周邊市場調(diào)研報(bào)告2014年6月13日

周邊市場調(diào)研報(bào)告一、市場的基本情況（一）、七星購物廣場七星購物廣場是由雅立物業(yè)公司主導(dǎo)性物業(yè)。雅立物業(yè)管理有限責(zé)任公司下屬六大市場：蘆淞大市場、鐘鼓嶺市場、橋頭農(nóng)貿(mào)市場、橋頭廚具用品大市場、晏家灣市場、湘天橋市場，主要經(jīng)營服裝、農(nóng)貿(mào)、小商品等。七星購物廣場已改造完畢，現(xiàn)一樓商鋪已全部租出，二樓只有4-5個(gè)商鋪還在招商，三樓為整體招租（只招1-2戶有實(shí)力的商戶，零散商戶向2層引招）四樓為美食城整層共有3家店鋪。新入駐的一家餐廳是七星公司股東合資投資的，餐廳整體風(fēng)格以海洋格調(diào)、酒吧氛圍為主，吸引了很多年青人的青睞，因此餐廳的生意較好，晚上生意更是火爆。市場之前免租一年的招商政策現(xiàn)已取消，租金為4000-5000元/月，商鋪面積約為5-15m2左右，市管費(fèi)為30元/m2（包含市場管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水、電費(fèi)、扶梯運(yùn)行費(fèi)等）。原市場對商鋪開關(guān)門的優(yōu)惠政策已取消，現(xiàn)改為罰款措施（1-2天未按時(shí)開門或不開門的處罰50元，一周或長期不開門的市場方將對商鋪進(jìn)行收鋪或托管）。七星購物廣場在這次改造后整體形象提升，在市場內(nèi)新增加了休閑區(qū)，擺放了休閑椅。商鋪內(nèi)鋪貨率高、貨物充足、燈光及商品陳列比較好，能夠有效刺激消費(fèi)者的購買欲。商鋪內(nèi)的櫥窗處商品擺放比較美觀，具有很強(qiáng)的吸引力。市場內(nèi)為大眾化商品，實(shí)際消費(fèi)者群體以18-30歲之間。市場內(nèi)商品的品種多樣化，女裝、男裝、美甲、包包、鞋、飾品、陶藝、手工、美食、動(dòng)漫游戲等。（二）、金輪服裝市場市場位于火車站正對面，人民南路與建設(shè)南路之間，貫穿了二條主干道，能讓顧客很方便更換路線，同時(shí)也增加了市場的人流量。市場一樓以時(shí)尚女裝為主，實(shí)際消費(fèi)者群體以18-25歲之間，商品品類以女裝為主，只有個(gè)別幾家是以包包、鞋子等除女裝外的商品。在一樓入駐了幾家品牌女裝，同時(shí)在市場二處主要出入口旁的沿街門面都入駐有知名快餐店“麥當(dāng)勞”，為市場提高了人流量?，F(xiàn)市場一樓無空鋪，在一樓服務(wù)臺(tái)設(shè)有招商處，較為顯眼。一樓上二樓扶梯處新設(shè)有上二、三、四樓的拱門指示牌，能夠引導(dǎo)顧客前往二樓以上樓層。（三）、金冠服裝市場市場位于金輪服裝市場與金都服裝市場之間，地理位置與金輪市場具有相同的特性。市場內(nèi)的商鋪面積均為10-15m2左右，以韓國品牌女裝及高端皮草為主打產(chǎn)品，以18-45歲的高雅、有一定經(jīng)濟(jì)收入的消費(fèi)人群為主。但一樓的整體商品較為低端，空鋪率較高，使得一樓的人流量不高?，F(xiàn)市場將一樓門口左邊由原來的低端商戶提升到現(xiàn)在的韓國品牌商戶，整體形象有很大的提升。二樓左邊原休閑區(qū)現(xiàn)引進(jìn)韓國料理店，人氣較旺。在二樓1號(hào)通道靠近男洗手間邊新引進(jìn)一家做太陽鏡、包包商戶，女洗手間旁的美甲區(qū)人氣較旺。二樓整體裝修格局個(gè)性、時(shí)尚，整體留客率較高。二樓男、女洗手間較為醒目、美觀。三樓現(xiàn)全面停業(yè)整改并重新招商。（四）、儷人新飾界（原天雅國際）該市場是株洲第一座以飾品為主的市場，位于最繁華的蘆淞商圈內(nèi)，市場的升值空間很大。市場的硬件設(shè)施較為完善，商鋪的面積多為5-10m2左右，現(xiàn)一樓商鋪招商已全部租完，個(gè)別商鋪正在裝修，裝修的商鋪都由噴繪布遮擋，即美觀又實(shí)用。商鋪的商品陳列及商鋪裝修、燈光都使得商鋪時(shí)尚、高端、大氣，商品樣式新穎、時(shí)尚、種類齊全，具有很高的留客率。市場的顧客群以18-45歲之間以及來蘆淞服裝市場進(jìn)貨的進(jìn)貨商為主，批發(fā)、零售為一體。市場在商鋪裝修的管理上做的較為全面，商鋪裝修施工單上有裝修項(xiàng)目、各部門裝修負(fù)責(zé)人的裝修意見及各崗位的職責(zé)都一目了然。（五）、蘆淞新天地服裝市場因蘆淞市場改造，大部分商戶入駐蘆淞新天地市場，使得該市場B、C區(qū)空鋪全部填滿。市場與入駐商戶所簽定的合同為3個(gè)月，最長至年底，這種招商政策目前雖然使市場有所起氣，但“蘆淞市場”改造完成、合同到期，新進(jìn)商戶全部退場后，將會(huì)對市場造成無法挽回的局面。二、調(diào)查的市場招商政策序號(hào)名稱各樓層租價(jià)（元/㎡）市管公攤費(fèi)元/㎡租賃方式合同期1七星購物廣場一樓445元/㎡二樓280-300元/㎡三樓整招（不招零散戶）物管公攤費(fèi)和空調(diào)費(fèi)30元/㎡保證金5000元三年2書城一樓345元/㎡左右二樓225元/㎡左右三樓135元/㎡左右物管公攤費(fèi)18元/㎡保證金一樓5000元二樓3000元三樓1000元三年3儷人新飾界負(fù)一樓120-130元/㎡一樓280元/㎡二樓190元/㎡物管公攤費(fèi)10元/㎡首付百分之五十，另百分之五十銀行按揭十年5地下商場110元/㎡左右物管公攤費(fèi)12元/㎡左右保證金5000元三年6金冠一樓是十年經(jīng)營權(quán)門面二樓之間的夾層已全部租給了韓國人三樓345元/㎡管理費(fèi)是18元/㎡保證金10000元三年7金都經(jīng)營權(quán)門面，門面大小在5㎡左右，根據(jù)位置好壞租金價(jià)格差距較大，西頭門面1200元/月左右，南頭門面在4500元/月物管公攤費(fèi)和空調(diào)費(fèi)35元/㎡左右保證金1000元-3000元不等十二年8蘆淞新天地租三年免一年，租五年免二年，買斷40年經(jīng)營權(quán)無保證金10000元一年，三年，五年，買斷40年經(jīng)營權(quán)三、分析經(jīng)對七星、金輪、金冠、儷人新飾界、蘆淞新天地五個(gè)市場的調(diào)查可發(fā)現(xiàn)，七星從地理位置、市場規(guī)劃、商戶入駐都與我市場有很高的相識(shí)度，并且意向客戶選擇及市場商戶對比最多的也為七星，因此我市場對七星進(jìn)行了最為詳細(xì)的調(diào)查。七星市場從2014春節(jié)過后3、4樓商戶退租嚴(yán)重，至4月3、4樓基本空置，1、2樓受其影響也出現(xiàn)不小的空置和轉(zhuǎn)租率，在4月24日媒體曝光前達(dá)到空置及轉(zhuǎn)租的高潮。但從2014年4月底開始的政策調(diào)整，慢慢的有一定程度復(fù)蘇。而且調(diào)整的規(guī)劃與我市場極度相似。原來的時(shí)尚餐飲、電玩、桌球、品牌院線、潮流服飾、美容美發(fā)、青春主題酒店等商家混搭，突出新潮七個(gè)品類的潮流購物公園。根據(jù)招商現(xiàn)實(shí)不自覺的變成突出吃、喝、玩、樂、購的主題（后附七星媒體采訪、餐飲團(tuán)購、轉(zhuǎn)租信息、招聘、商鋪實(shí)景照片等部分材料）。經(jīng)過市場部對七星的調(diào)查，至2014年6月19日止，1-4樓在租的商鋪共109戶，空置商鋪67戶。商鋪內(nèi)張貼轉(zhuǎn)租信息7戶（全為二樓商鋪）其一樓共計(jì)商鋪52戶（在租51戶，空置商鋪1戶）。其中女裝17戶，男裝2戶，美甲1戶，化妝品7戶，飾品6戶，陶制品2戶，手機(jī)配件2戶，包3戶，鞋6戶，餐飲食品4戶，打火機(jī)1戶，十字繡1戶；七星廣場二樓共計(jì)商鋪為62戶。其中在租商戶53戶，女裝23戶，男裝3戶，美甲10戶，化妝品5戶，飾品5戶，包4戶，鞋3戶，餐飲食品3戶，空置9戶。三樓59戶商鋪只有一家美甲一家美發(fā)在經(jīng)營。四樓為三家餐飲；七星有吸引顧客直觀展示的沿街商鋪，對人流吸引度有積極影響。因?qū)儆谛率袌觯袌鰞?nèi)商鋪的商品陳列、品種多樣化、商鋪裝修及市場整體形象更時(shí)尚，使得相同的商品在七星售價(jià)更高。同時(shí)，市場的出入口外為夜市街，人流量大，因此，一樓17：00-21：30這個(gè)時(shí)段內(nèi)的生意較好。但市場在整體布局上較為混亂，無區(qū)域分布，無法直觀的了解各品類商鋪的分布情況。沒有形成品類規(guī)模?！皟诵嘛椊纭币粯巧啼伔植紴閁形設(shè)計(jì)，避免了死角問題。引進(jìn)了一批品牌代理商，實(shí)力雄厚，商品檔次較高。市場位于蘆淞服裝商圈內(nèi)，服裝商圈的強(qiáng)大的客流量和市場的唯一性及品牌效應(yīng)都為市場的成功奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，市場的硬件配套設(shè)施及市場管理較為完善，而市場對細(xì)節(jié)管理的注重也使得商戶對市場滿意度較高。如對商鋪裝修的管理方式上，明確了各崗位的職責(zé)，規(guī)范商鋪裝修項(xiàng)目（如門頭招牌、墻面、地面、電線、線路、燈具、貨架、消防設(shè)備等）。整個(gè)市場商鋪具有統(tǒng)一性又不失個(gè)性。通過2014年6月的這次周邊市場調(diào)查，了解了周邊市場的動(dòng)態(tài)，以及發(fā)展趨勢，為此市場部有如下建議：市場部學(xué)習(xí)其他市場的優(yōu)點(diǎn)，改善在工程、衛(wèi)生、市管巡查的各項(xiàng)管理工作。（已拍照在7月逐步實(shí)施）針對目前其他市場的招商政策及我市場消費(fèi)群體現(xiàn)狀，在市場2樓空置招商以游戲動(dòng)漫、餐飲食品、手工、陶制品、小花卉、梳子、熏香等市場不足或沒有的經(jīng)營品類補(bǔ)齊式為優(yōu)先，2樓招商目標(biāo)消費(fèi)群體和現(xiàn)行市場消費(fèi)群體相若，不做改變。應(yīng)減少女裝、美甲的招商。而針對中廳、男裝集中地及擴(kuò)鋪意向商鋪?zhàn)龃蟮纳啼伒恼{(diào)整，通過裝修陳列燈光的等方面示范性讓商戶逐步自我提升市場2樓的整體形象；目前各市場3樓的經(jīng)營狀況普遍超出了其他城市正常市場抬高一層下降15%-20%營業(yè)額的規(guī)律，為拉伸我市場的消費(fèi)群體年齡，建議市場3樓招商以精品服飾為優(yōu)先，提升品牌，質(zhì)量，抬升GP，營造精品服飾氛圍。與2樓的服飾有明顯差異；我市場的招商需逐步以補(bǔ)齊招