《房地產(chǎn)住宅項目可行性研究報告》

住宅項目可行性研究報告目

錄

一、總論………………4

二、市場調研分析……8

三、項目綜合定位……22

四、項目投資估算……34

五、財務分析…………42

六、不擬定性分析……43

七、風險分析與對策…47

八、附表………………49

一、總

論

1、項目建設背景

根據(jù)南昌市都市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃規(guī)定，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣獲得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設用地及土地用途性質變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。

該項目初步方案設計已經(jīng)完畢，項目建議書已經(jīng)省計委同意，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2、項目概況

（1）項目名稱：“風華盛世”

（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F

（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）

（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)

（5）建設單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司

（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術服務員、咨詢服務

（7）公司性質：其它有限責任公司

（8）資質等級：二級

（9）公司概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術經(jīng)濟管理人員30人，注冊資金萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承當各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目?，F(xiàn)在在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅社區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采用新工藝、新技術，不停堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。

（10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。

（11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，局限性的投資通過預售房款來解決。

根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為14.83%，財務凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務分析成果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。

3、可行性研究報告編制根據(jù)

（1）省計委計投[]32號文《有關“風華盛世”項目建議書的批復》；

（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》；

（3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性具體規(guī)劃》；

（4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料；

（6）南昌市都市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更告知書》；

（7）省審計事務所驗資證明；

（8）中國建設銀行江西分行資金證明；

（9）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第二版）；

（10）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》；

（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》

4、可行性研究報告研究范疇

根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范疇重要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功效，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。

5、研究結論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鄉(xiāng)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其它部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件含有。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析成果表明，項目經(jīng)濟效益可行。

從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場分析，商品住宅構造性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步擬定的住宅戶型和功效原則再進一步的市場調研，特別是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為精確的市場定位，調節(jié)戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，減少開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。

6、重要經(jīng)濟技術指標

“風華盛世”項目重要設計指標見表1、表2

表1：“風華盛世”項目重要規(guī)劃設計技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率

1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶

平方米/戶

平方米/戶

平方米/戶A戶型85平方米（兩房）

B戶型125平方米（三房）

C戶型135平方米（三房）

D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶

平方米/戶

平方米/戶E戶型90平方米（兩房）

F戶型110平方米（三房）

G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）

個300

表2：居住區(qū)用地平衡控制指標（%）序號用地構成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600

二、市場調研分析

一）南昌市房地產(chǎn)市場運行狀況分析

今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調控二級市場、放活三級市場”方針的懂得下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增加，投資與消費同時發(fā)展，存量與增量互相拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入含有南昌本身特點的新一輪快速增加期。

（一）房地產(chǎn)業(yè)市場運行狀況

1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展狀況

南昌市預計完畢國內生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增加15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預計完畢218億元，較上年增加55.4%。全市預計完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增加60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。

表3：房地產(chǎn)投資與重要經(jīng)濟指標狀況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）

56同比增加（%）

60固定資產(chǎn)投資額（億元）

218同比增加（%）

55.4GDP（億元）

638同比增加（%）

15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）

26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）

9

今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，重要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的構成部分，始終扮演著重要角色，全年每月完畢的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增加，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同時。房地產(chǎn)投資快速增加的因素只要是市委、是政府“拉大都市筐架、擴大投資規(guī)模、加緊基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。

2、新建商品房供求構造狀況

全市市區(qū)核準預售商品房面積335萬平方米，較上年增加142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增加126%；完畢商品房交易面積245.27萬平方米，同比增加83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增加60.60%。

表4：商品住宅供應量狀況表價格

（元/平方米）供應量

（萬平方米）所占比例

（%）單套面積

（平方米）供應量

（萬平方米）所占比例

（%）下列31.2212.4995下列50.520.2~250042.6817.0795~12038.7515.52500~300072.2628.9120~15075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534

9表5：商品住宅銷售狀況表價格

（元/平方米）銷售量

（萬平方米）所占比例

（%）單套面積

（平方米）銷售量

（萬平方米）所占比例

（%）下列49.7124.3895下列36.0217.67~250055.6427.2995~12035.3017.312500~300055.7127.32120~15069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02

表4、表5顯示我市商品房市場構造性矛盾比較突出。從商品住宅供應狀況看，單價在每平方米2500元以上的供應量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售狀況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。

3、商品房價格走勢

南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增加20.89%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增加18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。

表6：商品房價格與同期居民可支配收入狀況表商品房均價（元/平方米）

2722增幅（%）

20.89商品住宅均價（元/平方米）

2438增幅（%）

18.18居民人均可支配收入（元）

7650增幅（%）

9.0居民消費價格指數(shù)

100.6增幅（%）

0.6

，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，構造性供不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。另外，某些樓盤質量提高，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本，也增進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應引發(fā)注意。

4、新建商品住宅購置對象狀況

全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，我市居民的為154.71萬平方米，比重達76%；外地居民購置的為49.19萬平方米，比重為24%。

表7：購置對象構成狀況表商品住宅交易量

（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類203.90本地居民154.71所占比例

76自住

173.32所占比例85外地居民

49.19所占比例

24置業(yè)投資30.58所占比例15

近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園都市建設步伐的加緊，我市的居住環(huán)境不停改善，作為省會都市的輻射功效日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內其它地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由的5%上升到的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由的2%上漲到的15%。置業(yè)投資的比重的增大，首先闡明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另首先，如投資購房比重增加過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，由于我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使市場升溫過快，后勁局限性，容易出現(xiàn)價格虛高。

5、商品房空置狀況

全市預計商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年下列的待銷商品房，所占比例超出80%，從空置因素分析，重要是交通不便、配套設施不全、設計落后、戶型偏大等。

表8：商品住宅空置構造狀況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%）40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米下列所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分元下列所占比例（%）8~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易狀況

全市工完畢存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增加53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增加53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增加45.3%和49.91%。

南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上六個月價格趨勢平穩(wěn)，下六個月受《江西省都市房屋拆遷貨幣化賠償方法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。

7、房屋租賃市場狀況

全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。

房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方米，較上年上漲10%。

8、房屋拆遷及舊城改造狀況

全市城區(qū)完畢房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。

以來，我市實施了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置賠償方法，貨幣化安置的比例逐年上升，達成70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購置了二手房，10%左右購置了新建商品房。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的重要問題

1、土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善

以來，為了避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調控的力度，對年度土地出讓指標予以總量控制，的開發(fā)總量計劃控制在350萬平方米以內，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制訂的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，確保了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。

但是，從全市土地供應狀況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應達27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而規(guī)定更改規(guī)劃條件等弊端。

2、住房供應構造不盡合理

現(xiàn)在，供應構造矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一種問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年1~12月份，全市市區(qū)同意預售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54%；均價在元/平方米下列的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。

3、商務樓盤增加過快

今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達50.38萬平方米，占總量的20%，較上年同期增加3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增加對增進我市商貿(mào)流通有著主動的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

4、交易稅費仍顯偏高

我市現(xiàn)在商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的原則為2%，與其它兄弟都市相比，原則仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的原則為1.5%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調至3%，對普通住宅減半征收原則由2%調到1.5%）。成都實施對購房款補貼0.5~1%的政策。沈陽對個人購置普通住房實施發(fā)放補貼資金的政策。長沙市對購置二手房契稅按1%計征，對購置1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對購置空置商品住宅契稅臨時免征。較高是稅費原則在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。

5、房貸政策壓力初顯

中國人民銀行121號文獻出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應對方法，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些狀況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁局限性的苗頭。

（三）擬定采用的政策方法

為了增進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務院有關增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的告知》（國發(fā)[]18號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向導，進一步加強宏觀調控，完善我市住房供應構造，加緊普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預警預報體系，南昌市政府于近日出臺了《有關進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（下列簡稱《補充意見》）。

《補充意見》分別就主動采用有效方法，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供應，激勵消費者個人購置普通住房，完善和推動廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制訂了具體的實施辦法。重要內容有：

1、根據(jù)市場需求，主動采用有效方法，增加普通商品住房的供應，加緊普通商品住房發(fā)展

每年用于中、低價位普通商品住房建設的用地應占一定比例，這類用地應服從都市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并含有交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層構造的商品住房供應量應占一定的比例。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批和建設。對單套見面控制在120平方米以內，銷售均價低于元/平方米下列的普通商品住房建設項目實施建設規(guī)費減半征收。

2、進一步完善土地供應機制，加緊推行“熟地”出讓制度

在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)都市規(guī)劃和建設用地的規(guī)定，對其進行房屋拆遷，完畢五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整頓成本進行結算。之后由市國土部門以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。

3、主動引導住房消費，激勵消費者個人購房

從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金，用于激勵個人購房?，F(xiàn)在市房管部門正會同市財政部門制訂具體的實施意見，擬采用對貸款購置普通住房的消費者進行貼息的方法激勵個人購房。

4、完善和推動廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鄉(xiāng)最低收入家庭住房條件

每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金原則向廉租住房配租家庭出租，其它的可用于對孤寡老人、重殘等特殊狀況的“雙困”家庭實施實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。

（四）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測

1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件

（1）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增加態(tài)勢。我市GDP增加15.1%，創(chuàng)下歷史新高，必將會沿著已有的發(fā)展狀況，繼續(xù)邁進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)對應的快速發(fā)展。

（2）、都市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市都市總體規(guī)劃，到，南昌都市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，都市用地范疇由165平方公里增加到300平方公里。都市人口的增加和城區(qū)范疇的擴大，必將加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到人均住房建筑面積達成30平方米的目的尚有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購置商品房的比例為70%，購置的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。

（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為增進房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策方法，這些政策的重要出發(fā)點在于減少門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。

2、南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件

（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)公司面對嚴峻考驗。中國人民銀行公布《有關進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的告知》（銀發(fā)[]121文獻），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲藏貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款合用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司信貸融資難度增大。

（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增加與資金局限性的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。

3、房地產(chǎn)市場基本走勢預測

根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增加的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一種較大幅度的增幅。

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增加。由于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加緊，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。

（2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地區(qū)性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購置份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將明顯增加。預計全市商品房的交易量將超出300萬平方米，較上年增加20%以上，存量房交易預計160萬平方米，較上年增加30%。

（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將造成房價繼續(xù)上漲。另首先，隨著商品房供應構造的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，因此房價的漲幅不會太大。

（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐步轉向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環(huán)境等綜合素質較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場裁減出局。

二）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析

（一）基本概況

本地塊三水圍繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一種良好的價值基礎。

洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益公司的中高層管理人員都是本地塊將來開發(fā)項目的消費主力。

（二）交通網(wǎng)絡

9、20、25、207

（三）金融銀行

工行、農(nóng)行、中行、建行

（四）教育文化

工業(yè)技術學校、南浦小學

（五）休閑購物

建材市場、洪城大市場

（六）醫(yī)療保健

市三醫(yī)院、九四醫(yī)院

（七）樓盤狀況

三）本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）

1、優(yōu)勢（S）

①、地處老城區(qū)；

②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；

③、人氣旺；

④、市政配套齊全；

⑤、毗鄰火車站、長途汽車站；

⑥、兩公里范疇常住人口40萬；

⑦、社區(qū)內部有學校；

2、劣勢（W）

①、地價偏高、有一定的市場風險；

3、機會（O）

①、戶籍制度的變化；

②、房貸貼息政策的貫徹；

③、與出名的代理商合作；

④、聘任出名物業(yè)管理公司；

4、威脅（T）

①、銀行信貸體系嚴格；

②、通貨膨脹人民幣貶值；

③、其它區(qū)域樓盤不停上市；

三、項目綜合定位

一、

項目整體定位

在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)社區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。

在建筑設計上，充足顯示人性化的居家住宅，提高使用率，減少公攤面積，綜合考慮住宅的使用功效和空間組合等因素。

在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售狀況，擬定對應的價格方略。

在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中檔戶型為主，減少置業(yè)者的購置壓力。

二、項目設計規(guī)劃定位

（一）、片區(qū)規(guī)劃

南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性具體規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主?，F(xiàn)在，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。

（二）、社區(qū)整體規(guī)劃原則

1、高綠化低密度；

2、綜合服務配套設施齊全；

3、戶型設計適合“升級換代”居住規(guī)定；

4、體現(xiàn)社區(qū)獨特的整體建筑風格

（三）、總平面布局

“風華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風葉玫瑰為根據(jù)，4棟建筑以合理的分布，確保日照間距在0.8H之下，采光通風順暢；中心花園布置在社區(qū)中部，下設地下停車位，運用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，社區(qū)設南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設計，提供應置業(yè)一種安靜的居家環(huán)境。

（四）、交通組織

社區(qū)交通由社區(qū)出入主通道、社區(qū)次干道和社區(qū)道路構成，道路寬度和消防通道按都市住宅社區(qū)建設原則規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設于社區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。

（五）、規(guī)劃指標

根據(jù)“風華盛世”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表9

表9：“風華盛世”項目建筑技術經(jīng)濟指標序號項目指標備注1總用地面積60600平方米

2總建筑面積109000平方米

多層住宅

高層住宅

商鋪90720平方米

13920平方米

4360平方米

可售面積12700平方米3建筑層數(shù)

多層住宅

高層住宅

商鋪7層

10層、11層

1層

地上第一層做架空層4建筑層高

多層住宅

高層住宅

商鋪2.9米

2.5米、2.9米

4.5米住宅原則層高2.9米

架空層2.5米

三、項目建筑設計定位

本工程設計涉及建筑、構造、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等多個專業(yè)，設計時需遵照有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性原則的規(guī)定。

（一）、建筑方案總體構思

建設地塊位于沿江東路中段，基本規(guī)定是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，發(fā)明符合時代精神面貌的當代化建筑和優(yōu)美的精品住宅社區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。

同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對當代建筑功效環(huán)境的規(guī)定以及建筑技術、材料也提出了更高的規(guī)定，因此，社區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡潔的當代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。

（二）、平面設計

1、住宅。

根據(jù)使用功效，住宅采用框架剪力墻構造大空間布局，條式構造可根據(jù)消費者需求在設計時靈活組合，調節(jié)住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本原則和有關規(guī)范規(guī)定。

建設部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃規(guī)定，提出小康住房的十條新原則以下：

1、套型面積稍大，配備合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；

2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；

3、房間采光充足，通風良好，含有優(yōu)質的室內聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國標基礎上提高1~2個等級；

4、根據(jù)炊事行為合理配備成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚；

5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的互相干擾；

6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安方法，配備電話、電視、空調機專用線路；

7、設立門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設計過分空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超出建筑面積；

8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位；

9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防備和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設備配套；

10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達成0.8㎡~1.0㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則；

小康住房都市示范社區(qū)住宅設計建議原則見表10

住宅經(jīng)濟技術指標見表11。

表10：小康住房都市示范社區(qū)住宅設計建議原則

一二三四套型面積系列原則（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功效

空間

使用

面積

原則

（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可合適增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8設

施

配

套

標

準廚

房Ⅰ型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機

（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機

（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)

生

間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化妝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設

備

標

準電器設備用電量80~120

KWH/月負荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一種電話1~2臺空調線設專用線寬帶接口每個臥室一種給水設備用水量200~300升/人·日

熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室

內

環(huán)

境

質

量

標

準光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內距離1米天然照度比）照明起居廳及普通活動

30~70LX臥室、書寫閱讀

150~300LX床頭閱讀

75~150LX管廳、廚房

50~100LX衛(wèi)生間

20~50LX樓梯間

15~30LX聲環(huán)境空氣隔聲

撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB

樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)

非采暖區(qū)16~21℃

12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時

表11：“風華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標1套內使用面積

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7A戶型

B戶型

C戶型

D戶型

E戶型

F戶型

G戶型平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套68

100

108

112

76.5

93.5

1022住宅原則層總使用面積平方米872723住宅原則層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅原則層使用系數(shù)

高層

多層

%

%

80

855套內建筑面積

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7A戶型

B戶型

C戶型

D戶型

E戶型

F戶型

G戶型平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套85（20套）

125（44套）

135（20套）

140（20套）

90（168套）

110（504套）

120（168套）6戶內平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304

2、公用建筑

中心花園廣場地下設一層車位，地下車位出入口均為社區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護方法，符合現(xiàn)行行業(yè)原則《汽車庫建筑設計規(guī)范》（JGJ100）的有關規(guī)定。物業(yè)管理睬所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

（三）、立面設計

立面造型設計突出當代住宅建筑特色，考慮與周邊都市環(huán)境的協(xié)調，體現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又含有鮮明的個性。

（四）、設施原則

住宅是室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本規(guī)定必須符合《江西省都市住宅建設原則》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關原則設計。

1、住宅裝修及設施原則：

住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完畢。

（1）、外墻：高級外墻涂料；

（2）、內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其它為雙飛粉；

（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其它雙飛粉；

（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其它為無砂地坪；

（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；

（6）、廚房設施：洗滌盆；

（7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器；

（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；

（9）、其它：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；

2、社區(qū)配套設施：

社區(qū)設有院內花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

四、價格定位

（一）、住宅部分

1、市場比較法定價過程

表12：表樓盤調查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積

（平方米）平均價格

（元/平方米）銷售率

（%）開盤

日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F

12F250000多層：2900

高層：3300----------未開盤

內部認購C新田綠洲9-6F、4-12F

1-18F67872多層：2880

高層：35008003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08

注：在下列列表中樓盤名稱均以字母替代A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。

交易日期修正系數(shù)以本次市場調查的日期為基數(shù)100，以本項目的預售期為終點，南昌市商品住宅均價增加18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其它條件見表11和表14。

表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表

單位：元/平方米序號成交

價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易狀況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房

原則社區(qū)

規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B2900

3300109/100+20+3100/1050+2100/102100/1002951

3359C2880

3100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/1002903

3528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數(shù)修正表項目

名稱比準價格

（元/平方米）銷售狀況權重

（銷售率）加權的相對價格

（元/平方米）本項目住宅銷售價格

（元/平方米）A2698100%2698

B2951

33590%----------------

----------------

C2903

352880%2322

2822

D318680%2549

E282690%2543

累計

多層：180%多層：5020多層：2789

高層：250%高層：7914高層：3166

多層住宅銷售價格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米

高層住宅銷售價格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加權平均法定價過程

表15：本項目住宅價格加權平均價項目

名稱比準價格

（元/平方米）建筑面積

（平方米）累計

（萬元）A2698285297697B多層：2850

高層：335925000071250

83975C多層：2903

高層：35286787219703

23945D3186286799137E28264746013412

多層住宅銷售價格=98650萬元÷320701平方米×10000元/萬元

=3076元/平方米

高層住宅銷售價格=130469萬元÷394011平方米×10000元/萬元

=3311元/平方米

故最后采用算術平均值擬定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米

高層住宅單價為：3238元/平方米

（二）、商鋪部分

1、市場比較法定價過程

現(xiàn)在南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選用兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以6月31日為基準，其價格變動狀況同住宅相似。

表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表

單位：元/平方米項目名稱成交

價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易狀況修正比準

價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561

故最后采用算術平均值擬定本項目商鋪單價為：9969元/平方米

2、收益還原法定價過程

現(xiàn)在南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。

PS=12NRS……………①（總價等于N年的收益）

RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租不小于月供）

由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）

注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行期抵押貸款常數(shù)。

PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K

P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%

=10246元/平方米

故最后采用算術平均值擬定本項目商鋪單價為：10107元/平方米

（三）、車位銷售價格的擬定

根據(jù)南昌市該區(qū)域現(xiàn)在的狀況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。

（四）、建議銷售價格

綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：

多層住宅：2950元/平方米

高層住宅：3250元/平方米

商鋪：10000元/平方米

車位：15萬元/個

四、戶型設計定位

根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為下列4種戶型：

高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；

高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；

高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；

高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；

高層住宅四種戶型累計104套。

多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）

多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）

多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）

多層住宅三種戶型累計840套。

以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功效與空間組合、家庭構造、人際關系、職業(yè)特性等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。多個功效空{間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的規(guī)定。

四、項目投資估算

一、項目實施進度安排

本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內建成。建設進度計劃以下：

6月：

6月25日~7月25日：

8月~9月：

10月：

10月~11月：

12月：

1月：

3月：

7月：

10月：

10月~12月：

11月~2月：

12月：

1月~3月：

3月~5月：

3月~6月：

6月：

6月~9月：

7月~9月：

10月~1月：

8月~5月：

3月~6月：

6月：

項目建議書批復。

編制可行性研究報告并批復。

建筑方案設計。

綜合管網(wǎng)設計。

施工圖紙設計。

報建、領取建設規(guī)劃許可證。

工程開工，多層1#~4#樓先施工。

完畢投資額25%，開始預售多層1#~4#樓。

多層5#~8#樓開始施工。

高層4#樓開始施工。

多層1#~4#樓主體工程竣工。

高層1#~3#樓開始施工。

1#~4#樓設備安裝。

1#~4#樓室內外裝修。

多層5#~8#樓主體工程竣工。

多層5#~8#樓設備安裝。

多層1#~4#樓竣工驗收。

多層5#~8#樓室內外裝修。

高層4#主體竣工。

高層4#設備安裝。

高層4#室內外裝修。

多層5#~8#樓竣工驗收。

高層1#~3#設備安裝。

高層1#~3#室內外裝修。

高層4#樓竣工驗收。

公共設施配套工程。

高層1#~3#樓竣工驗收。

正式全部入住。

工程施工進度詳見附表12。

二、本項目物業(yè)銷售租賃價格

根據(jù)工程所處位置、周邊環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元；

三、銷售進度及付款回收計劃

本項目計劃在2年半（30個月）左右內完畢銷售，各年銷售計劃見表17。

表17：本項目銷售計劃表（%）

項目累計多層住宅100

60%30%10%

高層住宅100

30%60%10%

商業(yè)100

80%20%

停車位100

60%40%

由于銀行按揭的時限，因此和銷售的房款收入按90%回收，其它的房款在下一年度全部收回，銷售的房款收入，當年全部回收。

車位銷售按分期付款形式實施，即第一年還50%，第二年還剩余50%。

回款進度詳見表18。

表18：回款金額估算表

單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售

期間項目面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷

售

計

劃累計58242172953867215822120866633

多層

高層

商業(yè)

車位54432

3810

16057

1238

27216

7620

2616

36008029

2477

2616

27009072

1270

1744

18002676

413

1744

1800

比例回款金額比例回款金額比例回款金額比例回款金額收

款

計

劃2

0

0

5多層

高層

商業(yè)

車位90%

90%

14451

1114

10%

10%

1606

124

2

0

0

6多層

高層

商業(yè)

車位

90%

90%

90%

50%7226

2229

2354

135010%

10%

10%

50%803

248

262

1350

2

0

0

7多層

高層

商業(yè)

車位

100%

100%

100%

50%2676

413

1744

900

50%

900

小計

15565

14889

8396

900

注：車位面積未計算在內。

四、稅費率

本報告采用的多個稅費率見表19。

表19：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅1都市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5公司所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12

五、項目多個財務數(shù)據(jù)估算

1、土地費用

本項目用地累計90.9畝，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在付清，即3636萬元。

2、前期工程費。本項現(xiàn)在期工程費估算見表20

表20：前期工程費估算表

單位：萬元序號項目計算根據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費×1.5%1262可行性研究費建安工程費×5‰423水文地質勘探費建安工程費×5‰424通水、通電、通路費建安工程費×1%845場地平整費10元/平方米63

累計

357

3、基礎設施建設費

本項目基礎設施建設費估算見表21

表21：基礎設施建設費估算表

單位：萬元序號項目計算根據(jù)金額1供電工程建安工程費×3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程

累計

251

4、建安工程費用

本項目建安工程費用估算見表22

表22：建安工程費用估算表

單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350

高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349

累計

8369

5、公共設施配套費

本項目公共設施配套費估算見表23

表23：公共設施配套費估算表

單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設施

累計

134

6、開發(fā)間接費用

本項目開發(fā)間接費用估算見表24

表：24開發(fā)間接費用估算表

單位：萬元序號項目計算根據(jù)金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費×5%4182建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費×4‰333供水管網(wǎng)賠償費

住宅

商業(yè)住宅：0.3T/人，600元/T

商業(yè)：0.1T/人，600元/T住宅：59

商業(yè)：154供電用電負荷費

住宅

商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA

商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181

商業(yè)：166其它建安工程費×5‰42

累計

764

7、其它費用本項目其它費用估算見表25

表25：其它費用估算表

單位：萬元序號項目計算根據(jù)金額1預算定額管理費建安工程費×5‰422竣工檔案確保金3報建手續(xù)費4工程合同預算或標底審查費6其它

累計

42

8、不可預見費用

本項目的不可預見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。

不可預見費用：310萬元；

不可預見費用：224萬元；

不可預見費用：27萬元；

不可預見費用：1萬元；

累計：562萬元。

9、管理費用

本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。

管理費用：465萬元；

管理費用：336萬元；

管理費用：40萬元；

管理費用：2萬元；

累計：843萬元。

10、銷售費用

本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。涉及銷售代理費，占銷售收入的1.5%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。累計為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費用見附表2。

11、財務費用

本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見附表10。

財務費用：167萬元；

財務費用：391萬元；

財務費用：446萬元；

財務費用：223萬元；

累計：1227萬元。

六、資金籌措

項目總投資30931萬元，其中項目資本金萬元，第一年（）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（）貸款6000萬元，第二年（）貸款萬元；局限性的部分擬由預售房款解決。詳見附表5。

七、貸款條件

年利率5.58%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（）等額還本，分2年還清。

五、財務分析

一、盈利能力分析

項目在計算期內經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后尚有3002萬元可分派利潤。項目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，累計繳納稅金4365萬元。和項目業(yè)主投入的資本金萬元相比，在4年內項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相稱高的，表明項目的盈利能力是比較強的。

項目全部投資內部收益率（所得稅前）為13.22%，在預期可接納內部收益率為10%，項目凈現(xiàn)值為1020萬元，項目投資回收期為3.39年。資本金內部收益率為23.12%，項目凈現(xiàn)值為2390萬元。詳見附表7和附表8。

投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%

=5465÷31723×100%=17.23%

資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%

=3662÷×100%=183.10%

二、償債能力分析

按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計付利息1227萬元。詳見附表10。

三、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負債是比較低的，資產(chǎn)負債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)原則。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見附表9和附表11。

不擬定性分析

一、臨界點分析

本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。其中涉及：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。

銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。

各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。

項目的應繳稅金為6.5%。

經(jīng)對財務數(shù)據(jù)的估算：

Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；

A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）

收入R(萬元)：P*Q

開發(fā)成本：115%A＋19021

開發(fā)費用：3%A＋2.5%P*Q＋1786

多個稅金：6.5%P*Q

由以上可得：

固定成本FC（萬元）：20807萬元

可變成本VC（萬元）：118%A＋2.5%P*Q

稅金r（萬元）：6.5%R

Π=R－FC－VC－r

=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R

=0.91P*Q－1.18A－20807

當Π=0時：

銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。

ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%

當銷售價格制訂在P=3647元/平方米時：

完畢銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。

ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%

=15.11%

當銷售價格制訂在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：

總投資(FC＋VC)為37166萬元，項目的經(jīng)濟利潤為0；

上述計算成果表明：

如果本項目的整體價格在3096元/平方米以上時，項目有經(jīng)濟利潤，即本項目有15.11%的降價空間，確保經(jīng)濟利潤。

如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可確保項目的經(jīng)濟利潤有，有15.11%的銷售控制空間。

如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預計達成100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達成37166萬元。

表26：臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內部收益率（%）13.22%盼望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451

二、敏感性分析

根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個本身變量因素進行分析。設變量變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的成果。

1、單一變量敏感性分析

（1）、銷售價格變動，其它因素固定不變

設價格變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%，預計利潤變動的成果為：

表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表

-20%-10%0+10%+20%銷售價格-176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090

從此表能夠看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。

表28：單一變量動態(tài)敏感分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案

13.2210203.391銷售價格+1022.1238563.02-104.25-18163.862銷售面積+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可邊成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99此表能夠看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，因此在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采用有利的方式確保銷售價格的穩(wěn)定。

從以上兩表分析中能夠得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利狀況，只有制訂了一種切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才干得以保障，經(jīng)濟收益才干實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見肘。六、風險分析與對策

一、市場風險分析

從南昌市現(xiàn)在住宅市場來看，出現(xiàn)了住房構造供過于求的狀況，市場有效需求局限性。

本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、社區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價普通是居民收入的3~6倍，而現(xiàn)在南昌市房價每平方米為2722元（普通市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相稱于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一原則的近2倍，現(xiàn)在南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。

即使現(xiàn)在南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供不小于求，價格走高，銷售相稱不抱負，但隨著國家采用的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內需獲得成效，居民實際購置力處在上升趨勢，從久遠看商品房銷售前景看好。為確保項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過減少開發(fā)成本，減小市場風險。

做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅社區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，涉及社區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺少完善的配套功效的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。

二、經(jīng)營管理風險分析

本項目重要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多個方式推廣促銷，盡快銷售，才干最大程度的減少項目的市場銷售風險。

在項目實施中還應優(yōu)化設計，采用切實可行的工程技術方法和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，減少投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)能夠看出，工程投資減少1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，增加28.31%；反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，減少工程造價，控制投資成本，也是減少本項目風險因素之一。

做好物業(yè)管理和售后服務工作。

三、金融財務風險分析

本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多個付款方式促銷，能夠選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多個付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。

附

表

附表1：重要經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項目設計參數(shù)

1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780

商品住宅銷售面積

商業(yè)用房建筑面積

車位銷售面積平方米

平方米

平方米103420

4360

60004780㎡不計建筑面積Ⅱ經(jīng)濟數(shù)據(jù)

1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723

其中：財務費用萬元1227

2單方成本元/平方米2910

3資金籌措萬元31723

其中：資本金

借款

預售房款

自有資金萬元

萬元

萬元

萬元

8000

13281

8442

4經(jīng)營收入萬元39750

5經(jīng)營成本萬元28659

6經(jīng)營費用萬元3064

7應交稅金萬元4365

其中：營業(yè)稅金及附加

土地增值稅

所得稅萬元

萬元

萬元2165

397

1803

8利潤總額萬元5465

9稅后利潤萬元3662

10可分派利潤萬元3002

Ⅲ財務評價指標

1投資利潤率%17.23

2投資凈利潤率%11.54

4投資利稅率%13.76

5資本金凈利潤率%183.1

6全部投資內部收益率（所得稅前）%13.22

7全部投資投資回收期（所得稅前）年3.39

8全部投資內部收益率（所得稅后）%9.03

9全部投資投資回收期（所得稅后）年3.60

10房地產(chǎn)投資長久借款償還期年4建設期起

注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差

附表2：項目總投資估算表

單位：萬元序號項目累計一開發(fā)建設投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本2865915810114281353681.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8土地費用

前期工程費用

基礎設施建設費用

建筑工程安裝費用

公共配套設施建設費用

開發(fā)間接費用

其它費用

不可預見費用18180

357

251

8369

134

764

42

56214544

357

251

306

423636

7186

382

224

1183

67

76

27

67

12房地產(chǎn)開發(fā)費用306463211598823912.1

2.2

2.3銷售費用

管理費用

財務費用994

843

1227

465

167432

336

391396

40

446166

2

223二經(jīng)營資金

三項目總投資額31723164421258722354591

2

3開發(fā)產(chǎn)品投資

固定資產(chǎn)投資

經(jīng)營資金3172316442125872235459

附表3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表

單位：萬元序號項目累計1銷售收入39750

17295158226633

1.1

1.2

1.3可銷售面積（平方米）

平均售價（元/平方米）

銷售比例（%）109000

3647

100

58242

2970

5338672

4091

3612086

5488

11

2經(jīng)營稅金及附加2165

952870343

2.1

2.2

2.3營業(yè)稅

都市維護建設稅

教育費附加1968

138

59

865

61

26791

55

24312

22

9

3土地增值稅397

17315866

4商品房銷售凈收入37188

16170147946224

注：銷售比例是各個產(chǎn)品銷售比例的加權平均

附表4：土地增值稅估算表

單位：萬元序號項目累計1銷售收入39750

17295158226633

2扣除項目

2.1

2.2

2.3

2.4開發(fā)成本

開發(fā)費用

銷售稅金

其它扣除額

3增值額

4增值比例（%）

5增值稅率（%）

111

6速算扣除率（%）

7土地增值稅397

17315866

附表5：投資使用計劃與資金籌措表

單位：萬元序號項目累計1總投資3172316442125872235459

1.1

1.2經(jīng)營資金

開發(fā)產(chǎn)品投資

其中：不含財務費用

財務費用

31723

30496

1227

16442

16275

167

12587

12196

391

2235

1789

446

459

236

223

2資金籌措3172316442125872235459

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.6.1

2.6.2資本金

預售收入

租金收入

其它收入

自有資金

借款

開發(fā)產(chǎn)品投資長久借款

經(jīng)營資金借款

13281

8442

8000

8000

8442

6000

6000

10587

2235

459

附表6：損益表

單位：萬元序號項目累計1經(jīng)營收入39750

17295158226633

1.1

1.2銷售收入

租金收入39750

17295158226633

2總成本費用31723

15710118164197

2.1

2.2開發(fā)成本

開發(fā)費用28659

3064

14209

150110682

11343768

429

3經(jīng)營稅金及附加2165

952870343

4土地增值稅397

17315866

5利潤總額5465

46029782027

6彌補前年度虧損

7應繳所得稅額5465

46029782027

8所得稅1803

152982669

9稅后利潤3362

30811961358

10盈余公積660

55360245

10.1

10.2

10.3法定盈余公積金

公益金

任意盈余公積金367

183

110

31

15

9200

100

60136

68

41

11加：年初未分派利潤

2531889

12可供投資者分派利潤

25316361113

13應付利潤

A方

B方

C方

14年末未分派利潤

25318893002

注：成本費用按銷售金額比例各期分攤。

附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）

單位：萬元序號項目累計1現(xiàn)金流入39750

155651488983969001.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6銷售收入

租金收入

其它收入

回收固定資產(chǎn)余值

回收經(jīng)營資金

凈轉售收入39750

155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6開發(fā)產(chǎn)品投資

經(jīng)營資金

經(jīng)營費用

經(jīng)營稅金及附加

土地增值稅

所得稅31723

2165

397

18031644212587

952

173

1522235

870

158

982459

343

66

669

3凈現(xiàn)金流量3662-16442170110644685