2011-2012年經(jīng)濟(jì)師《中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》全真預(yù)測(cè)試卷(4)-中大網(wǎng)校

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.稅源分布零散C.收入主要?dú)w中央D.征稅對(duì)象特定(39)征用的直接目的旨在（）。A.維護(hù)公共利益B.得到補(bǔ)償C.獲得所有權(quán)D.獲得使用權(quán)(40)不屬于房地產(chǎn)金融特點(diǎn)的是（）。A.安全性B.長(zhǎng)期性C.證券化D.非盈利性(41)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的實(shí)質(zhì)是（）。A.房地產(chǎn)周圍的環(huán)境固定不變B.房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變C.房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施固定不變D.房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)固定不變(42)在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租是（）。(43)購(gòu)買房地產(chǎn)的投資，在資金流出上主要包括（）。(44)某縣人均耕地為2.5畝，則當(dāng)?shù)剞r(nóng)民需繳納耕地占用稅為（）。A.每平方米10-15元B.每平方米8-40元C.每平方米6-30元D.每平方米5-25元(45)以下不屬于房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征的是（）。A.協(xié)議當(dāng)事人是特定主體B.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制C.拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋使用人D.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性(46)工期計(jì)劃的主要工作不包括（）。A.確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系B.根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間C.按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃D.構(gòu)思工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖(47)按規(guī)?？蓪ⅲǎ┓譃橄嗤?guī)模和不同規(guī)模。(48)（）是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用最多的方法。A.“噱頭”促銷B.價(jià)格折扣C.抽獎(jiǎng)促銷D.變相折扣(49)年限法中最主要的是（）。A.雙倍余額遞減法B.年數(shù)總和法C.工作量法D.直線法(50)下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)作用的是（）。(51)按杜能的假設(shè)前提，同一種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格和成本是（）。(52)判斷建筑是否為違章建筑，應(yīng)當(dāng)由該地的（）出具證明。(53)下述房產(chǎn)稅的特點(diǎn)正確的是（）。A.區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納；對(duì)于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納B.屬予財(cái)產(chǎn)稅，但征稅對(duì)象不僅限于房產(chǎn)C.按年征收、一次性繳納D.稅率由于地區(qū)不同而各異(54)建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序是（）。(55)下列不屬于建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的為（）。A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一付款期限C.統(tǒng)一面積單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)(56)下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)的說法不正確的是（）。A.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況，并存檔備案B.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力C.業(yè)主可以委托代理人代理事項(xiàng)，同時(shí)也可以委托代理人代理業(yè)主身份D.業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加會(huì)議(57)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理根據(jù)管理者的不同，進(jìn)行分類的是（）。A.工期管理B.質(zhì)量管理C.工程咨詢項(xiàng)目管理D.合同管理(58)投資方案單位投資所獲得的凈效益由（）說明。(59)在測(cè)算投資利息時(shí)需把握的應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目不包括（）。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)C.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用D.售后利潤(rùn)(60)水利工程項(xiàng)目用地屬于（）。A.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B.公益事業(yè)用地C.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地D.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1)求取建筑物折舊的主要方法的是（）。A.現(xiàn)值法B.年限法C.分解法在線┨考試中心εD.市場(chǎng)提取法E.估價(jià)法(2)可作為經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的是（）。A.投資回收期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.成本利潤(rùn)率E.資本金利潤(rùn)率(3)住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別為（）。A.性質(zhì)和資金來源不同B.貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同C.貸款對(duì)象不同D.貸款條件不同E.貸款目的不同(4)運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟包括（）。(5)房地產(chǎn)調(diào)研應(yīng)遵循（）的原則。(6)房地產(chǎn)投資的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.資金來源與運(yùn)用表在線ψ考試中心┨C.損益表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.項(xiàng)目總投資估算表(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記包括（）。A.法人名稱B.公司章程C.股東人數(shù)和法定代表人D.公司人員ε中大網(wǎng)校ε在線^*^考試中心εE.企業(yè)名稱的預(yù)先審核(8)房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)種類包括（）。(9)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)營(yíng)銷觀念是要做到（）的統(tǒng)一。A.企業(yè)利潤(rùn)B.生態(tài)環(huán)境在線ψ考試中心┨C.消費(fèi)需求D.社會(huì)福利E.產(chǎn)品質(zhì)量(10)取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有（）。A.征收集體土地B.劃撥國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)C.國(guó)有土地租賃D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)E.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓(11)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研包括（）方面。(12)房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)D.周期風(fēng)險(xiǎn)E.持有期風(fēng)險(xiǎn)(13)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場(chǎng)的功能，吸引大眾投資，實(shí)行專業(yè)理財(cái)，達(dá)到（）。A.收益最大化B.風(fēng)險(xiǎn)分散化C.資本大眾化☆中大網(wǎng)校-在線☆考試中心TD.經(jīng)營(yíng)專業(yè)化E.規(guī)模擴(kuò)大化(14)下列情況下可以收回農(nóng)民集體的建設(shè)用地權(quán)的是（）。A.為鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的B.不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的D.企業(yè)的破產(chǎn)和兼并E.農(nóng)民的住房建設(shè)用地(15)以下屬于征用的特征的是（）A.征用必須是因緊急需要B.國(guó)家必須依法行使征用權(quán)C.只適用于不動(dòng)產(chǎn)D.不轉(zhuǎn)移所有權(quán)E.征用權(quán)是專屬政府的公權(quán)力(16)下列符合供地方案條件的是（）。A.以無償方式供地的，供地必須符合各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定B.符合國(guó)家供地政策C.申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求D.劃撥方式供地的，符合法定劃撥用地條件E.占用集體未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確的要求(17)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的營(yíng)銷活動(dòng)包括（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷分析B.市場(chǎng)營(yíng)銷策劃C.市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)施D.市場(chǎng)營(yíng)銷控制E.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研(18)根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為（）。(19)杜能認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)存在的國(guó)家與“孤立國(guó)”的區(qū)別有（）。A.現(xiàn)實(shí)存在的國(guó)家中，找不到與“孤立國(guó)”中所設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀完全相同的土地B.在現(xiàn)實(shí)國(guó)家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流邊，也不在通航的運(yùn)河邊C.在現(xiàn)實(shí)國(guó)家中，找不到區(qū)域以城市為中心，圍繞城市分布的布局D.在具有一定國(guó)土面積的國(guó)家中，除了它的首都外，還有許多小城市分散在全國(guó)各地E.現(xiàn)實(shí)中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的配置與距離城市的遠(yuǎn)近沒有關(guān)系(20)固定成本與變動(dòng)成本的分解方法主要有（）。A.線性盈虧平衡分析法B.費(fèi)用分解法C.高低點(diǎn)法D.回歸分析法E.不確定性分析法三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：某國(guó)有開發(fā)項(xiàng)目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費(fèi)用為1300萬元。{TS}該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.20%B.40%C.54%D.63%(2)國(guó)有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資或入股和（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓B.土地使用權(quán)出租C.國(guó)有土地租賃D.土地使用權(quán)抵押(3)資金具有時(shí)間價(jià)值的主要原因是（）。A.通貨膨脹B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)C.稅率變動(dòng)D.資產(chǎn)折舊(4)下列不屬于房地產(chǎn)稅收職責(zé)的是（）。A.保障財(cái)政收入，籌集公共建設(shè)資金B(yǎng).發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展C.抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序D.調(diào)節(jié)收入水平，擴(kuò)大貧富差距(5)房地產(chǎn)稅收的特征有（）。A.征稅對(duì)象特定B.稅收體系復(fù)雜Ψ中大網(wǎng)校>在線Ψ考試中心ΨC.稅源分布零散D.收入主要?dú)w中央(6)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：(7)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的（）日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。(8)物業(yè)管理招投標(biāo)的原則包括（）。(9)物業(yè)管理進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序后，評(píng)標(biāo)由（）負(fù)責(zé)。(10)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則包括（）。(11)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的出臺(tái)是物業(yè)管理行業(yè)的一劑良藥，就是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定的細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。{TS}管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括（）。A.有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理B.管理雙方的權(quán)利C.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)D.違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任(12)臨時(shí)管理規(guī)約包括（）。A.管理雙方的權(quán)利B.管理雙方的義務(wù)C.業(yè)主有關(guān)物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則D.物業(yè)的自然狀況和權(quán)利狀況(13)物業(yè)服務(wù)合同的特征不包括（）。A.物業(yè)服務(wù)合同屬于記名合同B.物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同C.物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同中大網(wǎng)校☆在線○考試中心D.物業(yè)合同通常屬于集體合同(14)關(guān)于業(yè)主的權(quán)利，表述不正確的是（）。A.業(yè)主基于房屋所有權(quán)，享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利B.權(quán)利主要由單個(gè)業(yè)主享有和行使中大網(wǎng)?！嵩诰€○考試中心♂C.業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)務(wù)委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)D.業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見(15)業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。代理人可代理的內(nèi)容包括（）。A.投票B.發(fā)表意見♂中大網(wǎng)?！鹪诰€|考試中心C.業(yè)主身份D.參加表決(16)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：(17)在房地產(chǎn)信托關(guān)系中，涉及的當(dāng)事人不包括（）。(18)房地產(chǎn)信托構(gòu)成要素不包括（）。(19)下列關(guān)于信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵循的原則，錯(cuò)誤的是（）。(20)房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中（）委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。答案和解析一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)(1):C房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損；提取法定盈余公積金和公益金；向投資者分配利潤(rùn)。(2):C供求原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則，商品價(jià)格和市場(chǎng)供求都相互依存。(3):B多因素敏感性分析是對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上互相獨(dú)立的不確定性因素同時(shí)變化時(shí)，分析這些變化因素對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定性因素。(4):B房地產(chǎn)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要保障，這是房地產(chǎn)稅收最基本的功能。房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，它涉及各行各業(yè)及每個(gè)公民，以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收能保證稅源充足穩(wěn)定。故選B。(5):B學(xué)校用地屬于教育用地，國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。(6):C住房抵押貸款證券化是一種以住房貸款為支撐發(fā)行證券進(jìn)行融資的金融工具，它最初誕生于20世紀(jì)70年代的美國(guó)。住房抵押貸款證券化只是廣義資產(chǎn)證券化的一種特殊形式，與其在內(nèi)涵上還是有著一定的區(qū)別，不能混淆。住房抵押貸款證券化是一種不同于傳統(tǒng)證券化方式的新的金融工具。抵押貸款證券化又被稱為二級(jí)證券化，是資本市場(chǎng)發(fā)展的新產(chǎn)物。(7):C租賃費(fèi)收入是指出資方將自己的資產(chǎn)租賃給項(xiàng)目使用所獲得的收入，此時(shí)應(yīng)將資產(chǎn)價(jià)值作為現(xiàn)金流出，列為租賃資產(chǎn)支出項(xiàng)目。(8):D有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見30日內(nèi)審查完畢。(9):A業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的組織方式由《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)章程》規(guī)定。(10):A市場(chǎng)提取法是通過搜集統(tǒng)一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出報(bào)酬率。(11):C修正的方法主要有差額法和百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格；采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額一可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。(12):B盈利的多少一方面與投資者自身能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對(duì)象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。(13):A住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自助發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。故選A。(14):C房地產(chǎn)投資中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)。(15):C國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或者出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處理，不實(shí)行租賃。(16):D對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，要逐個(gè)分析所選擇的不確定性因素的波動(dòng)程度及其對(duì)分析指標(biāo)可能帶來的增減變化情況。(17):C摘要部分是用簡(jiǎn)潔的語言，介紹投資項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)等。摘要部分言簡(jiǎn)意賅，直截了當(dāng)，字?jǐn)?shù)不宜過多。必要時(shí)還要編寫外文摘要。(18):C房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過程的詳細(xì)內(nèi)容包括：市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、市場(chǎng)定位；設(shè)計(jì)產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、促銷策略及其組合。(19):A我國(guó)土地不得買賣，因而通常所說的地價(jià)就是出讓或者轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，因此其本質(zhì)是一次性收取的若干年地租。(20):A從國(guó)際上看，REITs是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。1960年，世界上第一支REITs在美國(guó)誕生。美國(guó)政府允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs是美國(guó)最重要的一種房地產(chǎn)金融方式。(21):AV=A/Y=10/0.1=100(萬元)。(22):D房地產(chǎn)稅收的特征為：征稅對(duì)象特定、稅收體系復(fù)雜、稅源分布零散、稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定、收入主要?dú)w地方。(23):A地方性的風(fēng)土人情不屬于可行性研究的主要依據(jù)。(24):C項(xiàng)目概括的具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置，項(xiàng)目周圍的主要建筑物等；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)意義、經(jīng)濟(jì)意義等。(25):C從收益法的觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于三個(gè)因素：(1)未來凈收益的大??；(2)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短；(3)獲得凈收益的可靠性。(26):B在對(duì)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果，即進(jìn)行絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)；二是考察哪個(gè)方案相對(duì)最優(yōu)，稱為相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)。(27):B項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，或者說不分資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(28):A當(dāng)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。(29):B環(huán)境差價(jià)是由于景觀因素，依據(jù)一定的原則、方法，合理地確定單元與單元之間的加價(jià)額和減價(jià)額。(30):C盈虧平衡分析在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)用較為廣泛，不僅可以預(yù)測(cè)分析投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)，還可以用來分析預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目在某一利潤(rùn)上的臨界點(diǎn)；不僅可以對(duì)單個(gè)方案進(jìn)行分析，還可對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比較。故C項(xiàng)錯(cuò)誤。(31):B房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的體現(xiàn)形式主要有保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)憑證、暫保單、投保單和批單等，但以保險(xiǎn)單為主。(32):A招標(biāo)文件內(nèi)容包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件。招標(biāo)公告的內(nèi)容一般包括：項(xiàng)目名稱和業(yè)主、資金來源、工程情況介紹、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)、購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、聯(lián)系地址及費(fèi)用、招標(biāo)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系地點(diǎn)及其他事項(xiàng)。(33):B房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。(34):B供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下降。需求一定，供給增加，則價(jià)格下降；供給減少，則價(jià)格上升。(35):D收益法適用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、旅館、商店、加油站、餐館、農(nóng)地等。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。(36):A住房抵押貸款證券化是一種以住房貸款為支撐發(fā)行證券進(jìn)行融資的金融工具，它最初誕生于20世紀(jì)70年代的美國(guó)。住房抵押貸款證券化只是廣義資產(chǎn)證券化的一種特殊形式，與其在內(nèi)涵上還是有著一定的區(qū)別，不能混淆。住房抵押貸款證券化是一種不同于傳統(tǒng)證券化方式的新的金融工具。抵押貸款證券化又被稱為二級(jí)證券化，是資本市場(chǎng)發(fā)展的新產(chǎn)物。(37):C房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般為租金收入、自營(yíng)收入和房地產(chǎn)增值。(38):C房地產(chǎn)稅收的特征為：征稅對(duì)象特定、稅收體系復(fù)雜、稅源分布零散、稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定、收入主要?dú)w地方。(39):D征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對(duì)單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的臨時(shí)使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。(40):D房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括：安全性、長(zhǎng)期性、證券化、多樣性、政策性。(41):B雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變；其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠改變。(42):B級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。級(jí)差地租I是指等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。(43):D購(gòu)買房地產(chǎn)的投資，在資金流出上主要包括兩種類型：一是全部是投資者的自有資金。在這種情況下，購(gòu)買投資是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中起始點(diǎn)的初始投資。二是一部分是投資者的自有資金，一部分是金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款。在這種情況下，投資者的自有資金是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中起始點(diǎn)的初始投資，發(fā)生于現(xiàn)金流量系統(tǒng)的起始點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款部分表現(xiàn)為在還款期內(nèi)每期的還本付息額。(44):C耕地占用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)如下：以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，人均耕地不超過1宙的地區(qū)，每平方米10-15元；人均耕地超過1畝、不超過2畝的地區(qū)，每平方米8-40元；人均耕地超過2畝、不超過3畝的地區(qū)，每平方米6～30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米5—25元。(45):CABD三項(xiàng)是房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的三大特征。而C項(xiàng)表述錯(cuò)誤。(46):D工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系；根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間；按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。(47):B互斥方案是指選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就要被排斥的一組方案?；コ夥桨赴凑辗?wù)壽命長(zhǎng)短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長(zhǎng)的方案；按照規(guī)模，可分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。故選B。(48):B常見的營(yíng)業(yè)推廣的方法有：“噱頭”促銷、變相折扣、價(jià)格折扣、抽獎(jiǎng)促銷。其中，價(jià)格折扣是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用最多的方法，也是最好的方法。對(duì)于客戶來說，價(jià)格折扣可以使房?jī)r(jià)降低很多，刺激了他們的購(gòu)買欲。對(duì)于中間商來說，價(jià)格折扣可以讓他們代理時(shí)更有利可圖，也使代理風(fēng)險(xiǎn)降低。故選B。(49):D年限法中最主要的是直線法。它是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用最普遍的一種折舊求取方法，這種方法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。故選D。(50):D房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用主要體現(xiàn)在下列方面：(1)抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展；(3)增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通；(4)為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；(5)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。(51):A杜能區(qū)位理論的假設(shè)前提中，“孤立國(guó)”中的唯一城市是各地農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格都要由這個(gè)市場(chǎng)來決定，因此，在一定時(shí)期內(nèi)，“孤立國(guó)”內(nèi)同一種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格是相同的，且各地發(fā)展的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件完全相同，從而生產(chǎn)統(tǒng)一農(nóng)產(chǎn)品的成本是相同的。所以選A．(52):D違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍。判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門都沒有權(quán)利認(rèn)定。(53):A房產(chǎn)稅具有下列基本特點(diǎn)：(1)屬于財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象是房產(chǎn)；(2)按年征收、分期繳納；(3)區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，對(duì)于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納；(4)稅率全國(guó)統(tǒng)一。(54):B略(55):B建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用單價(jià)；(3)統(tǒng)一比重和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積單位；(5)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。(56):C業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。(57):C根據(jù)管理者的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理可以分為建設(shè)項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、工程咨詢項(xiàng)目管理、施工項(xiàng)目管理。(58):A凈現(xiàn)值率說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時(shí)，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。(59):D在測(cè)算投資利息時(shí)需把握的應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：(1)未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；(2)取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)；(3)開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。(60):D國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地是指由中央投資，或由中央與地方共同投資或者引進(jìn)外資以及國(guó)家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地；鐵路、港口、碼頭等交通項(xiàng)目用地；水庫、防洪、防漬、防堿、農(nóng)田灌溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項(xiàng)目用地。二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1):B,C,D求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場(chǎng)提取法。(2):A,B,E對(duì)于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，可選用投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、資本金利潤(rùn)率等作為分析指標(biāo)。對(duì)于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，可選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、成本利潤(rùn)率等作為分析指標(biāo)。(3):A,B,C,D住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別在于：(1)性質(zhì)和資金來源不同；(2)貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同；(3)貸款對(duì)象不同；(4)貸款條件不同。兩者的目的均為購(gòu)房，故選項(xiàng)E錯(cuò)誤。(4):A,B,D,E成本法是求取被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟：(1)搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；(2)測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；(3)測(cè)算建筑物折舊；(4)求取積算價(jià)格。故選ABDE。(5):B,C實(shí)用性、實(shí)踐性和時(shí)效性屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)，因而排除選項(xiàng)ADE，選BC。(6):A,B,C,D房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表。項(xiàng)目總投資估算表屬于輔助報(bào)表。(7):B,C,D,E物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。(8):A,B,C,D房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)種類包括：房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、住房?jī)?chǔ)蓄和住房基金、房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)稅收是國(guó)家或政府參與房地產(chǎn)收益分配的主要方式，不屬于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。(9):A,C,D社會(huì)營(yíng)銷觀念是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的補(bǔ)充和完善，基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。(10):A,C,D,E國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家所有，不能劃撥，故B選項(xiàng)錯(cuò)誤。(11):B,C,D房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研是針對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研，因而A項(xiàng)是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研，因而E項(xiàng)是錯(cuò)誤的。(12):A,B,E房地產(chǎn)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者個(gè)體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。故選項(xiàng)ABE正確。選項(xiàng)CD屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)排除。(13):A,B房地產(chǎn)證券化的目的是將價(jià)值量大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化。利用證券市場(chǎng)的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營(yíng)專業(yè)化目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實(shí)行專業(yè)理財(cái)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化。(14):A,B,C鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但是不包括企業(yè)的兼并和破產(chǎn)等情形。(15):A,B,D,E根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用適用于單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。(16):B,C,D根據(jù)《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》第15條的規(guī)定，供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：(1)符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策；(2)申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求；(3)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；(4)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定；(5)只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。(17):A,B,C,D略(18):A,B根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。(19):A,B,D在現(xiàn)實(shí)國(guó)家中，是存在以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布的布局的。故C項(xiàng)說法錯(cuò)誤。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的配置受農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的制約，在現(xiàn)實(shí)中是與距離城市的遠(yuǎn)近有關(guān)系的。故E項(xiàng)說法錯(cuò)誤。(20):B,C,D固定成本與變動(dòng)成本的分解方法主要有費(fèi)用分解法、高低點(diǎn)法、回歸分析法。三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1):A投資利潤(rùn)率=(1950-410-1300)/1200×100%=20%。(2):C國(guó)有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資或入股和國(guó)有土地租賃。(3):A,B資金具有時(shí)間價(jià)值的主要原因是通貨膨脹和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。(4):D房地產(chǎn)稅收的職責(zé)有：(1)保障財(cái)政收入，籌集公共建設(shè)資金；(2)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；(3)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序；(4)調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距。(5):A,B,C房地產(chǎn)稅收的特征有：(1)征稅對(duì)象特定；(2)稅收體系復(fù)雜；(3)稅源分布零散；(4)稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定；(5)收入主要?dú)w地方。(6):A成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。(7):A招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的l0日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。(8):A,B,C物業(yè)管理招投標(biāo)的原則包括：公平原則、公正原則、公開原則、誠(chéng)實(shí)信用原則。(9):C開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序，評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。(10):A,C,D物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則包括：合理原則、公開原則、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。(11):A,C,D管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括：(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；(2)業(yè)主的共同利益；(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；(4)違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。(12):C,D臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)的自然狀況和權(quán)利狀況；(2)業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；(3)違約責(zé)任；(4)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；(5)涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。(13):A物業(yè)服務(wù)合同的特征有：(1)物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；(2)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是要式合同；(3)物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同；(4)物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同；(5)物業(yè)合同通常屬于集體合同。(14):B業(yè)主的權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，但主要是通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)的。(15):A,B,D代理人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)，如投票、發(fā)表意見、參加表決、有關(guān)咨詢等。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。故選項(xiàng)ABD正確。(16):A,B,D從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制包括信托投資公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制包括業(yè)務(wù)流程、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理、公司經(jīng)營(yíng)理念上的風(fēng)險(xiǎn)控制措施等。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、信托財(cái)產(chǎn)管理等風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施等。故選項(xiàng)ABD正確。(17):A在房地產(chǎn)信托關(guān)系中，涉及的當(dāng)事人包括委托人、受托人、受益人。(18):D房地產(chǎn)信托構(gòu)成要素包括信托當(dāng)事人、信托標(biāo)的物、信托行為。(19):A信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：(1)公開、公平進(jìn)行；(2)有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施；(3)委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人；(4)維護(hù)委托人和受益人的最大利益；(5)不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。(20):B房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中2個(gè)或2個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。淺埋暗挖隧道工藝標(biāo)準(zhǔn)1.豎井1.1適用范圍：本章適用于淺埋暗挖隧道開挖的豎井由格柵鋼架、鋼筋網(wǎng)片、噴射混凝土聯(lián)合組成初期支護(hù)的施工及驗(yàn)收。1.2編制參考標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范《地下鐵道工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB50299-1999《鐵路隧道施工規(guī)范》TB10204-2002J163-20021.3術(shù)語（1）圈梁：豎井棚架支護(hù)底座的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。（2）豎井棚架：采用工字鋼等型鋼焊接成型的吊裝骨架，用于提升、倒運(yùn)豎井及隧道內(nèi)垃圾和各種材料的吊運(yùn)裝置。（3）格柵鋼架：用鋼筋或型鋼焊接加工而形成的架式支架。（4）噴射混凝土：利用壓縮空氣或其它動(dòng)力，將按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路輸送至噴頭處，以較高速度垂直射于受噴面，依賴噴射過程中水泥與骨料的連續(xù)撞擊，壓密而形成的一種混凝土。（5）干噴：將水泥和骨料干拌后送到噴嘴，在噴嘴的前端讓其與水合流的一種混凝土的施工方法。（6）濕噴：將水泥和骨料加水?dāng)嚢杈鶆蚝笾苯訃娚涞绞車娒嫔系囊环N混凝土施工方法。（7）初期支護(hù)：當(dāng)設(shè)計(jì)要求隧洞的永久支護(hù)分期完成時(shí)，隧洞開挖后及時(shí)施工的支護(hù)。（8）鋼支撐：采用工字鋼等型鋼焊接成型的支護(hù)鋼架，用于支撐初襯結(jié)構(gòu)的一種支護(hù)方式。1.4一般規(guī)定1.4.1豎井的斷面形式可采用矩形或圓形，當(dāng)?shù)刭|(zhì)情況較差時(shí)宜采用圓形。1.4.2豎井井口應(yīng)做鎖口圈梁，鎖口圈梁應(yīng)在井身掘進(jìn)前完成。1.4.3豎井應(yīng)設(shè)防雨棚，井口周圍應(yīng)設(shè)防汛墻和欄桿。1.4.4豎井應(yīng)安裝上下爬梯，爬梯應(yīng)牢固可靠，利于行走，不影響豎井施工和運(yùn)輸。1.4.5施工中豎井口、井底、絞車房和工作吊盤間均應(yīng)有聯(lián)系信號(hào)，必要時(shí)可設(shè)直通電話。1.5工藝流程（I）鎖口圈梁1.5.1圈梁施工前應(yīng)進(jìn)行復(fù)核量測(cè)，確定豎井準(zhǔn)確位置。1.5.2開挖圈梁時(shí)嚴(yán)禁擾動(dòng)圈梁底部土方，清出圈梁底后可直接澆注墊層混凝土.1.5.3墊層混凝土應(yīng)沿線路方向灌注，布灰應(yīng)均勻，其允許偏差為：＋5高程mm，表面平整度3mm。－101.5.4擋水墻高度應(yīng)高于現(xiàn)況地面該地區(qū)最高降水量。1.5.5圈梁鋼筋施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋進(jìn)場(chǎng)后檢查出廠材質(zhì)證明，并按規(guī)格、使用部位編號(hào)分別加墊木堆放。苫蓋，防止雨淋生銹。2鋼筋綁扎前檢查鋼筋是否銹蝕，除銹后方可綁扎。3施工墊層澆注完畢并上強(qiáng)度后方可進(jìn)行圈梁鋼筋施工。4鋼筋綁扎應(yīng)用同標(biāo)號(hào)砂漿墊塊或塑料卡支墊，支墊間距為1m左右，并按行列式或交錯(cuò)式擺放，墊塊或塑料卡與鋼筋應(yīng)固定牢固。5鋼筋綁扎搭接35d，鋼筋搭接時(shí)，中間和兩端共綁扎3處，并必須單獨(dú)綁扎后，再和交叉鋼筋綁扎，鋼筋綁扎搭接接頭必須錯(cuò)開。6單支箍筋和雙支箍筋拐角處與主筋交叉點(diǎn)全部綁扎，雙支箍筋平直部分與主筋交叉點(diǎn)可交叉綁扎。7箍筋位置保證正確并垂直主筋，雙支箍筋彎鉤疊合處，沿受力方向錯(cuò)開設(shè)置，單支箍筋可按交錯(cuò)式排列。8鋼筋綁扎牢固穩(wěn)定，不得變形松脫和開焊。9圈梁埋件必須固定，保證牢固、位置正確，埋鐵位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況設(shè)置。10驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：鋼筋:主筋分布間距：±10雙層筋間距：±10保護(hù)層厚度：±5雙支箍筋單面滿焊10d1.5.6圈梁模板施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋綁扎完畢驗(yàn)收后方可支搭模板。2模板進(jìn)場(chǎng)后立即對(duì)模板除銹，并碼放好，做好苫蓋，模板使用前再對(duì)模板刷隔離劑。3模板鋪設(shè)應(yīng)牢固、平整、接縫嚴(yán)密不漏漿，相鄰兩塊模板接縫平齊，高低差不大于2mm。支架系統(tǒng)連接應(yīng)牢固穩(wěn)定。4混凝土強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度50%方可拆除模板，拆除的模板及時(shí)清除灰渣及時(shí)維修，妥善保管。5驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)模板：表面平整度：3模內(nèi)尺寸：+3軸線位移：51.5.7圈梁混凝土施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1模板驗(yàn)收完畢后方可澆注混凝土。2混凝土澆注一般采用灰溜子澆注，配合人工手推車澆注。3混凝土振搗采用插入式梅花形振搗，振搗間距不大于50cm，振搗棒插入混凝土內(nèi)每次不短于3分鐘，直至混凝土表面不起泡為準(zhǔn)，保證混凝土的振搗密實(shí)。4混凝土塌落度14～16cm。5混凝土澆注時(shí)嚴(yán)禁向混凝土中加水。6混凝土終凝后采用澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不少于14天。7混凝土抗壓和抗?jié)B試件應(yīng)在灌注地點(diǎn)制作。7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（mm）軸線位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁鋼筋、模板、混凝土施工還應(yīng)符合7.1、7.2、7.3有關(guān)規(guī)定。（II）豎井棚架1.6.1豎井一般采用龍門架和電葫蘆做為運(yùn)輸系統(tǒng)，并設(shè)防雨棚。1.6.2施工中所采用的龍門架和電葫蘆必須經(jīng)過計(jì)算，是否能夠達(dá)到豎井提升要求。1.6.3龍門架各立柱應(yīng)設(shè)鋼筋混凝土獨(dú)立墩，并準(zhǔn)確定位豎井圈梁上柱腳預(yù)埋鐵位置1.6.4安裝龍門架應(yīng)首先立托梁，然后架設(shè)行梁，再立龍門架的吊梁，最后架設(shè)橫撐和斜撐。1.6.5龍門架立柱與預(yù)埋鐵之間應(yīng)加設(shè)焊接三角鋼板，焊縫長(zhǎng)度不低于2cm。1.6.6電葫蘆安裝前，應(yīng)仔細(xì)檢查有無損壞或丟失的零部件，并給起升和運(yùn)行減速器加油，將加油孔密封，嚴(yán)防滲漏。1.6.7根據(jù)導(dǎo)軌情況，用調(diào)整墊圈調(diào)整電葫蘆軌道，保證輪緣與軌道翼緣間有4mm間隙。1.6.8在軌道兩端設(shè)置彈性緩沖器，以保證電葫蘆行至兩端不脫軌或防止破壞機(jī)體。1.6.9在軌道或其連接的構(gòu)架上設(shè)置地線，接地線為截面不小于25mm的金屬導(dǎo)線。1.6.10龍門架和電葫蘆使用中應(yīng)經(jīng)常檢查、維修和保養(yǎng)。1.6.11提升設(shè)備不得超負(fù)荷作業(yè)，運(yùn)輸速度應(yīng)符合設(shè)備技術(shù)要求；1.6.12提升設(shè)備應(yīng)有深度指示器和防過卷、過速等保護(hù)裝置以及限速器和松繩信號(hào)等。1.6.13提升用的鋼絲繩和各種懸掛用的連接裝置，應(yīng)具有規(guī)定的安全系數(shù)，使用前應(yīng)進(jìn)行拉力試驗(yàn)，合格后方可安裝。（III）豎井開挖1.7.1豎井開挖采用逐榀開挖,每榀對(duì)角開挖,開挖順序?yàn)棰?-③--②--④，嚴(yán)禁全斷面開挖。1.7.2豎井格柵榀距嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，絕不允許超挖。1.7.3豎井土方開挖嚴(yán)禁向下和向外超挖，盡可能避免對(duì)豎井側(cè)壁土質(zhì)的擾動(dòng)。（IV）格柵安裝1.8.1格柵宜選用鋼筋、型鋼、鋼軌等制成。格柵鋼筋的主筋直徑不宜小于18mm。1.8.2格柵應(yīng)在開挖掛網(wǎng)或噴混凝土后及時(shí)架設(shè)。1.8.3安裝前應(yīng)清除底腳下的廢渣及雜物。格柵安裝允許偏差：橫向和高程為±5cm,垂直度為±2°。1.8.4格柵安裝可在開挖面以人工進(jìn)行，各節(jié)鋼架間宜以連接板、螺栓和加強(qiáng)筋連接。1.8.5各格柵間宜采用豎向連接筋連接，豎井四角必須各設(shè)連接筋1根。1.8.6鋼筋網(wǎng)片鋪設(shè)應(yīng)平整，并與格柵連接牢固，鋼筋網(wǎng)片搭接長(zhǎng)度不小于一個(gè)網(wǎng)孔。1.8.7鋼筋格柵采用雙層鋼筋網(wǎng)時(shí)，應(yīng)在格柵里外側(cè)各鋪設(shè)一層，并連接牢固。1.8.8鋼筋焊接10d，單面滿焊，格柵連接板處設(shè)置4根加強(qiáng)筋。1.8.9鋼筋焊接時(shí)，引弧在形成焊縫部位進(jìn)行，不得燒傷主筋。1.8.10鋼筋焊接過程中及時(shí)清渣，焊縫表面光滑，焊縫余高平緩過渡，弧坑必須填滿。1.8.11鋼筋焊接的焊縫厚度不小于主筋直徑的0.3倍，焊縫寬度不小于主筋直徑的0.7倍。1.8.12格柵應(yīng)與所噴混凝土形成一體，保護(hù)層厚度不得小于40mm。格柵與圍巖間的間隙必須用噴混凝土天實(shí)。（V）鋼支撐1.9.1豎井支護(hù)一般采用盤撐和對(duì)撐等鋼支撐支護(hù)方式。1.9.2豎井鋼支撐應(yīng)在豎井挖至一定深度時(shí)，按照設(shè)計(jì)要求及時(shí)安裝，一般自地面6米以上，不大于3米設(shè)一道，6米以下不大于2米設(shè)一道；最下一道鋼支撐做至豎井底板上30cm。鋼支撐應(yīng)牢固可靠，對(duì)豎井壁能夠施加預(yù)應(yīng)力，起到支護(hù)作用。1.9.3豎井鋼支撐一般采用不低于30＃工字鋼；八字支撐采用不低于25#工字鋼。1.9.4鋼支撐需要設(shè)置支架時(shí)，其支架一般采用Φ48鋼管，每?jī)筛鶠橐唤M，間距不大于3米，結(jié)構(gòu)外露稍大于所采用的工字鋼寬度，入土不小于1.0米，結(jié)構(gòu)內(nèi)與鋼格柵焊接牢固,鋼支撐和支架應(yīng)在同一平面內(nèi)。1.9.5工字鋼切割面無裂紋、夾渣、分層和大于1mm的缺棱。1.9.6焊縫表面不得有裂紋、焊瘤、燒穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均勻，焊道與焊道之間過渡平滑、焊渣與飛濺物清除干凈。1.9.7豎井結(jié)構(gòu)施工時(shí)，鋼支撐上不得堆放材料或其它重物。發(fā)現(xiàn)變形、楔子松動(dòng)或支撐系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，必須及時(shí)處理。1.9.8鋼支撐應(yīng)隨豎井回填自下而上逐層拆除，邊拆邊回填，必要時(shí)應(yīng)采取加固措施。1.9.9驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)鋼支撐安裝位置允許偏差：高程±50mm水平間距±100mm（VI）噴射混凝土1.10.1噴射混凝土應(yīng)在格柵安裝后及時(shí)進(jìn)行，亦采用濕噴工藝。1.10.2噴射混凝土前應(yīng)清理場(chǎng)地，清掃受噴面；對(duì)機(jī)具設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)。就緒后方可進(jìn)行混凝土噴射作業(yè)。1.10.3混凝土配合比應(yīng)通過試驗(yàn)確定，滿足混凝土強(qiáng)度和噴射工藝要求。1.10.4噴射混凝土作業(yè)應(yīng)自下而上施工，混凝土終凝至下一循環(huán)開挖土方時(shí)間應(yīng)不小于3小時(shí)。1.10.5作業(yè)開始時(shí)必須先送風(fēng)，后開機(jī)，再給料;結(jié)束時(shí)，應(yīng)待料噴完后再關(guān)風(fēng)。1.10.6噴射作業(yè)完畢或因故中斷噴射時(shí)，必須將噴射機(jī)和輸料管內(nèi)的積料清除干凈。1.10.7噴射機(jī)應(yīng)具有良好的密封性能，噴頭應(yīng)具有良好的工作性能。施工時(shí)噴頭與噴面保持垂直，保持0.6～1.0m的距離。噴手在施工時(shí)必須控制好水灰比，保持混凝土面平整，呈濕潤(rùn)光澤，無干斑或滑移流淌現(xiàn)象。1.10.8混合料應(yīng)隨拌隨噴，不摻混合料的干拌料，存放時(shí)間不應(yīng)大于2h；摻有速凝劑的干混合料，存放時(shí)間不應(yīng)大于20min.1.10.9噴射混凝土回彈量不大于15%。1.10.10噴射混凝土后應(yīng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和保護(hù),養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得低于14d，溫度低于5℃不得澆水養(yǎng)護(hù)。所噴混凝土達(dá)不到設(shè)計(jì)強(qiáng)度的40％不得受凍。1.10.11驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)表面平整度允許偏差30mm矢弦比不大于1/6（VII）豎井封底1.11.1施工開挖接近井底200mm時(shí)，不得超挖或擾動(dòng)井底土方。1.11.2封底嚴(yán)禁全斷面開挖,采用分段開挖預(yù)留封底鋼筋施工,封底鋼筋與豎井格