房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告一、2011年前2個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅穩(wěn)步回落1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模仍然保持較快速度增長(zhǎng)，但增幅已明顯回落。全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額14.8億元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房開(kāi)發(fā)投資10.1億元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投資1.9億元，同比上升28.1%。（二）商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度趨緩1-2月，商品房施工面積為498.6萬(wàn)平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅施工面積為322.0萬(wàn)平方米，同比上升10.7%。新開(kāi)工面積為48.8萬(wàn)平方米，同比下降12.3%，其中住宅新開(kāi)工面積為32.7萬(wàn)平方米，同比下降13.9%。竣工面積為8.7萬(wàn)平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面積為7.7萬(wàn)平方米，同比下降38.9%。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速大幅回調(diào)1-2月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額為28.9億元，同比增長(zhǎng)5.5%，低于上年同期59個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源看，除了定金以及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款有所上升外，其他來(lái)源均比去年有所下降。其中國(guó)內(nèi)貸款資金為10.8億元，同比下降4.6%。其中銀行貸款為8.2億元，同比下降22.1%；自籌資金為8.2億元，同比下降8.3%。其中自有資金3.5億元，同比下降37.6%；其他資金為9.9億元，同比上升39.1%，其中定金以及預(yù)付款為7.1億元，同比上升49.2%，個(gè)人按揭貸款為2.1億元，同比上升50.1%。（四）商品房成交量持續(xù)下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市場(chǎng)觀望氣氛仍然濃重，1-2月，全市商品房銷售面積為22.0萬(wàn)平方米,同比下降了24.5%；但剛性需求仍旺盛，小戶型面積仍是供不應(yīng)求，90平方米以下住宅銷售面積為6.0萬(wàn)平方米，同比上升29.4%。（五）商品房住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)1-2月份全市新建商品住宅成交均價(jià)為10648元/平方米，同比增長(zhǎng)20.44%，環(huán)比增長(zhǎng)16.73%；二手住宅成交均價(jià)為6500元/平方米，同比增長(zhǎng)45.71%，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。（六）商品住宅供應(yīng)量同比上升，小面積商品住宅供應(yīng)占比仍不高1-2月，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為16.85萬(wàn)平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為4.72萬(wàn)平方米，同比下降了23.3%，僅占全部商品住宅供應(yīng)量的28%。（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總量保持適度增長(zhǎng)截至2月末，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額48.74億元，同比增長(zhǎng)11.64%，同比增長(zhǎng)提高4個(gè)百分點(diǎn)。（八）個(gè)人購(gòu)房貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速有所放緩今年年初以來(lái)，個(gè)人購(gòu)房貸款增速也有所放緩，但剛性的住房需求并沒(méi)有被壓制，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至2月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額133.24億元，同比增長(zhǎng)22.37%，增速比去年同期下降26個(gè)百分點(diǎn)。二、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推斷預(yù)測(cè)（一）宏觀調(diào)控仍將持續(xù)為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，然而全年房?jī)r(jià)仍在波動(dòng)中呈現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)適度下跌或增長(zhǎng)減弱應(yīng)該是一件好事。所以2011年，相信政府一定會(huì)繼續(xù)采取“加強(qiáng)”的方式進(jìn)行調(diào)控，從宏觀上抑制房?jī)r(jià)上漲步履堅(jiān)定，調(diào)控的力度在短期內(nèi)將不會(huì)改變的。（二）資金周轉(zhuǎn)難度加大我市房產(chǎn)調(diào)控新政將實(shí)行商品住房限購(gòu)政策，以家庭為單位購(gòu)房人只允許新購(gòu)一套商品住宅（包括存量房），基本杜絕了房產(chǎn)投資需求，這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠帶來(lái)壓力。再加上我省從2010年11月1日起將實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，采用項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，并且要對(duì)不低于工程預(yù)算清冊(cè)總額130%的預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度加大，這對(duì)于項(xiàng)目多且又同期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨不小資金壓力。（三）供求矛盾逐步緩解從供給方面來(lái)看，根據(jù)2011年度計(jì)劃開(kāi)盤項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年全市共計(jì)推出21567套商品住宅，與歷年來(lái)的成交量相比，供給可謂充足，開(kāi)盤時(shí)間主要集中在下半年。從需求方面來(lái)看。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在影響需求的以下幾個(gè)因素：一是2011年計(jì)劃推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以滿足市場(chǎng)剛性需求；二是受國(guó)家調(diào)控政策的持續(xù)或繼續(xù)加大調(diào)控力度的影響，市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)逐步加重，嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、限購(gòu)令等調(diào)控政策將進(jìn)一步抑制不合理購(gòu)房需求。三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，將拓寬民間投資渠道，減少熱錢向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流入；四是政府繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃房的保障力度，將分流一定數(shù)量的自住購(gòu)房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到緩解，下半年市場(chǎng)供應(yīng)將趨于寬松。（四）商品房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定2010年上半年我市商品住宅價(jià)格總體保持穩(wěn)定，7月份開(kāi)始隨著房市回溫，房?jī)r(jià)出現(xiàn)逐月上漲趨勢(shì)，9月份房?jī)r(jià)達(dá)到新高，如臨城新區(qū)中央花城，7月一期開(kāi)盤成交均價(jià)為11264元/平方米，9月二期成交均價(jià)上升為12295元/平方米。10月二次調(diào)控房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫回落后，年末再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。但是隨著房產(chǎn)調(diào)控新政全面落實(shí)，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定。一方面調(diào)控新政進(jìn)一步遏制了投資購(gòu)房需求；另一方面2011年我市商品住宅供應(yīng)量較為充足，能夠滿足市場(chǎng)需求，供求關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定。而開(kāi)發(fā)企業(yè)在面對(duì)開(kāi)發(fā)資金壓力周轉(zhuǎn)困難的前提下，會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷售或開(kāi)盤定價(jià)更為謹(jǐn)慎。但短期內(nèi)降價(jià)或降幅較大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段時(shí)間的旺盛態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商目前資金還是比較充裕；其次，土地價(jià)格不斷上漲，樓面價(jià)格居高不下，商品房?jī)r(jià)格下行的空間還是有限；最后，通貨膨脹的凸顯，商品價(jià)格持續(xù)攀升，帶動(dòng)上游行業(yè)紛紛提價(jià)，在這樣的背景之下，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)全面下降的趨勢(shì)。（五）投資重心逐漸轉(zhuǎn)移2010年出臺(tái)的調(diào)控政策重點(diǎn)針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有受到任何影響，相反二套住房貸款首付提高到60%和利率提高到1.1倍，三套房停止貸款，反而使得各種資金繞開(kāi)住宅市場(chǎng)涌入寫字樓和商鋪，因?yàn)樯啼伒氖赘度詾?0%，利率仍為基準(zhǔn)利率，且不計(jì)入家庭的購(gòu)房總數(shù)，故使眾多的投資客轉(zhuǎn)向青睞于商業(yè)、商住和寫字樓市場(chǎng)。另外我市實(shí)行的商品住房限購(gòu)政策撇開(kāi)了旅游房產(chǎn)，諸如朱家尖、桃花、秀山等國(guó)家級(jí)、省級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)不受限購(gòu)，再加上我市被國(guó)家旅游局批準(zhǔn)設(shè)立舟山群島海洋旅游綜合試驗(yàn)區(qū)，旅游經(jīng)濟(jì)投入力度將不斷加大?？梢灶A(yù)見(jiàn)，旅游房產(chǎn)將是一個(gè)倍受青睞的投資項(xiàng)目。三、同類樓盤調(diào)查（一）和津廣場(chǎng)地處舟山市普陀區(qū)浦西工業(yè)園區(qū)C-11#地塊，東臨勾山街道辦事處，西側(cè)為三岔路，南側(cè)與高星級(jí)大酒店為鄰，北臨浦東大道距離水岸麗都、淺水灣等住宅小區(qū)僅百米之遙。項(xiàng)目占地面積約6.5萬(wàn)平方米,總建筑面積約13萬(wàn)平方米，包含1幢19層的高星級(jí)酒店，3幢18－20層“和津苑”高層公寓式酒店，1幢18層商務(wù)大樓，以及3幢總面積約3.4萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合樓盤。和津廣場(chǎng)酒店式公寓“和津苑”共計(jì)房源280套，目前剩余房源不多，多位于較高或較低樓層。（二）舟山科技置業(yè)大廈舟山科技置業(yè)大廈位于舟山市普陀區(qū)東海西路2121號(hào)，定沈線沿街南側(cè)，緊鄰臨城新區(qū)2公里約4分鐘車程，距普陀城區(qū)約5公里7分鐘車程。舟山科技置業(yè)大廈由舟山網(wǎng)新科技置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地面積為7132㎡，共28層，其中地下1層，地上27層?？偨ㄖ娣e40117.52㎡。其中地下1層面積為5240.12㎡，地上27層面積為34877.4㎡。建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)。舟山科技置業(yè)大廈輔樓商鋪剩余最后2套，主樓剩余不到20套，單間300-500㎡，借個(gè)在8000-9000元/㎡左右，即將交付。（三）蓮洋大觀蓮洋大觀項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模達(dá)18萬(wàn)平方米，由五幢高100米的大樓和裙樓商業(yè)組成。功能為國(guó)際五星級(jí)大酒店、酒店式海景公寓、私家總統(tǒng)級(jí)泳池豪宅及商業(yè)構(gòu)成。蓮洋大觀開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)在5-6月份，首批將推出精裝酒店式公寓房源，戶型最小40㎡起，預(yù)計(jì)價(jià)格20000元/㎡左右。（四）邦泰大廈邦泰大廈位于舟山臨城新區(qū)CBD核心區(qū)，占地面積約7400平方米，建筑面積約2.5萬(wàn)平方米。大樓共21層，定位為商務(wù)用房，一層為入口大廳，二層為員工簡(jiǎn)餐區(qū)域，三至二十一層為辦公區(qū)域。邦泰大廈南靠舟山商檢，西至城市河道及綠化帶，東靠舟山海關(guān)。自留物業(yè)，經(jīng)營(yíng)酒店。（五）中浪國(guó)際大廈中浪國(guó)際大廈位于規(guī)劃中的舟山市新城中央商務(wù)區(qū)核心地段，北靠翁山路，西臨世紀(jì)大道，東連待開(kāi)發(fā)建設(shè)的CBD高層，南鄰規(guī)劃中的CBD超高層建筑。中浪國(guó)際大廈以3層裙房銜接26層+24層+24層的三棟點(diǎn)式高層為布置方式，建成后，將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、會(huì)議、商場(chǎng)、餐飲等為一體的大型建筑綜合體。中浪國(guó)際大廈寫字樓將推出3幢房源，其中2幢24層，1幢26層，層高3.6米，整層面積的二分之一起銷售，具體推出時(shí)間待定。四、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目為小面積商務(wù)公寓結(jié)合部分經(jīng)濟(jì)戶型商務(wù)公寓。倡導(dǎo)居家復(fù)合商務(wù)辦公的多組合功能理念。銷售定位以單元式商務(wù)公寓為主，結(jié)合部分組合式傳統(tǒng)辦公。銷售概念提煉為“SOHO精裝公寓”。作為商業(yè)立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是可以用來(lái)工商登記的，在執(zhí)行“住宅禁商”政策的今天，這也算是商務(wù)公寓的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。近幾年房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，政府頻頻出臺(tái)打壓政策，對(duì)樓市形成了一定的影響。但是所有的政策都是以解決老百姓住房難、買不起住房問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)的，對(duì)于商業(yè)立項(xiàng)的商務(wù)公寓來(lái)說(shuō)應(yīng)該算是網(wǎng)開(kāi)一面。本項(xiàng)目不受樓市利空政策的影響，具有更好的投資屬性。比如：無(wú)論你買幾套商務(wù)公寓都不會(huì)被列入到第一、第二、第三套……住房?jī)?nèi)，受到政策限制的。也許是未來(lái)價(jià)格狂飆的市場(chǎng)主力。商務(wù)公寓對(duì)于急于實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想的年輕人來(lái)說(shuō)，房屋總價(jià)相對(duì)較低，貸款壓力小，小戶