房地產(chǎn)畢業(yè)論文

.z......資料...畢業(yè)論文〔設計〕房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策單位代碼：學號：分類號：密級：院〔系〕名稱：工學院建筑系專業(yè)名稱：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價學生：*****指導教師：*****2012年月日目錄摘要：2一、房地產(chǎn)價格的概念2二、房地產(chǎn)價格攀升的原因3三、房價快速上漲的危害8四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建議8結(jié)論12致13參考文獻13房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟開展的重要產(chǎn)業(yè),是事關民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)平安直接關系著國家金融平安和宏觀經(jīng)濟的平安。其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價;流動性過剩下的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,增加金融風險,不利于中國經(jīng)濟良性、持續(xù)的開展。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供給;控制開發(fā)本錢,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤;加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序。關鍵詞：房地產(chǎn)價格;原因分析;調(diào)控政策一、房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格可以用“房價收入比〞和“價格租金比〞兩個指標來衡量。房價收入比即住房總價與居民年收入的比值,該指標用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性,國際上通常認為房價收入比在4～6倍之間較為適當,這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬提出的一個世界銀行認為“比擬理想〞的房價收入比。黑馬指出,房價收入比高于6倍,就難以形成買方市場,要使人們買得起房,房價收入比要在5以下。而中國全國的平均房價收入比在7～10倍左右,在一些城市已超過或遠遠超過10倍,、、的房價收入比超過14倍。這反映了中國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價格租金比〞反映房價與租價的背離程度,也是判斷房地產(chǎn)價格是否理性增長的重要因素?！皟r格租金比〞是國際上通常用來表示房價水平的上下。受數(shù)據(jù)可得性限制,這里我們采用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化:如果比值大于1,說明價格租金比擬高,投機成分和市場泡沫增大;反之,如果比值小于1,則說明價格租金比擬低,市場的投機成分和泡沫在減少。近年來,中國房地產(chǎn)市場“價格租金比〞不斷提高,2003年全國為1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年雖然有所回落,但依然大于1的臨界值。說明隨著房價的不斷上升,中國房地產(chǎn)市場的投機成分和泡沫在不斷增大。二、房地產(chǎn)價格攀升的原因大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲,中國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟學家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴重地打擊了其經(jīng)濟,造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國的許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的比照研究,并得出了有價值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)開展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國房地產(chǎn)價格上升的真正原因,才能有效地采用相關政策來指導房地產(chǎn)行業(yè)的正確開展。我國當前房地產(chǎn)價格上升的原因主要有:(一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的在原因1.政府為主導的運作體制導致房地產(chǎn)供給的缺乏。因土地供給量減少而導致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有,使土地供給完全處于國家壟斷狀態(tài),土地的相對供給缺乏,必然造成價格的上漲。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈組成中有兩個環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行國有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級市場由國家壟斷;二是在市場營銷階段,房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場,房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進展的,占領了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性,導致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量,形成壟斷價格。可以看出,雙重壟斷是導致房地產(chǎn)價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要原因。2.房地產(chǎn)開發(fā)本錢不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要本錢包括:土地本錢、**本錢、管理費用、稅費、利潤等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產(chǎn)開發(fā)本錢不斷提高,對房價上漲形成了推動力。(1)土地交易價格不斷上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟活動的載體,隨著工業(yè)化和城市化建立的推進,產(chǎn)業(yè)開展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊,土地交易價格不斷上漲。其次,土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動。目前,土地的收入是地方政府財政的支柱。2003年的賣地收入為216億元,相當于市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力,土地交易價格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)本錢,推動了房屋銷售價格的上漲。(2)建材價格上漲。我國目前正處在重化工業(yè)化和消費構(gòu)造升級階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)構(gòu)造偏重于重工業(yè)化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產(chǎn)品也處于價格上漲階段,這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年,建材價格指數(shù)曾到達105.1,生產(chǎn)本錢增大,必然導致房價提高。3.需求具有剛性帶動投資性資本介入導致房價上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價值相對較高,風險相對較小。(1)投資性需求。從20世紀90年代至今,我國儲蓄率大體維持在38%至40%左右,遠遠高于世界25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識的逐漸上升,投資理財逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風險相對較高,需要大量的操作經(jīng)歷,人們的了解和承受程度還相比照擬低,加上金融市場的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,所以房地產(chǎn)投資以相對較低的風險和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現(xiàn)的房價上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格,這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計,截至2007年6月底,全國商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6563萬平方米,空置辦公樓758萬平方米,空置商業(yè)營業(yè)用房3806萬平方米。

(2)實用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大,新增人口多,同時城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投資性需求具有彈性,隨著資產(chǎn)價格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預期,可以得出短期需求曲線DS。在資產(chǎn)價格比擬低的時候,房產(chǎn)的投資價值沒有表達,由于人們對居住空間的習慣,短期需求呈現(xiàn)剛性,不會因價格的上升而出現(xiàn)改變,為DE曲線。當價格高于P0,消費者出現(xiàn)房價不斷上漲的預期,房地產(chǎn)投資價值和資產(chǎn)保值功能逐漸得到認可,隨著價格的上升,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升,此時為泡沫的出現(xiàn)期,在EF段上,斜率越大,說明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的,價格P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價格的上漲需求量增加的趨勢,并且無限接近。由于房地產(chǎn)的特性,導致房地產(chǎn)的長期需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價格的上漲需求量逐漸下降的趨勢。這是因為在短期由于生活習慣或者社會風俗等的原因,人們來不及改變其消費習慣,所以短期需求具有相對剛性,當價格到達一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風以及非理性因素,導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反常波動,即隨著價格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長期圍,人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價相對低的地方來防止過高的房價對生活造成的壓力,所以房地產(chǎn)長期需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價格的上漲需求量相應下降,房地產(chǎn)長期需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為中的CE曲線到EF曲線,當房價超過*個價格的時候,人們在房地產(chǎn)價格過高的時候會產(chǎn)生對房地產(chǎn)價格下跌的預期,同時房地產(chǎn)投資的風險逐漸加大,此時隨著價格的上升,需求曲線會按照長期需求曲線DL的方向運行,即按照FB曲線運行。此時,即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、開展和破滅的過程。(二)開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩個明顯的特征,即產(chǎn)品的差異性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟、社會條件各不一樣,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設備等方面的差異,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合理性以及市場的完善性大打折扣,“道德風險〞降低了市場優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的統(tǒng)一市場,而是一個交易費用比擬高的區(qū)域性和壟斷性市場,加之我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場構(gòu)造屬于壟斷競爭市場。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,具有壟斷勢力,在市場交易中處于優(yōu)勢地位,能夠按照邊際收益等于邊際本錢的定價原則獲得超額利潤。同時,房地產(chǎn)商比消費者和投資者都可以獲得更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強了其優(yōu)勢地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進程加速以及銀行間競爭加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件,使我國房地產(chǎn)價格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,通過發(fā)布虛假廣告來夸張需求,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊,從而到達哄抬房價的目的,炒作的結(jié)果必然是房價進一步上漲。(三)經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價經(jīng)濟適用房是國家為照顧中低收入居民購房而實施的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟適用房作為一種福利措施,旨在通過*種政策傾斜,到達擴大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資構(gòu)造和啟動市場有效需求的目的,它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)市場和住房市場開展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大局部工程投資還是傾向于資本回報率高的商品房工程上,開發(fā)商開發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟適用房所占比過小,無法通過影響供給消除由于房價過高而導致的不安定因素。同時,國家雖然對經(jīng)濟適用房進展政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監(jiān)視機制,造成了許多房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟適用房游離于主體適用圍之外。此外,許多開發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目標定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟適用房的建立目的和財政補貼的支付原則,這樣就與政府推行經(jīng)濟適用房政策的初衷相違背,也造成了房地產(chǎn)供給與需求的巨大矛盾。(四)流動性過剩下的被動投機,推動房地產(chǎn)價格居高不下2006年末金融機構(gòu)人民幣存貸差到達11萬億元,占存款余額的32.8%。從存貸比指標看,2003年以前各年度存貸比都高于75%,流動性短缺是銀行面臨的主要矛盾。2004年以后,商業(yè)銀行存貸比連續(xù)三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同時,商業(yè)銀行超額準備金率不斷走高,2006年底,金融機構(gòu)超額準備金率到達4.78%,流動性過剩情況十。資產(chǎn)價格快速上升是流動性過剩的必然表現(xiàn),房地產(chǎn)價格和股票價格上漲最快。流動性的過剩造成了2002年以來,我國商品房銷售額大幅度持續(xù)攀升。國經(jīng)濟構(gòu)造性失衡是導致我國流動性過剩的根本原因,主要表現(xiàn)為投資消費構(gòu)造的失衡與貿(mào)易構(gòu)造的失衡。近年來,我國消費增長呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢,但是投資增長高于消費增長,致使大量資金沉淀于銀行體系。同時,我國加工貿(mào)易和非加工貿(mào)易也存在嚴重的失衡現(xiàn)象。自改革開放以來,我國加工貿(mào)易增長顯著高于非加工貿(mào)易,2006年我國加工貿(mào)易實現(xiàn)順差1888.8億美元,而我國非加工貿(mào)易根本保持逆差,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易構(gòu)造的不均衡,導致了我國連續(xù)多年實現(xiàn)貿(mào)易順差,外匯儲藏快速增加。我國對資本流動控制嚴格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨立,管理的浮動匯率制度雖然可以防止國際資本市場對國經(jīng)濟的影響,可以排除貨幣大規(guī)模投機沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲藏的增長帶來了根底貨幣的大幅增加。此外,2002年下半年,人民幣開場出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預期的驅(qū)動下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的根底貨幣隨之大幅增加,通過乘數(shù)效應的加大,造成了流動性過?，F(xiàn)象。(五)戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動力的自由流動,使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟〞。由于限制了以勞動力為主的各種生產(chǎn)要素的流動,降低了社會對資源配置的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學校周邊的房價往往是一個區(qū)域、一個城市房價的標志。由于現(xiàn)有的教育制度,對教育資源,尤其是小學教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對相關社會資金的吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購置條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適合這一購置力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上中國傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習慣。一個流動性強的社會,人們會更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動產(chǎn)。鼓勵公民自由遷徙、流動的戶籍制度,有利于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購置的需求,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。三、房價快速上漲的危害1.不利于社會的和諧開展。不利于構(gòu)建社會主義和諧社會,構(gòu)建社會主義和諧社會要解決好人民群眾的“衣、食、住〞行的問題,要求在“住〞這個問題上能做到“居者有其屋〞但是,中國局部地區(qū)商品房價格上漲太快,價格太貴,遠遠高于當?shù)氐氖杖朐鲩L幅度,超過了人們的支付能力,導致住房矛盾比擬突出,產(chǎn)生很多社會問題。特別是當房價增長速度高于收入增漲幅度時,人們?yōu)榱速I房不得不減少其他方面的開支,這對居民消費產(chǎn)生明顯的擠出效應,降低了社會、個人的福利,影響了社會的和諧開展。2.不利于經(jīng)濟良性、持續(xù)的開展。房地產(chǎn)市場的活潑將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關產(chǎn)業(yè)的快速開展,房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,從短期來看,開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤會顯著增加,但是,從長期來看,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè),而實體經(jīng)濟長期得不到資金的投入,對這些行業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響,不利于經(jīng)濟的良好、可持續(xù)開展。由于房價上漲過快,近年來居民購房的首付款和月供不斷增加,月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加,占比提高,擠出了購房者在其他生活和開展方面的支出,嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴大。尤其在當前國際金融危機的大背景下,房價過快上漲擠出了居民消費,扭曲著社會資源配置,成為擴大消費和保增長的“絆腳石〞。3.容易引發(fā)金融風險。房地產(chǎn)價格快速上漲背后潛藏著巨大的風險。一方面,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來自銀行信貸,據(jù)中國央行2010年1月20日公布數(shù)據(jù)稱:2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款增速明顯加快,全年房地產(chǎn)貸款超2萬億,個人住房貸款的占比超過了75%。過度投機而非真正意義的居住消費推動的房地產(chǎn)價格過快上漲,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時,大量的貸款變成壞賬,銀行可能遭遇流動性危機,這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機由此涉及金融業(yè),使局部危機可能演變成全局性的金融危機和經(jīng)濟危機,對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生惡劣影響。四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建議1.增加土地的供給、加強土地的有效監(jiān)管,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國自2004年8月31日后,經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供給逐步實行“招拍掛〞土地供給方式,對于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為,以及國有資產(chǎn)的流失,是一種較好的供給方式。但土地競價“價高者得〞的結(jié)果,就產(chǎn)生了很多地王,而且現(xiàn)階段,大局部城市都是靠出讓土地來增加地方的財政收入,以市為例,2007年的土地收益占財政收入的比例高達40%,全國其他城市甚有更高者。這樣的情況下,政府當然更樂意采用競拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴重,我們應該創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標式,價低者得〞的方法。所謂“招標式,價低者得〞方法,即參照建立工程招標方法,由城市政府規(guī)劃整理好土地,并委托幾家信譽好的設計單位設計住宅方案,再經(jīng)專家評選出最正確方案后,公開向開發(fā)商招標開發(fā)建立。其中,列明建筑材料標準、開工建立時間、竣工限制等,同時,列明每平方米樓面價的出讓金。屆時,哪家開發(fā)商報出的售房價格最低,則工程出讓給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取“遞減競價〞的競價規(guī)則。它是指拍賣標的的競價由高到低依次遞減直到第一個競買人應價(到達或超過底價)時擊槌成交的一種拍賣,亦稱“減價拍賣〞。通常將增價和減價拍賣相互銜接,交替進展,有人稱之為“混合拍賣〞或“荷蘭式拍賣〞,即在減價拍賣出現(xiàn)兩個以上應價人時,立即轉(zhuǎn)入增價拍賣。相比增價式拍賣,減價拍賣可以有效地抑制競買人非理性的沖動,使土地成交價格的更理性化。三是“一次書面報價的方式〞,即現(xiàn)場競價應采取競買人一次書面報價的方式進展,按照價高者得原則最后確定競買人。這種做法強調(diào)的是進入現(xiàn)場競價后的“一次書面報價〞行為,可以有效的防止屢次競價帶來的非理性現(xiàn)象。在這種情況下,對掛牌土地的底價的制定就顯得尤為重要。土地是人類生存的根基,合理利用土地對人類社會的可持續(xù)開展有著重要的意義。因此,不斷完善招拍掛出讓機制,在改革的道路中不斷探索新方法,使土地資源得到最優(yōu)配置,又保證了大多數(shù)人民的利益,這樣才能促進房地產(chǎn)市場和諧開展。2.完善多層次住房保障體系,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關系。住房保障政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段,也是調(diào)控房地產(chǎn)價格的重要手段。中國經(jīng)濟適用房建立資金有限,同時中國有13億的人口,建議政府要建立多層次的住房保障體系,對城市最低收入者,借鑒英國或國的經(jīng)歷,建立廉租房或公租房制度,將政府出資建立的廉租房以低廉的價格租給城市最低收入階層使用。也可以借鑒日本的經(jīng)歷,發(fā)揮地方群體的作用,吸收社會資金開展住宅建立,開發(fā)住宅。對城市的低收入者,采取經(jīng)濟適用房制度,低收入者可以以合理的價格購置政府出資的經(jīng)濟適用房。各地政府要保障經(jīng)濟適用房資金的來源,要將住房保障資金納入年度財政預算,提高土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例。同時也可以向新加坡學習,對城市的中等收入買不起房子的人,推行適當?shù)墓凶》康暮侠砼涫壑贫取３鞘械闹械仁杖胝咧饕腹ば诫A層,工資低,難以保障住房。我們可以借鑒日本的模式,通過住房信托或其他方式吸收社會資金,由單位牽頭建房,然后再合理配售給員工。對城市的高收入者,完全實行市場供給。這樣既明確了政府在保障居民根本住房方面的責任和義務,又強化商品房的市場調(diào)節(jié)機制,做到政府和市場“兩條腿〞走路。近年來,盡管各級政府加大了保障性住房建立步伐,但從保障性住房占住房總供給的比重,以及滿足中低收入家庭的住房需要來看,中國保障性住房建立步伐仍顯得太慢,需要進一步加大力度,增加市場有效供給。完善的住房保障體系,才能最大限度地穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。3.金融調(diào)控政策。一是啟用加息、公開市場政策、存款準備金政策、特種存款等工具回收過剩的收貨幣流動性。流動性過剩是高房價之源,只有逐漸收緊信貸,才能釜底抽薪,抑制房價過快上漲。二是保持存貸款實際利率為正,運用差異利率促進住房供給構(gòu)造調(diào)整。首先,央行應根據(jù)通脹率的變動幅度,及時調(diào)整金融機構(gòu)的存貸款基準利率,防止實際利率出現(xiàn)負值,同時拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差,使貸款利率的期限構(gòu)造趨于合理。其次,指導商業(yè)銀行運用差異利率促進住房供給構(gòu)造調(diào)整。對中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準利率,對大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運用較高的利率。三是適時對房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實施控制。央行可通過窗口指導控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長速度或占全部貸款的比例,如果金融機構(gòu)沒有嚴格執(zhí)行,央行可以通過各種方式對其實施懲罰,以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場,既可為房地產(chǎn)市場降溫,也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營。四是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅。征收物業(yè)稅,一方面可極鼓勵了不動產(chǎn)的流動,刺激了土地的有效供給,另一方面高額的房地產(chǎn)保有稅率防止了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn),刺激了交易活動。五是在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅收,以及各種稅收之間的重疊,手續(xù)繁雜,不僅不利于中國的稅制建立,而且加大了房地產(chǎn)的本錢,進而轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價格中來,推動了房地產(chǎn)價格的上漲。所以要統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)稅種,防止重復征稅。六是增加大戶型商品房的稅收。盡管國家政策對小戶型商品房進展了扶持,但是由于小戶型商品房的利潤空間小,房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅(qū)動下,往往熱衷于開發(fā)大戶型的商品房,而小戶型商品房供給嚴重缺乏。建議政府借鑒英國的方法,對大戶型住房增加稅收,降低開發(fā)商的利潤空間,促使開發(fā)商投資小戶型商品房建立,這既能降低商品房的空置率,又能滿足市場的住房需求。4.調(diào)整開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供給,控制房地產(chǎn)價格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給構(gòu)造,通過增加普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房等建立用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的供給,提高其在市場供給中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供給體系相適應的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購置的經(jīng)濟適用住房,嚴格實行政府指導價,限價銷售;二是對大多數(shù)家庭購置的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入家庭購置的高檔商品住房實行市場調(diào)節(jié)價,由企業(yè)依開發(fā)經(jīng)營本錢和市場供求狀況自行確定銷售價格。5.控制開發(fā)本錢,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤一是在一樣的開發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要通過對設計、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供給,對房產(chǎn)開發(fā)進展有效地組織和管理,開發(fā)出適銷對路的適應市場需求的產(chǎn)品,并盡可能地降低建筑工程本錢、降低產(chǎn)品銷售價格,使之在競爭劇烈的市場經(jīng)濟環(huán)境下,求得生存、求得開展;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)部拆遷、質(zhì)量、技術、平安、經(jīng)營等各個部門在本錢管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強本錢控制,從而減少管理費用支出,減少消耗,降低本錢,既實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化,又促使開發(fā)商拓展競爭思路,把期望利潤調(diào)整到一個合理的水平。6.加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項稅費。對名目繁多的房地產(chǎn)稅費要進展全面清理,各種稅種的設置應根據(jù)市場狀況進展調(diào)整,通過完善房地產(chǎn)財稅制度,促進房地產(chǎn)的流通和消費,消除房地產(chǎn)本錢中的不合理稅費;向政府部門、事業(yè)中介機構(gòu)繳納的管理費和效勞費等各種收費工程,能降低標準的給予降低標準,能減免的給予減免,對不合法、不合理的收費工程要堅決予以取締;對因城市建立資金缺乏而設立的各種根底設施配套性收費,應結(jié)合城市公用事業(yè)價格改革和費改稅的推行逐步降低收費標準,直至取消;對涉及住房開發(fā)建立過程中的自來水、電力、燃氣、、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價格和收費行為進展全面清理整頓,嚴厲打擊壟斷企業(yè)強行推銷商品和效勞、強制收費的價格行為。嚴肅查處房地產(chǎn)價格的行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產(chǎn))。對缺少面積、