產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與土地出口貿(mào)易關(guān)系研究

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與土地出口貿(mào)易關(guān)系研究

投資土地產(chǎn)出隨著新的宏觀調(diào)整政策出臺，中國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場都進入了調(diào)整和成熟期。未來商品房配建保障房可能成為土地出讓的主要模式,開發(fā)商在投資開發(fā)過程中不得不參與建設(shè)保障房。出讓商品房用地時,配建一定面積的保障房成為企業(yè)拿地的重要條件。新政調(diào)控中規(guī)定對保障房的比例增加,導(dǎo)致開發(fā)商對原本住宅地產(chǎn)為主的投資漸漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。在政府方面,地方財政收入中的預(yù)算外收入主要是來自土地出讓金。從2010年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,地方財政收入的50%—80%來自房地產(chǎn)業(yè),而北京、上海的這一比例都在60%以上。隨著日益減少的土地資源,土地出讓金將會逐年大幅遞減,也就導(dǎo)致了地方財政收入的規(guī)模萎縮。因此,尋找一種高效利用土地資源的方式成為解決土地出讓金的必要課題。宏觀調(diào)控后,開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的比例逐漸增大,但其存在的風(fēng)險也更大。所以,選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠分擔(dān)投資風(fēng)險,并且選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠獲得價格更低的土地。同時,地方政府也有產(chǎn)業(yè)升級的需要,一線城市中有第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)升級的需要,而二線城市也有第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要?？陀^上就造成對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部經(jīng)濟綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、市場地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及發(fā)展環(huán)境從1979年我國發(fā)展第一個蛇口工業(yè)園區(qū),工業(yè)園區(qū)開始在全國各地迅速發(fā)展,傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)為我國經(jīng)濟騰飛做出了巨大貢獻(xiàn),也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了基礎(chǔ),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的一種升級。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是將產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)進行跨行業(yè)的聯(lián)姻,以工業(yè)用地、寫字樓、經(jīng)濟園區(qū)為主要開發(fā)對象,整合社會資源、經(jīng)濟資源,形成一種多功能綜合性的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。作為一種新興產(chǎn)業(yè)形式,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅擁有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點,還結(jié)合了城市經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、聚集經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的特點,主要有以下幾個方面。(一)特征性1、企業(yè)獲得更多有價值的信息情報,有利于促進產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展,促進區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大限度地聚合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并配合各地方政府進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢能夠使集聚區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得更多有價值的信息情報,而且可以共同使用區(qū)域內(nèi)的公共用品,使得產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展轉(zhuǎn)化為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競爭力,在促進產(chǎn)業(yè)升級等方面發(fā)揮了重要作用。例如卓達(dá)集團在其房地產(chǎn)主業(yè)之外形成養(yǎng)老、城建、文化、旅游、教育等產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)之間有很強的互補性,這樣一種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的布局對于未來發(fā)展,可以形成很強的支撐效應(yīng)。2.地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將地產(chǎn)資源與其他資源進行整合,對土地進行深度開發(fā)與利用,從而使得土地和房產(chǎn)的區(qū)域價值更具有升值潛力。地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)也提升了土地與房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是追求單一土地價值的實現(xiàn),而是追求和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展布局相關(guān)的多元價值的營造,所以要追求資源整合、資源價值最大化,而不是常規(guī)的住宅開發(fā)商追求的項目土地價值最大化。3、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)使房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展融為一體,形成多方共贏的局面,這種發(fā)展模式為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高度整合社會資源,給社會增加更多就業(yè)崗位,在提高城市的產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本、打造城市形象、提高政府稅收等方面具有明顯的積極效應(yīng),形成一種可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展模式。(二)創(chuàng)新房地產(chǎn)形態(tài)從政府支持企業(yè)自建工業(yè)園區(qū)到推動整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個新型地產(chǎn)模式,其主要形態(tài)具有:新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等,并在此基礎(chǔ)上形成為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。根據(jù)近幾年我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,大體有以下幾種開發(fā)模式:1、聯(lián)東集團、地產(chǎn)整體開發(fā)的產(chǎn)業(yè)項目,決定了我國產(chǎn)園區(qū)開發(fā)模式是政府通過將土地出讓給企業(yè)自主開發(fā)建設(shè),按區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè),這也是目前各地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。例如,我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商聯(lián)東集團,在北京、沈陽、無錫、天津等投資開發(fā)7個產(chǎn)業(yè)園區(qū),規(guī)劃建筑面積近700萬平方米,是國內(nèi)開發(fā)規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)系列最齊全,入駐企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)園之一,奠定了行業(yè)領(lǐng)先水平。聯(lián)東集團并開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)合U模式,即通過總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè),實現(xiàn)業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合。2、配套生產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)外實體企業(yè)為了尋求多領(lǐng)域、多元化的發(fā)展,獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū),并通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。許多制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)如格力電器、美的集團、海爾集團建造自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。格力電器是龍山工業(yè)園區(qū)內(nèi)的龍頭企業(yè),該園區(qū)也引進了華恒、格創(chuàng)力等4家配套生產(chǎn)企業(yè)。華恒是一家注塑企業(yè),格創(chuàng)力是一家空調(diào)配套企業(yè),千層紙業(yè)也是為空調(diào)企業(yè)做包裝的配套企業(yè)。龍山工業(yè)區(qū)內(nèi)正是以“格力電器”為軸心開展選商引資工作,并逐漸形成一條以格力電器為龍頭的“空調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈”。3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取工業(yè)土地,投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),建設(shè)廠房、倉庫或產(chǎn)業(yè)園區(qū),然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。在樓市調(diào)控的壓力下,富力、合生創(chuàng)展、綠地等眾多開發(fā)商選擇以這種運作模式進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年1月,廣州富力國際空港綜合物流園正式開業(yè),該項目是富力地產(chǎn)投資30多個億,占地面積超過2200多畝,總規(guī)劃倉儲面積100萬平方米,位于廣州花都區(qū)金谷工業(yè)園內(nèi),地處廣州空港經(jīng)濟圈東北面,毗鄰廣州新白云國際機場、聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運中心,與周邊的京珠高速、機場快線延伸線、廣清高速、北二環(huán)高速、環(huán)珠三角高速、花都港碼頭等形成了立體的交通體系、區(qū)域產(chǎn)業(yè)密布,是發(fā)展航空物流和區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套物流的絕佳地點。開發(fā)運營困難產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個剛剛起步的發(fā)展模式,同時并存著機遇和挑戰(zhàn)。隨著越來越多的開發(fā)商進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的困難也很大。目前,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)業(yè)環(huán)境還不完善。目前,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,對園區(qū)的建設(shè)開發(fā)也缺少統(tǒng)一計劃。因此,解決好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問題,應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作。1、以市場為導(dǎo)向,形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式要有很強的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力,圍繞“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”的思路。將產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè)通過科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈來打造整個園區(qū),實現(xiàn)第二、三產(chǎn)業(yè)的整合,形成功能集聚和資源集聚,形成規(guī)模效應(yīng),提升產(chǎn)業(yè)和區(qū)域的價值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要投資和開發(fā)的能力,還需要有統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、專項規(guī)劃和招商規(guī)劃。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商規(guī)劃,不僅要了解企業(yè)需求,更要對企業(yè)運營及未來發(fā)展有更加準(zhǔn)確的把控。2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施應(yīng)該不僅具有城市基礎(chǔ)設(shè)施,還要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)屬性和自身條件提供具有特色的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,如政策資源、金融服務(wù)資源、人才服務(wù)資源、生活服務(wù)資源等,為區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境,形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢。3、政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的扶持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是政府和企業(yè)相互合作的產(chǎn)物,也是