上海市某系爭房屋變更登記案

上海市某系爭房屋變更登記案

根據(jù)不動產(chǎn)登記的可靠性，原則上，不動產(chǎn)登記證書上登記的人是車主。在以他人名義購房的情況下,實際購房人能夠提供充分的證據(jù)證明其為真實的購房人,且能夠證明購房款由其支付,則可確認其為房屋的實際所有權(quán)人。事件1：2012年浦敏一人民初字第822號：2012年上海復(fù)興二人民最終字第2221號系爭房屋的成立原告(被上訴人):WANSULIAO(廖皖蘇)。被告(上訴人):林志。原、被告系兄妹關(guān)系。2003年3月,案外人安舟出資購買上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋。同年11月,該房屋權(quán)利人登記為被告林志。2009年12月15日,由原、被告及安舟、廖江眙共同簽署關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議,約定“位于上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室物業(yè),房產(chǎn)為廖皖蘇海天花園5棟205及20萬美金與廖江眙置換,產(chǎn)證登記人為林志,實際產(chǎn)權(quán)人為廖皖蘇,雙方同意適當(dāng)時候辦理過戶手續(xù)。該房初始金額出資人為安舟?！爆F(xiàn)因原告無法辦理系爭房屋的變更登記手續(xù),遂訴至法院。原告WANSULIAO(廖皖蘇)訴稱,系爭房屋最初由安舟(原告的弟弟、被告的哥哥)于2003年3月全額出資購買,由于購房時安舟不在上海,故以被告的名字登記。2004年,安舟以系爭房屋與廖江眙(原、被告的弟弟)置換了上海市長寧區(qū)黃金城道99弄49號402室的房屋。廖江眙取得系爭房屋的物權(quán)后,與原告置換了原告所有的上海市海天花園5棟205室房屋,同時原告另行支付廖江眙房屋差價20萬美元。此后,直至本案起訴時,系爭房屋一直由原告控制與居住,產(chǎn)權(quán)證原件與房屋鑰匙也由原告保管,系爭房屋的公共事業(yè)費、物業(yè)管理費等也由原告支付。而被告僅為形式上的權(quán)利人,從未在系爭房屋居住。2009年12月15日,原、被告與安舟、廖江眙就各自名下的資產(chǎn)歸屬共同簽署了關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議,其中第五條涉及本案系爭房屋,之后被告從未對系爭房屋的權(quán)屬提出異議。2011年底,原告因生意需要多次要求被告將系爭房屋過戶至自己名下,遭被告拒絕。原告遂起訴要求:一、確認上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋為原告所有;二、判令被告將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋變更登記至原告名下。被告林志辯稱,房屋權(quán)利人的確認是要式行為,登記是唯一效力,在沒有其他約定的情況下,系爭房屋在法律上的權(quán)利人為被告。如雙方都不能切實履行關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議的義務(wù),則其效力待定,故不同意原告的訴訟請求。條【當(dāng)事人主義]第五項的適用上海市浦東新區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的,利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。本案中,原、被告雙方均認可系爭房屋由案外人安舟出資購買,權(quán)利人登記在被告林志名下。該房屋在數(shù)年內(nèi)曾幾經(jīng)置換,2009年12月由原、被告及案外人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議中對系爭房屋的權(quán)屬已明確作出書面約定,該份協(xié)議系當(dāng)事人的真實意思表示且與法不悖,具有法律效力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)原告要求被告按協(xié)議內(nèi)容履行,主張系爭房屋歸自己所有,并無不當(dāng),應(yīng)依法予以支持。浦東新區(qū)法院根據(jù)物權(quán)法第十五條、第三十三條的規(guī)定,判決:一、上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋歸原告WANSULIAO(廖皖蘇)所有;二、被告林志應(yīng)于本判決書生效之日起15日內(nèi)協(xié)助原告WANSULIAO(廖皖蘇)將上海市浦東新區(qū)錦繡路333弄48號301室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至原告WANSULIAO(廖皖蘇)名下。宣判后,被告不服一審判決,提起上訴。上海市第一中級人民法院經(jīng)審理認為,上訴人作為具有完全民事行為能力人,對于2009年12月與被上訴人及案外人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認決議中第五項約定其名下的系爭房屋實際產(chǎn)權(quán)人為被上訴人的內(nèi)容,上訴人應(yīng)當(dāng)有正確理解。之后,上訴人也未以欺詐為由主張過撤銷該協(xié)議,故上訴人以此來證明其受到欺詐及關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認決議第五項內(nèi)容是虛假的抗辯理由,依據(jù)不足,不予采信。關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認決議是當(dāng)事人之間確認房屋權(quán)利歸屬的有效證據(jù),上訴人雖持有登記在其名下的系爭房屋的房產(chǎn)證,但其僅是名義產(chǎn)權(quán)人,原審法院認定系爭房屋權(quán)利人為被上訴人并無不當(dāng)。上海一中院判決:駁回上訴,維持原判。房屋登記權(quán)利人與實際權(quán)利人分離的糾紛受當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策等因素的影響,以他人名義買房規(guī)避國家政策的現(xiàn)象日益增多,房屋的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。發(fā)生糾紛后,實際權(quán)利人通常會依據(jù)其與名義購房人簽訂的協(xié)議,要求對房屋進行確權(quán)。正確認識不動產(chǎn)登記簿的性質(zhì),準確認定協(xié)議的效力,查清房屋出資情況,以合理確定權(quán)利的歸屬,是處理該類案件的基本思路。一、不動產(chǎn)登記簿的推定力和公信力物權(quán)法第六條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡谑臈l規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币话阏J為,不動產(chǎn)登記簿,是指由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)法定程序和標準制作的,用以記錄不動產(chǎn)標示及其上物權(quán)狀況并由登記機構(gòu)管理的具有法律效力的文件。根據(jù)物權(quán)法的上述規(guī)定,不動產(chǎn)的權(quán)屬情況以不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準。就效力而言,不動產(chǎn)登記簿具有推定力和公信力。所謂不動產(chǎn)登記簿之推定力,也稱登記推定力,是指在發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的情況下,除非有相反證據(jù)證明登記簿的記載確有錯誤,不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人將被推定為實際權(quán)利人;所謂不動產(chǎn)登記簿之公信力,是指物權(quán)法確立的不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度,即善意第三人相信不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容,認為登記的權(quán)利人是不動產(chǎn)物權(quán)的真正權(quán)利人,以合理價格從登記權(quán)利人處受讓了該不動產(chǎn),并依法進行了不動產(chǎn)過戶登記,該善意第三人依法取得該不動產(chǎn)物權(quán),不受不動產(chǎn)登記權(quán)利人并非真正權(quán)利人的影響。但是,由于社會生活的復(fù)雜性,不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)狀況可能與真實的權(quán)利狀況不一致,“不動產(chǎn)登記簿并不具有絕對的證據(jù)力?！雹?在審判實踐中,作為證據(jù)的不動產(chǎn)登記簿,只具有推定的證據(jù)效力,首先應(yīng)把不動產(chǎn)登記簿作為真實的來對待,如果異議方提出反證,證明登記簿上的記載確有錯誤,該記載就應(yīng)當(dāng)被推翻,法院應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)反證認定爭議財產(chǎn)的物權(quán)歸屬。本案的發(fā)生即為典型情況,系爭房屋登記在被告名下,但房屋購買時由案外人出資,在原、被告及案外人共同簽署的關(guān)于家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議中對系爭房屋的權(quán)屬也明確作出了書面約定,確定該房屋實際權(quán)利人為原告,因此推翻不動產(chǎn)登記簿的關(guān)鍵便是該協(xié)議行為是否有效。二、有關(guān)詳細澄清婚姻協(xié)議的效力隱名購房協(xié)議本質(zhì)是協(xié)議雙方關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬于實際出資人的約定,對其效力可以依據(jù)合同法關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定予以認定。1.從合同的內(nèi)容來看,也有相適應(yīng)的情形一般情況下,隱名購房協(xié)議有效需要具備如下一般要件:第一,協(xié)議當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力,限制行為能力人及無民事行為能力人代持房屋的,應(yīng)由其法定代理人代理進行。第二,協(xié)議內(nèi)容不應(yīng)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不損害國家或社會公共利益。如協(xié)議存在民法通則第五十八條和合同法第五十二條有關(guān)合同無效的內(nèi)容,則該協(xié)議不具有法律效力,例如實際出資人為了逃避債務(wù),意圖轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的;實際出資人貪污受賄,為了逃避追查隱秘財產(chǎn)的,等等。第三,協(xié)議中必須有關(guān)于房屋歸于實際出資人或他人的意思表示。該意思表示應(yīng)當(dāng)真實,反映當(dāng)事人內(nèi)心的效果意思,即真實表達出房屋登記權(quán)利人并非實際權(quán)利人,登記權(quán)利人僅為代持的意思。該意思表示還應(yīng)當(dāng)自由,不應(yīng)存在被欺詐、被脅迫和乘人之危等情況。就本案而言,各方當(dāng)事人均為完全民事行為能力人,具有相應(yīng)的行為能力,協(xié)議的內(nèi)容也不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形。就協(xié)議的內(nèi)容來看,已經(jīng)明確表達了“產(chǎn)證登記人為林志,實際產(chǎn)權(quán)人為廖皖蘇”等內(nèi)容,符合一般有效要件的要求。被告雖表示其受到欺詐,但未能提供任何證據(jù)證實,法院沒有采信。2.不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力隱名購房協(xié)議并不具有物權(quán)效力,也不能直接引起物權(quán)變動,其效力主要體現(xiàn)在對內(nèi)的效力上。第一,隱名購房協(xié)議對外不具有物權(quán)效力。根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定,我國采取的是登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式,即除法律另有規(guī)定外,不動產(chǎn)物權(quán)變動原則上以登記完成為生效要件。而法律另有規(guī)定的情況,可分為三類:一是物權(quán)種類的例外,即法律明確規(guī)定某些不動產(chǎn)物權(quán)種類的變動不實行登記生效原則;二是導(dǎo)致物權(quán)變動的法律事實例外,非法律行為的法律事實直接導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的,物權(quán)變動自該法律事實發(fā)生時生效;三是法律規(guī)定人民法院、仲裁委員會等有權(quán)機關(guān)的法律文書、征收決定可以直接變動物權(quán)。隱名購房協(xié)議不屬于上述三類情況,在效力上其不具有物權(quán)效力,不能直接引起物權(quán)變動。第二,隱名購房協(xié)議的對內(nèi)效力。通常來說,隱名購房協(xié)議會對房屋的使用與管理、物業(yè)費的繳納等作出約定,在性質(zhì)上類似于委托合同。其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)一般呈現(xiàn)如下樣態(tài):登記產(chǎn)權(quán)人負有根據(jù)實際權(quán)利人的指令管理、處分標的房屋的義務(wù);實際權(quán)利人享有對標的房屋的最終收益權(quán),登記產(chǎn)權(quán)人對外享有對標的房屋的收益權(quán),但應(yīng)將收益轉(zhuǎn)交實際權(quán)利人或按實際權(quán)利人指令支配;登記產(chǎn)權(quán)人負有根據(jù)實際權(quán)利人的主張將房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移至實際權(quán)利名下的義務(wù),在實際權(quán)利人提出主張,且不侵犯第三人利益,不違背法律、政策規(guī)定的情況下,登記產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際權(quán)利人。本案中,原告多次要求被告將系爭房屋過戶至自己名下,遭被告拒絕,故提起訴訟,其所依據(jù)的正是該協(xié)議第五項,要求確認系爭房屋歸其所有并要求被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。三、隱名商品房等的糾紛應(yīng)當(dāng)適用確認之訴關(guān)于該類案件在訴訟中應(yīng)當(dāng)采用給付之訴還是確認之訴,存在兩種觀點。第一種觀點認為,應(yīng)當(dāng)提起給付之訴,如果當(dāng)事人提起確認之訴的應(yīng)予以駁回。其主要理由為:在隱名購房行為中,登記產(chǎn)權(quán)人已依法取得房屋所有權(quán),實際出資人享有的是對登記產(chǎn)權(quán)人的債權(quán),其主張的請求權(quán)基礎(chǔ)應(yīng)是基于隱名購房協(xié)議的房屋信托合同債權(quán),而非對標的房屋的物權(quán)。故對實際出資人提起確權(quán)和恢復(fù)所有權(quán)登記訴請的,在不涉及第三人利益的情況下,應(yīng)向其釋明,變更訴請為要求登記產(chǎn)權(quán)人向其轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),提起以房屋所有權(quán)為標的的給付之訴。如實際出資人堅持以確權(quán)和恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記進行訴訟,應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。①第二種觀點認為,應(yīng)當(dāng)提起確認之訴進行確權(quán)并恢復(fù)登記。其主要理由為:隱名購房人為事實物權(quán)人,登記權(quán)利人為名義物權(quán)人,當(dāng)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議時,事實物權(quán)人可以提起請求要求確權(quán),以排斥登記物權(quán)在法律上的地位和意義,人民法院對于具有事實和法律依據(jù)的事實物權(quán),要依法予以確認。②筆者認為,如果隱名購房協(xié)議中明確約定了房屋的歸屬、名義權(quán)利人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的期限,且名義權(quán)利人認可房屋的實際歸屬,僅是不愿履行協(xié)議,則實際權(quán)利人可以提起給付之訴。但大多數(shù)情況下,糾紛的產(chǎn)生是名義權(quán)利人對于協(xié)議不認可,并認為其自身依據(jù)登記成為了實際權(quán)利人,本案情況即為典型。就本案情況而言,不能直接提起給付之訴,而應(yīng)提出確認之訴,主要理由有:第一,實際權(quán)利人與名義權(quán)利人之間的爭議并非單純的因不履行協(xié)議的房屋交付爭議,而是名義權(quán)利人認為基于不動產(chǎn)的登記效力,其已經(jīng)成為房屋的權(quán)利人,產(chǎn)生的是與實際權(quán)利人之間的權(quán)屬爭議,是對物權(quán)的歸屬產(chǎn)生的糾紛。第二,此種情況直接提起給付之訴,在名義權(quán)利人不認可協(xié)議,并認為其為房屋權(quán)利人的情況下,仍然需要首先明確誰是房屋的真實權(quán)利人,即仍需以確認權(quán)利歸屬為前提,不能直接要求履行或不履行。第三,從法律規(guī)定看,物權(quán)法第三十三條規(guī)定:“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的,利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。”利害關(guān)系人可以是任何與特定的物就物權(quán)的歸屬和內(nèi)容有物權(quán)法律關(guān)系的人,①不能認為實際權(quán)利人僅依據(jù)協(xié)議享有債權(quán)請求權(quán),而不能提起確認權(quán)利之訴。本案中,原告的訴訟請求包括兩項,一是要求確認系爭房屋為原告所有,二是要求被告進行變更登記,在性質(zhì)上為確認之訴,而非要求被告轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的給付之訴。一審法院將案由確定為所有權(quán)確認糾紛,并對其請求分別作出了認定和處理,確認了房屋的歸屬,明確了產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)和期限,這種處理是恰當(dāng)?shù)?也得到了二審法院的認同。四、實際購買人與名義購買人分離的情形在司法實踐中,隱名購房的查實與認定一直是審判的難點,尤其是在實際購買人與名義購買人未作明確約定的情形之下,如何判斷實際購買人支付房款是基于出資還是借款,難度很大。一般而言,在隱名購房案件中應(yīng)著重審查以下幾個關(guān)鍵點:1.積極審查當(dāng)事人雙方簽訂的不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和效力由于房屋價值較大,實際購買人一般都會與名義購買人簽訂如代持協(xié)議、信托協(xié)議等形式的委托協(xié)議,明確房屋的出資、實際產(chǎn)權(quán)人、名義產(chǎn)權(quán)人等重要內(nèi)容。由于這類協(xié)議簽訂在雙方發(fā)生糾紛之前,往往最能體現(xiàn)雙方的真實意思表示,是判斷雙方是否構(gòu)成隱名購房的最重要證據(jù)。審判實踐中,應(yīng)當(dāng)結(jié)合這些協(xié)議,認真審查協(xié)議的性質(zhì)與效力。本案中,當(dāng)事人之間的家庭財產(chǎn)關(guān)系較為復(fù)雜,簽訂的協(xié)議為家庭財產(chǎn)信托的確認協(xié)議,但協(xié)議對于房屋的出資人、實際購買人、名義權(quán)利人均有明確約定,對其性質(zhì)可以認定。2.實際債權(quán)人的實際收款能力隱名購房這類案件中,購房款一般由實際購買人支付