2008年上半年我國商品住房預(yù)售均價分析

2008年上半年我國商品住房預(yù)售均價分析

預(yù)售均價分析截至2008年第三季度，調(diào)查項目和預(yù)算編制面積顯著減少，商品住宅預(yù)算編制率顯著提高。據(jù)亞豪機構(gòu)市場情報局統(tǒng)計，2008年第三季度，北京市建議委批準了115個預(yù)算編制許可證，批準了426.8萬平方米的預(yù)算面積。其中，商業(yè)住宅建筑批準數(shù)量為32829家，批準預(yù)算面積為372.1萬平方米，總預(yù)算編制率為16100元/平方米。環(huán)比2008年二季度,整體預(yù)售面積減少了24.6%,其中商品住房上市套數(shù)減少了24.7%,批準預(yù)售面積減少了24.8%。商品住房的預(yù)售均價上漲了0.02個百分點。同比2007年同期,整體預(yù)售面積減少20.3%,其中商品住宅上市套數(shù)下降了4.2%,批準預(yù)售面積減少了12.8%,商品住房預(yù)售均價上漲13.4%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析上述數(shù)據(jù)后認為,2008年三季度的取證項目個數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)了大幅下降的現(xiàn)象,主要是由于目前的市場觀望氣氛濃重,交易量持續(xù)下滑,嚴重影響了開發(fā)商的信心,許多開發(fā)商都推遲了拿證的計劃,以期渡過目前的艱難期,所以,拿證力度明顯降低。與此相反,三季度的商品住房預(yù)售均價同比卻出現(xiàn)了明顯的上漲現(xiàn)象。而環(huán)比二季度預(yù)售均價并無多大變化,王英男認為,這主要是由于2008年三季度取證項目中別墅、公寓等高檔住宅項目明顯增加,環(huán)線及區(qū)域分布也出現(xiàn)了較多的市區(qū)及熱點區(qū)域項目。而2007年同期,則多以遠郊區(qū)及普通住宅項目為主。這就出現(xiàn)了同比價格上漲的現(xiàn)象。而從環(huán)比數(shù)據(jù)上看,由于目前樓市銷售低迷,開發(fā)商多執(zhí)行低價入市策略,所以,沒有太大的價格變化。東南角:期難以過渡期奧運因素影響明顯,三季度開盤數(shù)量大減據(jù)亞豪機構(gòu)市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2008年三季度共計114個住宅項目開盤,新增商品住房供應(yīng)面積262.1萬平方米。其中,純新盤開盤項目23個,新增供應(yīng)面積70萬平方米;其余為老項目后期開盤。環(huán)比2008年二季度,開盤個數(shù)下降了24%,新增供應(yīng)面積下降了22%,純新盤個數(shù)下降了20.7%。同比2007年同期,開盤個數(shù)減少了37%。新增供應(yīng)面積下降了37.5%。從各月開盤數(shù)據(jù)來看,2008年7月份開盤個數(shù)為45個,新增供應(yīng)面積為115.9萬平方米,8月份開盤項目個數(shù)僅為23個,新增供應(yīng)面積39.4萬平方米,9月份開盤項目個數(shù)為46個,新增供應(yīng)面積為106.9萬平方米。如上圖所示,進入8月份,由于奧運會的召開等眾多利空因素的影響,開發(fā)商開盤入市的意愿明顯降低。開盤數(shù)量和新增供應(yīng)量大幅減少。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為,2008年三季度無論是總的開盤個數(shù)、新增供應(yīng)面積,還是各月的開盤走勢,都呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢,尤其是和07年同期相比降幅更是巨大。究其原因主要有兩方面的原因,一方面的受樓市大勢影響,市場觀望氣氛漸濃,交易量短期難以回升,開發(fā)商信心嚴重受挫,因而開盤力度明顯減弱。另一方面就是奧運會的因素,因為奧運期間市民的注意力被轉(zhuǎn)移,外地的客戶受限行、安檢等措施的制約,來京看房意愿降低,導(dǎo)致奧運期間房地產(chǎn)交易冷清,因此,眾多的開發(fā)商都盡量避開了在此時開盤入市。三季度開盤均價環(huán)比明顯回落,低價入市成為主流據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度新開盤入市項目的開盤均價為13774元/平方米,與2008年二季度的開盤均價相比,三季度的開盤均價明顯回落,每平米下降了1932元,降幅達12.3%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為,三季度開盤均價明顯回落,和當前的樓市現(xiàn)狀以及開發(fā)商的低價入市策略息息相關(guān),京城樓市自2007年底以來持續(xù)低迷,各種利空因素不斷傳出,加之奧運會在8月份召開,更是雪上加霜。開發(fā)商為了應(yīng)對樓市銷售低迷的現(xiàn)狀,紛紛從暗中打折促銷演變?yōu)楣_的打折降價銷售,有的項目甚至打到了四、五折。打折促銷的浪潮愈演愈烈。開盤項目打折力度不減,新入市的項目更多的采取了低價入市的策略,以期贏得更多是市場份額。此外,從9月下旬后大量的保障性住房入市銷售從很大程度上拉低了周邊項目的房價,對新開盤入市項目形成了不小的沖擊。盡管三季度總的開盤均價環(huán)比降幅明顯,但各月的開盤均價卻呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢,數(shù)據(jù)顯示,7月份開盤均價為13051元/平方米,8月份為13584元/平方米,9月份為14535元/平方米,對于這一現(xiàn)象,王英男分析認為,因為,京城樓市受多種不利因素影響,交易持續(xù)下跌,開發(fā)商為了在逆境中生存,不得不想變通之策,在淡季中選擇抗跌性強,競爭優(yōu)勢較強的項目入市,這樣,對比性價比較差的遠郊項目來說,城市中心、熱點區(qū)域的項目,以及公寓、別墅等高檔住宅項目便具有很大的優(yōu)勢,如上國闕開盤價45000元/平方米,北京尊府開盤價35000元/平方米,唐巢開盤價32000元/平方米,均是位于二環(huán)內(nèi)的高檔公寓項目,還有一些別墅項目,開盤均價也在20000到30000元/平方米之間,正因為三季度這些高端項目的放量,才造成了開盤均價呈小幅增長的態(tài)勢。三季度普通住宅項目開盤數(shù)量下降明顯,但所占比重有所增加據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度普通住宅項目的開盤數(shù)量無論環(huán)比二季度還是同比2007年三季度都呈現(xiàn)明顯的下降趨勢,數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度開盤的普通住宅項目為70個,環(huán)比2008年二季度的普通住宅開盤個數(shù)下降了13.6%,同比去年三季度開盤個數(shù)下降了30%,雖然,三季度普通住宅項目的開盤數(shù)量呈下降態(tài)勢,但所占比重卻有所增加,數(shù)據(jù)顯示,2008年三季度普通住宅開盤數(shù)量占總開盤項目數(shù)量的60%,而2008年二季度普通住宅所占的比重為54%,2007年三季度普通住宅所占的比重為55.2%,通過比較上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),2008年三季度普通住宅開盤項目的比重?zé)o論環(huán)比還是同比均有一定幅度的增長。王英男認為,這與奧運會期間開發(fā)商延遲推盤的策略有關(guān),奧運會期間樓市交易冷清,許多開發(fā)商都推出了入市的計劃,相對與別墅、公寓等高檔住宅,普通住宅更容易為市場所接受。此外,9月下旬限價商品房入市銷售也增加了普通住宅開盤數(shù)量,這些均導(dǎo)致了三季度普通住宅開盤比重的增加?？偟膩砜?2008年三季度京城的土地市場出現(xiàn)了較大的變化,土地成交總量增加明顯,但多為公建及其他項目用地,住宅項目用地卻大為減少,而且樓面價也呈現(xiàn)下降趨勢,這一方面是由于目前開發(fā)商資金較為緊張無力拿地,另外也和遠郊新城加速建設(shè)有關(guān)。受奧運會召開及樓市交易低迷的大環(huán)境及保障性住房大量入市銷售等不利因素的影響,不但三季度商品住房的成交量也呈現(xiàn)大幅下降的態(tài)勢,取證數(shù)量、開盤項目個數(shù)、開盤均價均呈現(xiàn)下跌現(xiàn)象,而與此相對應(yīng)卻是重點區(qū)域、五環(huán)內(nèi)項目開盤比重的增加,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為,這也是目前的市場環(huán)境所造成的。受市場環(huán)境影響,重點區(qū)域及五環(huán)內(nèi)項目開盤比重增加明顯從2008年三季度開盤項目的區(qū)域及環(huán)線分布的數(shù)據(jù)來看,重點區(qū)域及五環(huán)內(nèi)項目的開盤比重有明顯的增加。數(shù)據(jù)顯示,08年三季度昌平、大興、通州、順義等遠郊新城區(qū)的開盤項目共有58個,占總開盤項目比重的51%,環(huán)比二季度增加了5.7個百分點,同比07年三季度增加了20.6%,從環(huán)線分布來看,08年三季度五環(huán)外項目開盤的個數(shù)為62個,占總開盤項目比重的55%,環(huán)比2008年二季度減少了6.3個百分點,同比2007年三季度減少了3個百分點,對于這一變化,王英男分析認為,通州、順義等重點遠郊新城項目比重的增加,與五環(huán)外項目比重的減少,充分說明,在京城樓市交易冷清的大背景下,開發(fā)商開盤策略隨著改變,他們更