。電視廣告招標(biāo)的管理針對(duì)在項(xiàng)目銷售過程中設(shè)計(jì)、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計(jì)等內(nèi)容。銷售部負(fù)責(zé)編制<招標(biāo)文獻(xiàn)>。標(biāo)書對(duì)市場分析要盡量全方面,對(duì)目的客戶群要有較精確的定位,對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢有一定的分析。銷售部負(fù)責(zé)向全部擬邀請(qǐng)招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函,在收到受邀請(qǐng)單位擬定參加投標(biāo)的回執(zhí)回復(fù)后,發(fā)出招標(biāo)文獻(xiàn)。為免市場信息的過分?jǐn)U散,規(guī)定在回標(biāo)的同時(shí)返還招標(biāo)文獻(xiàn)。銷售部負(fù)責(zé)組織由其它有關(guān)人員參加的應(yīng)標(biāo)廣告公司回標(biāo)方案的論述會(huì)。銷售部負(fù)責(zé)在論述會(huì)后整頓匯總有關(guān)評(píng)審意見,形成初步評(píng)審建議。公司在初步評(píng)審意見的基礎(chǔ)上,形成最后評(píng)審意見并擬定建議的中標(biāo)廣告公司。由銷售部發(fā)出中標(biāo)告知書。在必要的狀況下,能夠進(jìn)行多輪投標(biāo),以擬定最佳的廣告代理公司。工作量大或特殊狀況時(shí),銷售部可根據(jù)實(shí)際狀況選用適宜的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì),但事前須獲得承認(rèn)。報(bào)紙廣告的招標(biāo)管理報(bào)紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報(bào)社訂立折扣和投放合同,銷售部負(fù)責(zé)跟進(jìn)支付代理廣告公司設(shè)計(jì)和代理費(fèi)等事宜。方式二:通過廣告代理公司進(jìn)行投放,銷售部安排與廣告公司訂立折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設(shè)計(jì)費(fèi)。盡量選擇雜志或電臺(tái)的一級(jí)代理廣告公司進(jìn)行投放,特殊狀況請(qǐng)闡明因素,經(jīng)公司同意后方可執(zhí)行物料制作商的招標(biāo)管理銷售部負(fù)責(zé)與有關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系,普通每項(xiàng)制作業(yè)務(wù)的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價(jià)。并形成<宣傳物料合作商選擇報(bào)審表>公司同意。對(duì)相似物料進(jìn)行加印或重復(fù)制作時(shí),原則上沿用原制作商,除非我方對(duì)第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負(fù)責(zé)另行選擇制作商。對(duì)于相似類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價(jià),注明本次投放參考哪次比價(jià)成果。超出一年時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。對(duì)于宣傳物料的使用,銷售部應(yīng)對(duì)物料的使用狀況進(jìn)行登記,填寫形成<營銷類物料使用統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)表>。營銷合同的后評(píng)審管理營銷類合同在合作間,全方面完畢合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)督促合作商填報(bào)<營銷類合同執(zhí)行狀況確認(rèn)表>,用為營銷費(fèi)用的結(jié)算前置性條件。營銷類合同在合作間全方面完畢合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)填寫形成<營銷類合同執(zhí)行狀況確認(rèn)表>。作為營銷合同價(jià)款的結(jié)算前置根據(jù)。營銷費(fèi)用與支付年度費(fèi)用預(yù)算的管理銷售部每年負(fù)責(zé)根據(jù)樓盤所在地,行業(yè)原則并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)編制具體項(xiàng)目的年度營銷費(fèi)用總預(yù)算形成<年度營銷費(fèi)用預(yù)算表>。涉及但不限于具體的媒體、公關(guān)及促銷活動(dòng)、銷售物料制作、宣傳品等分類預(yù)算細(xì)目。營銷費(fèi)用預(yù)算書通過公司的審核程序同意后實(shí)施進(jìn)行。月度營銷費(fèi)用的管理月度營銷預(yù)算的管理:銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)已擬定的年度營銷預(yù)算,每月25日前上報(bào)<月度營銷費(fèi)用預(yù)算表>。月度營銷結(jié)算的管理:每月10日前應(yīng)完畢上一月度的營銷費(fèi)用的結(jié)算。營銷費(fèi)用報(bào)銷管理經(jīng)辦人將發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票及有關(guān)附件整頓好,填寫費(fèi)用報(bào)銷審批單,需注明付款方式,按程序同意。經(jīng)辦人將審批完畢后的費(fèi)用報(bào)銷審批單交到財(cái)務(wù)部出納處,報(bào)銷費(fèi)用。費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審批文獻(xiàn)、雙方已訂立蓋章完畢的合同或報(bào)價(jià)單、確認(rèn)后的比價(jià)申請(qǐng)表(之前有比價(jià)程序的)以及驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)(如為物料)。平面媒體投放類費(fèi)用報(bào)銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財(cái)務(wù)部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺(tái)投放類需要有DVD光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮物費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附樣品或?qū)嵨镎掌V告設(shè)計(jì)費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單需附雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)稿(媒體投放類的除外)。銷售中心各類物料添置購置費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附有電腦小票或購置清單,固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)記錄表。費(fèi)用支付的管理付款方式盡量采用事后支付,如需預(yù)付款,普通預(yù)付款項(xiàng)不得超出合同總金額的30%,且款項(xiàng)的支付必須是在合同(或其它商定文獻(xiàn))訂立之后(特殊狀況除外)。盡量采用轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項(xiàng)。如特殊狀況,費(fèi)用可采用現(xiàn)金報(bào)銷方式。支票昂首必須與發(fā)票章以及合同的當(dāng)事人的名字一致。采用現(xiàn)金支付的,為了便于審核,每張報(bào)銷審批單請(qǐng)盡量減少款項(xiàng)類別。若有特殊狀況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經(jīng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批通過方可。樓盤的銷售與簽約銷售價(jià)格的管理銷售部提交具體的銷售方略或促銷活動(dòng)方案和定價(jià)方案并形成<分期銷售營銷方案>)報(bào)公司同意后,由營銷主管部門貫徹執(zhí)行。認(rèn)購的管理銷售人員解答客戶的多種疑問,并將樓盤的<認(rèn)購須知>等具體資料交于客戶;客戶擬定購置單元后,銷售中心與客戶訂立購房認(rèn)購書。認(rèn)購書中需填寫清晰業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認(rèn)購單元狀況、價(jià)格、付款方式等,銷售部核對(duì)無誤后買賣雙方簽字蓋章。認(rèn)購變更:認(rèn)購變更涉及認(rèn)購單元的轉(zhuǎn)換、認(rèn)購單位的加名、減名等內(nèi)容,出現(xiàn)認(rèn)購變更后,需在售樓軟件中按換房進(jìn)行操作形成<購房變更證明書>對(duì)于介紹購房的應(yīng)由銷售部填寫<介紹購房獎(jiǎng)勵(lì)報(bào)審表>,報(bào)有關(guān)部門審批后,由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行承兌。定金的管理認(rèn)購書訂立后經(jīng)營銷部門負(fù)責(zé)人審核之后,由銷售經(jīng)辦人員陪伴客戶到財(cái)務(wù)部交納定金,財(cái)務(wù)部收取定金無誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。臨時(shí)定金:在準(zhǔn)買家未按照指定的時(shí)間補(bǔ)齊定金的狀況下,銷售人員需聯(lián)系買家,解釋清晰多種狀況。在準(zhǔn)買家必定表達(dá)不予購置時(shí),或在預(yù)定的時(shí)間沒有補(bǔ)齊定金,通過銷售部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,可同時(shí)可將該單元進(jìn)行另行銷售。房款繳交的管理銷售部應(yīng)配合財(cái)部收取銷售的應(yīng)收款項(xiàng),貫徹執(zhí)行多種資金回籠計(jì)劃,配合貫徹按揭資金。根據(jù)購房認(rèn)購書付款方式的繳款日期,由銷售部聯(lián)系客戶按期交款,逾期超出15天不繳樓款的客戶或不準(zhǔn)時(shí)簽約或不辦理按揭手續(xù),由銷售部門委托律師發(fā)<催辦告知單>,催辦告知單發(fā)出后7天內(nèi)仍無回復(fù)的將作告知財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)部門再次直接告知客戶在30天內(nèi)交納房款,否則,將按收取滯納金解決。銷售部應(yīng)完整保存掛號(hào)信存根,方便將來查證。訂立商品房買賣合同客戶交付第一期樓款的同時(shí),必須訂立<商品房買賣合同>)。買賣合同須按公司確認(rèn)的版本訂立,原則上不能修改合同內(nèi)容,如特殊狀況修改條款需公司確承認(rèn)后方修改。買賣合同需認(rèn)真填寫,筆跡清晰整潔。經(jīng)業(yè)主訂立后銷售部要認(rèn)真核對(duì),確保各項(xiàng)條款精確無誤。合同訂立時(shí),銷售部必須提供鑒證所需的有關(guān)資料。買賣合同訂立后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)準(zhǔn)時(shí)完畢狀況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組,在合同訂立之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。如果按規(guī)定需要贈(zèng)品發(fā)送給客戶,則銷售部門應(yīng)實(shí)施登記制度<贈(zèng)品發(fā)放記錄表>?？蛻籼厥庖?guī)定特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權(quán)利范疇內(nèi)予以客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在有關(guān)文獻(xiàn)上訂立。對(duì)于授權(quán)以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫<特別優(yōu)惠銷售價(jià)格申請(qǐng)表>按審批程序逐級(jí)申報(bào)審批后,銷售部方可承諾買家。滯納金,客戶可到銷售部填寫<客戶延期付款報(bào)審表>。對(duì)于沒有正常理由的,營銷部門應(yīng)下達(dá)<催款告知單>。發(fā)票:財(cái)務(wù)部門在收取定金與進(jìn)度款時(shí)出具收據(jù),房款全部收齊后出具發(fā)票,購房人應(yīng)直接與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系?？蛻敉对V管理銷售人員接受客戶的投訴,并進(jìn)行投訴統(tǒng)計(jì)登記,盡量解決,如碰到無法解決的問題,逐級(jí)向上反映;銷售部及時(shí)將客戶投訴狀況上報(bào)公司,由公司統(tǒng)籌安排解決。銷售現(xiàn)場設(shè)立客戶投訴意見箱,凡客戶需對(duì)現(xiàn)場有關(guān)問題進(jìn)行投訴時(shí),可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見。<客戶投訴問題解決表>傭金計(jì)取有關(guān)銷售的傭金計(jì)取,另行制訂措施樣板房的管理樣板房的規(guī)劃方案營銷主管部門應(yīng)根據(jù)市場狀況與銷售的需要,提出樣板房的規(guī)定對(duì)樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。設(shè)計(jì)單位的選擇營銷主管部門應(yīng)與設(shè)計(jì)主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位,設(shè)計(jì)承包方式有二種,一種為單一設(shè)計(jì)單位承包模式,另一種為設(shè)計(jì)施工一體化模式,根據(jù)具體狀況選擇。合同主管部門主辦訂立<樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)合同>、<樣板房施工合同>。物料供應(yīng)商的選擇營銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預(yù)算主管部門共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式,預(yù)算主管部門計(jì)算出樣板房物料總清單并分離出<樣板房甲供物料清單>、<甲指乙購物料清單>。由合同主管部門按合同管理措施選定樣板房供應(yīng)商并與之訂立<樣板房物料采購合同>。樣板房的施工過程管理工程主管部門應(yīng)對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量與工期進(jìn)行管理,設(shè)計(jì)主管部門與營銷主管部門完畢對(duì)樣板確實(shí)認(rèn)與對(duì)板。樣板房的驗(yàn)收與移交樣板房全方面竣工后,應(yīng)由工程主管部門組織驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù),在移交時(shí),應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點(diǎn)登記造冊(cè)后,移交物業(yè)公司管理。營銷主管部門為樣板房的使用部門,應(yīng)對(duì)樣板房在展示過程中進(jìn)行日常管理。樣板房的銷售根據(jù)實(shí)際的銷售進(jìn)度,如果需要對(duì)樣板房進(jìn)行銷售,對(duì)樣板房的定價(jià)、裝修款的擬定,由營銷主管部門填報(bào)<樣板房銷售方案>報(bào)公司審批后執(zhí)行。樣板房的交樓營銷主管部門應(yīng)根據(jù)購房合同,告知客戶收樓,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小業(yè)主的收樓工作。對(duì)于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司有關(guān)規(guī)定辦理。營銷資料的管理營銷電子檔案庫的建立和分工銷售部負(fù)責(zé)建立營銷電子檔案庫,涉及項(xiàng)目營銷電子檔案的匯總、分類、編號(hào)和按規(guī)定格式存儲(chǔ)。銷售部負(fù)責(zé)確認(rèn)的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項(xiàng)目介紹闡明、裝修原則等原始資料,完畢項(xiàng)目售前的各項(xiàng)銷售資料的準(zhǔn)備和制作,并確保其精確、完整和統(tǒng)一。因項(xiàng)目發(fā)展、市場和銷售等方面的方略、資料發(fā)生變更,由公司及時(shí)以書面形式下達(dá)告知,銷售部必須自收到變更文獻(xiàn)告知之日起執(zhí)行,確保按更新文獻(xiàn)根據(jù)進(jìn)行銷售。銷售部負(fù)責(zé)收集每季各類營銷宣傳資料,并按地產(chǎn)公司檔案管理實(shí)施細(xì)則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報(bào)廣創(chuàng)意過程稿及正稿、發(fā)表稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負(fù)責(zé)整頓。準(zhǔn)時(shí)將整頓好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分規(guī)定不少于一式二份,并規(guī)定廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告規(guī)定保存專業(yè)Beta帶和DVD光盤。資料存檔規(guī)定檔案內(nèi)容涉及文檔和圖檔兩類,為方便儲(chǔ)存、管理和運(yùn)用。均需使用電子文檔或圖檔。圖檔質(zhì)量規(guī)定:以滿足專業(yè)印刷為原則,統(tǒng)一由專業(yè)公司按原則拷盤或刻錄。以TIF格式為主．JPG格式為輔。精度分為A、B、C三級(jí),其中A級(jí)圖檔文獻(xiàn)大小為2M下列(JPG格式)(供普通查找索引用),B級(jí)圖檔為2－20M,C級(jí)圖檔為20M以上(注供戶外展板用的圖檔規(guī)定不小于40M)。銷售資料的管理銷售部負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入,并確保有關(guān)客戶資料的精確性;銷售資料陳列管理:樓書、價(jià)格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購須知由銷售部負(fù)責(zé)寄存,并確保寄存資料整潔統(tǒng)一。銷售部負(fù)責(zé)宣傳海報(bào)、樓書等宣傳品的庫存與使用,并確保多種宣傳品的充足供應(yīng),但應(yīng)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象;模型、展板等立體宣傳品售樓部內(nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)期間所用的宣傳品在擺放到位;集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)結(jié)束后,已收回的宣傳品并進(jìn)行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉庫。資料的調(diào)用管理檔案庫資料實(shí)施動(dòng)態(tài)管理,隨時(shí)更新和補(bǔ)充,并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。運(yùn)用和拷貝資料應(yīng)事先進(jìn)行審批和登記,闡明運(yùn)用目的、方式。項(xiàng)目營銷電子檔案由銷售部負(fù)責(zé)管理。合同管理措施單項(xiàng)合同的立項(xiàng)為了規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)的合同管理,建立以合同管理為核心的管理措施,每個(gè)部門在訂立合同之前必須按規(guī)定格式填寫<合同立項(xiàng)需求報(bào)審表>,并按合同立項(xiàng)的程序進(jìn)行合同立項(xiàng)的報(bào)審。在得到同意后才干進(jìn)行合同的洽談工作。群體合同的立項(xiàng)對(duì)于一種項(xiàng)目,合同小組應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合同分判,形成<合同分判斷清單>,作為<合同立項(xiàng)需求報(bào)審表>之附件,進(jìn)行群體合同的立項(xiàng)。合同的形成合同形成方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競價(jià)談判、直接洽商四種方式,普通狀況下應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo),對(duì)于直接洽商方式應(yīng)嚴(yán)格控制。合同的版本合理選擇適宜的合同版本對(duì)地產(chǎn)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的,對(duì)于下列合同,將由公司統(tǒng)一提供合同版本:設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、總承包合同、總包服務(wù)合同、分包合同、采購合同、零星合同。合同版本的升級(jí)應(yīng)由公司合同起草小組對(duì)合同進(jìn)行整體定時(shí)升級(jí),形成統(tǒng)一的版本號(hào),版本號(hào)的編制規(guī)則將另行根據(jù)公司的狀況進(jìn)行規(guī)定。合同的信息化管理對(duì)于合同的管理,公司有條件的狀況下,應(yīng)運(yùn)用合同管理軟件進(jìn)行統(tǒng)一電子化管理,對(duì)于合同的電腦編號(hào)與合同編號(hào)將根據(jù)公司的狀況另行規(guī)定其編碼規(guī)則。合同的計(jì)價(jià)合同的計(jì)價(jià)方式有固定總價(jià)包干、綜合單價(jià)包干、定額費(fèi)率計(jì)價(jià),經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包干等方式,合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同標(biāo)的特點(diǎn)、合同談判的準(zhǔn)備時(shí)間等因素綜合考慮計(jì)價(jià)方式,以合理轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險(xiǎn)。合同的起草普通狀況下,全部合同的起草工作應(yīng)由開發(fā)商合同專職人員進(jìn)行起草,提交時(shí),只提交書面版本給合作商,由合作商提出修改意見后反饋給開發(fā)商后再定稿。合同的評(píng)審合同完畢談判后,應(yīng)由合同管理的主辦部門(需求部門)填寫<合同約合同會(huì)審表>在地產(chǎn)公司部門進(jìn)行流程會(huì)審,主辦部門應(yīng)督促各部門的會(huì)審時(shí)間不應(yīng)超出時(shí)限。合同的蓋章在完畢合同的評(píng)審后,由主辦部門對(duì)各部門的會(huì)審意見進(jìn)行整頓修正,并呈董事長審批簽字后后填寫<蓋章申請(qǐng)表單>進(jìn)行正式簽字并蓋章后生效。合同的封裝為了便于合同的管理與存檔規(guī)定,合同必須統(tǒng)一按規(guī)定的份數(shù)進(jìn)行膠裝,封面用亞白紙,并蓋騎縫章后按規(guī)定發(fā)放有關(guān)部門。合同的發(fā)放合同由合同管理人員主辦部門統(tǒng)一發(fā)放給各有關(guān)部門,;并同時(shí)建立<合同臺(tái)賬>。序號(hào)合同類別總份數(shù)合作商檔案室項(xiàng)目部采購部預(yù)算部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)部行政部董事辦1工程類合同8411112營銷類合同631113采購類合同73111114人事類合同4211合同的執(zhí)行管理在合同的執(zhí)行過程中,主管合同的部門在合同執(zhí)行過程中如果發(fā)現(xiàn)合同當(dāng)事人有違約行為,則簽發(fā)<合同違約告知書>,告之合同當(dāng)事人之違約行為,并根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重性對(duì)之進(jìn)行違約扣款。并將告知書送達(dá)預(yù)算部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案。對(duì)于合同執(zhí)行期完畢后,合同執(zhí)行監(jiān)管部門督促合同當(dāng)事人應(yīng)簽發(fā)<合同執(zhí)行狀況確認(rèn)表>,作為合同結(jié)算的根據(jù)并將確認(rèn)表送到預(yù)算部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案。在合同的執(zhí)行過程中,合同的主管部門應(yīng)每月對(duì)合同執(zhí)行狀況進(jìn)行全方面評(píng)定,對(duì)合同當(dāng)事人的工作進(jìn)度、合作態(tài)度進(jìn)行全方面評(píng)定形成<供方月度評(píng)定報(bào)告>。合同的后評(píng)定管理合同推行完畢其合同義務(wù)之后,應(yīng)由合同執(zhí)行監(jiān)督的主辦部門對(duì)合同的執(zhí)行狀況進(jìn)行全方面考核,形成<合同執(zhí)行狀況確認(rèn)表>。合同管理作業(yè)流程序號(hào)作業(yè)內(nèi)容總時(shí)限頁碼1合同立項(xiàng)申請(qǐng)作業(yè)流程2工程類合同評(píng)審作業(yè)流程3營銷類合同評(píng)審作業(yè)流程4采購類合同評(píng)審作業(yè)流程

合同管理表格3.1合同管理表格目錄序號(hào)表格名稱行文人簽名人人數(shù)文獻(xiàn)發(fā)至1合同立項(xiàng)報(bào)審表需求人經(jīng)辦,主管,分管,董事長4董事辦2合約合同會(huì)審表需求人經(jīng)辦,主管,財(cái)務(wù),律師,董事辦,董事長6＋X流轉(zhuǎn)各部門3蓋章報(bào)審表需求人主管1董事辦4特急蓋章申請(qǐng)表需求人主管,行政部,董事長3行政部5蓋章記錄表行政部13.2管理表格使用闡明3.3合同立項(xiàng)的報(bào)審序號(hào)執(zhí)行人執(zhí)行時(shí)效執(zhí)行內(nèi)容形成的文獻(xiàn)1需求人實(shí)際需求